Expediente 2.221-10 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 200° y 151° DEMANDANTE: ERIKA GABRIELA RIVAS PALMA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.442.082, domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, actuando como representante legal de la ciudadana WIAGNEY DOLORES PALMA AGUIAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.714.627, de igual domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ROBERTO DEVIS, CIRAIMA PEREIRA, NORA BRACHO, JUAN BERMUDEZ y MARYORY ESIS, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 25.591, 83.302, 26.643, 126.826 y 146.050, respectivamente. DEMANDADO: JANNET PEGGI SOWALA FRANKOWSKY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.863.716, del mismo domicilio. MOTIVO: OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO Se inició la presente incidencia en virtud de la oposición a la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha quince (15) de abril de dos mil diez (2010), en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUILAR en contra de la ciudadana JANNET PEGGI SOWALA FRANKOWSKY, antes identificadas. En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil diez (2010), la parte demandada, presentó escrito en la Pieza de Medidas alegando que en fecha once (11) de marzo de dos mil nueve (2009) celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana WIAGNEY PALMA, el cual ha cumplido a cabalidad consignando los cánones de arrendamiento ante un Tribunal. Que una vez finalizado el aludido contrato, en su cláusula tercera se estableció que dentro de los sesenta (60) días previos a su vencimiento, convendrían en la celebración o no de un nuevo contrato, operando generalmente de pleno derecho la tácita reconducción; que una vez operada el contrato de arrendamiento se hace de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que de acuerdo a la duración de un (01) año o mas, la prórroga será hasta de un lapso de seis (06) meses continuos. Que el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos son celebrados entre las partes y no pueden ser revocados sino por el mutuo consentimiento de las mismas o las que establezca la ley; que de allí se deriva la mala fe que tiene la arrendadora de solicitar ante este Juzgado una medida de secuestro sin el consentimiento de la arrendataria, primero por la no notificación y la continuidad de seguir con el contrato y segundo, la mala fe al ejecutar dicha medida de secuestro. Solicita a este Tribunal que haga valer sus derechos que le otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual la ampara para gozar y disfrutar de los deberes y obligaciones contractuales con las cancelaciones de los cánones que fiel y exactamente ha hecho ante el Juzgado Segundo de los Municipios. Que antes del vencimiento del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal, la cual la faculta para hacer valer el derecho de seguir en posesión del inmueble, corre inserta demanda ante este Juzgado y que según el artículo 33 de la mencionada ley, hay un aspecto que garantiza el reintegro de los depósitos hechos e inclusive el mismo contrato en la cláusula décima cuarta establece la garantía del contrato mediante el cual la Arrendataria hace entrega a la Arrendadora de una cantidad por concepto de depósito para el fiel cumplimiento de cada una de las obligaciones, pero que dicha cantidad no ha sido entregada en el lapso correspondiente de quince (15) días continuos una vez recibido el inmueble. Continúa alegando la demandada, que en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha once (11) de marzo de dos mil nueve (2009) hasta el once (11) de marzo de dos mil diez (2010), hay un lapso de sesenta (60) días donde la Arrendadora le tiene que notificar a la Arrendataria si quiere convenir o no en seguir la relación contractual, y durante ese lapso la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUIAR, efectuó la venta del inmueble a la ciudadana ERIKA GABRIELA RIVAS PALMA, quien se identifica en la presente demanda como la representante legal de la mencionada ciudadana, sin haber notificado a la arrendataria dicha venta, la cual fue realizada en fecha nueve (09) de febrero de dos mil diez (2010), antes que se venciera el contrato y la prórroga legal. Que la legislación venezolana establece en las normas inquilinarias que el que arrienda un inmueble se le faculta al uso, goce y disfrute sin que terceros violenten el bien arrendado, por lo que se opuso al decreto de la medida e invocó el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil. En fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil diez (2010), por cuanto la oposición a la medida de secuestro fue realizada antes de que esta se practicara por el Juzgado Ejecutor de Medidas, el Tribunal en aras de garantizar el derecho de defensa y la tutela judicial efectiva, ordenó la suspensión de la ejecución de la medida preventiva de secuestro decretada, hasta tanto sea resuelta la presente incidencia. En fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte actora presentó escrito impugnando la oposición hecha por la parte demandada a la medida de secuestro decretada por este Tribunal, en atención a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que los hechos argumentados por la accionada no guardan relación con el objeto de la demanda, que no es otro que la entrega del inmueble arrendado, inmediatamente se encuentre vencida la prórroga legal. Por escrito presentado en fecha dos (02) de junio de dos mil diez (2010), la apoderada judicial actora promovió pruebas en la presente incidencia, admitiéndolas el Tribunal y fijando oportunidad para su traslado y constitución en el inmueble arrendado, a los fines de practicar la Inspección Judicial solicitada, la cual fue imposible evacuar para este Tribunal por cuanto para el momento de su visita nadie abrió la puerta del inmueble. Ahora bien, conjuntamente con el escrito de oposición a la ejecución de la medida de secuestro decretada, la parte demandada consignó los siguientes recaudos: 1- Escritos dirigidos a este Tribunal, a la Jueza Rectora de esta Circunscripción Judicial y a la Fiscal Superior del Ministerio Público del Estado Zulia, solicitando sea revocada la Medida de Secuestro decretada, alegando que la misma vulnera sus derechos al disfrute de vivir una vida tranquila con su familia y a la debida defensa con la que le cobija la ley venezolana. 2- Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, a favor de la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUIAR, autenticado en fecha veintinueve (29) de diciembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo. 3- Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, mediante el cual la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUIAR vende el referido inmueble a los ciudadanos ERIKA RIVAS PALMA y FREDNIEL FLORES ARIAS, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. 4- Copia fotostática del escrito de solicitud de Medida de Secuestro presentada por la representación judicial de la parte actora y de la sentencia del decreto de la misma, dictada por este Tribunal. 5- Copia fotostática de Informe médico expedido por el Centro de Diagnóstico Integral Santa Rosalía, relacionado con el estado de salud de la ciudadana IRENA FRANKOWSKI. 6- Copia simple de escrito de Consignación de cánones de arrendamiento. 7- Copia simple de dos (02) planillas de depósito del Banco Mercantil, contentivas de depósitos realizados en la cuenta número 0105181401181016142, por la ciudadana JANNET SOWALA en beneficio de la ciudadana WIAGNEY PALMA, por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.300,00) cada una. 8- Copia simple de cheque número 19606839, por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.300,00), librado contra el Banco Canarias, cuenta perteneciente a las ciudadanas JANNET SOWALA e IRENA FRANKOWSKI, a la orden de WIAGNEY PALMA, de fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil nueve (2009). 9- Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas WIAGNEY PALMA AGUIAR y JANNET SOWALA FRANKOWSKI, sobre el inmueble identificado en actas, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo. 10 -Copia simple de recibo de ingresos emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se deja constancia que la ciudadana JANNET SOWALA consignó ante ese Tribunal la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), según planilla de depósito número 08411197, por concepto del canon de arrendamiento del período del 15 de junio de 2009 al 15 de julio del mismo año. 11- Copia simple de doce (12) planillas del Banco Banfoandes, contentivas de depósitos realizados en la cuenta número 0060620000002295, por la ciudadana JANNET SOWALA, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) cada una. En relación a las documentales promovidas e identificadas en los numerales 6, 7, 8, 10, 11 ningún valor producen por no tener esto vinculación con el objeto de la pretensión discutida en el presente juicio. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Para decidir este Tribunal observa que en fecha quince (15) de abril de dos mil diez (2010) fue decretada por este Órgano Jurisdiccional Medida Preventiva de Secuestro con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 10B, ubicado en el piso 10 del Edificio Residencias Buena Vista, situado en la avenida 2 A, con calle 85 A, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, objeto del contrato de arrendamiento del cual se solicita su cumplimiento. Dicha medida fue decretada por este Tribunal luego de efectuar un análisis del libelo de demanda y tomando en consideración la celebración de un contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 12-04-2009, bajo el número 9, tomo 38 de los libros de autenticaciones, sobre el inmueble antes referido, del cual se aprecia la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente proceso, y el lapso de duración del contrato. En tal sentido es oportuno transcribir la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento referente a su duración: “El presente contrato de arrendamiento es a tiempo determino. Su duración sería de seis (06) meses contados a partir del once de marzo de dos mil nueve (2009). Las partes dentro de los sesenta (60) días previos al vencimiento del presente contrato, convendrán en la celebración o no de un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que en ningún caso operará la tácita reconducción. En caso de que el Arrendatario quisiera celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, deberá notificarlo por escrito al Arrendatario en un plazo no menor de sesenta (60) días antes de la fecha de culminación del presente contrato, teniéndose dicha fecha como fecha de culminación del contrato”. Asimismo, conviene citar el contenido de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señalan: “Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto- Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…)” “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” Ahora bien, es sabido que las medidas preventivas tienden a garantizar las resultas del juicio, a no hacerlos ilusorios, tendientes a prevenir el peligro de que se haga nugatorio y estéril el triunfo del adversario; medidas éstas que pueden decretarse desde que se presente la demanda ante el Órgano Judicial cumplidos como sean los extremos exigidos por la Ley para su decreto. Así pues en el caso que nos atañe, relacionado al juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios que se ventila en el presente expediente, este Tribunal consideró llenos los extremos exigidos en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como se dejó expresado anteriormente, motivos que llevaron a quien decide a considerar la procedencia de la medida preventiva de secuestro solicitada. Por su parte, la demandada hace oposición a la medida decretada antes de su ejecución, por lo que este Tribunal atendiendo al derecho a la defensa y tutela judicial efectiva, suspendió la ejecución hasta que sea resuelta la incidencia, de manera que la demandada pudiera ejercer su derecho a la defensa sin sufrir los efectos de la ejecución de la medida decretada; por lo que oportunamente a tal fin se ofició al Juzgado comisionado, aperturándose ope lege la incidencia prevista en el artículo 602 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Fundamenta su oposición a la medida, la parte accionada, en el hecho que ha cumplido a cabalidad con el pago de los cánones de arrendamiento consignándolos ante un Tribunal, alegato que resulta impertinente al mérito de la causa. Asimismo se aprecia que la demandada alegó que una vez finalizado el aludido contrato, en su cláusula tercera se estableció que dentro de los sesenta (60) días previos a su vencimiento, convendrían en la celebración o no de un nuevo contrato, operando generalmente de pleno derecho la tácita reconducción; que de acuerdo a la duración de un (01) año o mas, la prórroga será hasta de un lapso de seis (06) meses continuos; que de allí se deriva la mala fe que tiene la arrendadora de solicitar ante este Juzgado una medida de secuestro sin el consentimiento de la arrendataria; que en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha once (11) de marzo de dos mil nueve (2009) hasta el once (11) de marzo de dos mil diez (2010), hay un lapso de sesenta (60) días donde la Arrendadora le tiene que notificar a la Arrendataria si quiere convenir o no en seguir la relación contractual y que esta notificación no se realizó. Examinados los fundamentos de hecho alegados por la demandada, transcritos en el párrafo anterior, se observa que no fueron demostrados por la parte demandada y así puede apreciarse de la redacción de la cláusula tercera del Contrato. Alegó también la demandada que la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUIAR, efectuó la venta del inmueble a la ciudadana ERIKA GABRIELA RIVAS PALMA, quien se identifica en la presente demanda como la representante legal de la mencionada ciudadana, sin haber notificado a la arrendataria la venta, la cual fue realizada en fecha nueve (09) de febrero de dos mil diez (2010), antes que se venciera el contrato y la prórroga legal; que la legislación venezolana establece en las normas inquilinarias que el que arrienda un inmueble se le faculta al uso, goce y disfrute sin que terceros violenten el bien arrendado. Corre inserto en actas documento de compra venta del inmueble objeto de la pretensión, mediante el cual la ciudadana WIAGNEY DOLORES PALMA AGUIAR, dio en venta el inmueble a los ciudadanos ERIKA GABRIELA RIVAS PALMA y FREDNIEL ALEXIS FLORES ARIAS, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9/02/2010, señalando que dicha venta es fraudulenta y tiene el carácter de una simulación. El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga el derecho de la preferencia ofertiva al Arrendatario que ocupe el inmueble por un lapso de dos (2) años como tal, lo que no ocurre en el caso de autos el cual comenzó el día 11 de marzo de dos mil nueve (2009) con una duración de seis meses (6), y un período de seis (6) meses de prórroga legal; motivo por el cual la Arrendataria no puede invocar el derecho consagrado en la citada disposición, ni considerarse la venta fraudulenta . En tal sentido considera este Tribunal que el argumento empleado por la demandada y la prueba aportada de este hecho, no desvirtúa los supuestos fácticos que tomó en consideración el Tribunal para el decreto de la medida. Al respecto señala el artículo 42 de la referida Ley: Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” También alega la demandada que tiene derecho al reintegro de los depósitos hechos al tiempo de la celebración del contrato, y que la Arrendadora ha incumplido con dicha obligación contractual. Este argumento resulta impertinente a la oposición del decreto de la medida de secuestro que fue dictada en consideración a un procedimiento de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, que no guarda relación con lo alegado por la demandada. Asimismo se observa que alega la ciudadana JANNET SOWALA que la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUIAR no emitió ningún escrito donde expresara su deseo de no continuar con el contrato, y que este se convirtió en un contrato por tiempo determinado y al mismo tiempo señala separadamente que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Una vez examinada la redacción de la Cláusula Tercera del contrato considera este Tribunal que queda desvirtuado este alegato, por cuanto de ella se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado. Continua alegando la accionada, que no contenta con violentar su derecho a la vivienda por ser su persona y su madre de avanzada edad y con problemas de salud graves, víctimas de maltrato, amenaza de violentar la propiedad y botar sus cosas a la calle, escándalo y escarnio público, conforme se evidencia de denuncia interpuesta ante los organismos policiales; también son víctimas de una medida de secuestro del inmueble que habitan conforme a la Ley, antes de terminar la prórroga legal que le corresponde, medida equivocada que se pretende ejecutar en su contra y la de su madre enferma para ponerlas en la calle y apropiarse de forma indebida de sus muebles, vulnerando sus derechos como familia y pretendiendo hacerles pagar unas costas de diez mil bolívares (Bs.10.000) por concepto de daños y perjuicios en los cuales no han incurrido, bajo argumentos fraudulentos. Que su madre y ella han sido víctimas de sucesivos atropellos, solicitando a la Juez que preside este Tribunal del conocimiento de la medida de secuestro decretada, permitiendo así la tramitación de un proceso transparente que le permita la debida defensa ante este Tribunal. Ante los alegatos formulados por la accionada, debe señalar este Juzgado que en la tramitación del presente proceso, se ha brindado la tutela de los derechos de la ciudadana JANNET SOWALA en atención al debido proceso establecido en la Ley, al punto de que una vez decretada la medida conforme a los parámetros establecidos en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y vista la oposición formulada, ordenó al Juzgado Ejecutor suspender su ejecución hasta que sea decidida la oposición, todo con el fin de evitar los perjuicios que podría causar la medida de secuestro, considerando que dicha oposición resultaría inútil una vez ejecutada la medida, ante una eventual declaratoria con lugar de la oposición. En relación a la solicitud que hace la ciudadana JANNET SOWALA de que la Juez que preside este Tribunal se inhiba del conocimiento de la causa, es necesario advertir que ésta no se encuentra incursa en las causales establecidas en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por lo que niega dicha solicitud. Respecto a la solicitud del lapso de prórroga de 90 días para desocupar el inmueble, observa este Tribunal que fue acompañada informe médico emitido por el Centro de Diagnostico Integral Santa Rosalía en el cual se hizo constar que la ciudadana IRENA FRANKOWSKY presenta problemas de salud; considera este Tribunal que no puede tenerse como válido para otorgar la prórroga solicitada, por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contiene disposición que lo permita. Por último es oportuno citar el criterio sostenido en relación a la oposición a las medidas preventivas en sentencia número 005 de fecha 20 de febrero de 2004, de la Sala Electoral del Tribunal de Supremo de Justicia, al señalar que la oposición a las medidas cautelares consiste en el derecho de la parte contra quien se libren éstas a contradecir los motivos que condujeron al Juez a tomar su decisión con el fin de que éste declare sin lugar la medida cautelar acordada (…), siendo la medida preventiva el objeto de la oposición, el contenido de ésta debe estar circunscrito a los diversos motivos que permitieron al juez verificar lo siguiente: en primer lugar, el cumplimiento de los requisitos para su decreto, como son el fumus boni iuris y periculum in mora, y en segundo término, la existencia de otros motivos en los que se aleguen reconocimiento de otros derechos o el cumplimiento de las obligaciones demandadas. DISPOSITIVO POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: SIN LUGAR la oposición a la medida de secuestro formulada por la ciudadana JANNET PEGGI SOWALA FRANKOWSKI en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios sigue en su contra la ciudadana WIAGNEY PALMA AGUIAR, ambas ya identificadas. Se confirma la Medida de Secuestro decretada por este Tribunal en fecha quince (15) de abril de dos mil diez (2010), y a tal efecto se ordena oficiar al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de esta Circunscripción Judicial. Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente incidencia, conforme al artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los nueve (09) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. LA JUEZ, Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc. LA SECRETARIA, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. En la misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. Exp. 2.221-10.