TSJ Regiones - Decisión

Exp. 03073

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Demandante: CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A., inscrita en el Registro de Comercio que llevó la Secretaría del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 13 de Enero de 1970, bajo el N° 87, Tomo 31, de los libros respectivos y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderado Judicial de la Parte Demandante: RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.665 y de este domicilio.-
Demandado: Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el N° 42, Tomo 28-A, de fecha 15 de mayo de 2008 y de este domicilio.-
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: JANET PARRA, MARCELINA ARGUELLES, EURO RAMÓN CARRILLO CARRASQUERO, PEDRO PALMAR CASTILLO y NANCY FERRER MONTERO, Abogados en Ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 34.629, 34.988, 112.218, 25.178, 25.178 y 63.982, respectivamente y de este domicilio.-

Con ocasión al Juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL JUANA DE ÁVILA, C.A. en contra de la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS F-1, COMPAÑÍA ANÓNIMA, identificadas en las actas procesales que integran la anatomía de este expediente con nomenclatura 03073, este Tribunal, el día 23 de marzo de 2010, dictó Sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda, sabido que, la apoderada judicial de la parte demandada JANET PARRA, en fecha 25 de marzo del presente año 2010, ejerció el derecho subjetivo procesal de apelación.
Posteriormente, en fecha 26 de marzo de 2010 el Apoderado Judicial de la parte actora RAFAEL RINCÓN URDANETA, solicitó Medida de Secuestro, conforme al Numeral 6 del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, siendo proveído por este Tribunal el día 05 de abril de 2010, decretando la aludida Medida Preventiva de Secuestro, remitiendo el respectivo despacho comisorio a los Juzgados Ejecutores competentes, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha 22 de abril de 2010, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del litigio, y habiendo notificado a la representación legal de la demandada, se hizo presente la apoderada judicial de la accionada JANET PARRA, quien expuso:

… A los fines de evitar que sea secuestrado el inmueble objeto de la presente medida ofrezco en este acto cancelar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes al período de noviembre de 2009 hasta abril del año 2010 inclusive, el cual asciende al monto de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), asimismo ofrezco cancelar en un lapso máximo de ocho días hábiles la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), que corresponderían al período de arrendamiento de mayo al mes de octubre de 2010, ambos inclusive,… Omissis… igualmente será cancelando en este acto lo correspondiente a los honorarios profesionales y demás costas y costos del proceso, acordados y establecidos de mutuo acuerdo en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00), consecuencialmente ratifico en todos y cada uno de sus partes el contrato de arrendamiento transaccional suscrito por las partes el 20 de mayo de 2009, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y homologado por el referido Tribunal el 30de junio de 2009, e igualmente adiciono las siguientes condiciones: 1) Por cuanto en la actualidad la contraparte nos ha manifestado su desacuerdo con respecto de no habitar ni pernoctar un grupo familiar en el local objeto de este procedimiento ofrecemos en un lapso no mayor de cuarenta y cinco días continuos desocupar y nos comprometemos a no reincidir en la misma. 2) Por cuanto la contraparte también ha efectuado reclamos con respecto a la falta de mantenimiento profesional nos comprometemos a llevar a efecto los mantenimientos y acondicionamiento del local bajo la supervisión de la persona o profesional que nos asigne el arrendador. 3) Me comprometo oficialmente al vencimiento del tiempo programado de arrendamiento a cancelar oportunamente del futuro canon de arrendamiento y en caso que por cualquier razón no cumpliera con el mismo dentro de los ocho días hábiles siguientes en su oportunidad para el pago, me comprometo a desocupar y reintegrar el inmueble objeto de esta transacción totalmente desocupado de bienes y de personas, convirtiéndose esta transacción en un título ejecutivo con todos los derechos y beneficios que esto otorga.

Así las cosas, el día 04 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se homologara el aludido convenimiento y el 09 de junio de 2010 compareció el Abogado PEDRO PALMAR CASTILLO, quien obrando con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal archivara el expediente, alegando que no es posible homologar un convenimiento que en parte es ilegal, por cuanto no se puede convalidar un pago de cánones de arrendamiento de seis (6) meses por adelantado, ya que el mínimo de dos meses se ve contrariado, el cual no puede ser relajado por las partes.
Ahora bien, observa este Operador de Justicia, que la vinculación arrendaticia que se dieron las partes, con relación al término de duración del contrato de conformidad con la cláusula segunda, lo fue, por seis meses, y según la cláusula cuarta del mismo, el canon de arrendamiento fue convenido en forma semestral y anticipada, así mismo, el parágrafo primero de la aludida cláusula cuarta, establece que la falta de pago de un semestre anticipadamente al vencimiento de contrato o sus prórrogas dará derecho a la arrendadora a exigir la resolución del mismo.
Es de observar, que la parte demandada en fecha 22 de abril de 2010, con el convenimiento celebrado, dió cumplimiento a la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 23 de marzo de 2010, sentencia esta que en su dispositivo declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 20 de mayo de 2009, razón por la cual, la parte accionada en forma unilateral, y aún con la anuencia de la parte demandante no puede ratificar en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento transaccional, suscrito por ellos el día 20 de mayo de 2009 por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y homologado el día 30 de junio de 2009, y mucho menos establecerles y adicionarle nuevas condiciones, tal y como se evidencia del folio 34 de la pieza de medidas, y ello en virtud, que el mismo ha quedado sin ningún valor ni efecto jurídico alguno, en razón de la sentencia definitiva que lo declaró resuelto, y aunado al aludido cumplimiento voluntario que la parte demandada dio de la sentencia proferida.
No obstante lo expuesto, también observa este Sentenciador, que en fecha 22 de abril de 2010 la parte demandada ofreció cancelar en un lapso de ocho (8) días hábiles la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), que corresponderían al período de arrendamiento del mes de mayo de 2010 a octubre de 2010, ambos inclusive, entiende entonces este Juzgado, y conforme a los alcances de la parte in fine del Artículo 12 de la Ley Adjetiva Civil, que real y efectivamente las partes, en dicha oportunidad, celebraron una nueva vinculación arrendaticia, de forma semestral como lo venían haciendo, sólo que, el pago por adelantado del semestre, lo acordaron para ser cancelado en un lapso máximo de ocho días hábiles.
La circunstancia antes descrita, es lo que la Jurisprudencia patria ha denominado “LA JUDICIALIZACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, de acuerdo a criterio esbozado en fecha 1 de marzo de 2007, por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Exp. 06-1385, Sentencia N° 342, según el cual:

… la parte actora siempre pretendió evadir las obligación de tener que acudir a la vía judicial para intentar un procedimiento nuevo donde se dirimiera cualquier conflicto derivado de la nueva relación arrendaticia que se perfeccionó luego de finalizada la primera transacción…
…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado…
…Éstos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar, …omissis… que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste, sin necesidad de proceso, en perjuicio de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas…

En razón de lo expuesto en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, HOMOLOGA el convenimiento de fecha 22 de abril de 2010 del celebrado por las partes por ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le da el carácter de autoridad de cosa juzgada ,en lo que respecta al juicio cognoscitivo que ocupó nuestra atención, ordenándose el archivo del presente expediente e insta a las partes a acudir a la vía judicial ordinaria para dilucidar cualquier aspecto que se corresponda con la nueva vinculación arrendaticia.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiuno (21) días del mes de junio de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo la una y veinte minutos de la tarde (1:20 pm).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales

IPP/charyl*