TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
199° y 151º

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana VERONICA DEL VALLE JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 8.702.818, domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas CARMEN BEATRIZ AMAYA y CARMEN SANCHEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 14.723 y 14.934, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARTA LILIA QUIROGA, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.661.083 y domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RICHARD MARTIN, PATRICIA CAROLINA PINEDA GONZÁLEZ y MIREYA MORENO ZERPA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 104.456, 129.643 y 40.663, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE 2238-10
SENTENCIA DEFINITIVA
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa por libelo de demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documento de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 18 de diciembre de 2.009, le fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Alegó la parte actora en el escrito libelar que, con fecha 21 de noviembre de 2005, celebró con la ciudadana MARTA LILIA QUIROGA, un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública de San Francisco, el cual quedó inserto bajo el Nº 5, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que versa sobre un inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Bonanza”, ubicada en el sector Sierra Maestra, calle 2-A, Nº 15 A-22 en Jurisdicción de la Parroquia y Municipio San Francisco del Estado Zulia. Señaló que el citado inmueble es propiedad de su madre REINA DE LAS MERCEDES SOCORRO DE JÍMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.453.777 y de este domicilio, según se evidencia en documento cuyo original anexó para que previa su certificación en autos le sea devuelto.
Señaló que establece el referido contrato entre otras condiciones, la cláusula segunda mediante la cual ambas partes convinieron que el tiempo de duración del contrato sería de seis (6) meses, contados a partir del día primero de noviembre de 2005, prorrogable por sólo un periodo igual, siempre que una de las partes, con treinta días de anticipación y por escrito manifieste a la otra se deseo de no prolongarlo sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna por parte de la arrendadora. Que fue convenido que las pensiones de arrendamiento se seguirán devengando hasta tanto la arrendataria no haya entregado el inmueble en perfectas condiciones de conservación, uso, aseo, pisos paredes e instalaciones.
Indicó que el contrato nació como un contrato por tiempo determinado, pero por la permanencia la arrendataria en el inmueble con su consentimiento, el contrato se transformó en un contrato de tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, que expresa que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Igualmente expresó que la cláusula tercera estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales, hoy trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo) monto que debe cancelar la arrendataria a la arrendadora por mensualidad vencida, los primeros cinco (5) días cada mes, en dinero efectivo y legal circulación en el país, exigiendo en este aspecto estricto cumplimiento. Que el canon de arrendamiento estará sujeto a cualquier aumento el cual ha sido incrementado en varios oportunidades, siendo el último y actual canon de arrendamiento la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales.
Enfatizó que según la cláusula cuarta, la arrendataria se obliga a pagar puntualmente todos los servicios públicos existentes en el inmueble, debiendo entregar los pagos efectuados por los servicios mensuales junto con el pago del canon a la arrendadora. Reafirmó el contenido de esta cláusula en el sentido de que a la entrega del inmueble el mismo este solvente con los servicios públicos, los cuales demanda. En ese mismo orden, señaló que la cláusula quinta establece que el destino que le dará a dicho inmueble será única y exclusivamente para vivienda familiar, debiendo conservar dicho inmueble en su pintura el color blanco e indicó que la ciudadana MARTA LILIA QUIROGA, en su condición de arrendataria no ha dado cumplimiento a esta cláusula por cuanto expende productos químicos y comida elaborada, dándole un uso distinto al convenido. Invocó que en la cláusula octava fue convenido entre las partes, que la arrendataria no podrá efectuar sin autorización de la arrendadora, modificaciones, alteraciones, construcciones o mejoras, y que llegado el caso de autorizarlas, las mismas quedarán en beneficio del inmueble, sin derecho de reclamar pago alguno o indemnización por ejecución de los mismas. Puntualizó que la anterior cláusula ha sido incumplida por la arrendataria por cuanto colocó encima del techo de la casa, otro tanque de agua por lo cual demanda de conformidad con la misma cláusula su incumplimiento.
Argumentó que la cláusula décima quinta establece que la arrendataria declara recibir el inmueble con los siguientes bienes muebles: 1) Un tanque aéreo de agua con su respectiva bomba succionadora; 2) Un gabinete de cocina, nuevo; 3) Dos aparatos de aire condicionado, uno de 35.000.000 BTU y otro de 18.000.000 BTU, en buen estado y funcionamiento; por lo que estos bienes muebles también forman parte del contrato, razón por la que demando sean entregados en buen estado y funcionamiento.
Esgrimió que además del incumplimiento que a incurrido la arrendataria respecto a las cláusula quinta y octava del contrato según lo alegado, se une a esto el hecho de la necesidad que la propietaria del inmueble arrendado tiene de ocuparlo junto a su hijo LEVI GERARDO JIMÉNEZ y la esposa de éste ARISLEY MANTILLA DE JIMÉNEZ y la nieta de la propietaria VERONICA JIMÉNEZ MANTILLA, de dos años de edad.
Destacó que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue arrendado porque su propietaria se vio en la necesidad de irse a los Estados Unidos en compañía de su hijo LEVI GERARDO, porque le fue diagnosticado cáncer en el útero y al realizarle aquí en Maracaibo una histerectomía decidió someterse a un tratamiento médico allá y hoy ya recuperada regresó al país. Acompañó constancia médica para que sea certificada su copia y le sea devuelto el original, y que desde hace más de un año a la arrendataria le informó verbalmente y mediante comunicación escrita, sobre la necesidad de la propietaria de ocupar. No obstante la arrendataria se niega a entregar el inmueble ocasionándole a la propietaria incomodidad, gastos y desintegración familiar.
Que por lo antes expuesto y con fundamento en la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble distinguido con el Nº 15A-22 denominado “BONANZA”, ubicado en la calle-2-A, sector Sierra Maestra en Jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, conforme con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que en su carácter de arrendadora procede a demandar como real y efectivamente lo hace a la ciudadana MARTA LILIA QUIROGA, ya identificada, en su carácter de arrendataria, por desalojo del inmueble arrendado representado en una casa-quinta distinguida Nº 15A-22 denominada BONANZA, ubicada en la calle 2-A sector Sierra Maestra , Jurisdicción del Municipio San Francisco, del Estado Zulia, alinderado así: Norte: con calle 2-A; Sur: inmueble que es ó fue de Raúl Fosi Belloso; Este: inmueble que es ó fue propiedad de Narciso Socorro y Oeste: con terreno perteneciente a la Urbanización Portuaria, y los muebles especificados en la cláusula décima quinta, los cuales la arrendataria declaró recibir contentivos a 1) Un tanque aéreo de agua con su respectiva bomba succionadora; 2. Un gabinete de cocina, nuevo; 3) Dos aparatos de aire acondicionado, uno de 35.000.000 BTU y otro de 18.000.000 BTU, en buen estado y funcionamiento.
Estimó la presente demanda en Un Mil Quinientas Unidades Tributaria (1500 U.T.), equivalente a Ochenta y Dos Mil Quinientos Bolívares en la actualidad.
En el acto de la contestación la parte demandada opuso como punto previo y defensa de fondo la falta de cualidad de la demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Fundamentó dicha defensa en que la demandante manifestó no ser la propietario del bien inmueble objeto del presente juicio, cuyo desalojo reclama.
A tales efectos señalo que la cualidad o legitimatio ad causam y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág. 183.).”
Que de la solicitud realizada por la parte recurrente en el escrito se desprende la falta de cualidad de la demandante, en este caso la ciudadana VERÓNICA DEL VALLE JIMÉNEZ quien no es la propietaria del inmueble en cuestión, tal como se evidencia, de documento de propiedad acompañado al escrito libelar, donde la propietaria es la ciudadana REINA DE LAS MERCEDES SOCORRO.
Señaló que según la jurisprudencia venezolana es: …”La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del Derecho de acción y (…) debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento Jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente. “(www.tsj.gov.ve, consulta realizada el día 3 de Agosto de 2.007).
Alegó la parte demandada que Interpretando al Dr. EDUARDO COUTERE la cualidad es una forma de legitimación pero no el Proceso sino a la causa y por lo tanto implica que la persona que demanda (cualidad activa) y a la que se le reclama el Derecho (cualidad pasiva) deben poseer la titularidad del derecho, a partir de ahí poseen cualidad pero una persona puede tener cualidad y no poseer legitimación al proceso porque es menor de edad o esta incapacitado. Teniéndose a la falta de cualidad como defensa de fondo en la actualidad como muy bien sostiene el Dr. ALBERTO LA ROCHE el cual indica que esta llamada “excepción” de falta de cualidad ha de entenderse como una defensa para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva.
En el Código de Procedimiento Civil vigente en la actualidad que es el promulgado en el año 1986, se suprimió la falta de cualidad e interés como cuestión previa y dispuso en su artículo 361, que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o el demandado para intentar o sostener el juicio.
La demandante no demostró su cualidad de propietaria sobre el inmueble objeto del presente juicio cuyo desalojo reclama le sea titulada por el Estado. No se evidencia de las actas procesales que haya consignado la documentación necesaria y fehaciente que demuestre la confirmación de la titular del inmueble antes mencionado para que esta actuara como gestor de negocios, ya que la sola mención o mera suposición no es suficiente para pretender la tutela judicial efectiva de lo pretendido; razón por la cual si tal circunstancia no ha sido debidamente demostrada, no se entiende, con qué carácter actuó el demandante de autos, siendo forzoso declarar sin lugar su pretensión jurídica interpuesta en su oportunidad, y así deberá ser declarada en la dispositiva del presente fallo con todos los pronunciamientos de la ley.
Invocó os artículos 12, 14, 15, 254 y 243 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de sus partes las pretensiones de la demandante por cuanto no es cierto que le haya enviado comunicación de fecha febrero de 2008, la cual esta inserta en actas y como puede evidenciarse no tiene un recibido de mi parte. En ese orden de ideas niego que para esa fecha se me haya informado tal requerimiento ni de manera escrita ni de manera verbal.
Alegó la mala fe en el actuar de la demandante, siendo que, de manera personal se efectúa cada uno de los pagos correspondientes al canon de arrendamiento, pues la misma accionante va hasta el inmueble arrendado en las fechas correspondientes para recibir de sus manos el pago mensual del inmueble, de manera tal, que se le hace malicioso de su parte que le envié por MRW, carta en el mes de diciembre del año 2009 en la que por primera vez le notifica de su ánimo de ocupar el inmueble, correspondencia que no llegó a la causa donde vive arrendada debido a que la dirección señalada fue errada, tal como se desprende del recibo consignado por la accionante, donde señaló la dirección del inmueble en cuestión, indicando la Parroquia Cristo de Aranza, motivo por el cual, recibó llamada de la oficina de envió para que pasara a retirar el paquete que tenía allá consignado.
Insistió en invocar que es en el mes de diciembre de 2009, según recibido de MRW, que por primera vez le informó el ánimo de la ciudadana VERÓNICA JIMÉNEZ de ocupar el inmueble, y no desde el mes de febrero de 2008 como la accionante pretende hacer valer dicho alegato en el escrito libelar.
Negó, rechazó y contradijo el incumplimiento de las cláusulas quinta y octava. En relación a la cláusula quinta, referida al uso del inmueble como vivienda, lo cual en ningún momento a sido cambiado; alegó que ahí vive con su familia y el inmueble es destinado estrictamente como vivienda; que no le ha cambiado su uso para fines mercantiles, en la misma no existe no funciona ni se ha constituido registro comercio alguna, todo lo contrario como buen jefe de familia, los años que tiene viviendo en el inmueble ha cuidado de el, manteniendo una conducta decorosa para con todos los vecinos, los cuales no tiene queja alguna y que han sido considerados como personas de bien, con valores, honestas.
Que con el transcurrir del tiempo el canon ha aumentado y su ocupación y único oficio es el de ama de casa, siendo que al igual que muchas familias venezolanas en distintos momentos han tenido la iniciativa de ayudar con los gastos familiares, y ha decidido vender de manera muy informal cepillados, refrescos, desinfectantes con el popular y conocido traiga su envase, y hasta sopas los domingos. Sin que es constituya de manera alguna ningún cambio en el destino de vivienda familiar, ya que esas informales ventas no constituyen ni pueden considerarse como comercio en el amplio sentido de la palabra, sólo es y constituye ayuda no sólo a los gastos familiares sino también desde el punto de vista humano en el que una persona siente que desarrolla y tiene una función valiosa desde su hogar.
En ese orden de ideas, reconoció que tiene tres o cuatro envases con los que a sus vecinos les vende desinfectantes, y que en efecto, algunos domingos prepara sopas del conocido mondongo para sus familiares y que el mismo se ha vuelto tan famoso que los vecinos llegan a comprar, tanto es así que la misma accionante en diversos oportunidades se ha quedado un buen rato los domingos a tomar junto con ella y sus familiares la popular sopa, lo que quiere decir que, conocía desde hace tiempo atrás su buena iniciativa de preparar hervidos eventualmente y jamás manifestó molestia alguna. Insistió que eso no constituye bajo ningún concepto cambio de uso y destino al inmueble en el cual habita y desde el inicio y hasta la actualidad el uso dado es el de vivienda.
En relación a la cláusula octava, referida a las modificaciones, negó, rechazó y contradijo que haya modificado el inmueble en alguna de sus partes, y alegó que tal como lo indica la cláusula décima quinta, en su punto Nº 1, recibió un tanque aéreo en buen estado y funcionamiento, el cual con el transcurrir del tiempo y los cambios de clima se deterioró y tal como fue convenido en la cláusula novena, como inquilina que es, responsable de las reparaciones menores, consideró como buen jefe de familia que es, y su deber contractual y como persona, era sustituir el tanque dañado.
Por último, solicitó a todo evento y en absoluto amparo de la ley, le sea concedida la prórroga legal, que le corresponde por ser fiel cumplidora de sus deberes y responsabilidades. Solicitó declare sin lugar la pretensión de la demandante de pretender desalojarla sin que medie causa e incumplimiento alguno, por ser fiel cumplidora de sus deberes contractuales, por tratarse de un contrato con tiempo determinado, que se fue prorrogando en el tiempo, con pleno consentimiento.
Ambas partes promovieron pruebas y evacuadas como fueron las pruebas promovidas por ellas, por auto de fecha 12 de marzo de 2010, el Tribunal emitió cómputo y transcurrido como fue el lapso probatorio, dijo “Vistos” para dictar sentencia, y estando dentro de la oportunidad para ello, se pronuncia previa las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-IV-
PUNTO PREVIO
Con respecto a la falta de cualidad invocada por la parte demandada, referente a que la parte actora no tiene cualidad para demandar por cuanto no es propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, este Tribunal declara improcedente dicha defensa por cuanto del instrumento fundamental de la acción emanan los sujetos procesales que debe el órgano jurisdiccional velar que estén plenamente constituidos tal como lo han señalados los autores invocados en el escrito libelar. Cabe destacar que, lo que si tiene que probar el actor es que, el propietario del inmueble tiene la necesidad de ocupar dicho inmueble, a fin de que justifique el desalojo en beneficio de la dueña y de su grupo familiar o del pariente consanguíneo invocado en el escrito libelar y así se decid.
-V-
MOTIVACION PARA DECIDIR EL FONDO
Ahora bien, precisados como han sido los puntos anteriores que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por desalojo está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento a los literales b) d) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal debe determinar la procedencia o no de las causales invocadas y a tales efectos observa:
En relación a la causal establecida en el literal “e” del citado artículo 34 de la ley especial, referente a que el arrendatario causó al inmueble arrendado deterioros a los provenientes del uso normal, merece especial atención la doctrina publicada en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, efectuado por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en las páginas 197 y siguientes. Este autor hizo un exhaustivo estudio de las causales que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y entre ellas, analizó la causal referente a los deterioros mayores o menores, y a tales efectos este Tribunal se permite transcribir en forma parcial lo siguiente:
“…DETERIORO DEL INMUEBLE Y REFORMAS NO AUTORIZADAS. Al tenor de lo preceptuado en el literal e) del artículo 34 de LAI, procederá el desalojo del inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Como se observa, allí está la presencia de un incumplimiento imputable al arrendatario, ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito. E igualmente aquellas modificaciones o reformas inconsentidas por el arrendador que, realizadas por el arrendatario al inmueble, por ser tales podrían significar el propio deterioro y en todo caso una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió. a. Que el arrendatario haya causado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. En efecto, el arrendatario está obligado a devolver el inmueble tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el locador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (art. 1.594 C.C.); pues el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pueda haberse ocasionado sin culpa suya, y también responde de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios (art. 1.597 C.C.). Sin embargo la sanción en contra del arrendatario, a que se refiere la norma en comento, deriva de la conducta o actividad del mismo que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su propia intervención, por los miembros de su familia o por subarrendatarios, la que origina el daño que se califica como “deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”, es decir, aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno. Sin embargo, el problema consiste en determinar qué son deterioros mayores, que permitan o autoricen el desalojo, en contraposición con los deterioros menores. Los deteriores mayores ocasionados por el arrendatario o imputables al mismo, hacen procedente el desalojo; y no así los deterioros menores que hacen resoluble el contrato, aun cuando éste sea por tiempo indefinido. La dificultad subsiste en cuanto a determinar cuándo se está en presencia del deterioro mayor, o del menor, porque la cantidad del deterioro queda sometida a una particular valoración o apreciación; complejidad que se evidencia con mayor perfil si los contratantes no determinaron o establecieron las bases para conocer cuándo se da el uno y cuándo el otro. Por eso, se trata de una comprobación o apreciación que requiere conocimientos especiales (art. 1.422 C.C.). …” (Subrayado del Tribunal).
En relación a que la arrendataria haya ocasionado en el inmueble deterioros que no son los provenientes al uso normal del inmueble, este Tribunal acoge como propio el criterio sostenido por el autor antes citado, pues no consta en autos prueba alguna que demuestre tal hecho, y que a juicio de esta Sentenciadora tenía que ser demostrado mediante una experticia a fin de que el hecho fuese sometido a una particular valoración o apreciación o mediante un medio de prueba establecido en la ley; alegato que por su complejidad debe estar plenamente demostrado en y así se decide.
En relación a la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa este Tribunal que según la ley actor debe cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la propiedad del inmueble por parte del arrendador o quien justifique el desalojo en beneficio de éste último y comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Pues, no importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; demostrar la propiedad del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, que pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En cuanto a la comprobación del parentesco y la referida necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó:
(...) Finalmente, y en cuanto a la denuncia según la cual en autos jamás se probó el parentesco entre el propietario del inmueble y el supuesto hermano, y la necesidad de éste de ocupar el inmueble arrendado, observa esta Corte que tales hechos quedaron suficientemente probados con los instrumentos que corren en autos. En efecto, la partida de nacimiento evidencia que los padres del propietario y los del alegado hermano son los mismos, con lo que es forzoso concluir que son hermanos y, por ello, fue correcta la apreciación del a-quo, y así se declara. En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que será absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (...).”.
En el caso bajo análisis observa este Tribunal que la parte actora aduce la necesidad que tiene su madre y propietario del inmueble arrendado, ciudadana REINA DE LAS MERCEDES SOCORRO DE JIMÉNEZ y su grupo familiar de habitar el inmueble cuyo desalojo se demanda, toda vez que -a su decir– se vio en la imperiosa necesidad de arrendar dicho inmueble por una enfermedad y tuvo que viajar fuera del país, y trajo a las actas partida de nacimiento de su hijo, ciudadano LEVY GERARDO JIMÉNEZ, en su forma original e informe médico del padecimiento que sufrió en su oportunidad. En cuanto a la partida de nacimiento demuestra la existencia del parentesco alegado. En consecuencia, se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como prueba indirecta y así se decide.
De igual forma quedó plenamente demostrado que, el inmueble arrendado le pertenece a la ciudadana REINA DE LAS MERCEDES SOCORRO DE JIMÉNEZ, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de octubre de 1997, que justifica el desalojo en beneficio de la dueña y de su grupo familiar o del pariente consanguíneo invocado en el escrito libelar y la necesidad de ocupar dicho inmueble.
En cuanto al instrumento fundamental de la acción y que, de acuerdo a lo invocado por la demandada es un contrato a tiempo determinado, constata este Juzgado que la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar se convirtió sin determinación de tiempo, pues en su inició fue establecido por tiempo fijo de seis (6) meses, prorrogable por solo un periodo igual, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 21 de noviembre de 2005, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto las declaraciones que emanan de él, el cual generó derechos y obligaciones para ambos contratantes y así se decide.
Cabe destacar que, la accionada en el acto de la contestación reconoció la relación arrendaticia, el vínculo familiar de la acciónate y negó enfáticamente el incumplimiento de las cláusulas quinta y octava del contrato de arrendamiento y por cuanto en el transcurso del proceso la parte actora nada demostró con respecto al incumplimiento invocado en el escrito libelar, este Tribunal considera no ajustado a derecho las causales que establecen los literales “d” y “e” del artículo 34 de la ley especial, referente a que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador o haya dado un destino diferente al pautado en el citado contrato.
No obstante, por cuanto la acción interpuesta se basó igualmente en la causal establecida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal ésta que no se trata de un incumplimiento imputable a la arrendataria, sino que el necesitado demuestre los requisitos de procedencia, cuales son que, exista una relación arrendaticia indefinida; la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento y la necesidad de ocupar el inmueble por un motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, es por lo que, este Tribunal considera que en el presente caso fueron cumplidos los extremos de ley, por lo que concluye este Tribunal que la acción de desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el mismo, con su grupo familiar debe prosperar conforme a derecho y así se decide.
En base a esos razonamientos, a criterio de este Tribunal ha quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado y se demostró plenamente la causal a que hace referencia el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la demanda intentada debe prosperar en derecho en forma parcial y así decide.
Ahora bien, por cuanto la demanda de desalojo accionada está fundamentada en el literal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenada expresamente con su “Parágrafo Primero”, deberá concederse a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble de autos, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme y de esta manera quedará establecido en la parte dispositiva de la presente sentencia.
En el lapso probatorio la parte demandada promovió el mérito favorable de autos. Sobre este punto, el Tribunal observa que tal alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, se considera pertinente transcribir parcialmente la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, cuyo tenor es el que sigue:
“…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…”…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Por las razones antes expuestas, y en ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración.
En relación al informe médico del menor, traída a los autos por la parte demandada, este Tribunal le otorga todo respeto, solidaridad y un voto de esperanza a la parte demandada ante la penosa enfermedad que presente el menor, que sensibiliza a la humanidad, sin embargo a los efectos de dilucidar la presente controversia no aportan elementos probatorios que puedan ayudan aclarecer los hechos controvertidos por lo que, este Juzgado desecha dicha prueba.
La parte demandada promovió prueba testimoniales que rielan a los folios 65, 68 al 69, 71 al 72 y 73 del expediente, evacuadas el día 10 de marzo de 2010 no teniendo relevancia en el proceso dichas pruebas, por lo que son desechadas por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil.
En ese mismo orden, la parte demandante promovió prueba testimonial que rielan a los folios 58 al 63 del expediente, evacuadas el día 9 de marzo de 2010, no teniendo relevancia en el proceso dichas pruebas, por lo que son desechadas por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil.
En cuanto a los recaudos consignados por la parte actora que rielan a los folios 15, 16, 18 y 19 del expediente, este Tribunal los desecha por cuanto los instrumentos producidos en autos no aportan ningún elemento de convicción que ayude a este Tribunal a dilucidar la controversia, aunado a que fueron consignados en otro idioma.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, la parte actora no logró demostrar en el transcurso del proceso la causal referente a que la arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. No obstante, por cuanto el actor fundamentó la presente acción en diferentes causales, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del convenio suscrito por ambas partes; que el contrato de arrendamiento se convirtió sin determinación de tiempo; y que logró establecer en las actas procesales plena prueba de la necesidad de ocupación de la vivienda, por lo que logró demostrar la causal establecida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
-VI-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fue intentada por la ciudadana VERONICA DEL VALLE JIMÉNEZ, en contra de la ciudadana MARTA LILIA QUIROGA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena el desalojo del bien inmueble constituido por una casa-quinta distinguida Nº 15A-22 denominada BONANZA, ubicada en la calle 2-A sector Sierra Maestra, Jurisdicción del Municipio San Francisco del Estado Zulia, alinderado así: Norte: con calle 2-A; Sur: inmueble que es ó fue de Raúl Fosi Belloso; Este: inmueble que es ó fue propiedad de Narciso Socorro y Oeste: con terreno perteneciente a la Urbanización Portuaria, y entregar los bienes muebles especificados en la cláusula décima quinta, los cuales la arrendataria declaró recibir referentes a un tanque aéreo de agua con su respectiva bomba succionadora; un gabinete de cocina, nuevo; y dos aparatos de aire acondicionado, uno de 35.000.000 BTU y otro de 18.000.000 BTU, en buen estado y funcionamiento.
TERCERO: Se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble de autos, contados a partir de la notificación que se le haga, una vez que quede el presente fallo definitivamente firme. En consecuencia, deberá seguir cumplimiento fiel y cabalmente el pago de los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento y así se decide.
CUARTO: Con vista a la declaratoria anterior, el Tribunal no hace pronunciamiento de condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de mes de marzo del año dos mil diez (2010). Años 199° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA TITULAR,
XIOMARA REYES
MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las doce y cincuenta y cinco de la tarde (12:55 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR.

MARIELIS ESCANDELA

XR
Exp. Nº 2238
Desalojo