TSJ Regiones - Decisión

Exp: 7465 SENT:10.658

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
200 y 151°

I.- PARTES INTERVINIENTES

DEMANDANTE: GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ
DEMANDADA: LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS
ACCIÓN: DESALOJO
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

II.- PARTE NARRATIVA
Se inició el presente juicio, por demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.5.820.164, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio YGMER JOSÉ DÍAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.40.686 y de este mismo domicilio contra el ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.633.440, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que desocupe y convenga en devolver un inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la urbanización MARA NORTE, cale 07D, tercera etapa, casa No.5-70, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y que pague los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero y lo que ha transcurrido del mes de Marzo de 2010. Asimismo que se proceda al pago de los cánones de arrendamientos vencidos los días cinco (05) de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2009.- Estimó la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00).
Dicha demanda fue distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el día 24-03-2010, y este Tribunal le dio entrada en fecha 26-03-2010, instando a la parte demandante a estimar la demanda en unidades tributarias.
En fecha 08-04-2010, la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ, debidamente asistida presentó escrito indicando al Tribunal el monto de la cuantía en unidades tributarias.-
En la misma fecha se admitió la demanda y se ordenó la citación del ciudadano LUIS GUTIERREZ MATOS para que compareciera por ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente al día que constara en actas su citación.
En fecha 16-04-2010, la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ, debidamente asistida, otorgó poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio YGMER JOSÉ DÍAZ, BERNARDO SOTO y ANTONIO TROCONIZ, respectivamente.-
En la misma fecha que antecede, la ciudadana GLADYS MARAGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ, debidamente asistida consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada y este Tribunal expuso haber recibido los medios necesarios para practicar la citación.-
En fecha 06-05-2010, el alguacil de este Tribunal expuso consignar recaudos de citación librados al ciudadano LUIS GUTIERREZ MATOS y en la misma fecha la secretaria de este Tribunal hizo constar que recibió los recaudos de citación consignadas por el Alguacil de este Tribunal, dándosele entrada y agregándose a las actas.-
En fecha 07-05-2010, el abogado YGMER JOSÉ DÍAZ, presentó diligencia, solicitando se practique la citación cartelaria.
En fecha 10-05-2010, este Tribunal proveyó y la secretaria de este Tribunal procedió a la fijación del cartel de citación en el domicilio de los demandados.
En fecha 13-05-2010, el abogado YGMER DÍAZ, presentó diligencia exponiendo que recibía los carteles para su publicación.-
En fecha 24-05-2010, el abogado YGMER JOSÉ DÍAZ, presentó diligencia exponiendo que consignaba los ejemplares de los diarios correspondientes para la publicación del cartel de citación de la parte demandada y en la misma fecha este Tribunal proveyó ordenándose desglosar los diarios en los que aparecen publicados los carteles de citación de la parte demandada, ordenándose agregar las actas.-
En fecha 01-06-2010, el abogado en ejercicio YGMER JOSÉ DÍAZ, presentó diligencia exponiendo que consignaba los emolumentos necesarios para el traslado de la secretaría, a los fines de fijar cartel de citación.-
En fecha 07-06-2010, la secretaria de este Tribunal fijó cartel de citación de la parte demandada en la puerta de acceso del inmueble y se ordenó agregar a las actas.-
En fecha 29-06-2010, el ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ALEX YANEZ MARTÍNEZ se dio por citado y confirió Poder Apud-Acta a los abogados NEIDA FINOL y WALFREDO ACOSTA respectivamente.-
En fecha 01-07-2010, el abogado en ejercicio ALEX YANEZ MARTÍNEZ, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda, con sus anexos y en la misma fecha se le dio entrada y se agregó a las actas.-
En fecha 07-07-2010, el abogado ALEX YANEZ MARTÍNEZ, apoderado judicial del ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS, presentó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha, se recibieron, se les dio entrada, se agregaron y se fijó el tercer día de despacho a la presente fecha para oír la declaración de los testigos promovidos.-
En fecha 12-07-2010, se declaró desierto el acto de la declaración de los testigos.
En la misma fecha que antecede, el abogado ALEX YANEZ M., presentó diligencia solicitando se sirva fijar nueva oportunidad dentro del lapso legal establecido.
En la misma fecha, este Tribunal proveyó y se fijó el próximo tercer día de despacho siguiente a la presente fecha, para oír la declaración de los testigos promovidos en la presente causa.-
Así mismo, en igual fecha, el abogado YGMER JOSÉ DÍAZ, apoderado judicial de la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ, presentó escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha se les dio entrada, se agregaron, se admitieron, pero este Tribunal negó el particular tercero del escrito.-
En fecha 15-07-2010, se oyó la declaración testimonial de los ciudadanos MARÍA ANGELICA PAZ PAZ, LEONEL ELIGIO VALLES ESTRADA YABRAHAM ENRIQUE FONSECA MORENO, testigos promovidos por la parte demandada.-
Ahora bien, siendo la oportunidad correspondiente para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal lo hace tomando en cuenta previamente las siguientes consideraciones:
III.- DE LA COMPETENCIA

El tribunal hace constar su competencia, por cuanto del exhaustivo análisis realizado en la presente causa se desprende que efectivamente le corresponde por ley, a este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como órgano jurisdiccional de municipio, el conocimiento de la presente causa en razón de la materia, la cuantía y el territorio de conformidad con las normas que así lo establecen, estatuidas en los artículos 28, 29, 30, 31, 40, 41, y 42 del Código de Procedimiento Civil, así como las normas procesales que rigen el procedimiento breve en la materia arrendaticia, como lo es el caso en estudio, de conformidad con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE

IV.- FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte actora en su escrito libelar que: en fecha 15-02-2006, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, que según la cláusula segunda del contrato se estableció un canon de Bs.400,00 mensuales, canon que en la actualidad, dada las renovaciones del contrato, lo tienen convenido en la suma de Bs.700,00 mensuales. También se estableció que los cánones de arrendamiento debían ser cancelados los primeros cinco (5) días de cada mes en forma puntual al arrendador y se estableció que la falta de pago de una mensualidad le daría derecho al arrendador a dar por terminado el contrato y a solicitar la desocupación del inmueble. Alega que el inmueble forma parte de la comunidad conyugal de los bienes gananciales que existieren entre su persona y su difunto cónyuge. Afirma que el lapso de duración del contrato sería de tres (3) meses contados a partir de la firma del mismo, prorrogable por acuerdo de las partes y que el contrato no podría ser considerado a tiempo indeterminado con ocasión de las prorrogas que pudieran realizarse, que el mismo terminaría el 15-05-2006, pero que como el arrendatario ha permanecido hasta la fecha en el inmueble, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. De igual manera señala que desde finales del mes de Mayo de 2009 ha presentado impuntualidad en el pago del canon de arrendamiento, retardándose en los pagos, aunque lograba ponerse al día con el canon atrasado, que dicha situación se tornó recurrente en los últimos meses, y que desde el 10-11-2009 no le cancelaba el canon de arrendamiento convenido, que le adeuda el mes de Diciembre de 2009 y los meses de Enero y Febrero de 2010, más lo que va del mes de marzo.-

Alega la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda en los hechos y el derecho. Alega que es cierto y reconoce que en fecha 15-02-2006, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la demandante, que también es cierto el análisis que hace la demandante sobre la conversión del contrato original de tiempo determinado a tiempo indeterminado, por cuanto al haberse vetado la tácita reconducción, la aceptación de los pagos del canon de arrendamiento y la permanencia de su representado en posesión del inmueble así lo determinaron. Sin embargo alega que no es cierta la afirmación de la demandante sobre inconvenientes de su representado en el pago de los cánones de arrendamiento, cuando en el contrato se estableció que le pago de los cánones de arrendamiento se cancelarían mediante depósitos en una cuenta corriente del cónyuge de la arrendadora quien falleció el 22-01-2007 y que a partir de esa fecha la cuenta corriente donde estaba obligado a depositar el monto de los cánones, fue cancelada y que desde ese momento su representado canceló a su arrendadora, quien nunca indicó como se seguiría pagando. Señala que la arrendadora estaba y está obligada a notificar a su representado de cómo iba a operar a partir de ese momento el pago de los cánones de arrendamiento y que no lo hizo y que a pesar de ello su representado el continuó cancelando los cánones directamente y en efectivo sin que se emitieran los recibos correspondientes y que no se hizo por ser una situación transitoria, que tampoco es cierto que su representado haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2009, ni enero y febrero de 2010, por cuanto a partir del 10-11-2009, la arrendadora y demandante se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento por parte de su representado y que ello determinó que empezará a efectuar consignaciones arrendaticias en el Juzgado Décimo de los Municipios del Estado Zulia.

V.- DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
a.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Del recorrido efectuado por las actas procesales, este juzgador evidencia que la parte actora promovió con el libelo de demanda los medios probatorios que se determinan de seguidas:
Conjuntamente con el escrito libelar, promovió:
1.- Corre inserto al folio 05, copia fotostática simple de documento de identidad de la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ, con No.5.820.164.
2.- Corre inserto en los folios 06 al 08, original de documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA de RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad No.5.820.164, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia y el ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIÉRREZ MATOS, titular de la cédula de identidad No.7.633.440 y de igual domicilio, sobre un inmueble formado por una casa de habitación familiar, ubicada en la urbanización MARA NORTE, calle 07D, tercera etapa, casa No.5-70, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15-02-2006, anotado bajo el No.49, tomo 15.-
Para la apreciación y valoración de estos medios probatorios consignados en actas en copia fotostática simple el primero y en original el segundo, este Juzgador atendiendo los principios de Economía Procesal, Exhaustividad, y Legalidad, así como el de INMEDIACIÓN lo hace de manera conjunta porque observa que se debe aplicar a los mismos, la misma norma tarifada, por la naturaleza jurisdiccional de los mismos, la cual se encuentra preceptuada en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al analizar el contenido y alcance de dichos documentos, se observa que por ser emanados del órgano público competente para darles fe pública, son fidedignos, y al no ser atacados por la parte contraria en este caso la parte demandada, para destruir su veracidad, adquieren firmeza al ser valorados por la norma antes señalada, la cual es aplicable para los documentos públicos en copias fotostáticas simples, fundamento este sustentado por la norma antes transcrita y por reiterados criterios emanados del Máximo Tribunal Supremo de Justicia. En consecuencia se les otorga pleno valor probatorio a los instrumentos antes analizados en esta causa. Y ASI SE DECIDE.-
Conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, que corre inserto en el folio 70, de fecha 12-07-2010, la parte actora promovió lo siguiente:
1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales.-
Con respecto a esta promoción este sentenciador señala que tal argumento no constituye en si un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales de la valoración de las pruebas entre si, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte que resulte victoriosa en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencias emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia No. 1633. ASI SE ESTABLECE.-
2.- Promovió y opuso al demandado el documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y el demandado de fecha 15-02-2006, contrato que dio inicio a la relación arrendaticia y donde se establecen las condiciones en que se celebró el mismo y donde se establecen las obligaciones para las partes.-
Es de hacer notar que dicho medio de prueba fue previamente valorado por este Juzgador.- Y ASÍ SE DECLARA.
3.- Solicitó se conminara al demandado a exhibir los recibos, y que de poseerlos deberían estar firmados, por su representada y liberados de la obligación de haber pagado los mismos, serían los únicos medios de prueba válidos para demostrar su solvencia arrendaticia en la causa.-
Con relación a dicha promoción, se negó la admisión del mismo, por cuanto la parte promovente, no acompañó al escrito copia del documento cuya exhibición pretendía, ni los datos o un medio de prueba, que hicieran presumir a este Órgano Jurisdiccional, que tales instrumentos se encuentran en poder de la parte demandada, maxime si argumenta la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación que: “su representado le continuó cancelando dichos cánones directamente y en efectivo, sin que lamentablemente se emitieran los recibos correspondientes, lo que no se hizo por tratarse de una situación transitoria”, por lo este Jurisdicente consideró que la parte promovente no cumple con los supuestos que le impone el legislador patrio al promovente de este medio probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código Civil Adjetivo, al establecer: “…A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo, y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario”, por lo que se niega la admisión de dicha prueba de exhibición de documentos, siendo desechada, en virtud de que la misma no fue promovida como lo dispone la ley.- Y ASÍ SE DECIDE.-

b.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con escrito de contestación de la demanda de fecha 01-07-2010, que corre inserto del folio 37 al 41, la parte demandada acompaño:
1.- Reprodujo el mérito favorable de las actas.-
2.- Promovió y opuso:
a) El contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, ya que con eso quiere demostrar las condiciones especificas de la contratación y la forma de pago de los cánones de arrendamiento.
b) Promovió y corre inserto en el folio 42, copia certificada del acta de defunción del ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BASTIDAS, acaecida en fecha 22-01-2007, y de fecha 04-06-2010, a los fines de demostrar la oportunidad del fallecimiento de la persona que debía recibir los cánones de arrendamiento.-
c) Promovió y corre inserto en los folios 43 al 62, copia certificada del expediente signado con el No. C-127-2010, emanado del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, como consignatario se lee: LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS, y como beneficiario: GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE DRODRÍGUEZ, de fecha 07-04-2010, cantidad consignada: Bs.400,00, y que con dicho medio probatorio, se quiere demostrar la imposibilidad de obtener recibos por los pagos que efectuaba a su arrendadora, por el fallecimiento del ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BASTIDAS.
d) Promovió las pruebas testimoniales de los ciudadanos MARÍA PAZ, ABRAHAM FONSECA, LEONEL VALLES, ESTEFANÍA FERNÁNDEZ, MIGUEL GUEVARA, ROBERTO ABREÚ, titular de la cédula de identidad Nos.4.161.797, 7.763.828, 7.768.085, 7.771.585, 7.771.585 y 7.771.585 respectivamente.-
Se oyeron las declaraciones testimoniales de los ciudadanos MARÍA ANGELICA PAZ PAZ, LEONEL LELIGIO VALLES ESTRADA y ABRAHAM ENRIQUE FONSECA MORENO, antes identificados
Es de hacer notar que, la oportunidad legal para promover pruebas en el presente proceso se debe realizar, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE DECLARA.
Conjuntamente con escrito de promoción de pruebas, de fecha 07-07-2010, que corre inserto a los folios 64 y 65, la parte demandada promovió:
1.- Reprodujo el mérito favorable de las actas.-
Con respecto a esta promoción este sentenciador señala que tal argumento no constituye en si un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, es así como en todo caso, que el mérito que se desprende de las actas procesales de la valoración de las pruebas entre si, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte que resulte victoriosa en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencias emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004, con Ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia No. 1633. ASI SE ESTABLECE.-
2.- Promovió y opuso:
a) El contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, ya que con eso quiere demostrar las condiciones especificas de la contratación y la forma de pago de los cánones de arrendamiento.-
b) Copia certificada del acta de defunción del ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BASTIDAS, acaecida en fecha 22-01-2007, y de fecha 04-06-2010, que con dicho instrumento demostró la oportunidad del fallecimiento de la persona que debía recibir los cánones de arrendamiento.-
c) Promovió y corre inserto en los folios 43 al 62, copia certificada del expediente signado con el No. C-127-2010, emanado del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, como consignatario se lee: LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS, y como beneficiario: GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE DRODRÍGUEZ, de fecha 07-04-2010, cantidad consignada: Bs.400,00, y que con dicho medio probatorio, se quiere demostrar la imposibilidad de obtener recibos por los pagos que efectuaba a su arrendadora, por el fallecimiento del ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BASTIDAS.-
d) Promovió las pruebas testimoniales de los ciudadanos MARÍA PAZ, ABRAHAM FONSECA, LEONEL VALLES, ESTEFANÍA FERNÁNDEZ, MIGUEL GUEVARA, ROBERTO ABREÚ, titular de la cédula de identidad Nos.4.161.797, 7.763.828, 7.768.085, 7.771.585, 7.771.585 y 7.771.585 respectivamente.-
Es de hacer notar, que dichos medios de pruebas, fueron previamente valorados por este Jurisdicente.- Y ASÍ SE DECLARA.-
Con relación a la prueba testimonial de los ciudadanos MARÍA ANGELIZA PAZ PAZ, LEONEL ELIGIO VALLES ESTRADA y ABRAHAM ENRIQUE FONSECA MORENO, se desecha la misma, por cuanto se considera de difícil probidad la obligación de una cantidad derivada de pago por cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, que establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”, por lo que la demandada lo que pretender demostrar es la existencia de una obligación, en dicho caso, la extinción de la misma, negándose y desechándose así la prueba testimonial promovida en este juicio y con relación a la testimonial de los ciudadanos ESTEFANÍA FERNÁNDEZ, MIGUEL GUEVARA y ROBERTO ABREÚ, se declaró desierto el acto, ya que los mismos no comparecieron ni por si ni por medio de apoderados judiciales, por lo que se desechan dichas testimoniales.- Y ASÍ SE DECLARA.

V.-PARTE MOTIVA

Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la Sentencia de mérito y determinar la procedencia de la acción propuesta por la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ y lo que se está discutiendo es el incumplimiento de la obligación contraída (esto es la falta de pago de los cánones de arrendamiento) a través del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS, de fecha 15-02-2006, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No.49, tomo 15, siendo que la relación arrendaticia era con una duración de tres (03) meses, contados a partir de la firma del mismo, prorrogable previo acuerdo de las partes, siempre que el arrendatario se encuentre solvente con las obligaciones derivadas del contrato y manifieste su voluntad de hacer uso de la prorroga legal con un mes de anticipación a la culminación del contrato y haya un acuerdo en cuanto al nuevo canon de arrendamiento, según la cláusula tercera del referido contrato, y que se da perfectamente entre la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ (arrendadora) y el ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS (arrendataria), siendo que lo que se discute como tal, es la falta de pago, y no habiendo la parte demandada desvirtuado tal hecho, este jurisdicente tiene la convicción de la existencia de dicha relación arrendaticia, por lo que se evidencia que desde dicho contrato de arrendamiento de fecha 15-02-2006 hasta la fecha de la admisión de la demanda transcurrieron 4 años, un mes y 9 días, y que la arrendataria estuvo en uso y posesión del inmueble objeto de litigio, operando la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que prescribe: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”; por lo que dicho contrato se convirtió en una contrato a tiempo indeterminado, pero a sabiendas de que el ciudadano arrendatario, se encuentra obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble que la propietaria-arrendadora, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 7 ejusdem, siendo que lo que se discute como tal, es la falta de pago en virtud de lo pautado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.-Y ASÍ SE ESTABLECE.
Asimismo, alega la parte actora la insolvencia referida a los cánones vencidos y no pagados, en su escrito libelar, esto es los correspondientes a los meses de DICIEMBRE de 2009 y ENERO y FEBRERO de 2010, por lo que este sentenciador considera pertinente y eficaz, que en atención a lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil, se debe verificar si el demandado le ha dado cumplimiento a sus obligaciones como arrendatario, tal como lo dispone el artículo 1.579 ejusdem, el cual es pagar un precio determinado por la cosa que se le ha arrendado, y en el tiempo estipulado. (Resaltado por este Tribunal).
Observa este Sentenciador, luego del análisis exhaustivo efectuado a las actas que conforman este expediente, lo siguiente: Alega la actora en su escrito libelar que “el contrato de arrendamiento que celebró, era a tiempo determinado…omissis…que el referido contrato no podría ser considerado, en ningún caso a tiempo indeterminado con ocasión a las prorrogas que pudieran realizarse, que el mismo terminaría el 15-05-2006, y que el inmueble dado en arrendamiento, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, según lo dispuesto en los artículos 1600, 1614 y 1615 del Código Civil, ya que se presume operó la renovación del contrato…omissis…y que adeuda más de dos meses consecutivos del canon de arrendamiento, los cuales corresponden a los meses de Diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010, más lo que va del mes de Marzo…”

Este sentenciador considera necesario pronunciarse sobre la validez de las consignaciones de los cánones de arrendamientos realizados por la parte demandada sobre este particular observa que durante los meses de Diciembre de 2009, y Enero y Febrero de 2010, los mismos fueron consignados con retrasos, habiendo falta de pago en más de dos mensualidades consecutivas. Igualmente se evidencia que el demandado ha cancelado el precio por los cánones que se describen a continuación: en fecha 06-04-2010, consignó el canon correspondiente al mes de MARZO de 2010, en fecha 21-04-2010 consignó el canon correspondiente al mes de ABRIL de 2010, el 10-05-2010 consignó el canon del mes de MAYO y JUNIO de 2010, de esta manera se infiere el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento, según lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato que prescribe: “el canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de (Bs.400.000,00) mensuales, los cuales se cancelaran los primeros cinco días de cada mes en forma puntual al arrendador, debiendo ser depositada dicha cantidad en la cuenta corriente No.010803136200100002908, de la entidad Bancaria Banco Provincial, perteneciente al ciudadano ANTONIO JOSÉ RODRÍGUEZ BASTIDAS. La falta de pago de una (1) mensualidad de arrendamiento dará derecho a el arrendador a dar por terminado de pleno derecho el presente contrato y a solicitar la desocupación del inmueble arrendado…” dichos cánones que se le reclaman como insolutos, alega el demandado que fueron consignados ante un Tribunal, que en el caso facti specie es el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y a su vez el demandante alega que se encuentra en mora en cuanto al pago de más de tres mensualidades de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010.
Siendo las consignaciones de los cánones de arrendamiento las que orientaron el sentido que iba a tomar la presente causa, este sentenciador pasa de seguidas a analizar la normativa que sobre este procedimiento establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de establecer su vinculación con el procedimiento que por desalojo corresponde decidir a esta instancia judicial.
El contrato de arrendamiento establece en su Cláusula Segunda que “El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de (Bs.400.000,00) mensuales, los cuales se cancelaran los primeros cinco días de cada mes en forma puntual al arrendador …”
En el caso de autos, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo el 15-02-2006, establece en su cláusula Tercera: “El tiempo de duración del presente contrato es de tres (03) meses, contados a partir de la firma del documento, prorrogable por un lapso igual previo acuerdo de las partes, siempre que el arrendador se encuentre solvente con las obligaciones derivadas de este contrato y manifieste su voluntad de hacer uso de la prorroga legal con un mes de anticipación a la culminación del contrato, dado por escrito a el arrendador y haya acuerdo en cuanto al nuevo canon de arrendamiento…”
De la manifestación de voluntad de las partes expresada en el contrato de arrendamiento antes enunciado, se evidencia que la duración del contrato se hizo indeterminada, ya que la parte demandada reconoce que es un contrato a tiempo indeterminado y luego expresa que por cuanto haberse operado la tácita reconducción, la aceptación de los pagos del canon de arrendamiento y la permanencia de su representado en posesión del inmueble así lo determinaron y ya que las partes no suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento ni verbal ni escrito, ni renovaron el mismo, por lo menos no existe constancia en actas de dichos acuerdo, por lo que dicho contrato de arrendamiento se hizo por tiempo indeterminado, enmarcándose dentro del supuesto establecido en el literal a) del up supra referido artículo 34.
Así mismo, consta en las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada llevó un procedimiento consignatario ante el Juzgado Décimo de los Municipios, el cual se evidencia de los recibos dados por ese Tribunal que se efectuó como sigue:
- 07-04-2010, por Bs.400,00 correspondiente al mes de Marzo de 2010.-
- 22-04-2010, por Bs. 400,00 correspondiente al mes de Marzo de 2010.-
- 11-05-2010, por Bs. 800,00 correspondiente al mes de Mayo y Junio de 2010.-

El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Cuando el arrendador se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Así, se tiene que entre las Causales del Desalojo Judicial, la causal por Falta de Pago, tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.
La falta de pago se materializa al existir esta omisión por las mensualidades para lo cual la doctrina a señalado que la interpretación del literal a) del articulo 34 conduce a que se interprete erróneamente como que con el solo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, pero no es así porque tal norma hay que interpretarla conjuntamente con el artículo 51, que consagra el derecho que tiene el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, de consignar la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; no es menos cierto que la consignación ex artículo 51 en comento puede efectuarse dentro de ese señalado tiempo, pero como no se trata de una sola mensualidad sino de dos o más mensualidades vencidas para que proceda el desalojo, tenemos que tener en cuenta que en correcta aplicación de la norma últimamente mencionada, al arrendador no le está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos meses, procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido (articulo 7 LAI).
Por otra parte, cuando se demanda por desalojo se debe tomar en cuenta que ninguna ley obliga al arrendador a que el tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandada como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo terminará vigente.
Ahora bien, aplicando lo establecido en el artículo antes transcrito, y del análisis de la cláusula del contrato de arrendamiento que preceptúa la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento y siendo ésta ley entre las partes, se traduce en una norma de carácter obligatorio y procedente de pleno derecho el cumplimiento de la misma.
Por otra parte, la ley establece que la consignación se puede hacer “…dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, y se evidencia de actas y de los recibos emanados por el Juzgado Décimo de los Municipios por ante el cual se llevó el procedimiento consignatario, que dichas consignaciones debieron realizarse y consignarse en el tiempo estipulado que otorga la ley, debiendo hacerlas y realizarlas los primeros cinco (5) días de cada mes, y en las fechas en las que extemporáneamente consignó, que todas fueron posteriores a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, asimismo, no se evidencia de actas que el demandado arrendatario haya cancelado los meses reclamados por la arrendadora, los cuales son los meses de Diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010, por lo tanto se observa cuando el arrendatario depositó el 06-04-2010, el mes de Marzo de 2010, el 21-04-2010 la de Abril y el 10-05-2010, la mensualidad de Mayo y Junio, ya tenía vencidas las mensualidades, por lo que se nota que además de depositar con retraso los cánones, también dejó de pagar dichas mensualidades consecutivas, incumpliendo por consiguiente en dichos pagos, transgrediendo de igual forma lo establecido en la norma in commento, por lo cual dichas consignaciones son evidentemente extemporáneas, en consecuencia, se declara sin lugar la defensa opuesta por la demandada al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.
Para decidir al fondo de la presente causa este juzgador considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen en materia arrendaticia específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras.
Ahora bien, en nuestra legislación, los contratos tienen la característica de la consensualidad y su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas. Pero es el caso, que en la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley y rige para ello al momento de formalizarse cualquier tipo de contrato el PRINCIPIO DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LA PARTES, mediante el cual se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad.
Ahora bien, estima prudente este Sentenciador hacer las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 1.133 del Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

El contrato constituye la fuente principal de las obligaciones en nuestro ordenamiento jurídico positivo, es un imprescindible instrumento para satisfacer las necesidades del hombre en sus relaciones sociales y económicas entre el estado, los particulares, capitalistas y empresarios, trabajadores, intelectuales, industriales, comerciantes, etc. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional y es un punto de contacto y estrecha relación entre la economía y el Derecho.
Modernamente el contrato es considerado como un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, desapareciendo la distinción romana entre contrato y convención. Es por ello que todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley.

Por otra parte, el Artículo 1.159 del código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Este sentenciador señala que en el presente caso hay que destacar la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento que los compromete de manera expresa y por voluntad y autorización entre ellas mismas y que dichos acuerdos son firmes por la naturaleza que envuelven sus propias decisiones, y es así como el legislador en aras de resaltar la importancia y efectividad así como el derecho de toda persona de decidir sus propios actos siempre y cuando no sean contrarios a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por lo que crea esta norma en protección al acuerdo de voluntad de las partes.

El Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Por otra parte, el código Civil establece:

a) Artículo 1133 del Código Civil, el cual establece “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
b) Artículo 1159 del Código Civil, el cual establece “… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley...”
c) Artículo 1160 del Código Civil, el cual establece “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”
d) Artículo 1167 del Código Civil, el cual establece “…En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
e) Artículo 1579 del Código Civil, el cual establece “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante u precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”. (Destacado del Tribunal).
Este sentenciador señala que en el presente caso hay que destacar la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento que los compromete de manera expresa y por voluntad y autorización entre ellas mismas y que dichos acuerdos son firmes por la naturaleza que envuelve sus propias decisiones, y es así como el legislador en aras de resaltar la importancia y efectividad así como el derecho de otra persona de decidir sus propios actos, siempre y cuando no sea contradictorios a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por lo que crea normas en protección al acuerdo de voluntad de las partes.
En conclusión, de todo lo anteriormente expuesto se desprende que este sentenciador debe forzosamente declarar CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana GLADYS MARGARITA SAAVEDRA DE RODRÍGUEZ contra el ciudadano LUIS ENRIQUE GUTIERREZ MATOS del inmueble objeto de esta demanda y anteriormente identificados, por haber prosperado en derecho los alegatos y pretensiones invocadas por los mismos. Y ASÍ SE DECIDE.