Expediente No. 956 JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Cabimas, cinco (5) de mayo del año dos mil diez (2.010). -200° y 151°- Sentencia definitiva: NARRATIVA: IDENTIFICACION DE LAS PARTES: DEMANDANTE: Ciudadanos, LUIS ALBERTO LOPEZ LOPEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 951.183 y domiciliado en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia. DEMANDADO: Ciudadano, FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 12.803.919 y domiciliado en la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia. MOTIVO: DESALOJO Fecha de Admisión de la Demanda: nueve (9) de abril de 2.010. Fecha de Publicación de la Sentencia: cinco (5) de mayo de 2.010 En fecha nueve (9) de abril de 2.010, este Juzgado dio por recibido el presente expediente del Órgano Distribuidor, y se ordenó la tramitación correspondiente, por concepto de DESALOJO, seguido por el Ciudadano LUIS ALBERTO LOPEZ LOPEZ, ya identificado, debidamente asistido por la abogada en ejercicio ANDREA NATHALY ARGUELLES CHAVEZ, titular de la cedula de identidad número V- 18.341.307 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 138.089, en contra del Ciudadano FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUM, ya ampliamente identificado. En la misma fecha, se le dio entrada a la pieza de medida; donde la parte actora solicitó el secuestro del inmueble objeto de la presente controversia, y el tribunal negó la medida solicitada con base a los fundamentos esgrimidos en la Sentencia Nº 90-2.010. En fecha catorce (14) de abril de 2.010, el Alguacil de este Tribunal consignó a las actas, la boleta de citación debidamente suscrita por el Ciudadano FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUM, en virtud de haberse efectuado la citación personal del demandado. En fecha dieciséis (16) de abril de 2.010, el demandante, Ciudadano LUIS ALBERTO LOPEZ LOPEZ, ya identificado, otorgó poder apud-actas a la abogada en ejercicio ANDREA NATHALY ARGUELLES CHAVEZ, titular de la cédula de identidad número V- 18.341.307 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 138.089. En la misma fecha, se efectuó el acto conciliatorio prefijado, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil; no alcanzándose ningún acuerdo entre las partes. Así mismo, en la referida fecha, estando dentro del lapso procesal para dar contestación a la presente demanda, el demandado FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUM, ya identificado, debidamente asistido por la abogada en ejercicio, Ciudadana LIDIE DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 59.423, dio contestación al fondo de la presente demanda. En fecha veintiocho (28) de abril de 2.010, la representante judicial de la parte demandante, Ciudadana ANDREA NATHALY ARGUELLES CHAVEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 138.089, presentó escrito de promoción y evacuación de pruebas, el cual fue admitido inmediatamente, dejando a salvo su valoración para la sentencia definitiva. En fecha treinta (30) de abril de 2.010, la parte demandada, Ciudadano FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUM, debidamente asistido por la abogada en ejercicio, LIDIE DIAZ, ya ambos plenamente identificados; consignó escrito de pruebas; donde promovió pruebas de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Inmediatamente, el Tribunal lo admitió, dejando a salvo su apreciación para la sentencia definitiva. En fecha cuatro (4) de mayo de 2.010, se recibió oportuna respuesta de la Notaria Publica Segunda de Cabimas, mediante oficio Nº 1995-10, de fecha tres (3) de mayo del presente año, el cual fue agregado a las actas, en la misma fecha. Cumplidos los trámites de sustanciación y estando dentro de la oportunidad legal para dictaminar y siendo hoy, el segundo día siguiente a la conclusión del lapso probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictaminar en los siguientes términos: De acuerdo a las articulaciones de hecho y de derechos de la parte actora en su demanda, pueden resumirse sus argumentos y pretensiones, así: - Que es propietaria de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Concordia, edificio número 2, Primer piso del ala “A”, signado con el numero 1-B, de la ciudad y Urbanización concordia entre la Calle Colombia y Calle Venezuela del Municipio Cabimas del estado Zulia, el cual le pertenece según documento que anexo en copia simple marcado con la letra “A”. - Que el referido inmueble se encuentra arrendado al Ciudadano demandado FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUM, ya ampliamente identificado, con su familia, con el cual celebro un contrato de arrendamiento por escrito por tiempo determinado, por ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, el cual quedó inserto bajo el número 10, Tomo 26, de fecha 12 de mayo del 2.008, el cual anexo en copia simple marcada con la letra “B”, convirtiéndose posteriormente, el referido contrato por tiempo indeterminado, fijando un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 300,00), los primeros cinco (5) días de cada mes. - Que en fecha cuatro (4) de Noviembre de 2.008, le dirigió una carta de solicitud de desalojo al Ciudadano FREDDY GREGORIO SEMPRUM, la cual este recibió en fecha ocho (8) de Noviembre del referido año, la cual consignó en copia simple marcada con la “D”. - Que en fecha diecisiete (17) de abril de 2.009, las partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica Segunda de Cabimas, el cual quedó anotado bajo el número 15, Tomo 43 de los libros respectivos, que anexo en copia simple marcada con la letra “C”, donde el canon de arrendamiento fue establecido por las partes, en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) los primeros cinco (5) días de cada mes. - Que desde el mes de Septiembre del 2.009, El ARRENDATARIO empezó a incumplir su obligación de pago de arrendamiento y a ignorar las numerosas y consecuentes solicitudes del ARRENDADOR realizo para exigirle el pago. - Que igualmente el ARRENDATARIO ha incumplido en el pago de la cuota de condominio del edificio desde de Noviembre de 2.008, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 1.015,00) al condominio según copia fotostática anexa marcada con la letra “E”. Por último, fundamento su pretensión en los artículo 33 y 34 ordinales “a” y “f” y artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículo 1167 y 1579 del Código Civil y los artículo 77, 78, 585, 588 y 599 ordinal 7 del Código de procedimiento Civil. Por otra parte, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda argumentó: - Que es cierto que existe una relación arrendaticia con el Ciudadano LUIS ALBERTO LOPEZ, ya identificado, desde el año 2.003 hasta la presente fecha. - Negó, rechazo y contradijo, que fuera en fecha 12 de Mayo del año 2.006, que haya comenzado la relación arrendaticia tal como se evidencia del documento escrito por ante la Notaria Publica primera de Cabimas, anotado bajo el número 10, tomo 26, el cual impugnó en ese acto, ya que la relación arrendaticia según su decir, comenzó en el año 2.003. - Que es cierto que el arrendatario le entrego carta de solicitud de desalojo, y que acordaron firmar nuevo contrato de arrendamiento en fecha 17 de abril del año 2.009, aumentando el canon de arrendamiento a la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500,00). - Negó, rechazo y contradijo que el demandante le haya exigido en reiteradas oportunidades el pronto pago de los cánones de arrendamiento mensual. - Negó, rechazo y contradijo que en el mes de septiembre haya incumplido con las obligaciones adquiridas y planteó que no concuerdan los montos reclamados. - Negó, rechazo y contradijo que deba la cuota del condominio desde el mes de Noviembre del año 2.008, por lo cual impugnó la copia fotostática expedida por la administración del condominio en su contenido, la cual fue consignada en copia simple marcada con la letra “E”. - Alegó hechos nuevos, al haber manifestando que en el mes de diciembre del pasado año (18-12-2009) y en enero del presente año, se presentó en el apartamento el Ciudadano Leonel Semprum, identificándose como nuevo dueño y que debería cancelarle los pagos de arrendamiento a su persona, por lo cual le manifestó no estar enterado de tal situación, llamo a la parte demandante y este le respondió que no tenia nada que hablar con él y que me entendiera con el nuevo dueño señor Leover Semprum, quedando su persona en una incertidumbre jurídica. Quedando así trabada la litis, y teniendo ambas partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR: Antes de entrar a dilucidar la controversia, se debe comenzar resaltando que en el libelo de la demanda existen diversas pretensiones, entre ellas se ejercen dos (2) acciones: una subsidiaria de la otra, ya que demanda el desalojo del inmueble, por el incumplimiento en las obligaciones asumidas en el último contrato suscrito por las partes, como es la falta de pago de los cánones de arrendamientos y reclama “subsidiariamente” por la falta de pago de los gastos de condominio que supuestamente se comprometió a cancelar. Por otra parte, siendo el contrato a tiempo indeterminado, como en efecto vemos que es este juicio, la Sentencia de la Sala Constitucional Nº 1391 del 28 de junio de 2.005, fijó el criterio de que las causales enumeradas en el artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son taxativas; lo cual significan que no pueden ampliarse a otros motivos diferentes a los previstos en la norma, que pudiesen crearse por vía de contrato; como sería el resolver el contrato por la falta de los gastos de condominios, habida cuenta que el desalojo fue previsto solamente por la falta de pago de los cánones; pero no, por falta de pago de los condominios, que sería una causal o condición resolutoria diferente, creada por virtud del contrato, pero del análisis y estudio del referido documento se constata que las partes omitieron hacer pronunciamiento alguno, sobre la presunta obligación de las cuotas de condominio del referido inmueble. Así se establece.- Es cierto que el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto Ley deja a salvo “otras causales distintas a las previstas”, pero la sentencia citada interpretó en forma restrictiva dicha expresión, atribuyendo el significado de la misma a la sola acción de daños y perjuicios que pudieren irrogarse por la actualización de alguna causal de las previstas en el artículo 34 ejusdem; pero la frase- según ese fallo- no incluye acciones diferentes a la indemnizatoria. Dicha Sentencia pareciera que diferencia la acción de desalojo de la acción de resolución, atribuyendo la procedencia de la primera a los contratos a tiempo indeterminados, y la segunda a los contratos a tiempo determinado; cuando en realidad existe una sola acción, que es de naturaleza resolutoria, habida cuenta que todo desalojo de un inquilino de un inmueble implica o presupone una pretensión de dar por concluido o resuelto el contrato que habría legitimado su estadía en dicho inmueble. No puede desalojarse a nadie de un lugar, sin que antes le preceda un pronunciamiento de derecho del Juez, en cuanto a la solución, extinción o terminación del contrato o título en virtud del cual esa persona poseía precariamente el bien en cuestión. Todo desalojo implica una resolución del contrato y toda resolución conlleva a un desalojo. La doctrina jurisprudencial asentada por la Sentencia citada debe aplicarse a los contratos a tiempo determinado; ya que resulta inequitativo crear esa diferencia injustificada – en cuanto a lo taxativo de las causales para demandar- en base a distinguir si el contrato en cuestión es a tiempo determinado o es a tiempo indeterminado; cuando todos sabemos que esa naturaleza o característica del contrato es tan cambiante y fluida, que puede pasar de una a otra situación en virtud de la tácita reconducción del contrato; además de que por virtud del contrato no podría el inquilino renunciar a los beneficios que le ofrece la Ley, de acuerdo con el artículo 7 del decreto Ley. Además, al no estar establecida la obligación de pagar los gastos de condominio en el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes y no esta prevista la mencionada reclamación en el supuesto incumplimiento en la lista de las causales de desalojo enumeradas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de acuerdo con la Sentencia de la Sala Constitucional, arriba comenta. Es indefectiblemente para este Tribunal, que se debe declarar improcedente la mencionada pretensión de la parte actora. Así se establece.- También reclamo por concepto de perjuicio, la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 365,26), de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Se debe comenzar estableciendo que dicho articulado pertenece al Capitulo II, referente a las garantías de la relación arrendaticia, de la mencionada Ley, ya que del contenido de la demanda se refleja que la parte actora, confunde la acción de daños y perjuicios, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, con las garantías de la relación arrendaticia, establecidas en los artículos del 21 al artículo 28, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación a lo peticionado por la actora del pago de daños y perjuicios equivalentes a los cánones arrendaticios vencidos; quien aquí dilucida considera: En razón a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento –tracto sucesivo-, se tiene, que la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador; circunstancia que no ocurre en este litigio, por lo que dicha reclamación debe ser declarada improcedente. Así se establece.- En cambio, la garantía constituye el medio jurídico que permite asegurar el cumplimiento o pago de una obligación o crédito. La distinción que se hace entre garantías personales (por lo general la fianza) y reales (prenda e hipoteca inmobiliaria y mobiliaria) es la propia división clásica que ha existido tomando en consideración el carácter o naturaleza del derecho que se otorga en beneficio del acreedor, y como contraposición de aquellos acreedores que carecen de alguna garantía, como lo son los acreedores quirografarios. Según el artículo 1.592 del Código Civil, las principales obligaciones del arrendatario son la de conservar la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. La conservación del inmueble por el arrendatario requiere de su permanente cuidado y diligencia, para evitar su deterioro o destrucción que son riesgos de todos los días; pero también el de la falta de pago del canon arrendaticio y demás obligaciones legales y contractuales. De allí que con la finalidad de que las obligaciones puedan quedar garantizadas, la ley autoriza al arrendador para exigir al arrendatario cualesquiera de aquellas dos (2) garantías convencionales, pues ninguna de las mismas funciona de pleno derecho en el ámbito arrendaticio y ambas están en contradicción, en cuanto constituida una la otra no está permitida, pues en ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. En el caso bajo estudio, se constata del contenido de la cláusula “…DECIMA PRIMERA: EL ARRENDADOR: Declara que recibe en este acto la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.900,oo), por concepto de deposito, los cuales serán devueltos a la finalización del presente contrato…” . El depósito dinerario constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia, queda limitado a cuatro mensualidades como máximo, en donde se incluyen los intereses que se produzcan como consecuencia de la colocación de aquella garantía en la cuenta de ahorros a que se refiere el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que se destinan a ser acumulados a la cantidad dada en garantía para servir también a la misma finalidad de esta, que no puede ser su imputación al pago de los cánones de arrendamiento. La tendencia actual es hacia la exigencia de una garantía distinta a la del depósito de dinero, pues por una parte este no garantiza los daños que puedan causarse al inmueble, y además debido a que es obligación del arrendador colocar el mismo en una cuenta de ahorros en una institución regida por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, con el objeto de no ser utilizado por el arrendador y para que genere interés; cuyo dinero en su conjunto deberá ser devuelto al arrendatario dentro de los sesenta (60) días calendario siguiente a la terminación del contrato de arrendamiento, siempre que estuviere solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. Del libelo de demanda se desprende que la parte actora, reclama por concepto de perjuicio al demandado la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs.365,26), con base al artículo 27 en la mencionada Ley, que se refiere a los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos. A juicio de esta Juzgadora, esa obligación debió ser pautada por las partes en el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al no haber sido estipulado por ambas partes, tal obligación como garantía arrendaría, dicha reclamación es improcedente. Así se establece.- Por último, con respecto a la obligación principal pactada, como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento, que constituye causal de resolución del contrato y por la especialidad de la materia se reputa como “causal de desalojo”. De la clausula tercera del último contrato suscrito por las partes, de donde se lee: “…la Falta de pago de Dos (2) mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR a solicitar la desocupación inmediata del inmueble objeto de este contrato,…” y del libelo de demanda se desprende que existe disparidad en al monto adeudado, es decir, primero se señala en el libelo “…Es el caso ciudadano Juez que desde el mes de SEPTIEMBRE de 2009 EL ARRENDATARIO empezó a incumplir su obligación del pago del canon de arrendamiento y a ignorar las numerosas…”, y después reclama: “…El pago de la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES ( Bs. 2.700,oo) por concepto de pago del canon de los meses de arrendamiento adeudados anteriormente detallados…”, evidenciándose de las actas que el último contrato suscrito entre las partes, es de fecha diecisiete (17) de abril de 2.009, donde las partes modificaron las cláusulas estipuladas en los otros contratos, al establecer un nuevo canon de arrendamiento de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) y otros conceptos, pero al realizar o efectuando una simple suma aritmética, entre el canon preestablecido y los meses supuestamente adeudados, se determinan siete (7) meses, es decir, desde Septiembre del 2.009 al mes de marzo de 2.010, hasta el ocho (8) de abril de 2.010, fecha en que fue presentada la presenten pretensión, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500,00) MENSUALES, se obtiene un resultado de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00), evidenciándose que no se puede determinar la procedencia del monto señalado por la parte actora, en “... la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.2.700,00),…” ya que se evidencia que no existe coherencia entre el monto especificado en letra con el monto numérico de lo presuntamente adeudado, ni con la suma aritmética anteriormente efectuada por el Tribunal. Así se establece. En conclusión, de las actas procesales no se evidencia, claramente el quantum o monto del presunto incumplimiento, así como también no se determina con precisión, ¿En que consiste la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble por parte del demandado?, según lo reclamado por la parte actora en su escrito de demanda, de conformidad con lo establecido en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todos los argumentos expuestos, hacen que forzosamente se tenga que declarar IMPROCEDENTE la diversidad de acciones o pretensiones en los términos planteados por la parte actora, y se hace recargado u inoficioso emitir algún pronunciamiento sobre las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio. Así se decide.- PARTE DISPOSITIVA: En virtud de lo antes expuesto, éste JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: IMPROCEDENTE la demanda intentada por el Ciudadano LUIS ALBERTO LOPEZ LOPEZ, en contra del Ciudadano FREDDY GREGORIO RODRIGUEZ SEMPRUN, ya ampliamente identificados, por concepto de DESALOJO y otros conceptos. Segundo: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión. Se deja expresa constancia que la parte actora estuvo representada por la Profesional del Derecho, Ciudadana ANDREA NATHALY ARGUELLES CHAVEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 138.089 y la parte demandada asistido por la Profesional del Derecho, Ciudadana, LIDIE DIAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matricula 59.423. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, a los cinco (5) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.- LA JUEZA, Dra. MIGDALIS DEL VALLE VASQUEZ MATHEUS. LA SECRETARIA, Dra. ZULAY RAQUEL BARROSO OLLARVES. En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho, y siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el Nº 112-2010.- LA SECRETARIA, Dra. ZULAY RAQUEL BARROSO OLLARVES.