TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la abogada GUADALUPE BRAVO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 60.181, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de agosto de 2000, bajo el N° 48, tomo 29-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 23 de marzo de 2010, proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana MARÍA ATILANA MONTIEL CUPELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.713.156, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la sociedad recurrente; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda e ilegítimamente efectuadas las consignaciones arrendaticias, en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado y al pago de los cánones vencidos.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA
Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° 09-000676. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 23 de marzo de 2010, mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda e ilegítimamente efectuadas las consignaciones arrendaticias, en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado y al pago de los cánones vencidos; fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(...Omissis...)
“En este caso concreto, la demandante ejerce su pretensión acogiéndose al juicio ordinario civil y ello en la consideración de que el inmueble arrendado lo constituye una zona de terreno y que en consecuencia no le es aplicable el contenido del Artículo 3° de la Ley de Arrendamiento, esto es, por quedar fuera de aplicación del Decreto Ley de Arrendamiento, los terrenos urbanos y suburbanos NO EDIFICADOS.
Al respecto, observa este Jurisdicente, el contenido de la Cláusula Primera del Contrato suscrito por las partes en fecha 12 de Noviembre de 2008, al señalar que, el inmueble arrendado está constituido por una zona de terreno que se distingue con el N° 63-37, de la nomenclatura municipal, observando el Tribunal, que la parte demandada trajo a las actas un documento de mejoras y bienhechurias debidamente autenticado de fecha 31 de Octubre de 2000, donde acredita su condición de propietaria de las mejoras construidas en la zona de terreno arrendada, por lo que, no le cabe la menor duda a este Jurisdicente, que real y efectivamente, lo arrendado, fue la ZONA DE TERRENO, propiedad de la arrendadora y no la construcción o mejoras y bienhechurias que este Tribunal constató con la inspección evacuada y con los datos suministrados en el dictamen de los expertos, ya que se repite, tales construcciones pertenecen a la Arrendataria con acreditación documental.
(...Omissis...)
Por los criterios antes señalados, concluye este Operador de Justicia, que al presente juicio NO LE ES APLICABLE EL PROCEDIMIENTO REGULADO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, por no encontrarse edificado el terreno objeto de arrendamiento, conforme a lo expuesto en líneas pretéritas. Así se Decide.-
(...Omissis...)
CONSIGNACIÓN ILEGÍTIMAMENTE EFECTUADA
(...Omissis...)
Tomando en consideración que el contrato arrendaticio a tiempo determinado que ocupa nuestra atención, no es un hecho controvertido por las partes, y esta acción también refiere a la insolvencia en los pagos arrendaticios de los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2008 y los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO del año 2009, y los ajustes a los que haya lugar, observando este Sentenciador, que corre agregado a las actas expediente de consignación arrendaticia N° 022-2008, llevado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción Estado Zulia, donde le parte demandada efectúa las respectivas consignaciones alegando que es ARRENDATARIA de una ZONA DE TERRENO con una superficie aproximada de de Un Mil Cuarenta Metros Cuadrados (1.040mts2) sic…, dicha afirmación hace prueba contra la demandada como confesión hecha en estrados y por mandato expreso del Artículo 1.401 del Código Civil, de que real y efectivamente lo arrendado lo fue una zona de terreno y este Tribunal, determinó o dejó establecido que la aludida ZONA DE TERRENO, no se encuentra EDIFICADA conforme a los conceptos doctrinarios establecidos y reseñados por la propia jurisprudencia de la cual se extrajo compendio de sus argumentaciones no siéndole aplicable el procedimiento establecido en la Ley especial de la materia, razón por la cual, las aludidas consignaciones arrendaticias se tienen como no efectuadas o ilegítimamente consignadas, ya que lo jurídico para constituir en mora al acreedor accipiens, era acudir a la jurisdicción ordinaria civil y efectuar la correspondiente solicitud de OFERTA REAL Y DE DEPÓSITO conforme a la normativa de los Artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil vigente, por cuanto, se repite, el inmueble arrendado está fuera del ámbito de aplicación de la normativa especial arrendaticia conforme al Artículo 3° del Decreto Ley de Arrendamiento. Así se Establece.-
CLÁUSULA PENAL
Alega y reclama la parte demandante la cantidad de DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS TRECE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 16.413,60), por concepto de cláusula penal por los días transcurridos hasta la total entrega del inmueble contados a partir del 2 de Noviembre el 2008, a este respecto, comparte este Jurisdicente el criterio sustentado por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda, en el sentido de que la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato está condicionada a la circunstancia de que la arrendataria no haya hecho los trabajos y reparaciones necesarias para la remoción de las mejoras a los fines de entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió, razón por la cual, se desestima o se declara improcedente el aludido pedimento o reclamación. Así se declara.-”
(...Omissis...) (Negrillas del Tribunal de origen)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el abogado VALMORE MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7.157, actuando como apoderado judicial de la ciudadana MARÍA ATILANA MONTIEL CUPELLO, contra la sociedad de comercio TOYOSERVICIOS, C.A., supra identificados, en virtud de la cual manifiesta, que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la mencionada compañía según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el N° 23, tomo 35, sobre inmueble constituido por una zona de terreno sin construcciones, ubicado en la avenida 8 (Santa Rita), entre calles 63 y 64 del municipio Maracaibo, identificado con la nomenclatura 63-67, con una superficie aproximada de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040 mts2), con duración de un (1) año contado a partir del día 1 de noviembre de 2006, con una prórroga automática desde el 1 de noviembre de 2007 al 1 de noviembre de 2008.

Asimismo señala que la arrendataria incumplió su obligación al no hacer entrega del inmueble en la fecha prevista y seguirlo ocupando ilegalmente, a pesar que el día 26 de agosto de 2008 se le notificó la intención de no volver a prorrogar el contrato, que también se construyeron bienhechurías que por facultad contractual alega su intención de que pasen a formar parte del terreno arrendado, y además expresa que se debían algunos cánones mensuales de arrendamiento, por lo que ante tal permanencia en el inmueble, -según su criterio- operaba la cláusula penal que imponía el deber de pagar otra suma igual adicional al alquiler diario por cada día de retardo en la entrega material, demandando en consecuencia el cumplimiento de éstas obligaciones de devolución del bien, pago de cánones insolutos y la comentada cláusula penal.

Admitida la demanda, se presentó la representación judicial de la accionada TOYOSERVICIOS, C.A. a consignar escrito de contestación a la demanda, formulando la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y alegando que el arrendamiento lo había sido no solo sobre un terreno sino también sobre la construcción existente, constituida por dos (2) galpones y una oficina que luego fueron adquiridas por dicha empresa en fecha 31 de octubre de 2000, y que por ende el contrato fundamento de la acción estaba sometido a las disposiciones del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Manifestando por otra parte, que aunque hubiere habido notificación de desahucio, al haber transcurrido ocho (8) meses de éste permaneciendo la arrendataria en el inmueble sin oposición alguna, se consideraba desistido el desahucio, llegando a la conclusión que su representada no estaba obligada a entregar aún la cosa arrendada.

En cuanto a la exigencia de cánones asevera que su poderdante procedió a hacer la consignación arrendaticia ante el Juzgado Noveno de Municipios, mientras que en lo atinente a la cláusula penal afirma que la misma estaba condicionada al caso que no se hubiesen efectuado los trabajos para remoción de mejoras, y por lo tanto no estaba obligada a cumplirla, así como tampoco -a su perecer- sería admisible para la arrendadora absorber las comentadas bienhechurías que no entran en la categoría de “mejoras de carácter permanente” prevista en el contrato, en consecuencia se reservaba el derecho de remover las instalaciones antes de finalizar el contrato y, pide por último la declaratoria sin lugar de la demanda.

En el lapso probatorio ambas partes ratificaron los medios de prueba documentales consignados junto a sus escritos libelar y de contestación respectivamente, y además la sociedad demandada promovió pruebas de inspección judicial y de experticia, todas las cuales, a pesar de la oposición presentada por la accionante, fueron admitidas por el Tribunal de Municipios el día 28 de octubre de 2009.

En fecha 23 de marzo de 2010, el Juzgado a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, la mandataria judicial de la parte accionada ejerció el recurso de apelación el día 24 de marzo de 2010, ratificada por diligencia fechada 6 de abril 2010, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 23 de marzo de 2010, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda e ilegítimamente efectuadas las consignaciones arrendaticias, en consecuencia, ordenó a la parte demandada la entrega del inmueble arrendado y al pago de los cánones vencidos.

En derivación, siendo que la accionada fue la única en ejercer el recurso de apelación, este operador de justicia sólo entrará a analizar la procedencia o no de la supra referida declaratoria parcialmente con lugar de la demanda, quedando firme la improcedencia de la aplicación de la cláusula penal resuelta por el Juez a-quo en la parte motiva de la decisión recurrida, todo ello en aras de garantizar la máxima tantum apellatum quantum devolutum y el principio de prohibición de la reformatio in peius. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora
Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, las cuales fueron ratificadas en la etapa probatoria:
 Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, objeto de la presente demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el N° 23, tomo 35. Ahora bien, tal contrato constituye un documento que nació privado y que luego fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, sin embargo el mismo no fue objeto de controversia entre las partes procesales y por lo mismo no se observa que haya sido impugnado por la empresa accionada, por lo tanto, este Sentenciador debe otorgarle su validez probatoria tomando base en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, comprobándose con el mismo el acuerdo de celebración de arrendamiento del inmueble identificado en la demanda, así como las disposiciones contractuales acordadas. Y ASÍ SE APRECIA.
 Comunicación de fecha 26 de agosto de 2008 dirigida por la demandante a la accionada TOYOSERVICIOS, C.A., y que presenta firma ilegible y sello húmedo de dicha empresa con indicación de fecha 27 de agosto de 2008, donde se le notifica la intención de no prorrogar el contrato sub litis y hacer entrega del inmueble a su vencimiento el 1 de noviembre del mismo año; documental que constituye una carta dirigida por una de las partes a la otra, que no fue impugnada por ende debe ser valorada por este Tribunal de Alzada como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.
 Telegrama remitido a la demandada en fecha 26 de agosto de 2008, por parte de la accionante por intermedio de la oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en el mismo sentido de notificación de no prorrogar el contrato, el cual, al no haber sido impugnado por la contraparte hace fe de instrumento privado de acuerdo con el artículo 1.375 del Código Civil, apreciándolo este oficio jurisdiccional en cuanto a su contenido de notificación. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada
Junto al escrito de contestación de la demanda se promovieron las siguientes documentales:
 a) Copias certificadas de expediente N° 44.062 sustanciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por juicio de cumplimiento de contrato incoado por la misma accionante contra la actual demandada, donde se declaró la perención de la instancia en fecha 22 de junio de 2009, resultando que dicha demanda es expuesta en los mismos términos de la presente; y b) Copias certificadas de expediente N° 022-08 sustanciado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la misma circunscripción judicial, con relación a la consignación de cánones de arrendamiento efectuado por la parte demandada. Al respecto este Tribunal de Alzada debe otorgarle fe a estas documentales al constituir las copias de expedientes judiciales, expedidas por los mismos órganos jurisdiccionales competentes, todo ello a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de donde se desprenden las causas procesales antes descritas. Y ASÍ SE ESTIMA.
 a) Documento de venta otorgado por la ciudadana CECILIA CUPELLO CARROZ a favor de la actora, sobre terreno ubicado en la avenida 8 de la parroquia Coquivacoa, con una extensión de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040 mts2); b) Documento de disolución y partición de los bienes que conforman la sociedad mercantil SUCESIÓN DE VICENTE CUPELLO SCRIVANO, donde se desprende que fue adjudicado el singularizado inmueble a la ciudadana CECILIA CUPELLO CARROZ; ambos protocolizados ante el actual Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, respectivamente en fechas 20 de junio de 2008, bajo el N° 50, tomo 34, protocolo 1°, y, 26 de julio de 1995, bajo el N° 34, tomo 12, protocolo 1°, que por ser documentos públicos que no fueron tachados de falso de conformidad con el artículo 1.380 del Código Civil, debe en consecuencia otorgársele todo el valor probatorio a tenor de demostrar la transferencia de propiedad del inmueble que es objeto del arrendamiento, en sintonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.
 a) Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CECILIA CUPELLO CARROZ y el sujeto colectivo de comercio R Y R TOYOSERVICIOS, C.A., sobre terreno de un área de mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 mts2), situado en la avenida 8 con calle 63, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 9 de febrero de 2000, bajo el N° 42, tomo 6; b) Documento de venta de mejoras constituidas por dos (2) galpones y una (1) oficina, construidas sobre el comentado inmueble, otorgado por el ciudadano ALFREDO MARTÍNEZ OLIVARES a favor de R Y R TOYOSERVICIOS, C.A., autenticado en la misma fecha y oficina notarial, quedando anotado bajo el N° 41, tomo 6; c) Venta de las referidas mejoras y una edificación tipo depósito de ocho metros cuadrados (8 mts2), efectuada por la mencionada empresa a la hoy demandada TOYOSERVICIOS, C.A., según documento autenticado el día 31 de octubre de 2000, en la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 97, tomo 190; d) Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CECILIA CUPELLO CARROZ y la actual sociedad demandada, aparentemente respecto del mismo terreno objeto del arrendamiento fundamento de esta causa, pues la medida del mismo es poco mas amplia, esta es un mil cuatrocientos metros cuadrados (1.400 mts2), con la duración de un año contado desde el 1 de noviembre de 2000, autenticado en esa misma fecha ante la referida Notaría Pública Tercera, bajo el N° 98, tomo 190; e) Arrendamiento suscrito por las partes del presente proceso, sobre el bien inmueble supra singularizado, con una duración de dos (2) años contados desde el día 1 de noviembre de 2004, inserto ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 6 de diciembre de 2004, a tenor del N° 18, tomo 168.
Ahora bien, los anteriores constituyen documentos que nacieron privados y fueron autenticados por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no les resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que dichas documentales no fueron tachadas conforme a los lineamientos del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil tratándose de un instrumento notariado, este Sentenciador los aprecia en su valor probatorio, esto es, sólo en cuanto a la intención de todos los ciudadanos intervinientes, de otorgar y presentar los descritos negocios jurídicos, y no sobre la efectiva validez o no del contenido de la declaración efectuada en los mismos, sobre la cual el Notario no posee la competencia de dejar constancia. Y ASÍ SE APRECIAN.
 Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, objeto de la presente causa, el cual fue valorado con anterioridad dentro de las pruebas promovidas por la parte accionante, por lo que este Juzgador se abstiene de valorarlo nuevamente. Y ASÍ SE ESTIMA.

Por otro lado, dentro del lapso probatorio la parte accionada promovió prueba de inspección judicial, practicada por el Juzgado de Municipios a-quo, el día 20 de noviembre de 2009, con la asistencia de práctico nombrado al efecto, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sub litis, dejándose constancia que el mismo estaba constituido por un terreno y dos (2) tipos de estructura que para determinar sus detalles el práctico solicitó un plazo de siete (7) días para consignar un informe técnico descriptivo, que finalmente fue presentado en fecha 1 de diciembre de 2009, concluyendo de forma general que, el terreno estaba delimitado con tres (3) cercas de bloques y por su frente con cerca tipo malla ciclón y portón vehicular, existiendo tres (3) edificaciones conformadas por: un galpón que mide diecinueve metros con cinco decímetros (19,05 mts) de ancho por veintiocho metros con ochenta decímetros (28,80mts) de largo; un edificio administrativo cuya dimensión fue descrita en catorce con veinte (14,20) centímetros de largo por cutaro con veinte (4,20) de ancho, que parece un error material y que se pretendió decir metros en vez de centímetros los cuales serían incongruentes con una realidad lógica; una estructura metálica consistente en un sistema de porticado de vigas triangulares; edificación construida sobre el techo del referido edificio administrativo, con tres metros con cincuenta decímetros (3,50 mts) por cuatro metros (4mts) cuadrados.

Igualmente, se dejó constancia que la identificación del inmueble estaba elaborada en forma manuscrita con pintura negra sobre fondo blanco, ubicado en la pared de la fachada principal de la edificación identificada como edificio administrativo, con el N° 63-17, y que el área de trabajo se encontraba pavimentado con asfalto y concreto. Y en definitiva, para la valoración de la presente prueba de inspección judicial, cabe destacarse que se trata de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez de la causa, debiendo conferírsele fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad considera acertada la apreciación del valor probatorio de la veracidad de la actuación judicial practicada por el Juzgado de Municipios a-quo, quedando demostrados los hechos en ésta constatados, en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Por último se promovió prueba de experticia para determinar los materiales con que se encuentran construidos los dos galpones industriales que se alegan están ubicados en el inmueble numerado 63-17, en la avenida 8, entre calles 63 y 64, y si se trataba de una construcción ensamblada y desarmable para trasladarse de un lugar a otro, designándose para su evacuación a los ingenieros civiles BETINA MARTÍNEZ y NELSON ROMERO, y la arquitecta CECILIA CARDOZO, inscritos en la correspondiente asociación gremial bajo los Nos. 11.581, 15.794 y 50.950 respectivamente.

Juramentados los expertos, éstos presentaron su informe técnico de experticia en fecha 23 de noviembre de 2009, contentivo de veinte (20) folios y material fotográfico impreso y digitalizado en disco compacto, y mediante el cual, indicaron que la experticia se efectuó por inspección de los galpones indicados, expresando su forma, colores, y materiales que lo constituían como, acerolit, cabillas y columnas de hierro, pernos, tuercas, láminas galvanizadas de zinc, con canales de agua para la lluvia y pisos de base-pavimento en concreto armado, concluyendo que el galpón de forma abovedada es totalmente desarmable, constituido por cerchas y columnas unidas por pernos y soldaduras que permitía su despiece, desmontaje y posterior traslado; y en cuanto al galpón menor de forma rectangular, que podía ser desarmado en menos tiempo que el anterior, siendo de menor altura y ser de uso frecuente en la industria de construcción metálica.

En derivación, este Jurisdicente Superior observa, que los expertos explanaron de forma diáfana y sencilla el método utilizado, el cual coincide con el resultado arrojado y fundadamente explanado, y, éste a su vez coincide con los aspectos solicitados por la parte demandada promovente de la presente prueba, en virtud de lo cual, aunado al hecho que el resultado de esta experticia no fue impugnado por la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, resulta congruente para este operador de justicia apreciar la presente prueba de experticia en todo su valor probatorio según las reglas de la sana crítica, con base en lo previsto en la norma del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, lo que permite concluir que estos galpones se tratan de construcciones desmontables y por ende de accesible traslado. Y ASÍ SE APRECIA.

Conclusiones
Se encuentra expresamente determinado en actas, que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes procesales, consistente en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de cumplimiento de contratos, de la siguiente forma:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

En tal sentido este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:
(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(…Omissis…)

Así pues se observa, que la demanda incoada tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamento a la falta de entrega del bien arrendado, una vez vencido el término del contrato, como además, la falta de pago de determinados cánones de arrendamiento, contra todo lo cual, la parte demandada formuló contestación a la demanda estableciendo determinados argumentos de hecho para rebatir la pretensión de la accionante, y para dilucidar toda esta controversia, es menester la cita de las siguientes cláusulas del contrato de arrendamiento sub litis:
“PRIMERA: LA ARRENDADORA da a LA ARRENDATARIA, en calidad de arrendamiento un inmueble formado por una zona de terreno con una superficie aproximada de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040,00 M2) (sic) según documento, situado en la Avenida (sic) 8 (Santa Rita) entre Calles (sic) 63 y 64, Nomenclatura Municipal (sic) No. 63-17 de esta Ciudad y Municipio Autónomo (sic) Maracaibo, Estado (sic) Zulia.”

“SEGUNDA: El precio del arrendamiento es la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.500.000,00), mensuales los primeros seis (06) meses y DOS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.2.000.000,oo) mensuales los seis (6) (sic) meses restantes, pagaderos los primeros cinco días de cada mes, dicho canon se revisará anualmente, ajustándolo a la tasa inflacionaria que publique el Banco Central de Venezuela, hasta ese momento; que LA ARRENDATARIA se compromete a pagar a LA ARRENDADORA en sus oficinas ubicadas en la siguiente dirección Calle (sic) El Progreso No. 19E-143, Barrio (sic) Puntita de Piedra, Maracaibo, Estado Zulia, por mensualidades adelantadas. (...Omissis...).”

“TERCERA: El presente contrato durará un (1) año, contado a partir del primero (01) de Noviembre (sic) del año 2.006, y se prorrogará automáticamente por períodos iguales, si con dos (2) meses de anticipación por lo menos al final de cada período, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo. Las pensiones de arrendamiento continuarán corriendo mientras LA ARRENDATARIA no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación, uso y aseo.”

“DÉCIMA SEPTIMA: Al vencimiento del presente contrato o de sus prórrogas, las llaves del inmueble serán entregadas a LA ARRENDADORA o a quien ésta designe, el primer día hábil después de la fecha de terminación del mismo, dichas llaves deberán ser entregadas en la oportunidad indicada en el inmueble objeto de este contrato previa inspección del mismo y para lo cual se levantará una acta en donde se señalen las condiciones en que LA ARRENDATARIA, entrega el inmueble. (...Omissis...).”

“DÉCIMA OCTAVA: CLAUSULA DE NOTIFICACIÓN: Las partes convienen expresamente, que toda notificación dirigida por LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA muy especialmente la notificación a la cual se refiere la Cláusula Tercera (sic) de este contrato, podrá ser practicada válidamente mediante telegrama remitido a la dirección donde se encuentra situado el inmueble a objeto del presente Contrato (sic) (…)”.

Pues bien, en el análisis cognoscitivo del caso facti especie se tiene que la parte actora manifiesta que como arrendadora notificó a la demandada-arrendataria de su intención de no prorrogar el contrato sub litis en fecha 26 de agosto de 2008, por lo que se esperaba el cumplimiento de los términos contractuales correspondientes, principalmente la entrega del bien inmueble arrendado al vencimiento del período acordado.

De la valoración probatoria se dejó constancia que la existencia y validez de notificación que hizo la actora a la sociedad accionada de la singularizada intención, por comunicación privada de fecha 26 de agosto de 2008, constante de sello húmedo que identificaba el nombre de la comentada empresa, firma ilegible y fecha manuscrita del día 27 de agosto de 2008 (lo que se correspondería con una efectiva recepción de la notificación), adicionalmente, se consignaron las constancias de notificación hecha vía telegrama por intermedio del Instituto Postal Telegráfico (IPSOTEL), dirigida al lugar donde se encontraba el inmueble arrendado, lo que conforme a lo expresado en la cláusula décima octava del contrato antes citada, otorga mayor convicción a este Juzgador Superior de que la demandante cumplió con lo previsto en la cláusula tercera de expresar su intención de no prorrogar el contrato con dos (2) meses de anticipación, siendo que la misma se hizo en el mes de agosto y la prórroga vencía en el mes de noviembre, todo ello a través de la vía escrita y por telegrama.

En consecuencia, de acuerdo con los efectos generales consagrados en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, entre las partes el contrato pactado es su ley y deberá cumplirse con lo expresado en éste, de allí que cumplida con la notificación de desahucio de la accionante como arrendadora del inmueble, si la prórroga contractual discurría entre el lapso del 1 de noviembre de 2007 y el 1 de noviembre de 2008, con base a la cláusula décima séptima la arrendataria debía restituir el bien arrendado por medio de la entrega de sus llaves, al día hábil siguiente del vencimiento del contrato, es decir, el día lunes 3 de noviembre del año 2008. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Sin embargo, alega la parte accionada en la litis contestación, que no se encontraba obligada a tal entrega, estableciendo ciertas excepciones que pasa a resolver este Jurisdicente de Alzada, así:

En primer término, se señala que el ordenamiento jurídico aplicable en este caso era el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a su criterio, el arrendamiento lo fue no solo sobre un terreno sino también sobre la construcción existente en el mismo. Al efecto, de las pruebas evacuadas por la antedicha parte, se desprenden los documentos de transmisión de propiedad del bien objeto del arrendamiento, empero, de éstos se evidencia que la enajenación que se le hiciera a la arrendadora, hoy accionante, se expresa cabalmente que lo es por una extensión de terreno de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040 mts2), siendo que la acepción “…con todas las construcciones (…) que puedan haber en dicho terreno…” (cita) no es obligante para considerar que el arrendamiento lo sea también sobre esas posibles construcciones, ya que se trata de una expresión presuntiva y, además, lo determinante en las contrataciones es lo expresamente previsto en éstas, pues como ya se estableció su contenido es ley entre las partes, y en el presente caso se verificó de la cita de la cláusula primera del contrato, que lo pactado por ambas partes en tal caso fue el arrendamiento sobre esa superficie de terreno, que no obsta a excluir cualquier otra adherencia del mismo.

Aunadamente, continuando con las documentales consignadas por la demandada TOYOSERVICIOS, C.A., en sintonía con la prueba de inspección valorada, en efecto se estableció la existencia de unas construcciones compuestas por unos galpones y una oficina administrativa, más sin embargo la misma parte presentó documento de la venta que sobre ésas obras le hiciere la empresa R Y R TOYOSERVICIOS, C.A., por tanto resulta evidente que la propietaria de tales construcciones es la misma parte accionada, lo que originaría una incongruente realidad lógica aceptar que dicha parte manifieste que deba pagar arrendamiento por bienes que son de su propiedad.

En consecuencia de todo lo cual, estima esta Superioridad que es improcedente el alegato de aplicación de la ley especial por arrendamientos inmobiliarios, tratándose que la cosa arrendada en este caso lo es un terreno que se encuentra excluido de esa regulación conforme al artículo 3 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, originándose a su vez que en consecuencia la figura de prórroga legal que se peticiona con base a dicho texto legal, no puede ser aplicable. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En segundo término, asevera la demandada que a pesar que hubo notificación de desahucio consideraba éste como desistido tácitamente porque pasaron ocho (8) meses desde el mismo y la introducción de la presente demanda, dejándose al arrendatario en el inmueble sin oposición alguna, adicionando que también la exigencia de pago de cánones hacía entender la renovación del contrato, y al respecto de lo cual debe este oficio jurisdiccional recordar a la parte, que el artículo 2 del Código Civil expresa que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, siendo que el artículo 1.601 eiusdem es expreso y no deja cabida a interpretación tácita del hecho que, una vez habido el desahucio, el arrendatario no puede oponer la tácita reconducción aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, y además en cuanto a lo del cobro de cánones, el contrato también es de expreso cumplimiento por las partes y la sola petición de lo adeudado no puede entenderse como una renovación contractual, estableciéndose en su cláusula tercera que “Las pensiones de arrendamiento continuarán corriendo mientras LA ARRENDATARIA no entregue el inmueble arrendado…” (cita), consecuencialmente debe desestimarse la examinada excepción. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En tercer término, expresa la demandada que nada debe porque hizo consignación arrendaticia de los cánones ante un Juzgado de Municipios, presentando las copias del expediente sustanciado al efecto, sin embargo, establecido como fue que la regulación del presente contrato se encuentra excluida de la aplicación del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, originando en consecuencia que tal proceso de consignación arrendaticia no sea aplicable en el caso en concreto, sino que lo pertinente es la aplicación de las leyes sustantivas generales, de donde se desprende que el proceso equivalente que se podría aplicar, en caso de tener que hacer este tipo de consignación, sería el de oferta real y depósito previsto en el artículo 1.307 y siguientes del Código Civil, en derivación de todo lo cual no puede este Sentenciador darle validez jurídica y procesal a la consignación hecha ante el Juzgado de Municipios por aplicación del singularizado Decreto-Ley. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En cuarto y último término, se verifica que en el escrito de contestación la demandada formuló la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en seguimiento al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que declarada la perención de la instancia sobre juicio por demanda incoada en las mismos términos de la presente, ante otro órgano jurisdiccional, no habían transcurrido los noventa (90) días legalmente establecidos en el artículo 270 eiusdem, sin embargo advierte este Tribunal Superior que la perención opera de pleno derecho según el artículo 269 del mismo Código, por lo que observándose de las copias del expediente de ese juicio, que al efecto consignara la demandada y que fue valorado con anterioridad, lo declarado fue la perención breve por falta de impulso de la citación del demandado, en consecuencia si la demanda en esa causa fue admitida el día 16 de febrero de 2009, la perención se verificaba de pleno derecho el día 17 de marzo de 2009, y siendo que en el presente juicio objeto de conocimiento de esta Superioridad la demanda fue admitida el día 30 de junio de 2009, ya habían discurridos poco mas de los noventa (90) días reglamentarios, debiendo declararse por ende improcedente la formulación de la comentada cuestión previa, al no aplicarse prohibición legal alguna en el caso en concreto de esta causa. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En conclusión, tomando base en todas las precedentes apreciaciones de hecho, en consonancia con los fundamentos legales aplicables al caso facti especie y los medios de prueba aportados, no habiendo podido la sociedad mercantil demandada desvirtuar las afirmaciones, pruebas y por ende la pretensión de la accionante con los planteamientos esbozados, no caben dudas para el suscriptor de este fallo establecer, que vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento sub litis, de conformidad con la cláusula décima séptima deberá la demandada arrendataria hacer entrega del bien inmueble arrendado, validada como fue contractual y legalmente conforme a la normativa ya analizada la notificación de desahucio de parte de la arrendadora, y habiéndose manifestado y comprobado la continuación de la ocupación del bien por la arrendataria, operando a su vez la aplicación de la cláusula tercera atinente a que las pensiones de arrendamiento seguirían corriendo conforme a lo cual, la demandada deberá pagar los cánones insolutos siendo que fue consideraba inválida legalmente la consignación arrendaticia efectuada.

Derivando de todo lo cual se origina el deber de CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal de Municipios a-quo, en el sentido de considerar parcialmente con lugar la demanda (pues la aplicación de la cláusula penal fue declarada improcedente y no fue objeto de conocimiento de esta Superioridad en virtud de la prohibición de la reformatio in peius), con el consecuente pago de cánones vencido y la restitución del bien arrendado, resultando forzosa la declaratoria SIN LUGAR del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la accionada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana MARÍA ATILANA MONTIEL CUPELLO contra la sociedad mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la sociedad de comercio TOYOSERVICIOS, C.A., por intermedio de su apoderada judicial GUADALUPE BRAVO, contra sentencia definitiva de fecha 23 de marzo de 2010, proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 23 de marzo de 2010, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo, y con relación a las cantidades decretadas a pagar por concepto de cánones de arrendamiento, SE ORDENA a dicho órgano jurisdiccional, la realización de una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a practicarse por un sólo perito, para el cálculo que deberá efectuarse desde el mes de julio del año 2009 hasta el mes de la definitiva entrega del bien inmueble arrendado.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diez (10) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia 151° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Dr. EDISON EDGAR VILLALOBOS ACOSTA
LA SECRETARIA,

Abog. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada, se archivó en el copiador de sentencias y se libraron las boletas de notificación correspondientes. LA SECRETARIA,

Abog. ANY GAVIDIA PEREIRA

EVA/ag/mv