TSJ Regiones - Decisión

Exp. 02791

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (JUICIO ORAL).-
Demandante: MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 9.725.030 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: JAVIER SOSA PACHECO y ANTONIO VALBUENA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 56.637 y 132.908, respectivamente y de este domicilio.
Demandada: Sociedad Mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y formalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de junio de 1998, con el N° 15, del Tomo 122-A-Pro.
Apoderados judiciales de la parte demandada: JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN y RENÈ RUBIO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los N° 22.881 y 108.155, en el orden indicado y de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 02791, que en fecha 11 de febrero de 2009, este Tribunal le dió el curso de Ley a la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., admitiéndose cuanto ha lugar en derecho y ordenándose citar a la accionada de autos, para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, sabido que, la parte demandante, solicitó el día 04 de marzo de 2009, se libraran los correspondientes recaudos de citación para gestionar la citación de la demandada en la ciudad de Caracas, conforme al Artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.-
Posteriormente, en fecha 25 de enero de 2010, se presenta en estrado el Profesional del Derecho RENÉ RUBIO, quien mediante diligencia, consignó documento poder que lo acredita como Apoderado Judicial de la demandada, conjuntamente con el Profesional del derecho JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN.
En fecha 11 de febrero de 2010 los Apoderados Judiciales de la parte demandada, consignaron su escrito de contestación a la demandada y Reconvención, escrito que fue agregado a las actas en fecha 12 del aludido mes y año, conjuntamente con sus anexos, siendo admitida la Reconvención propuesta el día 23 de febrero de 2010.
En fecha 03 de marzo de 2010, la demandante reconvenida ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, actuando en sus propios derechos e intereses, procedió a darle contestación a la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente.
Luego, en fecha 04 de marzo de 2010, el Tribunal fijó el CUARTO día de despacho siguiente para llevar a efecto la Audiencia Preliminar, a las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), la cual se llevó a efecto el día 09 de marzo de 2010, donde asistieron los apoderados judiciales de ambas partes e hicieron sus respectivas exposiciones, siendo instados por el Tribunal a un exhorto conciliatorio.
Mediante auto de fecha 15 de marzo del año 2010, el Tribunal fijó los límites de la controversia en apertura del lapso probatorio, conforme a la Ley.
Aperturado el lapso a pruebas, las partes promovieron las que constan en actas y que serán analizadas en su debida oportunidad.
En fecha 29 de abril de 2010 el Tribunal fijó oportunidad para el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública.
Seguidamente, el día 20 de mayo de 2010, siendo las 9:30 am día y hora fijados para diluir “El Debate Oral”, se hicieron presentes en la Sala de Audiencias N° 3, tanto la demandante de autos, ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, titular de la cédula de identidad N° 9.725.030, y los Abogados en ejercicio JAVIER SOSA y ANTONIO VALBUENA, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 56.637 y 132.908, respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte Demandante, tal y como corre inserto en las actas; y los Abogados JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN y RENÉ RUBIO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los N° 22.881 y 108.155, respectivamente, quienes proceden con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte Demandada.- Presente el ciudadano JUEZ, Abog. IVÁN ANTONIO PÉREZ PADILLA, como Director del proceso, actuando a tenor de lo establecido en el Artículo 872 de la Ley Adjetiva Civil, previa indicación a las partes de las normas disciplinarias y requisitos aplicables para este tipo de acto, atendiendo a las normas del procedimiento ordinario y principios que rigen el procedimiento oral, ello para asegurar el orden y buen desarrollo de esta audiencia, en compañía de la SECRETARIA TITULAR del Despacho, Abog. ANGELA AZUAJE ROSALES, y del Alguacil del Tribunal JOSÉ JORDAN LA CRUZ; procede a DECLARAR FORMALMENTE APERTURADA LA CELEBRACIÓN DEL ACTO, ordenando la reproducción y registro por grabación audiovisual de las exposiciones y declaraciones a efectuarse con motivo de la presente causa, así como el cumplimiento de lo establecido en el artículo 189 ejusdem, por la ciudadana Secretaria.- De seguidas, se le conceden diez minutos a cada una de las partes, a fin de que expongan sus respectivos alegatos, comenzando con el derecho de palabra la parte Demandante, en la persona del profesional del Derecho JAVIER SOSA, ya identificado, quien expone: “Que el inicio del proceso se debe a la pretensión de su representada a fin de que la demandada de autos dé cumplimiento al contrato de compra-venta que se acordó, sobre el inmueble cuyos datos constan en la demanda y las cuales da por reproducidas.- Que hubo dos momentos de contratos entre las partes, que uno lo fue el 06 de mayo de 2005, por doce (12) meses, para la entrega y que fue novado en el mes de junio de 2006, que establecía su cumplimiento para junio del año 2007, pero que la empresa demandada no cumplió con la obligación de hacer y de resultado, habiéndose comprometido a edificar y entregar el inmueble.- Que cercano al tiempo del vencimiento del segundo contrato, habían serias dudas de que no iba a hacer posible la entrega del inmueble y habiéndose agotado el término de veinticuatro meses, no es si no, treinta y seis meses después cuando la parte demandada obtiene el permiso de habilitabilidad, que fue consignado en actas por ella misma.- Que como producto de ello la demandante continua agravando su situación patrimonial, y decide acortar los pagos mediante el ejercicio de la exceptio non adiplenti contractus. Fijando posición sobre diversos criterios doctrinales y jurisprudenciales sobre la prioridad en el cumplimiento de los contratos.- Seguidamente y presente el Apoderado Judicial de la parte Demandada JOSÉ RAFAEL VARGAS RINCÓN, expone: Que la calificación del contrato le parece inocuo debatirlo, pues lo que se discute es el incumplimiento en el contrato.- Que ciertamente la demandante Milagros Montiel incumplió con lo establecido en la cláusula octava del contrato, y que hubo un proceso de renegociación y se otorgó un nuevo contrato de fecha primero de junio de 2006, incrementándose en él, el precio original, y que la demandante se obligaba a pagar en un plazo de acuerdo a un cronograma de pago, y que en esa cláusula octava se estipuló las pautas de cumplimiento progresivo y que ella debía producir los pagos correspondientes a 08 cuotas de las cuales solo pagó una.- Citando igualmente el contenido de la Cláusula Décima de dicho contrato que refiere un conjunto de supuestos para garantizar esa entrega e igualmente el exponente cita una serie de criterios doctrinales y jurisprudenciales sobre el orden cronológico del cumplimiento en las obligaciones contractuales.- Ratificando la reconvención propuesta en juicio, solicitando la improcedencia de la demanda, y la procedencia de la reconvención propuesta.- Culminado el acto alegatorio por ambas Representaciones Judiciales, el ciudadano Juez, concede a las partes cinco minutos para hacer sus conclusiones, a lo cual el apoderado actor, expone sus alegatos en cuanto a las conclusiones, argumentando: Que hubo incumplimiento contractual por parte de la demandada de autos; y una serie de consideraciones referentes al caso, y que invoca el mérito que arrojan las actas procesales a favor de su representada, solicitando sea declarada Con Lugar la acción propuesta y Sin Lugar la Reconvención.- Exponiendo el apoderado de la parte demandada: “Insisto en la Cláusula Décima ya referida contenida en el contrato novatorio de fecha 01 de junio de dos mil seis, que de un conjunto de 204 viviendas que conforman el conjunto residencial u obra, solo ha surgido el problema con la demandante; ratificando lo planteado en la Reconvención, citando nuevamente el contenido de la Cláusula Octava en su numeral 4to., y, que declare sin lugar la demanda de Resolución de contrato, y con lugar la Reconvención por él propuesta como apoderado de la parte demandada. De esta manera, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención propuesta.
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-judice, considerando los resultados de los límites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio a la misma, reconvención y contestación a dicha reconvención, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora, que la acción deducida en el libelo, se basa en el cumplimiento de una prestación contractual, que genera las prestaciones principales de un contrato de compraventa, de naturaleza patrimonial y contenido personal.
Afirmó que la única cantidad por ella adeudada a la Vendedora, sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., ya identificada, es la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 53.125,00), que es la diferencia en el valor del bien adquirido.
Asevera igualmente, que en fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil cinco (2005), perfeccionó con la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., un negocio jurídico, que en aquel momento se calificó, erróneamente como: “…convenio de opción de compra…”; que dicho contrato, se documentó en Instrumento Privado, suscrito entre su persona y el ciudadano CARLOS ALBERTO GONZALEZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 3.753.969, en su cualidad de órgano de la Sociedad Mercantil, quien afirmaba ser el Director de la aludida empresa.
Afirmó, que conforme a la Cláusula Primera del contrato referido, el mismo recaía sobre la parcela 07-10 de la Urbanización Oasis Country I Villas y la casa quinta a construirse; en tanto que, en la cláusula segunda se identifica y describe la casa quinta, a la que se hace referencia en la cláusula anterior; que igualmente, en la Cláusula Quinta, se fijó el precio de la venta y sus modalidades de pago, que serían DOSCIENTOS DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 218.000.000,00), a pagar en cuotas allí discriminadas, sujetas a término suspensivo, el cumplimiento de la prestación de la tradición inmobiliaria, la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar del negocio jurídico; la primera, una obligación de hacer que consiste en la adopción por parte de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., de la conducta necesaria para ponerla en posesión efectiva y material del bien adquirido, la segunda, la inscripción protocolar del bien, a tenor de los Artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924 del Código Civil.
Que la culminación de la obra, sería para un máximo de VEINTICUATRO MESES, según la Cláusula Novena del mismo, que en virtud que el contrato fue suscrito el dieciséis (16) de mayo de dos mil cinco (2005) por ambas partes, la construcción había de culminarse para el dieciséis (16) de mayo de dos mil siete (2007), fecha en la cual debería entregarse el referido inmueble.
Alegó la parte actora además, que en fecha primero (01) de junio de dos mil seis (2006) y ante la variabilidad en los precios de los insumos de construcción y la imposibilidad real y objetiva por parte de la Empresaria, en cumplir con la transmisión del inmueble, ya que era imposible terminar su construcción para tal oportunidad, adaptando su conducta al cumplimiento de la prestación principal a ella imputable, convinieron en un nuevo contrato, respecto al mismo inmueble; instrumento privado, en el cual ambas partes convienen exactamente en los mismos términos consignados en las cláusulas primera y segunda, modificando, en el nuevo contrato, la extensión y límites de la cláusula del precio, y del cumplimiento de la tradición y documentación inmobiliaria, el precio de la venta se pactó en DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (BS. 244.454.000,00), hoy traducidos en DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES (BS. 244.454,00) y el restante en cuotas, sujeta a un nuevo término suspensivo, el cumplimiento de la prestación de la tradición inmobiliaria (que como ha quedado establecido, inicialmente fue de veinticuatro (24) meses), la entrega material y el acto de documentación e inserción protocolar del negocio jurídico; la primera, una obligación de hacer que consiste en la adopción por parte de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., para ponerla en posesión efectiva y material del bien adquirido, la segunda, la inscripción protocolar del bien; que el término de la obra fue pactado para un máximo de DOCE MESES, cómputo cuyo inicio coincidía con la suscripción del contrato, tal y como consta de la Cláusula Novena; que dicho contrato fue suscrito el primero (01) de junio de dos mil seis (2006) por ambas partes, la construcción había de culminarse para el primero (01) de junio de dos mil siete (2007), fecha en la cual debería entregarse el referido inmueble; que por ello, fue que procedió a realizar la erogación de sumas dinerarias, que hasta la fecha había cancelado a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., la cantidad de CIENTO NOVENTA Y UN MIL TRESCIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 191.329,00).
La parte actora hizo referencia a la calificación jurídica del negocio jurídico celebrado por ellos, y, que en esencia, lo fue, un CONTRATO DE COMPRAVENTA, ya que este es de indudable carácter consensual, a tenor de lo dispuesto en los Artículos 1.474 y 1.161 del Código Civil, y no una negociación de opción a compra; haciendo referencia a criterios jurisprudenciales sobre ¿Cuándo estamos en presencia de un contrato de opción a compra o de un contrato de compra venta?.
Afirma que existen dos contratos de compraventa sucesivamente perfeccionados: Uno, de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil cinco (2005), que fue el primero, y el otro, del primero (01) de junio de dos mil seis (2006), en cada uno de ellos se estipuló un término para la tradición documental y posesoria del inmueble, ya que la propiedad sobre el mismo le había sido transmitida, con el consentimiento, inclusive, el perfeccionamiento de un segundo contrato, tuvo como motivo, la necesidad de extender el término fijado en el primer contrato, ante la real y conciente imposibilidad de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., de cumplir con las obligaciones de hacer asumidas para con la demandante y que en base de tales consideraciones, se perfeccionó el segundo contrato, con la única idea de extender por un año más el término para el cumplimiento de las prestaciones de hacer imputables a la Vendedora (realizar la tradición documental y posesoria del inmueble), y que ello implicaba que el término de veinticuatro (24) meses, y luego el de doce (12) meses, para el cumplimiento de las prestaciones de hacer, antes enunciadas, imputables a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., se estipuló en beneficio únicamente de la Vendedora, como quiera que, en el transcurso del mismo, debía haber culminado la edificación del inmueble dado en venta (Artículo 1.214 Código Civil), y por tanto la exigibilidad de la prestación de ella, se dilataba en el tiempo hasta aquel momento; que inmediatamente después del perfeccionamiento del segundo contrato, era obvio, que para el primero (01) de junio de dos mil siete (2007), fecha en la que se extinguía el término, y por tanto se hacía exigible la prestación de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., esta no podía cumplir con sus obligaciones de hacer la tradición documental y posesoria del inmueble, ello resulta del hecho mismo, de la culminación de los inmuebles, fue a mediados del dos mil ocho (2008), cuando la convocan para la suscripción del instrumento de adquisición, condicionándola al pago de una cantidad dineraria mucho mayor a la convenida en el contrato del primero (01) de junio de dos mil seis (2006) y que esta prestación de hacer es una obligación de RESULTADO, es decir, la deudora sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., está constreñida a adoptar una conducta que haga realmente efectiva la puesta en posesión y el otorgamiento escritural del inmueble, la no realización de tal conducta, es prueba del INCUMPLIMIENTO REPROCHABLE de la obligación a su cargo, y que ante la imposibilidad por la Vendedora sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., de cumplir con su prestación de hacer, que aún hasta el día de hoy tiene pendiente, sirvió de antecedente o estímulo, para que por su parte, procediera a suspender, en el tiempo, el cumplimiento de su obligación, como lícito mecanismo para presionar a la Deudora a culminar la construcción de la Urbanización, y por vía de consecuencia la entrega material y documental de mi inmueble, haciendo así uso del derecho que otorga el Artículo 1.167 del Código Civil, según el cual, en una relación obligatoria sinalagmática, si el Acreedor es víctima del incumplimiento del Deudor: “… cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Afirmó también, que la imposibilidad objetiva del incumplimiento, es concebida entonces como uno de los supuestos de disminución de las garantías o seguridades del Acreedor –en este caso particular, por ella- para ver satisfecha su acreencia, treinta y seis (36) meses después de perfeccionado el primero de los contratos e iniciadas las obras de construcción del inmueble demandado, aún no habían culminado la obra, sólo un año después es que se culmina, cuando ya el término estipulado a favor de la vendedora en el segundo de los contratos, había fenecido suficientemente, razón por la cual, al operarse la suspensión de los abonos al precio acordado, la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., había perdido el beneficio del término, por haber caducado éste último, ante la disminución de las garantías en el cumplimiento de las obligaciones.
Que la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., obligada a la culminación, entrega y documentación del inmueble, constituido “sobre la parcela 07-09 de la Urbanización Oasis Country I Villas y la casa quinta a construirse…”, para el 01 de junio de dos mil siete (2007), no cumplió su prestación; que ante la seguridad del incumplimiento por la Constructora-Vendedora, y la consecuente pérdida del beneficio del término, procedió en sujeción al derecho deferido previsto en el Artículo 1.167 del Código Civil, a suspender los pagos, que venia realizando hasta el momento; que culminada la obra, un año después del término convenido, la Constructora-Vendedora, se ha negado a la ejecución de las obligaciones a ella imputables, obligación de HACER; ponerla en efectiva y real posesión sobre el inmueble y documentarlo y protocolizarlo.
De esta manera, afirmó que está dispuesta a cumplir con la obligación de pagar el monto restante del precio, y solicitó al Tribunal procediera a condenar a la demandada, sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., al cumplimiento del contrato de fecha primero (01) de junio de dos mil seis (2006), y en consecuencia, a ponerla en efectiva y real posesión del inmueble, y a documentarlo y protocolizarlo, y que en caso de que no cumpla con ello, reclamó como PRETENSION SUBSIDIARIA, la Indemnización de daños y Perjuicios, en el sentido de que la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., pague una cantidad de dinero, que le permita en la actualidad adquirir un inmueble de similares características, ordenando para ello en la definitiva, una experticia complementaria al fallo, que establezca dicho monto, y así demandó en tutela judicial efectiva, lo siguiente:
1) Al otorgamiento y ulterior protocolización del Instrumento adquisitivo, de conformidad a los Artículos 1.264, 1.160, 1.265, 1.474, 1.486, 1.488, 1.495 y 1.920 ordinal 1° del Código Civil, y ante la eventual insatisfacción de la pretensión, ordenada la autónoma ejecución del fallo, proceda de acuerdo al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los Artículos 1.913 y 1.914 del Código Civil, a oficiar a la Oficina del Primer Circuito Inmobiliario, o de aquella que para el momento de la sentencia haga sus veces, a los fines de que inserte la sentencia que habrá de proferir este Despacho, y se tenga como título de propiedad suficiente.
2) A realizarle la TRADICIÓN posesoria del inmueble descrito, de conformidad a lo prescrito de conformidad a los Artículos 1.264, 1.160, 1.265, 1.474, 1.486, 1.487 y 1.495 del Código Civil, ahora bien, ante la eventual resistencia de la vendedora a satisfacer autónomamente la condena en ella recaída, de conformidad a lo previsto en el Artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, se proceda a realizar la entrega forzosa, “…haciéndose uso de la fuerza pública, si fuere necesario…”.
3) Ante el supuesto de considerar improcedente o imposible la pretensión de cumplimiento deducida, y, demostrado como ha sido el incumplimiento de la Demandada, en su causalidad, efectos y trascendencia económica, solicitó de este Tribunal, CONDENE a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., al pago de una cantidad de dinero, que le permita en la actualidad adquirir un inmueble de similares características, ordenando para ello en la definitiva, una experticia complementaria al fallo, que establezca dicho monto.
4) Se CONDENE a la Demandada, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las Costas y Costos procesales.
Por último, consignó diversos medios probatorios.

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
La demandada de autos, por intermedio de sus apoderados judiciales, formuló los siguientes alegatos:
Que con estricto apego al deber de lealtad y probidad procesal, expresan las más enfática contradicción y el más categórico rechazo a todos los alegatos fácticos que la accionante pretende deducir de su demanda de cumplimiento contractual, reconociendo que entre la demandante MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO y la demandada, en fecha 16 de mayo de 2005, se otorgaron un contrato preparatorio de opción de compra venta, y que la demandante calificó como contrato definitivo de compra venta y que con posterioridad, los contratantes sustituyeron el aludido contrato, llevando consigo un acto novatorio, con el otorgamiento de otro contrato de opción de compra venta sobre ese mismo bien, y así invocaron el mérito de los referidos contratos, esto es, los celebrados en fecha 16 de mayo de 2005 y 01 de junio de 2006.
Negaron, rechazaron y contradijeron los hechos expuestos por la demandante, y por supuesto la procedencia del derecho reclamado.
Igualmente, negaron que la celebración del referido contrato otorgado por las partes el día 01 de junio de 2006, hubiera respondido a la variabilidad en los precios de los insumos de construcción, y a la imposibilidad real y objetiva por parte de la empresaria en cumplir con la transmisión del inmueble individualizado en el libelo, ya que era imposible terminar su construcción para tal oportunidad, adaptando su conducta al cumplimiento de la obligación principal a ella imputable.
Negaron, rechazaron y contradijeron que la causa que motivó el otorgamiento del contrato de compra venta en fecha 01 de junio de 2006, se debiera al incumplimiento por parte de su representada Sociedad Mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL , S.A. de la obligación de hacer la tradición documental y posesoria del inmueble objeto del contrato suscrito en fecha 16 de mayo de 2005; negando además, que su representada concluyera la construcción a mediados del 2008 y que el otorgamiento del referido contrato suscrito en fecha 01 de junio de 2006 fue condicionado al pago de una cantidad dineraria mucho mayor a la convenida en el contrato de fecha 01 de junio de 2006; consignando Constancia de Recepción de Habitabilidad, denominada comúnmente como PERMISO DE HABITABILIDAD, de fecha 22 de noviembre de 2007 expedida por la Dirección de la Oficina Municipal de Planificación Urbana de la Alcaldía de Maracaibo, con relación al Conjunto Residencial o Urbanización OASIS COUNTRY I VILLAS.
Negaron, rechazaron y contradijeron que la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO hubiera suspendido el pago de las cuotas que se obligó a sufragar a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A. a consecuencia de la evidente imposibilidad de la empresa de cumplir con su prestación de hacer para junio de dos mil siete , así como tampoco es cierto que la inejecución de los pagos por la optante compradora constituya un lícito mecanismo para presionar a la Deudora a culminar la construcción de la Urbanización.
Asimismo, afirmaron que la demandante MILGAROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, incumplió con el pago que se obligó a ejecutar a favor de su representada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A. y que ello trajo como consecuencia una situación de ruptura contractual que le permitía a su representada provocar la Resolución de Contrato, pero que ambas partes rescataron la relación jurídica involucrándose en un nuevo contrato, donde se incrementó el precio del bien a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 244.454.000,00), hoy traducidos en DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 244.454,00); que la demandante se obligó al pago de un conjunto de ocho (8) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, a razón de VEINTICINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 25.256,75), traducidos hoy, en VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 25.256,75), de las cuales solamente pagó la primera de esas cuotas, incurriendo en una estado de ostensible incumplimiento en el pago de las restantes cuotas mensuales.
Afirmó que por esa razón, no fue su representada la que incumplió el contrato celebrado en fecha 01 de junio de 2006, y al respecto trae a colasión la posición doctrinaria del Profesor JOSÉ MELICH-ORSINI en el año 1982, sobre las aparentes situaciones de incumplimiento recíprocos de los contratantes, según la cual hay que atender al orden cronológico en que se sitúen las prestaciones contractuales para identificar la situación de incumplimiento a la cual le sería atribuible la causa de resolución del contrato.
De esta manera, los aludidos apoderados judiciales de la parte demandada, reconvinieron a la actora por resolución de contrato de opción a compra, solicitando el pago de la cláusula penal que las partes se dieron en la Cláusula Octava del contrato, estimando dicha reconvención en CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 194.935,00), igualmente promovió el medio probático que consta en actas.

 ALEGATOS EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

La parte actora reconvenida, en la oportunidad de contestar la reconvención propuesta, negó, rechazó y contradijo, los hechos y el derecho deducido como fundamentos de la pretensión de la reconvención postulada por la representación judicial de la parte accionada, por ser falsos los primeros e improcedente el segundo.
Afirmó, que la Sociedad Mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A. alega que el negocio jurídico celebrado con ella, lo fue, una opción de compra cuando en realidad lo que suscribió y perfeccionó fue un contrato de compra venta y trajo a colasión el criterio expresado por las Sala Constitucional al respecto.
Aseveró que la obligación principal de la vendedora sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., lo es, una prestación de hacer y de resultado, la primera constituida por la conducta proactiva que debió haber asumido la Vendedora deudora una vez vencido el término para el cumplimiento, consistente en realizar la tradición posesoria y simbólica del bien vendido, estas obligaciones, concretan una aspiración del acreedor, ver como efectivamente en la realidad se operan los cambios jurídicamente impuestos. De esta forma, arguye la demandante reconvenida, que en el escrito de contestación, alega la demandada que su incumplimiento se debe al hecho de haber dejado de percibir los abonos al precio acordado por la transmisión dominical, y trae a colasión el criterio mantenido en doctrina por el jurista patrio JOSE MELICH-ORSINI, frente a tales afirmaciones, al respecto señala:
1.- Que la situación de incumplimiento por parte de la vendedora, es objetivamente constatable ahora, y lo era en el momento en que cesó el abono, como materialización de la non adiplenti contractus, tal y como marchaba el ritmo de la edificación era imposible que cumpliera a tiempo.
2.- Respecto al criterio doctrinario invocado, y al cual pretende asirse la demandada, invocando la prioridad del incumplimiento, es oportuno advertir, que el autor citado, aunándose a los renovados criterios en la materia que perciben a la Resolución como sanción al incumplimiento, modifica en el año 2003, el criterio adelantado en la edición citada por la representación judicial de la Demandada-Reconviniente, y si bien mantiene el criterio de la prioridad del incumplimiento, advierte como, ante los dictados de la buena fe, y una conducta que denota la imposibilidad de lograr el cumplimiento por la otra parte, aquella que percibe el riesgo de ver insatisfecha su prestación, y agravada su situación patrimonial en la asunción del propio cumplimiento, que le permite suspender las conductas solutivas.
Por ultimo, afirmó que la aspiración por parte de la Vendedora, que por su propia conducta se había colocado en la imposibilidad real y absoluta de cumplir tempestivamente, por falta de abonos al precio convenido, es absolutamente contrario a los dictados de la buena fe, probidad en la ejecución de los contratos (arts. 12 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, y 1.160 del Código Civil), y que hasta fecha del año 2010, ha tenido que esperar dos años y medio, para que en la contestación a la Demanda, la Vendedora, afirme un inexistente derecho a una resolución contractual, de un contrato que trata de calificar erróneamente en su beneficio.
PUNTO PREVIO:

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinante para la suerte del proceso, tales como: La Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, falta de cualidad, fraude procesal e inclusive confesión ficta y otros similares, como la naturaleza jurídica de los contratos.
Quedó palmariamente demostrado en actas, que la relación jurídica perfeccionada por las partes in causa es un CONTRATO DE COMPRAVENTA y no una Opción de Compra, puesto que se produjo un simple acuerdo de voluntades conforme al Artículo 1.474 del Código Civil, una recíproca voluntad de vender por parte de la vendedora sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A. y, la otra de comprar, por parte de la compradora, ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, sin que el mismo se encuentre supeditado a condición alguna, adoptando así este Tribunal, el criterio que se ha venido formando en la más reciente jurisprudencia y doctrina patria, que estamos ante una obligación de dar, y ello satisface los elementos necesarios para la existencia de la compra venta, independientemente de la terminología que pudieron atribuirle las partes, razón por la cual, este Operador de Justicia establece que la NATURALEZA JURÍDICA QUE VINCULA A LAS PARTES, LO ES, UN CONTRATO DE VENTA por reunir las siguientes características: Bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad, observando el Tribunal además, que existe promesa de venta u opción de compra venta cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito, circunstancia o condición, todo ello conforme a los criterios jurisprudenciales establecidos en sentencia de fecha 06 de febrero de 2003 dictada por la Sala de Casación Social (Sala Especial Agraria) con Ponencia del Dr. Francisco Carrasquero López y sentencia de fecha 30 de abril de 2002 dictada por la Sala de Casación Civil con Ponencia Franklin Arrieche G.
PRUEBAS DE LAS PARTES:

.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

La parte accionante, con el libelo de la demanda, produjo las siguientes probanzas:

 Acta Constitutiva de la empresa demandada, así como también los contratos que suscribieron las partes en fecha 16 de mayo de 2005 y 01 de junio de 2006, y de igual forma consignó una serie de recibos de las distintas erogaciones que realizó, imputables a su prestación, en su cualidad de adquiriente del inmueble, también consignó Acta General Extraordinaria de la empresa demandada PROMOTORA LAGO ROYAL, S.A., las aludidas instrumentales rielantes a los folios que van desde el número doce (12) al número cuarenta y seis (46), ambos inclusive, en sus diversas modalidades, privados y públicos en copias certificadas, este Tribunal, a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360, aprecia y valora por cuanto no fueron desconocidas, impugnadas y mucho menos tachadas de falsas por la contraparte, quien por el contrario, en la oportunidad de llevarse a efecto el debate o la audiencia oral, ambas partes las reconocieron como tales, las aceptaron, al igual que el documento de parcelamiento con sus respectivas notas marginales, que en copias fotostáticas fuera consignado por la representación judicial de la parte demandante en fecha 22 de marzo de 2010, tal y como se evidencia de los folios que van desde el ciento setenta y dos (172) al doscientos treinta cuatro (234), razón por la cual, este Sentenciador las aprecia y valora, conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al contenido de la literatura de los referidos instrumentos, en la certeza, de que según se evidencia de las notas marginales, la primera venta de los aludidos inmuebles de la Urbanización OASIS COUNTRY I VILLAS se realizó en fecha 28 de febrero de 2008.- Así se establece.-

.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVENIENTE:

Por otra parte, la accionada de autos por intermedio de su apoderado, con el escrito de contestación de la demanda y reconvención, consignó en copias fotostáticas la Constancia de Recepción de Habitabilidad emanada de la Alcaldía de Maracaibo, Oficina de Catastro, conocida como Permiso de Habitabilidad de fecha 22 de Noviembre de 2007 y Recibo de pago por la suma de VEINTICINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 25.256.750,00), traducidos hoy en VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 25.256,75), documentos estos, que no fueron impugnados por la parte demandante ni mucho menos desconocidos o tachados de falsos, atribuyéndole este Operador de Justicia, al primero de los instrumentos mencionado, valor probatorio, atendiendo a su carácter de documento público administrativo, en virtud del organismo del cual emana, mereciéndole autenticidad, en la certeza, de la fecha en la cual fue otorgado el permiso de habitabilidad (27-11-2007).
Sobre este respecto, se hace imperioso transcribir el presente extracto jurisprudencial:
... los documentos - administrativos - conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamental-mente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos, de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y de los meros documentos privados, que pueden ser incluso desconocidos en contenido y firma por el adversario... OMISSIS...
En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas... (Sala Político Administrativa, de fecha 28 de Mayo de 1998, ponencia Mag. Josefina Calcaño de Temeltas, Exp. 12.818, Sentencia N° 300). (Subrayados y Negrillas del Tribunal).-
... OMISSIS ... La Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 16 de Mayo de 2003: Caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refieren a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones d ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplía gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el Artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario... OMISSIS ...
... La Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la Ley...
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, Juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública... OMISSIS ... los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.
Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, los cuales coinciden en que ambos gozan de autenticidad desde que se forma, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad.
Por tanto, la Sala considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por Ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario.
En este sentido, el procesalista Arístides Rengel Romberg ha sostenido que “de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos”... (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, pág. 154) (Sala de Casación Civil, de fecha 04 de Mayo de 2004, ponencia Mag. Franklin Arrieche G. Exp. 03513, Sentencia N° RC-00410). (Subrayados del Tribunal).-
En relación al segundo documento consignado por la demandada, ya este Tribunal le atribuyó valor probatorio a este Recibo que en original fuera consignado por la parte actora con su escrito libelar, y que riela al folio treinta y seis (36), marcado con la letra “G”. Así se establece.-

Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-
En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.- (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1.961, Gaceta Forense 34, Página 175).-
Ahora bien, de las pruebas analizadas y valoradas, así como de las disposiciones legales aplicables al caso, se infiere que el punto álgido o médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no de las obligaciones contractualmente contraídas por las partes. Al efecto, la parte actora exige que la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., cumpla con las obligaciones de realizar el OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA INMOBILIARIA EN EL REGISTRO y SE LE PONGA EN POSESIÓN DEL INMUEBLE, pues afirma que entre ella y la demandada se suscribió un contrato de compraventa, por el cual adquirió un inmueble constituido por la parcela y la vivienda que se construirá en la Urbanización OASIS COUNTRY I VILLAS, parcela N° 07-10, con un área aproximada de ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2) y un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts2), distribuido en: Planta Baja, compuesta por: Sala Comedor, cocina, lavadero y una (1) habitación o estudio y un (1) baño; la Planta Alta: compuesta por: Tres (3) habitaciones y dos (2) baños; que dicha adquisición se realizó al perfeccionarse entre ellas de forma sucesiva dos contratos, uno en fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil cinco (2005), y el segundo que vino a sustituir el anteriormente perfeccionado, en fecha primero (1°) de junio de dos mil seis (2006), en este segundo contrato se acordó la entrega material y el otorgamiento en Registro DOCE (12) MESES después del perfeccionamiento del contrato. De igual forma, en dicho convenio las partes estipularon una forma progresiva de pagos, que se tenían como abonos al precio acordado por el inmueble. Teniendo por base las premisas anteriores, afirma la representación judicial de la accionante, que la demandada incumplió con el contrato al no realizarle ni la entrega material del inmueble, ni la entrega documental del mismo, aun cuando ha transcurrido sobradamente el tiempo estipulado para ello, y que la Demandante, a su vez, suspendió el pago de las diversas cuotas acordadas, para evitar que se agravara para ella la situación de incumplimiento en la cual se estaba colocando la deudora, ante la evidencia de no poder cumplir tempestivamente las obligaciones a las cuales se comprometió. Por su parte, la demandada afirma que ella no incurrió en incumplimiento alguno, que no ha otorgado el documento en Registro ni hecho la entrega material, puesto que la demandante incumplió con los sucesivos abonos que debía haber realizado,con fundamento en tal defensa, la demandada, reconviene a la demandante en resolución de contrato.
En el desarrollo de la Audiencia o Debate Oral, la representación judicial de la parte actora reconvenida, en su exposición, trajo a colasión lo dispuesto en la LEY PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS, siendo su última modificación el mes de enero de 2010, en cuya exposición de motivos, hace el legislador patrio la siguiente reflexión:

La presente reforma surge respondiendo a las necesidades de mayor efectividad en la atención a la protección de los derechos de las personas en el acceso a los bienes y servicios.
El Estado está en la obligación de brindar a la sociedad instituciones que garanticen a los ciudadanos el goce de todas las esferas que contribuyan a su desarrollo integral y no sólo a las necesidades básicas. En este sentido y en apego a los principios constitucionales deben implementarse normativas que desarrollen y hagan posible la “Suprema Felicidad Social” y protejan la paz social, el derecho a la vida, a la salud del pueblo, LA VIVIENDA COMO DERECHO HUMANO y los servicios públicos esenciales.
En este contexto se inscribe la reforma parcial del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, como un instrumento legal de suma importancia para prevenir la escasez, el aumento indebido de precios, la restricción de la oferta en bienes declarados de primera necesidad, así como los abusos frente a los destinatarios finales.

En la novísima reforma toma en cuenta el Legislador, la necesidad de asegurar a quienes adquieren una vivienda, en el marco de contratos de compraventa, en los cuales se fija el cumplimiento de las obligaciones en un momento ulterior, con las siguientes palabras:
Se incorporó en el régimen de las medidas preventivas en el procedimiento sancionatorio como medida nominada la prohibición de enajenar y gravar sobre bienes inmuebles, la cual es esencial para el combate a los abusos de las productoras de vivienda, inmobiliarias y constructoras frente a las personas que tienen una expectativa de derecho en la adquisición de la vivienda, tomando en cuenta que se trata de un DERECHO HUMANO.
Inspirado en dicha declaración, y reconociendo en la relación contractual traída al presente proceso una compraventa con vocación a ser regulada por la Ley precitada, resulta plenamente aplicable al caso sub judice la norma contenida en el Artículo 18 del texto legal aplicado:

Obligación de cumplir condiciones

Articulo 18. Todo proveedor o proveedora de bienes o prestador de servicios estará obligado u obligada a respetar los términos, plazos, fechas, condiciones, modalidades, garantías, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos con las personas para entrega del bien o la prestación del servicio. Si el proveedor o proveedora incumpliere con las obligaciones antes mencionadas, las personas tendrán el derecho de exigir el cumplimiento de lo ofrecido o desistir de la compra o de la contratación del servicio, quedando el proveedor o proveedora obligado u obligada a rembolsar el pago recibido en los términos establecidos en esta Ley.
Tomando en consideración que los Derechos Humanos constituyen una necesidad ineludible de las sociedades modernas para producir un cambio cultural que eleve la calidad de vida de los seres humanos en la mayor suma de felicidad posible y que los mismos son universales, inviolables, interdependientes, irreversibles, indivisibles y exigibles y que el Juez está en la obligación de garantizar el respeto de los derechos humanos, interpretando la Ley, desde la Constitución, consecuencia de lo cual, los Jueces quedan sometidos a la Constitución, a la Ley y a la Jurisprudencia vinculante, tomando en consideración los Principios de Progresividad y No Discriminación, sin que le sirvan de excusa para el reconocimiento de esos derechos humanos, la no existencia en nuestra legislación de los recursos respectivos, sabido que, la Sala Político Administrativa en sentencia N° 224 de fecha 24-02-2000, dejo sentado que, LOS DERECHOS HUMANOS REPRESENTAN LA BASE IDEOLÓGICA QUE SUSTENTA EL ORDEN DOGMÁTICO DE LA CONSTITUCIÓN, ellos per se, son de aplicación inmediata, directa e integral, pues los mismos constituyen imperativos morales que son reconocidos por el derecho positivo y que se concretan en las exigencias de la dignidad, la libertad y la igualdad, de allí que se clasifiquen en: Derechos personalísimos, de Sociedad-Comunicación y Participación, Políticos, de Seguridad Jurídica y Económicos, Sociales y Culturales. Dentro de esta última clasificación, tenemos el Derecho a la Vivienda, consagrado en el Artículo 82 del Texto Constitucional.
Por ello se afirma que el Derecho a la vivienda sea un derecho humano fundamental para el desarrollo y humanización de las relaciones familiares, siendo una obligación compartida entre el estado venezolano y la ciudadanía en general, darle cumplimiento a este derecho fundamental, por ello, en el dispositivo, que dictara este Operador de Justicia, en la Audiencia Oral, se dejó establecido que, el Derecho a la Vivienda, a parte de ser un derecho humano, constituía un bien de primera necesidad y de orden público, consecuencia de lo cual, la señalada LEY PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS, que deviene del texto constitucional, ha de ser interpretada conforme al referido Principio de Progresividad, PRINCIPIO ESTE QUE GARANTIZA QUE TODA INTERPRETACIÓN DE LAS NORMAS CONSTITUCIONALES Y LEGALES RELATIVAS A LOS DERECHOS FUNDAMENTALES, DEBE REALIZARSE DE LA FORMA MÁS FAVORABLE POSIBLE AL GOCE Y EJERCICIO DE ESTOS DERECHOS, conforme a los alcances de los Artículos 2, 3 y 19 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela como proyecto de vida humanitaria.-
El imperativo que dimana de este principio es obligatorio para los Órganos de Poder Público, incluyendo al Poder Judicial, en el cumplimiento de su función de administrar justicia, de allí que, este Tribunal, ponderando las distintas obligaciones de las partes en la relación jurídica contractual, determinó, que de haberse dado la ejecución de las obligaciones de parte de la demandante, ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, la demandada no hubiese podido cumplir a tiempo su obligación, como se demuestra de los folios 151 y 152 del expediente, en los que se encuentra el permiso de habitabilidad otorgado por la Alcaldía de Maracaibo, Oficina de Catastro, en fecha 22 de noviembre de 2007, esto es, CINCO (05) meses después del término acordado, y es sólo en ese momento cuando la vendedora hubiese podido entregar el inmueble y otorgar la escritura correspondiente; pero a mayor abundamiento, en los folios del 172 al 214, corre copia simple del Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial, en el cual se puede constatar, en una de sus notas marginales, que en el mes Febrero de dos mil ocho (2008), es decir, ocho (08) meses después del vencimiento del término se produce el primer otorgamiento o entrega registral del inmueble, de tal manera que como bien se observa de tales probanzas que constituyen instrumentos públicos, efectivamente la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., no podía cumplir a tiempo su obligación, por tanto, el alegato de contrato no cumplido está dentro de los límites y parámetros de la buena fe, razón por la cual, este Sentenciador, interpretó en forma progresiva, el dispositivo constitucional y de Ley que garantiza el pleno goce de los derechos fundamentales, en atención a la lealtad y probidad que deben mantener las partes en los contratos.
Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colasión el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias Nros. 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente:

En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe …

Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades.
La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. GONZALEZ PEREZ, Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.)
Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar en los usos sociales o en Derecho un límite.

En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, en declarar como en efecto se declaró en la Audiencia Oral, Con Lugar la demanda y Sin Lugar la reconvención propuesta.
DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material del actor, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA intentó la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 9.725.030 y de este domicilio contra la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, y formalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 02 de junio de 1998, con el N° 15, del Tomo 122-A-Pro, en consecuencia, ordena a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., lo siguiente:
A) Proceda al otorgamiento en el Registro Inmobiliario del documento de compraventa sobre el un inmueble constituido por la parcela y la vivienda que se construirá en la Urbanización OASIS COUNTRY I VILLAS, parcela N° 07-10, con un área aproximada de ciento setenta metros cuadrados (170,00 mts2) y un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mts2), distribuido en: Planta Baja, compuesta por: Sala Comedor, cocina, lavadero y una (1) habitación o estudio y un (1) baño; la Planta Alta, compuesta por: Tres (3) habitaciones y dos (2) baños.
B) A la Entrega Material del aludido bien inmueble.

 SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE EN DERECHO la RECONVENCIÓN propuesta por la sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., antes identificada.

 TERCERO: Se ordena a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MONTIEL ACEDO, antes identificada, pague la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 53.125,00), que es la diferencia del precio acordado con la vendedora, sociedad mercantil PROMOTORA LAGO ROYAL S.A., ya identificada.

 CUARTO: Téngase la presente sentencia como título suficiente en Derecho para realizar la transcripción registral prevista en los Artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente, para el caso de que la demandada reconviniente, no cumpla con el otorgamiento del documento registral respectivo.

 QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber sido vencida totalmente en el presente juicio así como en la reconvención propuesta.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (4) días del mes de junio de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla.- La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las nueve y cincuenta y dos minutos de la mañana (9:52 am).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales

IPP/chp