LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Expediente No. 12964 I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30 de junio de 2009, por apelación interpuesta por la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.164.788, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 47.724, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el 18 de mayo de 1982, bajo el número 18, Protocolo 1°, Tomo 11; contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 23 de marzo de 2009, en el juicio que por COBRO DE BOLÍVARES, sigue contra la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 23 de enero de 1992, bajo el número 26, Tomo 8-A. II NARRATIVA Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 2 de julio de 2009, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Definitiva. En fecha 6 de agosto de 2009, el abogado en ejercicio RAFAEL CELESTINO APONTE MARTÍNEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 12.454, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada INVERSIONES R.A.M. C.A., consignó escrito constante de cinco (05) folios útiles, mediante los cuales expuso: “(…) En el caso que nos ocupa, la parte actora acompañó a su demanda una serie de documentos, unos públicos y otros privados, con los cuales trató de darle soporte a sus pedimentos libelares, y en su mayoría tales documentos fueron rebatidos por esta parte demandada, sin embargo, los mismos no resultaron confirmados o validados por la parte actora en la oportunidad correspondiente. (…) En consecuencia, lo ciertamente probado en autos resultó ser el espíritu del documento de condominio en cuanto a la intención de dividir y mantener separadas las dos zonas o áreas que conforman el Edificio Doctor Portillo, es decir, la zona residencial y la zona comercial, y que ambas tengan existencias aportes en su desenvolvimiento diario, en cuanto a servicios y mantenimiento. (…) De otra parte, las testimoniales promovidas de nuestra parte, dos de ellas resultaron desestimadas por el juzgador, ante lo cual manifestamos formalmente nuestro desacuerdo. (…) En todo caso, la intensión de promover las testimoniales señaladas, fue la de brindar al juzgador un marco de referencia sobre la realidad de la situación de nuestra representada que ha venido padeciendo las irresponsabilidades y desacuerdos del condominio del Edificio Doctor Portillo (…) Por todo lo expuesto, Ciudadano Juez, es por lo que reiteramos nuestra petición de que sea declarada SIN LUGAR la demanda en contra de mi representada, por carecer de fundamento legal y contractual para su procedencia; y sea ratificada la decisión ajustada a Derecho por el juzgador de la primera instancia. (…)” Luego, en fecha 6 de agosto de 2009, la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, antes identificada, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, consignó escrito de informes constante de once (11) folios útiles en los que expuso: “Se produce en la sentencia apelada, motivos de contradicción e inconciliable (Sic), cuando el Sentenciado (Sic), estima en todo su valor probatorio una Inspección ocular que no guarda relación con el objeto de la demanda ni los hechos invocados (…) le da valor de indicio, para concatenarlo con las pruebas del juicio, pero no explico (Sic) con cuales, no justificó la estimación valorativa. Así mismo, estima en todo su valor probatorio el documento público constitutivo de refinanciamiento de deuda por revestimiento del Edificio Dr. Portillo, por lo que el CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO ejerce acción contra la demandada de autos, por la falta de pago, pero desestima el presupuesto de obra y los giros causados por el mismo refinanciamiento, que forman parte integral del mismo documento público debidamente autenticado; los cuales no admiten ser desconocidos simplemente sino ser tachados de falsos por la parte demandada porque se trata de un documento publico (Sic). Se produce en la sentencia apelada, vicios de incongruencia, cuando el Juez, omitió pronunciarse sobre algunos alegatos y pedimentos. Se produce en la sentencia apelada vicio de ultrapetita, porque el Sentenciador quebrantó la debida concordancia lógica jurídica entre la pretensión y la sentencia, y en consecuencia alteró el problema judicial. (…) Siendo falso totalmente que la demandada de autos haya pagado las cantidades y conceptos demandados. Se produce en la sentencia apelada, vicios en la valoración de las pruebas, cuando el sentenciador desestima los documentos anexos del documento público de refinanciamiento de deuda, parte del objeto de la demanda por cobro de bolívares de la demandada, esta (Sic) contraviniendo el articulo (Sic) 1.359 del Código Civil; de igual forma contraviene el articulo (Sic) 1.363 ejusdem cuando desestima los documentos privados (…) los cuales quedaron legalmente reconocidos por todos los propietarios conforme lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal (…) mal puede ahora extemporáneamente desconocer los documentos probatorios de la demanda, cuando no se acogió al precepto de ley; pero tampoco el Juez puede desestimarlo porque fueron impugnados porque debe atenerse a la regla de valoración, a la norma que rige la materia. (…) un escrito que anexé donde explique (Sic) detalladamente los planos del Edificio Dr. Portillo, correspondiente al área de oficinas, área habitacional, ducterias de servicio en general, sistemas, instalaciones y áreas comunes, y consigne (Sic) dichos planos originales con facturas y documentos relativos al objeto de la inspección, y que una vez certificados (Sic) sus copias por el Tribunal me fueron devueltos los originales, y consta en actas el acuse de recibo de los mismos; en Acta de Inspección diarizada el 25-03-08. El 26-03-08 el ciudadano JUAN CARLOS LEON (Sic) identificado en el acta de Inspección Judicial, consignó las fotografías reproducidas en el acto, en las áreas indicadas por el Tribunal. Ahora bien, cuando noté que las observaciones que oportunamente hice al Juez, de los cuales pague (Sic) las respectivas copias al Alguacil del Tribunal, no estaban agregados al expediente, acudí a la Secretaria, y me informó que el Juez había ordenado mantenerlos en custodia hasta la sentencia, por la importancia que revestían; pero es el caso, que el Juzgador, no las incorporo (Sic), no las valoro (Sic), no las examino (Sic), sino que las desincorporó arbitrariamente. (…) El Edificio Dr. PORTILLO comparte las mismas instalaciones y áreas comunes, y servicios comunes de aguas blancas, aguas negras y de lluvia, ductos de servicios e instalaciones telefónicas (cajera ubicada también en áreas comunes) y de electricidad; en los medidores del área común (ubicados en la Consejería del edificio) están incorporados los interruptores de electricidad de lo (Sic) citados ya baños comunes tomados ilegalmente e incorporados al espacio físico de la oficina B.” (…) la demandada de autos no reconvino, mal puede pretender evacuar pruebas que solo (Sic) corresponderían a una reclamación judicial, en el caso de autos, a una reconvención. Respecto del punto o particular tercero solicitado, de las condiciones del área de entrada, ciertamente corresponde a un área común que la demandada de autos ha pretendido incorporar ilegalmente a su área o espacio y usar en su provecho. El Sentenciador omitió información para decidir. (…) Es evidente que la carga de la prueba la tiene la demandada de autos, es quien tiene que demostrar que nada adeuda por haber pagado, o que nada adeuda por no estar obligado. Y mientras no haya habido una separación estructural y funcional de un área y otra, en una propiedad horizontal como esta, conforme lo dispone el articulo (Sic) 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede un Juez decidir una pretensión no demandada como lo es la concurrencia de gastos comunes, cuando el objeto de la demanda fue el cobro de bolívares por los conceptos y cantidades especificadas, por falta de pago; tampoco tiene sentido valorativo estimar una inspección ocular que solo (Sic) pretendió demostrar daños causados por mi representada y una inspección judicial cuyo propósito fue pretender demostrar que las áreas de oficinas están totalmente separadas de los apartamentos. (…) queda constancia de la extralimitación del Sentenciador al pretender y así hacer determinar, cuando decide sobre otro petitum, ni de la demanda ni de los alegatos de la demandada, habida cuenta que con la propiedad común no tengo que demostrar obligación de las cargas comunes, se vale por si (Sic) solo, y el documento de refinanciamiento de la deuda de revestimiento del edificio Dr. Portillo, y los giros anexos y presupuesto, es documento publico (Sic) celebrado por todos los propietarios representados por el Condominio, con las formalidades de su protocolización, su aplicación es de mero derecho. (…) NO DEMOSTRÓ LA DEMANDADA QUE SON DOS CONSTRUCCIONES SEPARADAS LA UNA DE LA OTRA, reconoció la obligación de pagar las cargas comunes cuando invoca la Ley de Propiedad Horizontal, no puede invocar la Ley de Propiedad Horizontal parcialmente a su conveniencia como lo hace, le obliga a todo su contenido y partes, ya que es impositivo y no potestativo. No puede invocar EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO parcialmente, ya que tiene una propiedad común porcentual definida en el documento de condominio y eso le obliga a cargar y costear las cargas y gastos comunes (…) (…) En forma extemporánea alega la impugnación de las actas de asamblea, no siguió el procedimiento, cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 25, un término de 30 días para impugnar ante un Juez, Y NUNCA LO HIZO, y lo hizo en la contestación de demanda en forma errada procesalmente; POR LO TANTO RECONOCIO (Sic) PLENAMENTE TODO LO ACORDADO EN ESA Y TODAS LAS ASAMBLEAS Y DECISIONES TOMADAS POR LOS PROPIETARIOS (…) (…) No demostró la demandada de autos, la servidumbre de paso invocada, NO EXISTE. No demostró la demandada que haya dos edificios, esto es reconoció y aceptó UN SOLO EDIFICIO en una sola estructura y su propiedad dentro de esa estructura. No demostró la demandada que haya dos condominios, esto es reconoció y aceptó que hay un solo condominio; reconoció y aceptó la propiedad común (…) (…) sus alegatos son extemporáneos y procesalmente equivocados cuando invoca un reclamo y reclama un reembolso de algo que no definió que es? (Sic), ni cuanto es? (Sic), ni por cual concepto? (Sic). No reconvino no presentó pruebas de los dichos. ESTO NO QUEDO (Sic) ASI (Sic) DETALLADAMENTE ESPECIFICADO (Sic) EN LA SENTENCIA, mas por el contrario, los dichos no probados de la demandada que favorecen a mi representada no fueron considerados por el Sentenciador. (…)” Luego, en fecha 21 de septiembre de 2009, el abogado en ejercicio RAFAEL APONTE MARTÍNEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones a los informes, constante de cinco (5) folios útiles en los que expuso lo siguiente: “(…) reiteramos, la parte demandante no promovió ninguna clase de prueba durante el lapso correspondiente (…) Como se manifestó claramente en la contestación a la demanda, el aludir a los daños que se ocasionan por parte del condominio a nuestra oficina, no se hizo para reconvenir a la demanda sino con la partes (Sic) constituyen y conforman el edificio. La separación o ‘aislamiento’ referido por el documento de condominio es de índole funcional y administrativa, mas no estructural. Por otra parte, en su afán de tergiversar todos los hechos que le son adversos, ahora la demandante alega la aplicación del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto al recurso para los propietarios que no estén de acuerdo con las decisiones de las asambleas. Por supuesto ese recurso es procedente para los propietarios que son convocados a las asambleas y tienen la obligación de asistir, pero en el caso nuestro, tal obligación expresa no existe por disposición del documento de condominio, ni de hecho éramos convocados a las asambleas, pues en ellas se discuten asuntos que solo atañen a los propietarios de los apartamentos de la zona residencial y no los asuntos de los propietarios de la zona comercial. Por lo tanto no puede sernos aplicado tal lapso. Siendo además que tal argumento de la demandante viene a ser un hecho nuevo, entronizado en esta avanzada etapa del proceso, cuando debió ser alegado cuando impugnamos las actas de las asambleas presentadas. De tal suerte que la demandante basa su apelación en un supuesto falso, al manifestar que la sentencia pronunciada por la primera instancia adolece de una serie de defectos o vicios, tales como ‘motivos de contradicción e inconciliable’, ‘vicios (sic) de incongruencia’, ‘vicio de ultrapetita’, ‘vicios en la valoración de las pruebas’, lo cual resulta infundado, puesto que todo lo alegado y probado en actas fue tomado en consideración en la sentencia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes fueron analizadas y estimadas por el Juzgador en uso de la plena libertad de apreciación que le da la ley. Pero lo más insólito de si apelación es el llegar a endilgarle al Tribunal de la primera instancia, un supuesto ‘Ocultamiento de pruebas’ con relación a los planos de marras. Decir semejante absurdo, para reconocer enseguida, que al averiguar le informó la secretaría del tribunal que los planos estaba bajo la custodia del Tribunal, es una grave ligereza que irrespeta la majestad judicial; y peor aun (Sic) cuando el Juez fue benevolente y condescendiente al permitirle y aceptarle que agregara al expediente dichos planos como prueba extemporánea, en el acto de evacuación de la inspección judicial. Por todos los razonamientos expuestos es por lo que solicito nuevamente al Tribunal desestime los alegatos de la demandante y ratifique la sentencia de la primera instancia. (…)” En fecha 21 de septiembre de 2009, la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, antes identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes, constante de siente (7) folios útiles en los que expuso: “(…) la demandada de autos, invoca las testimoniales desestimadas, las cuales están desestimadas conforme a derecho; impugna los giros siendo extemporánea su impugnación porque no siguió el procedimiento del citado articulo (Sic) 25 ejusdem, los cuales tienen carácter publico (Sic), quedaron autenticados ante la notaria respectiva; y en forma extemporánea alega la impugnación de las actas de asamblea, según el mismo artículo 25, un término de 30 días para impugnar ante un Juez, todo desacuerdo con las decisiones de la Asamblea (…) (…) alega la demandada que quiso darle al Juez, un marco referencia sobre la realidad de la situación, párrafo último, del folio 385; cuando en todo proceso lo que se alegan son verdades, pruebas y derechos; porque las referencias, son simples relatos, reseñas o leyendas, que no le sirven al Juez para sentenciar. (…) la demandada de autos reconoce la figura jurídica, validad y vigente (Sic) de CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, reconoce su actuación, reconoce un solo condominio, reconoce el sujeto de derecho y en consecuencia reconoce las acciones legitimas que pueda ejercer este en nombre los propietarios (…) la demandada de autos, nunca informo (Sic) al Condominio que se le estaban causando daños, nunca envió ninguna comunicación planteando la situación, nunca acudió al órgano administrativo a reclamar sus supuestos derechos afectados, nunca acudió a la instancia administrativa publica (Sic) a reclamar sus supuestos derechos afectados, nunca demando (Sic), y no reconvino en esta causa; porque tales daños y perjuicios no existen, son simples excusas ante la irresponsabilidad e incumplimiento en el pago mensual de los gastos de Condominio, para evitar pagar los conceptos y cantidades demandadas. (…)” Consta en las actas que en fecha 21 de septiembre de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, le dio entrada a la demanda interpuesta por el CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, contra la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., la cual fue fijada en los siguientes términos: “(…) la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., representada por el ciudadano RAFAEL APONTE MARTÍNEZ, es propietaria de la Oficina B, plante mezanine del Edificio Dr. PORTILLO, ubicado en la calle 78 antes Dr. Portillo esquina con Av. 3F (…) De texto legal y documental que otorga la propiedad individual y común, se genera la obligación de cancelar mensualmente las cuotas de mantenimiento o sostenimiento al Condominio, conforme la misma; pero es el caso, que la prenombrada propietaria, desde el año 2003 hasta la presente fecha, ha hecho caso omiso, de los llamados a cancelar, hechos a la persona de su representante legal; razón por la cual, las obligaciones mensuales contraídas por el Condominio Edificio Dr. Portillo, se han visto terriblemente afectadas por el incumplimiento de quienes, como esta, se encuentran en situación de morosidad. (…) A continuación se detalla la deuda como se indican en los recibos que se especifican a continuación: a) Recibos nos. 03-03, 04-03, 05-03, 06-03, 07-03, 08-03, 09-03, 10-03, 11-03, 12-03, correspondiente a los meses de marzo a diciembre de 2003 (…) que suma Bs. 330.000,00 (…) b) Recibos nos. 01-04, 02-04, 03-04, 04-04, 05-04, 06-04, 07-04, 08-04, 09-04, 10-04, 11-04 y 12-04, correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2004, por un monto cada uno de Bs. 100.000,00, (…) que suma Bs. 1.200.000,00. (…) c) Recibos números 01-05, 02-05, 03-05, 04-05, 05-05, 06-05, 07-05, 08-05, 09-05, 10-05, 11-05 y 12-05, correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2005 (…) que suma Bs. 2.805.000,00 (…) d) Recibos números 01-06, 02-06, 03-06, 04-06, 05-06, 06-06, 07-06, 08-06, 09-06, 10-06, 11-06 y 12-06, correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2006 (…) que suma Bs. 1.860.000,00 (…) e) Recibos nos. 01-07, 02-07, 03-07, 04-07, 05-07, 06-07, 07-07, 08-07 y 09-07, correspondiente a los meses de enero a septiembre de 2007, por un monto cada una de Bs. 155.000,00, mas (Sic) la cuota extraordinaria de fecha 21-06-07, por Bs. 100,000,00 (Sic), suma Bs. 1.495.000,00, mas (Sic) las que se sigan acumulando por pagar hasta que se haga efectivo el pago de las mismas (…) Además, la asamblea de propietarios legalmente constituida en fecha 15-12-2005, (…) aprobó el revestimiento del Edificio Dr. Portillo, (…) y por ende, carácter obligatorio para todos los propietarios, de donde el inmueble OFICINA B estuvo signado y obligado según el proyecto aprobado, a cancelar la cantidad de Bs. 5.806.597,00, para lo cual se estableció una cuota inicial y 7 giros mensuales y consecutivos, que también la mencionada propietaria sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., (…) se ha negado a pagar. Esta negativa de pagar las obligaciones vencidas, forzó al Condominio (…) a recibir y aceptar oferta de refinanciamiento de la deuda de los propietarios morosos (…) el Condominio Edificio Dr. Portillo canceló por cuenta y en descargo de la propietaria (…) la deuda de revestimiento contratada y causada (…). Este refinanciamiento de la deuda ocasionó gastos de refinanciamiento adicionales, imputables a la propietaria morosa (…) prorrateados en proporción al monto correspondiente a cada inmueble, lo cual alcanza para la OFICINA B, la cantidad de Bs. 169.374,00 (…) (…) el Condominio se obligo (Sic) también a cancelar por cuenta de la mencionada propietaria deudora las citaciones extrajudiciales realizadas por la abogada, mas (Sic) los tramites (Sic) del documento de refinanciamiento y un abono en cuenta de honorarios profesionales generados, cuyo monto alcanza a la cantidad de Bs. 2.327.192,20 (…). De manera que el estado de cuanta la incumplida y morosa propietaria (…) adeuda por cuotas de condominio vencidas no canceladas hasta el mes de septiembre de 2007, mas (Sic) la cuota extraordinaria de revestimiento, abono a honorarios causados, y los gastos especificados en cada uno de los conceptos y términos, mas (Sic) la cantidad de Bs. 16.650,50, mas (Sic) la cantidad de Bs. 10.403,00, mas (Sic) la cantidad de Bs. 172.568,00, (…) detalladamente subtotalizan la cantidad de Bs. 15.192.784,20. (…) las cantidades adeudadas ya especificadas e identificadas, están sujetas al calculo (Sic) de intereses moratorios tipificados en la norma como interés legal (…) (…) demando, como en efecto lo hago, para que cancele al Condominio Edificio Dr. PORTILLO, la cantidad de QUINCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs. 15.753.960,10) por concepto de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias mensuales, consecutivas y vencidas, por la cuota de revestimiento de obra de edificio refinanciada por cuenta y en descargo de la propietaria por parte del Condominio, de los gastos legales de refinanciamiento, de los gastos de registro, los gastos generales, el abono a cuenta de honorarios profesionales generados Abogada (Sic), y los intereses legales por la moratoria en el pago; conforme el procedimiento establecido en el articulo (Sic) 39 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 1.159, 1160 y 1167 del Código Civil, y de conformidad con los precitados artículos del documentos (Sic) de condominio, que fueron violentados por la mencionada propietaria (…)” En fecha 6 de diciembre de 2007, el abogado en ejercicio RAFAEL APONTE MARTÍNEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representada, de la siguiente manera: “(…) Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la referida demanda, por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado. (…) la propia cláusula (4.4) transcrita en su totalidad, habla por sí sola echando por tierra toda la temeraria pretensión de la demandante. Mi representada como propietaria que es de la oficina ‘B’, no concurre con los apartamentos, esto es con la Zona ‘B’ o zona Residencial, en los gastos comunes a los apartamentos, porque se servirán de las cosas comunes en diferentes proporciones, según del destino ordinario. En lenguaje coloquial, diáfano y simple se traduce en que cada Zona corre con sus gastos comunes, señalados taxativamente, pues la misma cláusula distingue cuales gastos corresponden a cada una de las dos zonas. Y la propia norma, además, se encarga de explicar el por qué de tal separación: por el hecho de que, por su posición están totalmente aislados de la Torre de apartamentos, por tener entrada y servicio propio e independiente de los apartamentos. (…) siendo así, el CONDOMINIO EDIFICIO DR (…) PORTILLO, no tiene derecho a pretender un pago que no tiene existencia legítima, pues, las tales ‘cuotas de mantenimiento o sostenimiento al condominio’ corresponden a las cargas de las cosas comunes de uso común que tienen los propietarios de los apartamentos, Zona ‘A’ o Zona Residencial, a las cuales no concurre mi representada como propietaria de la oficina ‘B’, ubicada en la Zona ‘A’ o Zona Comercial (…) por lo tanto no tiene la obligación legal ni contractual de efectuar tales pagos de cuotas de condominio que solo (Sic) corresponden a los propietarios de los apartamentos (...) Es más, esa separación entre la Zona Residencial y la Zona Comercial, trae como consecuencia también que mi representada no tiene obligación de estar representada en las Asambleas de propietarios en las cuales se tratan asuntos relacionados con las cargas que, conforme al contrato, solo (Sic) le atañen a los de la zona residencial. Y en aquellos asuntos en los que pudiesen concurrir ambas Zonas, por involucrarlas a ambas al ser de importancia común, su participación en las cargas no puede estar medida sólo por el valor del local, pues, ése es una referencia para el establecimiento del respectivo porcentaje sobre las cosas comunes cuyo uso sea común a todos, por tanto su determinación debe responder a esa dicotomía en cuanto al uso general o limitado de las cosas comunes que planean las normas citadas y que es reforzada por lo estatuido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de la comunidad (…) De modo tal que el cobro que se le pretende hacer a mi representada no solo es ilegal, al no tener basamento legal y contractual, sino que además injusto. (…) En el supuesto negado que mi representada tuviese alguna clase de obligación de pagar las cuotas que se le pretenden cobrar en este proceso, las mismas no tiene soporte legal que les de fuerza jurídica. En efecto entre los documentos presentados por la demandante se encuentran una serie de avisos de cobros que rielan desde el folio 82 al 135, ambos inclusive, los cuales impugno (…) pues ateniéndonos a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la parte demandante ha debido presentar junto al libelo las actas de asamblea mediante las cuales se fueron fijando los distintos montos en las cuotas de condominio, y que esas sería (Sic) los verdaderos documentos fundantes de la demanda. (…) Siendo además que los tales avisos de cobro no le fueron pasados (presentados) a mi representada por ninguno de los administradores que han estado desde el año 2003 hasta la actualidad, ya que los mismos no tienen ningún acuse de recibo o alguna señal (…) lo cual le quita toda fuerza ejecutiva a tales documentos. (…) (…) además, por haber sido efectuados todos y casa uno de ellos en fechas recientes, y no en las oportunidades que, según lo demandado, debió haber sido realizados (Sic) y pasados (presentados) a mi representada. En efecto, a simple vista se observa que todos están efectuados como el mismo grafismo y fueron suscritos con la misma rubrica, lo cual temporalmente es inviable, ya que desde el año 2003 hasta la fecha, ha habido diferentes personas ocupando la administración del condominio (…) Igualmente formalmente impugno y rechazo a las actas de asamblea de propietarios que corren a los folios 49 al 59 ambos inclusive, los cuales no cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, adoleciendo de graves irregularidades, principalmente el relativo a la convocatoria que debe ser efectuada a través de un periódico de la localidad, además de que muchas de ellas no indican ni la fecha ni la hora en la cual efectivamente se celebraron, ni se dejó constancia en ninguna de ella el quórum que se obtuvo, lo cual es esencial para la válida toma de decisiones. (…) Entre tales actas de asamblea de propietarios impugnadas por mi, rechazo categóricamente la supuestamente efectuada el día 15 de diciembre de 2005, en la cual se ‘aprobó’ lo relativo al revestimiento del Edificio Dr. Portillo, la cual no contó con el quórum necesario y reglamentario, ya que constituyendo el revestimiento de la fachada un cambio en la estética, ello debió haber sido aprobado por unanimidad conforme al artículo10 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no fue así, por lo tanto tal decisión no tiene efectos legales y su cobro es improcedente. (…) Asimismo, impugno formalmente todas y cada una de las letras de cambio, tanto las originales como las copias que corren insertas en autos, por cuanto las mismas no cumplen con los taxativos requerimientos que exige el Código de Comercio para considerar como válidos tales documentos, además de no haber sido firmadas ni por el librado no por el aceptante. Ante todos los razonamientos y argumentos expuestos, (…) es por lo que rechazo en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda, pues no puede la demandante pretender cobrarme cantidad alguna de dinero, pues no le asiste ningún derecho para ello. Antes bien, desde que se adquirió la oficina ‘B’ mi representada ha sufrido y pagado las consecuencias de las falta (Sic) de mantenimiento adecuado de las instalaciones y tuberías que como parte baja del edificio que es la mezanine, por la necesaria servidumbre de paso que ello conlleva, se han producido innumerables derrames, inundaciones, obstrucciones de las tuberías de aguas negras, que me han generado daños y pérdidas cuantiosas, que pese a mis constantes reclamos, el CONDOMINIO EDIFICIO DR (Sic) PORTILLO nunca ha querido reconocer y rembolsar. (…)” En fecha 30 de enero de 2008, el abogado en ejercicio RAFAEL APONTE, actuando en su condición de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., consignó a las actas escrito de promoción de pruebas. Consta en las actas que en fecha 23 de marzo de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, profirió la sentencia definitiva correspondiente en la presente causa, siendo la misma del siguiente tenor: “(…) la parte actora está exigiendo el pago de una suma de dinero, adeudada por la parte demandada y la parte actora en el decurso del proceso no demostró que, efectivamente, la parte demandada adeuda la cantidad de dinero reclamada. (…) (…) a ello puede señalarse que la parte actora con el conjunto de medio (Sic) aportados no demostró que el local comercial concurre con los gastos comunes de los apartamentos, sobre las cargas comunes, máxime lo que establece el artículo 4.4 del documento de condominio, inserto en la causa desde el folio nueve (9) al folio cuarenta y uno (41) del expediente. En consecuencia quien decide considera que, por cuanto, la parte actora con las pruebas aportadas no demostró que la parte demandada le adeude la cantidad reclamada lo procedente en derecho es declarar sin lugar la acción intentada, y así quedará sentado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. (…) SIN LUGAR la demanda (…)” III EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA En el presente juicio, pretende la parte actora, CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, el pago de una serie de emolumentos a cargo de la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., causados en virtud de la falta de pago en la que ésta última ha incurrido sobre las mensualidades correspondientes al condominio desde el año 2003, y cuotas especiales del mismo por mejoras al edificio, en el cual está ubicada una oficina propiedad de la parte demandada. Así, la parte demandada rechaza los dichos de la actora, arguyendo que nada adeuda, por cuanto el edificio Dr. Portillo está dividido en dos zonas, distinguidas con los literales “A” y “B”; de los cuales, la zona “A” corresponde a la zona comercial del edificio, y la zona “B” a la zona residencial; aduce que por esta razón y con fundamento en lo establecido en el documento de condominio presentado por la parte actora, las zonas están completamente separadas, conservando cada una su independencia con respecto a la otra, tanto en servicio como en fachada, que son los “gastos comunes” que la actora reclama. A fin de verificar las afirmaciones sobre los hechos debatidos, las partes consignaron los siguientes medios probatorios: Pruebas consignadas por la parte actora con el libelo de demanda. • Copias simples de Documento de Condominio del Edificio Doctor Portillo, que riela desde el folio nueve (9) hasta el cuarenta y cuatro (44) del expediente. La anterior prueba es valorada plenamente por este Juzgado Superior, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que la misma no fue impugnada por la parte contraria; ahora bien, en virtud de la naturaleza del presente caso, la prueba en comento será adminiculada a las actas en la parte motivo del presente fallo. Así se observa. • Poder Judicial otorgado por la ciudadana GLADYS DE RESTREPO, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-81.259.660, actuando en nombre y representación del CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, a la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, antes identificada. Riela al folio cuarenta y cinco (45) del expediente. El documento que antecede es valorado plenamente por esta Jurisdicente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que el mismo no ha sido objeto de impugnación; del mismo se infiere la representación legal válida que ejerce la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, del CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO. Así se observa. • Copias simples del libro de condominio donde constan las Actas de Asambleas de Propietarios del Edificio Doctor Portillo. Riela desde el folio cuarenta y ocho (48) al sesenta y cinco (65) del expediente. Evidencia ésta Juzgadora que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada impugnó las copias simples del libro de condominio que rielan desde el folio cuarenta y nueve (49) al cincuenta y nueve (59), y por tal motivo fueron desechadas por el Tribunal a quo; al respecto, esta Juzgadora observa que las mismas no fueron impugnadas en su forma sino en su contenido, en este sentido la parte demandada expresa que las actas de asamblea en cuestión no cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo relativo a la convocatoria a través de un periódico regional; que las mismas no indican la fecha ni la hora en las que se llevaron a cabo y que, la asamblea de condóminos supuestamente efectuada en fecha 15 de diciembre de 2005, no contó con el quórum necesario que establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Constatado lo anterior, considera ésta Sentenciadora que el motivo por el cual la accionada impugna las actas de asamblea aludidas, no es objeto de discusión en el presente juicio por lo cual, mal puede esta Jurisdicente descender a su análisis; la disconformidad sobre lo resuelto en las actas de asamblea, debe ser impugnada a través de un juicio diferente, solicitando la nulidad de las mismas conforme lo plantea el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. De manera que, al no ser impugnadas las actas de asamblea antes indicadas, en cuanto a su forma se refiere, ésta Juzgadora las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; las mismas serán adminiculadas a los hechos controvertidos en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece. • Copias simples del libro de condominio signado por la parte actora con el literal “D”. Riela en el folio sesenta y seis (66) hasta el sesenta y nueve (69) del expediente. La prueba que antecede es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, tomando en consideración que la misma no ha sido impugnada por la parte contraria. De ella se denota que la junta de condominio acordó contratar los servicios de IRIS NAVA, para proceder al cobro extrajudicial de la deuda contraída por varios propietarios, tanto de la zona residencial como de la zona comercial, entre los cuales figura la Oficina “B”. Así se observa. • Copia simple de recibo número 131418, del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, por la cantidad de diez mil cuatrocientos tres bolívares (Bs. 10.403,00) en su antigua denominación, por concepto de copias simples. Riela al folio setenta y cuatro (74) del expediente. • Copia simple de planilla de liquidación de derechos arancelarios expedida por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, número 120967, de fecha 24 de febrero de 2006, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) en su antigua denominación. Riela al folio ciento treinta y seis (136). • Copia simple de planilla de liquidación de derechos arancelarios expedida por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, número 134584, de fecha 27 de septiembre de 2006, por la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00) en su antigua denominación. Riela al folio ciento sesenta y tres (163). • Copia simple de planilla de Honorarios Profesionales del Colegio de Abogados del estado Zulia, por la cantidad de trescientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 365.000,00), por redacción de documento. Folio ciento sesenta y cuatro (164). Sobre el legajo de pruebas prenombradas, observa ésta Jurisdicente que las mismas fueron consignadas a las actas con la finalidad de demostrar los gastos en que incurrió la parte actora a fin de interponer la demanda bajo estudio en esta oportunidad, al respecto considera ésta Juzgadora que tales pruebas no conciernen a lo debatido en este proceso, que versa en todo caso sobre el pago de las cuotas de condominio vencidas, así, la intimación de las costas y costos procesales, debe ser opuesta en una oportunidad diferente a la presente. Por lo anterior, debe esta Juzgadora desechar las pruebas en comento. Así se observa. • Copia Simple de documento de compra venta, autenticado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de diciembre de 1992, bajo el número 7, del Tomo 31°, Protocolo 1°; mediante el cual el ciudadano RAFAEL APONTE, identificado en las actas, vende a la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., un local (oficina) distinguido con la letra “B”, ubicado en el Edificio Doctor Portillo, identificado en las actas. Riela al folio setenta y cinco (75) del expediente. Esta prueba es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por cuanto se evidencia que el mismo no fue impugnado por la parte contraria. De la misma, esta Alzada infiere el derecho de propiedad que asiste a la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., sobre el inmueble antes identificado. Así se observa. • Copia simple de documento de compra venta registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 24 de abril de 1990; mediante el cual la sociedad mercantil INMUEBLES AVILAGO, C.A., vende al ciudadano RAFAEL APONTE, antes identificado, un local (oficina) distinguido con la letra “B”, ubicado en el Edificio Doctor Portillo, identificado en las actas. Riela al folio setenta y ocho (78) del expediente. En lo relativo a la presente documental, esta Juzgadora le otorga el valor probatorio que merece por tratarse de un documento de compra venta debidamente registrado que no ha sido impugnado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil; la misma evidencia la cadena documental de propiedad del inmueble identificado en las actas. Así se observa. • Original de Legajos de Avisos de Cobro (folio 82 y siguientes del expediente), emitidos por el CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, antes identificado, singularizados de la siguiente manera: a) Recibos de cuotas ordinarias de condominio de los meses: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2003, cada uno por la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00) en su antigua denominación. b) Recibos de cuotas ordinarias de condominio de los meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, cada uno por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en su antigua denominación. c) Recibos de cuotas ordinarias de condominio de los meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, el correspondiente al mes de enero por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en su antigua denominación; los subsiguientes meses, cada uno por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) en su antigua denominación. d) Recibos de cuotas ordinarias de condominio de los meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, cada uno por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) en su antigua denominación. e) Recibos de cuotas ordinarias de condominio de los meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio del año 2007, cada uno por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) en su antigua denominación. f) Recibo de cuota especial para compra de agua, signado con el número 08-07, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en su antigua denominación. • Original de Aviso de Cobro, de fecha 2 de octubre de 2006, por la cantidad de cinco millones ochocientos seis mil quinientos noventa y siete bolívares (Bs. 5.806.597,00) en su antigua denominación, por concepto de cuota extraordinaria de condominio por fachada. Folio ciento sesenta (160). • Original de Aviso de Cobro, de fecha 2 de octubre de 2006, por la cantidad de ciento sesenta y nueve mil trescientos setenta y cuatro bolívares (Bs. 169.374), por concepto de refinanciamiento. Folio ciento sesenta y uno (161). • Original de Aviso de Cobro de fecha 19 de marzo de 2007, por la cantidad de dos millones trescientos veintisiete mil ciento noventa y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 2.327.192,20) por concepto de honorarios profesionales de la abogada IRIS NAVA. Folio ciento sesenta y cinco (165). Observa ésta Juzgadora que aunque las pruebas prenombradas se presentan a las actas en su forma original, son documentales emanadas de la propia parte promovente, en los que no consta ningún tipo de aceptación de la parte demandada por lo tanto, tampoco puede asumirse que hayan estado a la vista de la accionada; en virtud de ello es contrario al principio que nadie puede fabricar su propia prueba y por consiguiente este Juzgado Superior debe desechar las mismas. Así se observa. • Copia simple de documento de refinanciamiento, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 2 de octubre de 2006, suscrito por el CONDOMINIO DOCTOR PORTILLO, y la sociedad mercantil PINYTEX, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el 10 de junio de 1983, bajo el número 26, Tomo 34-A. Riela al folio ciento treinta y siete (137). La presente prueba es valorada plenamente por éste Juzgado Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de una copia simple que no ha sido impugnada por la parte demandada. De la misma se colige el refinanciamiento del cual fue objeto la deuda presentada por algunos propietarios de los inmuebles ubicados en el Edificio Doctor Portillo, entre los cuales se singulariza la supuesta deuda que pesaba sobre la Oficina B, la cual ascendía en ese momento al monto de cuatro millones cincuenta y seis mil seiscientos diecisiete con ochenta céntimos de bolívar (Bs. 4.056.617,80); ésta prueba será adminiculada a los hechos y al resto del cúmulo probatorio en la parte motiva del presente fallo. Así se observa. • Copia simple de presupuesto expedido por la sociedad mercantil PINYTEX, C.A., antes identificada, suscrito por el Ingeniero ROSMEN PACHECO. Riela en al folio ciento cuarenta y dos (142). La prueba que antecede es desechada por esta Alzada por cuanto la misma no fue ratificada por el tercero que la suscribe mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se observa. • Legajo de copias simples de letras de cambio, libradas por la ciudadana MARTHA RINCÓN, a favor de PINYTEX, C.A. Riela desde el folio ciento cincuenta y cuatro (154) del expediente. Sobre las pruebas en comento, la parte actora argumenta que se trata de documentos públicos puesto que son parte integrante del documento de refinanciamiento acordado por el Condominio y la sociedad mercantil PINYTEX, C.A., sin embargo, mal puede afirmarse lo anterior, tomando en consideración las diferentes fechas en que fueron libradas las letras de cambio; en todo caso en ninguna de ellas consta certificación alguna que las avale como documento autenticado; por lo tanto son desechadas por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se trata de copias simples de documentos privados que fueron impugnadas por la parte contraria en la contestación de la demanda. Así se observa. • Copia simple de comprobante de egreso. Folio ciento sesenta y dos (162). • Copia simple de comprobante de egreso. Folio ciento sesenta y seis (166). • Comprobante de egreso. Folio ciento sesenta y ocho (168). Sobre el legajo de pruebas prenombradas, observa ésta Jurisdicente que las mismas fueron consignadas a las actas con la finalidad de demostrar los gastos en que incurrió la parte actora a fin de interponer la demanda bajo estudio en esta oportunidad, al respecto considera ésta Juzgadora que tales pruebas no conciernen a lo debatido en este proceso, que versa en todo caso sobre el pago de las cuotas de condominio vencidas, así, la intimación de las costas y costos procesales, debe ser opuesta en una oportunidad diferente a la presente. Por lo anterior, debe esta Juzgadora desechar las pruebas en comento. Así se observa. • Original de factura expedida por CANTV. La prueba que antecede es desechada por ésta Juzgadora, por cuanto se trata de una factura en la que no se constata a nombre de quien fue librada y el número de teléfono al cual se efectuó la llamada allí singularizada; por lo tanto, no se demuestra lo que la parte pretende, que es elucidar a éste Juzgado sobre las llamadas telefónicas efectuadas al ciudadano RAFAEL APONTE, en su condición de representante judicial de la parte actora, a los efectos de comprobar el cobro extrajudicial del monto supuestamente adeudado. Así se observa. • Original de Comunicación emitida por la abogada IRIS NAVA GALLARDO al ciudadano RAFAEL APONTE, antes identificados, en fecha 12 de enero de 2007, informándole que la suma que adeuda asciende a la cantidad de trece millones quinientos noventa y un mil ciento cincuenta y tres bolívares (Bs. 13.591.153,00). Folio ciento sesenta y nueve (169). • Original de Comunicación emitida por la abogada IRIS NAVA GALLARDO, al ciudadano RAFAEL APONTE, de fecha 21 de agosto de 2006, citando a este último a fin de tratar la supuesta insolvencia que presentaba. Folio ciento setenta (170). • Original de comunicación de fecha 19 de noviembre de 2005, emitida por la abogada IRIS NAVA GALLARDO, al ciudadano RAFAEL APONTE, citándole para atender la supuesta morosidad en la que incurre éste último. Folio ciento setenta y uno (171). • Original de comunicación de fecha 11 de noviembre de 2005, emitida por la abogada IRIS NAVA GALLARDO, al ciudadano RAFAEL APONTE, citándole para atender la supuesta morosidad en la que incurre éste último. Folio ciento setenta y dos (172). • Original de comunicación de fecha 30 de octubre de 2005, emitida por la abogada IRIS NAVA GALLARDO, al ciudadano RAFAEL APONTE, citándole para atender la supuesta morosidad en la que incurre éste último. • Original de comunicación de fecha 20 de octubre de 2005, emitida por la abogada IRIS NAVA GALLARDO, al ciudadano RAFAEL APONTE, citándole para atender la supuesta morosidad en la que incurre éste último. Las pruebas que anteceden son desechadas por ésta Jurisdicente, por cuanto se denota de las actas que para la fecha de elaboración de las comunicaciones en comento, la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, no tenía la cualidad de apoderada judicial de la parte actora, siendo que la fecha del poder consignado a las actas, es 16 de mayo de 2007; por lo tanto las documentales a las que se les hace referencia se tienen como instrumentos emanados de terceros que no son parte en el juicio, y que no han sido ratificados, motivo por el cual se desechan. Así se observa. Pruebas promovidas por la parte demandada, en la etapa de promoción de pruebas: • Promovió el contenido del Documento de Condominio consignado por la parte actora. • Promovió prueba de inspección judicial preconstituida, evacuada por el Juzgado Cuarto de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 8 de enero de 2008. Folio 191 y siguientes del expediente. Con respecto a la prueba que antecede, esta Superioridad la desecha por cuanto la misma va dirigida a constatar las condiciones del inmueble propiedad de la parte demandada, siendo éste un hecho que no pertenece a lo debatido en el presente juicio, por lo cual resulta a todas luces impertinente. Así se observa. • Promovió prueba de inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para que fuere practicada en el Edificio Doctor Portillo, para dejar constancia de lo siguiente: PRIMERO: Sobre la conformación externa del edificio a fin de constatar la separación o división entre la zona de los apartamentos (Zona “B” o Zona Residencial) y la de los locales comerciales y oficinas (Zona “A” o Zona Comercial. SEGUNDO: Constatar las condiciones en las cuales se encuentra el área de entrada a las oficinas “A” y “B”. TERCERO: Constatar las condiciones en las cuales se encuentra el closet al cual llegan los tubos bajantes de la parte alta del Edificio Doctor Portillo, ubicado dicho closet en el interior de la oficina situada hacia el lado sur de la oficina “B”. CUARTO: Constatar otras circunstancias y hechos que sean señalados en el momento de practicarse la inspección. QUINTO: Autorizar que se hagan fotografías. Primeramente constata esta Jurisdicente que lo planteado por el promovente de la presente prueba, en el particular tercero de su solicitud, no atañe a lo que se pretende dilucidar en el presente juicio, debido a que está dirigido a constatar las condiciones del inmueble propiedad de la parte demandada, lo cual no es objeto de conocimiento en el proceso que discurre en esta oportunidad. Así, de la inspección judicial practicada por el Tribunal a quo, se infiere lo siguiente: 1) que existe una separación entre los locales comerciales y la zona residencial del edificio aludido en las actas; 2) que existe una escalera que conduce a nivel de oficinas donde se observaron paredes rusticas con manchas similares a las de la filtración y sucias, y el área de la zona residencial se encontraba limpia; igualmente de las fotografías producidas al momento de la inspección se observan impresiones de la fachada del Edificio Doctor Portillo, de las cuales puede deducirse que ambas zonas, tanto la residencial como la comercial, están separadas. Estas resultas serán adminiculadas con los hechos narrados por las partes con posterioridad. Así se observa. • Promovió las siguientes testimoniales: GUSTAVO ROQUEZ ROQUEZ, JOSÉ MODESTO DUARTE, VICTOR QUIJADA y ANIBAL SUAREZ. En fecha 1 de abril de 2008 rindió declaración el testigo GUSTAVO ANTONIO ROQUEZ ROQUEZ, quien ante las preguntas de los representantes judiciales, respondió lo siguiente: que el Edificio Doctor Portillo se encuentra ubicado entre la avenida 3F y la calle 78, y que consta de dos áreas, la residencial que tiene entrada por la avenida 3F, y el área de los locales comerciales que tiene entrada por la calle 78; que las personas encargadas del aseo del área comercial y del área residencial son diferentes; que existen dentro del inmueble propiedad de la parte demandada, tuberías de paso de aguas blancas que han causado daños que no han sido reparados por los causantes. La parte actora, impugnó el testigo, manifestando que es amigo de la parte demandada. Luego, pasó a repreguntar al mismo. Contestó lo siguiente: que en 1991 ocupó una oficina en el Edificio Doctor Portillo, y tiene amistad con 79 personas que viven en el área residencial, y que conoce a los 27 abogados que laboraron en las oficinas comerciales; que era conocimiento de la Junta de Condominio el daño que causaban los aires acondicionados y las tuberías internas de la zona residencial, y la falta de seguridad en la zona comercial; que el ara residencial es completamente cerrada con lobby de espera, mientras que el área comercial no tiene ninguna protección de cercas, ni cuidado de la vigilancia especifica; que no conoce el documento de condominio y que la fachada externa que se le hizo al edificio no incluyó las escaleras y las paredes que dan al local B; que estuvo presente en dos oportunidades donde pudo evidenciar los daños y los reclamos efectuados por la parte demandada al conserje del área residencial. Visto lo anterior, ésta Jurisdicente observa que el ciudadano GUSTAVO ROQUEZ ROQUEZ, manifiesta conocer y tener amistad con personas que habitan en el área residencial y comercial, por tal motivo lo desecha, de conformidad con lo establecido en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se observa. • Ante las preguntas efectuadas al testigo JOSÉ MODESTO DUARTE, éste respondió lo siguiente: que el área comercial y la residencial se encuentran separadas; que el área residencial se encuentra limpia y en buenas condiciones y el área comercial se encuentra en mal estado el revestimiento, la pintura y falta de mantenimiento. Empero, el testigo expresó lo siguiente: “Soy asiduo visitante del local B, por la relación que hay con el Doctor Aponte y más en los últimos tres meses donde he asistido diariamente de lunes a viernes, en mi condición de estudiante de derecho para realizar las pasantías ocupacionales para culminar el grado lo que me permite opinar (…)” Así, de conformidad con lo establecido en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, debe ésta Juzgadora desechar al testigo en comento por la relación de subordinación que existe entre éste y el representante legal de la parte demandada, así como también el interés indirecto en las resultas del juicio. Así se observa. • Con respecto al testimonio rendido por el testigo, VICTOR QUIJADA, observa éste Juzgado Superior que el mismo dijo conocer el Edificio tantas veces aludido en las actas; al tiempo que informó al Tribunal comisionado lo siguiente: “Exclusivamente trabajo en el área de la Oficina de Inversiones R.A.M., trabajo allí, no conozco el área residencial, solamente me he limitado al área de la Oficina de Inversiones R.A.M.” En tal sentido, visto que el ciudadano mencionado labora en las oficinas de la sociedad mercantil demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, debe ésta Juzgadora desechar al testigo en comento por la relación de dependencia que existe entre éste y la parte demandada, así como también el interés indirecto en las resultas del juicio. Así se observa. • Últimamente, en lo relativo al testigo ANIBAL SUAREZ, observa ésta Juzgadora, que en la primera de las preguntas efectuadas al mismo expresó lo siguiente: “(…) conozco el Edificio Doctor Portillo, está ubicado en la calle del mismo nombre, con avenida 3F, y la oficina B también la conozco porque tengo arrendado un local allí (…)” De lo anterior se colige notablemente que el ciudadano mencionado mantiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil demandada, siendo que es arrendatario de una de las oficinas que integran la Oficina B, propiedad de la parte demandada; por lo tanto, de conformidad con lo establecido en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, debe ésta Juzgadora desechar al testigo en comento, por el interés indirecto en las resultas del juicio. Así se observa. III PUNTO PREVIO Antes de pasar al conocimiento de fondo en la presente controversia, sebe ésta Juzgadora hacer alusión a las denuncias formuladas por la representación judicial de la parte demandada, CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, antes identificada. En el escrito de informes presentado ante ésta Alzada, la representación judicial de la accionante, expresa que la sentencia proferida por el Juzgado de Instancia adolece de los vicios de omisión de pronunciamiento, de incongruencia y de vicios en la valoración de las pruebas, así como también motivos de contradicción y ocultamiento de pruebas. Sustenta lo anterior, argumentando que el a quo, omitió las normas contenidas en la Ley de Propiedad horizontal y no se pronunció sobre el conflicto existente entre las partes; igualmente argumenta que en la sentencia el Juzgador tomó en consideración una serie de pruebas sin justificar su estimación valorativa y erróneamente desechó otras cuya validez debía ser observada a través de la ley que rige la materia. En efecto, de la lectura y análisis efectuado por ésta Alzada, sobre la totalidad de las actas, observa ésta Sentenciadora que el Juzgador de Instancia, no obstante transcribió los alegatos de las partes en referencia a la procedencia o no del cobro de bolívares, estimó el valor de las pruebas presentadas por ambas partes sin indicar la apreciación de cada una de ellas con respecto al juicio; así, el Juzgador a quo, avanzó hasta la parte motiva de la sentencia donde explanó el contenido de los artículos invocados por la parte actora, y señaló doctrina relativa a las obligaciones, al pago y la carga de la prueba que no resolvieron en lo más mínimo el quid del asunto debatido, para escuetamente concluir que: “(…) por cuanto, la parte actora con las pruebas aportadas no demostró que la parte demandada le adeude la cantidad reclamada, lo procedente en derecho es declarar sin lugar la acción intentada (…)” Observa entonces éste Juzgado Superior que el Tribunal a quo, obvió en todo momento hacer un correlativo análisis de los hechos suscitados en el presente juicio; obvió igualmente hacer referencia al resultado intelectivo de las pruebas consignadas en autos, ya que, no se infiere en ningún caso la subsunción de tal proceso probatorio a la conclusión final que explana en la sentencia apelada. Así, el Juzgado de la cognición trae a colación lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones sobre los hechos, empero el artículo 509 ejusdem, impone la obligación al Juez de analizar todas las pruebas producidas en juicio, expresando su criterio sobre ellas, empero, debe entenderse siempre que tal análisis conlleva a la deducción de elementos de convicción que provoquen al Juez en la toma de decisiones, cuestión ésta que no se desprende del fallo bajo estudio. Por todo lo anterior, y tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter definitivo, pasa ésta Juzgadora a dictar sentencia haciendo los correctivos pertinentes de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, no sin antes EXHORTAR al Juzgado de la cognición a evitar las fallas que acarrean nulidades y retrasos impertinentes en la administración de justicia. IV MOTIVOS PARA DECIDIR En el presente juicio, el CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., representada legalmente por el abogado RAFAEL APONTE, todos identificados previamente en el presente fallo, a fin que cancele las mensualidades ordinarias del condominio, singularizadas en las actas, las cuotas extraordinarias causadas por el revestimiento del edificio y los gastos causados por la contratación de abogados. Fundamenta su demanda en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal y en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano, referente a los contratos, su cumplimento y resolución. Denota esta Juzgadora que el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, refiere una de las sanciones que impone el legislador al propietario “que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones”, consistiendo ésta en la venta de sus derechos, incluso en subasta pública, una vez aprobado por el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad; sin embargo, evidencia ésta Juzgadora de la narración efectuada por la parte actora en el decurso del presente juicio, que ésta no pretende la venta de los derechos de la parte demandada sobre el bien cuya propiedad ostenta. Así, de las disposiciones traídas a colación por la accionante puede inferirse claramente que su pretensión se encuentra orientada al pago de cierta cantidad de dinero, por el incumplimiento de las cláusulas contenidas en el Documento de Condominio que rige a los propietarios del Edificio Doctor Portillo. La parte actora aduce que del texto del documento últimamente mencionado, se colige la participación que posee la sociedad mercantil demandada, sobre las cosas comunes del edificio, motivo por el cual, ésta debe cancelarle las mensualidades del condominio, y los gastos extraordinarios que se generen. Por su parte, la sociedad mercantil accionada arguye que no debe cancelar lo requerido por la parte actora en el libelo de demanda, debido a que la oficina de la cual es propietario “no concurre con los apartamentos (…) en los gastos comunes”, ya que se sirven de las cosas comunes en diferentes proporciones, y así se encuentra establecido en el documento de condominio. En virtud de todo lo anterior, debe ésta Juzgadora avanzar al conocimiento del contenido y alcance del Documento de Condominio traído a colación por las partes, a fin de verificar la procedencia o no del cobro de bolívares incoado por el CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, antes identificado. En este orden de ideas, es importante resaltar que el Documento de Condominio establece prima facie, el régimen jurídico conforme al cual se establece y desarrolla la convivencia de los condóminos del edificio, y a él quedan sometidos quienes adquieran, o hayan adquirido, derechos de propiedad sobre las unidades habitacionales que los conforman. La ley de la materia regula el régimen de la propiedad horizontal de manera supletoria, al reconocerle supremacía al Documento de Condominio, dejándose a salvo desde luego el orden público y las buenas costumbres. En este respecto, el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece lo siguiente: “Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil. (…)” De manera que, es entendido entonces que la Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio. En este sentido, se permite esta Jurisdicente traer a colación lo contenido en los artículos 6, 7 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal que regula la materia, los cuales son del siguiente tenor: “Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°. Artículo 7°. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. Artículo 8°. Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes“ De los artículos transcritos ut supra, se colige claramente que el derecho sobre las cosas comunes deviene indefectiblemente de la propiedad que ejerce cada uno de los propietarios de los inmuebles que integran el todo; estableciéndose a cada uno de éstos, una cuota de participación según su valor, a fin de determinar la participación en las cargas a que estuvieren obligados en virtud de la comunidad que los relaciona, o los beneficios que pudieren corresponderles. De manera que los propietarios, al tener derecho sobre las cosas comunes, pueden servirse de éstas, poniéndose de relieve que el interés general de la comunidad de copropietarios debe estar por encima del interés individual de cada condómino. Sin embargo el último de los artículos trasladados, excepciona el uso de las cosas comunes, sobre aquellas cuyo uso se haya atribuido “exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales”. Del Documento de Condominio, valorado anteriormente por ésta Alzada, se desprende lo siguiente: “(…) ARTÍCULO 1.4: DESCRIPCIÓN DE LAS PLANTAS Y DESCRIPCION DE LAS DEPENDENCIAS: Para mayor claridad y precisión el Edificio ‘DOCTOR PORTILLO’, está dividido en dos (2) zonas o partes perfectamente diferenciales, a saber: Zona Comercial o Zona ‘A’ y Zona Residencial o Zona ‘B’ (…) La ZONA COMERCIAL O ZONA ‘A’ (…) Está constituida por lo siguiente: Oficina ‘B’ (…) El acceso a las oficinas marcadas con las letras ‘A’ y ‘B’ se hace por una escalera metálica que viene de la Planta Baja y que llega al nivel oficinas (…) ARTÍCULO 1.6: BIENES COMUNES: Se consideran del uso común, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y todo cuanto en el Edificio ‘DOCTOR PORTILLO’ se encuentre que no esté expresamente determinado como formando parte de un (1) apartamento en particular, la Sala de Fiestas, el Apartamento del Conserje y el espacio de Jardín para juego de niños, situados en la Planta Baja. Se consideran bienes comunes del uso general: a) Las fachadas del Edificio ‘DOCTOR PORTILLO’, salvo aquellas partes que corresponden a balcones, ventanas y vitrinas de los apartamentos, oficinas o locales comerciales. (…) ARTÍCULO 4.4: CARGAS COMUNES: Teniendo en cuenta que los co-propietarios de la Zona ‘A’ o Zona Comercial y los co-propietarios de la Zona ‘B’ o Zona Residencial, se servirán de las cosas comunes en diferentes proporciones, según el destino ordinario, y sin perjuicio de los demás, se establecen las siguientes obligaciones: a) Zona ‘B’ o Zona Residencial: Los co-propietarios de esta zona, o sea de los apartamentos, se obligan a contribuir con una suma de dinero proporcional para sufragar los gastos comunes ordinario de esa Zona ‘B’ (…) Los cuatro (4) Locales Comerciales signados bajo las letras ‘A’, ‘B’, ‘C’ y ‘D’, así como también las oficinas signadas con las letras ‘A’ y ‘B’, y el estacionamiento signado con la letra ‘A’ ubicado en el lado norte, que es su frente, hacia la calle Doctor Portillo, exclusivo de la Zona ‘A’ o Zona Comercial, no concurrirán con los apartamentos, esto es con la Zona ‘B’ o Zona Residencial, en los gastos comunes que estos últimos tuvieren, ya que estos no harán uso de las cosas comunes a los apartamentos, por el hecho de que, por su disposición están totalmente aislados de la Torre de apartamentos, por tener entrada y servicio propio e independiente de los apartamentos. En consecuencia, el mantenimiento, conservación y reparación de todas las partes que sean del uso exclusivo de los locales comerciales y oficinas (…) las fachadas, las aceras que forman parte de dichas áreas, etc., serán sufragados exclusivamente por los propietarios de las áreas comerciales mencionadas. Pagarán igualmente por separado todos los servicios, tasas, contribuciones nacionales, estadales o municipales, que gravan el inmueble, el consumo de corriente eléctrica para la iluminación de sus respectivas áreas, el consumo del agua que alimenta los sanitarios de los locales comerciales, la cual proviene del tanque que corresponde a los apartamentos; como justa compensación, los locales comerciales se comprometen a suplir y sufragar a sus propias expensas los gastos para la iluminación del área de los respectivos locales y oficinas, con luces ubicadas en el sitio de la fachada comercial, donde van instaladas unas piezas de material acrílico para ornamento, iluminación y avisos comerciales en la parte de la fachada norte con torneados hacia la fachada sur (…)” Visto lo anterior, observa ésta Jurisdicente que efectivamente el Edificio Doctor Portillo está conformado por dos zonas, la Zona Comercial o Zona ‘A’, y la Zona Residencial o Zona ‘B’; igualmente puede denotarse del documento de condominio parcialmente transcrito que ambas tienen accesos independientes la una de la otra, y por lo tanto, no se comunican, tal como lo expresaron las partes en el presente juicio. Empero, debido al contenido del documento al que se viene haciendo referencia, tal separación entre las zonas antes mencionadas, no implica que sean completamente independientes, ya que se desprende del mismo que tanto la zona residencial como la zona comercial constituyen en sí el Edificio Doctor Portillo, es decir, que ambos integran la estructura; en virtud de ello, se le otorgó primariamente a la Oficina “B”, propiedad de la sociedad mercantil demandada, la participación porcentual correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, transcrito ut supra. Observa ésta Juzgadora que si bien es cierto que a las Oficinas ubicadas en la Zona “A” de la edificación, se les atribuyó el pago exclusivo de sus servicios, la participación a la que se refiere el artículo en referencia desciende en el presente caso, al mantenimiento de las cosas comunes generales, que igualmente está determinadas en el documento de condominio, específicamente el artículo 1.6, resaltado en el texto transcrito. En este sentido, el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que los apartamentos y los locales deben contribuir con los gastos comunes que tengan entre sí, empero, deberán sufragar también los gastos que se originen de las cosas comunes cuyo uso haya sido atribuido exclusivamente a uno de los propietarios, como ocurre en el presente caso. Para mejor entendimiento se permite ésta Juzgadora traer a los autos lo contenido en el artículo referido, en el siguiente tenor: “Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. (…)” Lo anterior justifica el cobro de bolívares incoado por el CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, por la falta de pago de las cuotas de condominio y cuotas extraordinarias causadas desde el año 2003. Así, la parte actora reclama el pago de las cuotas de condominio vencidas, singularizadas de la siguiente manera: • Meses: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2003, cada una por la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00) en su antigua denominación. • Meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, cada una por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en su antigua denominación. • Meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, la correspondiente al mes de enero por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en su antigua denominación; los subsiguientes meses, cada una por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) en su antigua denominación. • Meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, cada una por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) en su antigua denominación. • Meses: enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio del año 2007, cada una por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) en su antigua denominación. A fin de demostrar la mora del deudor en este respecto, la parte accionante consignó cincuenta y cuatro (54) de avisos de cobro, correspondientes a cada uno de los meses detallados anteriormente, que fueron desechados por ésta Juzgadora debido a que los mismos no se encuentran suscritos por algún representante legal o administrativo de la sociedad mercantil demandada, por lo tanto, no puede ésta Alzada deducir de ellos algún elemento de convicción que demuestre realmente la mora en la que supuestamente incurrió la parte demandada. De manera que, careciendo de validez los avisos de cobro presentados por la parte actora, por la falta de signatura de la sociedad mercantil obligada, y al no haber presentado alguna otra prueba que le favoreciera, tendiente a demostrar la falta de pago del deudor con respecto a las cuotas de condominio, así como el monto al cual asciende la supuesta deuda, debe esta Juzgadora desechar la pretensión de la actora, en lo que a este punto se refiere. Así se establece. Deducido lo anterior, pasa esta Sentenciadora a comprobar los alegatos de las partes alusivos al pago de la cuota extraordinaria de revestimiento del Edificio Doctor Portillo. La parte actora alega que “la asamblea de propietarios legalmente constituida en fecha 15-12-2005 (…) aprobó el revestimiento” del Edificio Doctor Portillo. Indicó también que la aprobación referida era de “carácter obligatorio para todos los propietarios, de donde el inmueble Oficina B estuvo signado y obligado según el proyecto aprobado, a cancelar la cantidad de Bs. 5.806.597,00, para lo cual se estableció una cuota inicial y 7 giros consecutivos”. A tal efecto, consignó original de aviso de cobro que riela en el folio ciento sesenta (160) del expediente, el cual fue desechado por esta Juzgadora por no constar en el mismo la aceptación de la sociedad mercantil accionada. La parte demandada impugnó el acta de asamblea traída a colación por la accionante, argumentando que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que a su decir, adolece de “graves irregularidades, principalmente el relativo a la convocatoria que debe ser efectuada a través de un periódico de la localidad, además de que muchas de ellas no indican ni la fecha ni la hora en la cual efectivamente se celebraron, ni se dejó constancia en ninguna de ellas de quórum que se obtuvo, lo cual es esencial para la válida toma de decisiones”. Sin embargo, como se acotó anteriormente, tales argumentos no constituyen materia de conocimiento en el presente juicio, y en todo caso corresponde a acciones legales diferentes; por lo tanto, el acta a la que se hace alusión fue valorada por este Juzgado Superior Jerárquico. De la misma se observa que en fecha 15 de diciembre de 2005, la asamblea de propietarios del Edificio Doctor Portillo, aprobó el Revestimiento del edificio, acordando contratar a la sociedad mercantil PINYTEX, por la cantidad de ciento veintiún millones quinientos cuatro mil cincuenta y dos bolívares (Bs. 121.504.052). En esa misma asamblea, se determinó lo siguiente: “(…) presupuestos que en forma detallada con las especificaciones de los porcentajes de copropiedad que establece el Documento de Condominio le correspondería invertir a cada propietario de revestimiento para la conservación y mantenimiento del Edificio cuya obligación corresponde a todos los propietarios de conformidad con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio, cada presupuesto comprende condiciones y términos de cómo se realizará la obra, modalidades de pago y las garantías que otorga la empresa (…) se someten a consideración de los presentes (…) Después de haber sometido a votación los tres presupuestos, se aprobó por unanimidad el #2 de la empresa PINYTEX. (…)” Así, los artículos 11 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente: “Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios; c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.” “Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” Tomando en consideración, resulta claro para esta Jurisdicente que contra los propietarios morosos, pueden oponerse las actas de asambleas insertas en el libro del condominio, sobre los acuerdos de los copropietarios, cuando éstas estén justificadas con los comprobantes que demuestren los pagos o gastos, según sea el caso. En este sentido, en el acta de asamblea de fecha 6 de junio de 2006, la cual riela en el folio setenta y uno (71) del expediente, la junta de condominio expresó que la sociedad mercantil contratada para ejecutar la obra de revestimiento del edificio les concedería un refinanciamiento del monto adeudado por los propietarios de las Oficinas “A” y “B”, Local “D”, y apartamento “1-B”. En ésta acta se detalla la deuda de la sociedad mercantil demandada por un monto de cuatro millones sesenta y cuatro mil seiscientos diecisiete bolívares con noventa y siete (Bs. 4.064.617,97), en su antigua denominación. En el acta de asamblea posterior, de fecha 2 de octubre de 2006, que riela en el folio setenta y dos (72) del expediente, dejaron constancia que la deuda correspondiente a la Oficina “B”, ascendía a un total de cuatro millones cincuenta y seis mil seiscientos diecisiete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 4.056.617,80), en su antigua denominación. El monto últimamente mencionado, aparece reflejado igualmente en el documento de refinanciamiento que riela en el folio ciento cuarenta y nueve (149) del expediente, que expresa lo siguiente: “Entre nosotros, CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO (…) por una parte, quien a los efectos de este documento, se denominará ‘EL CONDOMINIO’; y por la otra parte, la Sociedad Mercantil PINYTEX, C.A. (…) se ha convenido celebrar el presente documento de refinanciamiento del costo individual por propietario que generó el proyecto contratado en el Contrato de Obra (…) CLAUSULA (Sic) PRIMERA: ‘EL CONDOMINIO’ celebro (Sic) contrato de obra con ‘LA CONTRATISTA’; según documento notariado por ante la Notaria (Sic) Publica (Sic) Octava de Maracaibo, en fecha 02 de marzo de 2006, bajo el No. 32, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por la oficina notarial; para la ejecución del proyecto REVESTIMIENTO DE LA FACHADA del EDIFICIO DR. PORTILLO (…) CLAUSULA (Sic) CUARTA: ‘EL CONDOMINIO’ reconoce el incumplimiento de los propietarios que se identifican a continuación, y la obligación de cada uno según lo contratado de cancelar las cuotas convenidas, que es así (…) 2.- OFICINA B, propiedad del DR. RAFAEL APONTE (…) CLAUSULA (Sic) QUINTA: ‘EL CONDOMINIO’ ante el llamado conciliatorio de ‘LA CONTRATISTA’ por la morosidad de los identificados propietarios y la posible paralización legal de la obra, acordó en Junta Directiva de Condominio, cancelar a ‘LA CONTRATISTA’ por cuenta y en descargo de estos propietarios indicados en la Cláusula Cuarta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.283 del Código Civil (…) la cantidad de BOLIVARES (Sic) DOCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y CUATRO CON SESENTA CENTIMOS (Sic) DE BOLIVARES (BS. 12.476.084,60) (Sic) (…) CLAUSULA (Sic) SEXTA: ‘LA CONTRATISTA’ refinancia a ‘EL CONDOMINIO’ la cantidad de BOLIVARES (Sic) DOCE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y CUATRO CON SESENTA CENTIMOS (Sic) DE BOLIVARES (BS. 12.476.084,60) (…)” Resulta evidente para ésta Jurisdicente que el monto adeudado por la parte demandada en el presente juicio, es la cantidad de cuatro millones cincuenta y seis mil seiscientos diecisiete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 4.056.617,80), en su antigua denominación, tal como lo establece la última de las actas de asambleas prenombradas y lo estipula el documento de refinanciamiento transcrito parcialmente ut supra, y no cinco millones ochocientos seis mil quinientos noventa y siete bolívares (Bs. 5.806.597,00), en su antigua denominación, como lo plantea la parte actora en el libelo de demanda. En virtud de ello, éste Juzgado Superior considera que lo procedente en el presente caso, es condenar a la parte demandada al pago de cuatro millones cincuenta y seis mil seiscientos diecisiete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 4.056.617,80), en su antigua denominación, que según se desprende de las actas, es lo que correspondía pagar a la sociedad mercantil demandada por concepto del revestimiento del Edificio Doctor Portillo. Así se establece. Ahora bien, con respecto a la solicitud de la parte actora sobre condenar a la sociedad mercantil demandada, al pago de los gastos originados en virtud del refinanciamiento de la obra de revestimiento del edificio, así como también de los gastos ocasionados por la contratación de abogados para proceder al cobro de éstos; considera ésta Juzgadora que mal puede acceder a tal petición, ya que de los documentos de refinanciamiento adjuntos al libelo de demanda se evidencia que la sociedad mercantil demandada no era la única que presentaba morosidad en ese momento, es decir, el refinanciamiento no fue originado únicamente por ésta última. Resulta claro que el documento de refinanciamiento se llevó a cabo, luego de comprobar que la Oficina “A” y “B”, el local D y el apartamento 1-B, adeudaban la cantidad de doce millones cuatrocientos setenta y seis mil ochenta y cuatro bolívares con sesenta céntimos (Bs. 12.476.084,60), en su antigua denominación, por lo cual no puede ésta Juzgadora condenar a la parte demandada al pago de la cantidad total del monto causado por el refinanciamiento de la obra de revestimiento y de los gastos causados por honorarios profesionales del o de los abogados contratados. Así se establece. Tomando en consideración los elementos de hecho y de derecho planteados en el texto del presente fallo, ésta Juzgadora declara parcialmente con lugar la apelación ejercida por la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, antes identificado. Consecuencialmente se revoca la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial en fecha 23 de febrero de 2009; en el sentido que se declara parcialmente con lugar la demanda incoada por el CONDOMINIO EDIFICIO DOCTOR PORTILLO, contra la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., por lo tanto se condena a ésta última a pagar a la parte actora la cantidad de cuatro millones cincuenta y seis mil seiscientos diecisiete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 4.056.617,80) en su antigua denominación, es decir cuatro mil cincuenta y seis bolívares fuertes con sesenta y un céntimos de bolívar fuerte (Bs.F. 4.056,61), por concepto de pago de la cuota extraordinaria de revestimiento del Edificio Doctor Portillo, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de determinar los intereses legales calculados al tres por ciento (3%) de conformidad con lo establecido en el artículo 1746 del Código Civil, ocasionados desde la fecha de admisión de la demanda, esto es desde el 21 de septiembre de 2007, hasta la ejecución de la sentencia definitivamente firme, es decir hasta el efectivo cumplimiento del pago ordenado ut supra. Así se establece. V DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior. Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada en ejercicio IRIS NAVA GALLARDO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, contra del fallo proferido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 23 de marzo de 2009. SEGUNDO: SE REVOCA PARCIALMENTE la resolución dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 23 de marzo de 2009. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por COBRO DE BOLÍVARES, incoada por el CONDOMINIO EDIFICIO DR. PORTILLO, contra la sociedad mercantil INVERSIONES R.A.M., C.A., ambas plenamente identificadas en el presente fallo; por lo tanto se condena a ésta última a pagar a la parte actora la cantidad de cuatro millones cincuenta y seis mil seiscientos diecisiete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 4.056.617,80), en su antigua denominación, es decir cuatro mil cincuenta y seis bolívares fuertes con sesenta y un céntimos de bolívar fuerte (Bs.F. 4.056,61), por concepto de pago de la cuota extraordinaria de revestimiento del Edificio Doctor Portillo. CUARTO: Se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de determinar los intereses legales calculados al tres por ciento (3%) de conformidad con lo establecido en el artículo 1746 del Código Civil, ocasionados desde la fecha de admisión de la demanda, esto es desde el 21 de septiembre de 2007, hasta la ejecución de la sentencia definitivamente firme, es decir hasta el efectivo cumplimiento del pago ordenado ut supra. QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo apelado. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiocho (28) día del mes de junio del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA (fdo) DRA. IMELDA RINCÓN OCANDO EL SECRETARIO (fdo) Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO (fdo) Abog. MARCOS FARIA QUIJANO