REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE N° 2172-2010 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VISTO: CON SUS ANTECEDENTES La presente litis se recibe del órgano distribuidor en fecha 1 de marzo del 2010 por inhibición del Juzgado Undécimo De Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada Y San Francisco De La Circunscripción Judicial Del Estado Zulia, y dándole entrada esta sala el 4 de marzo del 2010 por avocamiento a la causa, incoada por el Abogado JESÚS GARCÍA PINTO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.526.717, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.379, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARIA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESUS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA Y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de Identidad Nros. 3.508.140, 4.159.654, 4.149.119, 4.519.039, 4.762.618, 5.806.270, 7.606.811 y 7.790.537, respectivamente en su condición de arrendatarios y únicos integrantes de la sucesión Rodulfo Barreto, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inicio formal demanda contra la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.149.723, domiciliada en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente representada por los abogados GERARDO ALFONSO ECHETO ABISSI, MARISOL BEATRIZ RIVERO GONZALEZ, LEXY REGINA GONZALEZ PINEDA Y FERNANDO RAFAEL ORTEGA RINCON, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 112.224, 79.906, 25.347 y 34.566, respectivamente, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, estimada la misma en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,oo). Admitida como fue la demanda por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se ordenó la citación de la demandada LAURA DEL CARMEN LÓPEZ, en fecha 3 de Marzo de 2.009 la parte actora estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación, en fecha 12 de Mayo de 2.009 el Alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber citado a la demandada, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente, a tales efectos en fecha 14 de Mayo de 2.009 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, quedando el juicio abierto a prueba ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas por ese Juzgado en fecha 20 y 21 de Mayo del 2009, en fecha 16 de junio del 2009 el juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada Y San Francisco De La Circunscripción Judicial Del Estado Zulia, dictó sentencia, el 17 de junio del 2009 fue apelada la misma, declarando con lugar la apelación el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 29 de octubre del 2009, posteriormente el 20 de noviembre del 2009 el Juez del mencionado juzgado de municipio fue recusado, declarándose tal recusación sin lugar el 8 de enero del 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, más adelante el Juez Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada Y San Francisco De La Circunscripción Judicial Del Estado Zulia, en fecha 9 de febrero del 2010 se inhibió de la causa, la cual fue declarada con lugar en fecha 10 de marzo del 2010 por medio de sentencia el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. El 19 de febrero del 2010 la presente causa fue remitida, y distribuida el 1 de marzo del 2010. Posteriormente aperturado el estadium procesal para la promoción y evacuación probatoria las partes lo hicieron de la siguiente manera: PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA PRUEBAS DE LA ACTORA CONSIGNADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA: A) Documento de arrendamiento de fecha 20 de julio del 2001, inserto ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo Nº 51, tomo 50, por el periodo de un año. B) Documento de arrendamiento de fecha 28 de enero del 2004, inserto ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo Nº 80, tomo 07, por el periodo de un año. C) Poder original de fecha 1 de diciembre del 2008, emanado de la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo Nº 33, tomo 159. D) Justificativo de testigos en original de fecha emanada de la Notaria Publica Novena de Maracaibo de fecha 20 de enero del 2009. E) Documentos de declaración sucesoral emanada del Ministerio de Hacienda de fecha 1 de abril del 2003. F) Documento de Propiedad del inmueble en pugna inscrito a través de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 28 de octubre de 1985, Nº 48, tomo 2, protocolo 1º. Con relación a estas documentales, esta jurisdicente observa, que los mismos al emanar de autoridades publicas que le revierten tal condición, y no haber sido contrariadas en forma alguna por la contra parte, los mismos adquieren plena fe en este juicio. Así se decide. G) Notificación de fecha 3 de mayo del 2007. esta probanza será valorada en la parte motiva de la presente acción. Así se decide. PRUEBAS DE LA ACTORA: 1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora. 2) Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos CARMEN PASTORA COLINA DE GONZÁLEZ, GREGORIA DE LAS MERCEDES ESCALONA CORDONES, NESTOR JOSÉ BARRIOS FARO y ALICIA MORAN VALBUENA, de los cuales la ciudadana ALICIA MORAN VALBUENA, no rindió declaración, por lo que respecto de la misma esta Juzgadora no tiene por que emitir algún pronunciamiento de valor. Así se Decide. En lo que respecta a los ciudadanos CARMEN PASTORA COLINA DE GONZÁLEZ, GREGORIA DE LAS MERCEDES ESCALONA CORDONES y NESTOR JOSÉ BARRIOS FARO, los mismos rindieron sus declaraciones en los siguientes términos: En cuanto a la declaración de la ciudadana CARMEN PASTORA COLINA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.423.167, domiciliada en Altos de Jalisco, calle 45, casa Nº 5C-40 del Municipio San Francisco del Estado Zulia, hace su deposición de la siguiente forma: PRIMERA PREGUNTA; CONTESTÓ: Bueno desde hace más de 3 años la conozco de vista más no de trato, SEGUNDA PREGUNTA; CONTESTÓ: Si, me consta que ella lo tiene alquilado desde hace varios años y por que lo veo saliendo de allí, TERCERA PREGUNTA; CONTESTÓ: Bueno como nosotros nos sentamos al rente y nos llegaba y decía, que al vencerse la prorroga el 15 de septiembre del 2008 ella re iría, CUARTA PREGUNTA; CONTESTÓ: Si es cierto que debe los meses esos que han mencionado del lapso de la prorroga, QUINTA PREGUNTA; CONTESTÓ: Bueno por que la dueña, la propietaria decía que no pagaba ni cancelaba ni desocupaba el inmueble. En cuanto a la deposición de la ciudadana GREGORIA DE LAS MERCE ESCALONA CORDONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.423.167, domiciliada en Altos de Jalisco, calle 45, casa Nº 5C-40 del Municipio San Francisco del Estado Zulia, hace su deposición de la siguiente forma: PRIMERA PREGUNTA; CONTESTÓ: Desde hace 7 años, el mismo tiempo que tiene alquilada allí, SEGUNDA PREGUNTA; CONTESTÓ: Por que es propiedad de los BARRETOS, y tengo 40 años viviendo en el sector, TERCERA PREGUNTA; CONTESTÓ: Me consta por que en ocasiones he estado allí a que los BARRETOS, y la señora ha llegado y manifestó en presencia de los que estábamos allí que ella desocuparía el 15 de septiembre, es mas lo dijo de esta manera: “Me voy pronto el 15 de Septiembre”, CUARTA PREGUNTA; CONTESTÓ: Puesto que el mismo 15 que ella dijo que iba a desocupar y no desocupo, y posteriormente si sigue de inquilina allí quiere decir que no los canceló, ni cancelaba, ni desocupaba sigue allí todavía, QUINTA PREGUNTA; CONTESTÓ: Por que dije anteriormente y estando a que los BARRETOS, ellos hacían el comentario, que ni me desocupa ni me cancela, y uno de metiche uno pregunta yo pregunté, y dijo en el comentario ella debe 4 meses. En cuanto a la declaración de la ciudadana NESTOR JOSÉ BARRIOS FARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.278.212, domiciliado en Altos de Jalisco, avenida 6, con calle 45, casa Nº 5C-65 del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, hace su deposición de la siguiente forma: PRIMERA PREGUNTA; CONTESTÓ: Bueno yo la conozco desde que llego a la casa esa, por que nosotros por allí no la conocíamos, SEGUNDA PREGUNTA; CONTESTÓ: Por ejemplo, su estatura su porte era bastante doblecita, no es tan gorda así, tiene su carita redonda su estatura mas o menos no era muy alta ni tan bajita, tiene como un problema en la pierna por que camina así como…., es morena, TERCERA PREGUNTA; CONTESTÓ: Bueno yo creo que la relación contractual que existe entre ellos es el alquiler de la casa no creo que exista otra, CUARTA PREGUNTA; CONTESTÓ: Bueno nosotros estábamos jugando domino cuando ella llegó, y notificó ya ahora si me voy definitivo el 15 me voy, QUINTA PREGUNTA; CONTESTÓ: En verdad no recuerdo ahorita pero si se que son 4 meses, pero en realidad no recuerdo los meses que es, porque en donde estábamos el no llegaba y decía que meses decía solo que ya va por 3 ya va por 4 meses, SEXTA PREGUNTA; CONTESTO: Eso lo comentaba el mismo ARGENIS, CARLOS, GILBERTO, todos los BARRETOS. Al respecto de las declaraciones de los testigos promovidos y evacuados, los mismos quedaron contestes en sus deposiciones, por cuanto analizados sus dichos con los otros medios probatorios promovidos, los mismos merecen fe a esta Juzgadora, por lo que se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: 1) Invocó el mérito favorable de los actos procesales y la comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora. 2) Promueve treinta y cinco recibos de pago de canon de arrendamientos desde el mes de Abril de 2.005 a Octubre de 2.009, los mismos por emanar de la parte promovente, por cuanto no se encuentran firmados por el arrendador, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Aprecia. 3) Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos ZONIA IRAMA ROBAYO y CARMEN DIAZ, las cuales no rindieron su declaración, por lo que respecto de las mismas esta Juzgadora no tiene por que emitir algún pronunciamiento de valor. Así se valora. 4) Promueve posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por cuanto esta prueba no fue evacuada, al respecto de la mismas esta Juzgadora no tiene por que emitir algún pronunciamiento de valor. Así se Aprecia. DECISIÓN El tribunal para resolver, observa: En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)” Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente; Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa. Esta Juzgadora pasa a examinar el fondo de la controversia: Alega la parte actora que en fecha veinte (20) de Julio de 2001 el padre de sus representados RODULFO BARRETO y la demandada celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble situado e la avenida 6, vía Santa Rosa del Sector Altos de Jalisco, signada con el Nº I-483, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el termino de un (1) año contado a partir del quince (15) de julio de 2001, arrendamiento este que sufrió varias prorrogas sucesivas hasta que en fecha veintiocho (28) de enero de 2004, fue celebrado un nuevo contrato entre la accionada y uno de sus mandantes, coheredero y comunero ARGENIS DE JESUS BARRETO MONTILLA, venezolano, mayor de edad, portadora de la Cedula de Identidad Nº V- 4.762.618, por el termino de un (1) año a partir del quince (15) de enero de 2004. De igual forma alega el accionante que en fecha tres (3) de mayo de 2007, de conformidad con la cláusula segunda del ultimo contrato de arrendamiento firmado, ambas partes de mutuo acuerdo ratificaron el acuerdo de que el quince (15) de septiembre de 2006 comenzaría a correr el lapso de prorroga legal obligatoria para la desocupación del inmueble arrendado y que culmino el quince (15) de septiembre del pasado año 2008, como se evidencia de notificación firmada por la demandada. De igual manera alude el demandante que vencida la prorroga legal de dos (2) años que establece el literal c) del Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el quince (15) de septiembre del año pasado 2008, sin que la demandada haya desocupado el inmueble y obligada como está contractual y legalmente al cumplimiento de su obligación de la entrega del inmueble arrendado es por lo que demanda a la accionada para que convenga en cumplir con la obligación contractual y legal de entregar completamente desocupado sin plazo alguno el inmueble arrendado a sus representados o el Tribunal la obligue a ello. Por su parte la accionada, alega como punto previo, la falta de cualidad activa de los actores como únicos integrantes de la sucesión Rodolfo Barreto para actuar en el presente juicio, en virtud de que en ningún momento ha suscrito contrato alguno de arrendamiento con los integrantes de una sucesión de Rodolfo Barreto, ya que en primer lugar suscribió un contrato de arrendamiento con la persona natural de RODULFO BARRETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 1.097.538, en fecha 15 de julio de 2001, sobre un bien inmueble exclusivamente de su propiedad y posteriormente suscribió otro contrato de arrendamiento con el ciudadano ARGENIS BARRETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 4.762.618, como persona natural, en fecha 15 de Enero de 2004, sobre un bien inmueble de su exclusiva propiedad, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito en la fecha antes indicada, por lo que las personas que se presentan como actores en la presente demanda no gozan de la cualidad para actuar en el mismo, ya que dicha sucesión es una persona totalmente distinta a la persona natural con la cual verdaderamente suscribió el contrato de arrendamiento, es decir, el ciudadano ARGENIS BARRETO, por lo que en todo caso es este quien posee la cualidad activa para intentar el presente proceso. Así mismo la demandada alega en su escrito de contestación de demanda que admite que en fecha 20 de Julio de 2001 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano RODULFO BARRETO, por el termino de Un (01) año contados a partir del 15 de Enero de 2001, y que dicho contrato haya sufrido varias prorrogas sucesivas, hasta el 28 de Enero de 2004, fecha en la cual suscribió un nuevo contrato con el ciudadano ARGENIS BARRETO, tal y como se indica en el suscrito contrato, por el termino de un (01) año contados a partir del 15 de Enero de 2004, es decir, que tendría vigencia hasta el 15 de Enero de 2005, el cual no seria prorrogable, y en caso de que quisiera hacer uso de la prorroga legal, debía comunicárselo al Arrendador por escrito y por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de dicho contrato. De igual forma alega la accionada que se evidencia que la relación arrendaticia nace con un contrato a tiempo determinado por un termino de un (01) año, específicamente desde el 15 de Enero de 2004 hasta el 15 de Enero de 2005, contrato este que no seria prorrogable por acuerdo entre ambas partes, por lo que si al momento de culminar la vigencia del mismo ninguna de las partes manifestó su intención de no renovar o no seguir con la relación arrendaticia, se tiene que dicho contrato siguió en vigencia y por lo tanto paso de ser un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, por lo que estos tipos de contratos no existe ni se puede dar la prorroga legal contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se encuentra contemplado en la misma. De la misma forma alude la demandada que niega que en fecha 03 de Mayo de 2007, haya ratificado un acuerdo con el Arrendador, de que el 15 de septiembre de 2006 comenzaría a correr el lapso de prorroga legal obligatoria para la desocupación del inmueble que le fuera arrendado, y mucho menos que dicho lapso haya culminado el 15 de septiembre de 2008, ya que la verdad verdadera es, que en la fecha antes indicada, es decir el 03 de mayo de 2007 la citaron en la oficina de la apoderada del ciudadano ARGENIS BARRETO, quien para ese entonces era la abogada ALICIA MORAN, y la obligaron bajo amenazas y aprovechándose de su poco nivel de entendimiento sobre la materia, a firmar una carta en la cual supuestamente estaba de acuerdo en no renovar el contrato de arrendamiento que los unía y que en tal sentido desde el 15 de septiembre de 2006, comenzaría a correr el uso de la prorroga legal, cuando luego busca accesoria legal y le explican lo que verdaderamente le habían hecho firmar, por lo que nunca estuvo de acuerdo en firmar esa carta y nunca fue realizada por su propia iniciativa, sino como antes lo menciona la obligaron a firmarla, e incluso dijeron que si no lo hacia la iban a sacar de allí y no iban a dejar sacar sus cosas personales, razón por la cual en medio del miedo e ignorancia lograron que firmara la carta antes mencionada. Alude la accionada que es evidente que en el supuesto caso de que efectivamente se estuviese haciendo uso de la prorroga legal si la misma fue acordada como dice el actor en su libelo, en fecha 03 de Mayo de 2007 y la misma tenia una vigencia de dos (02) años, dicho tiempo tiene que comenzar a transcurrir a partir de la fecha antes indicada, y no a partir del 15 de septiembre como lo alega temerariamente el actor, es decir, que en todo caso el lapso de la prorroga legal debería culminar el 03 de Mayo de 2008 y no el 15 de Septiembre de 2008. Señala la accionada que es falso de toda falsedad, que desde el mes de septiembre de 2008, cuando supuestamente feneció la prorroga legal para el arrendador, hayan transcurrido cuatro (04) meses sin que les haya cancelado el canon de arrendamiento, ya que siempre ha sido fiel cumplidora de los mismos y se los ha venido entregando todos los 17 de cada mes a la señora CONSUELO MONTILLA DE BARRETO, en su domicilio en efectivo, estando presente algunas de sus hijas y herederas, no obstante que el contrato no lo firmó ninguna sucesión sino el hijo del ciudadano Argenis Barreto, antes identificado, el cual siempre dijo que esa casa era de el, y hasta ahora se entera la parte demandada que es una sucesión quien arrienda, haciendo la salvedad que la señora CONSUELO MONTILLA DE BARRETO, siempre le decía aquí le tengo los recibos del pago pero no se lo entrego porque no están hechos después se los entrego, hasta que en el mes de Abril de 2009 le llevó el pago de dicho mes y le informo que no se lo podía recibir que tenia que esperar que le decía el abogado de sus hijos, y a los días fue ella con una de las hijas para que le entregara el dinero, se lo entregó y le dijo que allá le tenia todos los recibos que no le había entregado de los pagos que le había efectuado, además siempre que le cancelaba ella esta acompañada y la demandada siempre le iba a cancelar acompañada de la ciudadana SONIA IRAIMA ROBAYO y la ciudadana CARMEN DIAZ, las cuales pueden corroborar todo lo antes expuesto. Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. En primer lugar el Tribunal pasa a analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al respecto se aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que las partes suscribieron dos contratos de arrendamiento, el primero por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha Veinte (20) de Julio de 2.001, anotado bajo el N° 51, tomo 50, de los libros respectivos y el segundo por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha Veintiocho (28) de Enero de 2.004, anotado bajo el N° 80, tomo 7, de los libros respectivos, y del último de los contratos se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Segunda la cual establece: ”El término de duración de este contrato es de un (01) año, a contarse desde el 15 de enero del año 2.004, ahora bien, si LA ARRENDATARIA desea hacer uso de la prórroga legal que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe comunicárselo a EL ARRENDADOR por escrito y por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento de dicho contrato, conviniendo las partes en revisar y determinar por escrito lo correspondiente al nuevo canon de arrendamiento a regir en la prórroga legal”. Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL. La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes… (Omissis). No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI… (Omissis). En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate… (Omissis). Así mismo se trae a colación lo dispuesto en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis). Contrato por tiempo determinado con duración concluida. Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º). b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI). De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducciòn el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra) c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido. Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado. Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma Luis MUÑOZ, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss). No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración. La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual. Fundamento La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”. De igual manera se trae a colación lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación… (Omissis)”. Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el mismo tendría una duración contractual de un año, vencido el mismo se iniciaba de pleno derecho la prórroga legal, tal y como establece la legislación especial en la materia, la cual como quiera que las partes iniciaron la relación arrendaticia desde el Quince (15) de Julio de 2.001 hasta el 15 de Enero de 2.005, lo que hace un total de cuatro (04) años de relación arrendaticia, y para este tipo de duración la prórroga legal es de Un año, contado a partir del 15 de Enero de 2.006 hasta el 15 de Enero de 2.007, si bien la parte actora indica que en fecha (3) de mayo de 2007, de conformidad con la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento firmado, ambas partes de mutuo acuerdo ratificaron el acuerdo de que el quince (15) de septiembre de 2006, comenzaría a correr el lapso de prorroga legal obligatoria para la desocupación del inmueble arrendado y que culmino el quince (15) de septiembre del pasado año 2008, como se evidencia de notificación firmada por la demandada, al respecto se indica que el análisis del contrato de arrendamiento efectuado por el accionante no es el correcto por cuanto el contrato de arrendamiento expresamente prevé que el mismo solo duraría contractualmente un año, más no establece prórrogas automáticas contractuales, por lo que vencido el lapso contractual se iniciaba la prórroga legal tal y como lo prevé la ley; por otro lado el actor alude que la prórroga legal correspondiente es de dos años, cuando realizado el computo de la duración de la relación arrendaticia se desprende que iniciada el 15 de Julio de 2.001 y finalizada el 15 de Enero de 2.006, resulta una duración de cuatro años y seis meses, y para este lapso la prórroga correspondiente es de Un año, más no de dos años como indica el demandante, ahora bien, en apego y aplicación de la doctrina antes indicada resulta conveniente realizar las siguiente consideraciones: PRIMERO: tal y como se indicó anteriormente vencido como fue el lapso contractual de la relación arrendaticia, es decir, el 15 de Enero de 2.006, le nacía a la demandada, su derecho al disfrute de la prórroga legal, y como quiera que de las actas no se evidencia ningún motivo para que ésta no tuviese derecho a su disfrute, de pleno derecho se inició para la accionada el disfrute de la prórroga legal. SEGUNDO: habiéndose iniciado la prórroga legal en fecha 15 de Enero de 2.006 y como de la duración de la relación arrendaticia le correspondía a la demandada un año de prórroga legal, la misma vencía en fecha 15 de Enero de 2.007, habiendo vencido la prórroga legal arrendaticia en fecha 15 de Enero de 2.007, le nacía al arrendador-demandante el derecho de reclamar conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cumplimiento en el sentido de la entrega del inmueble. TERCERO: habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal, tal y como lo indica el actor por cuanto alude que la demandada adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2.008, lo que se traduce que los cánones de arrendamientos anteriores fueron cancelados por la demandada y recibidos por el demandante, lo cual se traduce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción. CUARTO: al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado. Así se Decide.- Ahora bien en lo que respecta a la pretensión formulada por la parte demandante la misma referida al Cumplimiento del Contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto antes de entrar a analizar la pretensión de la demandante, esta Juzgadora cree conducente trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: … “El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento internarte, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observa dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es el propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento e su término, conclusión o agotamiento, o el temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no se llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa determinación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tamtum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga Legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. B. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar n inmueble para comercio pondría intentarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia e el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es especifica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1º de la misma, con la observación de que la LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art 2º), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art 3º), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art 4º) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art 5º). C. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causa establecidas en LAI (arts 33 y 34), pues el artículo 1.615 del Código Civil ha quedado parcial y taxativamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o desearse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causales establecidas en LAI 8arts 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. E. El contrato a tiempo indeterminado no pede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que si lo será por motivos diferentes. F. El precio del arrendamiento puede ser impuesto por el arrendador dentro de los términos contenidos en la regulación expedida por el órgano regulador inquilinario, cando el inmueble está sujeto a regulación.”… (Subrayado del Tribunal). (Omissis). “Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI). Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem). Causales del desalojo judicial: Como en la acción de desalojo, regulada por el articulo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que solo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete causales, a que alude el articulo 34 Ejusdem guardan relación con la cualidad de propietario. …. (Omissis)…. La falta de pago. Insolvencia inquilinaria y desalojo. Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC). Falta de pago de dos mensualidades consecutivas. No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis).... Desalojo y cobro de pensiones insolutas. Según el artículo 34 de LAI: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….). Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo. ¿Es ese el sentido de la citada norma? Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble. Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a través del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo. Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos. Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978). Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)”. (Omissis)…. Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, Edgar Dario Nuñez Alcántara, referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala: “Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”. Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles). Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone: “Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas. Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….” Ahora bien observa esta Juzgadora y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente que desde el 15 de Enero de 2.006, fecha en que finalizó el contrato de arrendamiento contractualmente hasta el 15 de Enero de 2.007, fecha en que finaliza la prórroga legal, correspondiente por existir entre las partes una relación arrendaticia de menos de cinco años, habiéndose producido la tácita reconducción por cuanto la parte actora recibió y aceptó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto a la demandada que ésta siguió poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, es por lo que al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado. Así se decide. Ante esta circunstancia de que la parte actora inicio demanda por Cumplimiento de Contrato, en base a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no Desalojo, por resultar el contrato a tiempo indeterminado, es importante destacar lo siguiente, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló: “Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incuó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal. Y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.”…(Subrayado del Juzgado). Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló: …”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal. Señala además dicho fallo que: …”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …” Continúa dicho fallo: … “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide….” De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo indeterminado por cuanto se configuró la tácita reconducción, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento fundamentado en una de sus causales, más no cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 39 Ejusdem, por cuanto esta vía ésta permitida al arrendador una vez que vence la prórroga legal, siempre y cuando no se hubiese recibido ni aceptado cánones de arrendamientos subsiguientes l vencimiento de la misma, situación que no es el caso de marras, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que el sentenciador no puede modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expusieron, por cuanto se vería afectada la otra parte por no poder defenderse, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que a todas luces se configura la improcedencia de la pretensión efectuada por el accionante, por cuanto eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada. Así se Decide. DISPOSITIVO En base a lo antes expuesto éste Juzgado UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley: 1) IMPROCEDENTE: La demanda incoada por el ciudadano el Abogado el Abogado JESÚS GARCÍA PINTO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.526.717, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.379, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARIA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESUS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA Y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de Identidad Nros. 3.508.140, 4.159.654, 4.149.119, 4.519.039, 4.762.618, 5.806.270, 7.606.811 y 7.790.537, respectivamente en su condición de arrendatarios y únicos integrantes de la sucesión Rodulfo Barreto, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inicio formal demanda contra la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.149.723, domiciliada en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente representada por los abogados GERARDO ALFONSO ECHETO ABISSI, MARISOL BEATRIZ RIVERO GONZALEZ, LEXY REGINA GONZALEZ PINEDA Y FERNANDO RAFAEL ORTEGA RINCON, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 112.224, 79.906, 25.347 y 34.566, respectivamente, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Así se decide. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo, esto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada. Firmada y Sellada en la Sala del despacho del Juzgado undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los 21 días del mes de junio del 2010. Años 200° de Independencia y 151° de la Federación. JUEZ: ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO SECRETARIA: ABOG. JAKELINE PALENCIA En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dada por la Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las 3:30pm se dictó y público el fallo que antecede. SECRETARIA: ABOG. JAKELINE PALENCIA