TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. MATURIN, ONCE (11) DE MARZO DE 2.010.
191° Y 151°

Exp/ 32.138

PARTES:

DEMANDANTE: JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 9.293.176 y de este domicilio.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: MANUEL ERASMO GOMEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.671.-

DEMANDADO: TOMAS GONZALEZ LUCES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.250.951 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SERGIO BORATZUK, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.631.-

MOTIVO: PRORROGA LEGAL.-

ASUNTO: RECURSO DE APELACION

-I-

Conoce esta Alzada del presente recurso de apelación interpuesto por el Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio MANUEL ERASMO GOMEZ ROJAS, en contra Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

Expone en su escrito liberar la parte demandante:

(Omissis)
(…) Mi persona inicialmente celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el Ciudadano: TOMAS GONZALEZ LUCES y cuyo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta Ciudad de Maturín del Estado Monagas, en fecha VEINTITRES (23) DEL MES DE FEBRERO DEL AÑO DOS MIL SIETE. (2007), y el cual quedó anotado y registrado bajo el N°. 35, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, y el cual fue celebrado y suscrito entre el ARRENDADOR PROPIETARIO, el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES, y la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES FRIHOGAR, C.A., debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, quedando anotada bajo el N° 13, del Libro A-6, correspondiente al primer trimestre del año 2.006 y representada LA ARRENDATARIA, por el Ciudadano RAUL JOSE HERRERA FRANCO, y siendo mi persona socio industrial de la arrendataria, por ser la persona que mantuvo al frente de dicha sociedad mercantil REPRESENTACIONES FRIHOGAR, C.A., y la cual operaba en el LOCAL COMERCIAL, dirección: De un LOCAL COMERCIAL que forma parte del fondo de la de la casa de habitación distinguida con el N° 516, de la jurisdicción de la Parroquia Altos de los Godos del Municipio Maturín del Estado Monagas, y cuyo Local Comercial fue signado con el N° 02, ubicado frente a la Avenida El Ejercito.
Fue convenido inicialmente que el canon de arrendamiento era por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) según se evidencia de la Cláusula Segunda, fue igualmente convenido entre las partes contratantes que el tiempo de duración del Contrato de Arrendamiento fue de (01) año prorrogable, contado a partir del día QUINCE (15) DEL MES DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL SEIS. (2006), lo que significa que el primer año de la duración inicial del Contrato de Arrendamiento era hasta el día QUINCE (15) DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL SIETE. (2007), posteriormente a la fecha del vencimiento del termino inicial de duración OPERO UNA TACITA RECONDUCCION (…)
(…) Ya que la tácita reconducción implica una nueva prórroga del término inicial de duración, lo que significa que el contrato de arrendamiento se renueve por un nuevo año de duración, contados a partir del QUINCE (15) DEL MES DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL SIETE. (2007), HASTA EL DIA QUINCE (15) DEL MES DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL OCHO. (2008), y lo cual se evidencia de los recibos de pago que se incrementó el canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), a la cantidad de: QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales.-
Posteriormente en fecha veintiuno (21) del mes de Abril del año Dos Mil Nueve. (2009), mi persona suscribió un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES, en su condición de ARRENDADOR PROPIETARIO (…) en la Cláusula Tercera del aludido contrato de arrendamiento fue convenido y pactado que el canon de arrendamiento del local distinguido con el N° 02, se fijó en la suma de: SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F- 700,00) y cuya duración del contrato de arrendamiento fue establecido de la siguiente manera: “ :… Así mismo convienen ambas partes que la duración del presente contrato es de SEIS (6) MESES, contados a partir del día 15 de Abril de 2009, hasta el 15 de Octubre de 2009,…”. De allí que mi persona en mi calidad de ARRENDATARIO, he permanecido en mi calidad de ARRENDATARIO, desde el día QUINCE (15) DEL MES DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL SEIS. (2006), HASTA EL DIA QUINCE (15) DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL NUEVE. (2009), he permanecido en mi condición de ARRENDATARIO, por un TIEMPO DE DURACIÓN DE TRES (3) AÑOS CON DOS (2) MESES DE PERMANENCIA, en la relación arrendaticia que llevo (…).

(…) Es por lo que opera en mi exclusivo favor la prórroga legal (…) es decir que la relación de arrendamiento que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado entre las partes para el día del vencimiento del plazo estipulado entre las partes para el día QUINCE 815) DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL NUEVE. (2009), lo que significa que la prórroga legal opera en mi favor en mi condición de ARRENDATARIO (…)

Por las razones expuestas, es por lo que procediendo en este mismo acto y escrito en mi carácter de ARRENDATARIO, del local comercial, acudo ante su competente autoridad a los fines de demandar como en efecto asó lo hago al Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES (…) (…) en su condición de PROPIETARIO ARRENDADOR, del Local Comercial distinguido con el N° 02, y el cual está ubicado en (SIC) que forma parte del fondo de la casa de habitación distinguida con el N° 516, de la Transversal N° 14, de la Urbanización Fundemos de la jurisdicción de la Parroquia Altos de Los Godos del Municipio Maturín del Estado Monagas, y cuyo Local Comercial fue signado con el N° 2, ubicado frente a la Avenida el Ejército de esta Ciudad de Maturín del Estado Monagas, a los fines de que comparezca en la oportunidad de dar contestación al fondo de la pretensión de la acción de LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA (…)

(…) PRIMERO: En convenir en la oportunidad de dar contestación a la pretensión de la (SIC) PRORRGA LEGAL ARRENDATICIA, en que la misma opera en mi exclusivo favor de pleno derecho como ARRENDATARIO, hasta el día QUINCE (15) DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL DIEZ. (2010).
SEGUNDO: En convenir de manera voluntaria en la oportunidad de dar contestación al fondo de la pretensión de que estando en vigencia la duración del término de la prórroga legal arrendaticia en mi favor, no podrá EL PROPIETARIO ARRENDADOR, demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento.-
TERCERO: En convenir de manera voluntaria en la oportunidad de dar contestación a la demanda en pagar las costas y costos que origine el presente juicio, hasta su definitiva terminación, o en su defecto a ello sea expresamente condenado el demandado en la sentencia que habrá de pronunciarse por este mismo Tribunal.-
(…) Estimo la presente acción en la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (SIC) FURTES (Bs. 10.000,00) (…)

En fecha 03 de Noviembre del año 2.009, el Tribunal a-quo admitió la presente acción por PRORROGA LEGAL ordenando la citación de la parte demandada, Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES, para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.

Posteriormente, mediante diligencia fechada 30 de Noviembre del año 2.009, compareció por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES, debidamente asistido de Abogado y procedió a darse por notificado y citado en la presente litis.-

Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la presente demanda, procedió el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abogado SERGIO BORATZUK, a dejar contestada la misma en los términos que a continuación se sintetizan:

(Omissis)

(…) Niego, rechazo y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes por cuanto miente el demandante cuando alega en su escrito de la demanda que suscribió inicialmente contrato de arrendamiento con mi representado, en su condición de Socio Industrial de la Empresa REPRESENTACIONES FRIHOGAR C.A, por cuanto en el Documento constitutivo de la referida empresa, el demandante no tiene condición alguna como socio. El contrato inicial suscrito por mi representado fueron el representante legal y socio, de la empresa antes señalada, en su carácter de Presidente, Ciudadano, RAUL JOSE HERRERA FRANCO (…)
(…) Lo cierto es que el ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE, suscribió un (01) contrato con mi representado en fecha 21 de Abril de 2.009, a tiempo determinado por un período de seis (06) meses, tal y como lo estipula la cláusula tercera del referido contrato (…)
(…) Es el caso Ciudadano Juez de la causa, que en fecha 10 de Septiembre de 2009, un mes y cinco días previos al vencimiento del referido contrato el demandado notifica al demandante a través de escrito su intención de no suscribir nuevo contrato de arrendamiento, firmando la misma ambas partes, en señal de aceptación. (…) Este hecho dio origen a la disputa actual (…)
(…) Pretende el demandante subrogarse un derecho que no le corresponde al mentir al Tribunal sobre su supuesta condición de socio de la empresa que inicialmente suscribió contrato de arrendamiento con mi representado (…)
(…) Demanda el actor por una prorroga por un (01) año, al querer subrogarse un contrato inicial del cual no fue parte, es el caso, de que si bien es cierto él suscribió un contrato de arrendamiento con mi representado, este fue por un tiempo determinado de seis (06) meses, y tal y como lo establece la Ley de Inquilinato en su artículo 38, literal “a”, se concederá una prórroga se seis (06) meses, y no la mal pretendida por el demandante de un (01) año (…).-

Mediante escrito constante de cinco (05) folios útiles, la parte demandante debidamente asistida de Abogado, procedió a impugnar la copia fotostática presentada por la parte demanda junto a su escrito de contestación, la cual corre inserta la folio sesenta y uno (61) del presente expediente.-

De las pruebas presentadas en la presente litis:

Siendo la oportunidad procesal para presentar pruebas en el presente juicio, la parte demandante debidamente representada por el Abogado en ejercicio SERGIO BORATZUK, presentó en fecha 15 de Diciembre del año 2.009, escrito probatorio constante de dos (02) folios útiles a través del cual promovió las siguientes pruebas:

Documentales:

• Documento constitutivo de la empresa REPRESENTACIONES FRIHOGAR C.A.-
• Copia del contrato inicial suscrito por el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES con el representante legal y socio de la Empresa FRIOHOGAR C.A.-
• Documento de arrendamiento celebrado por el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES con el Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE.-
• Carta de notificación dirigida al Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE, de fecha 10 de Septiembre del año 2.009.-
• Acta levantada por la Dirección de Inquilinato de fecha 01 de Octubre del año 2.009.-

Por auto de fecha 17 de Diciembre del año 2.009, el Tribunal A-quo admitió las pruebas supra señaladas.-

Mediante sentencia de fecha 22 de Enero del presente año 2.009, el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, dictó Sentencia a través de la cual declaró SIN LUGAR la acción de PRORROGA LEGAL intentada por el Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE en contra del Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES, siendo la misma recurrida en fecha 27 de Enero de 2.010, la cual oída en ambos efectos sube a esta Alzada para la revisión de dicha sentencia, razón por la cual conoce esta instancia.-

Cumplidos como fueron los lapsos procesales, se dicta decisión conforme a los motivos de derecho que a continuación se expresan:

PUNTO UNICO

Los acentuados problemas habitacionales que en la actualidad enfrentamos han traído como consecuencia que en el arrendamiento de inmuebles se haya convertido, judicial y administrativamente, en una especie de guerra de guerrillas donde se libran los más entroncados debates entre propietarios, administradores, abogados en ejercicio e inquilinos, sin que se produzcan soluciones adecuadas con la debida celeridad.-

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil preceptúa:

“…Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio…”

El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso.

Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna.-

El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.

El artículo 1.143 del Código Civil establece:

“Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”.-

El artículo 1.159 ejusdem reza:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

De igual manera el artículo 1.160 ejusdem reza:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.-

Nuestra Doctrina Patria define el Contrato a Tiempo determinado de la siguiente manera:

El contrato de tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio.-

El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “A” establece lo siguiente:

“En los contrato de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativo para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Cuando la relación haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”.-

Artículo 39 ejusdem:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”

La parte accionante basa su demanda en que inicialmente celebró Contrato de Arrendamiento con el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES, siendo dicho contrato debidamente notariado en fecha 23 de Febrero del año 2.007, y que el mismo era socio industrial de LA ARRENDATARIA, es decir REPRESENTACIONES FRIHOGAR C.A, observa quien aquí decide una vez estudiadas las actas procesales que corren insertas al presente expediente que el Ciudadano supra señalado, no tiene la cualidad de socio industrial dentro de la referida Empresa, tal y como se desprende del documento que corre inserto del folio cuarenta y siete (47) al folio cuarenta y nueve (49) del presente expediente, de igual manera se desprende de autos que el contrato de arrendamiento suscrito entre el Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE y el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES data de fecha 15 de Abril del año 2.009 hasta el 15 de Octubre del año 2.009, y que ambas partes convinieron que el mismo fuera a un tiempo determinado de seis (06) meses, de igual manera se destraba de autos, que la parte accionante fue notificada de la no renovación del contrato, tal y como se desprende de la notificación por escrito que corre inserta al folio 61 del presente expediente y que la misma tiene como fecha 10 de Septiembre del año 2.009, es decir un (1) mes antes de vencerse el tiempo estipulado para la duración del mismo. Cabe destacar que el hecho de la notificación de la no renovación del contrato no interrumpe o afecta la Prórroga Legal que de manera obligatoria le otorga la Ley al arrendatario, amén de que tal y como lo expuso el arrendador en el acta levantada por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas, el arrendatario no se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En el caso que hoy nos ocupa, al tratarse de un contrato a tiempo determinado la misma sería por un lapso que no excedería de los seis (06) meses, y tomando en cuenta la fecha de inicio del presente contrato, la prórroga legal tendría como fecha máxima el día 15 de Abril del presente año 2.010, mal pudo entonces el Tribunal A-quo alegar en su decisión lo que de seguidas se transcribe:

(Omissis)

(…) En consecuencia vencido el contrato de arrendamiento, en fecha 15 de Octubre de 2009 y notificado como fue el arrendatario de la no renovación del contrato comenzó desde esa fecha el disfrute de la prórroga legal, dado que, la parte demandada no alegó que su arrendatario se encontrara en estado de insolvencia de pago por concepto de cánones de arrendamiento; y aunado a ello, se produce nuevamente el deseo de la no renovación del contrato al ser manifestada por el arrendador en fecha 01 de octubre de 2009 en el acta levantada ante la oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas (…).-

En virtud de lo antes señalado y por cuanto y tal como se demostró de autos y así fue reconocido por ambas partes intervinientes en la presente litis, existe un contrato suscrito entre los Ciudadanos TOMAS GONZALEZ LUCES (Arrendador) y JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE (Arrendatario); el cual tiene un lapso de duración determinado de seis (06) meses, contados a partir del día 15 de Abril del año 2.009 hasta el 15 de Octubre del año 2.009 y según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponde una Prórroga Legal máxima de seis (06) meses una vez vencido el lapso establecido en el contrato, el cual opera de manera obligatoria es por lo que esta Alzada declara que el presente Recurso de Apelación debe prosperar y así se decide.-

-III-

En virtud de los razonamientos antes esgrimidos y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y el 506 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara CON LUGAR la apelación ejercida contra la decisión que declaro SIN LUGAR la presente acción que de PRORROGA LEGAL intentada por el Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE contra el Ciudadano TOMAS GONZALEZ LUCES. En consecuencia, se REVOCA en todas y cada una de las partes la decisión dictada por el JUZGADO DE PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MATURIN, AGUASAY, SANTA BARBARA Y EZEQUIEL ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.-
Se condena en costas a la parte demandada, según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARÍCESE Y DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los once (11) del mes de Marzo de dos mil diez. Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

ABOG. ARTURO LUCES TINEO

JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

LA SECRETARIA

ABOG. YOHISKA MUJICA

En esta misma fecha, siendo las 12:30 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
Exp/32.138
Ely.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS. MATURIN, 11 DE MARZO DEL 2010
199° y 151°

0840-8777
CIUDADANO:
JUEZ PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MATURIN, AGUASAY, SANTA BARBARA Y EZEQUIEL ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
SU DESPACHO.-

Me dirijo a Usted en la oportunidad de remitirle el presente expediente Nº 32.138, constante de noventa y ocho (98) folios útiles, contentivo del Recurso de Apelación interpuesto por el Ciudadano JUAN CARLOS HERRERA MAIMONE, el cual fue decido por este Tribunal, revocando la decisión dictada por su competente autoridad.

Remisión que se hace a los fines legales consiguientes.

DIOS Y FEDERACION

ABOG. ARTURO JOSE LUCES TINEO

EXP/ 32.138
Ely.-