TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENZEUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

En fecha 28 de octubre de 2009, se recibió y se le dio entrada a la Demanda de RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano REINOLDS BAPTISTA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.13.575.085, domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistido por el profesional del derecho CARLOS GUSTAVO RIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.12.515.029, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 81616, de igual domicilio; en contra de los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA y OSWALDO ENRIQUE URDANETA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No.9.748.784 y No.17.804.891 respectivamente, para que convengan o a ello sean obligados por el Tribunal en que reconozcan el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones que como comprador, convino el ciudadano OSWALDO ENRIQUE URDANETA con el vendedor IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA, en el documento traslativo protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, anotado bajo el No.47, protocolo 1, tomo 33, sobre un inmueble identificado como PBO-C7, y forma parte de una mayor extensión del área total del local denominado anteriormente PB. OESTE, hoy denominado Galerías Shopping Center, ubicado en la planta baja oeste del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 79 antes avenida 28 (La limpia) entre avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, mismo al que se refiere el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 2 de febrero de 2007, bajo el No.41, tomo 08.
En fecha 13 de noviembre de 2009, el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, confirió poder apud-acta a los profesionales del derecho Marilin Vilchez Contreras, Carlos Gustavo Ríos y Oda Verde, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.037, 81.616 y 87.688 respectivamente.
En fecha 17 de diciembre de 2009, el Alguacil Natural del Tribunal, estampó diligencia manifestando que no pudo practicar la citación personal de los co-demandados en la presente causa.
En fecha 07 de enero de 2010, el abogado Carlos Gustavo Ríos, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora estampó diligencia solicitando la citación cartelaria de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y el Tribunal en fecha 11 del mismo mes y año, dictó auto proveyendo lo solicitado.
En fecha 20 de enero de 2010, el abogado Carlos Gustavo Ríos, estampó diligencia consignando los periodos donde se publicaron los carteles de citación. En misma fecha el Tribunal ordenó agregar a las actas los periódicos consignados.
En fecha 09 de febrero de 2010, el Secretario Natural del Tribunal estampó diligencia informando que se había trasladado a la dirección indicada por la parte actora, dando cumplimiento con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de marzo de 2010, el abogado Carlos Gustavo Ríos estampo diligencia solicitando el nombramiento del defensor Ad-Litem.
En fecha 09 de marzo de 2010, el Tribunal ordenó notificar a las abogadas Duilia García y Miriam Pardo, a fin de acepten o se excusen del cargo recaído en su persona.
En fecha 15 de marzo de 2010, los co-demandados de actas, ciudadanos Idaldo Segundo Cardozo Gotera y Oswaldo Enrique Urdaneta otorgaron poder apud-acta a los profesionales del derecho Francisco Vásquez, Jesús Aranago y Maria Gabriela, inscritos en el Inpreabogado bajo el No.8628, 6954 y 126445 respectivamente.
En fecha 17 de marzo de 2010, la abogada Maria Gabriela actuando con el carácter de actas, presentó escrito de contestación de la demandada.
En fecha 25 de marzo de 2010, el abogado Carlos Gustavo Ríos, en su carácter de parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, y en la misma fecha, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas para ser apreciadas en la definitiva.
En fecha 09 de abril de 2010, la abogada Maria Gabriela González Vásquez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos.
En fecha 13 de abril de 2010, el abogado Carlos Gustavo Ríos, en su carácter de parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas y alegatos, y en la misma fecha el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas para ser apreciadas en la definitiva.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
La parte actora en su escrito de demanda afirma lo siguiente

“ …..Que consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de diciembre de 2005, anotado bajo el No.30, protocolo 1, tomo 34, que el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera, adquirió un inmueble constituido por un local comercial signado con las siglas PBO-C7, el cual forma parte de mayor extensión del área total del local denominado anteriormente P.B.OESTE, hoy denominado GALERIAS SHOPPING CENTER, ubicado en la Planta Baja Oeste del Centro Comercial GALERIAS MALL, situado en la calle 79 antes Av. 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Que el local tiene un área aproximada de Tres Metros Cuadrados con Noventa y Tres decímetros cuadrados (3,93 mts2), y se encuentra alinderado dentro de los siguientes linderos: Norte: Local C8 de Galerías Shopping Center, Sur: Local C6 de Galerías Shopping Center, Oeste: Pasillo principal y Oeste de Galerías Shopping Center.
Que de acuerdo al documento de condominio de “GALERIAS SHOPPING CENTER”, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de septiembre de 2005, bajo el No.31, protocolo 1, tomo 26, el local PBO-C7, forma parte del local de mayor extensión inicialmente distinguido con el No. PB-OESTE, del Centro Comercial Galerías Mall, el cual fue subdividido en locales y mini locales y enajenado bajo el régimen jurídico de Propiedad Horizontal, denominándose “GALERIAS SHOPPING CENTER”.
Que el local PB-OESTE, antes de ser dividido en locales y mini locales comerciales para dar origen al “Galerías Shopping Center”, tenia una superficie de Dos Mil Trescientos Cuarenta y Un metros cuadrados con Diez decímetros cuadrados (2.341,10 mts2) aproximadamente comprendido dentro de los siguientes linderos generales: Norte: Fachada norte del Centro Comercial Galerías; Sur: Fachada Sur del Centro Comercial Galerías, Este: En dirección norte sur, con local No.13, pasillo de circulación oeste y local No.26 y Oeste: Fachada oeste del Centro Comercial. Se encuentra ubicado en la planta baja, ala Oeste del Centro Comercial Galerías Mall.
Que el local PBOESTE el cual fue convertido en “Galerías Shopping Center” está conformado por Cincuenta y Un (51) locales comerciales, distribuidos horizontalmente en tres (3) topologías según su área en Tipo A, Tipo B y Tipo C, identificados con las letras “PBO” que se corresponden con la PLANTA BAJA Y EL ALA OESTE donde se encuentran ubicados estos locales, seguida del número de nomenclatura asignado.
Que de acuerdo al documento de condominio de “Galerías Shopping Center”, las medidas y linderos particulares del local PBO-C7 son las siguientes: Tiene un área de Tres Metros Cuadrados con Noventa y Tres Decímetros Cuadrados (3,93 mts2) aproximadamente, alinderado así: Norte: local C8 de Galería Shopping Center; Sur: Local C6 de Galerías Shopping Center, Este: parte del local A2 de Galería Shopping Center y Oeste: Pasillo principal oeste de Galería Shopping Center.
Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 2 de febrero de 2007, bajo el No.41, tomo 08, el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera, le dio en calidad de arrendamiento el citado local, el cual erradamente se identificó con el No. MLC-07, cuando en realidad corresponde al local PBO-C7.
Que en el contrato de arrendamiento en su cláusula Primera específica el objeto del contrato: El ARRENDADOR da en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un local comercial identificado con el NO.MLC-07, situado en la Planta Baja Oeste del Centro Comercial Galerías Mall” ubicado en la avenida 28 (antes La limpia), entre las avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni, de esta ciudad y Municipio Autónomo del Estado Zulia.
Que la Cláusula Segunda señala las características del Inmueble: El mencionado local comercial tiene una superficie según documento de propiedad de Tres metros cuadrados con Noventa y Tres decímetros cuadrados (3,93 m2) aproximadamente y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Local MLC-08; Sur: Local MLC.06, Este: Local A-2 y Oeste: Pasillo de circulación Principal Oeste.
Que de los documentos señalados, es decir, del documento de condominio del Galerías Shopping Center, documento de propiedad y del contrato de arrendamiento, se estableció sin lugar a dudas que el local dado en arrendamiento a su representado es el mismo, pues está situado en la planta baja oeste del Centro Comercial Galerías Mall y que corresponde a los mismos linderos.
Que de igual forma en las facturas emitidas por el Condominio del Centro Comercial Galerías Mall y cuyo pago le corresponde realizar de acuerdo al citado contrato de arrendamiento, el local se identifica como PBO-MLC 7, indicándose como inquilino, al ciudadano Reinolds Baptista (Tienda Texamar, C.A.) y como propietario al arrendador Idaldo Segundo Cardozo.
Que mediante comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009, la cual se acompañó en original a la presente demanda, el arrendador, ciudadano Idaldo Cardozo, le notificó que el local donde se ha venido desempeñando como arrendatario “Pasara a ser propiedad del ciudadano Oswaldo Urdaneta” y que a los fines de mantener la relación arrendaticia “se celebrará un nuevo contrato con el nuevo propietario en los días posteriores a la presente notificación”.
Que ocupó en calidad de arrendatario el inmueble objeto de arrendamiento desde el 01 de febrero de 2007, tiene derecho a ser preferido en la oferta de venta que quisiera hacer el arrendador del inmueble, para lo cual le debía notificar en los términos y en la forma previstas en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además de encontrarme solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
Que la notificación contentiva de la voluntad de vender el inmueble arrendado, debía haberla hecho mediante documento auténtico, expresando en la misma el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Que la notificación enviada por el arrendador Idaldo Cardozo a su persona Reinolds Baptista, no cumplió con ninguna de las formalidades previstas en el articulo 44 de la mencionada Ley, pues no se indicó el precio, condiciones, ni modalidades de la negociación y tampoco se hizo de forma autentica, tal y como se desprende del contenido de la misma, además que lo que anuncia la notificación recibida es que el inmueble “pasara a ser propiedad del ciudadano Oswaldo Urdaneta” sin ninguna otra mención, por lo que tampoco debería tomarse como una oferta de venta del inmueble arrendado.
Que en fecha 7 de octubre de 2009, según factura emitida por el Condominio del Centro Comercial Galerías Mall No.041240, se dio cuenta del cambio de propietario, pues con anterioridad los recibos del citado condominio designaban como propietario al ciudadano. Idaldo Segundo Cardozo, mientras que en esta ultima factura se cambia por el ciudadano Oswaldo Urdaneta Celis, en virtud de lo cual se investigó ante la Oficina de Registro Público y se pudo constatar que mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de septiembre de 2009, bajo el No.47, protocolo 1, tomo 33, donde el ciudadano Idaldo Cardozo Gotera, vende al ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, el local comercial señalado como PBO-C7, el cual forma parte de mayor extensión del área total del local denominado anteriormente P.B.OESTE, hoy denominado GALERIAS SHOPPING CENTER, ubicado en la planta baja Oeste del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 79, antes av.28 (La limpia) entre avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuyas medidas y linderos según el citado documento de venta es el siguiente: Área aproximada de Tres metros cuadrados con Noventa y Tres decímetros cuadrados (3.93 mts2) y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Local C8 de Galerías Shopping Center, Sur: Local C6 de Galerías Shopping Center, Este: Parte del local A2 de Galerías Shopping Center y Oeste: Pasillo Principal Oeste de Galerías Shopping Center, siendo el mismo local que se encuentra arrendado a su representado.
Que el precio de venta se fijó en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000) que el arrendador propietario Idaldo Cardozo Gotera, recibió en dinero en efectivo de manos de su comprador Oswaldo Enrique Urdaneta Celis.
Que el artículo 43 señala lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el articulo anterior”.
Que el artículo 48 consagra lo siguiente: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:
A) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos”.
Que en base a los artículos anteriores y dado que no se le hizo la notificación en los términos previstos en el artículo 44, pues se omitieron todos los requisitos allí establecidos que tiene el derecho a subrogarme en las mismas condiciones que el comprador Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, estipuladas en el documento protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el No.47, protocolo 1, tomo 33, y en tal sentido, en este mismo acto ofrece pagar la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000) de contado, precio que fue cancelado por el comprador el ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, a su vendedor Idaldo Segundo Cardozo Gotera….”.
Por otro lado, la parte demandada en el ejercicio de su derecho de contradicción, mediante la persona de su apoderada judicial Maria Gabriela González Vásquez, en su escrito de contestación de la demanda, alegó lo siguiente:

“…Que mediante libelo admitido a sustanciación por este Tribunal a su cargo, por los trámites del procedimiento a que se contraen las normas de carácter adjetivo del libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, incumpliendo con el deber formal de indicar el número de inscripción en el Registro Único de Información Fiscal que contrae el artículo 190 del Reglamento de la Ley de Impuesto Sobre la Renta.
Que el ciudadano Reinolds Baptista Contreras, alega tener derecho a ser preferido en la oferta de venta que quisiera ser el arrendador del inmueble, para lo cual había de ser notificado en los términos y en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (…) en las mismas condiciones de enajenación que el ciudadano Idaldo Cardozo, hiciera al comprador Oswaldo Enrique Urdaneta Celis del inmueble objeto del presente litigo.
Que niega, rechaza y contradice que el actor se encuentre asistido del derecho al ejercicio legal, con base a los siguientes elementos de hecho y de derecho.
Que niega, rechaza y contradice que el arrendatario Reinolds Baptista Contreras, no se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento causados.
Que el mencionado arrendatario se ha rehusado a pagar los respectivos ajustes de los cánones arrendaticios, tomando como base de cálculo el acumulado de los Índices de Precio al Consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela, causados a partir del primero año de vinculación arrendaticia.
Que el demandante del retracto legal fundamentó ser el titular del derecho a la preferencia ofertiva, carece del supuesto de hecho normativo necesario para que opere la consecuencia jurídica de dicho derecho preferente, por no encontrase solvente con el pago satisfactorio de los cánones de arrendamiento a partir del mes siguiente al cumplimento del año inicial de dicha relación arrendaticia y hasta la presente fecha.
Que la cualidad de arrendatario insolvente impide la generación en su persona del derecho de adquirir el inmueble cedido en arrendamiento con preferencia a toda otra persona, en las mismas condiciones, a tenor de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de la matera, la cual constituye, una de las más connotadas expresiones legislativas en las que se encuentra interesado el orden público, como categoría esencial de nuestro ordenamiento jurídico a tenor de lo regulado en el artículo 6 del Código Civil.
Que en razón de lo expresado y siendo requisito esencial de procedencia del derecho pretendido por el actor para adquirir con preferencia el inmueble que ocupa como arrendatario, es decir, la solventa y dado que esta involucrada no solamente el monto de los cánones de arrendamiento convenido, son que de pleno derecho, por ser matera de orden público y por tanto irrenunciable, forman parte de cada monto de arrendamiento con vendo, la adición o suma de aquellas cantidades que genera la perdía del poder adquisitivo de la moneda, expresadas por el Banco Central de Venezuela, en sus indicadores mensuales de los precios y de los bienes y servicios en el mercado en el país, a disposición del público consumidor.
Que en consecuencia cada monto arrendaticio del inmueble cedido como tal, acusa dos componentes dinerarios: a- la cantidad pactada de concordada por las partes, como base de cálculo para el agregado del monto de cada índice mensual de precio al consumidor emitido por el ente emisor de la moneda, y b- el factor de ajuste monetario, medición hecha por el Banco Central de Venezuela, expresado en los publicados índices de precios al consumidor, conocidos a partir del mes de abril del 2007 como índice nacional de precios al consumidor, existentes para ciudad de Maracaibo.
Que esta adición del monto resultante de cada ajuste hecho por el Banco Central de Venezuela, a titulo de variación de precios al consumidor es adeudada por el demandante, razón por la cual no es que el arrendatario cumpla con la exigencia legal para la generación en su patrono del derecho a que se contrae la preferencia ofertiva.
Que no es cierto que el actor se encuentre asistido del derecho preferencial para adquirir el inmueble, puesto que, tal como admite y confiesa en su libelo, fue informado sobre la proyecta enajenación del inmueble y a pesar de tener conocimiento de ello, no agenció ni hizo valer su interés en o su intención de adquirir el aludido inmueble durante el lapso fatal, perentorio y de caducidad, de quince (15) días naturales o calendario, contados a partir del calendario, contados a partir del catorce de Septiembre de dos mil nueve (2009), fecha de la correspondencia donde se le hizo saber que el inmueble pasaría a ser propiedad del hoy codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta Celis.
Que es de hacer notar y así lo alega a titulo de resistencia o contestación de la pretensión, que de ser cierto el interés de parte del demandante (ahora a manifestado con el ejercicio de la acción del retracto legal), en adquirir el referido inmueble, debió manifestar de manera indubitable o auténtica de su firme intención en negociar la propiedad del mismo dentro del plazo de los quince (15) días calendario siguientes al 14 de septiembre de 2009. Sin embargo, ninguna manifestación fue hecha en este sentido de parte del demandado, al extremo de que en el libelo no se hace referencia alguna a esta exigencia legal para el nacimiento de la titularidad de la acción de retracto ejercida en los términos del parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario.
Que no habiéndose generado en el patrimonio del demandante el derecho de adquirir el inmueble identificado en el libelo de la demanda con preferencia a toda otra persona, por causa de su insolvencia con el pago satisfactorio de cada monto de canon mensual de arrendamiento con arreglo a las normas de orden público citadas y por no haber manifestado su aceptación o rechazo a la insita ofertiva de venta cuando se le manifestó en la correspondiente fechada el 14 de septiembre de 2009, que la propiedad del aludido inmueble pasaría al ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis.
Que la aludida acción debe ser desestimada por la caducidad de la misma.
Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 16 de noviembre de 2009, bajo el No.29 protocolo 1, tomo 19, que el único propietario del inmueble descrito en el libelo de la demanda es el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera, careciendo de cualidad de propietario el ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, del aludido inmueble sobre el cual el demandante pretende tener un derecho preferencial para su adquisición y por lo tanto el ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, no tiene cualidad pasiva para el presente asunto judicial incoado en su contra, por ser ajeno a la relación jurídica procesal donde se le involucra como demandado…”
Pruebas de la parte demandante:
La parte actora para demostrar sus aspiraciones acompaño conjuntamente con el libelo de la demanda los siguientes documentos:
1. Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 02 de febrero de 2007, bajo el No.41, tomo 08, inserto en el folio 7 al 13, ambos inclusive.
2. Original de la notificación de fecha 14 de septiembre de 2009, suscrita por el ciudadano. Idaldo Cardozo y Reinolds Baptista.
3. Copia del documento de compra venta suscrito por el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera y Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el No.47, protocolo 1, tomo 33, inserto en los folios 15 y 16.
4. Original de la factura No.040886, de fecha 11 de septiembre de 2009, emitidas por el Condominio Centro Comercial Galerías Mall, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto del 2009, inserto en el folio 17.
5. Original de la factura No. 041240 de fecha 07 de octubre de 2009, correspondiente al pago del canon de arrendamiento al mes de septiembre del 2009, inserto en el folio 18.
6. Copia fotostática del documento de condominio de GALERIAS SHOPPING CENTER, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de septiembre de 2005, bajo el No.31, protocolo 1, tomo 26, inserto en el folio 19 al 27, ambos inclusive.
7. Copia del documento de condominio del Centro Comercial Galerías Mall, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 09 de octubre de 1997, bajo el No.45, protocolo 1, tomo 3, inserto en el folio 28 al 74, ambos inclusive.
En el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
Invocó el valor probatorio que se desprende de los documentos acompañados junto al libelo de la demanda, ya que, al no ser impugnados o desconocidos por los demandados, surten plena prueba de lo alegado en la demanda, específicamente en lo que tiene que ver con la cualidad de arrendatario de su representado, la falta de cumplimiento de los requisitos de la oferta de venta a que se refiere el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la venta realizada por el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera al ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 21 de septiembre de 2009, bajo el No.47, protocolo 1, tomo 33, del inmueble arrendado por el precio de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000).
Invocó la presunción contenida en el artículo 1.296 del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en periodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario”. En tal sentido, y aun cuando no fue alegada la falta de pago de los cánones de arrendamiento regulares sino la falta de pago de las actualizaciones del canon cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia, según el índice de precios al consumidor.
Prueba documental contentiva de los recibos de depósitos siguientes:
Recibo No.000000644261596, de fecha 16 de febrero de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) depositados en la cuenta No. 01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000620498246, de fecha 19 de marzo de 2009, por la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs.2.500,oo), depositados en la cuenta No. 01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No.000000617244961, de fecha 15 de mayo de 2009, por la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs.2.000, oo), en la cuenta No. 01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000520021148, de fecha 14 de junio de 2009, por la cantidad de cuatro Mil (Bs.4000,oo), en la cuenta No. 01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000626979552, de fecha 13 julio de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs.3000, oo), en la cuenta No. 01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000520021150, de fecha 15 de agosto de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000626979553, de fecha 10 de septiembre 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil, a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No.000000620498247, de fecha 11 de octubre de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000667053750, de fecha 12 de noviembre de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil, a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No. 000000620498253, de fecha 09 de diciembre de 2009, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil, a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No 000000620498256, de fecha 01 de enero de 2010, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil, a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista.
Recibo No 000000038982202100176, de fecha 20 febrero de 2010, por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000, oo), en la cuenta No.01050149190149129009, del Banco Mercantil, a favor del ciudadano Idaldo Cardozo, depositado por el ciudadano Reynolds Baptista, correspondiente a los cánones de arrendamiento convenidos.
Invocó el principio de comunidad de la prueba, invocando el contenido del documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16 de noviembre de 2009, bajo el No.29, protocolo 1, tomo 19, consignado por la apoderada de la parte demandada, según el cual los demandados convinieron en resolver el contrato de compra venta del inmueble objeto de arrendamiento, documento promovido a objeto de demostrar la falta de cualidad del co-demandado ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, que en tal sentido del documento citado se puede demostrar que tal resolución del contrato nunca se llevó a cabo, toda vez que el efecto propio de la resolución conlleva la devolución de las prestaciones, por no ser el contrato de compra venta, un contrato bilateral, y en consecuencia en el caso de autos, comportaría que el vendedor restituyera al comprador el precio recibido de venta y el comprador la devolución del inmueble vendido, hechos estos que no se lograron demostrar en el documento consignado, además de haberse otorgado este con posterioridad a la admisión de la demanda, inserto en el folio 35 al 37, ambos inclusive.
Prueba documental contentiva de los originales de los recibos de pago, son los siguientes:
Original de la factura No042053 de fecha 19 de noviembre de 2009, emitida por el Condominio Centro Comercial Galerías Mall, correspondiente al pago del condominio del mes de octubre del 2009, y 1/2 y 2/2, cuotas extraordinarias de 2009, mas impuesto inmueble y aseo urbano, del local PBO-MLC 7, inquilino REYNOLDS BAPTISTA, propietario OSWALDO URDANETA CELI, inserto en el folio 141.
Original de la factura No 042386 de fecha 14 de diciembre de 2009, emitida por el Condominio Centro Comercial Galerías Mall, correspondiente al pago del condominio del mes de noviembre del 2009, Impuesto Inmueble y Aseo Urbano, del local PBO-MLC 7, inquilino REYNOLDS BAPTISTA, propietario OSWALDO URDANETA CELI, inserto en el folio 142.
Original de la factura No 042781 de fecha 11 de enero de 2010, emitida por el Condominio Centro Comercial Galerías Mall, correspondiente al pago del condominio del mes de diciembre del 2009, impuesto inmueble y aseo urbano, del local PBO-MLC 7, inquilino REYNOLDS BAPTISTA, propietario OSWALDO URDANETA CELI, inserto en el folio 143.
Original de la factura No 043230 de fecha 11 de febrero de 2010, emitida por el Condominio Centro Comercial Galerías Mall, correspondiente al pago del condominio del mes de enero del 2010, impuesto inmueble y aseo urbano, del local PBO-MLC 7, inquilino REYNOLDS BAPTISTA, propietario OSWALDO URDANETA CELI, inserto en el folio 144.
Esta prueba se promovió con el objeto de probar que el co-demandado para el mes de febrero de 2010, continúa como propietario del inmueble objeto de retracto legal, y en consecuencia se reafirma el hecho de que la referida resolución no tuvo lugar.
En el lapso probatorio la parte demandada no promovió pruebas.
Antes de entrar a analizar el fondo mismo de la acción controvertida, esta juzgadora estima pertinente resolver como punto previo el pedimento formulado en la contestación de la demanda, La abogada maría Gabriela González Vásquez, con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos, referente a la caducidad de la acción, aduciendo “ ..Que no habiéndose generado en el patrimonio del demandante el derecho de adquirir el inmueble identificado en el libelo de la demanda con preferencia a toda otra persona, por causa de su insolvencia con el pago satisfactorio de cada monto de canon mensual de arrendamiento con arreglo a las normas de orden público citadas y por no haber manifestado su aceptación o rechazo a la insita ofertiva de venta cuando se le manifestó en la correspondiente fechada el 14 de septiembre de 2009, que la propiedad del aludido inmueble pasaría al ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis. …”.
Es importante acotar lo que establece el artículo 42 de la Le de Arrendamiento Inmobiliario que define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Como se desprende se consagra no sólo la preferencia ofertiva, sino también la prioridad ofertiva al destacar la norma “en primer lugar”.
De acuerdo con la mentada norma, arrendador tiene la carga de ofrecer en primer lugar al inquilino la venta del inmueble, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la propia norma referida; asimismo, también rige la carga para el inquilino de notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso de 15 días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Con respecto a la caducidad de la acción para el ejercicio del derecho legal de retracto arrendaticio, se hace oportuno traer a colación la sentencia de la Sala de casación Civil, relativa a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, contenida en la sentencia N° 260, de fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, que estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.
Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” (Resaltado de la Sala).
El artículo 257 eiusdem preceptúa:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” (Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:
“...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.
En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...”. (Resaltado de la Sala).
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)
Ahora bien, acogiendo esta Juzgadora el criterio de la Sala, antes anotado, se constata de las actas del expediente que no existe ninguna notificación primaria de oferta de venta del inmueble al inquilino, sino una notificación de que venderían el inmueble a un tercero, de fecha 14 de septiembre de 2009, y no fue hasta el día 07 de octubre de 2009, que el actor en el libelo de la demanda manifiesta que tuvo conocimiento que la propiedad del local había pasado a nombre del ciudadano Oswaldo Urdaneta Celis, y desde esa fecha hasta que el ciudadano Reinaldo Baptista Contreras instauró el presente juicio ( 28 de octubre de 2010), no ha transcurrido el lapso de caducidad de los cuarenta días previstos en el artículo 1547 del Código Civil, en consecuencia, se declara sin la lugar la caducidad aducida. Así se decide.
De igual forma, en el escrito de la contestación de la demanda, la abogada con el carácter mencionado, opuso a la demanda la falta de cualidad e interés del codemandado Oswaldo Enrique Urdaneta, como defensa de fondo, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente, para ser resuelta como punto previo, fundamentándola en lo siguiente: “…Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 16 de noviembre de 2009, bajo el No.29 protocolo 1, tomo 19, que el único propietario del inmueble descrito en el libelo de la demanda es el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera, careciendo de cualidad de propietario el ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, del aludido inmueble sobre el cual el demandante pretende tener un derecho preferencial para su adquisición y por lo tanto el ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta Celis, no tiene cualidad pasiva para el presente asunto judicial incoado en su contra, por ser ajeno a la relación jurídica procesal donde se le involucra como demandado….”.
Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora pretende subrogarse como comprador del inmueble que detenta en calidad de arrendatario y que fue vendido a terceros sin habérselo ofrecido preferentemente, y el comprador codemandado esgrime, por vía de defensa perentoria y previa al fondo, que no tiene cualidad para sostener el presente juicio, ya que el inmueble en cuestión no es de su propiedad, debido que la venta pactada en fecha 21 de septiembre de 2009, se dejo sin efecto por documento protocolizado por ante el Registro Público de fecha 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, del protocolo 1, tomo 19; que expresa:
“ ..Que dejamos sin efecto en todas y cada una de sus partes; y sin ningún valor la negociación de transferencia de propiedad o compra-venta realizada entre nosotros sobre un local comercial señalado como PBO-C7, el cual forma parte de una mayor extensión del área total del local denominado anteriormente PB.OESTE hoy denominado GALERÍAS SHOPPING CENTER, ubicado en la planta Baja Oeste del Centro Comercial GALERÍAS MALL, situado en la calle 79 antes Av. 28 (La Limpia) entre avenidas 62 y 63, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. El local objeto de esta negociación tiene un área aproximada de TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (3.93 mts2), y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Local C8 de Galerías Shopping Center, Sur: Local C6 de Galerías Shopping Center, Este: Parte del local A2 de Galerías Shopping Center y Oeste: Pasillo Principal Oeste de Galerías Shopping Center. Dicho local consta de documento registrado por ante la Registro inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, el veintiuno (21) de Septiembre de 2009, bajo el No.47 del Protocolo 1, Tomo 33°…”.
Ahora bien, señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Pasa quien decide a examinar la defensa relativa a la falta de cualidad pasiva del codemandado, opuesta por su representante judicial, abogada María Gabriela González Vásquez, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Para lo cual se observa que nuestra ley procesal establece que cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes; o cuando un litisconsorcio sea necesario, hay que buscarlo fuera del derecho procesal, en el derecho material; al respecto la extinta Corte Suprema de Justicia concluyó en que los fundamentos esenciales del litis-consorcio necesario deben buscarse en uno cualquiera de los siguientes supuestos, no necesariamente concurrentes: i) En la naturaleza de la relación jurídico material. ii) En evitar sentencias contradictorias. iii) En la imposibilidad jurídica de pronunciarse el juez. iv) En la imposibilidad física del cumplimiento de la resolución.
Considerando esta Sentenciadora la doctrina expuesta, se observa que la parte actora obró contra todos los sujetos legitimados para contradecir la pretensión, con fundamento en el documento público de venta del inmueble, que efectuó el ciudadano Idaldo Segundo Cardozo Gotera al ciudadano Oswaldo Enrique Urdaneta, ya identificados, protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 21 de septiembre de 2009, bajo el No. 47, tomo 33, protocolo 1, que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, que acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado con un precio de Bs. 40.000,oo; sin embargo, de igual manera consta en actas el instrumento protocolizado por ante el Registro Público de fecha 16 de noviembre de 2009, bajo el N° 29, del protocolo 1, tomo 19, que se aprecia con pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, y del mismo sobreviene la falta de cualidad en uno de ellos, en el comprador, que ya dejo de ser el propietario del inmueble durante la etapa de citación de la parte demandada, por ende, se ha producido una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, porque en estos tipo de acciones tiene que estar constituido un litisconsorcio pasivo necesario e impropio, debido a que toda negociación contractual genera obligaciones y derechos que puede afectar a todos los integrantes del negocio jurídico, es decir, la parte demandada tiene estar conformada por vendedor-comprador.
De manera que, resulta evidente que al sobrevenir la falta de cualidad del codemandado comprador, a su vez, origina una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, por lo que conlleva a esta Juzgadora a declarar con lugar la falta de cualidad del codemandado, y consecuencialmente sin lugar la presente acción. Así se decide.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la demanda de RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano REINOLDS BAPTISTA CONTRERAS; en contra de los ciudadanos IDALDO SEGUNDO CARDOZO GOTERA y OSWALDO ENRIQUE URDANETA.
Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los nueve (09) días del mes de junio del año 2010. 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

ABG. GLENY HIDALGO ESTREDO
EL SECRETARIO

ABG. JUAN CARLOS CROES
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a las diez (10:00) de la mañana, se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.