TSJ Regiones - Decisión

Exp.03076

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Demandante: EUNICE ALEJANDRINA PEREIRA LISARAZA y ENMA ROSA PEREIRA DE CORDERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.950.186 y V-216.471, respectivamente, y domiciliadas, la primera de ellas, en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y la segunda en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: ILDEGAR ARISPE, ROQUE ARISPE, WILMER RAFAEL SABALLE y NEATHAY CASTELLANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 23.413, 98.652, 91.370 y 56.661, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Demandado: JOSÉ GREGORIO RACINE CARRASQUERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.713.965 y de este domicilio.

Consta de las actas procesales que conforman este Expediente N° 03076 que en fecha 18 de diciembre de dos mil nueve (2009), se le dió el curso de Ley a la presente demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran las ciudadanas EUNICE ALEJANDRINA PEREIRA LISARAZA y ENMA ROSA PEREIRA DE CORDERO contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO RACINE CARRASQUERO, emplazándosele para dar contestación a la misma en el segundo día de despacho siguiente, después de citado y previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, en el horario fijado por este órgano jurisdiccional a tal efecto.
En fecha 11 de enero de 2010 el apoderado actor consignó los emolumentos necesarios para la consecución de la citación y las copias simples para la elaboración de la compulsa de citación, sabido que, en esa misma fecha (11-01-2010), el Tribunal ordenó se librasen los recaudos de citación.
Por otra parte, tal y como consta de la Pieza de Medidas, en fecha de 27 de enero de 2010, el Tribunal decretó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del litigio, correspondiéndole conocer por distribución al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha 17 de febrero de 2010, se trasladó y constituyó y notificó al demandado, ciudadano JOSÉ GREGORIO RACINE CARRASQUERO, tanto del presente juicio como de la medida decretada en su contra, siendo agregadas dichas actuaciones al cuaderno respectivo en fecha 23 de febrero de 2010.
Luego, el día 26 de febrero de 2010, el demandado de autos se apersonó en estrados y consignó escrito de contestación a la demanda, el cual fue agregado en esa misma fecha.
Aperturado el juicio a pruebas, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas el día 11 de marzo de 2010, el cual fue agregado a las actas y admitido en esa misma oportunidad.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega el apoderado judicial de la parte actora, que tal y como consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 26 de junio de 1998, la ciudadana EMMA ROSA PEREIRA DE CORDERO, en su condición de Arrendadora, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble, constituido por una casa quinta en la Urbanización Alto Alegre, Avenida 35, signada con el N° 127-33, en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el ciudadano JOSÉ RACINE, en su carácter de arrendatario.
Que en dicho contrato se estipuló que la duración sería por seis (6) meses contados a partir de la firma del mismo y prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario, con un mes de anticipación al vencimiento del contrato o de la prórroga, si la hubiere; que el canon de arrendamiento según la cláusula tercera es de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), hoy setenta bolívares (Bs. 70,00) pagaderos por anticipados dentro de los cinco (5) días de cada mes en el domicilio de la arrendadora y que en la cláusula quinta se estipuló que la falta de pago de dos mensualidades daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del presente contrato con las indemnizaciones de Ley y solicitar la desocupación del inmueble.
Que el arrendatario no ha dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, esto es, no ha cumplido con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos en dicho contrato, ya que no ha pagado cánones desde el día 01 de junio de 2002 hasta la presente fecha 10 de diciembre de 2009, alcanzando un total de ochenta y cuatro (84) cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a los años 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009, que además adeuda los servicios públicos (agua y teléfono).
Fundamentó su demanda en los Artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil.
Por último, alegó que demanda al ciudadano JOSÉ RACINE, en su carácter de arrendatario, para que convenga en lo siguiente:
1.- Sea declarado resuelto el contrato de arrendamiento y le sea devuelto el inmueble, totalmente desocupado y solvente con los servicios públicos.
2.- Que les sean pagadas las cantidades de dinero adeudas por concepto de los ochenta y cuatro (84) cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, que alcanzan la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.888,00).
3.- Que le sean canceladas las cantidades correspondientes a los saldos pendientes del servicio de agua, desde el día 01 de octubre de 1999 hasta el 20 de octubre de 2009, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.291,43).
4.- Los cánones de arrendamiento y cantidades correspondientes a los servicios públicos que se venzan en el discurrir del presente proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVAR CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 7.171,43)
Solicitó al Tribunal la indexación monetaria, mediante experticia complementaria del fallo.

Entre tanto, el demandado de autos JOSÉ GREGORIO RACINE CARRASQUERO, en la oportunidad de trabar la litis con la contestación, reconociendo la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana EMMA ROSA PERIRA LISARAZA, que constituye el objeto del presente litigio.
Por otra parte, negó, rechazó y contradijo que adeude ochenta y cuatro (84) cánones de arrendamiento desde el día 01 de junio de 2002 ni servicios públicos, por no ser esto lo adeudado hasta la presente fecha; igualmente, negó, rechazó y contradijo, que deba cancelar los cánones de arrendamiento y cantidades correspondientes a los servicios públicos que se venzan en el discurrir del proceso, pues sería injusto cancelar servicios públicos que no está utilizando.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que tenga que cancelar la cantidad dineraria demandada SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVAR CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 7.171,43); negó, rechazó y contradijo que deba cancelar indexación monetaria, ya que en la cláusula tercera se estipuló que el canon sería de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), canon que aun cuando el contrato se transformara a tiempo indeterminado, según su dicho, se convino que continuaría con el mismo canon; que mal podría pretender la actora que el Tribunal mediante la indexación le abrogue ese pago cuando éste debe convenido por las partes.
Afirmó que ambas partes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato hasta el 26 de junio de 1999, el cual se canceló puntualmente, y en el mismo no se pactó modificación del canon, es decir, en el contrato de arrendamiento se pactó una duración se seis (6) meses prorrogable por períodos iguales, y una vez vencidos estos, se configuró el supuesto contenido en el Artículo 1.600 del Código Civil, y que por ello, el contrato se transformó a tiempo indeterminado y por lo tanto, le son aplicables las normas referentes al desalojo, Artículo 34, literal “a” de la ley especial en la materia, y por lo tanto, hubo una incorrecta elección del demandante de la acción intentada, y por ello, ésta debe ser declarada improcedente.
PUNTO PREVIO
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinante para la suerte del proceso, tales como: La Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, falta de cualidad, fraude procesal e inclusive confesión ficta y otros similares, el Tribunal pasa a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que ocupa nuestra atención suscrito por las partes inmersas en el presente juicio:

NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO ARRENDATICIO

Determinado en caso in especie, la naturaleza jurídica del contrato que vincula la relación entre las partes, esto es, Contrato de Arrendamiento, el Tribunal en propósito pedagógico observa:
Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, con fundamento a los Artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil, y es bien sabido, que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato es a tiempo determinado, donde se pretende resolver el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo, como ocurre en el caso de marras, según la cláusula sexta del contrato, la duración era por seis (6) meses contados a partir de la firma del mismo y prorrogables por períodos iguales, a menos que alguna de las partes manifestara a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo, y de las actas procesales no consta, tal manifestación de voluntad, por lo tanto, EL CONTRATO NACIÓ DETERMINADO Y AÚN CONTINUA SIÉNDOLO.
Considera conveniente, este Jurisdicente, señalar que la acción de desalojo, solo es aplicable a los contratos verbales o a tiempo indeterminado, y busca la entrega material del inmueble, basado en las causales contenidas en el Artículo 34 de la ley especial en la materia. Es por ello, que nuestro máximo Tribunal afirmó concretamente que “...El distinto régimen, a que esta sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato....” (PIERRE TAPIA, Oscar R. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo determinado, es la acción de RESOLUCIÓN O CUMPLIMIENTO prevista y sancionada en el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el DESALOJO que solo es factible en los contratos a tiempo indeterminado o verbales. Así se declara.-
Planteada así la controversia, este Tribunal pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado de forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este Expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este operador de justicia procede a analizar las pruebas de las partes, en atención a los Artículos 506 de la Ley Adjetiva Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil.

Pruebas de las Partes:

.- Pruebas de la Parte Demandante:

La parte actora promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios, no prohibidos expresamente por la Ley:

.- Consignó con el escrito libelar los siguientes documentos:
1. Copia fotostática de Estados de cuenta de Hidrolago, donde se aprecia que existe un monto deudor de Bs. 1.291,43 para la fecha 20 de octubre de 2009 en el pago del servicio de agua, el mismo no fue ratificado en juicio mediante la prueba testifical, conforme al Artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil, amén de que no aparece suscrito por persona alguna, en consecuencia, este Sentenciador desestima en su apreciación y valoración el referido estado de cuenta.- Así se decide.-
2. Copia fotostática de contrato de arrendamiento de fecha 26 de junio de 1998, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 278, Tomo 03 de los libros de autenticaciones, y con el escrito de fe solicitud de medida, consignó Documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 5, Protocolo 1°, Tomo 8°, Tercer Trimestre, documentos que no fueron impugnados por el adversario, razón por la cual, este Tribunal les otorga todo su valor probatorio, conforme a Ley y a su naturaleza de públicos con efectos Erga Omnes. Así se establece.-
.- Pruebas de la Parte Demandada:

La parte accionada promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:
1.- Invocó el mérito favorable que se arrojan las actas procesales, muy especialmente el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, que ya ha sido analizado en líneas pretéritas por este Tribunal, sin embargo, como quiera que jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovida y evacuada, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.
La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).
En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-
Mutatis-Mutandi, el demandado de autos con sus alegaciones reconoció lo existencial de la convención arrendaticia y alegó como defensa, no estar incurso en el incumplimiento de las obligaciones que le imponen dicho contrato, esto es, estar solvente con el canon de arrendamiento convenido y en el pago de los servicios públicos, sabido que, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellos, pudiendo en tal sentido, perfectamente atribuírsele otras obligaciones al Arrendatario distintas al solo pago de la pensión arrendaticia, como los es la obligación de pagar los servicios públicos. Por un lado, esa situación de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento no fue demostrada o probada por el accionado en el lapso probatorio que se apertura al efecto, sabido que, desde la fecha de celebración del contrato (26-06-1998) el reclamado ha estado usando, gozando y disfrutando el inmueble objeto del contrato, y que a tenor del artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, el demandado no probó el hecho extintivo de su obligación, pero igualmente la parte demandante no logró demostró la insolvencia del demandado con respecto al servicio público de agua potable, razón por la cual, el Tribunal declarará en la definitiva del fallo la procedencia de la acción interpuesta en forma parcial.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
 PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de las actoras, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana EUNICE ALEJANDRINA PEREIRA LISARAZA contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO RACINE CARRASQUERO.-
 SEGUNDO: Se ordena al demandado ciudadano JOSÉ GREGORIO RACINE CARRASQUERO hacer entrega a la parte actora, libre de personas y cosas el bien inmueble objeto del contrato arrendaticio e identificado en actas, con todas sus mejoras, adherencias y pertenencias y totalmente solvente con el pago de los servicios públicos.-
 TERCERO: Se ordena a los demandados cancelar a la parte accionante la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.888,00), por concepto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los ochenta y cuatro (84) meses adeudados, que van desde el día 01 de junio de 2002 hasta el día 10 de diciembre de 2009, más los que se sigan venciendo hasta la culminación del presente juicio.-
 CUARTO: No hay condenatoria en costas y costos procesales, vista la naturaleza de la decisión.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los diecinueve (19) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). AÑOS: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla.
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.-
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez y cuarenta y seis minutos de la mañana (9:46 a.m.).-
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.-

Charyl*