Nº Exp. 5709-09 Sentencia Nº 40.- REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. DEMANDANTE: DANIEL SÁNCHEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.966.695, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ENEIDA LARES YNCIARTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.468. PARTE DEMANDADA: HENRY DAVID RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.746.057, domiciliado en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DÁMASO MAVÁREZ PIÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 14.936. MOTIVO: DESALOJO. Cumplidas como han sido las formalidades legales, pasa este Jurisdicente a Sentenciar previamente a los términos en que ha quedado planteada la controversia sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato del artículo 243, Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil. THEMA DECIDENDUM. 1.-) Que el accionante DANIEL SÁNCHEZ PÉREZ, representado por la Abogada ENEIDA LARES YNCIARTE, celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en el edificio Residencial Tamanaco, primer piso, No. 1-A carretera H de esta ciudad, de fecha 04 de Noviembre del 2002, bajo el No.30, Tomo 53 de la Notaria Pública Primera de esta Ciudad de Cabimas. 2.-) Que la duración del contrato seria de un (01) año a partir de la firma del mismo. 3.-) Que el número telefónico 0264-2510444 (CANTV) presenta mora en el pago del servicio. 4.-) Que el ciudadano AVELINO SÁNCHEZ PASCUAL, padre del accionante necesita habitar el inmueble. 5.-) Que el arrendatario ha deteriorado el inmueble. 6.-) Indico domicilio procesal. En la oportunidad legal, que lo fue el día 25 de septiembre de 2009, la demandada presentó escrito de contestación a la demanda, constante de cuatro (04) folios útiles y sus anexos, haciéndolo en los siguientes términos: 1.-) Invoca la falta de cualidad e interés de la Abogada ENEIDA LARES YNCIARTE, por cuanto expresa “celebré un contrato de arrendamiento…de un inmueble de mi propiedad”… 2.-) Solicita sea declarada inadmisible la demanda. 3.-) No es cierto que al dar en arrendamiento el inmueble se haya adjudicado una línea telefónica. 4.-) Rechaza e impugna el abono de cincuenta mil bolívares, por concepto de pago de CANTV. 5.-) Niega que el ciudadano AVELINO SANCHEZ PASCUAL necesite el inmueble. 6.) Que la abogada ENEIDA LARES YNCIARTE, narra hechos personales subjetivos del inmueble arrendado. 7.-) Que en el contrato operó la prórroga con un canon de arrendamiento de quinientos bolívares (Bs. 500, oo). 8.-) Niega que el inmueble tenga deterioros mayores que los provenientes del uso normal. 9.-) Impugna los recibos de CANTV, de fecha 21 de julio de 2009, consignado con la reforma. 10.-) Propuso reconvención contra DANIEL SANCHEZ PEREZ. 11.-) Indicó domicilio procesal. En el mismo escrito de contestación a la demanda, propone Reconvención de conformidad con el Articulo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra el ciudadano DANIEL SANCHEZ PÉREZ, referida a las consignaciones de cánones de arrendamiento hechas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de esta misma Circunscripción Judicial de conformidad con el Articulo 55 ejusdem; y el segundo punto de la reconvención, representado por el reintegro del depósito de acuerdo a lo dispuesto y los intereses en base al Articulo 25 de la misma ley. HECHOS CONTROVERTIDOS. 1.-) Determinar quien celebró contrato de arrendamiento. 2.-) Precisar si cumple con el contrato de arrendamiento. 3.-) Determinar si el ciudadano AVELINO SANCHEZ PASCUAL, tiene necesidad de ocupar el inmueble. 4.-) Determinar si el inmueble presenta deterioro. Fijados los límites de la controversia, es indispensable indicar que estamos en presencia de un juicio denominado BREVE. En la presente causa el accionado en su escrito, invocó como defensa, la falta de cualidad e interés de la Abogada ENEIDA LARES YNCIARTE, por lo que este sentenciador entra a analizar la misma como punto previo; lo cual se hará tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Hecha esta consideración se entra al análisis y a resolver el punto propuesto. PUNTO PREVIO. El apoderado de la parte demandada, invoco en su contestación La inadmisibilidad de la demanda, por cuanto la apoderada de la parte actora en su libelo de demanda, expresa, cito; “…Celebré un contrato de arrendamiento escrito por tiempo determinado, de un inmueble de mi propiedad…con el ciudadano HENRY DAVID RODRIQUEZ…”. Si leemos el contexto del libelo de demanda se observa, cito:”…actuando en este acto con el carácter de apoderada…”más adelante indica:”…el padre de mi poderdante...”. Asimismo, consignó con el escrito libelar poder otorgado por el actor; este sentenciador, de una simple lectura puede precisar que cuando la actora habla en primera persona, con el carácter que de actas se evidencia, lo hace en nombre y representación de su poderdante por otro lado, se evidencia que la Abogada del actor expresa que actúa en nombre del poderdante, los Abogados cuando actúan con poder son la voz de sus representados, por lo que este sentenciador considera irrelevante este punto, en consecuencia, declara SIN LUGAR la defensa perentoria propuesta Y ASI SE DECIDE. RECONVENCIÓN. En este estadio de la sentencia, pasa a pronunciarse sobre la reconvención planteada por el Abogado DAMASO MAVAREZ, representante de la parte demandada, en su escrito la propuso, de la forma siguiente: Primera: Que el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado ciudadano HENRY RODRIQUEZ con el ciudadano DANIEL SÁNCHEZ PEREZ, se prorrogó en forma tácita cuyo canon de arrendamiento es la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) equivalente a quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,oo), y que a partir del 2008, se negó a recibir el pago alegando un nuevo aumento del canon de arrendamiento y no la entrega del inmueble para habitarlo su padre. Segunda: Reconviene al demandante que al concluir la relación arrendaticia devuelva el depósito con sus intereses. El Tribunal, admite la reconvención y en fecha 29 de septiembre de 2009, la apoderada de la parte actora reconvenida en tiempo hábil consigna escrito de contestación a la reconvención, en lo términos siguientes: Primero: Negó, rechazó y contradijo lo alegado en el escrito de contestación-reconvención de la demanda. Segundo: Alega en cuanto a la falta de cualidad expresada por la parte demandada, que se debió a un error material subsanable con la totalidad del contenido del libelo y con el documento fundante de la acción. Tercero: Que el demandado confunde las figuras jurídicas de prórroga automática, tacita reconducción y Prórroga Legal. Cuarto: Insiste en las facturas de pago o recibos de recaudación. Quinto: Admite la existencia del contrato de arrendamiento y que el canon actual es de Bs. 500.oo y desde el mes de enero de 2008 su representado le manifestó al arrendatario la necesidad que su papá ocupe el inmueble. Sexto: Admite que su representado ha retirado las consignaciones hechas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Séptimo: Estima como extemporánea la entrega del depósito y sus intereses. Vistos los escritos de reconvención y contestación; de los mismos este sentenciador se profiere en lo siguientes términos: 1.-) En cuanto al primer punto planteado en el escrito de Reconvención presentado por el abogado Dámaso Mavárez con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, no está demostrado en actas que el actor haya dejado de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, alegando un nuevo cánon de arrendamiento y no la entrega del apartamento, tal como lo manifiesta el apoderado de la demandada, sólo se evidencia de actas que en el escrito de Reconvención y anexos, donde el accionado expresa lo mismo que en su escrito de consignación. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada Y ASI SE DECIDE. 2.-) En lo referido al reintegro del depósito y los intereses, este punto lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, son normas de orden público de estricto cumplimiento, además, estamos en presencia de una expectativa que depende de las resultas del juicio, por tanto, se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta. Y ASI SE DECIDE. 3.-) En referencia a que es un error material subsanable, que se confunde con las figuras jurídicas señaladas, y la insistencia de las facturas de pago, es extemporáneo su planteamiento, por cuanto estos puntos no se plantearon en la reconvención, en consecuencia, este sentenciador se pronunciará al decidir el fondo de la causa Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE. La apoderada de la parte demandante Abogada ENEIDA LARES YNCIARTE, en su oportunidad legal consignó dos (02) escritos de pruebas constante de dos (02) folios y sus anexos y un segundo escrito constante de un (01) folio útil, de la siguiente manera: 1.-) Invoca el mérito favorable de las actas. 2.-) Promueve las testimoniales de los ciudadanos ENDER JOSÉ GUTIÉRREZ y JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 3.-) Documentales: 3.1.) Consignó acta de matrimonio entre los ciudadanos DANIEL SANCHEZ y CAROLINA CRUZ. 4.-) Informe: 4.1) Pide se oficie a la oficina de CANTV. 4.2.) Y a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simón Bolívar del Estado Zulia. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA. La parte demandada por medio de su apoderado, consignó escrito de pruebas constante de cinco (05) folios útiles inserto a los folios 100 al 104, con sus respectivos anexos y lo hace de la forma siguiente: 1.-) Invoca los principios de Adquisición Procesal y Comunidad de la Prueba. 2.-) Documentales: 2.1) El contrato de arrendamiento de fecha 14 de Noviembre del 2002. 2.2) Copias certificadas producidas con el escrito de contestación a la demanda, solicitud 123-08 emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. 2.3.) Originales de los recibos de ingresos (depósitos bancarios) emitidos por el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar. 2.4.) Originales de recibo de solvencia de Energía Eléctrica Costa Oriental, del inmueble objeto de la presente causa. 2.5.) Recibos de pago de condominio del conjunto Residencial Tamanaco 3.-) Inspección en los archivos del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. 4.-) Informe: 4.1) A la Empresa Energía Eléctrica de la Costa Oriental (ENELCO). 4.2) A la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Tamanaco. ANÁISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. 1.-) En cuanto al merito favorable de las actas, se hace necesario transcribir un pequeño extracto de la sentencia dictada por la Sala Social con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en sentencia de fecha 10 de julio de 2003, ha establecido lo siguiente:” “La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda…la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual a no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”. ASÍ SE DECIDE. 2.-) En cuanto a la ratificación del justificativo de testigos de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil; estos testigos tienen como norte soportar los argumentos contenidos en el libelo contenidas en el articulo 34 ordinal ” b”, no importa quien la haya dado en arrendamiento, como tampoco su duración o modalidad, esta causal priva la necesidad del propietario; en el presente caso del ciudadano AVELINO SÁNCHEZ PASCUAL, padre del actor, es suficiente que el propietario manifieste y PRUEBE FEHACIENTEMENTE su necesidad de ocupar el inmueble arrendado, no es un incumplimiento imputable al arrendatario como de la arrendadora sino el estado de necesidad del propietario. Al folio 136 aparece inserta declaración del testigo ENDER JOSE GUTERREZ, ratificando en su contenido y firma declaración rendida por ante la Notaria Publica Segunda de Cabimas del Estado Zulia: al ser repreguntado lo hacen de la forma siguiente: “Primera: El testigo en este acto reconoce unas declaraciones que dio por ante la notaria publica. Diga el testigo en que fecha y en que Notaria lo hizo?, contesto “No recuerdo” En virtud de la respuesta al interrogatorio formulado, no fue conteste, por lo tanto, se desecha esta declaración, no asignándole ningún valor probatorio, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. A los folios 137 al 138, aparece inserta declaración del testigo JOSE LUIS RODRIQUEZ, ratificando tanto el contenido como la firma que aparece en la declaración rendida ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, al ser repreguntado, el testigo responde de la forma siguiente Primera: ¿Diga el testigo en qué oportunidad visitó la casa donde supuestamente se encuentra arrimado el padre del actor o arrendador, señalando específicamente la dirección que le verifica en el particular que le fue formulado en la notaria pública? Contesto: “Fecha no se, no me acuerdo exactamente, es en la urbanización Coromoto”… Tercera: ¿Diga el testigo si el señor Adelino Sánchez le manifestó a usted que no quería vivir con el señor Avelino Sánchez y en que oportunidad se lo dijo?, contestando de la forma siguiente:”La oportunidad es que el viene para ya para la casa de venta y en veces hablamos, pero el no estaría, o sea esta incomodo, el ir y venir el ir venir ya lo tiene cansado y quisiera venirse, a nadie le gusta vivir arrimado”. Al analizar el contexto de la declaración, se evidencia que el mismo no es conteste, es impreciso en su declaración, además, sus respuestas no son acorde a lo preguntado, son evasivas, en consecuencia, no se le asigna ningún valor probatorio y ASÍ SE DECLARA. De acuerdo al estudio de las declaraciones de los testigos, considera este sentenciador que no son causas suficientes para la procedencia de la causal aquí invocada, considerándolo Improcedente Y ASI SE DECLARA. 3.) Documentales: Consignó acta de matrimonio del actor y la ciudadana CAROLINA CRUZ, para evidenciar el vínculo jurídico con el actor: de actas no se evidencia la impugnación del documento público inserto al folio 94, en consecuencia, se le asigna todo su valor probatorio, quedando demostrado el vinculo matrimonial entre el actor DANIEL SANCHEZ PÉREZ y la Ciudadana CAROLINA CRUZ ADARME. Con el referido documento se demuestra que la línea telefónica No. 0264-2510444, está asignada al inmueble propiedad del actor Y ASI SE DECIDE. Al folio 95, aparee inserta Certificación de Gravamen del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento propiedad del actor. De actas no se evidencia la impugnación de dicho documento público, no obstante, el mismo nada aporta en relación con lo peticionado por la actora, por lo que se desecha y ASÍ SE DECLARA. 4.-) Informe: A la empresa CANTV, a objeto que indique quien es el suscriptor de la línea telefónica No. 0264-2510444, desde cuándo nace la relación y dirección del inmueble adjudicado. Al folio 161 aparece inserta respuesta de CANTV, donde se evidencia que la línea en referencia tiene fecha de instalación el día 30/12/1.994 y fecha de retiro del servicio el 20/01/2010, a nombre de la ciudadana Cruz Adarme Carolina, demostrándose la existencia de la línea telefónica antes de la firma del contrato de arrendamiento que data de fecha 04 de noviembre de 2002, asignándole todo su valor probatorio y ASÍ SE DECIDE. En un segundo escrito de pruebas: 1.-) Solicitó Inspección en el inmueble objeto del presente contrato, a los folios 128 y 129, se dejó constancia de las condiciones del inmueble en referencia: La falta de cuatro (04) cerámicas y varias de ellas estilladas en el área de la cocina y sala-comedor, a dos (02) cerraduras no le funciona el pasador pero ellas si funcionan, la cocina de (04) hornillas solo funcionan dos (02), la inexistencia de lámparas en un baño, y en uno de los cuartos sólo se observó la base con un bombillo y lavandería, en la media pared con tope de madera presenta manchas y una raspadura, de las muestras fotográficas, se dejó constancia de un hueco en la pared de uno de los baños y una ranura en la pared (cerámica) del baño, y la ruptura de la columna (falsa) de aguas blancas en el área de la cocina; la misma debe concatenarse a tenor de lo dispuesto en el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, a lo vertido por la inspección judicial promovida por la parte actora, como daños producto del uso normal. Cuando se habla de un inmueble sea está hablando de todos los elementos que lo componen, y si existe deterioro, no solamente por el uso del mismo, sino cuando se dañan piezas, cuando se ha dejado de cancelar los servicios de agua o electricidad entre otros, por cuanto el inmueble está destinado a la vivienda, se vende o alquila, o simplemente para vivir su propietario con esta falta de cerámicas es un deterioro al inmueble. La falta de las cerámicas no se puede considerar como la existencia de cierto deterioro por el uso del inmueble y el tiempo de construido, pero a criterio de este sentenciador no es considerado como daño mayor, llegando a esta convicción en base a la sana crítica, artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. En este mismo orden de ideas, tenemos las muestras fotográficas específicamente la del techo y pared del baño, donde se visualiza la falta de lámparas y la ruptura de la pared, este sentenciador considera, que el arrendatario debió actuar como un padre de familia y mantener el inmueble, no considerándose las mismas como deterioro mayor y ASÍ SE DECLARA. Con respecto a las paredes del baño que se observan ranuras, las mismas no se pueden imputar al arrendatario, por cuanto es un problema de estructura Y ASI SE DECLARA. En al área de la cocina de las cuatro (04) hornillas solo trabajan dos (02), esto ocurre por el transcurrir del tiempo; es decir, por el uso. Y ASÍ SE DECLARA. Se pudo constatar la falta de lámparas en la lavandería y sala sanitaria, en un (01) cuarto se observó solo la base, en esta etapa de la inspección, la notificada informa al tribunal, tener la lámpara que falta, la tiene, el señor Daniel entregó el apartamento con puros sostenes y bombillos sin lámparas y en un (01) cuarto tiene problemas eléctricos y no ha habido forma de arreglarlo por problemas internos que estaban antes de mudarse y el señor Daniel lo sabia. En este estado, la parte promovente expuso: que a mi representado no se le participó cualquier daño como lo establece la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento. En este estado, al leer la cláusula en referencia, cito:” Queda convenido que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento al arrendador por escrito a la mayor brevedad posible y urgencia, cualquier novedad dañosa así como la notificación de que puede ser necesaria alguna reparación mayor al inmueble…..” de la lectura de la cláusula in-comento, se desprende la obligación del arrendatario, y de las actas no se evidencia que el arrendatario haya dada cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula Décima del contrato, como de dar aviso al arrendador, como lo expuso la notificada cónyuge del arrendatario haberlo hecho, en consecuencia, se desecha este planteamiento Y ASI SE DECIDE. Por ultimo se dejó constancia de la columna ubicada en la lavandería en su parte inferior se encuentra descubierto, observándose las tuberías que al decir de la notificada “ es la tubería principal de aguas blancas y el propietario una vez notificado ordenó reparar la tubería dejando la columna descubierta, en la práctica de la misma, la parte actora indica que no estableció monto de las reparaciones mayores y menores, por lo que queda a discrecionalidad de la parte, determinar cuáles son los montos en dinero para las mismas….” Vista la exposición de la actora, este sentenciador no comparte tal criterio, por cuanto si bien es cierto que en el contrato no establece cual es el monto para indicar cuando estamos en presencia de una reparación mayor o menor, según las máximas de experiencia este tipo de reparaciones le corresponde al propietario, por tratarse de ruptura o filtraciones de la tubería principal, y si se reparó la tubería, lo lógico es cerrar o revestir la columna y ASÍ SE DECIDE. ANÁLISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. 1.-) El principio de Adquisición Procesal y Comunidad de la prueba, el procesalita Humberto Enrique III Bello Tabares, en su Tratado de Derecho Probatorio, Tomo 1, desarrolla este punto de la forma siguiente: “En el proceso lo importante no es quien aporte al mismo las pruebas, sino que éstas cursen en autos, es decir, al juez no le importa quien aportó la prueba de los hechos controvertidos en el proceso, al juez lo que le interesa es que dicha prueba curse en autos”… Más adelante nos indica: …”Por tales motivos, siendo las pruebas propiedad del proceso y no de la parte que las aporte, una vez que han sido legalmente incorporadas al proceso”… 2.-) El apoderado del demandado reprodujo en su contenido documento de fecha 14 de Noviembre de 2002, notariado en la Notaria Pública Primera de Cabimas, no obstante, el mismo se encuentra inserto a las actas por ser el documental fundamental de la acción. Del estudio de las actas se desprende, que las partes afirman estar ligados por una relación arrendaticia, cuyo inicio es de fecha 04 de Noviembre de 2002 estipulándose por un (01) año, y en el año 2009, el mismo se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, habiendo transcurrido siete (07) años de su inicio y ASI SE DECIDE. Al leer las cláusulas del contrato, no se indicó nada relacionado con la línea telefónica, y mal puede acudir a las oficina de CANTV de esta ciudad para que le informara una supuesta deuda de otra persona, igualmente rechazó el pago de cincuenta mil bolívares por este concepto y en la etapa probatoria, expresa que ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento se infiere nada a este respecto. Este sentenciador para mejor ilustración del punto planteado, estima citar el Código Civil y hacer unas consideraciones doctrinales, así tenemos: Articulo 1133: “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entra ellas un vinculo jurídico”. Enunciada esta norma, citaremos la obra de Freddy Zambrano, Sinopsis Atenea de Obligaciones, en su página 214, cito: ”Al interpretar el contrato se deberá indagar cuál ha sido la intención común de la partes y no limitarse al sentido literal de las palabras, para lo cual se deberá apreciar su comportamiento total, aun posterior a la conclusión del contrato…” Mas adelante nos indica, cito: “El juez debe tratar de descubrir la voluntad interna de los contratantes, cuando la expresión no sea suficientemente clara. Solamente a falta de ellas podrá recurrir a las disposiciones legales supletorias, a la costumbre o la equidad…” El profesor ELOY MADURO LUYANDO, en obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, tercera edición, en su página 548 y 549, cito: “la interpretación del contrato por el juez reviste de dos facetas: primer lugar la calificación del contrato, y en segundo término, la interpretación propiamente dicha del mismo.” La Calificación del Contrato: que es de naturaleza de orden público, corresponde en primer termino al legislador, si expresamente así lo preceptúa, y en segundo lugar al juez, conforme a las normas que el ordenamiento jurídico positivo contempla respecto a la tipificación del contrato que se trate. Más adelanté nos dice:” La calificación del contrato que pueden hacer las partes, en nada influye, por lo que toca a la propia naturaleza del mismo, corresponde al juez dictaminar acerca de dicha tipificación…” Finalmente, en cuanto a la Interpretación del Contrato Propiamente Dicha, el juez debe tener por norte la determinación de la verdad, considerando ésta como una noción de naturaleza jurídica. Para la determinación de la verdad, el juez deberá atenerse al contenido mismo del contrato y a la intención que racionalmente pueda atribuirse a las partes, conforme al expresado contenido del contrato, considerado en si mismo.” En este orden de ideas, tenemos al ilustre procesalita DR, ANGEL FRANCISCO BRICE, en su obra Lecciones de Procedimiento Civil, Tomo I, pagina 88, expresa: “Antes de atenerse al sentido literal de los términos, el juez debe tomar en cuenta la común intención de la las partes”. Vistos los comentarios doctrinales nos conlleva hacer un análisis del contrato de arrendamiento, en la cláusula tercera se hace una descripción de los bienes muebles dentro del inmueble objeto del contrato, en nada se refiere a la línea telefónica, en la cláusula quinta expresa las obligaciones del arrendatario entre ellas tenemos, el pago por el uso del apartamento, debiendo entregar los recibos o comprobantes de cada uno de los servicios públicos y la cláusula séptima, indica que el arrendador no se hace responsable de los daños…puede sufrir el arrendatario o personas que se encuentren habitualmente u ocasionalmente en el apartamento… (Negrillas nuestras). De la lectura de las cláusulas indicadas, no se deja duda que la misma tenia como objeto el alquiler de un inmueble para el asiento de la familia del arrendatario, si concatenamos con la anterior, se evidencia que el arrendador da bienes muebles para ser usado por el arrendatario como buen padre de familia para el confort familiar, siendo la intención de las partes que se haga uso del inmueble y los bienes dejados en ella. Las máximas de experiencia nos conducen en afirmar que si bien la línea telefónica no está en el inventario del inmueble, tiene asignado un número telefónico, en los contratos no deben considerarse las cláusulas en forma aislada, si no en su totalidad y a la que mejor se adopte a su naturaleza u objeto del contrato, siendo necesario indicar, que todo contrato parte de un convenio, que no es más que el acuerdo de dos o más personas, en este caso, el alquiler de un inmueble con unos muebles donde no se indico la línea telefónica, se debe concluir de acuerdo a las doctrinas y la máximas de experiencia, que si el arrendatario a hecho uso de la línea telefónica adscrita al inmueble durante la vigencia y prórroga del contrato, ha cancelado el servicio, de lo contrario la empresa hubiera cancelado y retirado el número telefónico y asignado a otra persona, en consecuencia, debe ser considerado como parte de los bienes dejados para el uso del arrendatario y su seno familiar Y ASI SE DECIDE. La parte demandada rechazó e impugnó el abono de la supuesta deuda, que al revisar las actas son por consumo del servicio de CANTV, además alega ser simples copias a nombre de un tercero. Es oportuno indicar a la parte demandada, el criterio jurisprudencial de fecha 27 de julio de 2007, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, referido al valor probatorio de las notas de consumo de los servicios públicos así: “El caso de las notas de consumo…es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido escrito) por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos ,señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron”… “las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, posee un símbolo probatorio representado a través de un logotipo, en el primer caso y de las siglas identificadotas al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas, por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino que la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son lo símbolos representativos característicos de estas empresa….” “…se desprende que las notas de consumo…no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual hace evidenciar que el ad quem al considerar que las constancias emitidas…..y promovidas por el demandante eran documentos privados emanados de terceros, exigiendo para su valoración la ratificación , mediante la prueba testimonial consagrada en el articuló 431 del Código de Procedimiento Civil, incurrió en falsa aplicación de dicha normativa, por cuanto las referidas notas de consumo no requieren de la ratificación para ser promovidas en el juicio…” Del anterior criterio se demuestra, la interpretación del valor probatorio de las notas de consumo de los servicios públicos referido a que la autenticidad de las mismas emanan de un hecho público y notorio, como son los símbolos representativos de cada empresa encargada de suministrar el servicio público , entre ellas, tenemos agua, energía eléctrica, aseo, teléfono etc., este medio de prueba se materializa cuando se oficia a la empresa donde esté asentado el instrumento, no siendo necesario el mecanismo de la testimonial Y ASI SE DECLARA. 3.-)En referencia a las copias certificadas emanadas del Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia inserta a los folios 114 al 116, referidas a recibos de ingreso ( depósito bancario) por concepto de consignación de cánon de arrendamiento, a las mismas se le asigna todo su valor probatorio por emanar de un organismo que merece fe pública, si bien es cierto que una de las obligaciones del arrendatario es el cumplimiento con los cánones de arrendamiento, en la presente causa no se discute este tipo de obligación, es decir, si esta o no solvente con los cánones de arrendamiento, por tal razón, este sentenciador estima que en nada coadyuva a los hechos planteados en el libelo de demanda Y ASI SE DECLARA. 4.-) Inspección evacuada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, resultas que se encuentran insertas a los folios 131 al 135. Al hacer el análisis, la misma está orientada a demostrar, que en las consignaciones, el actor retiró la cantidad de Bs. 6.000,oo correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2008, ambos inclusive, y no ha sido notificado, en cuánto a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, todos lo puntos de la presente inspección tienen como norte, circunstancias que no se discuten en la presente causa, no obstante, en el libelo de demanda se hace mención a la cláusula quinta referida a los gastos del arrendatario, y en el cuerpo de la demanda, se precisa que son otros, es decir, nada aportan al punto planteado en el libelo de demanda. Y ASI SE DECLARA. Este acto fue impugnado por la parte actora, y en su oportunidad legal, no formalizó su impugnación, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 440 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desecha la misma, asignándole todo el valor probatorio a la presente inspección. Y ASI SE DECIDE 5.-) Promovió dos (02) recibos de energía eléctrica Costa Oriental(ENELCO), para demostrar el pago por consumo del arrendatario correspondiente al inmueble objeto del juicio. Es oportuno indicar, que el apoderado del demandado se contradice, no es coherente en sus planteamientos, por un lado, objeta el recibo de CANTV por ser de un tercero y desea hacer valer recibos cancelados por su representado de energía eléctrica a nombre de un tercero, como bien lo expresa en el vuelto del folio 28. Sobre este punto se dejó sentado el criterio de este sentenciador cuándo se transcribió parte de la sentencia de la Sala Civil, por lo que se le asigna todo su valor probatorio Y ASI SE DECLARA. 6.-) En referencia a los recibos de pago por concepto de condominio del edificio objeto del contrato de arrendamiento inserta a las actas, de fecha 19 de septiembre de 2009 y 18 de agosto de 2009, por 210,oo y 290,oo bolívares exactos, correspondiente al mes de septiembre y hasta agosto de 2009, firma ilegible, folios 109 y 110, un recibo por deuda pendiente del mes de mayo de 2009, con firma ilegible inserto al folio 111 y a los folios 112 al 113, aparece una relación de ingresos y egresos suscritos por la administradora MORELLA SULBARAN. Estos documentos emanan de un tercero que no es parte en el juicio, siendo el criterio de la Jurisprudencia y este sentenciador lo acoge, donde la parte promovente debió dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, no se le asigna ningún valor probatorio Y ASI SE DECLARA. 7.-) En cuanto a la prueba de informe a la Energía Eléctrica de la Costa Oriental (ENELCO) al folio 156 se encuentra la información solicitada, donde se evidencia que el inmueble plenamente identificado en actas, está insolvente para la fecha 02 de noviembre de 2009. En actas se evidencia que le inmueble se encuentra solvente del servicio de luz eléctrica para el momento de instaurar la demanda, no así para la fecha 02 de noviembre de 2009 y a nombre de la ciudadana CAROLINA CRUZ DE SÁNCHEZ, cónyuge del actor, esta prueba tiene su pleno valor probatorio, por ser un documento administrativo, además ya este sentenciador dejó establecido su criterio al respecto, no obstante, no es el punto en discusión Y ASI SE DECIDE. 8.-) En cuanto a la prueba de informe de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Tamanaco , al folio 154 aparece inserta comunicación suscrita por la Directiva de esa Junta de Condominio, a este respecto, este sentenciador en el discurrir de esta sentencia se pronunció con respecto a los documentos emanados de terceros Y ASI SE DECIDE. Al folio 148 al151, aparece inserto escrito de conclusiones, sobre los puntos contenidos, este sentenciador ya se pronunció al analizar las pruebas de la parte demandante Y ASI SE DECIDE. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. De las actas procesales se demostró la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, por tanto, la acción se encuadra en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada en el contrato de arrendamiento inserto a los folios siete (7) al diez (10). Ahora bien, partiendo de la existencia de una relación jurídica entre las partes contratantes, dicho documento tiene fuerza de ley, y es válido en todas sus partes, por lo que hay que darle todos su valor probatorio y ASÍ SE DECIDE. Como se indicó al inicio de la presente decisión, las partes deben probar sus dichos, según lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, esto conlleva a un estudio detenido de las actas (material probatorio) y en virtud de la carga de la prueba, es elemental que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y al efecto, el demandado en su oportunidad procesal. La defensa tuvo como norte demostrar, que estaba solvente con los cánones de arrendamiento y pago de servicios de Energía Eléctrica y Condominio, puntos no discutidos en la presente causa, y en lo atinente al cumplimiento en el pago de los servicios de CANTV, se evidencia de las actas la falta de pago del mismo, no obstante, de las cláusulas de contrato no se estipuló que la falta de pago será causal de resolución del contrato, diferente es, cuando la ley en forma expresa indica que la falta de dos (2) mensualidades dará derecho a intentar la acción contenida en la ley y ASÍ SE DECIDE. En este orden de ideas, tenemos que la pretensión de la parte actora se centró: a) En la necesidad que tiene su padre de ocupar el inmueble objeto de la presente causa. Al respecto se promovieron dos (2) testimoniales que según criterio de este sentenciador, los mismos no fueron contundentes en sus dichos, por lo que en su oportunidad se desechó. B) En cuanto a los daños del inmueble, este sentenciador, considera que si bien existen daños, estos deben ser considerados en su conjunto, en todo su contexto, es decir, incluyendo los servicios públicos, por tanto, no se pueden encuadrar los daños en la norma, por no tener tal entidad, y este sentenciador se pronunció en su debida oportunidad. Y con relación al otro punto, como es el servicio público indicado, ya hubo pronunciamiento al respecto. Finalmente, de actas no se evidencia que la parte actora, haya demostrado con pruebas fehacientes, la necesidad de que su padre deba ocupar el inmueble, así como tampoco demostró que los daños tuvieron la entidad establecida en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, no debe prosperar en derecho la acción intentada y ASÍ SE DECIDE. Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano DANIEL SÁNCHEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.966.695 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representado por la abogada en ejercicio ENEIDA LARES YNCIARTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 28.468 en contra del ciudadano HENRY DAVID RODRÍGUEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.746.057, con domicilio en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia. SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el abogado DÁMASO MAVÁREZ PIÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 14.936, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS EN RAZÓN DE LA DECISIÓN. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, a los catorce (14) días del mes de mayo de dos mil diez. AÑOS: 200° DE LA INDEPENDENCIA Y 151° DE LA FEDERACIÓN. EL JUEZ TEMPORAL, ABOG. JAIRO GALLARDO COLINA LA SECRETARIA, ABOG. ELSY GÓMEZ DE MARÍN En la misma fecha siendo las doce y treinta minutos de la tarde, se dictó y publicó el anterior fallo y se dejó copia certificada por Secretaría.