TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE No. 44.155

I.- Consta en las actas procesales que:
En fecha diez (10) de Marzo de 2009, este Tribunal recibió del Órgano Receptor y Distribuidor de Documentos del Poder Judicial, Expediente No.2925-08, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cuanto fue interpuesto RECURSO DE APELACIÓN por la abogada en ejercicio SANDRA SÁNCHEZ CASTILLO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No.40.970, quien actúa en nombre y representación de la parte demandada en el presente proceso, ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.7.804.436, y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia; recurso éste ejercido contra la sentencia dictada en fecha dieciséis (16) de Febrero de 2009, por el mencionado Juzgado en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que sigue en su contra el ciudadano NOEL BARTOLOMÉ REJÓN DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.2.413.127, y domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital.
Seguidamente, el día once (11) de Marzo de 2009, este Tribunal le dio entrada al expediente, y ordenó su numeración, fijando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la sentencia.

En fecha diecinueve (19) de Marzo de 2009, la abogada en ejercicio SANDRA SÁNCHEZ, con el carácter descrito, presentó escrito de alegatos.

II.- El Tribunal para resolver observa:
Del Mérito de la Sentencia Recurrida
En fecha dieciséis (16) de Febrero de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia dictó sentencia, fundamentando su decisión al amparo de los siguientes argumentos:

“…En ese sentido el actor esgrime como hechos constitutivos, el nacimiento de un vínculo de arrendamiento, a partir del 14 de julio de 2005, y cuya vigencia quedó extinguida a través del desahucio arrendaticio cumplido en los términos señalados en la demanda, y por su parte la demandada MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, se resiste a la pretensión del actor con un absoluto rechazo a los hechos libelados, al negarlos de manera enfática bajo el argumento de no haberse producido el Desahucio por parte del demandante. Así mismo, incorpora hechos nuevos contrarios a los narrados en el Libelo, en el sentido de que viene ocupando el inmueble desde el 5 de mayo de 2003, conforme al documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el No. 31.
…OMISSIS…
…En torno a este nuevo hecho de importancia para la fijación de la Prórroga Legal en los términos fijados por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta evidente que el contrato de arrendamiento, no se inició como lo indica el demandante en fecha 14 de julio de 2005, sino que tuvo su origen en fecha 05 de mayo de 2003, conforme a esta última convención.

Por otra arte, se observa en la Cláusula Segunda del primigenio contrato, que su duración se fijó por dos (2) años a partir de la firma de dicho instrumento, por tanto, su duración se extendió hasta el 05 de mayo de 2005, y desde esa oportunidad, hasta el momento de suscribirse el segundo contrato de arrendamiento, discurrieron nueve (09) días bajo el mismo régimen arrendaticio. En este período la arrendataria continuó pagando la pensión fijada en la Cláusula Tercera del contrato originalmente suscrito, montante a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 450,00) y en prueba de ello consignó en la fase probatoria, el Depósito Bancario del Banco Mercantil efectuado en fecha 07 de mayo de 2005 a favor del demandante, como se ratifica en el proceso con la prueba de informes rendida por el Banco Mercantil a iniciativa de la parte demandada.

Es así que estos medios probatorios no fueron cuestionados en forma alguna por el accionante y ofrecen para el sentenciador plena convicción de su realización, y prueban el pago arrendaticio de manera ininterrumpida entre el primer contrato y la segunda convención…

En síntesis debe entenderse a los efectos del vínculo de arrendamiento que une a los litigantes, que la relación arrendaticia sobre el inmueble litigioso, ha sido única, no interrumpida y con vigencia a partir del 05 de mayo de 2003, hasta el tiempo allí establecido, con adición del nuevo período fijado en el nuevo contrato. ASÍ SE DECIDE.

Finalmente debe de igual manera el sentenciador examinar y decidir, si el demandante… efectuó con efecto extintivo del vínculo arrendaticio, el desahucio a los fines de no renovar el mismo por la conclusión del tiempo prefijado, para que a partir de allí, se iniciara la prórroga legal a que tiene derecho la arrendataria, por la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado como lo contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 Literal B…

…En ese mismo sentido y para evidenciar en actas el cumplimiento de la notificación extintiva del contrato, se acompañan las Guías de entrega expedidas por la empresa de encomiendas MRW, en el que aparece como remitente NOEL REJÓN y como destinataria la ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO… y por iniciativa de la parte actora, se diligenció la prueba de informe rendida por MRW, en la que certifica que en fecha 21 de marzo de 2007, fue efectuado un envío por el demandante a la accionada, identificado con el N°38120086-3, a través de la Agencia Plaza de Toro de la Ciudad de Maracaibo y devuelto el 13 de abril de 2007, por haberse negado a recibirlo su destinataria.

Por otra parte, consigna el actor la Inspección Judicial practicada en el inmueble litigioso en fecha 15 de Mayo de 2007, en la que el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dejó constancia de que la doméstica al servicio de la arrendataria, se negó a recibir al Tribunal en el interior del inmueble, para que practicara las actuaciones solicitadas en forma directa y personal, conforme a los particulares contenidos en la solicitud y muy especialmente para colocar en la fachada del inmueble la comunicación o telegrama dirigido a la ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADOS, en la que el arrendador hace de su conocimiento, su voluntad de no renovar el contrato y del mismo modo le hace saber que le otorga la Prórroga Legal de un (01) año…

…En criterio del Sentenciador conforme a las evidencias que ofrecen los medios probatorios en examen, conducen a demostrar inequívocamente que la arrendataria obstaculizó todas las tentativas del accionante, para hacer la entrega de las comunicaciones a las que se refiere la prueba de Informe analizada, así como del desahucio que en presencia del Tribunal cumplió en tiempo oportuno el demandante y que gracias a la certificación dada por el órgano encargado de practicar la Inspección Judicial extra lítem, se pudo hacer constar el cumplimiento de una formalidad esencial para la extinción del contrato a través del desahucio arrendaticio…

...Todas estas razones nos llevan a concluir que conforme al artículo 1.429 del Código Civil, la prueba de inspección así practicada constituye un medio legal, cuyo mérito debe valorar el Juez de acuerdo a la soberanía de apreciación que le concede el artículo 1.430 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, teniendo esa actuación el valor de plena prueba, para concluir con carácter de certeza de que el accionante logró en tiempo hábil poner en conocimiento de la arrendataria, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento con la demandada, es decir, que dicho acto se cumplió el último día del lapso establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, acompañado al Libelo de demanda, que obliga a las partes a notificar con sesenta (60) días de anticipación a la finalización del contrato…
…Por los fundamentos anteriormente expuestos…este Juzgado... declara: …CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato….y en consecuencia se ordena la entrega del inmueble arrendado al accionante…Se condena en costas a la parte demandada…”

De un análisis de los fundamentos de la decisión del a quo, considera oportuno este Órgano Jurisdiccional hacer las siguientes observaciones, que a su vez servirán de soporte al presente fallo; en ese sentido, y haciendo un estudio minucioso y detallado de la situación fáctica contenida en el caso bajo estudio puede inferirse que estamos en presencia de un juicio cuyo fundamento de la pretensión y de la excepción, lo constituyen dos (02) contratos de arrendamiento, los cuales rielan en las actas en copia mecanografiada y en original; el primero suscrito en fecha cinco (05) de Mayo del año 2003, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y anotado bajo el No. 40, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y el segundo suscrito en fecha catorce (14) de Julio de 2005, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, autenticado bajo el No. 69, Tomo 85; este último celebrado entre los ciudadanos NOEL BARTOLOMÉ REJÓN DÍAZ y MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, parte actora y demandada del proceso bajo estudio, y el primero de los citados entre la ciudadana FABIOLA MARÍA MAURO LEAL (tercera ajena a la controversia), y la parte demandada de este proceso; deduciéndose de los mismos relaciones contractuales distintas, lo cual hace presumir de antemano a esta Jurisdiscente que la que es meramente objeto de esta controversia es la contenida en el contrato celebrado en el año 2005, pues a pesar de recaer ambas sobre el inmueble constituido por una casa quinta de dos (02) plantas, ubicada en la Urbanización La California, avenida 15K, entre calles 45 y 46, casa No.45-117, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y ser la arrendataria la misma persona, la figura del arrendador está y estuvo constituida por sujetos distintos, no siendo probado por la parte demandada, la existencia de un vínculo de consanguinidad o afinidad entre los arrendadores, que pudiera hacer cambiar a esta Juzgadora la convicción de que se está en presencia de dos relaciones arrendaticias divergentes, y que entre a considerar que se trata de una única relación, la cual fue prorrogada. Más aún, si de la cláusula segunda del contrato de fecha cinco (05) de Mayo de 2003, se desprende que el mismo era improrrogable, pues la única prórroga que operaría sería la legal, no constituyendo prueba para esta Sentenciadora de la continuidad de la relación arrendaticia, el único comprobante de depósito que riela en el folio ochenta y siete (87) del expediente, del cual se desprende que la ciudadana MARÍA MATOS, acreditó en fecha siete (07) de Mayo de 2005 a favor del ciudadano NOEL REJÓN, la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares con 00/100 (Bs.450,00); esto es dos (02) días después de finalizada la relación contractual que se desprende del contrato de fecha cinco (05) de mayo de 2003, cuya duración era de dos (02) años, sin prórroga alguna, como antes se señaló; debiendo finalizar la misma en fecha cinco (05) de Mayo de 2005; instrumento que fue presentado por la parte demandada, y ratificado a través de la prueba informativa a tenor de lo preceptuado en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debiendo disentir esta Juzgadora de la interpretación que sobre el particular realizara el Juzgador A quo.
Siendo así las cosas, se establece que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya relación arrendaticia que dio lugar al proceso inició en fecha catorce (14) de Julio de 2005, debiendo finalizar el día catorce (14) de Julio de 2007, pues el tiempo de duración de la misma era de dos (02) años, contados a partir de la fecha cierta del documento, pudiendo establecerse prórrogas; sin embargo, en el presente proceso se interrumpió la posibilidad de existencia de prórrogas convencionales, con la prueba del desahucio que hiciere la parte actora a la demandada, en tiempo hábil, esto es, sesenta (60) días antes del vencimiento de la relación, tal como se desprende de la Cláusula Segunda del mencionado contrato, en fecha quince (15) de Mayo de 2007, a través de inspección judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual fue aportada como prueba preconstituida por la parte actora, con la fijación en el inmueble objeto del proceso de la comunicación o telegrama que riela en el folio veinticinco (25) del expediente; y cuyo desahucio, según alega el actor, hubiere sido pretendido con antelación, al intentar en diversas fechas del mes de Marzo de 2007, el envío del aludido telegrama a la demandada, ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, a través de la empresa privada MRW, el cual, la ciudadana se negó a recibir, consignando en las actas las guías de los presuntos envíos, y la copia fotostática de la notificación de encomienda devuelta fechada trece (13) de Abril de 2007, que fuere impugnada en tiempo oportuno por la parte demandada, a tenor del contenido del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando desechada la misma, y observándose que de los envíos sólo se ratificó con la prueba informativa que riela en el folio noventa y tres (93), el realizado por el ciudadano NOEL REJÓN, en fecha veintiuno (21) de Marzo de 2007, empero, que a juicio de quien suscribe la presente decisión, no hace plena prueba para demostrar el hecho cierto del desahucio, pues de la misma, única y exclusivamente se desprende la realización de un envío por parte del actor a la demandada; interpretación que va en completa armonía y consonancia con la del Juez cuya sentencia se revisa a través del recurso de apelación, dando certeza jurídica del desahucio la actuación practicada por el Juzgado en referencia, quien es una figura que goza de fe pública, y quien fijó en el inmueble objeto del juicio, el tantas veces mencionado telegrama, según se desprende de las fotografías anexas a la inspección, y quien si bien no cumple las funciones del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO, puede suplirlas por el carácter que reviste, como en efecto se hizo, pues el Legislador sobre ese particular no hace ningún tipo de distingo, y aunque el objeto de la inspección judicial extra lítem no abarca la actuación que fue practicada, siendo valorada la misma con el carácter de prueba preconstituida, no constituye óbice para que esta Jurisdiscente pueda establecer que a través de la misma, se dio cumplimiento a lo preceptuado en la parte in fine del Artículo 1.137 del Código Civil, el cual reza: “…La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla...” Disposición aplicable analógicamente para los efectos de cuando se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, según lo ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia -criterio acogido por esta Jurisdiscente-, no emergiendo de actas prueba alguna de que la parte demandada se viera en la imposibilidad de conocer la información contenida en el telegrama. Siendo igualmente aplicable el contenido del Artículo 1.375 del Código Civil con ocasión de que el telegrama fijado además de constar en las fotografías mencionadas, corre inserto en actas en original (dentro de la inspección presentada por la parte actora), pues se entiende que se hicieron dos (02) ejemplares, infiriéndose además que cumple con los parámetros comunes para su realización, disponiendo el mencionado Artículo lo siguiente: “El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.” (Énfasis del Tribunal). Constando igualmente en las actas, dentro de los recaudos fundantes de la pretensión, específicamente en el folio veintiuno (21) comunicación de fecha veinte (20) de Marzo de 2007, emitida por la parte actora a la demandada, la cual no fue suscrita por la parte demandada, siendo un instrumento privado elaborado únicamente por el actor, que no causa ningún tipo de convicción a esta Sentenciadora en el caso in examine.
Establecida como fuere la validez del desahucio realizado, se procede a analizar el contenido del telegrama con el que se practicó el mismo a través de la inspección judicial preconstituida, específicamente en lo que respecta a la prórroga legal que se deriva de la relación contractual a tiempo determinado debidamente analizada supra, y que a tenor de lo establecido en el Artículo 38, Literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un (01) año para que el arrendatario procediera a entregar el inmueble arrendado; tiempo discrecional para él y de obligatorio cumplimiento para el arrendador, el cual en el presente caso comenzó a transcurrir de derecho desde el día quince (15) de Julio de 2007 hasta el día quince (15) de Julio de 2008, infiriendo esta Jurisdiscente que la arrendataria, ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, hizo uso del mismo, pues no se encontraba incursa en ningún tipo de incumplimiento contractual que le hiciera perder tal beneficio, por lo que debe entenderse que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia fue considerada a tiempo determinado, y se mantuvieron vigentes las mismas condiciones y cláusulas contenidas en el contrato original. Una vez vencido el tiempo estipulado para la aludida prórroga y por demás notificado a la arrendataria en la fecha mencionada, el arrendador, ciudadano NOEL BARTOLOMÉ REJÓN DÍAZ, quedaba facultado para exigir a la arrendataria, ciudadana MARÍA MATOS, la entrega del inmueble, a tenor de lo que establece el encabezado del Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Potestad que tiene el arrendador, la cual fue efectivamente ejercida y que encuentra también su sustento en los Artículos 1.160, y 1.167 del Código Civil, que establecen: Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En virtud de todo lo expuesto, y apoyado este Tribunal en el contenido de los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, por haber logrado el actor probar sus afirmaciones de hecho, conforme lo establece el Artículo 506 ejusdem, la decisión del A quo deberá ser ratificada en la parte dispositiva de la presente decisión empero por motivos disímiles a los expuestos por el Juez de la primera instancia, debiendo desecharse la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

III. Por los fundamentos expuestos:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el Recurso de Apelación intentado por la abogada en ejercicio SANDRA SÁNCHEZ CASTILLO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No.40.970, quien actúa en nombre y representación de la parte demandada, ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, plenamente identificada, en consecuencia:
PRIMERO: Se CONFIRMA la decisión de fecha dieciséis (16) de Febrero de 2009, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual declaró CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano NOEL BARTOLOMÉ REJÓN DÍAZ, en contra de la ciudadana MARÍA ALTAGRACIA MATOS HURTADO, todos plenamente identificados.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la presente instancia de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los dieciocho (18) días del mes de Marzo de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.-
La Juez,
La Secretaria,
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
Abg. Militza Hernández Cubillán

En la misma fecha, siendo las , se dictó y publicó la resolución que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el No. , en el libró correspondiente.
La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán
ELUN/vb