Exp.02997 República Bolivariana de Venezuela En su Nombre: Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia Motivo: RETRACTO ARRENDATICIO. Demandante: JAVIER ALBERTO MAURY PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.118.585 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.- Apoderado Judicial de la Parte Demandante: DAVID CASAS GONZÁLEZ y GERARDO BARALT LUZARDO, venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los N° 57.660 y 17.898, en el orden indicado y este domicilio.- Demandados: CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS y OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-7.973.731 y V-17.804.891, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.- Apoderados Judiciales de los Co-demandados: MARÍA GABRIELA GONZALEZ VÁSQUEZ, FRANCISCO VÁSQUEZ PÉREZ, JESÚS ARANAGA y GUILLERMO SERVIGNA INCIARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 126.445, 8.628, 6.954 y 5.826, respectivamente y del mismo domicilio.- Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente N° 02997 que con fecha 13 de Octubre de 2009, este Tribunal procedió a darle entrada y admitió la demanda que por RETRACTO ARRENDATICIO incoara el ciudadano JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ contra los ciudadanos CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS y OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, sabido que, en fecha 22 de Octubre de 2009, se libraron los recaudos de citación, habiendo sido proporcionados los emolumentos o recursos necesarios para que el Alguacil del Tribunal practicara el acto de comunicación procesal de la citación. En fecha 09 de Noviembre de 2009, el Alguacil expuso y consignó los recaudos de citación, refiriendo que practicó la citación de los co-demandados los días el 04 y 05 de Noviembre del señalado año, respectivamente. En fecha 11 de Noviembre de 2009 los co-demandados de autos con la asistencia de la profesional del derecho MARIA GABRIELA GONZÁLEZ VÁSQUEZ, procedieron a darle contestación a la demanda, consignando escrito trabatorio de la litis, constante de seis (06) folios útiles, el cual fue agregado a las actas en la misma fecha. En fechas 19 y 25 de Noviembre de 2009, los demandados y la parte actora presentaron sus escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas las referidas fechas conforme al orden de su promoción. ¬En fecha 04 de Diciembre de 2009, la representación judicial de los demandados presentó escrito constante de siete (07) folios útiles.- Planteamiento del Problema Alega la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha dos (2) de Febrero de 2007, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CRISTINA COROMOTO CELIS CABALLOS, cuyo objeto es el local MLC-06 (el cual conforme a los documentos de propiedad es PBO-C6), y forma parte de mayor extensión del área total del local denominado anteriormente P.B. OESTE, hoy denominado GALERIAS SHOPPINNG CENTER, ubicado en la planta baja del Centro Comercial GALERIAS MALL, situado en la calle 79 antes Av. 28 (La Limpia), entre avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conforme al documento Notariado por ante La Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, bajo el N° 40, Tomo 08 de los libros respectivos, el cual por convenio contractual se ha venido prorrogando, discurriendo actualmente su tercer periodo anual.- Afirma el accionante que el local arrendado tiene un área aproximada de tres metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (3.80Mts2) y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Local 7 de Galerías Shopping Center; SUR: Local C5 de Galerias Shopping Center; ESTE: parte del local A2 de Galerias Shopping Center; y OESTE: Pasillo principal Oeste de Galerias Shopping Center; que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.350.000,00), equivalentes hoy a DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.350,00), más el monto de las cuotas mensuales ordinarias de condominio, monto éste que estaba incluido en el canon de arrendamiento, pero que por convenio verbal entre las partes, él asumió directamente, por ello, los efectuaba en forma directa en la administración del Centro Comercial Galerias Mall. Alegó que por convenio verbal entre las partes, el pago del canon de arremdaiento lo efectuaba mediante depósitos bancarios en la Cuenta Corriente N° 0105 0129 6101 29142484 del Banco Mercantil, a nombre de la arrendadora CRISTINA CELIS, el cual pagó sin problema alguno hasta el mes de septiembre de 2009; asimismo, aseveró que a mediados del mes de septiembre de 2009, se presentó al local arrendado, un ciudadano que desconocía hasta esa oportunidad y que dijo llamarse OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS y le entregó una comunicación, de fecha 14 de septiembre de 2009, mediante la cual, la ciudadana CRISTINA CELIS le notificaba que ese local pasaría a ser propiedad de OSWALDO URDANETA, con quien tenía que celebrar un nuevo contrato; aseveró que éste mismo ciudadano a finales del mes de septiembre le informó verbalmente que había comprado el local y que él debía suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con él, y le hizo entrega de un proyecto de contrato, y él le informó que tenía que consultar con sus abogados de confianza. También aseguró, que el 05 de octubre de 2009, se volvió a presentar al local el ciudadano OSWALDO URDANETA y tuvieron una acalorada discusión que fue presenciada por muchas personas y le manifestó que no recibiría el canon de arrendamiento si no firmaban un nuevo contrato; que fue por ello que contrató los servicios de un abogado, quien al localizar los documentos de propiedad en el Registro correspondiente constató que el 21 de septiembre de 2009 y por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 48, Tomo 33, Protocolo Primero, fue otorgado un documento mediante el cual CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS, vendió a OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00). Argumentó, que dicha negociación violó disposiciones de orden público, ya que posee el local arrendado por más de dos años sin que en ningún momento se hubiese cumplido con el requisito de ofrecérselo en venta de manera previa o de habérsele hecho la notificación auténtica de Ley, a pesar de encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual, viene a demandar, luego de haber señalado la fundamentación de derecho, a los ciudadanos CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS y OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, la subrogación en la mismas condiciones pactadas para la venta efectuada por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), que está dispuesto a consignar por ante esta autoridad cuando le sea señalado. Estimando la acción en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00). Entre tanto que, los co-demandados de autos CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS y OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, en su escrito de contestación negaron y rechazaron que el actor se encuentre asistido del derecho al ejercicio del retracto legal, con base a los siguientes elementos de hecho: Primero: Que el arrendatario JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ, no se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que éste se ha rehusado a pagar los respectivos ajustes de los cánones arrendaticios, que dicha cualidad de insolvente impide la generación en su persona del derecho a adquirir el inmueble cedido en arrendamiento con preferencia a otra persona en las mismas condiciones; que por lo tanto, dicha insolvencia acarrea la improcedencia de la preferencia ofertiva. Que en fecha 09 de junio de 2007, la arrendadora CRISTINA CELIS le remitió correspondencia al ciudadano JAVIER MAURY, mediante la cual le manifestó la preocupación derivada del incumplimiento de la contratación arrendaticia, específicamente de la cláusula sexta, referida a la cancelación de los cánones de arrendamiento durante los primeros cinco días de cada mes, dado que el demandado había venido pagando el canon en forma fraccionada durante un lapso de 30 días, que no fue acordado, aparte del atraso presentado en los pagos de los cánones correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2007. Segundo: Alegaron que no es cierto que el actor se encuentre asistido del derecho preferente para adquirir el inmueble, ya que fue informado sobre la proyectada enajenación del inmueble y a pesar de tener conocimiento de ello, no agenció ni hizo valer su interés en concretar su intención de adquirir el aludido inmueble durante el lapso fatal, perentorio y de caducidad de quince (15) días naturales o calendarios, contados a partir del 14 de septiembre de 2009, fecha de la correspondencia donde se le hizo saber que el inmueble pasaría a ser propiedad del co-demandado OSWALDO URDANETA. Afirmaron, que de ser cierto el interés de parte del demandante (ahora manifestado con el ejercicio de la acción de retracto legal), en adquirir el referido inmueble, éste debió manifestar de manera indubitable o auténtica su firme intención en negociar la propiedad del mismo. Que sin embargo, ninguna manifestación fue hecha en ese sentido, durante el lapso perentorio, fatal y de caducidad de los quince (15) días continuos, contados a partir del 14 de septiembre de 2009, al extremo de que en el libelo no se hace referencia alguna a esta existencia legal para el nacimiento de la titularidad de la acción de retracto ejercida, en los términos del Parágrafo único del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no habiéndose generado en el patrimonio del demandante el derecho de adquirir el inmueble identificado en el libelo de la demanda con preferencia a toda otra persona, por causa de su insolvencia con el pago satisfactorio de cada monto de canon mensual de arrendamiento, con arreglo a las normas de orden público citadas; y por no haber expresado su aceptación o rechazo a la oferta de venta cuando se le manifestó, en la correspondencia fechada 14 de septiembre de 2009, que la propiedad del aludido inmueble pasaría al ciudadano OSWALDO URDANETA; que la presente acción debe ser desestimada con pronunciamiento expreso, positivo y preciso por esta jurisdicción municipal y así pidieron sea decidido. Por último, solicitaron se declare sin lugar la demanda incoada por el ciudadano JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ. Planteada así la controversia, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir el fallo in extenso, en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno les ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este Juzgado entra a analizar las probanzas de las partes en la forma y manera siguientes: PRUEBAS DE LAS PARTES:  Pruebas de la Parte Actora: El demandante de autos JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ consignó con su libelo de demanda, lo siguiente: a.- Promovió con el libelo de demanda copia certificada del documento base de la pretensión, esto es, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de febrero de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 40, Tomo 08 de los libros respectivos, instrumento este, que los co-demandados de autos en modo alguno impugnaron, desconocieron o tacharon de falso, antes por el contrario, lo asumieron como tal, razón por la cual, este Tribunal le atribuye todo su valor probatorio conforme a Ley y en la certeza del vínculo jurídico que en él se señala.- Así se determina.- b.- Comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009 suscrita por la ciudadana CRISTINA CELIS dirigida al ciudadano JAVIER MAURY PÉREZ, donde se le participa que el inmueble objeto del contrato pasará a ser propiedad del ciudadano OSWALDO URDANETA, documento privado que el Tribunal analizará en su debida oportunidad, dada su naturaleza, que se presume esencial para el dispositivo del fallo. Así se declara.- c.- Consignó copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto del litigio, debidamente protocolizado en fecha 21 de septiembre de 2009, ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 48, Protocolo 1°, Tomo 33, instrumento este, que en modo alguno fue desconocido, impugnado y mucho menos tachado de falso por el adversario, en consecuencia, este Tribunal, le atribuye pleno valor probatorio y conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 del Código Civil vigente, en la certeza de que la ciudadana CRISTINA CELIS le vendió el aludido inmueble al ciudadano OSWALDO URDANETA CELIS, con efecto erga omnes a partir del día 21 de septiembre de 2009. Así se establece.-  En juicio contradictorio, promovió lo siguiente: 1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales, sabido que, nuestro máximo Tribunal de Justicia en sus diversas Salas, ha fijado posición jurisprudencial en el sentido de que, la invocación al mérito, en modo alguno constituye un medio probático y ello, en virtud de que el Juez, está en la obligación de analizar todos los medios de pruebas promovidos por las partes en base a los principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, según el cual, todo cuanto se diga, se escriba y alegue en el proceso, beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto, razón por la cual, este Operador de Justicia, se abstiene de emitir veredicto sobre el medio probatorio in comento, ya que per se, ello, deviene por su propia naturaleza, es decir, el análisis de las actas procesales.- Así se establece.- 2.- Promovió Prueba de Informe para con la Administración del Condominio del CENTRO COMERCIAL GALERIAS MALL, a fin de que informara si el ciudadano JAVIER MAURY PÉREZ, es quien cancela las cuotas de condominio del local arrendado, y si actualmente se encuentra solvente con dicho pago, y solicitó que se anexara a dicho oficio los recibos de cuotas de condominio desde el mes de Mayo hasta septiembre de 2009 y constancia de solvencia expedida por el Condominio Centro Comercial Galerias Mall, cuya información fue recibida el día 15 de diciembre de 2009, donde se señala que desde el mes de febrero de 2009 hasta esa fecha (15-12-2009), el ciudadano JAVIER MAURY PÉREZ es quien cancela las cuotas de condominio, y que dicho local se encuentra solvente hasta el mes de Noviembre de 2009 debido a que el mes de diciembre de 2009 aún no se encuentra vencido, razón por la cual, este Tribunal aprecia y valora dicha prueba de informe en la certeza de su contenido, conforme a los alcances del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- 3.- Promovió copias certificadas del expediente de consignación arrendaticia N° C-018 que cursa por ante este Tribunal, con lo cual pretende demostrar que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia, este Tribunal, aprecia y valora las aludidas copias certificadas, conforme a los alcances del Artículo 429 y a su naturaleza de pública, en la certeza de que el ciudadano JAVIER MAURY PÉREZ se encuentra consignando a favor del ciudadano OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS. Así se establece.-  Pruebas de la Parte Demandada: La parte demandada promovió los siguientes medios de prueba: a.- Promovió Prueba de Informe para con el Banco Occidental de Descuento, C.A. Sucursal Galerias Mall, a los fines de que informara sobre la identificación de la Cuenta Corriente, en la cual se emitieron los siguientes Cheques: N° 17000168, 73000166, 58000120, 61000124, 65000075, de fechas 06 de mayo de 2009, 02 de mayo de 2009, 06 de septiembre de 2008, 12 de septiembre de 2008 y 06 de junio de 2008, respectivamente, emitidos bajo la orden de pago de su emisor JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° V-16.118.585; indicando quien aparece en los registros de dicha entidad financiera como titular de la Cuenta Corriente N° 0116-0144-86-0006835767, indicando sus nombres, apellidos y número de cédula de identidad, además, de indicar si los cheques mencionados anteriormente N° 17000168, 73000166, 58000120, 61000124, 65000075, de fechas 06 de mayo de 2009, 02 de mayo de 2009, 06 de septiembre de 2008, 12 de septiembre de 2008 y 06 de junio de 2008, fueron pagados, en la oportunidad que fueron presentados, a la persona que aparece como beneficiaria en cada uno de los cheques, y si para la fecha de la emisión de cada uno de los aludidos efectos de comercio, el titular de la cuenta corriente disponía de los fondos dinerarios suficientes para cubrir el pago de tales cheques, siendo recibida dicha información mediante comunicación de fecha 21 de junio de 2010, y así mismo consignó Cheques N° 61000124, 65000075, 58000120, 17000168, 73000166, de fechas 06 de septiembre de 2008, 06 de junio de 2008, 12 de septiembre de 2008, 06 de mayo de 2009 y 02 de mayo de 2009, respectivamente, con sus respectivas hojas de devolución, según la cual, LOS CHEQUES EN REFERENCIA SE ENCUENTRAN EN ESTATUS DISPONIBLES, LO CUAL REPRESENTA QUE LOS MISMOS NO HAN SIDO PRESENTADOS AL COBRO, en consecuencia, este Tribunal valora la prueba de informe conforme a los alcances del Artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil. En cuanto a los títulos cambiaros suscritos por el titular de la cuenta JAVIER MAURY PÉREZ, que no fueron desconocidos, impugnados y mucho menos tachados de falso, el Tribunal leS atribuye pleno valor probatorio conforme a la prueba tarifada a la cual se contraen los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 de la Ley sustantiva Civil. Así se determina.- La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.- En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Página 175).- Observa el Jurisdicente, que en sentencia del 20 de mayo de 2005, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (sentencia RC 00260), cambiando su doctrina estableció: La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente. Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia. Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide. >> (Negrillas y subrayados del fallo) De igual forma, según lo establecido por Nuestro Máximo Tribunal en sentencia de fecha dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil siete, Sala de Casación Civil, Magistrado Ponente: Luís Antonio Ortíz Hernández, Exp. 2006-001078, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los Artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio. De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: (...) Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). (...) Ahora bien, de las actas procesales se evidencia y en especial, del contrato arrendaticio traído por la parte actora como fundamento de su pretensión, se observa: Que la relación arrendaticia se inició el día 02 de febrero de 2007, y el documento traslativo de propiedad de fecha 21 de septiembre de 2009, así como de la comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009, se puede constatar que el ciudadano JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ, se encontraba arrendado en el local comercial, antes identificado, por lo que desde la fecha de inicio de dicha relación arrendaticia han transcurrido más de dos (2) años, es decir, se cumple con el primer requisito exigido en el Artículo 43 de la referida Ley, y con relación al estado de solvencia o no del arrendatario, con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento, el Tribunal observa que el arrendatario ha venido consignando por ante este mismo Juzgado, los respectivos cánones de arrendamiento y de la revisión exhaustiva hecha por este Jurisdicente a las actas del Expediente Arrendaticio signado con el N° C.- 018-2009, se constata que el ciudadano JAVIER ALBERTO MAURY PÉREZ se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento, pues ha venido depositando desde el mes de octubre de 2009, las mensualidades a razón de Tres Mil Bolívares Mensuales (Bs. 3.000,00), sabido que, la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda, que el actor se encontraba insolvente por el hecho de no haber pagado y/o cancelado el ajuste al cual se alude en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que puntualiza lo siguiente: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. Observando el Tribunal que, la aludida disposición legal impone al arrendador como interesado en ajustar el canon de arrendamiento, luego de transcurrido un año de la relación arrendaticia y con anterioridad a la fecha en que sea exigible el primer canon pasada esa anualidad, procederá entonces a efectuar las operaciones matemáticas de ajuste conforme a los índices establecidos y luego de haber determinado el resultado procederá a notificar al arrendatario el nuevo canon exigible para la próxima cuota periódica y por esa anualidad que se está iniciando. Es preciso señalar, que la referida notificación debe ser hecha con anterioridad a la fecha de exigibilidad de esa próxima cuota y la misma deberá hacerse lo más explícita posible, indicando las operaciones utilizadas y las bases de los índices de precio al consumidor tomados en cuenta, ya que de ser posterior deberá ser entendida como una renuncia tácita a efectuar el ajuste por esa mensualidad. De no ser así, estaríamos frente a la posibilidad de que el arrendador de manera caprichosa o temerariamente, para hacer incurrir en mora al arrendatario, pueda luego de transcurrido el año de relación arrendaticia, en cualquier momento, notificar al arrendatario un aumento del canon. No se observa de las actas procesales que la demandada arrendadora, ciudadana CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS, haya hecho la respectiva notificación al arrendatario sobre el referido ajuste, amen que, y tal como quedó demostrado en actas, el canon de arrendamiento fue pactado por las partes en la cantidad de Dos Millones Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 2.350.000,00), hoy día (Bs. 2.350,00), Cláusula Quinta del contrato, señalándose en la misma que: Las partes podrán dentro de los treinta días anteriores al vencimiento de la duración inicial o de cualquiera de sus prórrogas que estuviere vigente, modificar el canon de arrendamiento aquí fijado; en caso de no ponerse de acuerdo sobre su monto, se entenderá como no prorrogado y definitivamente terminado el contrato…; canon de arrendamiento este, que fue modificado por acuerdo de las partes y aumentado a la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, es decir, las partes de común acuerdo modificaron el canon de arrendamiento, todo ello conforme a la referida cláusula contractual, por las razones expuestas se desestima el alegato formulado por la parte demandada en relación al aludido Artículo 14 de la Ley de Arrendamiento, determinándose que, el arrendatario se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento cumpliéndose así con el segundo requisito y, en lo que respecta, al tercer requisito, esto es, satisfacer las aspiraciones del propietario, el actor en su libelo de demanda, expreso en su petitum, que estaba dispuesto a consignar ante esta autoridad judicial en cualquier momento que le sea señalado la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00). Así se establece.- Alega la parte demandada, en su escrito de fecha 04 de diciembre de 2009, que el arrendatario por el hecho de estar realizando las respectivas consignaciones arrendaticias, no ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 4 de la Ley que creó el Impuesto al Valor Agregado por tratarse de un local comercial, cuya consecuencia genera como sanción disciplinaria la respectiva multa por parte del Organismo Competente, observando el Tribunal, que el aludido Impuesto al Valor Agregado, no constituye una TASA, sino un TRIBUTO INDIRECTO que grava al propietario del inmueble por el enriquecimiento obtenido en la percepción del canon arrendaticio, de tal manera que, EL ARRENDADOR es el sujeto ACTIVO del HECHO IMPONIBLE y al no haberse acordado contractualmente (Cláusula Décima del Contrato) que dicho aumento (Tributo) se comprendía dentro de la contraprestación arrendaticia, corresponde AL ARRENDADOR dicho pago, razón por la cual, el Tribunal, desestima en derecho el referido alegato. Así se determina.- También, alegan los co-demandados que no es cierto que el actor se encuentre asistido del derecho preferente para adquirir el inmueble, ya que fue informado sobre la proyectada enajenación del inmueble y a pesar de tener conocimiento de ello, no agenció ni hizo valer su interés en concretar su intención de adquirir el mismo durante el lapso fatal, perentorio y de caducidad de quince (15) días naturales o calendarios, contados a partir del 14 de septiembre de 2009, fecha de la correspondencia donde se le hizo saber que el inmueble pasaría a ser propiedad del co-demandado OSWALDO URDANETA, al respecto observa el Tribunal, el contenido del Artículo 47 de la Ley Especial de la materia, donde se señala que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, entre tanto que, el Artículo 44 ejusdem señala que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario MEDIANTE DOCUMENTO AUTÉNTICO, su manifestación de voluntad de vender, indicando el precio, condiciones y modalidades y el Artículo 48 ejusdem, reseña que: El arrendatario podrá ejercer dicho derecho de retracto cuando: No se hubiere hecho la notificación prevista en el Artículo 44 o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. Así las cosas, en comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009 suscrita por la ciudadana CRISTINA CELIS dirigida al ciudadano JAVIER MAURY PÉREZ, por intermedio del ciudadano Oswaldo Urdaneta, donde se le participa que el inmueble objeto del contrato pasará a ser propiedad del ciudadano OSWALDO URDANETA, documento que no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, quien por el contrario, en su escrito de promoción de pruebas lo hizo valer a su favor, en afirmación que hubo confesión espontánea por parte del actor, ya que el mismo afirma que tuvo conocimiento de la negociación de compra venta del inmueble a que se refiere el libelo de demanda, el día 14 de septiembre de 2009, con lo cual el lapso fatal y perentorio para manifestar su voluntad de ejercer su derecho preferente eran 15 días que se vencieron el día 29 de septiembre de 2009, por tanto, el Tribunal observa, que dicha comunicación, SÓLO CONSTITUYE UNA PARTICIPACIÓN DE QUE EL INMUEBLE PASARÍA A SER PROPIEDAD DEL CIUDADANO OSWALDO URDANETA CELIS, y por ello se celebraría un nuevo contrato con el nuevo propietario, (que para esa fecha aún no lo era) por cuanto la negociación de compra venta del local real y efectivamente se efectuó el 21 de septiembre de 2009, y dicha comunicación en modo alguno cumple con los parámetros establecidos en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque una cosa es, anunciar que el inmueble pasaría a ser propiedad del ciudadano OSWALDO URDANETA, y otra muy distinta, es que la Arrendadora notifique en forma auténtica, su deseo de vender, indicando el precio, condiciones y modalidades de la negociación, para ver si el ARRENDATARIO estaba en condiciones de comprar, en consecuencia, este Tribunal desestima el aludido instrumento privado como tal, esto es, para los efectos jurídicos del tema en debate, por lo tanto, no hubo por parte de la arrendadora y a posteriori por el nuevo propietario una autentica notificación conforme a Ley, por ello la aplicabilidad o el derecho concedido al arrendatario en el literal (a) del artículo 48 de la Ley especial de la materia, siendo coincidente la jurisprudencia patria al establecer, que el término concedido en el Artículo 47 de la Ley especial debe empezarse a computar desde que el interesado tuvo conocimiento del registro de la venta, más no así desde la fecha en que se registró, consecuencia de lo cual, AL ARRENDATARIO LE ASISTE EL DERECHO DE RETRACTO ACCIONADO EN TUTELA JUDICIAL EFECTIVA POR ENCONTRARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE LOS CUARENTA DÍAS QUE SEÑALA LA LEY PARA EJERCITAR SU ACCIÓN, y así se declarará en la dispositiva del fallo; observando este Sentenciador, que para el caso de que la referida notificación de fecha 14 de septiembre de 2009 hubiese sido válida, la acción interpuesta por el actor, se enmarcaría dentro de los cuarenta (40) días calendarios que señala el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que precluyeron el día 24 de octubre de 2009, sabido que, la demanda fue admitida en fecha 13 de octubre de 2009, esto es, dentro del término antes referido. Dispositivo: Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1. CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material del actor, esto es, la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, intentara el ciudadano JAVIER ALBERTO MAURY PEREZ contra los ciudadanos CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS y OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, previamente identificados en actas, en consecuencia: 2. Se ordena oficiar al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que ANULE la operación de compra venta de fecha 21 de septiembre de 2009, bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo 33, una vez quede definitivamente firme el presente fallo, efectuada por los co-demandados, ciudadanos CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS y OSWALDO ENRIQUE URDANETA CELIS, sobre el inmueble objeto del presente JUICIO, (local comercial) identificado en el cuerpo de esta sentencia. 3. Se ordena a la co-demandada, ciudadana CRISTINA COROMOTO CELIS CEBALLOS hacer efectivo del derecho del actor ganancioso JAVIER ALBERTO MAURY PEREZ de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. 4. Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano JAVIER ALBERTO MAURY PEREZ, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firma la presente Sentencia, consignar por ante este Tribunal la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (40.000,00 Bs.) precio de la venta efectuada entre los co-demandados, ya identificados. 5. Una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá de título de propiedad sobre el inmueble constituido por el local MLC-06 (el cual conforme a los documentos de propiedad es PBO-C6), y forma parte de mayor extensión del área total del local denominado anteriormente P.B. OESTE, hoy denominado GALERIAS SHOPPINNG CENTER, ubicado en la planta baja del Centro Comercial GALERIAS MALL, situado en la calle 79 antes Av. 28 (La Limpia), entre avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el tiene un área aproximada de Tres Metros cuadrados con Ochenta Decímetros Cuadrados (3.80Mts2) y se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: Local 7 de Galerías Shopping Center; SUR: Local C5 de Galerias Shopping Center, ESTE: parte del local A2 de Galerias Shopping Center; y OESTE: Pasillo principal Oeste de Galerias Shopping Center. 6. Conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas a los co-demandados de autos, por resultar vencidos totalmente en la presente causa. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.- Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, ordinales, 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada firmada y sellada en la sala del Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintitrés (23) días del mes de Julio del año dos mil diez (2010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.- EL JUEZ, La Secretaria, Abog. IVÁN PÉREZ PADILLA Abog. Angela Azuaje Rosales En la misma fecha se dictó y publicó el presente fallo, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.).- La Secretaria, Abog. Angela Azuaje Rosales.