TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 02628
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Motivo: DESALOJO.
Demandante: FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), Instituto Autónomo creado mediante decreto ejecutivo N° 540 de fecha 20 de Marzo de 1985, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 33.190, de fecha 22 de Marzo de 1985, regido por la Ley General de Bancos y otras instituciones financieras, promulgada mediante Decreto Ley N° 1.526, de fecha 03 de Noviembre de 2001, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 5.555 Extraordinario, de fecha 13 de Noviembre de 2001.
Apoderados Judiciales de la Parte Actora: ELIO TULIO ÁLVAREZ BRICEÑO, MIRTA RIOS DE ÁLVAREZ, NANCY VILLAMIZAR POLANCO y SUSANA HINESTROZA ROMERO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 11.299, 15.314, 33.744 y 105.768, respectivamente y de este domicilio.
Demandada: INVERSIONES PREMIUN, C.A., constituida según acta de asamblea extraordinaria registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de Septiembre de 1996, bajo el N° 14, Tomo 61-A, antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A. constituida conforme documento inscrito en esa misma oficina registral, el 23 de Enero de 1987, bajo el N° 20, Tomo 4-A y con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por el ciudadano DANIEL ESGARDO RANGEL BARON, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.744.137 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Presidente.
Defensora Ad-Litem de la Parte Demandada: JOHANA CAROLINA MÁRQUEZ LUZARDO, Abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-14.117.028, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.214 y de este mismo domicilio.
Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 02628, que este Juzgado en fecha 13 de Julio de 2007, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) en contra de la ciudadana INVERSIONES PREMIUN, C.A., antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A. antes identificada, siendo emplazad en la persona de su Presidente, para que contestara la demanda en el SEGUNDO día de Despacho siguiente previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, con respecto a su citación.
En fecha 08 de Agosto de 2007, el Apoderado Actor diligenció, solicitando se libraran los recaudos de citación, señalando la dirección de la demandada, siendo librados éstos, en esa misma oportunidad.
Luego, en fecha 18 de Septiembre de 2007, el Alguacil del Tribunal consignó los recaudos de citación, mediante exposición.
El día 24 de Septiembre de 2007, el Apoderado Actor solicitó mediante diligencia la citación cartelaria, siendo proveído por el Tribunal en esa misma fecha, librándose los referidos carteles de citación, consignando la publicación de los mismos el día 10 de Octubre de 2007, agregándolos a las actas, previo desglose de los periódicos el día 11 de Octubre de 2007. En esa misma fecha 11-10-2007 la Secretaria expuso haber hecho la respectiva fijación del cartel de citación en el domicilio de la demandada.
Seguidamente, en fecha 08 de Noviembre de 2007, el aludido Apoderado Actor solicitó mediante diligencia se designara Defensor Ad-Litem, siendo nombrado en fecha 15 de Noviembre de 2007 para el ejercicio de tal cargo el Abogado ADELMO BENITO BELTRÁN.
De esta manera, el día 20 de Noviembre de 2007 se libró boleta de notificación al referido Abogado, siendo notificado el día 21 de Noviembre de 2007, quien presentó sus excusas para el cargo recaído en su persona, después en fecha 27 de Noviembre del referido año, fue designada para el aludido cargo la Abogada JOHANA MÁRQUEZ, quien fue notificada el día 04 de Diciembre de 2007, aceptó el cargo el día 06 de Diciembre de 2007, siendo citada el día 14 de Diciembre de 2007.
Posteriormente, el día 18 de Diciembre de 2007, la referida Defensora Ad-Litem, procedió a trabar la litis con escrito contentivo de cuestión previa, defensa perentoria, y contestación al fondo, el cual agregado a las actas en esa misma fecha.-
En fecha 09 de Enero de 2008, el apoderado actor consignó escrito de contradicción de la cuestión previa opuesta.
Abierto el juicio a pruebas, la Defensora Ad-Litem de la Demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 15 de Enero de 2008, el cual fue agregado y admitido por este Tribunal en esa misma fecha y la parte actora, presentó el suyo, en fecha 17 de Enero de 2008, siendo agregado y admitido en esa misma oportunidad.

Planteamiento de la Controversia:

El Apoderado Actor en el libelo de la demanda alegó los siguientes hechos:

Que tal y como consta de contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 19 de Febrero de 1988, anotado bajo el N° 32, Tomo 4° de los libros respectivos, celebrado entre la Sociedad Mercantil INMOBLIARIA ZULIANA, C.A. en su carácter de Propietaria y Arrendadora, y la Sociedad Mercantil “LA CONGA DISCOTHEQUE, S.A.”, hoy denominada INVERSIONES PREMIUN, C.A.
Que el inmueble objeto del contrato fue propiedad de la INMOBLIARIA ZULIANA, C.A. y actualmente pertenece al FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), según documento debidamente protocolizado, que corre agregado a las actas.
Que dicho inmueble fue cedido a FOGADE por el Banco de Maracaibo, con ocasión del contrato de auxilio financiero celebrado en fecha 25 de Enero de 1994, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, La Castellana, en fecha 02 de Febrero de 1994, anotada bajo el N° 3, Tomo N° 6 de los libros respectivos.
Que así mismo, éste quedó ratificado por la Sociedad Mercantil INMOBLIARIA ZULIANA, C.A., según contrato de adhesión a la Dación en Pago de fecha 26 de Julio de 1995, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 05 de Noviembre de 1997, bajo el N° 13, Tomo N° 135 de los libros respectivos.
Que por ello, de conformidad con el Artículo 20 de la Ley especial en materia arrendaticia, FOGADE, en su carácter de nuevo propietario tenía la obligación de respetar la relación arrendaticia en los términos pactados.
Que en el referido contrato de arrendamiento se estableció como término de duración del contrato tres (03) años contados a partir del 01 de Enero de 1988.
Que la demandada continuó ocupando el inmueble objeto del contrato después de la fecha del vencimiento del mismo, y por ello éste se regula como si se tratara de un contrato por tiempo indeterminado.
Que la arrendataria INVERSIONES PREMIUM, C.A. antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A., no ha cumplido con la obligación contractual establecida en la cláusula tercera referente al pago del canon de arrendamiento del inmueble, desde el día 10 de Marzo de 1997, fecha en la cual pagó la cantidad de Bs. 54.000,00; que por lo tanto tiene vencidos y pendientes ciento veintiún (121) cánones de arrendamientos desde el mes de Abril de 1997 hasta el mes de Mayo de 2007, ambos meses inclusive.
Que dichos cánones adeudados ascienden a la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.267.000,00), pero como quiera que los meses adeudados desde el mes de Abril de 1997 hasta Marzo de 2006, se encuentran prescritos. Sólo reclama la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 378.000.00) que comprenden los cánones que van desde el mes de Abril de 2006 hasta Mayo de 2007, ambos meses inclusive.
Fundamentó la acción en el Artículo 34, Literal “a” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Que por lo antes expuesto, es que viene a demandar en nombre y representación de FOGADE a la sociedad mercantil INVERSIONES PREMIUM, C.A. antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A., en su carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal al desalojo del inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas y solvente en los pagos por concepto de los servicios públicos, por incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación de pagar los cánones de arrendamientos, quien adeuda los cánones desde el mes de Abril de 1997 hasta la presente fecha y los que se sigan causando hasta la total y definitiva cancelación de los mismos, la indexación o corrección monetaria de la suma de dinero demandada, las costas y costos del proceso y honorarios profesionales.
Entre tanto, la Defensora Ad-Litem de la demandada, trabó la litis con su contestación, oponiendo en primer lugar la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, alegando que el inmueble arrendado fue construido con anterioridad al 02 de Enero de 1987 y que por consiguiente, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 32 de la Ley especial en la materia, en concordancia con el Ordinal b) del Artículo 4 ejusdem, el mismo está sujeto a regulación, y que por lo tanto toda demanda por resolución de contrato de arrendamiento fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, requiere que se produzca con ella la respectiva resolución regulatoria dictada por el órgano administrativo de inquilinato, requisito sin el cual, según su decir, la acción resulta inadmisible.
Asimismo, afirmó que de acuerdo al Artículo 1.585 del Código Civil, el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, con conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin con el cual se ha arrendado; alegando además que desde el mes de Julio 1996 su representada planteó al arrendador sobre el estado ruinoso y bastante deplorable en que se encontraba el inmueble arrendado; que en éste se evidenciaba el desplome de sus techos y paredes, en los cuales se apreciaban gran cantidad de filtraciones y que dichas circunstancias representaban condiciones de extremo riesgo y peligro para el uso y disfrute del inmueble arrendado, que este estaba destinado al uso de Discoteca y/o salón de baile, y particularmente para el acceso de los clientes del citado negocio y terceras personas que a diario acuden al mismo, los cuales al ver tal situación, optaban por retirarse de la discoteca; que dicha estado se evidencia de Inspección Ocular realizada por el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del estado Zulia, la cual se encuentra en las actas.
También alegó que su representada requirió del arrendador que realizara las gestiones necesarias para poner cese a la situación existente, ya que era su obligación mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin para el cual fue alquilado; pero que éste hizo caso omiso de tales requerimientos; que es por ello que el día 01 de Abril de 1997, se le advirtió al arrendador que suspendería los pagos de los cánones de arrendamientos hasta tanto efectuara las gestiones requeridas; que en vista de lo ruinoso que se encontraba el inmueble, la arrendataria comenzó a realizar las reparaciones necesarias, según se evidencia del contrato de obra que consignó; que dichas reparaciones ascienden a la suma de CUARENTA MILLONES NOVECIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.914.400,00); que por tal motivo y vista la presente demanda, opone la exceptio non andimpleti contractus a que se contrae el Artículo 1.168 del Código Civil, y que dicha suma incluye: La compra de materiales, la ejecución de la obra y el pago de la jornada de trabajo del personal y que por eso fue que la arrendataria no pagó dichos cánones de arrendamiento.
De igual forma, aseveró que desde que el inmueble fue cedido a FOGADE, la arrendataria estuvo insistiéndole que le informara el lugar donde debían efectuarse los pagos de los cánones de arrendamiento, incumpliendo FOGADE con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en donde se establece que para el pago de los cánones de arrendamiento debía el arrendador presentar los recibos correspondientes a su representada, alegando ésta reiteradamente que dicho inmueble no era propiedad de FOGADE. Finalmente, negó, contradijo y rechazó en todas y cada una de sus partes, y salvo los hechos que dejó admitidos, la demanda incoada en contra de mi representada por no ser ciertos los hechos e inaplicable el derecho invocado.
Planteada así la controversia y conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este Operador de Justicia entra a analizar las defensas previas opuestas referidas a la CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DE LA LEY ADJETIVA CIVIL, y la EXCEPTIO NOM ADIMPLETI CONTRACTUS, y lo hace de la forma y manera siguiente:

Cuestión Previa del Ordinal Once (11°) del Artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil

En efecto, alega la demandada de autos, por medio de su Defensora Ad-Litem, que el inmueble arrendado fue construido con anterioridad al 02 de Enero de 1987 y que por consiguiente, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 32 de la Ley especial en la materia, en concordancia con el Ordinal b) del Artículo 4 ejusdem, el mismo está sujeto a regulación, y que por lo tanto toda demanda por resolución de contrato de arrendamiento fundada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, requiere que se produzca con ella la respectiva resolución regulatoria dictada por el órgano administrativo de inquilinato, requisito sin el cual la acción resulta inadmisible.
Observando este Jurisdicente que el referido Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, y B) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.
En tal sentido, en el caso de marras, se está demandando el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento al literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en alegación de que la arrendataria ha dejado de pagar más de ciento veintiún (121) meses de cánones de arrendamiento. Sobre este respecto, es preciso señalar, que nuestra Constitución Bolivariana como todas las constituciones del mundo, prevé la tutela jurídica y efectiva para sus administrados, esto es, la garantía constitucional de que los mismos, acudan al órgano jurisdiccional en reclamo de sus derechos, esto es, el derecho subjetivo procesal y abstracto que tiene toda persona de poner en funcionamiento el Estado venezolano a través del poder judicial y obtener de ellos, oportunas respuestas, bien sea en sentido favorable o no y, no estando prohibido por la Ley especial de la materia inmobiliaria la acción de desalojo que hoy ocupa nuestra atención y que para ello contempla que ésta sea admita por determinadas causales, distinto sería cuando no existiera interés procesal o cuando la acción se interponga para violentar el orden público o las buenas costumbres o cuando se utiliza el proceso para cometer fraude procesal, sólo en estos casos, habría prohibición de admitir la acción.
Dejando entendido que los inmuebles que cita el Artículo 4 de la ley especial en la materia quedan dentro del ámbito de la Ley, sólo que no necesitan regulación, pero en cuanto a las demás cuestiones que regula esta Ley, se les aplica íntegramente (Prórroga, desalojo, derecho preferente, entre otros). Amén de que para demandar por desalojo no se exige como requisito de procedencia de la acción, la regulación o no del inmueble, por lo tanto, al no existir en el presente caso, prohibición de ley o limitación para su ejercicio, forzoso es concluir en la Declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta, pues determinar si la demandada se encuentra solvente o no en los pagos de los referidos cánones reclamados, es cuestión que se determinará en el devenir de la parte motiva del fallo. Así se decide.-

Excepción Non Adimpleti Contractus

Ante el alegato de la parte accionante, referido a la falta de pago de los cánones de arrendamientos, la Defensora Ad-Litem de la arrendataria, se excepcionó, alegando el contenido del Artículo 1.168 del Código Civil, que refiere la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS (excepción del contrato no cumplido), afirmando que ella dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, debido a que el inmueble se encontraba deteriorado y era necesario realizarle unas reparaciones, y que la arrendadora se negó a hacer las mismas, que es por ello, que realizó dichas mejoras, y que éstas se evidencian de un contrato de obra que anexó con su escrito de contestación a la demanda. Dicha excepción también la fundamentó en el hecho de que FOGADE incumplió con su deber de informarle el lugar donde debían hacerse los pagos, y que por ello no había a quien realizarle el pago de los cánones de arrendamiento.
Sobre esta defensa, el Tribunal observa lo siguiente:
I
La Excepción Non Adimpleti Contratus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte dentro de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.
De esta manera, dicha excepción se encuentra consagrada en el Artículo 1.168 del Código Civil, al establecer: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
II

Igualmente, para que ésta proceda, es necesario que se cumplan con los siguientes requisitos concurrentes de procedencia:

a) Debe tratarse de un contrato bilateral, sometido a obligaciones recíprocas.
b) El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo.
El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento d obligaciones secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido mucho cuáles de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuáles como secundarias, considerándose como obligaciones principales aquellas que han sido convenidas por las partes y cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, y las secundarían son aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas… Omissis…
c) Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando. Si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún término o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación.
d) Para algunos autores la circunstancia de que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte; ello es obvio, pues si el oponente, por su culpa, hubiese motivado el incumplimiento, no estaríamos frente a la ausencia de causa o de reciprocidad, que es el supuesto indispensable de la excepción. (MADURO LUYANDO, ELOY. CURSO DE OBLIGACIONES DERECHO CIVIL III. Caracas, 1979. Págs. 505 y 506)

De esta manera, la excepción Non Adimpleti Contractus SUSPENDE los efectos del contrato, no los EXTINGUE, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a la terminación del contrato. En materia procesal, esta excepción es una defensa de fondo o perentoria que debe oponerse con la contestación a la demanda y que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada, observa el Tribunal, que la arrendataria, consignó Contrato de obra o construcción celebrado en el mes de Octubre de 1996 entre el ciudadano LUIS ALFONZO CRUZ HIGUERA, en su carácter de Constructor y la CONGA DSCOTHEQUE, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 1 de agosto de 1.997, anotado bajo el N° 85, Tomo 66° de los libros respectivos, por la cantidad de CUARENTA MILLONES NOVECIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.914.400,00); y si bien es cierto que la arrendataria realizó dichas mejoras, no es menos cierto, que el aludido contrato de obra o construcción, en modo alguno puede ser opuesto a la hoy demandante FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANACARIA (FOGADE), ya que en virtud del principio de la relatividad de los contratos, establecida en el Artículo 1.166 de la Ley Sustantiva Civil, que señala: “Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”.
Debe entenderse y así lo asume este Tribunal, que tal y como lo señala la Ley, los contratos tienen efectos entre las partes, de allí el contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, según la cual: Las mejoras realizadas, las modificaciones hechas al inmueble, quedan en beneficio de éste, o en su defecto, deberá ser entregado en el estado en que se encontraba. Así también se observa, del análisis de las actas procesales, que en modo alguno la arrendataria demostró haber notificado a la Arrendadora (que para la época lo era INMOBLIARIA ZULIANA, C.A.) para realizar las referidas mejoras, por ello se afirma que FOGADE es un tercero a esa relación, ya que este se subrogó en los derechos del contrato arrendaticio en fecha 13 de Enero de 1988, y al respecto es preciso traer a colasión, lo siguiente:

La venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad del arrendador, como ocurre por ej. En el derecho italiano (Art. 1.602 CC). No hay una cesión ex lege del contrato de arrendamiento, subyacente en toda compra venta. La definición legal del arrendamiento no presupone entre nosotros la propiedad del objeto por parte del arrendador: El arrendamiento –dice el artículo 1.579- es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Aunque el arrendador pierde la potestad jurídica para hacer gozar al arrendatario del inmueble que ha vendido, la Ley suple tal potestad al expresar el artículo 20 que el adquiriente respetará la relación arrendaticia en los términos que ha sido pactada. En efecto, el vendedor seguirá siendo arrendador y el nuevo propietario un tercero ajeno a la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño. (Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi. NUEVO RÉGIMEN JURÍDICO SOBRE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS).

Por otra parte, también es preciso señalar el alegato formulado por la representación de la parte demanda, en el sentido, de que no pagó los cánones de arrendamiento por el hecho, de que la arrendadora no realizó las mejoras para la conservación del inmueble, ante esta aseveración es menester analizar el contenido del Artículo 2 de la Ley Sustantiva Civil, en el cual se establece: La ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento, estando la arrendataria en la obligación de efectuar el procedimiento de consignación arrendaticia, si desconocía la dirección del arrendador o se éste se negaba a recibir los cánones o acudir antes las instancias jurisdiccionales para accionar, bien sea por la resolución o cumplimiento del contrato.
De lo antes expuesto, este Sentenciador, concluye que no están dados los requisitos concurrentes para que proceda la Excepción de mérito alegado, en consecuencia, se desecha la misma, por IMPROCEDENTE. Así se decide.-
Sentando lo anterior y asumiendo que la demandada, además negó y rechazó en toda forma de derecho la pretensión de la actora, toca a las partes demostrar sus afirmaciones de hechos a tenor de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, razón por la cual, se hace impretermitible el análisis del debate probatorio de la forma y manera siguiente:

PRUEBAS DE LAS PARTES:
Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovida y evacuada, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La demandante de autos promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:
 Con el libelo de demanda, consignó los siguientes documentos, que a su ves fueron ratificados en la fase probatoria:
A) Copia Fosfática del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 19 de Febrero de 1988, autenticado en fecha 16 de Marzo de 1988, anotado bajo el N° 2, Tomo 4 de los libros llevados por la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, instrumento este, que al no ser impugnado por la parte contraria, se tiene como fidedigno, conforme a los alcances del Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, quien por el contrario, reconoció la existencia de la relación arrendaticia, además, que por su naturaleza pública suscrito entre las partes, le merece fe a este Juzgador, motivo por la cual, este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio, lo aprecia y valora. Así se declara
B) Copia Certificada del Documento de la Propiedad que mantenía INMOBILIARIA ZULIANA, C.A. para con el inmueble objeto de esta controversia, de fecha 20 de Junio de 1980, debidamente protocolizado por ante el hoy denominado Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 46, Tomo 09 de los libros respectivos.
C) Copia Certificada del Contrato de Auxilio Financiero celebrado entre el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria y el Banco Maracaibo, de fecha 02 de Febrero de 1994, anotado bajo el N° 03, Tomo 06 de los libros llevados por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda.
D) Copia certificada del Documento de Dación en Pago, donde le ceden a FOGADE la propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA ZULIANA, C.A., de fecha 05 de Noviembre de 1997, anotada bajo el N° 13, Tomo 135 de los libros llevados por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal.
Sobre dichos documentos, este Tribunal observa que por cuanto los mismos no fueron impugnados ni tachados por la parte contraria, quien por el contrario, reconoció la existencia de dicha relación arrendaticia, además, por su naturaleza de públicos, les merecen fe a este Juzgador, por lo tanto, el Tribunal los estima en todo su valor probatorio, los aprecia y valora. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La accionada promovió e hizo evacuar las siguientes:
 Con su contestación a la demanda, consignó los siguientes documentos:
1) Inspección Ocular practicada por el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, según se evidencia de los folios que van del setenta y nueve (79) al ochenta y seis (86) del expediente y que este Jurisdicente, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública por el ente del cual emana y a las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar ese Tribunal. Así se determina.-
2) Copia Fotostática de documento de construcción suscrito por el ciudadano LUIS ALFONSO CRUZ HIGUERA y la sociedad Mercantil LA CONGA DISCOTHEQUE, S.A., representada por su Presidente RAFAEL RANGEL BARÓN, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 01 de Agosto de 1997, anotada bajo el N° 85, Tomo 66 de los libros respectivos, y luego con su escrito de promoción de pruebas lo consignó en copia certificada, surtiendo efectos sólo entre las partes contratantes, como ya se estableció en líneas pretéritas. Así se determina.-
3) En juicio contradictorio, invocó el mérito favorable de los instrumentos que cursan al expediente y que este Tribunal aprecia y valora en base a los principios de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal que puedan beneficiar o perjudicar a las partes conforme a la soberana apreciación de este Operador de Justicia. Así se declara.

La relación Jurídico-Procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal, por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretenda en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).
Mutatis-Mutandi, la demandada de autos con sus alegaciones reconoció lo existencial de la convención arrendaticia y así mismo confesó que no había dado cumplimiento a la obligación principal que le impone dicho contrato, esto es, estar solvente con los cánones de arrendamientos convenidos, y como ya se dijo, en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellas, pudiendo en tal sentido, perfectamente atribuírsele otras obligaciones a la arrendataria, distintas al solo pago de la pensión arrendaticia, como lo es, la obligación de pagar los servicios públicos. Por un lado, esa situación de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento no fue demostrada o probada en el lapso probatorio que se aperturara al efecto por la accionada, sabido que, desde 19 de Enero de 1988 la reclamada ha estado usando, gozando y disfrutando el inmueble objeto del contrato, haciendo uso de los servicios públicos, y que a tenor del artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, la demandada no probó el hecho extintivo de su obligación, razón por la cual, el Tribunal declarará en la definitiva del fallo la procedencia de la acción interpuesta. Así se decide.-

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:
1.- SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil referida a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
2.- IMPROCEDENTE la Excepción Nom Adimpleti Contractus opuesta por la demandada.
3.- CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de las actoras, esto es, la demanda que por DESALOJO, incoara el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PREMIUN, C.A., antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A., ordenándose a la demandada lo siguiente:

A.- Hacer entrega a la parte actora FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) el inmueble objeto del contrato, entiéndase, el ubicado en el cruce de la calle 77 con Avenida 13, distinguido con el N° 13-13, Jurisdicción de la hoy Parroquia Santa Lucia de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, libre de personas y cosas y totalmente solvente con el pago de los servicios públicos.
b.- De igual forma, se ordena a la parte demandada a que pague la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 378.000,00), hoy equivalentes a TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bf. 378,00), por concepto de los meses adeudados más los que se sigan venciendo hasta el total cumplimiento de la sentencia.
4.- Ahora bien, en consideración de que la demanda fue admitida en fecha 13 de Julio de 2007, siendo un hecho notorio que el poder adquisitivo de nuestro signo monetario ha sufrido una gran desvalorización, por lo que es evidente que las expectativas económicas del accionante no quedarían satisfechas con las cantidades condenadas a pagar, este Tribunal ordena en oficio al Banco Central de Venezuela con sede en esta ciudad de Maracaibo, la corrección o indexación monetaria sobre la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 378.000,00), hoy equivalentes a TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bf. 378,00); tomándose en cuenta los índices acaecidos en el país y el índice de precios al consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela por aplicación de la sentencia dictada por la otrora Corte Suprema de Justicia de fecha 17 de Marzo de 1.993 y en atención, a la sentencia N° RC642, pronunciada por la sala de casación social, en fecha 14 de Noviembre de 2.002, con ponencia del Magistrado Alonso Valbuena Cordero, en el juicio de Roberto Martínez Aboitiz contra Isanova, S.A., expediente N° 02449, publicada en OSCAR PIERRE TAPIA, y que este Tribunal hace suya y por razones obvias da por reproducida.-
5.- Dada la naturaleza del fallo, se condena en costas y costos procesales a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la presente causa, conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticuatro (24) días del mes de Enero de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:27 p.m.
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales.

Charyl*