Proveniente del Órgano Distribuidor, en fecha 7 de enero de 2008 es recibida por este Tribunal la presente demanda por NULIDAD DE DOCUMENTO intentada por la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.822.524, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, contra el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA también conocido como ELIMAR JOSE LEON MENDOZA, y contra la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 5.042.630 y 12.098.814 respectivamente, el primero domiciliado en el Municipio Lagunillas y la segunda en el Municipio San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

I
RELACION DE LAS ACTAS

Una vez admitida mediante auto de fecha 11 de enero de 2008, se ordena la citación de la parte demandada ciudadanos ELIMAR JOSE LEON MENDOZA y CARMEN TERESA PRADO LABARCA, antes identificados, para que conteste la demanda incoada en su contra, dentro de los veinte (20) días de despacho, después de la constancia en actas de la citación del último de los demandados.

En fecha 16 de enero de 2008, la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, parte actora, confiere poder apud acta al abogado HECTOR SARCOS SOTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.530. En fecha 22 de enero de 2008, el referido abogado solicita se corrija el auto de admisión en cuanto al nombre del demandado. En fecha 29 de enero de 2008, se corrige el auto de admisión y se ordena la citación del ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA también conocido como ELIMAR JOSE LEON MENDOZA, y de la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA.

En fecha 6 de febrero de 2008, el Alguacil del Tribunal expone que recibió los gastos de transporte. En fecha 11 de febrero de 2008, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna las copias fotostáticas simples del libelo y auto de admisión e indica dirección, dejando constancia la Secretaria sobre tal consignación.

En fecha 21 de febrero de 2008, se libró los recaudos de citación y despacho de citación. En fecha 5 de marzo de 2008, mediante auto y a solicitud de parte, se nombró correo especial a la parte actora. En fecha 7 de marzo de 2008, el Alguacil del Tribunal expone que citó a la codemandada CARMEN TERESA PRADO LABARCA, quien se negó a firmar.

En fecha 11 de marzo de 2008, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita el perfeccionamiento de la citación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, solicitud que es proveída por el Tribunal mediante auto de fecha 12 de marzo de 2008, librándose a los efectos la boleta de notificación. En fecha 28 de marzo de 2008, se recibe comisión en la cual el Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante auto de fecha 18 de marzo de 2008, ordena la remisión de la misma, exponiendo que no tienen competencia por el territorio, a fin de practicar la citación del codemandado EIMAR JOSE LEON MENDOZA también conocido como ELIMAR JOSE LEON MENDOZA.

En fecha 3 de abril de 2008, la Secretaria del Tribunal expone que se traslado al inmueble donde se citó a la codemandada CARMEN TERESA PRADO LABARCA, entregando la respectiva boleta, cumpliéndose de esta forma las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de abril de 2008, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna las copias fotostáticas simples del libelo y auto de admisión e indica dirección, dejando constancia la Secretaria sobre tal consignación. En fecha 18 de abril de 2008, se libra comisión de citación, la cual es recibida por este Juzgado mediante auto de fecha 27 de mayo de 2008, en la cual consta que el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, citó al codemandado EIMAR JOSE LEON MENDOZA, quien firmó la respectiva compulsa.
En fecha 26 de junio de 2008, los ciudadanos EIMAR JOSE LEON MENDOZA y CARMEN TERESA PRADO LABARCA, parte demandada, confieren poder apud acta a los abogados ROMMEL ALEX PELUFFO, JULIO UZCATEGUI BENITEZ y JUAN PABLO UZCATEGI BENITEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 96.076, 51.597 y 127.146 respectivamente. En fecha 26 de junio de 2008, los codemandados mediante escrito oponen las cuestiones previas del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil., referida a los ordinales 4°, 5° y 6° del artículo 340 ejusdem, y la del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 8 de julio de 2008, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante escrito subsana y se contradice las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. En fecha 15 de octubre de 2008, este Juzgado dicta sentencia declarando subsanada la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, y sin lugar las cuestiones previas del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a los ordinales 5° y 6° del artículo 340 ejusdem, así como del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 8 de diciembre de 2008, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia se da por notificado de la aludida decisión y solicita la notificación de la parte demandada. En fecha 21 de enero de 2009, este Juzgado mediante auto ordena librar boleta de notificación de la parte demandad en la persona de sus apoderados judiciales. En fecha 6 de febrero de 2009, el Alguacil del Tribunal expone que notificó al abogado JULIO UZCATEGUI, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada.

En fecha 13 de febrero de 2009, el abogado JULIO UZCATEGUI, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito contesta la demanda. Posteriormente, la Secretaria del Tribunal deja constancia que en fecha 17 de marzo de 2009, la parte actora y demandada presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales son agregados en actas mediante auto de fecha 26 de marzo de 2009, y admitidos mediante auto de fecha 2 de abril de 2009.

En fecha 7 de mayo de 2009, mediante auto se recibe oficio No. 126-2009 de fecha 5 de mayo de 2009, librado por Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual remiten copias certificadas. Asimismo, se recibe oficio No. 1017 de fecha 8 de junio de 2009, librado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual remiten copias certificadas.

En fecha 29 de junio de 2009, se recibe despacho de pruebas. Asimismo, el día 24 de septiembre de 2009, se recibe oficio No. 058-2009 de fecha 10 de agosto de 2009, librado por el Registro Público de San Francisco del Estado Zulia, en el cual remiten copias certificadas. En fecha 12 de noviembre de 2009, se recibe oficio No. 1836 de fecha 9 de noviembre de 2009, librado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual remiten copias certificadas.

En fecha 30 de noviembre de 2009, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna oficio No. 137-09 de fecha 24 de agosto de 2009, librado por la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia. Asimismo, el citado abogado mediante diligencia de fecha 22 de marzo de 2010, consigna copias certificadas.

En fecha 21 de enero de 2011, este Tribunal a solicitud de parte, fija para informes, previa notificación. En fecha 21 de enero de 2011 y 2 de febrero de 2011, el abogado JULIO UZCATEGUI, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia se dan por notificados. En fecha 23 de febrero de 2011, los abogados HECTOR SARCOS SOTO y JULIO UZCATEGUI, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora y demandada respectivamente, presentan tempestivamente escritos de informes. Asimismo, los abogados HECTOR SARCOS SOTO y JUAN PABLO UZCATEGUI, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora y demandada respectivamente, presentan tempestivamente escritos de observaciones a los informes.

Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar Sentencia en el presente juicio, este Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes:

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES


• La Parte Actora: Expone la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, lo siguiente:

 Que en fecha 1 de julio de 2002, el ciudadano ELIMAR JOSE LEON MENDOZA, que el verdadero nombre es EIMAR JOSE LEON MENDOZA, le arrendó un inmueble de su única y exclusiva propiedad compuesta por una vivienda familiar, ubicada en el Barrio Betulio González, Calle 27, signada con el Nº (18-0266), que por error material aparece en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, pero que el verdadero número es 18-266, como consta en el recibo de ENELVEN, o factura de electricidad y Servicios Municipales Nº de Cuenta Contrato 100000306031, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, según se evidencia en el Contrato de Arrendamiento, otorgado por la Notaria Pública de San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia de fecha 1 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 80, Tomo 45.
 Que desde ese momento hasta la presente fecha, ha venido poseyendo el referido inmueble identificado anteriormente como persona natural por más de cinco (5) años con seis (6) meses, pagando puntualmente todos los impuestos y cánones de arrendamientos.
 Que con fecha 13 de septiembre de 2007, en una desmedida actitud del ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA, vende el inmueble en cuestión a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, ¬según consta en documento autenticado por la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 13 de septiembre de 2007 quedando registrado bajo el No. 43, Protocolo lero, Tomo 24, Tercer Trimestre, sin habérsele notificado previamente y sin consideración alguna hacia su persona y menos aún los años que ha venido poseyendo en forma legítima y de goce continuo, pacífica, publica, no equivoca y tenerla como propia según lo preceptuado en los artículos 771 y 772 del Código Civil Venezolano.
 Que la acción tomada por el ciudadano EIMAR LEÓN, viola su derecho preferencial que le corresponde como arrendataria sobre el inmueble, para adquirirlo tal cual como aparece establecido en la norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 42.
 Que por todo lo antes mencionado, acude por ante este Juzgado para demandar a los ciudadanos EIMAR JOSE LEON MENDOZA y CARMEN TERESA PRADO LABARCA, por NULIDAD DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, del inmueble ya identificado, con fundamento en el artículo 1.346 del Código Civil Venezolano en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160, 1.166 ejusdem, ya que su persona lo viene poseyendo desde hace cinco (5) años y seis (6) meses, y tiene mucho interés en la adquisición del inmueble.

• La Parte Demandada: Expone el JULIO UZCÁTEGUI BENÍTEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, lo siguiente:
 Niega, rechaza y contradice la demanda incoada por la ciudadana RAQUEL DE LAS MERECEDES BARBOZA, por no ser cierto los hechos alegados ni procedente el derecho invocado. Asimismo, niega, rechaza y contradice, que la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, haya tenido derecho preferencial en la adquisición del inmueble, ya que para tener derecho preferencial tiene que cumplirse con varios requisitos que exige la Ley de Arrendamientos, en su artículo 42.
 Que el primer requisito consiste en que tenga más de dos (2) años como arrendatario, y el segundo requisito consiste en que este solvente con los pagos de los cánones de arrendamientos. Que en este sentido la demandante cumple con el primer requisito porque tiene más de dos (2) años, pero el segundo requisito no lo cumple, porque no estaba solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento ya que tenía una deuda desde el mes de febrero de 2007, hasta el mes de septiembre de 2007, fecha en la cual se hizo la venta a un tercero, es decir, a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, el día 13 de septiembre de 2007.
 Que al comunicarle la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, que había comprado el inmueble, fue cuando la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, comenzó a depositar los cánones de arrendamiento al ciudadano EIMAR LEON, a partir del mes de octubre de 2007 ante un Tribunal de Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
 Que a tenor del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, fue notificada verbalmente de la referida venta por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA cuando adquirió el inmueble en 14 de septiembre de 2007, fecha en la cual la ciudadana RAQUEL BARBOZA comenzó a depositar los cánones de arrendamiento a su representado EIMAR JOSE LEON MENDOZA, y que no fue hasta el 11 de marzo de 2008, cuando la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, intentó la demanda de NULIDAD DE VENTA o Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, es decir, casi seis (6) meses después de haber tenido conocimiento de la venta del inmueble ubicado en el Barrio Betulio González, Calle 27 signado con el No. 18-0266, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia, por consiguiente no cumplió con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no intentar la demanda durante los cuarenta días calendarios a su notificación por parte de su representada ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA.
 Que su representada intentó demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la Ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, por falta de pago de los cánones de arrendamiento ya que no había notificado al ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA del ofrecimiento hecho por ante el Tribunal de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo que su representado EIMAR LEON no tenía conocimiento de tal ofrecimiento y consignación de los cánones de Arrendamiento, y no demostró que estaba solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, Y SEPTIEMBRE DE 2007, por consiguiente no tiene el derecho preferencial de adquirir el inmueble vendido por el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA, a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, protocolizado en fecha 13 de septiembre de 2007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, bajo el No. 43, Protocolo Primero, Tomo 24 Tercer Trimestre, por consiguiente la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, no tenia el derecho preferencial para adquirir dicho inmueble, a pesar que su representado EIMAR JOSE LEON MENDOZA, le ofreció en forma verbal la venta del inmueble, y la ciudadana RAQUEL BARBOZA le dijo que no tenia dinero para adquirir el inmueble que nos ocupa, por consiguiente alega que es improcedente la temeraria demanda de Nulidad de Documento, incoada por la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, en contra de sus representados; por ello solicita se sirva a dictar sentencia declarando SIN LUGAR la presente demanda.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, este Sentenciador pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, las cuales quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por la parte actora y la defensora ad-litem de la parte demandada, en los siguientes términos:

La parte actora, promueve y evacua las siguientes pruebas:

1. Oficio a la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, para que envíe copias certificadas de documento de arrendamiento inserto en la referida oficina el día 1 de julio de 2002, bajo el No. 80, Tomo 45; y de documento de opción de compra venta inserto en la referida oficina el día 3 de mayo de 2007, bajo el 39, Tomo 59.

Este Juzgador observa que la demandante junto con el libelo de demanda consigna en copia fotostática simple de la documental constituida por el contrato de arrendamiento inserto en la referida oficina el día 1 de julio de 2002, bajo el No. 80, Tomo 45. Asimismo, en fecha 22 de marzo de 2010, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna las copias certificadas solicitadas a la referida Notaría.

En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, el artículo 1.384 del Código Civil establece:
“Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autentico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las Leyes”

Como las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y no siendo estas ni las copias fotostáticas simples impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

2. Copia fotostática simple de documento de opción de compra venta inserto en la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia el día 3 de mayo de 2007, bajo el No. 80, Tomo 45.

Este Tribunal a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que dicha documental fue consignada en copia certificada, le confiere pleno valor probatorio. Así se establece.-

3. Oficio al Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, a fin que remitan copias certificadas del documento de compra venta registrada el día 13 de septiembre de 2007, bajo el No. 43; Protocolo 1°, Tomo 24, Tercer Trimestre.

Este Juzgador observa que la demandante junto con el libelo de demanda consigna en copia fotostática simple dicha documental. Asimismo, el día 24 de septiembre de 2009, se recibe oficio No. 058-2009 de fecha 10 de agosto de 2009, librado por el Registro Público de San Francisco del Estado Zulia, en el cual remiten copias certificadas de la citada compra venta. En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y siendo que las mismas al igual que las copias fotostáticas simples no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

4. Oficio a la Notaría Pública Séptima del Municipio San Francisco del Estado Zulia, para que envíe copias certificadas de documento inserto en la referida oficina el día 24 de enero de 2008, bajo el No. 26, Tomo 10; las cuales son insertas en copias fotostáticas simples junto con el escrito de promoción de pruebas.

En fecha 30 de noviembre de 2009, el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna las copias certificadas solicitadas a la referida Notaría. En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y siendo que las mismas al igual que las copias fotostáticas simples no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

5. Oficio al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin que remitan copias certificadas de la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en el expediente No. 43.431, fallo el cual fue anexado en actas en copias fotostáticas simples junto con el escrito de promoción de pruebas.

En fecha 12 de noviembre de 2009, se recibe oficio No. 1836 de fecha 9 de noviembre de 2009, librado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual remiten las copias certificadas solicitada, constituidas por la sentencia de fecha 9 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA contra la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA. En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y siendo que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.


6. Oficio al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin que remitan copias certificadas del expediente No. C-085-07, referente a la consignación de los cánones de arrendamientos por concepto de arrendamiento entre la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA y el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA.

En fecha 7 de mayo de 2009, se recibe oficio No. 126-2009 de fecha 5 de mayo de 2009, librado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el cual remiten copias certificadas de la consignación solicitada por la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA y el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA, signado con el No. 085/07. En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y siendo que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

7. Prueba de testigos, para oír la declaración de los ciudadanos EUDOMARIO CHIRINOS MENDOZA, FRANCISCO MORILLO, ENDER MORALES, JOSE CARLOS ROMERO y VALMORE RAMON PIRELA ROSAS.

De la comisión de prueba de testigo agregada en actas mediante auto de fecha 29 de junio de 2009, se verificó solo la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO MORILLO, ENDER MORALES, JOSE CARLOS ROMERO y VALMORE RAMON PIRELA ROSAS, en consecuencia solo se procederá a la valoración de estas.

En el día fijado para oír la declaración del ciudadano FRANCISCO ANTONIO MORILLO HENRIQUEZ, quien se identificó como venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.809.061, obrero, expuso lo siguiente: que conoce a los ciudadanos RAQUEL BARBOZA y EIMAR LEON, que la primera vive en la casa del segundo, ubicada en la avenida o calle 27 A del Bario Betulio González, signada con la nomenclatura No. 18-266, que el pago del alquiler era de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130,00), los primeros días de cada mes, los cuales realizaba desde las cuatro de la tarde hasta las seis de la tarde, y que correspondían a los meses de febrero hasta septiembre de 2007. Que el ciudadano EIMAR LEON asumía un comportamiento normal, y que estaba al día. Que le consta estos hechos porque es vendedor ambulante, y la ciudadana RAQUEL BARBOZA vendía pasteles y él comida, y se daba cuenta de los pagos que ella hacía en el porche de la casa. Que vive en la avenida 17 de Los Haticos, casa No. 110B-35. Que estuvo casi todo el año trabajando por esa zona, hasta noviembre.

Por su parte, el ciudadano ENDER SEGUNDO MORALES GONZALEZ, quien se identificó como venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.769.168, chofer, expuso que conoce a los ciudadanos RAQUEL BARBOZA y EIMAR LEON, que la primera era inquilina del segundo de un inmueble ubicado en la avenida o calle 27 A del Bario Betulio González, signada con la nomenclatura No. 18-266, que el pago era de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130,00) mensuales, los primeros días de cada mes entre febrero y septiembre de 2007. Que el ciudadano EIMAR LEON asumía un comportamiento conforme con los pagos. Que le consta estos hechos porque la ciudadana RAQUEL BARBOZA tenía un puesto de comida rápida, de pastelitos y empanadas, y que ella también era su cliente porque él vendía lámparas, y como le cobraba semanal habían casualidades en que él le iba a cobrar y se conseguía con el ciudadano EIMAR LEON, y que dicha relación comercial comenzó desde febrero 2007. Que los pagos eran en el mismo puesto de comida, que fueron en varias oportunidades pero específicamente no puede decir, porque los cobros el los hacía semanal, y que en la fecha que él lo vio fue en una quincena de febrero. Que vive en el barrio Mavieja, casa No. 36-46, calle 13 A. Que exactamente no recuerda desde que fecha estaba arrendada la ciudadana RAQUEL BARBOZA.

Por último, el ciudadano VALMORE RAMON PIRELA, quien se identificó como venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.328.036, comerciante, expuso que conoce a los ciudadanos RAQUEL BARBOZA y EIMAR LEON, que la primera era inquilina del segundo de un inmueble ubicado en la avenida o calle 27 A del Bario Betulio González, signada con la nomenclatura No. 18-266, que el pago era de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130,00), los primeros cinco días de cada mes entre febrero y septiembre de 2007, los cuales hacía en el porche de la casa de la ciudadana RAQUEL. Que el ciudadano EIMAR LEON asumía una actitud tranquila y conforme con el pago. Que el se encontraba allí cuando se hacían efectivo los pagos, porque la ciudadana RAQUEL BARBOZA los citaba los primeros días de cada mes, siempre por las tardes después de las cuatro para cancelarle los pagos. Que vive en Sierra Maestra, calle 18 A, entre avenidas 6 y 7, casa No. 6-50. Que vende productos químicos y la ciudadana RAQUEL BARBOZA es su cliente. Que frente a la casa donde vivía la ciudadana RAQUEL BARBOZA, se encuentra una carretera.

En relación con la valoración de dichas testimoniales, este Tribunal considerado que los dichos de los testigos deben ser analizados con otros medios de prueba tendientes a comprobar los hechos expuestos por los mismos, y visto que la promovente de la referida prueba busca demostrar el cumplimiento de la obligación que posee en su condición de arrendataria, como es el pago de los cánones de arrendamientos, en el caso de autos, el pago de los cánones correspondiente a los meses de febrero a septiembre de 2007, y siendo que de actas no se evidencia otro medio de prueba tendiente a demostrar dicho hecho, en consecuencia a tenor del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil que reza: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas…” este Tribunal le otorga el valor probatorio solo en cuanto a la existencia de relación arrendaticia entre los ciudadanos los ciudadanos RAQUEL BARBOZA y EIMAR LEON, tal como se puede evidenciar de los dichos expuestos por los testigos antes analizados, y los cuales pueden corroborarse de las documentales que rielan en actas. Así se establece.-

En derivación de lo antes expuesto, y visto el reclamo expuesto por los abogados de la parte demandada en relación a la decisión efectuado por el Juez comisionado ante la repregunta numero siete efectuada al testigo FRANCISCO ANTONMIO MORILLO, la cual tiene relación directa con el pago del canon de arrendamiento, este Tribunal considera inoperante hacer pronunciamiento al respecto, al no poder demostrarse con las deposiciones de los testigos antes analizadas los referidos pagos. Así se establece.-

Por último, este Juzgador puede verificar que la parte demandante junto con el libelo de demanda consigna original de factura No. 100006833005 de fecha 13 de diciembre de 2007, expedido por Enelven. Ante dicha documental este Tribunal considerando que la misma está representada por un documento privado el cual emana de un tercero ajeno al presente proceso, y visto que la misma no fue ratificada en juicio, a tenor del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a desecharla, en consecuencia no se le otorga valor probatorio alguno. Así se establece.-

La parte demandada, promueve y evacua las siguientes pruebas:

1. Invoca el mérito favorable de las actas procesales.
2. Oficio al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin que remitan copias certificadas de las planillas de depósitos, las cuales son consignadas en actas juntos con el escrito promocional de pruebas en copias fotostáticas simples.
Mediante oficio No. 1017 de fecha 8 de junio de 2009, librado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se remiten copias certificadas de las planillas de depósitos y de otras actuaciones que reposan en el expediente No. 43.431 de la nomenclatura llevada por ese Juzgado, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA contra la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA. En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y siendo que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

Asimismo, observa este Juzgador que el abogado JULIO UZCATEGUI BENITEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de informes presentado tempestivamente, consigna copias certificadas de decisión 21 de septiembre de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA contra la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA. Este Tribunal considerando que las copias certificadas fueron expedidas por autoridad competente para ello, y siendo que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro del término legal establecido, este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil, 429 y 435 del Código de Procedimiento Civil le otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

Por último, en cuanto a las copias fotostáticas simples consignadas en actas por el abogado HECTOR SARCOS SOTO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en el escrito de observaciones a los informes; este Tribunal considerando que tal documental no se circunscribe en el supuesto establecido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, procede a desecharla, en consecuencia no se le otorga valor probatorio alguno. Así se establece.-

IV
CONCLUSIONES

Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:

La ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA expone que en fecha 1 de julio de 2002, el ciudadano ELIMAR JOSE LEON MENDOZA, le arrendó un inmueble de su única y exclusiva propiedad compuesta por una vivienda familiar, ubicada en el Barrio Betulio González, Calle 27, signada con el Nº 18-266, en jurisdicción de la Parroquia San Francisco del Municipio San Francisco del Estado Zulia, y cuyos linderos son: por el Norte: con propiedad que fue o es de Luzmila Sánchez, Sur: con la vía pública (calle 27), Este: con propiedad que fue o es de Catalina Rivas, y Oeste: con propiedad que fue o es de Enerida Vilchez, según se evidencia en el Contrato de Arrendamiento, otorgado por la Notaria Pública de San Francisco, Municipio San Francisco del Estado Zulia de fecha 1 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 80, Tomo 45; y que desde ese momento hasta la presente fecha, ha venido poseyendo el referido inmueble identificado anteriormente como persona natural por más de cinco (5) años con seis (6) meses, pagando puntualmente todos los impuestos y cánones de arrendamientos.

Asimismo, expresa que en fecha 13 de septiembre de 2007, el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA, vende el inmueble en cuestión a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, ¬según consta en documento autenticado por la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, de fecha 13 de septiembre de 2007 quedando registrado bajo el No. 43, Protocolo lero, Tomo 24, Tercer Trimestre, sin habérsele notificado previamente y sin consideración alguna hacia su persona y menos aún los años que ha venido poseyendo en forma legítima y de goce continuo, pacífica, publica, no equivoca y tenerla como propia según lo preceptuado en los artículos 771 y 772 del Código Civil Venezolano; y que la acción tomada por el ciudadano EIMAR LEÓN, viola su derecho preferencial que le corresponde como arrendataria sobre el inmueble, para adquirirlo tal cual como aparece establecido en la norma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 42.

Por su parte, el abogado JULIO UZCÁTEGUI BENÍTEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, opone como defensa la insolvencia de la demandante en relación con los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero de 2007, hasta el mes de septiembre de 2007, fecha en la cual se hizo la venta a un tercero, es decir, a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA (13 de septiembre de 2007), tal como lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo, opone como defensa la caducidad de la acción, conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto alega que la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, fue notificada verbalmente de la referida venta por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA cuando adquirió el inmueble en 14 de septiembre de 2007, fecha en la cual la ciudadana RAQUEL BARBOZA comenzó a depositar los cánones de arrendamiento a su representado EIMAR JOSE LEON MENDOZA, y que no fue hasta el 11 de marzo de 2008, cuando la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, intentó la demanda de NULIDAD DE VENTA o Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, es decir, casi seis (6) meses después de haber tenido conocimiento de la venta del inmueble en cuestión.
En relación con la caducidad de la acción planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, este Tribunal considera procedente transcribir el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

De la norma transcrita, se puede evidencia que la Ley especial sobre la materia, establece un lapso de caducidad para intentar el retracto legal arrendaticio, que no es más que el derecho que posee el arrendatario de subrogarse al tercero adquiriente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualquiera de los supuesto a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere. En este sentido, el artículo 43 ejusdem reza:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho a la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Ahora bien, de un estudio del artículo 47 de ley especial, se evidencia que el Rectracto Legal Arrendaticio, el cual sólo es ejercitable una vez que se haya configurado el acto de enajenación, situación aplicable al caso de autos, y el cual constituye el petitum de la presente demanda al declarar la parte actora su interés en la adquisición del inmueble objeto del litigio; posee un lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de la notificación cierta que está obligado hacer el tercero adquiriente del acto traslativo de propiedad. Asimismo, se establece que tal notificación deberá anexarse copia certificada del citado documento, el cual quedarán en poder del notificado, es decir, del arrendatario.

Ante esta situación, el apoderado judicial de la parte demanda expone que la tercera adquiriente, en este caso, la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, notificó de manera verbal a la arrendataria, esto es, a la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, de la referida venta el día 14 de septiembre de 2007, fecha en la cual la ciudadana RAQUEL BARBOZA comenzó a depositar los cánones de arrendamiento a su representado EIMAR JOSE LEON MENDOZA; y que no fue hasta el 11 de marzo de 2008, cuando la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, intentó la demanda de NULIDAD DE VENTA o Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, es decir, casi seis (6) meses después de haber tenido conocimiento de la venta del inmueble en cuestión.

Sobre la “notificación cierta” a la que alude el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I, UCAB, Caracas 2006, Página 371, expone lo siguiente:
“Asimismo, hemos observado que también el LAI se emplean otras expresiones tales como “en forma indubitable” (parágrafo único arto 44) y “notificación cierta” (art. 47). Con la primera expresión para establecer la obligación que tiene el arrendatario de notificar igualmente al arrendador oferente su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en cuyo caso pareciera entenderse que esa “forma indubitable” no es más que a través de “documento auténtico”, porque ésta es la forma como el propietario le ha hecho llegar la oferta, y no podría ser de otra manera, porque “indubitable” significa según el DRAE “Que no puede dudarse”; evidente, que no ofrece ni presenta duda de su contenido, conduce a demostrar o comprobar la notificación del arrendatario al arrendador oferente mediante la que acepta o rechaza la oferta recibida. Es como si se hiciera remisión a la plena prueba o completa, concluyente o exacta del hecho contenido en la notificación “indubitable”. ¿Puede existir otra forma indubitable que no sea mediante documento auténtico? Ciertamente que sí, pero si el legislador estableció que la notificación al arrendatario sea de esta manera, por medio del documento auténtico, ¿por qué iba a contemplar otra forma distinta para la notificación del arrendatario al arrendador propietario? Y tratándose de la “notificación cierta” a que alude el artículo 47 de LAI, también DRAE hace referencia a “Conocido como verdadero, seguro, indubitable”, en cuyo caso estamos en presencia de la misma significación de lo “cierto” como “indubitable”.”

De lo antes citado, se observa que la notificación cierta a que hace referencia la Ley de Arrendamientos inmobiliarios está referida a una notificación indubitable, esto es, aquella que sea posible demostrar y sobre la cual no existe duda al respecto, como sería la notificación que practicara un funcionario público habilitado para ello; así por ejemplo la practicada por un notario público.

Por otra parte, y en relación con la citada la notificación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 260, de fecha 20 de mayo de 2005, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, estableció:

“En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.” (Resaltado de la Sala)


Asimismo, la precitada Sala del Máximo Tribunal, mediante sentencia No. 17 de fecha 25 de enero de 2006, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, estableció:
“No obstante, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial del criterio reciente de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida se encuentra inficionada por la infracción de ley alegada por el recurrente, por cuanto el Juzgador Superior con su proceder incurrió en falta de aplicación de los artículo 47 y 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tomar en el caso como lapso de caducidad, el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, en casos como el de autos, y a falta de aviso a partir del momento en que demuestre que tuvo conocimiento de la predicha enajenación.” (Resaltado del Tribunal)

Según la doctrina pacífica de nuestro Máximo Tribunal, la notificación que se debe efectuar al arrendatario debe probarse, es decir, debe ser cierta, todo a los fines de proteger los derechos del arrendatario que es el débil jurídico en la relación arrendaticia, toda vez la materialización del precitado acto comunicacional trae como consecuencia el inicio del lapso de caducidad establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, se establece que a falta de notificación, dicho lapso podrá computarse a partir que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación.

De un estudio de las actas procesales, se observa que la parte demandada no probó la materialización de la notificación a la que alude el tantas veces mencionado artículo 47 ejusdem, por cuanto solo alegó que la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, fue notificada verbalmente de la referida venta por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, notificación la cual no es cierta como si sería la que efectuase un funcionario público facultado para ello.

Por otra parte, y de un estudio de las actas procesales, en especial de las copias certificadas referidas al expediente No. C-085-07, que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual contiene la consignación de los cánones de arrendamientos por concepto de contrato de arrendamiento entre la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA y el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA, no puede inferirse que la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, tuviera conocimiento de la precitada enajenación por cuanto no conste en las referidas copias certificadas documento alguno relacionado con la misma.

Asimismo, de un estudio de las copias certificadas de la decisión de fecha 9 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y la de fecha 21 de septiembre de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA contra la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, se evidencia que la ciudadana RAQUEL BARBOZA, tuvo conocimiento de dicha causa el día 22 de mayo de 2008, al apersonarse directamente ante el Tribunal de la causa, fecha la cual es posterior a la interposición de la presente causa, la cual fue el día 7 de enero de 2008, según se evidencia del recibo de Distribución el cual riela en el folio seis (6) de este expediente, siendo por ende admitida el día 11 de enero de 2008, y no el día 11 de mayo de 2008, tal como señala el apoderado judicial de la parte demandada.

En consecuencia, y siendo que de actas no se evidencia la materialización de la notificación a la arrendataria de la enajenación del bien objeto del litigio conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y considerando que tampoco se observa la fecha en la cual la arrendataria tuvo conocimiento de la indicada enajenación a través de una actuación judicial, este Tribunal desecha la defensa opuesta por el abogado JULIO UZCÁTEGUI BENÍTEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en relación con la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio. Así se decide.-
En relación con la defensa relativa a la insolvencia de la demandante en relación con los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a septiembre de 2007, fecha en la cual se hizo la venta a un tercero, es decir, a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA (13 de septiembre de 2007), este Tribunal para resolver hace las siguientes consideraciones:

El artículo 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pauta lo siguiente:

“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho a la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. ”

De lo antes expuesto, se observa que el arrendatario para ser acreedor del derecho de la preferencia ofertiva o del retracto arrendaticio, éste último aplicable al caso de autos, debe cumplir con tres requisitos: 1) que tenga más de dos (2) años como arrendatario en el inmueble, 2) que se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga con las aspiraciones del propietario.

En relación con los requisitos de procedencia, y de un estudio de las actas procesales, en especial a las copias certificadas del contrato de arrendamiento inserto en la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el día 1 de julio de 2002, anotado bajo el No. 80, Tomo 45, se evidencia que la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, cumple con el primer requisito establecido en la Ley especial, el cual está referido a la condición de arrendataria por más de dos (2) años en el inmueble objeto de la negociación.

En cuanto al segundo y tercer requisito, esto es, la solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento y la satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I, UCAB, Caracas 2006, Página 365, expone lo siguiente:

“b. Estado de solvencia del arrendatario
El primer requisito de procedencia de la preferencia ofertiva, como lo es que el arrendatario haya tenido más de dos (2) años con tal carácter, de cumplirse el mismo queda condicionada la preferencia a que concurrentemente se den los otros requisitos: el estado de solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario. Y el estado de solvencia del inquilino tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al tiempo de la oferta, que ha debido tener lugar, es comprensible que se sancione con la pérdida de su derecho a compra con preferencia a cualquier tercero.
…omissis…
c. Satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario.
Este requisito, como hemos observado, no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros dos como son: que tenga más de dos (2) años como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; pues de otra forma no podrá satisfacer las aspiraciones del propietario en atención a la oferta de venta que ha podido hacérsele, con fundamento en que tales requisitos son concurrentes y el que observamos muestra signos de constituir un requisito conclusivo, de resultado en las aspiraciones especialmente económicas que el propietario pretende.” (Subrayado del Trbunal)

De lo ut supra citado, se observa que los requisitos de procedencia para exigir el retracto legal arrendaticio son concurrentes, es decir, los tres son de estricto cumplimiento. Ahora bien, en cuanto a la verificación de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, hecho denunciado por la parte demandada, este Tribunal a fin de resolver sobre este particular considera importante en primer lugar establecer a cuál de las partes le corresponde la carga de la prueba, así el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 733 de fecha 27 de julio de 2004, ha establecido:

“La Sala, para decidir observa:
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

“...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia recurrida, el actor afirmó un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato cuya resolución es pretendida, lo que fue negado en la contestación, motivo por el cual el juez de alzada estableció que correspondía al demandado la carga de demostrar el hecho extintivo de dicha obligación.

Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que “al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”. (CSJ, Sent. 20-12-60 G.F. 30p. 187, ob. Cit., N°0878).”

Por su parte, el autor ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, señala:

“Se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
...Omissis…
El que pretenda la liberación (hecho extintivo)…tiene la carga de probar estos hechos en los cuales fundamenta su excepción.”

En el caso bajo estudio, aprecia este Sentenciador que la parte demandada opone como defensa de fondo la insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, hoy actora en la presente causa, de los meses de febrero a septiembre de 2007; en consecuencia, la parte demandante a tenor de lo antes citado y como deudora de la relación arrendaticia tiene la carga de probar el efecto liberador de la obligación constituido precisamente por el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses antes señalados, y lo cual originaría el cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria a fin de poder ser acreedora del derecho del retracto legal arrendaticio.

Ahora bien, de un estudio de las actas procesales, en especial de las copias certificadas de la consignación solicitada por la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA a favor del ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA, signado con el No. 085/07 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, puede verificar este Juzgador que la señalada consignación corresponden a cánones de arrendamientos distintos a los hoy objetados, es decir, distintos a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2007; así puede observarse de las citadas copias que las consignaciones están referidas a los meses de noviembre del año 2007 en adelante, sin que se evidencia pagos relacionados con los meses esgrimidos por la parte demandada como insolventes.

Asimismo, de un estudio a las copias certificadas de la decisión de fecha 21 de septiembre de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual revoca la decisión de fecha 9 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA contra la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, se observa que en su dispositivo se declara con lugar la acción calificada por la Juzgadora como desalojo y cobro de bolívares con ocasión a la falta de pago de cánones de arrendamiento distintos a los esgrimidos en esta causa, es decir, en la sentencia objeto de análisis fue trabado y por tanto resuelto la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2007, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, los cuales correspondían a la ciudadana CARMEN TERESA PRADO LABARCA, por ser frutos del inmueble que adquirió en plena propiedad el día 13 de septiembre de 2007; pero en modo alguno fue discutido la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2007, los cuales son producto de los frutos del bien inmueble objeto del litigio cuyo propietario era el ciudadano EIMAR JOSE LEON MENDOZA para la época en que se causaron. De igual forma, de un análisis a las copias certificadas de las planillas de depósitos y de otras actuaciones que reposan en el citado juicio, no se evidencia el pago de los cánones de arrendamientos discutidos en este proceso.

En derivación de lo antes expuesto, y visto que la parte demandante no logró probar dentro de la oportunidad procesal correspondiente el cumplimiento de su obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a septiembre de 2007, y siendo que la parte demandada si probó la existencia de la obligación a través de contrato de arrendamiento, este Juzgador considerando lo pautado en los artículos 1.354 del Código civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; concluye que la parte demandante no probó el cumplimiento de su contraprestación, esto es, aquella establecida en el referido contrato así como en el artículo 1.592 del Código Civil, como es el pago de los cánones de arrendamiento, y por tanto su solvencia al momento de efectuarse la enajenación del bien objeto del litigio; en consecuencia, este Sentenciador en atención al artículo 43 en concordancia con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, declara SIN LUGAR la presente demanda de NULIDAD DE DOCUMENTO, interpuesta por la RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, contra los ciudadanos EIMAR JOSE LEON MENDOZA, y CARMEN TERESA PRADO LABARCA, por cuanto al momento de hacerse la enajenación, esto es, para el día 13 de septiembre de 2007, la arrendataria no se encontraba solvente con los pagos correspondientes a los meses ut supra señalados, incumpliendo de esta forma uno de los requisitos concurrente para ser acreedora del derecho de retracto legal arrendaticio. Así se decide.-

V
DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

1.- SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE DOCUMENTO incoada por la ciudadana RAQUEL DE LAS MERCEDES BARBOZA, contra los ciudadanos EIMAR JOSE LEON MENDOZA, y CARMEN TERESA PRADO LABARCA, todos plenamente identificados en actas.

2.- SE CODENA EN COSTAS a la demandante por haber sido totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez,

Abog. Adan Vivas Santaella.

La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini