TSJ Regiones - Decisión

Expediente 2.183-10.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
200º y 151º

Demandante: OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.853.917, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la parte actora: TIRZO CARRUYO GONZÁLEZ, ANA MARÍA AVILA y CLARISOL DIAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 25.487, 31.502 y 56.795, respectivamente.
Demandada: TRINA CARVALLO DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.502.708, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la parte demandada: RICARDO OCANDO y WILMER COLINA, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 45.531 y 51.994, respectivamente.
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.

Recibida la demanda en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), proveniente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el Tribunal procedió a admitirla mediante auto dictado el día veintidós (22) del mismo mes y año.
En fecha primero (01) de marzo de dos mil diez (2010) la parte actora otorgó Poder Apud Acta a los Abogados TIRZO CARRUYO GONZÁLEZ, ANA MARÍA AVILA y CLARISOL DIAZ, en presencia de la Secretaria del Tribunal.
En la misma fecha que antecede la parte actora solicitó la citación conforme lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, proveyendo de conformidad el Tribunal por auto de fecha tres (03) del mismo mes y año.
En fecha veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2010) la parte demandada otorgó Poder Apud Acta a los Abogados RICARDO OCANDO y WILMER COLINA, en presencia de la Secretaria del Tribunal.
Por escrito presentado en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2010), la parte demandada dio contestación a la demanda.
Por escrito presentado en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas, procediendo el Tribunal a admitirlas por auto de fecha cinco (05) de abril del referido año.
En fecha siete (07) de abril de dos mil diez (2010) la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, procediendo el Tribunal a admitirlas por auto de fecha nueve (09) de abril del referido año.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora que en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil nueve (2009) celebró contrato de Opción de Compra por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo quedando inserto bajo el número 15, tomo 106, con la ciudadana TRINA CARVALLO DÍAZ, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, señalado con las siglas 3-F, piso 3, del Condominio Pino Caribeño 1, situado en la calle 115, con avenida 23 del sector Pomona, Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el precio definitivo de venta se acordó en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), de los cuales de acuerdo a lo pactado la Promitente Compradora se obligó a cancelar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) en calidad de arras, al momento del otorgamiento del Contrato de Opción de Compra y el saldo restante de la siguiente forma: 1) el veinte (20) de enero de dos mil diez (2010) la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000); 2) el veintiuno (21) de abril de dos mil diez (2010) la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000) y 3) el cinco (05) de mayo de dos mil diez (2010) la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), cancelando así la totalidad del valor del inmueble. Que el día cinco (05) de noviembre de dos mil nueve (2009) fue la firma de los documentos, ya que también firmó un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble con la demandada, por ante la Notaría Décima de Maracaibo; que una vez efectuada las firmas de los documentos la ciudadana TRINA CARVALLO, se ofreció a trasladarla a casa de su mamá y estando en su vehículo le solicitó la entrega de los VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) pactados en calidad de arras, tal como reza el documento de opción de compra, manifestándole que no los tenía porque su novio le dijo que era el veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009) cuando se los iba a entregar y que una vez recibido se los iba a depositar en su cuenta personal; manifestándole que no era así ya que había firmado un documento de opción de compra donde reconocía que estaba recibiendo un dinero y ellos no se lo estaban entregando; que la ciudadana TRINA CARVALLO llamó vía telefónica a su novio ANGEL AÑEZ, comunicándole que con seguridad le entregaban la cantidad íntegra el día veinticinco (25) de noviembre, pero que no ocurrió de esa forma, depositándole solamente la cantidad de CATORCE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.3000,00) en calidad de arras, de la siguiente manera: 1) El día veintitrés (23) de noviembre de dos mil nueve (2009) le fue depositado la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00); 2) El día ocho (08) de diciembre del mismo año le fue depositado la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00); 3) El día dieciocho (18) del referido mes y año, la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00); 4) El día cinco de enero de dos mil diez (2010) le fue depositado la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); 5) El día ocho del referido mes y año la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), y 6) La cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) en efectivo de manos de la Clínica Veterinaria a nombre del ciudadano ANGEL AÑEZ; quedando como faltante la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS (Bs. 5.700,00) para completar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). Que el día veinticuatro (24) de diciembre del año dos mil nueve (2009) fue depositada la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mediante cheque número 35566052 de la cuenta 01050624741624007627 de nombre Tecnología Médica y Hospitalaria del Banco Mercantil firmado por el ciudadano Angel Añez, colocando que el beneficiario era OMAR RODRÍGUEZ cuando su nombre es OMAR MORALES RODRÍGUEZ y que el cheque fue devuelto indicando diríjase al girador. Que en la cláusula segunda del contrato la ciudadana TRINA CARVALLO se obligó también a cancelarle para el día veinte (20) de enero de dos mil diez (2010) el primer pago por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y hasta la presente fecha no ha manifestado la intención de hacerlo, ni para cancelarle el monto restante de CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.700,00). Que han sido muchas las gestiones dirigiéndose personalmente o vía telefónica, mediante cartas y hasta por terceras personas a los fines de que la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ, cancele la obligación contraída, resultando todas las gestiones infructuosas, manifestando que no había podido reunir las cantidades requeridas, motivado a problemas personales; por lo que de acuerdo a la negativa de la demandada de no tener los medios para solventar la obligación contraída le indicó a la misma que en virtud de no tener respuesta afirmativa tomó la decisión irrevocable de no vender el bien inmueble objeto de la opción y en consecuencia dejar sin efecto el referido contrato, asumiendo la penalización acordada en la Cláusula Cuarta del mismo. Que por las razones expuestas demanda por Resolución de Contrato por incumplimiento del Contrato de Opción de Compra a la ciudadana TRINA CARVALLO DÍAZ y la obligación de cancelarle la misma la cantidad de SIETE MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 7.150,00). Igualmente demanda las costas y costos del proceso, y la correspondiente indexación.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Alega el Apoderado Judicial de la parte demandada, que acepta que suscribió en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil nueve (2009) un contrato por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, de opción a compra. Negó que el referido contrato por su naturaleza sea una opción de venta. Acepta que el precio de la venta del inmueble fue acordado en DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), quedando obligado a cancelarlo de la siguiente manera: a) Veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) al momento del otorgamiento del contrato; b) El saldo restante, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) en la siguiente forma: Un primer pago el día veinte (20) de enero de dos mil diez (2010), por la cantidad de Cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) ; un segundo pago el veintiuno (21) de abril de dos mil diez (2010) por la cantidad de Cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00); un tercer pago el cinco (05) de mayo de dos mil diez (2010) por la cantidad de Ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) para cancelar la totalidad del valor del bien inmueble. Acepta que el cinco (05) de noviembre de dos mil nueve (2009) se suscribieron dos contratos, uno sobre la venta del inmueble y otro de arrendamiento sobre le mismo. Niega que su representada una vez efectuadas las firmas se ofreciera a trasladar a su representada para la casa de su mamá, que encontrándose en su vehículo le solicitara la entrega de los VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) acordados en arras y la ciudadana TRINA CARVALLO le manifestara que no los tenía, que su novio se los iba a entregar para el veinticinco (25) de noviembre de dos mil nueve (2009). Niega que fueran a depositar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) en su cuenta personal. Acepta que su representada realizó depósitos bancarios y transferencias a beneficio del demandante por la cantidad de CATORCE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.300,00) de la siguiente manera: a) El veintitrés (23) de noviembre de dos mil nueve (2009) la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por transferencia bancaria del Banco Provincial en la cuenta número 01080355180100008867; b) el día ocho (08) de diciembre de dos mil nueve (2009) la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVAES (Bs. 4.000,00) por transferencia bancaria del Banco Provincial en la cuenta número 01080355180100008867; c) el día dieciocho (18) de diciembre de dos mil nueve (2009), DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) según depósito bancario número 213911598; d) el día cinco (05) de enero de dos mil diez (2010) QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) según depósito bancario número 213433074; e) el día ocho (08) de enero de dos mil diez (2010) la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) según depósito bancario número 217378282; f) la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) en efectivo por parte de la clínica veterinaria que ordenó se los entregara el ciudadano ANGEL AÑEZ. Niegan que la cantidad total de depósitos y transferencia que ascienden al monto de CATORCE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.300,00) sean en calidad de arras. Niegan que haya un faltante de CINCO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.700,00) para completar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). Niega que su representada le manifestara que no ha podido reunir las cantidades requeridas, motivado a problemas personales. Alega que su representada canceló la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de arras al momento de la suscripción del documento. Que su representada tomó la decisión de no cancelar las demás formas de pago establecidas en el contrato como consecuencia de la inseguridad de la relación contractual y el temor a un daño mayor. Que su representada al momento de la suscripción del contrato de venta le exigió al demandante copia de los documentos donde se le acredita la propiedad, lo cual no entregó, y como consecuencia de ello su representada realizó una investigación trayendo como resultado que el inmueble está hipotecado, que sobre el mismo hay una constitución de anticresis e hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario del Zulia, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que liquidado el Banco su administración la tiene el BANCO CORPBANCA, asimismo hay la constitución de anticresis e hipoteca convencional de segundo grado, donde el acreedor hipotecario es el ciudadano ARMANDO JOSE ORTIZ, por ante la misma oficina de Registro; e igualmente cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, un procedimiento por partición de bienes conyugales, donde se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar; por lo que todas estas situaciones legales le han creado a su representada una inseguridad contractual sobre el perfeccionamiento de la venta definitiva. Que esta situación se le planteó al demandante en la oportunidad que realizaba las gestiones que alega y se le solicitó que realzara todos los trámites legales para resolver la situación del inmueble, y al no tener respuesta favorable su representada suspendió el pago del día veinte (20) de enero de dos mil diez (2010) por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00).Que si su representado hubiese tenido conocimiento de las referidas situaciones legales no hubiese suscrito los contratos de venta ni arrendamiento, por temor a daños mayores. Que de un análisis del aludido contrato se desprende que es un contrato de venta a plazos y no como lo afirma el actor un contrato de opción a compra. Que todos los depósitos bancarios, transferencias y pagos en efectivo, realizados por su representada en beneficio del actor, deben imputarse y son parte de la relación arrendaticia, que comprenden el pago de los cánones, de honorarios de abogados y de notarias. Que el pago inicial de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), se puede evidenciar del documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo. Que se suscribieron dos contratos sobre el inmueble, el primero la venta a plazos y el segundo de arrendamiento, ambos sobre el mismo inmueble, que como consecuencia del contrato de venta tomó posesión con el carácter de compradora y en virtud del contrato de arrendamiento tomó posesión como arrendataria. Que así como la parte demandante intentó el presente procedimiento por ante este Tribunal igualmente demandó la resolución del contrato de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de los Municipios. Que los dos contratos se suscribieron sobre el mismo inmueble tomando posesión como compradora y como arrendataria de una sola relación contractual y legal, no pudiendo ser independiente los efectos uno del otro, alegando que por tal motivo no puede discutirse la resolución del contrato de venta y la de arrendamiento en procesos diferentes, por lo que el demandante debió hacer la acumulación de acciones a los efectos de obtener una sola sentencia que regule los dos contratos.

DE LAS PRUEBAS

Pruebas presentadas por la parte actora:
Consigna la parte actora anexo al libelo de demanda:
o Copia certificada del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre los ciudadanos OMAR MORALES RODRIGUEZ y TRINA CARVALLO DÍAZ, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar señalado con las siglas 3-F, piso 3, del Condominio Pino Caribeño 1, situado en la calle 115 con avenida 23 del sector Pomona, Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil nueve (2009).
Este documento se valora de conformidad con las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Copia fotostática del documento de adquisición del inmueble antes descrito, por el ciudadano OMAR JOSÉ MORALES RODRIGUEZ, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Este documento es valorado de conformidad con las previsiones del artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Civil.

En la oportunidad procesal de promoción de pruebas, la parte actora:
o Invocó el mérito favorable de las actas.
Respecto al mérito favorable de las actas, el Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que este no es un medio de prueba establecido en la Ley, estando en la obligación el juez que decide la causa, de valorar todos los elementos probatorios existentes en actas, con fundamento en el principio de comunidad de la prueba.
o Invocó la confesión de la parte demandada al aceptar las transferencias bancarias y depósitos efectuados a su favor.
o Consignó copias fotostáticas del Expediente N°29.069, llevado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo del Procedimiento de Liquidación y Partición de Comunidad intentado por el ciudadano OMAR MORALES RODRÍGUEZ, a los fines de demostrar que el procedimiento se encuentra definitivamente firme y que el levantamiento de la medida puede producirse en cualquier momento.
Estas copias son valoradas de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, contentivo de cancelación de deuda por parte del ciudadano OMAR MORALES RODRIGUEZ a su acreedor ARMANDO JOSE ORTIZ, liberando la hipoteca convencional de segundo grado que recaía sobre el inmueble constituido por un apartamento situado en la calle 115 con avenida 23, sector Pomona, apartamento número 3-F, de la tercera planta del Condominio Pino Caribeño 1, Conjunto Residencial El Pinar.
Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
o Consignó copia al carbón de “planilla de depósito”, realizado por el ciudadano OMAR MORALES, en la entidad bancaria Corp Banca, por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES.
o Consignó comunicación de fecha 28 de octubre de 2008, dirigida por el ciudadano OMAR MORALES a la entidad bancaria Corp Banca, solicitando la liberación de la hipoteca de un inmueble adquirido a través del Banco Hipotecario del Zulia.
o Copia fotostática de “Solicitud de Liberación de Hipoteca” dirigida por el ciudadano OMAR MORALES a la entidad bancaria Corp Banca, en relación al crédito hipotecario número 0000323400.
Este documento no produce valor probatorio, conforme se desprende del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Solicitó prueba de informes para el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial a los fines de que informe si en sus archivos existe constancia de haber otorgado crédito hipotecario N° 0000323400, la persona a la que le fue otorgado, si fue cancelado y si se solicitó la liberación de la hipoteca.
Se deja constancia que la fecha de pronunciarse el presente fallo, no ha sido recibida la prueba de informes promovida.
o Prueba de informes a la Entidad Bancaria Corp Banca a los fines de que informe si en sus archivos existe constancia del otorgamiento del crédito hipotecario N° 0000323400, la persona beneficiaria del crédito y el inmueble sobre el cual se constituyó la hipoteca; si el crédito se canceló en su totalidad; si fue solicitada la liberación de la hipoteca.
Observa el Tribunal que para la fecha de dictar sentencia no han sido recibidas las resultas de la prueba promovida.
o Prueba de informes al Banco Occidental de Descuento a los fines de que indique al Tribunal si en sus archivos existe constancia de cuenta N°0116-0130-82-0004685504. Si en dicha cuenta se depositó con fecha 22/02/2010 mediante planilla N° 2198046, la suma de Bs.2.000. Que indique la persona que efectuó el depósito.
Fue recibido del Banco Occidental de Descuento, comunicación de fecha 8/07/2010, señalando que conforme a sus registros y asientos contables, el ciudadano OMAR JOSE RODRIGUEZ MORALES, poseía una cuenta corriente identificada con el N°0116-013082-0004685504, la cual fue cerrada en fecha 11/03/2010, anexando copia certificada de los registros existentes en su sistema. Asimismo informan que en fecha 22/02/2010, fue depositada en la cuenta corriente ya identificada, por la ciudadana TRINA CARVALLO, la cantidad de Dos mil bolívares (Bs.2.000), anexando copia fotostática de a planilla N°219804642.

Pruebas presentadas por la parte demandada:
• Copia fotostática del expediente signado con el número 2.023-10 (nomenclatura del Juzgado 3ero de los Municipios), en relación al Procedimiento de Resolución de Contrato intentado por el ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ contra la ciudadana TRINA CARVALLO DÍAZ, contentivo del libelo de demanda, sus anexos y auto de admisión.
Este Tribunal valora la prueba promovida de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25/09/1985, bajo el N°37, Tomo 15, Protocolo 1°, contentivo de operación de préstamo hipotecario y compra venta del inmueble identificado en actas al ciudadano OMAR JOSE MORALES.
Este documento produce valor probatorio de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Documento registrado en la mencionada oficina de registro, en fecha 29/03/1996, bajo el N°1, Protocolo 1°, Tomo 30°, Primer Trimestre, contentivo de liberación de anticresis y liberación de hipoteca convencional de segundo grado, sobre el inmueble ubicado en la calle 115 con avenida 23 del sector La Pomona, formado por un apartamento constituido con las siglas 3-F de la tercera planta del Condominio Pino Caribeño 1, que forma parte del Conjunto Residencial El Pinar, en jurisdicción del Municipio Cristo de Aranza del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, ahora en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Asimismo constitución de hipoteca convencional de segundo grado y anticresis a favor del ciudadano ARMANDO JOSE ORTIZ.
Este documento se valora de conformidad con las previsiones con el artículo 1.357 del Código Civil y del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo en fecha 5/11/2009.
Este documento se valora de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Solicitó Prueba de Informes a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia a los fines de que informe si existe hipoteca de primer grado sobre el inmueble de autos, constituida en fecha 25/09/1985, bajo el N°37, Tomo 15, Protocolo 1°.
Esta prueba no se valora en virtud de que a la fecha de ser dictada esta sentencia no se ha recibido.
o Solicitó prueba de informes a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los efectos de que indique a este Tribunal si existe una hipoteca de segundo grado sobre el inmueble de autos, constituida en fecha 29/03/1996, anotada bajo el N°1, Tomo 309, Protocolo 1°.
Fue recibida de la Oficina de Registro Público Tercer Circuito Municipio Maracaibo del Estado Zulia, oficio N°481-948, comunicación informando que existe Hipoteca de segundo Grado sobre el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, identificado con las siglas 3F, piso tercero del Condominio “Pino Caribeño 1”, constituida en fecha 25/09/1985, registrada bajo el N°01, Tomo 30, Protocolo 1°.
o Solicitó Prueba de Informes al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial a los fines de que indique a este Tribunal sobre la existencia de una demanda de resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el N°16, Tomo 106 identificado con el N°2023-2010 y remita copia del mismo.
Esta prueba no se valora en virtud de que a la fecha de ser dictada esta sentencia no se ha recibido la prueba promovida.
o Prueba de informes al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia a los efectos de que informe a este Tribunal sobre la existencia de un procedimiento de partición de la comunidad de gananciales, signado con el N°29.069.
Esta prueba no se valora en virtud de que a la fecha de ser dictada esta sentencia no se ha recibido la prueba promovida.

Para decidir aprecia este Tribunal que el ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ demanda la resolución del contrato de opción de compra celebrado en fecha 5/11/2009 sobre el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, distinguido con las siglas 3-F, piso 3, del Condominio Pino Caribeño 1, situado en la Calle 115 con avenida 23 del Sector Pomona del Municipio Cristo de Aranza de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
En tal sentido a efecto de determinar la naturaleza del contrato celebrado entre las partes se hacen las siguientes consideraciones:
En el texto del documento las partes acuerdan denominar el contrato como una Opción de Compra, señalando que El Promitente Vendedor cede en calidad de Opción de Compra al Promitente Comprador el inmueble descrito.
En su Cláusula Segunda establece la forma de pago, a saber:

El precio de la venta del inmueble objeto del presente contrato de Opción de Compra ha sido acordado por ambas partes en la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000,oo), que La Promitente Compradora se obliga a pagar al Promitente Vendedor de la siguiente manera: a) La cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000) que el Promitente Vendedor recibe de manos de la Promitente Compradora, en Calidad de Arras a su entera satisfacción, al momento del otorgamiento del presente contrato de opción de compra. B) El saldo restante, es decir, la cantidad de Doscientos Treinta Mil Bolívares (Bs.230.000) que La Promitente Compradora se obliga a pagar Al Promitente Vendedor de la siguiente forma: Un primer pago: el día 20/01/2010, la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000). Un segundo pago: el día 21/04/2010, la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000). Un tercer pago: el día 5/05/2010, la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,oo), cancelando así la totalidad del valor del inmueble.

Asimismo consta en su Cláusula Tercera: el documento de venta definitivo del inmueble objeto de la presente Opción de Compra se firmará en la oportunidad de verificarse el pago total y definitivo del saldo deudor; en cuya oportunidad El Promitente Vendedor realizaría a favor del Promitente Comprador, la correspondiente tradición legal.

La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC020, expediente N° 02055 de la Sala de Casación Social, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, en relación a la naturaleza del contrato de compra venta ha señalado lo siguiente:
“….Tal como lo describe el precitado autor, la vena es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.
En tal sentido la Sala infiere, que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna manera impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.
Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, pág. 155.
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “… los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, pág. 550-551, por medio de la cual indicó:
“…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato, porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.” (Cursivas de la Sala.)
De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, el cual reseña:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato….”
Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.”

En el caso de autos de la redacción del contrato se hace evidente la existencia de una condición para que pueda otorgarse el documento de compra venta del inmueble, y con su otorgamiento la tradición de los derechos inherentes a la propiedad, al establecerse en la Cláusula Tercera que esta se produciría una vez que fuera cancelada la totalidad del precio en la forma señalada en su Cláusula Segunda. De manera que aún cuando resulta de carácter especial la condición indicada, pues presenta cierta similitud con la compra venta al indicar el precio y el inmueble objeto del contrato, no puede ser visto como un acuerdo de compra venta a plazos, debido a que el pago del precio condicionaba la transmisión de la propiedad.
Por otra parte, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para la interpretación de los contratos, cuando estos presenten oscuridad o ambigüedad el juez debe atender a la intención que tuvieron las partes al contratar. Así, se aprecia que en la misma fecha en que se celebró la opción de compra -5/11/2009-, éstos convinieron en celebrar un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, por un período de seis (6) meses, contados a partir del día 3/11/2009, prorrogables por seis (6) meses más, previa notificación a menos que las partes decidieren lo contrario, debiendo avisar por lo menos con treinta (30) días de anticipación dada por escrito.

Si se toma en cuenta la fecha que fijada en la Cláusula Segunda del contrato de opción de compra para que se efectuara el último pago -5/05/2010-, nos damos cuenta de que coincide con la fecha de culminación del contrato de arrendamiento celebrado por las partes sobre el inmueble en la misma fecha, es decir, que se establece un período de seis (6) meses contados a partir del día 5/11/2009, lo que lleva a razonar que las partes no tuvieron la intención de vincularse con un contrato de compra venta, cuando celebraron un contrato de arrendamiento por el mismo tiempo de duración de la opción de compra, y que podía extenderse a voluntad de las partes, lo que resultaba factible en el caso de que no se perfeccionara la compra venta.
Considerar que puedan coexistir el contrato de compra venta y de arrendamiento entre las mismas partes y sobre el mismo objeto, resulta contrario a la naturaleza de ambos. En consecuencia a criterio de quien juzga el contrato fundamento de la acción es un contrato de opción de compra.

Es conveniente citar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez debe fundar su decisión en los elementos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencias.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

También aprecia este Tribunal que la parte demandada niega que incumpliera con la obligación de pagar la cantidad de Veinte mil bolívares (Bs.20.000,oo) por concepto de las Arras, señalando que el mismo contrato establece que el Promitente Vendedor declara haber recibido de manos de la Promitente Compradora, en calidad de Arras dicha cantidad, al momento del otorgamiento del contrato de opción de compra.
Es necesario destacar que el contrato de opción de compra celebrado entre las partes que integran la relación jurídica procesal, es un contrato autenticado, otorgado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo en fecha 5/11/2009.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 30/10/2003, en el expediente N° 02-2599, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, señaló:
“Se plantea la simulación de un documento privado autenticado, poseyendo el mismo como consecuencia de la intervención efectuada por el funcionario competente, la certeza legal de sus autores y del hecho material de las declaraciones, al igual que un documento público, con la salvedad de que el contenido de este documento admite prueba en contrario, tal como lo señala el Código Civil en su artículo 1.363 cuando dispone “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho materia de las declaraciones; hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones.”

Como puede apreciarse de la sentencia citada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia equipara el documento autenticado al documento privado reconocido, excluyéndolo de la categoría del documento público, reconociendo que adquiere con la participación del funcionario el mismo efecto que tiene el documento público, de ser oponible a terceros. Sin embargo esta particularidad no le quita el carácter de documento privado que tiene desde su formación.
En base a esta doctrina, puede considerarse que en el caso de autos las declaraciones contenidas en el documento de opción de compra celebrado entre los ciudadanos OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ y TRINA CARVALLO DÍAZ, pueden ser desvirtuadas por las pruebas permitidas por la ley, con las excepciones en ella establecidas, entre las cuales puede mencionarse la prueba testimonial.

Así, puede apreciarse que la parte demandada aún cuando niega los hechos narrados por el actor en su libelo de demanda, admite que realizó los depósitos bancarios por al cantidad de Catorce Mil Trescientos Bolívares (Bs.14.300, oo) a nombre de la demandante, negando que dichos pagos los hiciera por concepto de las Arras acordadas en el contrato, además se excepcionó al señalar que dichos depósitos se efectuaron para cancelar en forma adelantada los cánones de arrendamiento del inmueble, pago de honorarios de abogados y pago de Notarías, exigidos por el arrendador.
Se observa de las actas, que la parte demandada no demostró que dichos pagos correspondan al adelanto de los cánones de arrendamiento, aún cuando existe un contrato, apreciando que en su Cláusula Cuarta establece el pago de un canon de arrendamiento en la suma de Dos mil bolívares (Bs.2.000) mensuales que debía ser cancelado puntualmente los primeros cinco (5) días de cada mes y que la falta de dos mensualidades consecutivas daría derecho a El Arrendador a solicitar la resolución del contrato.
También se aprecia la copia simple de expediente contentivo del procedimiento que por Resolución de Contrato intentó el ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ en contra de la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ, que correspondió conocer al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signado con el Nº2.023-10, donde consta que el motivo de la demanda es la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble, de los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010.
También puede constatarse de la prueba de informes recibida del Banco Occidental de Descuento que se indica al Tribunal que en fecha 22/02/2010 fue depositada por la ciudadana TRINA CARBALLO la cantidad de Dos mil bolívares (Bs.2.000) en la cuenta corriente N°0116-0130-82-0004685504, cuenta que pertenece al ciudadano OMAR MORALES RODRIGUEZ; depósito que no se encuentra en la relación de depósitos y transferencias que la parte demandada reconoció haber efectuado en la cuenta del demandante, lo que lleva a presumir que este depósito de Dos mil bolívares (Bs.2.000) se efectuó para pagar el canon de arrendamiento.

En relación al alegato de que las cantidades mencionadas corresponden también al pago de honorarios de abogados y pagos de Notaría, no fue comprobado por la demandada que las cantidades depositadas estuvieren también destinadas a cancelar honorarios de Abogados y Notarías, resultando contradictorio este argumento al constatar las fechas de pago en las Taquillas del Colegio de Abogados de los documentos de opción de compra y de arrendamiento cancelados en fecha 4/11/2009, al igual que el pago de los servicios notariales que fueron efectuados mediante planilla que corre inserta al folio treinta y cinco (35) de las actas.

Por otra parte se observa que la demandada no especifica en su contestación, si al momento de otorgar el documento pagó la suma dada en calidad de arras en efectivo o mediante cheque, y tampoco existe en actas prueba de la transacción bancaria que acredite la procedencia del dinero utilizado para el pago; siendo una máxima de experiencia que en nuestros días las personas tienen su dinero depositado en los bancos por razones de seguridad; lo que lleva a considerar que en caso de que la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ hubiere hecho el pago en efectivo, debió traer a las actas prueba de la procedencia de ese efectivo.
También se hace la reflexión de que la obligación de pagar los cánones de arrendamiento es una obligación de tracto sucesivo, siendo esta la regla y el pago adelantado la excepción.
Como consecuencia de lo expuesto, considera este Tribunal que la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ, no demostró los argumentos en los cuales fundamenta su excepción, referidos a que las sumas depositas en forma fraccionada a favor del ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ, correspondían a los cánones de arrendamiento del inmueble, y en consecuencia, quedó desvirtuada la declaración contenida en el documento autenticado en fecha 5/11/2009, en la cual se indicó que el este ciudadano recibió la suma de Veinte mil bolívares (Bs.20.000) en calidad de Arras al momento del otorgamiento del documento. De manera que incumplió con el contrato de opción de compra. Y así se decide.

En relación a la defensa formulada por la parte demandada, referida a que no procedió a realizar los pagos acordados en el contrato celebrado con el ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRÍQUEZ, como consecuencia de la inseguridad de la relación contractual y el temor a un daño mayor, señalando la existencia de gravámenes sobre el inmueble, que evitaron el perfeccionamiento de la compra venta; observa el Tribunal que fue acompañado a las actas copia simple de documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25/09/1985, bajo el N° 37, Protocolo 1°, Tomo 15, mediante el cual adquirió el ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ, el inmueble descrito anteriormente, y asimismo se hizo constar en dicho documento, que el Banco Hipotecario del Zulia le otorgó un préstamo garantizado con hipoteca convencional de primer grado, sin que exista en actas constancia de la liberación.

Asimismo consta de copia fotostática de documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 29/03/1996, bajo el N° 1, Protocolo 1ro., Tomo 30, Primer Trimestre que el ciudadano ARMANDO JOSÉ ORTÍZ, otorgó al ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRÍGUEZ, préstamo de dinero garantizado con anticresis e hipoteca convencional de segundo grado.

De la comunicación recibida de la mencionada Oficina de Registro que se encuentra inserta en actas en el folio 99, consta la existencia del gravamen sobre el inmueble.
Al folio ochenta y cinco (85), corre inserto documento autenticado en fecha 01/10/2003, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, bajo el N° 3, Tomo 122 de los libros de autenticaciones, en el cual consta la cancelación del crédito y consecuente liberación de la hipoteca convencional de segundo grado constituida sobre el inmueble, correspondiente el cual no es oponible a terceros por no estar registrado conforme a lo establecido en el artículo 1.920 del Código Civil; sin embargo dicho documento necesariamente debe ser presentado para su registro previo al otorgamiento de cualquier otro documento traslativo de propiedad del bien, de conformidad con las previsiones de la Ley de Registro Público y del Notariado.

También consta en actas copia simple de expediente signado con el N° 29069 de la nomenclatura del Juzgado de Primera Instancia, contentivo del procedimiento de Liquidación y Partición de la Comunidad, en el cual consta el decreto de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, en la Calle 115 con Avenida 23 del sector la Pomona antiguo Municipio Cristo de Aranza, edificio Pino Caribe, piso 1, apartamento 3F, registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito de fecha 25/09/1985, bajo el N° 44, Tomo 37, Protocolo 1°, Tomo 15.
Asimismo corre inserto en el mencionado procedimiento, auto dictado por ese Juzgado de fecha 6/06/2006, en la cual señala:
Vista la diligencia anterior, el Tribunal provee y en virtud de la exposición realizada por el ciudadano JOSE ANTONIO DUPUY GONZALEZ, actuando en su carácter de Partidor y la resolución dictada por este Tribunal de fecha 30 de junio de 2005, en la cual se insta hacer entrega a la ciudadana Zoila Esperanza Carrillo Sánchez, previo a la adjudicación plena y absoluta del apartamento en cuestión al ciudadano Omar José Morales Rodríguez, por lo que se ordena hacer entrega a la ciudadana Zoila Esperanza Carrillo Sánchez, de las cantidades de dinero correspondientes a las consignaciones y los intereses generados por la cuenta de ahorro a la orden del Tribunal.
También consta en las copias del expediente, recibo de egreso firmado por la ciudadana Zoila Esperanza Carrillo Sánchez, mediante el cual se hizo constar haber recibido del Juzgado de la causa la suma descrita en su texto, por concepto de Liquidación de la Comunidad Conyugal.
Lo anterior lleva a considerar a este Tribunal, que el juicio de partición de la comunidad de gananciales en el cual se decreto la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, se encuentra terminado; sin embargo no existe constancia en actas de que el mencionado juzgado hubiere suspendido la medida decretada.

En este sentido se aprecia que corre inserta al folio ochenta y siete (87) copia de planilla de depósito bancario de fecha 28/08/2009, realizado por el ciudadano OMAR MORALES, el cual produce valor probatorio en el sentido indicado, de acuerdo al criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que señala que las planillas de depósito bancario son asimiladas a las Tarjas, prueba establecida en nuestro Código Civil, y por tanto no se encuentran en la categoría de los documentos que necesitan ser ratificados por el tercero conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De manera que no siendo impugnada la planilla de depósito, se valora en el sentido indicado de que el ciudadano OMAR MORALES depositó a favor de CORPBANCA la suma señalada en la planilla, sin que pueda darse por demostrado el motivo por el cual realizó el depósito. Y así se decide.

Al folio ochenta y ocho (88) corre inserto documento privado dirigido por el ciudadano OMAR MORALES a la Oficina de Corp Banca, C.A. de fecha 28/10/10/2009, mediante la cual solicita la liberación de hipoteca del inmueble adquirido a través del Banco Hipotecario del Zulia, señalando que fue cancelado en esa fecha, documento que no produce valor probatorio por cuanto en el solo consta la firma del ciudadano OMAR MORALES y el sello de la entidad bancaria quien viene a ser un tercero que no forma parte de este juicio, y que no ocurrió a sede judicial a reconocer dicho documento de conformidad con las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Como consecuencia, este Tribunal no puede considerar como que el ciudadano OMAR MORALES realizó los trámites necesarios para obtener la liberación de la hipoteca y anticresis constituidas a favor del Banco Hipotecario del Zulia.

Se aprecia de las actas que la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ no demostró que hubiere planteado al actor en la oportunidad de realizar sus gestiones el cumplimiento de los trámites legales parea resolver la situación del inmueble. No obstante esta es una obligación del vendedor, prevista en el artículo 1.486 del Código Civil venezolano.

En relación al alegato de la parte demandada referido a que de haber conocido la situación legal del inmueble, no hubiese suscrito los contratos de venta y de arrendamiento por temor a daños mayores, observa el Tribunal del texto del documento de opción de compra en el cual se indica el título de adquisición del inmueble, con sus datos de registro, lo que lleva a considerar que conocía su situación jurídica.

En relación a la confesión invocada por la parte actora derivada del reconocimiento que hace la parte demandada de que efectuó los depósitos y transferencias bancarias de las sumas de dinero descritas en el libelo de la demanda, este Tribunal desestima dicha solicitud, en virtud de que del texto del escrito de contestación de la demanda no se evidencia la intención de confesar, por el contrario quedó claro que la demandada reconoció que hubiere depositado la cantidades descritas en el libelo, contradiciendo que fueron depositadas por concepto de Arras, y afirmando que fueron realizados para cancelar cánones de arrendamiento, honorarios de abogados y gastos de Notaría.

Ahora bien, observa el Tribunal que la defensa realizada por la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ, está referida a la excepción de incumplimiento el artículo 1.168 del Código Civil venezolano, el cual establece la posibilidad de que cada una de las partes intervinientes en el contrato bilateral pueda negarse a cumplir la obligación asumida, cuando la otra ha incumplido la suya.
“Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Respecto a esta defensa el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala de Casación Social de fecha 6/02/2003, expediente N°02055, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero Lopez, señaló:
La excepción de contrato no cumplido. “(…). Según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, “La excepción non adimpletti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación. (Curso de obligaciones. Derecho Civil III. Página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995).
Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

En el caso de autos no se encuentra demostrado el supuesto de hecho exigido por la norma, referido a que quien opone la excepción hubiere cumplido previamente con su obligación, por el contrario, quedó comprobado el incumplimiento de la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ de la obligación asumida en el contrato, de cancelar las Arras acordadas en su Cláusula Segunda, como un primer pago al momento de su celebración, pues como quedó explanado en el texto de la sentencia, sólo canceló la suma de Catorce mil trescientos bolívares (Bs.14.300), en forma fraccionada mediante depósitos y transferencias bancarias a nombre del Promitente Vendedor, pagos que no se corresponden con la obligación asumida; con lo cual quedó evidenciado el incumplimiento del contrato, de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil).
Como consecuencia, la demandada no podía oponer la excepción de que no dio cumplimiento a las demás obligaciones asumidas al momento de contratar, alegando la existencia de los gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto del contrato, como incumplimiento del ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ de la obligación que involucra la transmisión del derecho de propiedad del bien.
Por los fundamentos expuestos se hace procedente la resolución de contrato demandada por la parte actora.

En relación a penalización al reclamo de la parte demandante de que la demandada debe asumir el pago de entregarle la cantidad de Siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs.7.150,00) que corresponde al cincuenta por ciento (50%) entregado en calidad de arras, este Tribunal aprecia la redacción del contrato en su Cláusula Cuarta:
En el caso de que LA PROMITENTE COMPRADORA no cumpliere con las obligaciones de los pagos contraídas en virtud de la presente Opción de Compra, establecidos en la Cláusula Segunda de este contrato, LA PROMITENTE COMPRADORA perderá el cincuenta (50%) de lo dado en arras más la totalidad de lo cancelado, por concepto de daños y perjuicios originados por el incumplimiento del presente contrato de Opción de Compra, caso en el cual la presente Opción de Compra quedará sin efecto jurídico de pleno derecho, sin que LA PROMITENTE COMPRADORA tenga nada que reclamar a EL PROMITENTE VENDEDOR. Ahora bien, para el caso de que EL PROMITENTE VENDEDOR decidiere no vender el inmueble objeto del contrato, deberá entregar a LA PROMITENTE COMPRADORA, la cantidad de Treinta mil bolívares (Bs.30.000), siendo la cantidad desglosada en la siguiente forma: Veinte mil bolívares (Bs.20.000) dados en calidad de arras, y Diez mil bolívares (Bs.10.000) que constituye el cincuenta por ciento (50% ) de la suma entregada por dicho concepto.

Examinadas las actas del proceso concluye este Tribunal en la procedencia del pago de la suma reclama por el demandante como penalización derivada del incumplimiento de la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ, al evidenciarse la cantidad que realmente canceló al ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ por concepto de opción de compra del inmueble –Catorce mil trescientos bolívares (Bs.14.300), quedando obligada a la indemnización acordada en el contrato de Siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs.7.150) que corresponde al cincuenta por ciento (50%) de dicha suma.

En relación a la indexación judicial reclamada por la parte actora sobre las cantidades demandadas, es conveniente citar la sentencia dictada en fecha 17/03/1993 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Camillius Lomerell contra Machinery Care y otros, señalando:

“…la justificación del método de indexación judicial está en el deber que tiene el juez de la acción indemnizatoria que la víctima obtenga la reparación real y objetiva del daño sufrido..”

Así, se observa que la demanda fue admitida por este Tribunal el día 22/02/2010-, y siendo un hecho notorio la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, es por lo que este Tribunal acuerda indexar la cantidad que ordena cancelar en esta sentencia, a los fines de evitar que sea menoscabada la acreencia del demandante.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Con lugar, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentó el ciudadano OMAR JOSE MORALES RODRIGUEZ en contra de la ciudadana TRINA CARVALLO DIAZ, ya identificados.
En consecuencia declara resuelto el contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 5/11/2009 por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, Estado Zulia, autenticado bajo el N°15, Tomo 106 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, signado con las siglas 3F, piso tercero (3°) del Condominio Pino Caribeño 1, situado en la Calle 115 con Avenida 23 del sector Pomona de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Se condena a la demandada al pago de la suma de Siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs.7.150,00) por concepto de penalización o indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad cancelada en calidad de Arras.
Se condena a la demandada a cancelar la cantidad resultante después de calcular la indexación judicial de la cantidad de Siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs.7.150,00) y en tal sentido se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela a los fines de que calcule la indexación judicial, de conformidad con los Índices de Precios al Consumidor de la Ciudad de Maracaibo, desde la fecha de admisión de la demanda – 22/02/2010, hasta la fecha en la cual quede firme esta decisión.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintidós (22) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.
LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00p.m) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Expediente: 2.183-10.-