TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JESÚS ALBERTO MORILLO MELEAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-143.151 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial JOSÉ RAFAEL PÉREZ NAVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.858.079, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.905 y del mismo domicilio, contra sentencia definitiva de fecha 30 de octubre de 2009, proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO, incoado por el recurrente JESÚS ALBERTO MORILLO MELEAN antes identificado, en contra del ciudadano ANTONINO CLEMENZA CHARAMONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.782.243, y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta, condenando en costas a la parte demandante.

Apelada dicha resolución y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 30 de octubre de 2009, mediante la cual el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta circunscripción judicial, declaró sin lugar la demanda incoada y condenó en costas al demandante, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“…a los fines de que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b), deben concurrir 1) Principalmente que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita 2) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
Así pues, impregnada como se encuentra de una subjetividad esta causal de desalojo, que no se fundamenta en un incumplimiento imputable al locatario, sino en un estado de necesidad del propietario o pariente consanguíneo de éste o hijo adoptivo; cualquier argumento que debidamente probado y sanamente apreciado ponga de manifiesto esa necesidad, aunado al hecho de acreditar en juicio los supuestos supra mencionados, será suficiente para declarar la procedencia de la acción incoada.
En el caso que examinamos, por tratarse de una acción de desalojo fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tal y como hemos sostenido, la carga de la prueba corresponde a la parte actora, a esta conclusión se llega, acogiendo el criterio antes expuesto y dadas las reglas de distribución de la carga de la prueba que existen en materia procesal, según las cuales, cada parte ha de probar en principio aquello que normalmente le resulta más fácil y que constituye la regla general para su postura: vgr., el actor ha de probar la existencia del contrato y con ello cumple; el demandado ha de probar aquellas causas que alegue en contra de la vigencia de tal contrato, tales como el dolo, la simulación, etc…”.
En relación a la carga y apreciación de la prueba nuestro Código Adjetivo en su artículo 506 establece el principio general, según el cual incumbiría la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone. Dicha norma, consagrada no solo en nuestro ordenamiento jurídico, sino en otros países en términos similares, ha sido objeto de estudio en el derecho comparado, concretamente el autor español Francisco Ramos Méndez en su obra Enjuiciamiento Civil, el cual ha señalado que la misma resulta incompleta e insuficiente como norma general sobre la materia, pues solo se refiere a los hechos constitutivos y a los hechos extintivos: pero olvida los hechos impeditivos y los excluyentes. En base a dichos hechos y los anteriores, conforme al autor citado, podría expresarse un principio general de distribución de la carga de la prueba, según el cual correspondería al actor la carga de los hechos que normalmente son constitutivos de su pretensión y al demandado la de los hechos que habitualmente son impeditivos, extintivos y excluyentes de la misma. Es decir, el actor debe probar en lo que fundamenta su demanda; el demandado lo que fundamenta su oposición a la misma. En caso de falta de pruebas, debe considerarse, quien de las partes estaba en mejor condición para facilitar pruebas sobre los hechos concretos, quien tenía al alcance la prueba.
En el presente caso tenemos que, la parte actora sustento su acción en la necesidad que tiene su hija la ciudadana GISELA DEL CARMEN MORILLO BLANCO DE MATERA de habitar el inmueble por cuanto se encuentra viviendo en casa del demandante con su esposo ciudadano EDGAR EMIRO MATERA GONZALEZ y sus cuatro hijos MARIA ANDREINA MATERA MORILLO, MARIA ALCIRA MATERA MORILLO, JESUS EDUARDO MATERA MORILLO, MARIA AUXILIADORA MATERA MORILLO y el espacio en el que convive con su padre JESUS ALBERTO MORILLO MELEAN y su pareja ciudadana XIOMARA DE EL CONSUELO NERY TRUJILLO, se hace incomodo por cuanto son muchas personas dentro una misma casa, sin embargo en ningún momento ni etapa de este juicio se dejó constancia de tal circunstancia que pudiera constatar dicha situación, por lo que a juicio de esta sentenciadora, y de conformidad con los criterios tanto doctrinales como jurisprudenciales anteriormente referidos, no fueron suficientes las pruebas para que proceda el desalojo de conformidad con el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora no se encuentran subsumidos en los supuestos de hecho para la procedencia del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la demanda, y así se decide.”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 5 de junio de 2009 el Juzgado a-quo admitió la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JESUS ALBERTO MORILLO MELEAN en contra del ciudadano ANTONINO CLEMENZA CHARAMONTE, ambos ya identificados, asistido por los abogados en ejercicio JOSE RAFAEL PEREZ NAVA, ya identificado, y CARLOS GUEVARA OCANDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.701.737 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.681, por medio de la cual solicita la desocupación del apartamento N° B-42 del Edificio Mirador del Lago, ubicado en la avenida 2C con calle 76 de la parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, que el demandado ocupa en calidad de arrendatario, con fundamento en la necesidad que tienen determinados miembros de su familia en ocupar el inmueble, causal ésta de desalojo prevista en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así la parte actora señala que en fecha 31 de julio de 1989, celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre el inmueble antes identificado, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el N° 69, tomo 95, el cual nunca fue renovado por escrito pero se ha mantenido en vigencia hasta la presente fecha con las mismas condiciones, conforme a las cuales el arrendatario siempre ha cancelado los servicios públicos, modificándose sólo lo relativo al precio del canon de arrendamiento, más desde el mes de noviembre de 2008 -según su dicho- inició conversaciones con el accionado para celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que le permitiera tener una fecha cierta de la desocupación del inmueble, por cuanto se encuentra en la necesidad de ceder el mismo a su hija GISELA DEL CARMEN MORILLO BLANCO DE MATERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.623.968 y de este domicilio, quien convive con su esposo y sus cuatro (4) hijos en su residencia, ubicada en la urbanización Monte Bello, calle K, N° 11-47 de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Asimismo señala que en dicha residencia convive con su concubina desde hace siete (7) años, con quien aspira tener una relación más cómoda, lo cual se dificulta por el exceso de personas que habitan el inmueble, derivado de lo cual, surge la imperiosa necesidad de desocupar el inmueble arrendado para que su hija, con su esposo e hijos, se muden al mismo.
En fecha 8 de octubre de 2009, el demandado dio contestación a la demanda, asistido por el abogado en ejercicio VICTOR JOSÉ BRACHO LUENGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.970.864, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.691 y de este domicilio, y en tal sentido reconoció la relación arrendaticia alegada por la parte actora, así como su vigencia hasta la presente fecha sin que se hubiere renovado nunca por escrito, más negó, rechazó y contradijo los fundamentos de la pretensión planteada conforme a los cuales se iniciaron conversaciones amistosas entre él y el accionante para celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, por cuanto -según sus argumentos- desde el inicio de la relación arrendaticia, el demandante y su cónyuge, en calidad de arrendadores, le ofrecieron en venta el inmueble arrendado, por lo que ha realizado mejoras en el inmueble y las conversaciones que ha mantenido con el actor han sido únicamente con respecto a ese tema.

Por otro lado cuestionó la necesidad de ocupación del inmueble por parte del demandante, puesto que según afirma éste es propietario de otros inmuebles que adquirió con su cónyuge y que le pertenecen igualmente a sus hijos, tales como: 1) Inmueble ubicado en el sector Gallo Verde, calle 98A, parroquia cacique mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, que le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 19 de julio de 1988, anotado bajo el N° 45, protocolo 1°, tomo 5; 2) Inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Portón, avenida 10 del municipio Maracaibo del estado Zulia, constituido por el apartamento N° B-18, piso 1, edificio B, tipo A, cuya propiedad consta de documento protocolizado por ante la precitada oficina de registro, en fecha en fecha 30 de marzo de 1989, anotado bajo el N° 45, protocolo 1°, tomo 28; y 3) El inmueble donde reside el accionante, que le pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 22 de febrero de 1979, anotado bajo el N° 42, protocolo 1°, tomo 13, por todo lo cual solicita sea declarada sin lugar la demanda incoada.

Dentro del lapso probatorio, la parte accionante ratificó los documentos anexos al escrito libelar, y promovió determinados medios de prueba documentales, mientras que la parte accionada promovió la prueba documental y de testigos, siendo admitidos todos los medios promovidos en fecha 14 de octubre de 2009.
En fecha 30 de octubre de 2009, el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió decisión, declarando sin lugar la demanda incoada y condenando en costas al accionante, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 3 de noviembre de 2009, por la representación judicial de la parte actora, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y en virtud de la distribución de Ley correspondió su conocimiento a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo, el cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, el cual no prevé la presentación de informes ni observaciones, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 30 de octubre de 2009, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano JESÚS ALBERTO MORILLO MELEAN en contra del ciudadano ANTONIO CLEMENZA CHARAMONTE, condenándose en costas al demandante.

Del mismo modo, infiere este oficio jurisdiccional, que la apelación interpuesta por la parte demandante, deviene de su disconformidad con la decisión apelada, al considerar procedente su pretensión.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Juzgador Superior, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos para inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia.
El juicio por Desalojo, consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
(Negrillas con subrayado de este Tribunal Superior)

Al respecto, resulta oportuno citar el criterio de los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, con relación al presente procedimiento, citado por el autor Arquímedes Enrique González Fernández, en su obra “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, COMENTADA Y CONCORDADA”, Caracas (2001) 4ta edición, páginas 80-81, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Este artículo 34, relativo a las causales de desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado es menos riguroso que el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, el cual se atenía al juicio de una entidad gubernamental , la procedencia de las causales (exceptuada la del literal g) que no estaba prevista).
Por consiguiente, basta la manifestación de voluntad del arrendador, expresada en la demanda, sobre los supuestos de los literales b) y c) para que proceda la demanda, salvo que el Código Civil consagre, como hemos visto, un derecho a favor del arrendatario. Las otras causales están sujetas a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del juez.
La ley no deroga ninguna de las disposiciones arrendaticias del Código Civil, salvo la exclusión implícita de aquellas que son contrarias a dicha Ley especial.
A nuestro entender, la nueva Ley es ahora menos rigurosa para la resolución de contratos sin término fijo, porque el arrendamiento indefinido, que se mantiene contra la voluntad del arrendador, sujeto además al juicio de un organismo administrativo, no se situaba en el justo medio de los intereses contrapuestos del propietario y del inquilino; en otras palabras, éste mantenía el goce del inmueble sin otro fundamento que la ausencia de término convencional o la reconducción del contrato. Este fundamento endeble de la permanencia del contrato, extra-consensual, justifica que las razones proporcionalmente válida del arrendador clasificados en la Ley, sean causa suficiente para poner fin a la relación arrendaticia.
La nueva Ley determina que esas razones sean atendidas y juzgadas en sede ordinaria y según las garantías del debido proceso, sin intervención de la administración pública, sin necesidad de tener que ejercer el control jurisdiccional de actos administrativos del organismo competente (Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) a través de la jurisdicción contencioso-administrativa, como antes ocurría.
Con la nueva normativa, se atribuye a la administración de justicia al poder público que corresponde, y se evitan casos de prejudicialidad que frecuentemente presentaban las calificaciones de causales de desalojo de arrendamientos sin término fijo, atribuidas a la Dirección de Inquilinato.”
(…Omissis…)
(Negrillas de este Tribunal Superior).

Ahora bien, con relación a la causal que fundamenta la presente pretensión de desalojo, constituida por la necesidad que tienen determinados parientes consanguíneos del demandante en ocupar el inmueble arrendado y prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), pp. 194 y 195, ha señalado:

(…Omissis…)
“... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…”
(…Omissis…)

Asimismo resulta oportuno traer a colación el criterio expuesto sobre la prueba de la causal en estudio, por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 2 de febrero de 2000, expediente N° 98-20343, caso “Novedades Dudu S.R.L.”, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”.
(…Omissis…)

Asimismo dicha Corte estableció en sentencia N° 1588 del 30 de noviembre de 2000, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Perkins Roche Contreras, lo siguiente:

(…Omissis…)
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”
(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)
De lo antes explanado se colige con meridiana claridad que la causal in examine se encuentra impregnada de una subjetividad particular, pues la misma no tiene su basamento en un incumplimiento imputable al locatario, sino en un estado de necesidad del propietario o pariente consanguíneo de éste, y aunque la Ley haga referencia igualmente al hijo adoptivo con respecto a tal situación, tal mención fue anulada por sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 28 de junio de 2005, Exp. 00-1789, con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, pero en definitiva se puede establecer como presupuestos de procedencia de la misma, los siguientes: 1) La propiedad sobre el inmueble arrendado; 2) Manifestación inequívoca de la necesidad de ocupar dicho inmueble con aportación de elementos probatorios de tal situación, y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.

Establecidas las precedentes consideraciones, es preciso valorar los respectivos medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la acción incoada:

Pruebas de la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

 Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 31 de julio de 1989, bajo el N° 69, tomo 95, celebrado entre las partes sub litis. Dicha documental constituye un documento privado presentado en original en el presente proceso que no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado en forma alguna por la contraparte, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador Superior lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

 Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de noviembre de 1976, bajo el N° 47, protocolo 1°, tomo 7, folios 186 a 190, donde consta: 1) Liberación de la hipoteca constituida sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en la presente causa, por la ciudadana Marina Beuses Valecillos a favor de la entidad de ahorro y préstamo Caja Popular de Occidente; 2) Venta del mismo inmueble, efectuada por la ciudadana Marina Beuses Valecillos al ciudadano Jesús Alberto Morillo Melean; y 3) Constitución de hipoteca por parte del ciudadano Jesús Alberto Morillo Melean sobre el mismo inmueble, a favor de la entidad de ahorro y préstamo Caja Popular de Occidente.

 Copia certificada de las siguientes actas públicas, expedidas por la Jefatura Civil de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia: 1) Acta N° 5447 de fecha 5 de septiembre de 1961 donde se hace constar el nacimiento de la ciudadana GISELA DEL CARMEN MORILLO BLANCO; 2) Acta N° 630 de fecha 27 de junio de 1987, donde se hace constar el matrimonio contraído por los ciudadanos GISELA DEL CARMEN MORILLO BLANCO y EDGAR EMIRO MATERA GONZÁLEZ; 3) Acta N° 2813, de fecha 27 de octubre de 1988, donde se hace constar el nacimiento de la menor MARIA ANDREINA MATERA MORILLO; 4) Acta N° 10 de fecha 10 de enero de 2000, donde se hace constar el nacimiento de la menor MARIA AUXILIADORA MATERA MORILLO.

 Copia certificada de las siguientes actas públicas, expedidas por la Jefatura Civil de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia: 1) Acta N° 889 de fecha 11 de junio de 1991, donde se hace constar el nacimiento de la ciudadana MARIA ALCIRA MATERA MORILLO; 2) Acta N° 887 de fecha 5 de mayo de 1994, donde se hace constar el nacimiento del ciudadano JESÚS EDUARDO MATERA MORILLO.

Respecto de las documentales antes singularizadas este Juzgador Superior observa que las mismas constituyen instrumentos públicos, al emanar de un funcionario público competente, con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual por su investidura les otorga fe pública; por lo que las mismas hacen plena prueba tanto entre las partes como respecto de terceros, con relación al hecho jurídico allí declarado, y al ser presentadas en original, sin que éstas fueran tachadas de falsas, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORAN.
En el lapso probatorio la parte actora ratificó el contenido de los documentos antes valorados y promovió:

 Copias certificadas por la Oficina de Inquilinato, Dirección de Catastro de la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, de los siguientes documentos: 1) Notificación emitida por dicho organismo en fecha 13 de marzo de 2009, requiriendo la comparecencia del ciudadano ANTONINO CLEMENZA CHARAMONTE en dicha oficina, a los efectos de tratar asunto relacionado con el inmueble objeto de arrendamiento; y 2) Hoja de control diario de atención al público, de fecha 17 de marzo de 2009.

 Constancia de Convivencia de fecha 12 de junio de 2009, emitida por la Intendencia de Seguridad de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, adscrita a la Gobernación del estado Zulia, mediante la cual las ciudadanas María Chiquinquirá González Pérez y Yajaira Urdaneta, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.866.953 y 7.724.543 respectivamente, hacen constar que los ciudadanos Jesús Alberto Morillo Melean y Xiomara del Consuelo Neri Trujillo, tienen diez (10) años en unión estable de hecho.

 Copia fotostática de constancia emanada de la Jefatura Civil de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 16 de marzo de 2001, mediante la cual las ciudadanas María Chiquinquirá González Pérez y Yajaira Urdaneta, antes identificadas, declaran que conocen de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Jesús Alberto Morillo Melean y Xiomara del Consuelo Neri Trujillo, y por ello les consta que éstos conviven en armonía en la Urb. El Naranjal, calle 50B, número 15-L-08.

Los documentos antes singularizados constituyen instrumentos administrativos por emanar de ente público administrativo, que como tales tienen presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuados mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al ser presentados en original y en copia fotostática en el último caso, sin que fueran impugnados en forma alguna queda firme su veracidad y por ende se aprecian en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem. Y ASÍ SE VALORAN.

Pruebas de la parte demandada

En el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:

 Copia certificada de los siguientes documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Maracaibo del estado Zulia:
1) Liberación de hipoteca constituida sobre el apartamento B-1-8, piso 1, del edificio B, tipo A del Conjunto Residencial El Portón, ubicado en la avenida 10 de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, y venta del mismo inmueble al ciudadano Jesús Alberto Morillo Melean, de fecha 30 de marzo de 1989, registrado bajo el N° 45, tomo 28, protocolo 1°.
2) Venta del inmueble ubicado en la urbanización Monte Bello, calle K, signado con el N° 11-47, efectuada por la ciudadana Gladys Josefina Morillo Blanco, a la ciudadana María Auxiliadora Blanco de Morillo, registrado en fecha 22 de febrero de 1979, bajo el N° 42, tomo 13, protocolo 1°.

Respecto de dichas documentales constata este Sentenciador que constituyen instrumentos públicos emanado de un funcionario público, con las solemnidades exigidas por la Ley, el cual tiene facultad para darle fe pública; es por lo que considera esta Superioridad que hacen plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico allí declarado, y aunado a que las mismas no fueron tachadas de falsas, todo de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 27 de la Ley de Registro Público y Notariado, este oficio Jurisdiccional las aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE VALORAN.

 Copia fotostática de los siguientes documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del municipio Maracaibo del estado Zulia:
1) Venta de una parcela de terreno ubicada en el sector Gallo Verde, de la parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, al ciudadano Jesús Alberto Morillo Melean, registrado en fecha 19 de julio de 1988, bajo el N° 45, tomo 5, protocolo 1°.
2) Construcción de bienechurías sobre un terreno propiedad del ciudadano Jesús Alberto Morillo Melean, ubicado en el sector Gallo Verde, de la parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, calle 98ª, N° 54A-50, registrado en fecha 19 de julio de 1988, bajo el N° 46, tomo 5, protocolo 1°.

 Copia fotostática del poder especial otorgado por el ciudadano German Alberto Morillo Blanco al ciudadano Jesús Alberto Morillo Melean, para que ejerza sus derechos con relación a la sucesión hereditaria de la ciudadana María Auxiliadora Blanco de Morillo, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo en fecha 23 de noviembre de 2001, bajo el N° 11, tomo 61.

Respecto de dichas copias fotostáticas observa este Juzgador Superior que las mismas corresponden, en el primer caso, a documentos públicos, los cuales se caracterizan como ha sido expuesto, porque son elaborados por un funcionario público competente con las solemnidades de Ley, y por ende surten efectos entre las partes y contra terceros, de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y en el segundo caso se trata de un documento privado, pues no reúne tales requisitos, que al ser presentados en copias fotostáticas, sin que éstas fueran impugnadas por la contraparte, le merecen pleno contenido y valor probatorio a este Arbitrium Iudiciis, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORAN.

 Modelo de contrato de arrendamiento, celebrado entre la Sucesión Morillo Blanco, y el ciudadano Antonio Clemenza Charamonte, sobre el inmueble objeto del contrato sub iudice.
 Ejemplares del Diario La Verdad, C.A., de fechas 21 y 22 de abril de 2009, en la sección de avisos clasificados.
 Recibo del servicio eléctrico del inmueble objeto de arrendamiento, de fecha 21 de junio de 2005, a nombre del ciudadano Antonino Clemenza Charamonte, parte demandada en la presente causa.
Respecto de tales documentales considera este Sentenciador Superior que las mismas deben ser desechadas, en el primer caso, por cuanto se trata de un presunto contrato de arrendamiento que no aparece suscrito por ninguno de los contratantes, como lo exige el artículo 1368 del Código Civil, por lo que ni siquiera puede ser considerado como un documento privado simple, y por ende no puede otorgársele valor probatorio alguno, en el segundo caso, por cuanto no se trata de publicaciones de actos que la Ley ordena publicar en periódicos y gacetas, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y no se enmarca dentro de hecho comunicacional definido por la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de agosto de 2001, y en el tercer caso, por cuanto dicha prueba resulta impertinente, ya que la cancelación de los servicios públicos del inmueble arrendado por parte del demandado, no constituye un hecho controvertido en la presente causa, derivado de todo lo cual, aplicando la sana crítica como regla de valoración probatoria, establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, este Jurisdicente estima pertinente desechar las presentes documentales en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 7 de octubre de 2009, bajo el N° 55, tomo 228, mediante el cual el ciudadano José Raggios, titular de la cédula de identidad N° 3.508.096, declara haber realizado determinadas mejoras en el apartamento objeto de arrendamiento, por orden de la ciudadana María Gladys Rico Castaño, titular de la cédula de identidad N° 13.210.774.
 Constancia de residencia emitida por el Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Mirador del Lago, Rafael Godoy Villasmil, titular de la cédula de identidad N° 1.806.278, en fecha 2 de octubre de 2009, donde se hace constar que el ciudadano Antonino Clemenza Charamonte reside en ese edificio con su esposa María Gladys Rico Castaño y sus hijos, desde hace más de 21 años.
Respecto de tales instrumentales aprecia este oficio jurisdiccional que la mismas constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos a la presente causa, los cuales requieren para su plena validez en juicio de su ratificación por dichos terceros mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, constatado que tal ratificación no se llevó a cabo, este Jurisdicente desecha las presentes documentales. Y ASÍ SE ESTIMA.

 Declaraciones de los ciudadanos: RONALD GERARDO QUINTANILLA GREAVES, AMERICO MORAN SARMIENTO, SOLANGE ACOSTA PIRELA y MARIA TERESA BARRIENTOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 16.081.264, 6.747.071, 7.719.717 y 12.445.599 respectivamente, todos domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. Al respecto se observa que en el día y hora fijados en el Tribunal a-quo a tales efectos, rindieron su declaración los testigos promovidos, con excepción del ciudadano AMERICO MORAN SARMIENTO, y en tal sentido los declarantes quedaron contestes en afirmar que conocen de vista, trato y comunicación al ciudadano Antonino Clemenza Charamonte, que les consta que el mismo reside con su familia en calidad de arrendatario en el apartamento N° B-42 del Edificio Mirador del Lago, ubicado en la avenida 2C con calle 76 de la parroquia Coquivacoa, municipio Maracaibo del estado Zulia, y que el mismo ha realizado mejoras al inmueble, por cuanto el demandante se lo había ofrecido en venta, más, considera este Sentenciador Superior que la presente prueba resulta inidónea para acreditar tales hechos, por lo que tales testigos se desechan de conformidad con la sana crítica como regla de valoración probatoria prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

Conclusiones

En esta oportunidad procede este Arbitrium Iudiciis a proferir sus conclusiones, en observancia de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil según el cual el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado por las partes, y en tal sentido debe examinarse si se han cumplido los tres (3) requisitos de procedencia de la presente acción, tales como:
En primer lugar la propiedad sobre el inmueble arrendado por parte del demandante, quedó demostrada de actas, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de noviembre de 1976, bajo el N° 47, protocolo 1°, tomo 7, folios 186 a 190, precedentemente valorado.

En segundo lugar, se constata que el demandante alegó la necesidad que tiene en ocupar el inmueble arrendado, para que el mismo sea ocupado por su hija y su grupo familiar, ya que éstos conviven con él y con su concubina en la urbanización Monte Bello, calle K, N° 11-47 de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, resultando incómoda la convivencia, y que en tal sentido había iniciado conversaciones con el demandado.

Al respecto quedó demostrado de actas que el actor y la ciudadana Xiomara del Consuelo Neri Trujillo, viven juntos en la residencia antes señalada, y mantienen una unión estable de hecho desde hace más de diez (10) años, mediante las pruebas documentales emanadas de la Jefatura Civil de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del estado Zulia; que el demandante tiene una hija llamada Gisela del Carmen Morillo Blanco de Matera, la cual está casada y que tiene cuatro (4) hijos, tal como fue señalado por el demandante, todo ello mediante las pruebas documentales emanadas de las Jefaturas Civiles de las parroquias Coquivacoa y Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia; más no consta en actas el lugar donde ésta y su grupo familiar reside; y por otra parte quedó demostrado que en el mes de marzo de 2009 el demandado fue citado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Maracaibo, para discutir asunto relacionado con el inmueble arrendado, esto mediante documentales emanadas de dicho ente, más no se especificó el asunto a tratar.

Sin embargo, y en tercer lugar, no se constata de actas que el demandado lograra desvirtuar la necesidad alegada por el actor de que su hija y su grupo familiar ocupen el inmueble arrendado, puesto que las pruebas aportadas por dicha parte a los efectos de demostrar que el demandante es propietario de otros inmuebles, resultan insuficientes para considerar que dicha ciudadana no requiere ocupar el inmueble arrendado, y en cuanto al resto de los alegatos esgrimidos por el demandado, relativos a la realización de mejoras en el inmueble objeto de arrendamiento, por cuanto desde su inicio éste le fue ofrecido en venta, amén de no haber quedado demostrados en actas, no constituyen una defensa que permita considerar a este Sentenciador Superior que la alegada necesidad no existe.

Derivado de todo lo cual, considerando este Arbitrium Iudiciis que el derecho a la propiedad está consagrado constitucionalmente en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y conforme al mismo el propietario puede usar, disfrutar y disponer de sus bienes, aunado a que de conformidad con las leyes especiales que regulan la materia arrendaticia se puede pedir la desocupación del inmueble arrendado por la necesidad que tenga el propietario o sus parientes consanguíneos de ocupar el mismo, comprobados tales nexos de parentesco en el presente caso, entre el demandante y su hija y nietos, y por cuanto no fue desvirtuada la alegada necesidad por parte del demandado, considera este Jurisdicente Superior que la presente demanda debe ser declarada con lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, a los fines de la ejecución del presente fallo, resulta preciso, de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorgar al demandado un plazo de seis (6) meses para la desocupación del inmueble, por lo que así deberá ser acordado por el Tribunal a-quo, y en tal sentido resulta oportuno traer a colación lo expuesto por el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, (Caracas, 2008), páginas 166 y 167, en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“A los fines de ejecución del desalojo fundado en esta causal, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, según el Parágrafo Primero de este artículo 34. El antecedente de esta suerte de preaviso de desahucio está en el artículo 1.617 CC, según el cual «cuando se haya estipulado que el arrendador pueda venir a ocupar la casa, debe acordar al inquilino al término de treinta días desde el aviso para entregarla». Existe, pues, un plazo para la desocupación, mas no un plazo para la re-ocupación que pretenda el arrendador, en beneficio suyo personal o de sus consanguíneos dentro del segundo grado o del hijo adoptivo.”
(…Omissis…)

En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, aunado al análisis de los alegatos y medios de prueba aportados por ambas partes, todo lo cual conllevó a este Sentenciador de Alzada a considerar la procedencia de la pretensión de DESALOJO incoada, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional REVOCAR la decisión proferida por el Tribunal a-quo y en derivación, es menester declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO fue incoado por el ciudadano JESÚS ALBERTO MORILLO MELEAN en contra del ciudadano ANTONINO CLEMENZA CHARAMONTE, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano JESÚS ALBERTO MORILLO MELEAN por intermedio de su apoderado judicial JOSÉ RAFAEL PÉREZ NAVA, contra sentencia definitiva de fecha 30 de octubre de 2009, proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 30 de octubre de 2009, proferida por el precitado Juzgado, y en tal sentido se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano JESÚS ALBERTO MORILLO MELEAN en contra del ciudadano ANTONINO CLEMENZA CHARAMONTE, de conformidad con los términos expresados en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia 151° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DR. EDISON EDGAR VILLALOBOS ACOSTA
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada, se archivó en el copiador de sentencias y se libraron las correspondientes boletas de notificación.
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

EVA/ag/dcb