TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE Nº 3210-09
Cursa por ante este Tribunal demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños Materiales, propuesta por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.458.036, domiciliada en la ciudad de Caracas Distrito Capital, representada por su apoderado judicial abogado en ejercicio EDUARDO FUENMAYOR FERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.550, y de igual domicilio, carácter que acredita mediante documento Poder debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 17 de diciembre de 2008, anotado bajo el N° 7, Tomo 147, en contra de la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de Junio de 1979, bajo el N° 86, Tomo 12-A.
Mediante auto de admisión de fecha 26 de Noviembre de 2009, se le dio entrada a la demanda, siendo reformada posteriormente en fecha 1 de diciembre de ese mismo año, y admitida por este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, por auto de esa misma fecha, ordenando el emplazamiento de la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., para el segundo día hábil después de citada para que diera contestación a la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su Reforma, que es propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), entre Calles 76 y 77, Edificio IMATACA, tercer piso, signado con el No. 3A, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de este Municipio Maracaibo Estado Zulia, por haberlo adquirido de sus legítimos padres, previo el cumplimiento de Ley, incluida la oferta de venta realizada a la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A. La propiedad del identificado inmueble la acreditada la accionante conforme a documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 13, Tomo 45, Protocolo 1, y adiciona que como consecuencia de dicha venta, se subrogó conforme a la Ley, todas y cada una de las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de agosto de 2002, anotado bajo el Nº 40, Tomo 99, celebrado sobre el identificado inmueble.
Continua manifestando la actora, que la Cláusula Octava de la convención celebrada estipula, que la Arrendadora tendrá el derecho de inspeccionar el inmueble dado en calida de arrendamiento cuando lo creyera conveniente, notificando previamente a la Arrendataria. Que en varias oportunidades fue notificada la Arrendataria de la necesidad que tenia la Arrendadora de inspeccionar el inmueble arrendado, tal como consta en la última de las notificaciones realizadas de fecha 30 de septiembre de 2009 y recibida por la ciudadana OMAIRA DE VELAZCO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 3.933.560, en su carácter de Directora General de la Sociedad Mercantil demandada, obteniendo por parte de ella dilaciones y excusas impidiendo la efectiva inspección, por lo cual solicitó del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Inspección Ocular, la cual se practicó en fecha 21 de octubre de 2009, para dejar constancia del estado de conservación del inmueble litigioso, arrojando como resultado el franco deterioro del mismo que va más allá del desgaste natural por el uso y el paso del tiempo, tales como deterioro de la pintura en ventanas y puertas del área del balcón, así como cerraduras en mal estado, manchas en techos, rotura de vidrios en la puerta de acceso a las áreas privadas, puertas rotas, rodapiés desprendidos, filtraciones en baño principal de la sala, baño del cuarto principal y habitación auxiliar, al igual que en el área donde se encuentra el aire acondicionado de la habitación secundaria, así como en su techo. Todos los mencionados daños constituyen en criterio de la accionante, una franca violación a las disposiciones contractuales.
En este mismo sentido se agrega en la demanda, que el Tribunal encargado de practicar la Inspección constató los daños descritos precedentemente, aunado a la manifestación de la propia arrendataria relativa a que las filtraciones, son producto de trabajos realizados al apartamento 4A, ubicado en piso superior, los cuales datan de dos (2) o tres (3) meses de antigüedad, no siendo notificada la arrendadora de la ocurrencia de tales daños, recabándose información de la Junta de Condominio de que los daños mencionados fueron causados por inundaciones con una antigüedad mayor a la señala.
La falta de notificación oportuna de los daños a los cuales se ha hecho referencia, constituye en criterio de la accionante un elemento que imposibilidad la realización oportuna de las reparaciones necesarias que impidan el deterioro progresivo del inmueble, ya que el transcurso del tiempo conlleva a que las erogaciones por parte de la Arrendadora sean mayores a la que le habría correspondido.
Por todo lo anterior concluye, que la Arrendataria violó lo dispuesto en los artículos 1167, 1592, 1596 y 1597 del Código Civil Venezolano, por lo que efectiva y legalmente demanda la Resolución del Contrato Arrendaticio celebrado con la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., solicitando de este Juzgado:

1. La Resolución del Contrato de Arrendamiento existente entre la ciudadana DUBRAVKA BECERRA, parte actora en el presente juicio y la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A.
2. La Desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado.
3. Se condene a la parte demandada al pago de la pertinente indemnización por Daños y Perjuicios causados en contra de su representada, estimados en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000, oo).
4. Se condene a la parte demandada en costas procesales.
Por último estiman la demanda en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000, oo) equivalente a 1.818, 18 Unidades Tributarias.
De actas se evidencia, que fueron librados los correspondientes recaudos de citación y el Alguacil del Tribunal recibió en fecha 15 de diciembre de 2009, del Apoderado Actor, los emolumentos necesarios para practicar la citación. Sin embargo, se observa del Cuaderno de Medidas, que en fecha 9 de diciembre de 2009, el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada, San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, practicó la Medida de Secuestro decretada en la causa y en dicho acto notificó al ciudadano LISANDRO ALBERTO TAGLIERO, en su carácter de Director Ejecutivo de la mencionada empresa la ejecución de la misma, siendo agregadas las resultas al Cuaderno de Medida, el 7 de enero de 2010 y posteriormente en tiempo hábil procede el Dr. IVAN CARRUYO MARQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.446, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil REPROZULIA, C.A., a contestar la demanda, carácter que acredita mediante instrumento Poder debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el 14 de Diciembre de 2009, anotado bajo el Nº 76, Tomo 215, en los siguientes términos:
Alegatos de la Parte Demandada
La representación judicial de la parte accionada con fundamento en los artículos 216, 227 y 884 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone Cuestiones Previas de previo pronunciamiento, defensas de fondo, así como Reconvención en los términos que de seguidas se explanan:
 Cuestión de Previo Pronunciamiento.
Opone la Cuestión Previa de Defecto de Forma contenida en el Ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la actora no cumplió con lo señalado en el Ordinal 7 del artículo 340 ejusdem, que contempla el requisito de forma que debe llenar el Libelo de demanda, cuando versa sobre una pretensión de daños y perjuicios, en la cual se deben especificar estos y sus causas. En este orden de ideas expresa el apoderado judicial de la parte demandada, que la demandante en su Libelo reclama en concepto de daños causados al inmueble arrendado, la suma de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.100.000, oo). Para fundamentar dicha defensa infiere, que no existen en los autos las exposiciones indispensables para que la demandada conozca la pretensión resarcitoria en todos sus aspectos, ni sus causas. Destaca así mismo, en este sentido que su representada no es responsable de los daños pretendidos, tomando en cuenta que los mismos se produjeron por filtraciones de aguas blancas procedentes del apartamento 4A, y que tampoco se estableció la relación de causalidad como lo exige el artículo 1185 del Código Civil, entre el daño y su agente.
 Primera Defensa de Fondo
Opone la Falta de Cualidad e interés de la parte actora DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, para intentar el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, y de igual manera invoca la Falta de Cualidad e Interés de su representada Sociedad Mercantil REPROZULIA, C.A., para sostener el proceso. Expresa en cuanto a la ilegitimidad activa invocada que, la accionante no acompañó el original del documento de cesión del contrato de arrendamiento, que debió suscribir la Arrendadora originaria con la propietaria del inmueble DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, con ocasión a la venta del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento cuya resolución se solicita y sobre el cual ostenta el carácter de Arrendataria, conforme al contrato arrendaticio suscrito con la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA.
Agrega en este mismo sentido para sustentar su tesis, que la cualidad activa en el proceso no deriva del documento de propiedad del inmueble, sino que surge del Contrato de Cesión, y que al no haberlo presentado con la demanda como documento fundamental carece la actora de legitimidad para sostener el juicio y que además le recluyó la oportunidad procesal para incorporarlo como medio de prueba.
Por último infiere la parte accionada, que como derivación de los elementos de hecho esgrimidos para sustentar su defensa, la empresa REPROZULIA C.A., no tiene legitimidad pasiva para sostener el juicio, por cuanto conforme a la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, la omisión relativa a la notificación de hechos, circunstancias o perturbaciones a la Arrendadora, no da lugar a solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA.
 Segunda Defensa de Fondo.
Opone la defensa de fondo contenida en el Ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, ya que en su criterio la demanda debió ser declarada inadmisible, por cuanto no se cumplió con las exigencias establecidas en el articulo 434 ejusdem, al no haberse acompañado el Contrato de Cesión de los derechos cedidos por la Arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA en favor de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT.
 Impugnaciones:
De igual manera impugna en toda forma de derecho la validez de la Inspección Judicial extralitem realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de Octubre de 2009, sobre el inmueble litigioso. En este sentido agrega que la jurisprudencia y la doctrina nacional han fijado criterio en cuanto a los requisitos que debe cumplir el solicitante para la validez de la Inspección Judicial, y se agrega como elemento impugnatorio para enervar su efecto en juicio, que en la Solicitud no se indicó que los hechos objeto de inspección podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y además no se destacó la urgencia para su practica, por cuanto fue recibida por efectos de la distribución correspondiente, por el mencionado Juzgado el día 24 de Abril de 2009 y evacuada el día 21 de octubre del mismo año, es decir, seis (6) meses después de haber sido recibida, lo que evidencia su improcedencia, ya que de la misma no emerge el carácter de urgencia que la caracteriza.
 Contestación al Fondo de la Demanda.
De actas se evidencia que al momento de dar contestación al fondo de la demandada, la parte accionada niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por no ser ciertos los mismos, manifestando en este sentido que es incierto que el inmueble litigioso fue adquirido por la accionante de sus legítimos padres, una vez cumplidos todos los requisitos legales, incluida la oferta de venta a la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A. Así mismo, niega que la actora se haya subrogado bajo el modo indicado todas y cada una de las Cláusulas del Contrato Arrendaticio de fecha 9 de agosto de 2002. En este mismo sentido expresa, que la Arrendataria no fue notificada de la urgencia en la practica de las inspecciones al inmueble arrendado, y mucho menos que haya recibido notificación de fecha 30 de Septiembre de 2009 y que la misma haya sido suscrita por la Directora General de la empresa demandada. Como derivación de ello procede a desconocer en su contenido y firma el documento privado en referencia. Del mismo modo niega lo expuesto por la parte actora, en lo relativo a que de la Inspección Judicial extra-liten acredite serios deterioros al apartamento arrendado más allá del uso normal y el paso del tiempo; así mismo, expresa que las fotografías agregadas a la Inspección no demuestran la gravedad denunciada en cuanto a filtraciones al inmueble, por lo tanto, niega que haya sido notificada de daños al inmueble y que no lo haya cuidado como un buen padre de familia.
En el escrito de Contestación infiere la accionada, que a la actora no le asiste el derecho de solicitar el pago de daños y perjuicios, con fundamento a lo establecido en la Cláusula Octava del contrato, así como el pago de honorarios, intereses y la corrección monetaria, tomando en cuenta que no es responsable en forma directa, ni indirecta de los daños y perjuicios estimados, pues en su criterio tal estimación fue realizada en forma ilegal y arbitraria, por lo que impugna la estimación de la demanda.
Continua manifestando la parte accionada, que entre la Arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y su representada, nunca existieron desacuerdos durante siete (7) años y seis (6) meses producto de la relación arrendaticia, pero que a partir de los primeros meses del año 2009, comenzó a hostigarle sin razón alguna, con el propósito de que desocupara el inmueble, por temor a una nueva providencia administrativa que la afectare y que además en el mes de agosto telefónicamente le solicitó la desocupación del inmueble para ser habitado por su hija, requerimiento este que no fue aceptado por su mandante.
Este mismo sentido refiere, que ante la imposibilidad de comunicarse con la Arrendadora para informarle sobre las filtraciones e inundaciones del apartamento arrendado, decidió enviar carta a la Junta Directiva del Condominio IMATACA, en la persona de su Administradora NELLY MEDINA, con la finalidad de participarle de las goteras y filtraciones aparecidas en el apartamento 3A, las cuales según lo refiere la propietaria del apartamento 4A, son producto de la rotura de tuberías de aguas blancas de dicho apartamento y que esa correspondencia fue recibida por el ciudadano NERIO ORTIGOZA, quien firmo en señal de haberla recibido el día 2 de junio de 2009, instrumento que se encuentra agregado al expediente. Sobre este hecho se destaca que nunca se recibió respuesta por parte de la Arrendadora, ni del Condominio. Así mismo, agrega que a través de la Junta de Condominio trató de comunicarse con la Arrendadora, para informarle sobre las inundaciones y filtraciones que vertían sobre el apartamento 3ª, las cuales se incrementaron durante los meses de julio, agosto y septiembre de 2009, y que a pesar de los intentos para localizarla estos habían resultado infructuosos.
En lo que respecta a los daños causados al apartamento arrendado, se infiere en la contestación que la demandada no es responsable civilmente de ellos, pues el inmueble arrendado requiere de reparaciones mayores a cargo de la Arrendadora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1597 del Código Civil. En este mismo sentido refiere la accionada, que los daños causados al inmueble litigioso, son notorios y conocidos por los propietarios y arrendatarios del Edificio IMATACA, puesto que se han extendido a los ascensores del Edificio, producto de las inundaciones del apartamento 4A. Además se agrega que en el mes de octubre 2009 la Junta de Condominio publicó una nota informativa en la cartelera del edificio, para hacer del conocimiento publico los daños originados en las tuberías principales del edificio, específicamente las de aguas blancas y de lluvias, pero que ya habían sido reparadas las tuberías de los apartamentos 17B, 16B, 9B, 18A, 16A y 15A. Sobre este acontecimiento se agrega en la contestación, que la Arrendadora tuvo efectivo conocimiento de la situación y muy especialmente en lo que respecta al apartamento 4A.
Particularmente en cuanto a la especificación de los daños descritos por la actora en su demanda, infiere que a la empresa REPROZULIA C.A., no es posible atribuirle responsabilidad alguna, por los siguientes razonamientos:
-En cuanto al deterioro de las ventanas y puertas del área del balcón, al igual que sus cerraduras se expresa, que por la proximidad del apartamento arrendado al Lago de Maracaibo, se genera un proceso de oxidación altamente corrosivo, lo cual no es imputable, más por el contrario entiende que tales reparaciones están a cargo de la Arrendadora, por tener el carácter de reparaciones mayores.
-En lo que respecta a la rotura de vidrios, manchas de moho en los techos de algunas áreas del apartamento, puertas rotas y rodapié desprendidos, advierte que tales desperfectos resultan lógicos por el transcurso del tiempo y el uso normal que la arrendataria realizaba del inmueble, como lo contempla el articulo 1594 del Código Civil, y nunca con la intención de causarle daño al inmueble o a los bienes muebles que lo integran, resaltando que estos últimos se encuentran en perfectas condiciones por el buen trato dado a los mismos.
En cuanto al segundo grupo de daños descritos en el Libelo de demanda, es decir, filtraciones en baño contiguo a la Sala Principal, así como el ubicado en la habitación principal y el auxiliar, se destaca que bajo ningún concepto es responsable directa o indirectamente de los mismos, pues la actora no determinó con precisión en su reforma la imputabilidad del agente material del daño, como su causa y el daño como efecto, es decir, no se estableció la relación de causalidad entre el agente y el daño causado, y que de existir tales daños, pueden provenir bien del apartamento 4A o de otro ubicado en área superior, pero nunca del apartamento arrendado y en consecuencia estima que no puede ser responsable de los mismos, tomando en cuenta que la Arrendataria siempre ha dado cumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato suscrito con la arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, y muy especialmente el pago arrendaticio, el cual efectuó hasta el mes de diciembre de 2009 a través de transferencia bancaria.
DE LA RECONVENCION PROPUESTA
La empresa accionada junto con las defensas previas y de fondo que han quedado reseñadas anteriormente, hizo valer contra la demandante en su condición de propietaria del inmueble litigioso Reconvención o mutua petición por Retracto Legal Arrendaticio, para que sea resuelta en este proceso a través de la misma sentencia, y conforme a los supuestos de hecho planteados representa una pretensión independiente a la ejercida por la parte actora, todo en el marco de la relación arrendaticia que existe sobre el inmueble litigioso. La demanda reconvencional la fundamenta la parte demandada reconviniente en los siguientes alegatos:
Se infiere en primer lugar que la acción reconvencional se ejerce en contra de la actual propietaria del inmueble arrendado, conjuntamente contra los ciudadanos ZACARIAS EUDENIO BESERRA VIVAS y JULIJANA ZIBERT DE BECERRA. Sin embargo, el Tribunal a través de auto de fecha 12 de enero de 2010, negó la admisión de la Reconvención, en contra de aquellos sujetos por no integrar el proceso, quedando limitada con respecto a la parte actora. Basado lo anterior, la acción reconvencional tiene como finalidad en nuestro sistema ampliar la litis, con la inserción de un nuevo objeto por un acto del demandado, que exige una conexión subjetiva entre los sujetos de la relación procesal. De lo expuesto con la reconvención, se concluye que el demandado al proponer una nueva demanda adquiere sin más la condición de actor (demandado reconviniente), y la actora contra quien se hace valer la nueva pretensión reconvencional asume la condición de demandada (actora reconvenida). Esta figura produce como efecto, que los litigantes posean una doble legitimidad (activa y pasiva), y sean ellos únicamente quienes ostenten la conexión subjetiva, que exige el Principio de Identidad de los Sujetos.
Siguiendo el mismo orden de ideas, afirma la demandada reconviniente, que el contrato se celebró en fecha 9 de agosto de 2002, con la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, conforme al documento arrendaticio constante en actas, quien conjuntamente con el ciudadano ZACARIAS EUDENIO BESERRA VIVAS, ostentaban el carácter de propietarios del inmueble a tenor de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 20 de noviembre de 1975, bajo el Nº 46, Protocolo 1, Tomo 11. Así mismo refiere, que el canon inicial se fijo en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 800,00), el cual con el transcurso del tiempo fue aumentando, hasta alcanzar la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.230,00), cuyos pagos se realizan puntualmente en la cuenta bancaria de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, resaltando en este sentido que se encontraba solvente al momento de practicarse la Medida de Secuestro, y que la relación arrendaticia tuvo una duración inicial de un año (1), a partir del 1 de septiembre de 2002, prorrogable automáticamente por periodos iguales, conforme lo establece la Cláusula Segunda del contrato, manteniéndose su condición de Arrendataria hasta el momento de ejecutarse el Secuestro del inmueble.
Al precisar el fundamento del Retracto Legal Arrendaticio, hecho valer por vía reconvencional se afirma que, los ciudadanos JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y su cónyuge ZACARIAS EUDENIO BECERRA VIVAS, dieron en venta el apartamento 3A del Edificio IMATACA, mediante documento público inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 13, Tomo 45, Protocolo 1, acompañado a la Reconvención, por un monto de SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 78.000,oo). Se agrega así mismo, que dicha enajenación se realizo sin tomar en cuenta el derecho de preferencia que le asiste como Arrendataria del inmueble, y sin haber realizado la debida notificación sobre las condiciones y modalidades de la venta (ex articulo 44 L.A.I.) para que ejerciera la preferencia ofertiva, como lo contempla el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que trajo como consecuencia la trasgresión del derecho que le concede la ley, por haber ocupado el inmueble por más de siete (7) años y medio.
En este mismo sentido agrega, que tuvo conocimiento de la venta del inmueble a favor de DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, días posteriores a la ejecución de la Medida de Secuestro practicada el 9 de diciembre de 2009, al acudir a este Tribunal a revisar el expediente 3210-09. Por todo lo anterior infiere, que le asiste el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el mencionado contrato de venta, en lugar que ocupa la ciudadana DUBRAVKA, conforme al precio estipulado en la venta. Así mismo, infiere que la venta celebrada entre los propietarios originarios del inmueble y la compradora es nula y no le es oponible a la empresa REPROZULIA C.A., a quien le debe ser enajenado el inmueble libre de gravamen por tener derecho a ello, pretendiendo sustituir con su acción a la adquirente, en los términos de precio y condiciones en que adquirió el inmueble, para lo cual manifiesta que pagará el mismo precio mediante cheque de gerencia librado a favor de la actual propietaria. Por último se afirma que, para el caso de que la actora reconvenida no se allane voluntariamente a su petición, pide que la sentencia de mérito le sirva de titulo de propiedad previo el reconocimiento de su pretensión y que pagará el precio al momento del registro de la venta, mediante cheque de gerencia librado a favor de los ciudadanos JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y ZACARIAS BECERRA VIVAS, o del Tribunal si así se señalare. Estima la Reconvención en la suma de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,oo) y solicita se impongan las costas procesales a la parte reconvenida.
DE LA CONTESTACIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS Y DEFENSA DE FONDO
En Punto Previo expone la actora reconvenida, que la parte demandada reconviniente en su intervención procesal, a través de la cual rinde contestación a la demanda e incorpora las defensas que han quedado reseñadas, no obró conforme a la verdad y en tal sentido pretende solapadamente delegar en la junta de Condominio del Edificio Residencias IMATACA, su responsabilidad en cuanto a las situaciones graves que se habían generado en el inmueble arrendado, destacando que conforme al contrato arrendaticio en su Cláusula Décima Segunda, se estableció la forma en que debían cumplirse validamente las notificaciones relacionadas al contrato, al extremo de haber pretendido producir demoras procesales a través de una tercería a todas luces improcedente, por cuanto conocía del fallecimiento del ciudadano ZACARIAS BECERRA VIVAS.
En cuanto a la Cuestión Previa de Defecto de forma, contenida en el Ordinal 7 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado el requisito señalado en el Ordinal 7 del articulo 340 ejusdem, al no especificarse los daños demandados y sus causas, procede a subsanar voluntariamente aduciendo que en el Libelo y su Reforma se realizó una especificación de los mismos, efectuándose en el mismo sentido una clara relación de causalidad entre los daños y perjuicios reclamados y su origen de carácter contractual, así como el monto al que ascienden los mismos, los cuales se produjeron por la violación de la Cláusula Novena del contrato de Arrendamiento, por la negligencia de la Arrendataria. Agrega así mismo, que conforme a la Ley sustantiva en su artículo 1167, si una de las partes no ejecuta su obligación, la pretensión para obtener la Resolución del Contrato, debe tener como fundamento el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter impone la convención entre las partes junto con el Código Civil, en cuyo caso se debe condenar al pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Continúa afirmando, que tomando en cuenta los términos bajo los cuales se rindió contestación a la demanda, quedó reconocido el contrato arrendaticio acompañado, al no ser impugnado en el proceso, y como derivación de ello el reconocimiento de la empresa demanda, de su condición de Arrendataria, así como la validez y contenido del contrato, aunado a la promoción de la Inspección Judicial signada con el Nº 3467, en la cual se constatan en su criterio la existencia de los deterioros causados en el apartamento litigioso. En este mismo sentido manifiesta, que durante la práctica de la Inspección Judicial, la contraparte tuvo pleno control de la misma en vista de que se encontraba presente el ciudadano ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, identificado en actas, con el carácter de Presidente de la empresa demandada. Por último en lo relativo a este punto, solicita que la presente exposición se tenga como subsanación de la excepción propuesta, de conformidad a lo establecido en el artículo 350 ejusdem.
En lo relativo a la defensa de fondo de Falta de cualidad activa y pasiva expone en su escrito, que al no haberse impugnado el contrato de arrendamiento se debe tener como afirmada la condición y cualidad de cada una de las partes. En este mismo sentido afirma, que la arrendadora inicial vendió el apartamento objeto de litigio en el año 2005, fecha desde la cual se notificó a la Arrendataria de manera verbal sobre la venta, en tanto rechazara la oferta que al efecto se realizo en fecha 22 de noviembre de 2005, la se encuentra agregada al expediente. En este mismo sentido manifiesta, que aceptó tácitamente la venta del inmueble litigioso, en vista de que luego de ella comenzó a depositar de manera ininterrumpida y consecuente los canones de arrendamiento en la ya identificada cuenta bancaria de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA, lo cual en su criterio se equipara con la Cesión del Contrato de Arrendamiento. Manifiesta la parte actora reconvenida que la mencionada Cuenta de Ahorro de la entidad bancaria Mercantil, le pertenece a su mandante desde el año 2004, lo cual se evidencia de constancia emanada de dicha institución, así como la copia de la Libreta de Ahorro de la cuenta en referencia, ambas agregadas a los autos.
Refiere igualmente, que la parte demandada reconviniente no puede alegar el desconocimiento de la condición de propietaria del inmueble de su mandante, toda vez que consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y como consecuencia de dicha adjudicación su mandante se convirtió en acreedora de las obligaciones contraídas por la parte demandada.
En lo relativo a la Cuestión Previa establecida en el articulo 346 Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, basado en que no se acompañaron los documentos esenciales de la acción, así como el documento de cesión de derechos arrendaticios, refiere la parte actora reconvenida, que dicho documento resulta totalmente innecesario pues se perfeccionó desde el primer momento en que la Arrendataria ya en conocimiento de la venta realizada y habiéndole ofertado antes el inmueble, en cumplimiento de la Ley, deposito en la entidad bancaria de la actual propietaria del inmueble los arrendamientos. Así mismo, refiere que por encontrarse en la oportunidad legal establecida en el artículo 351 ejusdem, se tengan los alegatos anteriormente esgrimidos como contradicción de las mismas.
En este mismo orden de ideas refiere en su escrito, en lo relativo a la impugnación de la Inspección Judicial extra litem, formulada por la parte demandada reconviniente, que si bien se observa la distancia entre la fecha de Solicitud y la evacuación de la prueba, ello obedece a la reiterada negativa de la parte demandada de permitir el acceso al inmueble para practicar la misma, ignorando su obligación legal y contractual, ya que tenia más de un (1) año, negando el acceso a su mandante al inmueble, razón por la cual surgió el temor de la propietaria sobre posibles daños en el inmueble, situación esta que ignoraba su representada hasta la practica de la Inspección, prueba de ello es la misiva dirigida a la Arrendataria de fecha 30 de septiembre de 2009, inserta al expediente, la cual fue rubricada por la ciudadana OMAIRA DE VELASCO, en su carácter de miembro de la Junta Directiva de la empresa demandada. Indicó asimismo, que de la Inspección en referencia se constata, la conformidad del Representante Legal de la demandada, sobre lo descrito por el Tribunal así como las fotografías. A su vez relata, que el Representante Legal de la demandada, ratificó con su confesión la existencia de daños y la supuesta antigüedad de los mismos, al referir que tenían dos (2) o tres (3) meses de antigüedad, contradiciéndose posteriormente en su escrito con la carta de fecha 1 de junio de 2009, con la cual pretende probar la notificación al Condominio del Edificio, carta esta que la parte actora desconoce en cuanto a su contenido, así como el documento privado denominado Nota Adicional, el cual no tiene fecha, emanado igualmente del condominio, en el cual refiere la causa de los daños ocurridos en el inmueble objeto de litigio, las cuales reflejan montos en Bolívares y no Bolívares Fuertes, es decir, que las mismas son de vieja data. Arrojando los anteriores hechos, que los daños para la fecha de la Inspección, se habían generado cuatro (4) meses atrás.
Produce en esta oportunidad la parte actora, carta de la Junta de Condominio suscrita por su Presidenta y Vicepresidenta, de fecha 13 de enero de 2010, en la cual rechazan haber sido notificadas de los daños y se excusan validamente de los mismos.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la reconvención formulada en su contra, a todo evento, lo realiza en los siguientes términos:
-Procede a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, el escrito contentivo de la Reconvención por ser falsos, inexactos y sin mérito los hechos alegados.
-Niega, rechaza y contradice la Reconvención propuesta en contra de los ciudadanos ZACARIAS EUDENIO BECERRA y JULIJANA ZIBERT, por cuanto no tienen interés en el proceso, por tanto, la tercería planteada no fue solicitada cumpliendo con los requisitos esenciales para su tramitación.
-Niega, rechaza y contradice el alegato de la parte demandada reconviniente, de que la ciudadana JULIJANA ZIBERT, sea la Arrendadora del inmueble, ya que perdió tal carácter al enajenar el inmueble mediante el citado documento de compra venta y que fuera adquirido por la ciudadana DUBRAVKA BECERRA, luego de haberle ofertado el inmueble a la Arrendataria. En tal sentido refiere, que la subrogación en el contrato de arrendamiento se perfeccionó tácitamente por la Arrendataria al depositar los canones de forma continua y sostenida en la Cuenta de Ahorro del Banco Mercantil, propiedad de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA.
-Niega, rechaza y contradice, que el inmueble objeto de litigio sea propiedad de la ciudadana JULIJANA BECERRA.
-Niega, rechaza y contradice, que los canones de arrendamiento hayan sido depositados en una cuenta bancaria a nombre de la ciudadana JULIJANA BECERRA.
- Niega, rechaza y contradice, que la parte demandada reconviniente es fiel cumplidora de las obligaciones contractuales y por tanto, se encuentre solvente en los pagos que conciernen al inmueble, ya que se encuentra en mora con el pago de los servicios públicos de aseo urbano, gas e impuestos Municipales correspondientes al año 2009.
-Niega, rechaza y contradice, que en la venta del inmueble litigioso se omitiera la debida notificación a la Arrendataria para que ejerciera el derecho preferente o de Preferencia Ofertiva, establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que dicha oferta se realizó en las mismas condiciones y precio en el que fuera vendido el inmueble, tal como consta de carta de oferta de venta, de fecha 22 de noviembre de 2005, recibida por el ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO.
- Niega, rechaza y contradice, las intenciones de la parte demandada en cuanto al ejercicio del Retracto Legal, por cuanto en su momento fue notificada de la oferta de venta, por tanto, resulta improcedente la invocación del artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-Niega, rechaza y contradice, las pretensiones alegadas por la contraparte por ser temerarias e irresponsables, al afirmar que no tenía conocimiento de la existencia del documento público de venta, del cual fue notificada.
-Niega, rechaza y contradice, el alegato del Retracto Legal, ya que resulta extemporáneo al haber transcurrido más de tres (3) años contados desde el momento en el cual se perfecciono la venta, lo cual sobrepasa el plazo de cuarenta (40) días, previsto en el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Refiere que bajo el supuesto negado de que tomemos como fecha de notificación cierta de la venta el día 21 de octubre de 2009, fecha en la que malintencionadamente niega haberse enterado de la venta, habían transcurrido más de cuarenta (40) días, por tanto, tal alegato resulta en su criterio a todas luces extemporáneo.
PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES
De la Parte Actora
El apoderado judicial de la parte actora en fecha 18 de enero de 2010, presento escrito de promoción de pruebas, admitidas en esa misma fecha:
 Invoca el Principio de Comunidad de la Prueba, de lo contendido en las actas procesales, lo probado y alegado, en cuanto le favorezca a su mandante.
 Promueve documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 13, Tomo 45, Protocolo 1°, de los libros respectivos, el cual acredita la propiedad de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, sobre el inmueble litigioso.
 Promueve contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 9 de agosto de 2002, anotado bajo el Nº 40, Tomo 99 de los libros de autenticaciones. El cual demuestra la condición de Arrendadora y Arrendataria de las partes intervinientes en el presente proceso.
 Promueve los Estatutos Sociales y Actas de Asamblea de la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A. De los cuales se evidencia la cualidad pasiva de la demandada para ser llamada a juicio y la legitimación de sus representantes legales para ser citados, notificados y emplazados dentro de la presente causa. Así mismo, se acredita el carácter de miembro de la Junta Directiva de la ciudadana OMAIRA DE VELAZCO, quien recibió alguna de las notificaciones promovidas en actas.
 Promueve Notificación de fecha 30 de septiembre de 2009, en la cual se evidencia la intención de su representada de inspeccionar el inmueble objeto de litigio.
 Hace valer Inspección Judicial, realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la cual se desprende el estado de deterioro e incumplimiento de las obligaciones de la parte demandada.
Expone, que además de las pruebas documentales antes promovidas ratifica las que fueron acompañadas al escrito de subsanación de Cuestiones Previas y contestación a la Reconvención. En este mismo sentido promueve los siguientes medios de prueba:
 Constancia emanada del Banco Mercantil, de fecha 12 de enero de 2010, de la cual se evidencia la titularidad de la Cuenta de Ahorros, numero 01050145890145069613, a nombre de su representada ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, en la cual se depositan desde el año 2007 los canones de arrendamiento.
 Copia de la Libreta de Ahorro y sus actualizaciones, correspondiente a la cuenta del Banco Mercantil señalada anteriormente.
 Promueve carta de oferta de venta, de fecha 22 de noviembre de 2005, debidamente recibida por el representante legal de la arrendataria ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO.
 Carta emanada de la Junta de Condominio del Edificio IMATACA, de fecha 13 de enero de 2010, debidamente firmada por la Presidenta y Vicepresidenta.
 Promueve Prueba de Informe de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de solicitar del Banco Mercantil:
1- Compruebe la titularidad de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA, sobre la Cuenta de Ahorro Nº 01050145890145069613.
2- Rinda Informe sobre los estados de cuenta de los años 2007, 2008 y 2009.
 Hace valer prueba de Informe, a fin de oficiar al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), para que informe sobre el estado de pago de los servicios llevados por dicha institución, del inmueble objeto de litigio.
 Promueve Inspección Judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble objeto de litigio, a fin de dejar constancia de los daños ocurridos en el mismo. Así mismo, solicita se nombre Técnico Practico para que asista al Tribunal a los fines legales.
 Promueve Prueba de Experticia, de conformidad con el articulo 451 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el Tribunal nombre experto que rindan dictamen legal sobre los siguientes particulares:
1- Estado físico y conservación del inmueble objeto de litigio, plenamente identificado en actas, especialmente en lo relativo al estado de techos y paredes.
2- La estimación de los daños ocasionados en los frisos y estructura de techos y paredes producto de las filtraciones.
 Promueve Prueba Testimonial de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, de las ciudadanas NELLY MEDINA, portadora de la Cedula de Identidad Nº V- 4.522.600 y de este domicilio, junto con la ciudadana EDICTA VILORIA, portadora de la Cedula de Identidad Nº V- 7.772.641 y de este domicilio, para ratificar la comunicación privada emanada del condominio del edificio.
 Posteriormente se evidencia de actas, que en fecha 27 de enero de 2010, el apoderado actor EDUARDO FUENMAYOR FERNANDEZ, en tiempo hábil presenta un nuevo escrito de pruebas para que en cumplimiento a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana EDICTA MARGARITA VILORIA, ratifique el documento privado cursante al folio 18 de la Pieza Principal N°2 del expediente.
 Por ultimo la representación judicial de la parte actora, en fecha 28 de enero de 2010, presenta escrito de pruebas en el que hace valer documental privada, de fecha 23 de enero de 2008, contentiva del desahucio dado por la propietaria del inmueble al ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO. Así mismo, promueve documento de fecha 30 de septiembre de 2009, debidamente firmado y recibido por la ciudadana OMAIRA DE VELAZCO, Directora de la arrendataria, en la cual se le oferta al ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO, el inmueble, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
 Por último hace valer documento de fecha 30 de septiembre de 2009, debidamente firmado por la ciudadana OMAIRA DE VELAZCO, en la cual se le impone sobre el inicio de la Prorroga Legal del contrato, vigente entre la demandada reconviniente y la ciudadana DUBRAVKA BECERRA.

De la parte demandada.
La parte demandada, representada en el proceso por su apoderado judicial abogado IVAN CARRUYO MARQUEZ, en fecha 18 de enero de 2010, presenta escrito de promoción de pruebas, en el que hace valer los siguientes medios de prueba:
 Invoca el Principio de Adquisición y comunidad de la prueba, e invoca a favor de su mandante el valor probatorio que dimana de las actas procesales.
 Promueve carta o comunicación suscrita por su mandante REPROZULIA, de fecha 1 de junio de 2009, dirigida a la ciudadana NELLY MEDINA, en su condición de Administradora de la Junta de Condominio del Edificio IMATACA.
 Promueve Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de REPROZULIA, celebrada en fecha 30 de agosto de 2004, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotada bajo el Nº 75, Tomo 30-A.
 Hace valer documental, constituida por la correspondencia del mes de octubre, acompañada al escrito de contestación.
 Promueve prueba documental, constituida por documento de propiedad debidamente inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 13, Tomo 45, Protocolo 1°, en el cual se constata la venta realizada por los ciudadanos JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y ZACARIAS EUGENIO BECERRA a DUBRAVKA BECERRA.
 Como pruebas documentales, trae al proceso para probar el pago arrendaticio en cuenta regresiva desde el mes de diciembre de 2009, hasta el mes de octubre de 2006, las operaciones financieras, realizadas en forma de Transferencia por REPROZULIA C.A, a nombre de los copropietarios ZACARIAS EUGENIO BECERRA y JULIJANA ZIBERT, así como Depósitos y Cheques. Así mismo, promueve recibos de pago del Condominio, Cuotas Extras, entre otros.
 Promueve Prueba de Informes, de conformidad con el articulo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 433 ejusdem, a fin de solicitar del Banco Mercantil C.A, Sucursal Plaza Republica, informe sobre los hechos litigiosos que aparecen en dicha institución, referido a los siguientes hechos:
1- Si el ciudadano ZACARIAS EUGENIO BECERRA VIVAS, titular de la cedula de identidad N° 1.398.678, es o fue titular de la Cuenta de Ahorro Nº 1050067240067208290.
2- Si la ciudadana JULIJANA BECERRA DE ZIBERT, titular de la cedula de identidad N° 5.810.359, es titular o autorizada de la Cuenta de Ahorro Nº 1050145890145069613.
3- Informe al Tribunal si en la Cuenta de Ahorro Nº 1050145890145069613, el Representante Legal de la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., ciudadano LISANDRO ALBERTO TAGLIERO, titular de la C.I Nº E-82.281.793, realizaba mensualmente transferencias de dinero por Banca Virtual, Vía Internet, desde la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, a favor de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA.
 Promueve Prueba documental constituida por el original de la Factura N° 00024169, emanada del SAMAT, en fecha 13/07/2009 a nombre de BECERRA ZACARIAS, donde consta el pago de los servicios públicos de aseo, gas e impuestos.
 Promueve Prueba de Informes, de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de que el Tribunal solicite del SAMAT, lo siguiente:
1- Factura Nº 00024169, Nº de Contrato 100000123293, fecha de emisión: 13/07/2009, a nombre de BECERRA ZACARIAS, correspondiente al pago de los mencionados servicios relativos a los meses de mayo, agosto y diciembre 2009, sobre el pago de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre 2009, así como el pago de los Impuestos Municipales de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, por un monto de Bs. 271,72. Por lo anterior solicita envié el Tribunal copia certificada de la Factura Nº 00024169.
 De conformidad con lo establecido en el articulo 889 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado con el articulo 482 ejusdem, promueve las testimoniales de los siguientes ciudadanos:
NICOLAS ADRIAN NEJAMEN FERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nº E- 82.176.841, AARON ELIEZER BAHAR LUZARDO, titular de la cedula de identidad Nº 13.876.291, EDUARDO GUANIPA MORILLO, titular de la cedula de identidad Nº 5.831.731, LISSETE DE JESUS TORRE ENSUNCHO, titular de la cedula de identidad Nº 15.286.660, ESILDA MARIA ESUNCHO GIRALDA, titular de la cedula de identidad Nº E- 81.081.496 y ALEJANDRO CAMPOS, titular de la cedula de identidad Nº 2.868.933.
Posteriormente estando en tiempo hábil el abogado IVAN CARRYO MARQUEZ, apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, consigna un segundo escrito de promoción de pruebas, en el cual hace valer los siguientes:
 Promueve la prueba documental constante de seis (6) Estados de Cuenta, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, de la cual la empresa REPROZULIA realizaba las transferencias bancarias vía Internet a la cuenta Nº 105014890145069613 del Banco Mercantil a nombre de la arrendadora JULIJANA ZIBERT de BECERRA.
 Estado de cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, correspondiente al mes de diciembre 2009.
 Estado de cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, correspondiente al mes de noviembre 2009.
 Estado de cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, correspondiente al mes de octubre 2009.
 Estado de cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, correspondiente al mes de septiembre 2009.
 Estado de cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, correspondiente al mes de agosto 2009.
 Estado de cuenta de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074 del B.O.D, correspondiente al mes de julio 2009.
 Promueve los siguientes Depósitos Bancarios, a la entidad financiera Banco Mercantil:
1- Deposito Bancario Nº 005781501100128, de fecha 15/01/2010, por un monto de Bs. 10,00, realizado por el ciudadano EDUARDO GUANIPA, cedula de identidad Nº 5.831.731, de fecha 15 de enero de 2010, en la Cuenta Corriente N° 01050145890145069613 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana JULIJANA BECERRA.
2- Deposito Bancario Nº 003621801100064, de fecha 18/01/2010, por un monto de Bs. 20,00, realizado por el ciudadano LISANDRO TAGLIERO, cedula de identidad Nº 82.281.793, en la Cuenta Corriente Nº 01050145890145069613 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana JULIJANA BECERRA.
3- Deposito Bancario Nº 000000431338143, de fecha 18/01/2010, por un monto de Bs. 10,00, realizado por el ciudadano LUIS MENDOZA, cedula de identidad Nº 4.744.445, en la Cuenta Corriente Nº 01050145890145069613 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA.
 Promueve copia de la Libreta de Ahorro, signada con el N° 01050145890145069613, acompañado por la parte actora, en al cual se aprecia que la titular de dicha cuenta es la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, de lo cual se desprende todas las transferencias bancarias fueron realizadas a ella.
 Promueve Prueba de Informe de conformidad con el 395 C.P.C, en concordancia con el 433 ejusdem, a fin de que el Tribunal requiera del B.O.D, sucursal Bella Vista, para que informe sobre los siguientes hechos:
1- Si de la cuenta corriente Nº 01160103180006094074, a nombre de LISANDRO TAGLIERO, se realizaron mensualmente vía Internet las transferencias bancarias a la cuenta Nº 1050145890145069613 del Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana JULIJANA DE BECERRA, por concepto de alquiler de los meses de diciembre de 2007, enero hasta diciembre de 2008, enero hasta diciembre de 2009.
2- Envíe copia certificada de los estados de cuenta, de la Cuenta Corriente Nº 01160103180006094074, a nombre del ciudadano LISANDRO TAGLIERO, correspondiente a los meses de diciembre de 2007, enero hasta diciembre de 2008, enero hasta diciembre de 2009.
 Posteriormente se evidencia de actas, que en fecha 26 de enero de 2010, concurre el abogado en ejercicio IVAN CARRUYO MARQUEZ, y consigna tercer escrito de promoción de pruebas, en el cual hace valer como prueba documental, comunicación de fecha 8 de abril de 2008, dirigida al ciudadano ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, por EDUARDO FUENMAYOR FERNANDEZ. Agrega, que de la carta se desprende, que en fecha 8 de abril de 2008, su mandante no tenia conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble litigioso.

PUNTO PREVIO DE LA CUESTIÓN PREVIA DE DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE DEMANDA
Alega la parte demandada en su escrito de contestación, el defecto de forma incurrido por la actora en su Libelo de Demanda, al no haberla estructurado conforme a los requisitos de forma, establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en su Ordinal 7, relativo a la falta de especificación de los daños y sus causas. En este sentido, fundamenta esta defensa en el hecho de que si bien la parte demandante cuantifica los daños causados al inmueble arrendado en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,oo), no existen las exposiciones indispensables para que su persona conozca la pretensión resarcitoria en todos sus aspectos, ni la causa de los mismos. Por su parte la accionada refiere en su escrito de contestación a la Reconvención y Defensas de Fondo, que estableció de forma clara la relación de causalidad entre los daños y perjuicios reclamados y que su origen es de carácter contractual.
Con vista a los anteriores alegatos, conviene en este Punto Previo citar el criterio que sobre el punto en controversia ofrece el procesalista y proyectista del Código de Procedimiento Civil, Doctor Arístides Rengel Romberg, quien en su Obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Pagina 34, nos explica lo relativo a las características que debe llenar el Libela de demanda, en cuanto a la relación de los hechos y muy concretamente, en lo que respecta a la cuasa petendi de la pretensión (ex Art. 340, Ordinal 7) y al respecto señala lo siguiente:
“Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en que consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir –a dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez las causas”
En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 1391 del 15 de junio de 2000, la cual transcribiremos parcialmente, y ratificada por la misma Sala en fecha 12 de mayo de 2004, Sent. Nº 462, destaca cuales son los elementos fundamentales que permiten acreditar la efectiva existencia de daños, y al respecto deja establecida la siguiente doctrina:
“En este orden de ideas, observa la sala que efectivamente el ordinal 7 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que el actor en su libelo de demanda, especifique los daños que alega haber sufrido con sus causas, No indica –como se puede observar- alguna formalidad especial para realizar la especificación de los mismos y menos aún sobre las causas que originan tales daños.
La sala entiende que esta obligación del actor contenida en el ordinal 7 del articulo 340 Código de Procedimiento Civil, no esta referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que pueden reclamarse, sino mas bien a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento. Para la doctrina nacional este requerimiento de la norma adjetiva civil se traduce en las explicaciones necesarias sobre los daños reclamados que permiten garantizar el derecho constitucional a la defensa.”
En base a lo anterior, y de un examen de los términos en que la accionante narra la ocurrencia de los daños materiales causados al inmueble objeto de arrendamiento, por causas imputables a la Arrendataria, infiere en su descripción, que se circunscriben al mal estado de la pintura en ventanas y puertas del área del balcón, cerraduras en mal estado, manchas en techos, rotura de vidrios en la puerta de acceso a las áreas privadas, puertas rotas, rodapiés desprendidos, filtraciones en baño principal de la sala, baño del cuarto principal y habitación auxiliar, al igual que en el área donde se encuentra el aire acondicionado de la habitación secundaria, así como en su techo.
Así las cosas, si bien como se ha dejado establecido que, no vale una petición genérica de indemnización, esto es, la falta de concreción de los daños y perjuicios y sus causas, es fundamental que del Libelo, se pueda extraer claramente al menos en teoría, cuales fueron loas daños sufridos, así como relación causa-efecto del daño alegado con respecto a su agente. De manera que al observarse en el caso bajo examen, que la accionante hizo una exposición concreta de los daños sufridos en el inmueble arrendado, así como las causas que lo generaron, concluye el Juzgador que se dio cumplimiento a la exigencia legal, a través de una concreta explicación de los supuestos daños causados al inmueble, por lo tanto, no cabe admitir en este Capítulo Previo a la sentencia de mérito, los argumentos planteados por la accionada para fundamentar la Cuestión Previa en estudio. Además, conforme a los términos en que fue planteada la relación de los daños y sus causas, puede perfectamente la demandada ejercer su derecho de defensa, para rebatir la ocurrencia de los mismos, cosa que por lo demás, hizo en su escrito de contestación a la demanda, al haber adoptado una postura de absoluto rechazo a cada uno de los daños descritos, al punto de haber ofrecido razonamientos particulares e individuales sobre cada uno de ellos. En consecuencia se declara Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer en el proceso. ASI SE DECIDE.

DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
En lo relativo a esta defensa se manifiesta, que la demanda debió ser declarada inadmisible, en virtud de que la accionante no cumplió con las exigencias establecidas en el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil, al no haber acompañado el Contrato de Cesión de los derechos arrendaticios de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, a favor de DUBRAVKA BECERRA ZIBERT.
En torno a esta defensa, el procesalista Patrio y proyectista del Vigente Código de Procedimiento Civil, Doctor Arístides Rengel Romberg, en su Obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, Pág. 82, cuando analiza los casos en que existe carencia de acción, alude a que tal hipótesis sólo es aplicable en nuestro sistema procesal, cuando la Ley de manera expresa niega la tutela jurídica a la situación de hecho invocada, y al respecto afirma:
“…el orden jurídico por su estructura lógica lleva implícito siempre el derecho de acción, esto es, el derecho del ciudadano de ocurrir a la jurisdicción cuando verificada en la realidad la hipótesis, contenida en la norma abstracta, el destinatario de aquel mandato no observa el comportamiento obtenido por la Ley, momento en el cual para que pueda operar la norma sancionatoria que hace posible la coercibilidad del derecho, el afectado tiene a su disposición el derecho de acción, mediante el cual entra en operación la actividad jurisdiccional con el fin de poner en practica los medios de coacción establecidos en la Ley…
Omisis
Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción…”
Ahora bien, la Casación Venezolana sobre este particular asunto, de no admitir la acción propuesta, fija su doctrina judicial en los siguientes términos:
“…el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello y con respecto al primero de los supuestos indicados, nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a titulo de ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil, establece que: La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta… Nótese como, en este caso, el Legislador fue enfático y tajante en no conceder la tutela jurídica de acceder a los órganos jurisdiccionales a quien pretenda reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte, azar, envite, o en una apuesta”.
Examinemos ahora si en el caso de autos, la no presentación con el Libelo por parte de la accionante, del documento calificado como fundamental, puede dicha omisión subsumirse dentro de los supuestos que hacen procedente la Cuestión Previa del Numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, para no admitir la acción propuesta, bien por que se prohíbe la tutela en una determinada situación invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o por que, la Ley de manera expresa prohíba el ejercicio de la acción en determinados casos.
Bajo los supuestos en los que se hace valer la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños Materiales de naturaleza contractual, se fundamenta en el Código Civil en el articulo 1167 y 33 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales permisan al Arrendador a peticionar la Resolución del Contrato, cuando se invoque un incumplimiento a cargo del arrendatario, lo cual constituye el fundamento legal en nuestra legislación para iniciar este especial proceso. De esta manera se aprecia que, la causa petendi contenida en la demanda a los fines de formar el contradictorio, se subsume dentro un verdadero esquema subjetivo abstracto dispuesto por el ordenamiento jurídico, lo que nos lleva a inferir que la actora se encuentra autorizada ex lege para iniciar la acción hecha valer en el presente proceso. Además se debe destacar como derivación de lo dicho, que su iniciativa procesal no se circunscribe en aquellas materias o asuntos expresamente prohibidos por la Ley.
Finalmente, la defensa hecha valer por la parte demandada relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, por no haber presentado la accionante (ex Art. 434 C.P.C), un documento calificado como “fundamental”, no puede como ya se ha dejado establecido, ser considerado como un asunto o materia vedada por el Legislador para negar la tutela jurisdiccional, en virtud, de que el espíritu y propósito del articulo 434 eiusdem, es el de que actor, presente con la demanda aquellos documentos en los cuales la fundamenta, y la única sanción impuesta por el legislador, es la de no admitir la prueba en otra etapa del proceso, por tanto, no es admisible la tesis de la accionada, de tildar como ”inadmisible” la demanda por la falta de presentación de un documento, cuya calificación y naturaleza será determinada por el Juez, al momento de entrar a conocer el mérito de la controversia. Por todo lo anterior, en este estado del Fallo entiende el Juzgador, que no puede entrar a examinar y determinar los efectos que la omisión denunciada acarrea para la parte actora. En consecuencia, con vista a los razonamientos antes expuestos, se Declara SIN LUGAR la Cuestión Previa examinada. ASI SE DECIDE.

PUNTO PREVIO SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS DE LAS PARTES
Se observa del escrito de contestación a la demanda, que la parte accionada invoca la falta de cualidad o interés tanto activa como pasiva, basándose en el hecho de que suscribió el Contrato de Arrendamiento objeto de resolución, con la ciudadana JULIJANA ZIBERT, y al no existir en actas el Contrato de Cesión del cual se derive la subrogación de los derechos arrendaticios, a favor de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, no puede por tanto, esta última hacer valer una pretensión de Resolución de Contrato. Aunado a lo anterior refiere también la parte demandada, que en virtud de la Cláusula Octava, la falta de notificación de daños acusados al inmueble sólo da derecho a la Arrendadora a solicitar la indemnización por daños y perjuicios, más no la Resolución del Contrato.
Ahora bien, es importante destacar, que la cualidad como lo infiere la doctrina en la voz del tratadista LUIS LORETO, en su Obra Ensayos Jurídicos, Segunda Edición, Pagina 188, se formula en los siguientes términos:
“Toda persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (Cualidad Activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (Cualidad Pasiva)”. Ahora, el proceso no debe integrase entre cualesquiera sujetos, sino que debe estar conformado por quienes se encuentran frente a la relación material controvertida, lo cual se conoce como “Situaciones Legitimantes”. En este sentido las partes deben afirmarse activa y pasivamente como titulares del derecho controvertido, comportando lo anterior, que la Titularidad del Derecho quede reservada al momento de resolverse el mérito de la causa.
Conforme a lo dicho debe el Juez, determinar y proveer antes de pronunciarse sobre el fondo, lo concerniente a la cualidad de las partes, efectuando un juicio de identidad lógica, acerca de las diferentes situaciones legitimantes contempladas en la Ley, que viene a representar lo que doctrinariamente se conoce como “justa parte”. Esto nos lleva a considerar a la Legitimidad, como un presupuesto indispensable para que la Sentencia de Fondo, abrace a las partes legitimas. En consecuencia la Legitimatio ad Causam, no es otra cosa que la coincidencia entre el supuesto Legitimante previsto en la Ley, con respecto a la situación jurídica que se hace valer en la demanda frente al Legitimado Pasivo, a quien atañe y en cabeza de quien se producirán los efectos del fallo.
Conviene en este sentido traer a colación, una apreciación correcta de lo que debe entenderse por situaciones legitimantes, y al respecto el destacado profesor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, las caracteriza “como las condiciones o cualidades subjetivas, que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos mediante una Sentencia de Fondo o Mérito, o para controvertirlas”. (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil, Pagina 300).
Todas esta razones nos llevan a precisar, que el Juez como Director del proceso, para constatar preliminarmente la legitimidad de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho controvertido, ya que constituye como hemos dicho, materia del pronunciamiento de fondo, simplemente debe advertir si el demandante se afirma titular del derecho (legitimación activa) y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión (legitimación pasiva).
En este orden de ideas, debemos referir que la accionada fundamenta la falta de cualidad tanto activa como pasiva, en el hecho de que a partir de la venta del inmueble objeto de Resolución, no se realizó el Contrato de Cesión de los derechos arrendaticios entre la demandante y los propietarios originarios que arrendaron el inmueble. Esta exigencia documental en criterio de la impugnante resulta fundamental para la debida integración del contradictorio, sin lo cual no puede la accionante deducir en su contra la acción resolutoria.
Al respecto es menester traer a colación la opinión del Doctor Gilberto Guerrero Quintero, quien en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, pag. 93, destaca los efectos de la venta del inmueble arrendado y muy especialmente la Subrogación Arrendaticia que produce el acto de enajenación y al respecto señala:
“El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede por consiguiente exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no esta claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de adquisición de dicho inmueble, o que este, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o de exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo ante el hecho de que el adquirente llega por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente por tal circunstancia queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aún cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de -respetar la relación arrendaticia en los términos pactados-, también es cierto que el arrendatario esta obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos”
Ahora bien, del contenido de la cita se infiere, que la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado, implica salvo prueba en contrario, el traspaso o transferencia ipso facto, en beneficio del adquirente del goce de los derechos sobre el inmueble, y percibirá los frutos civiles que el mismo produce, ya que estos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa.
Aunado a lo anterior, por constituir el Contrato de arrendamiento, una relación sinalagmática las obligaciones en principio se mantienen de conformidad con los términos de la relación transmitida.
En relación al tema en estudio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de octubre de 2006, dejó establecido el alcance de la figura de la “subrogación arrendaticia”, criterio que coincide con la doctrina que en este Fallo quedó transcrita parcialmente, a saber:
“…Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirido, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico…”.
En virtud de lo dicho por la jurisprudencia y la doctrina, debemos concluir que la Subrogación en lo que concierne al contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de enajenación, opera de pleno derecho en virtud de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, resulta innecesario como requisito de validez para la transmisión al comprador de la relación arrendaticia, que se otorgue un Contrato de Cesión, para que a partir de allí, pueda considerarse al adquirente como un verdadero legitimado en la causa. Por su parte la empresa demandada al reconocer su condición de Arrendataria en el proceso, también se encuentra legitimada para sostener el juicio. Si nuestro legislador hubiese tenido en mente la necesidad de que se otorgue un documento, para que opera la cesión de los derechos y obligaciones arrendaticias, lo hubiese establecido en forma expresa, pero ese no parece haber sido el designio del legislador, pues como se ha dicho, basta que se otorgue el documento de venta cumpliendo con las formalidades de ley, para que opere la subrogación arrendaticia.
Las ideas expuestos permiten concretar, que la legitimidad constituye la cualidad necesaria para ser parte, esto es, quien se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene por vía de consecuencia legitimación para hacerlo valer en juicio, y por otra parte la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio. De actas se observa que la ciudadana DRUVAVKA BECERRA ZIBERT, se atribuye el carácter de propietaria Arrendadora del inmueble objeto de resolución, en virtud de documento protocolizado que presenta con su demanda, a través del cual infiere que sustituyó de pleno derecho a la Arrendadora originaria dentro de la relación arrendaticia que le une con la accionada, por tanto, se encuentra legitimada para hacer valer los derechos que se deriven del aludido contrato.
En el mismo sentido, la accionada Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., se declara arrendataria del inmueble objeto de resolución, lo cual quedó corroborado en actas a través del contrato de arrendamiento producido por las partes. Por los razonamientos antes expuestos, es por lo que concluye este Sentenciador, en Punto Previo, que la defensa de Falta de Cualidad o Interés tanto activa como pasiva, hecha valer por la parte demandada se declara IMPROCEDENTE, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASI SE DECIDE.
Destaca el Sentenciador, que también la parte accionada alega en su invoca contestación la indebida acumulación de, que los daños en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no dan lugar a la Resolución, sino a la reclamación por daños y perjuicios. En torno a este alegato se debe destacar, que conforme a lo establecido en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, la falta de notificación de forma inmediata y por escrito, sobre cualquier hecho, circunstancia o perturbación que perjudique al inmueble, daría derecho a la Arrendadora a reclamar los daños y perjuicios. Sin embargo, ello no obsta, para que pueda la accionante postular la acción de Resolución de Contrato, conforme al supuesto del artículo 1167 de Código Civil, en aquellos casos en que hubiere lugar a ello y así lo estipula la norma en forma clara y precisa. Por lo tanto, bien podía la accionante conforme a la norma reclamar en vía judicial la Resolución del Contrato, con los daños y Perjuicios causados al inmueble, es decir, como subsidiaria de la primera.
En consecuencia bien podía la parte actora, como en efecto lo hizo conforme a la norma in comento, reclamar la Resolución del Contrato conjuntamente con los daños y perjuicios que a su entender le fueron causados al inmueble, destacando que estos últimos a su vez pueden ser peticionados a través de una acción autónoma, tomando en cuenta que ambas pretensiones son independientes y representan conceptos jurídicamente diferentes, como lo prevé el articulo 1167 del Código Civil, de suerte que, dar una interpretación restrictiva a la convención y a la propia norma, seria limitar los derechos sustanciales que le asisten a la accionante. ASI SE DECIDE.

DE LA DEMANDA Y LA RECONVENCION
En la contestación de la demanda plantea la parte accionada Reconvención o Mutua Petición por Retracto Legal, en contra de la actual propietaria del inmueble arrendado, destacando que el Tribunal a través de Auto de fecha 12 de enero de 2010, negó la admisión de la Reconvención en contra de aquellos sujetos que no integran el proceso. En este sentido, la parte actora basa su Reconvención en el hecho, que la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y su cónyuge ZACARIAS EUDENIO BECERRA VIVAS, dieron en venta el apartamento 3A del Edificio IMATACA, mediante documento público inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006 anotado bajo el Nº 13, Tomo 45, Protocolo 1, por un monto de SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON 00/ 100 (Bs. 78.000,oo). En este sentido infiere la parte accionada reconviniente, que la enajenación se realizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia ofertiva, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, omitiendo en este sentido las notificaciones sobre las condiciones y modalidades de la venta (ex articulo 44 L.A.I.), trayendo como consecuencia la trasgresión del derecho que le concede la ley, por haber ocupado el inmueble por más de siete (7) años y medio.
Así mismo, agrega que tuvo conocimiento de la venta del inmueble a favor de DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, días posteriores a la ejecución de la Medida de Secuestro practicada el 9 de diciembre de 2009, al acudir a este Tribunal a revisar el expediente 3210-09.
Antes de proceder a resolver los vicios de actividad procesal a los que alude la parte demandada, relativos a las impugnaciones y desconocimientos, el Tribunal para una mayor comprensión del thema decidendum deberá necesariamente analizar las posiciones que las partes adoptaron frente a la pretensión de su contrario, bajo la especial circunstancia de que los medios de pruebas hechos valer para uno u otro caso, se encuentran íntimamente relacionados al derecho material hecho valer en juicio, por lo cual, se hará la valoración individual para establecer los efectos que se derivan de los medios, independientemente de quien los haya hecho valer en juicio, todo en aplicación del principio de comunidad de la prueba.
Así tenemos, que la pretensión de la actora se encuentra referida a una Solicitud de Resolución de Contrato, basada en incumplimientos convencionales imputados a la Arrendataria, al no haber notificado de los daños que se venían produciendo en el inmueble objeto de arrendamiento, para lo cual hace valer entre otros medios de prueba, Inspección Judicial Extra-Litem, cuya validez se impugna en el proceso. Por otro lado la accionada reconviniente, desconoció en toda forma de derecho la prueba instrumental privada de fecha 22 de noviembre de 2005, constitutiva de una oferta de venta, y que con fines impeditivos incorporó al proceso la parte actora al momento de contestar la Reconvención. Por tales motivos se hace preciso entrar a determinar el alcance de los medios probatorios impugnados, pues de alguna manera la suerte de la Demanda y de la Reconvención, dependen del resultado de dicha valoración.
- En cuanto a la comunicación cursante al Folio 17, de la Pieza Principal Nº 2, fechada el 22 de noviembre de 2005, y que aparece suscrita por una ciudadana de nombre JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, en la cual formula ofrecimiento de venta sobre el inmueble litigioso al ciudadano ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, fue Impugnada en el sentido de desconocer su contenido y firma. Esta postura impugnatoria produce en nuestro sistema procesal, por mandato del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar la autenticidad de la firma negada (onus probando) con el cotejo, dado que sobre el promovente del medio recae la obligación de incentivar el desarrollo de esta prueba. Sin embargo, en el caso de autos, una vez desconocido el instrumento privado hecho valer, la parte accionante no promovió el Cotejo, con lo cual la prueba queda desechada y pierde todo efecto probatorio para acreditar la Oferta de Venta. ASI SE DECIDE.
- En este orden de ideas se evidencia de actas, que la misma suerte del documento anteriormente, corre la comunicación cursante al folio 30 de la Pieza Principal Nº 1, de fecha 30 de septiembre de 2009, contentiva de la Notificación de Inspección, al no haberse solicitado el Cotejo para determinar la autenticidad de la firma que al pie de pagina se le atribuye a la Empresa REPROZULIA C.A. ASI SE DECIDE.
- También queda desechada, la documental cursante al folio 18 de la Pieza Principal Nº 2, de fecha 13 de enero de 2010, contentiva de una Comunicación dirigida por el Condominio a los propietarios del Edificio IMATACA. Este medio de prueba se identifica como aquel documento Testimonial o Narrativo, que contiene una declaración representativa de un hecho y no una declaración de voluntad, por tanto va dirigida a comunicar al Juez el hecho acaecido. Destacando en este sentido, que la documental emana de un tercero, el cual no forma parte de la presente relación procesal, por tanto, el mecanismo idóneo para transportar los hechos que contiene al juicio, es su ratificación a través de la prueba testifical, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
- Por otra parte se constata de actas, que el mecanismo de impugnación ejercido por la parte accionada no es el apropiado, por cuanto no puede desconocer un documento que no emana de él, sin embargo, quedó desechado en el proceso, visto que dicha documental se encuentra suscrita por las ciudadanas NELLY MEDINA y EDICTA VILORIA, en su condición de Presidenta y Vicepresidenta respectivamente, del Condominio Edificio IMATACA. Este documento sólo fue ratificado por la ciudadana NELLY MEDINA, sin que fuera confirmado en juicio por la segunda de las suscritoras, de lo cual se concluye, que la autoría del medio no quedó acreditada en el proceso, perdiendo sus efectos probatorios y así queda establecido.
- Dentro de este marco de actuación se observa de actas, la existencia de dos (2) comunicaciones suscritas por el apoderado actor EDUARDO FUENMAYOR y dirigidas a la Empresa REPROZULIA C.A., ambas de fecha 30 de septiembre de 2009, con acuse de recibo de su destinataria y cursantes a los folios 221 y 222 de la Pieza Principal Nº 2. La primera de ellas, destinada a formular oferta de venta del inmueble litigioso en nombre de la accionante y la segunda firmada con el mismo carácter, para notificar el vencimiento del contrato de arrendamiento. Estos instrumentos igualmente fueron desconocidos en su contenido y firma por la representación judicial de la parte demandada, en lo que respecta a las rubricas que se le atribuyen al pie de las mismas. Si bien, la parte demandada no puede desconocer la firma del apoderado actor, era necesario probar con el Cotejo, la rubrica que aparece al pie de página cuya autoría se le atribuye a la demandada. Admitir lo contrario, es decir, darle valor a los medios ofrecidos por la circunstancia de que la parte impugnante no puede desconocer la firma de su adversario, seria tanto, como permitir que cada parte elabore prueba a su favor en perjuicio de su contrario. De suerte que para que el medio haga plena prueba en juicio, es menester que la firma del destinatario sea autentica, en cuyo caso el medio debe ser valorado por el Juez. ASI SE DECIDE.
- En torno al material probatorio ofrecido por la actora, se observa comunicación cursante al folio 220, de la Pieza Principal Nº 2, de fecha 23 de enero de 2010, suscrita por el abogado EDUARDO FUENMAYOR FERNANDEZ, y dirigida al ciudadano ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, en la cual le notifica que no se otorgarán nuevas prorrogas al contrato y por tanto, deberá desocupar el inmueble en las condiciones de uso y habitabilidad exigidos por la ley.
El medio en referencia debe ser examinado y valorado por el Juez, en cuanto a su legalidad y pertinencia, tomando en cuenta que el apoderado de la parte demandada no lo desconoció. Del contenido del instrumento, se evidencia su recepción por parte del ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO, para lo cual estampó firma y fecha. De su redacción se destaca, que el remitente se identificó como Representante Legal de la Arrendataria, sin señalar la identidad del supuesto mandante, fecha de otorgamiento del poder, origen o procedencia y demás datos que concurran a determinar, si se trata de un poder de Representación Procesal. Este modo de actuación del abogado, se ubica dentro de la figura conocida como “Representación Voluntaria”, nacida de la voluntad de la parte que la confiere, destacando el Juzgador que el poder para que produzca los efectos jurídicos emergentes de la gestión, debe dejarse establecido que se obra en nombre y representación de su mandante, pues no basta la simple intención de realizar un acto para que produzca efectos para su representado.
Los efectos que se derivan de las inobservancias anotadas, es de que al medio no puede atribuírsele el efecto querido por el promovente, en el sentido de que obraba en nombre de la actora DUBRAVKA BECERRA, para comunicarle a la Arrendataria de que no habría más prorrogas del contrato. Por el contrario la única referencia observada en la comunicación, en cuanto al representado, es la de que se obraba en nombre de “La arrendataria”, situación esta que genera en el Juez mayor dudas en cuanto a la verdadera identidad del representado, por cuanto la demandante se atribuye el carácter de Arrendadora y no de Arrendataria como se expresa en la comunicación. Por lo expuesto, se desecha el medio en examen, dada la ilegalidad observada en su formación. ASI SE DECIDE.
- En este mismo sentido se observa de actas, que la parte demandada reconviniente acompaña a su contestación de la demanda, como prueba documental privada, comunicación cursante al folio 127 de la Pieza Principal Nº 1, de fecha 1 de junio de 2009, suscrita por el ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO y dirigida al Condominio del Edificio IMATACA, en la cual realiza planteamientos sobre el apartamento 4A, en cuanto a reparaciones del mismo. Este medio de prueba fue desconocido por la representación judicial de la parte demandante, al señalar que dicha comunicación no fue recibida por un representante de la Junta de Condominio. Sobre el medio en referencia se destaca, que constituye una misiva cuya autoría se le atribuye a un ciudadano de nombre ALEJANDRO TAGLIERO, en la cual se observa una firma ilegible en su parte inferior, sin indicar su fecha y lugar de recibo.
Basado en lo anterior, el medio en examen no ofrece la debida credibilidad para el sentenciador, en cuanto a su contenido, por cuanto no se aprecia del mismo, que haya sido validamente recibido por la Administración del Edificio IMATACA, al punto de no observarse sello húmedo que identifique al condominio. Por el contrario esta formalidad receptora aparece en todas las comunicaciones traídas al proceso y atribuidas a dicho condominio para derivar efectos jurídicos. Además de lo expuesto, admitir la validez del medio bajo las circunstancias bajo las cuales se encuentra elaborado, sin cumplir con las mínimas exigencias formales, en cuanto a su recepción, sería tanto, como permitir que cualquiera de las partes elabore un medio probatorio a su antojo, en perjuicio de la seguridad jurídica y la verdad procesal, y así se establece en este Fallo.
- Adicionalmente, cursan a los folios 136 y 137 de la Pieza Principal Nº 1, comunicación y presupuesto de gasto para el mes de octubre de 2006, incorporados al proceso por la parte demandada reconvincente y cuya autoría se le atribuye al Condominio del Edificio IMATACA, con Sello Húmedo y RIF, con la particularidad de que la firma que aparece sobre el sello identificando al condominio, no es una rubrica en original, sino que está contenida en copia de un documento privado. Estos medios de prueba que han sido presentados y relacionados, para fines contables de gastos por daños, constituyen en nuestro sistema procesal una prueba ilegal, tomando en cuenta que las únicas pruebas admisibles en fotocopias, son las de documentos públicos, auténticos y los privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos, como lo dispone el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así lo reconoce la doctrina y la jurisprudencia nacional. En consecuencia el medio en examen al no cumplir con las formalidades establecidas en la ley, no es capas de estructurar o formar validamente un medio de prueba. ASI SE DECIDE.
- Por otra parte nos corresponde entrar a determinar el alcance de la Prueba de Inspección Judicial practicada antes del proceso, en sede Extra-Liten, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de octubre de 2009, quien deja constancia del estado físico del inmueble litigioso, conforme a los Particulares contenidos en la Solicitud. Además quedaron agregadas a las actas las fotografías tomadas al inmueble, al momento de practicarse esas diligencias. De la lectura del acta se observa, que el Juez además de captar a través de sus sentidos los elementos de hecho plasmados en su actuación, notificó al ciudadano ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, para dejar constancia de las diligencias solicitadas, quien además de suscribir el acta, refiere que obró como Presidente de la empresa demandada, al punto de haber intervenido en el acto para realizar un conjunto de alegatos relacionados a la relación arrendaticia, suscrita con la ciudadana JULIJANA ZIBERT.
Así las cosas se precisa, que durante el debate como hemos referido precedentemente, la empresa demandada en su contestación a la demanda impugnó la validez de la Inspección Judicial Extra-Litem, bajo el argumento de que la misma sólo producirá los efectos queridos, cuando en la Solicitud se invoque la circunstancia de que los hechos podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, aunado a la urgencia en su practica, por cuanto ella fue recibida por efectos de la distribución el día 24 de Abril de 2009 y evacuada el 21 de Octubre del mismo año, es decir, seis (6) meses después de su recepción, no cumpliendo con las exigencias establecidas en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil.
En este orden de ideas, la Casación Venezolana, en fallo del 22 de mayo de 2008, Nº 00300, con ponencia del Magistrado Doctor Luís Antonio Ortiz Hernández, reitera entre otras la sentencia del 13 de junio de 1973, relativas a la Inspección Judicial evacuada antes del juicio, la cual en primer lugar debe atribuírsele el valor de una prueba legal cuando se practica dentro de los presupuestos del articulo 1429 del Código Civil y particulariza tal postura cuando en ella no ha intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, y al respecto señala:
“…La inspección ocular extralitem, practicada dentro de los supuestos procesales del articulo 1429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal, cuyo mérito está obligado el Juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ella no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada.
Omisis
…la Sala de Casación Civil en sentencia del 7-07-2003 con ponencia del magistrado Doctor Rafael J. Alfonso Guzmán, en su parte pertinente estableció: “…La Inspección Judicial preconstituida no necesita ser ratificada por el promovente para que surta efectos probatorios, por cuanto sí hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos la circunstancia de una situación de hecho”. Aplicando el criterio anterior al caso sub iudice, se concluye que aún cuando la inspección ocular que nos ocupa constituye una prueba preconstituida no por ello deja de tener su eficacia probatoria. En tal razón en virtud del articulo 507 del Código de Procedimiento Civil, quien sentencia le da todo su valor probatorio a tal probanza, quedando en consecuencia demostrado con ello que para el momento de la práctica de la misma, el terreno en consideración, se encontraba ocupándolo el hoy querellado. Todo en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, que establece que las pruebas pertenecen al proceso y no a las partes, que las haya promovido, máxime cuando el querellado expresamente las hizo valer…”.
En el caso bajo especie se observa, que al momento de solicitarse la Inspección Judicial Extra-Litem, la solicitante si bien no jura la urgencia del caso, ni afirma que los hechos objeto de inspección puedan modificarse con el transcurso del tiempo, se evidencia del medio que el Juez encargado de cumplir con dicha diligencia, inquirió de la solicitante la presentación del documento de propiedad del inmueble, por lo cual hay constancia en el expediente de Inspección, de la presentación del mismo, así como del documento arrendaticio que dio origen al vinculo contractual, todo a los fines de acreditar la legitimidad exigida por el Juez, por lo cual, procedió a su realización constatando los Particulares de la Solicitud.
Partiendo de la actuación del Operador de justicia podemos inferir, que encontró llenos los requisitos legales para su procedencia, aunado a ello se observa del Contrato de Arrendamiento, en su Cláusula Octava, que la Arrendadora se encuentra facultada para inspeccionar el inmueble cuando lo estime conveniente, a fin de constatar el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por la Arrendataria. En el propio contrato se convino igualmente, que las inspecciones no debían considerarse como violatorias de la morada o domicilio del inquilino.
Con respecto a la Prueba objeto de análisis debemos precisar, que el artículo 1429 del Código Civil, constituye una disposición procedimental inserta en la Ley Sustantiva, la cual permite el cumplimiento de la inspección antes de iniciarse el proceso, aún cuando en ella no intervenga la parte contra la cual se pretenda hacer valer en juicio, sin que exista obligación legal de citarla para el acto, por cuanto la ley autoriza su practica antes del juicio cuando pueda sobrevenir perjuicio o retardo, surgiendo por parte del Juez la obligación, de admitirla y apreciarla extrayendo de ella las conclusiones que les sugieran (ex articulo 1430 C.C y 507, 509 C.P.C.).
En el caso bajo estudio se aprecia como un hecho relevante, de interés procesal para la valoración de la prueba, la circunstancia fáctica de que al momento de su realización, el Representante Legal de la empresa demandada además de ser notificado del acto, pretendió desconocer la representación procesal del abogado actuante EDUARDO FUENMAYOR FERNÁNDEZ, en su condición de apoderado judicial de DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, y adiciona en tal sentido, que dicho abogado se atribuye la representación de una supuesta Arrendadora que no conoce.
Sobre estos acontecimientos, el abogado solicitante de la Inspección acotó en el acto, que conforme al poder de representación acompañado, se encuentra facultado para sustituir las facultades que le fueron conferidas, a lo que inmediatamente respondió el notificado, que en fecha 30 de diciembre, a los 18:30 el ciudadano EDUARDO FUENMAYOR, manifestando ser apoderado le había expuesto su interés de inspeccionar el apartamento, pero que contractualmente las horas de inspección bebían ser fijadas de mutuo acuerdo con antelación, y no obstante que los abogados invocaban el carácter de apoderados, no podían abrir las puertas a personas extrañas que no conocían. Por último hizo referencia a las circunstancias bajo las cuales el apartamento sufrió inundaciones.
Resulta conveniente dejar establecido, que los actos cumplidos por el Abogado EDUARDO FUENMAYOR, en ocasión a la Inspección levantada, los realizó invocando el carácter de apoderado judicial de la solicitante, para lo cual estaba facultado conforme al mandato producido.
De los hechos up-supra narrados ocurridos en el acto de Inspección, encuentra quien hoy juzga, que el evento en referencia dadas sus características, fue controlado por las partes que intervienen en la presente relación jurídico procesal y sea conocido por ellas. Así, tomando en cuenta su contenido la prueba tiene la debida pertinencia para esclarecer los hechos controvertidos que interesan a la decisión de la causa, por haberlos captado el Juez dentro del inmueble litigioso, con la presencia y aquiescencia del representante legal de la Empresa REPROZULIA C.A., quien obró libremente en el acto y cuestionó como hemos dicho entre otras cosas, la representación judicial del apoderado de la Arrendadora. Así mismo, no puede admitirse, que una parte pueda valerse de lo favorable de un acto y cuestione aquellos aspectos que le son adversos.
En otro orden de ideas, cabe destacar que la doctrina nacional, en la voz del Doctor Arístides Rengel Romberg, admite la tesis de que la Inspección extra litem, está dirigida a la conservación o aseguramiento anticipado de la prueba, tomando en cuenta que los hechos puedan desaparecer antes de intentar la demanda, sin que deba exigírsele al solicitante prueba de que los hechos vayan a desaparecer. En este sentido afirma:
“Por tanto, no tiene el solicitante de la inspección la carga de acompañar con ella la prueba del peligro de la desaparición de los hechos; ni de probar en el curso del juicio esta circunstancia; ni tampoco la desaparición legal de los hechos, por que no lo exige así la ley, amén de que lo que ocurre generalmente es que de las circunstancias que rodean la situación de hecho objeto de la prueba de inspección extra litem, resulte claramente la necesidad y urgencia de proceder anticipadamente al aseguramiento y conservación de la prueba”.
En cuanto a la impertinencia de la prueba afirma el Dr. JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, que: “…. Si no existe coincidencia entre los hechos litigiosos objeto de la prueba y los que se pretenden probar con los medios promovidos, hay impertinencia y la oposición es procedente. Sin embargo, la impertinencia que funda la oposición debe ser manifiesta, o sea que debe tratarse de una grosera falta de coincidencia…” Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Tomo I, pág. 72.
Por todo lo anterior se concluye, que la Inspección Judicial cumplida con antelación al proceso no puede desecharse, por el sólo hecho de que en su Solicitud no se haya destacado la circunstancia de que los hechos objeto de inspección pudieran desaparecer, tal formalidad en el caso de autos no resulta esencial para su validez, ya que la parte contra quien se hizo valer intervino en los términos anteriormente referidos, por lo tanto, ejerció su control, debiendo el Juez admitirla y apreciarla, tomando de ella las consecuencias que del acto emanen y se niega en este sentido la IMPUGNACION efectuada a la prueba, en lo que respecta a su legalidad. ASI SE DECIDE.
Una vez dejado establecido lo anterior, se hace preciso entrar a resolver la Reconvención propuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., en la cual se aduce, que la Arrendadora no realizo la Oferta de Venta y en consecuencia, no tenía conocimiento de la efectiva enajenación del inmueble, hasta la fecha en la que se presentó al Tribunal para imponerse de las actas del presente expediente. A tal efecto, la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Título VI, De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, artículos 42 y siguientes, regla de manera categórica las mencionadas figuras, estableciendo las condiciones para su ejercicio. De este modo se debe destacar, que en el caso de autos la controversia relativa al Retracto Legal Arrendaticio, se circunscribe a la manera de computar el lapso de caducidad como se infiere de lo dicho por las partes.
Ahora bien, desconocida como ha quedado la Oferta de venta traída al proceso por la parte accionante, debe este sentenciador fijar criterio sobre la fecha cierta a partir de la cual se debe computar el lapso para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio hecho valer en el juicio. Al respecto el máximo Tribunal de Justicia Venezolano, ha venido fijando criterio ante el vacío legal observado en la ley sustantiva, para el caso de que estando presente en el país el arrendatario, este no haya sido notificado para la venta del inmueble. Así mismo, representa una grave injusticia en criterio de la Corte, obligar al Arrendatario a realizar incursiones periódicas a la Oficina de Registro correspondiente, a los fines de constatar, si el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su Arrendador o por el contrario fue enajenado.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00851, de fecha 26 de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, dejó sentada una nueva doctrina respecto al modo de determinar en juicio la oportunidad en la que el Arrendatario tomó conocimiento de la venta, en caso de ausencia de notificación, bajo el siguiente racionamiento:
“…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal , incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide
Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.”
Del criterio up-supra citado se evidencia, que a falta de un medio que acredite fehacientemente la notificación a la arrendataria sobre la oferta o venta del inmueble litigioso, se hace necesario extraer de las actas las circunstancias que permitan acreditar el momento en el que la Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., conoció del acto de enajenación del inmueble arrendado. En el presente juicio como ha quedado determinado anteriormente, la notificación a la que alude la parte actora en su demanda quedó desechada, pero adicionalmente incorporó como un medio de prueba para demostrar dicha enajenación y el debido conocimiento de la arrendataria del acto celebrado, documento publico traslativo de propiedad de fecha 1 de diciembre de 2005, lo que conduce a que el Juez, conforme a la doctrina de la Sala Civil, realice un minucioso examen del material probatorio cursante en actas, para extraer de ellos, el momento a partir del cual la firma REPROZULIA C.A., tubo conocimiento de la venta para ejercer oportunamente el Retracto por vía Reconvencional.
- Entre las pruebas relacionadas al pago arrendaticio, cursa en los autos el resultado de la Prueba de Informe rendida por el Banco Mercantil, a través de la cual la parte actora pretende inferir, que la accionada conocía la venta realizada, tomando en cuenta que el pago de las pensiones de arrendamiento lo realizaba en su Cuenta de Ahorro Nº 0145-06961-3, del referido Banco Mercantil. A los autos corren en los Folios 226 y 228 de la Pieza Principal Nº 2, la información aportada por la Consultorio Jurídica del Banco Mercantil, por Órgano de su Apoderada MILAGRO HERRERA y del Gerente Legal de Asesoría PEDRO REYES OROPEZA, quienes informan al Tribunal que en dicha institución bancaria se encuentra aperturada la cuenta referida y que conforme a sus registros aparecen compartiendo la titularidad de la misma, la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT y JULIJANA ZIBERT de BECERRA, y anexan al efecto los Estados de Cuenta y Movimientos, que corren a los folios 229 al 243 de la Pieza Principal Nº 2.
Como derivación de la información recabada a través de esta prueba, no puede quien juzga atribuirle el efecto probatorio pretendido por la promovente, por cuanto al aparecer ambas ciudadanas como co-titulares de la cuenta bancaria donde se verificaba el pago arrendaticio, no hace posible inferir por esta vía que la empresa demandada tenia conocimiento sobre la venta del inmueble, pues para arribar a esta conclusión, era necesario que la cuenta apareciera aperturada únicamente a nombre de la propietaria del inmueble. Esta probanza guarda estrecha relación con el resultado de la Prueba de Informe ofrecida por el Banco Occidental de Descuento, a través de la cual quedó acreditado en juicio el pago de las pensiones de arrendamiento, mediante una secuencia ininterrumpida de depósitos efectuados por la demandada en la Cuenta de Ahorro del Banco Mercantil, a nombre de las prenombradas ciudadanas. Es por todo lo anterior, que los medios en examen sólo nos permiten constatar el estado de solvencia de la empresa demandada. ASÍ SE DECIDE.
- También para fines probatorios y por iniciativa de la parte demandada se ofició al SAMAT, para que informara sobre el estado de solvencia del apartamento 3A del Edificio IMATACA, en cuanto a los impuestos Municipales. En efecto la institución requerida certificó, que la Factura traída a juicio por la parte demandada, reposa en sus archivos debidamente cancelada, por lo cual el estado de solvencia invocado en cuanto a este servicio, representa un hecho cierto dentro del proceso, cuya trascendencia será estimada en el mérito de la acción reconvencional. ASI SE DECIDE.
- Por último en lo relativo al material probatorio se observa de actas, que la empresa demandada reconviniente hizo valer como medio de prueba documental, comunicación suscrita por el Abogado EDUARDO FUENMAYOR, y dirigida a un ciudadano de nombre ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, de fecha 8 de abril de 2008, para notificarle del incremento de la pensión arrendaticia. Este medio de prueba se incorpora con el fin de acreditar, el desconocimiento de la accionada de la venta del inmueble litigioso para la fecha de su emisión. Este efecto se pretende obtener por cuanto el mencionado abogado se atribuye en la comunicación, el carácter de Representante Legal de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA.
Como medio característico de la prueba bajo análisis, se observa, que en ella a pesar de que el nombrado profesional del derecho se atribuye la representación legal de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, no se plasman en la comunicación los datos del poder de representación que lo acrediten como mandatario de la citada ciudadana, bien como Apoderado o como Administrador. Ello en criterio del Juzgador era necesario, para que la gestión pudiera producir los efectos, pues como lo sostiene el procesalista Arístides Rengel Romberg “sin poder no hay representación, aunque exista la relación de mandato” (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 54).
En torno a lo anterior y partiendo de la idea de que el promovente del medio, pretende establecer una sucesión de representación arrendaticia, entre las ciudadanas JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, con respecto al prenombrado abogado, en el ámbito del contrato arrendaticio que se discute en la causa, era menester y constituía para el promovente una carga procesal, probar la existencia del mandato de representación entre JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, como mandante y el abogado EDUARDO FUENMAYOR, como mandatario, para así derivar los efectos pretendidos con el medio de prueba. De suerte que, al observarse el incumplimiento de esta formalidad, no puede este Juzgador atribuirle efectos probatorios a la comunicación en examen, por la falta del nexo que permita establecer la relación de mandato. ASI SE DECIDE.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR LA PRETENCION PRINCIPAL
La parte actora plantea como alegato fundamental para solicitar la Resolución del Contrato y la consecuente entrega del inmueble, la ocurrencia por causas imputables a la Arrendataria de daños materiales al apartamento arrendado, los cuales han quedado reseñados en la narrativa de este fallo. Para probar los daños, promovió y evacuó Prueba de Experticia cursante a los autos, practicada por los ciudadanos ANTONIO OJEDA ENRIQUEZ, NELSON ROMERO DIAZ Y ANTONIO VOLPICELLI PORTILLO, quienes son venezolanos, mayores de edad, e ingenieros los dos primeros y arquitecto el tercer de los nombrados. Esta pericia estuvo dirigida a determinar el estado físico y a establecer una cuantificación monetaria de los daños causados al inmueble litigioso, conforme se persigue con el medio. En virtud de lo anterior, la parte actora estimó su pretensión por daños y perjuicios en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,oo), cuantificación esta que fue rechazada por la parte accionada en su contestación a la demanda, bajo el alegato de que es exagerada.
Así se tiene, que del informe consignado por los expertos se observa entre sus consideraciones finales, que atribuyen con carácter de certeza la existencia de daños en el inmueble, destacando del informe rendido, que clasifican la causa de los daños, en causas intrínsecas al edificio, causas relacionadas con las mejoras y reformas realizadas en el apartamento sede de la experticia, causas relacionadas con el manejo del inmueble por parte de la arrendataria y causas relacionadas con las obras de mejoras y reformas en apartamentos vecinos.
Ahora bien de la clasificación up supra referida conviene destacar, que la parte actora en su libelo, invoca el deterioro de la pintura en ventanas y puertas del área del balcón, así como sus cerraduras en mal estado, manchas en techos, rotura de vidrios en la puerta de acceso a las áreas privadas, puertas rotas, rodapiés desprendidos, filtraciones en baño principal de la sala, baño del cuarto principal y habitación auxiliar, al igual que en el área donde se encuentra el aire acondicionado de la habitación secundaria, así como en su techo. De lo cual los expertos concluyen, específicamente en la página 12 de su informe, que en efecto se evidencia desprendimientos de rodapiés de arcilla y vinilo, delaminación y ampollamiento del recubrimiento de pintura en paredes, mal funcionamiento de la puerta de la ducha, filtraciones en la manguera del lavamanos, falta de mantenimiento de las unidades de aire acondicionado. Por lo cual, proceden a realizar una cuantificación de los daños por falta de mantenimiento en la cantidad de DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 18.272,oo) y otra por los ocasionados a los frisos y estructura de techos y paredes, producto de las filtraciones del apartamento 4A, se estimándolos en la suma de VEINTIUN MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 21.500,00), lo cual totaliza la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,oo).
En relación con las implicaciones, se observa de la Inspección Judicial Extra-Litem, que el Juez encargado de su práctica, dejo constancia del estado de conservación del inmueble, denotando la existencia de detalles en la pintura, filtraciones en los techos y estado de conservación de las paredes regular, datos que datan del 21 de octubre de 2009. Aunado a ello, en la presente causa se realizó Inspección Judicial al inmueble, a través de la cual el Juez de causa por medio de sus sentidos, verificó el estado en el que se encontraba el mismo, observando circunstancias dañosas denunciadas en el Libelo de demanda, tales como daños en la pintura del baño de visita, sala, cocina, estar intimo, habitación Nº 1, baño auxiliar, habitación Nº 2, habitación principal y su baño, perforación en la parte superior derecha de la pared de la entrada al apartamento, vidrios rotos de la puerta de entrada a la cocina y área de habitación, puerta descuadrada del baño auxiliar con daños en su parte inferior y fuera de funcionamiento, rodapiés desprendidos en el área de estar intimo, rodapié de cerámica del balcón partido y oxidación en cerradura y llave de ventanas.
Sobre este último particular la representación judicial de la parte demandada hizo sus observaciones al momento de practicarse la misma, y advierte al Tribunal que los daños observados no fueron realizados de forma personal sino que se deben al transcurso del tiempo y por causas imputables al apartamento 4A, concretamente en lo que respecta a la oxidación de las ventanas del área del balcón, manifiesta que obedece a la cercanía del apartamento con el Lago de Maracaibo. Adicionalmente alega, que fue previsivo al haber notificado a la arrendadora de la ocurrencia de los daños, los cuales no se generaron por su intervención directa sino por efectos de terceros.
Sobre este evento debemos dejar establecido, que en el contrato de arrendamiento se estipulo, en su Cláusula Octava, que la Arrendataria debía notificar de inmediato y por escrito a la Arrendadora cualquier hecho, circunstancia o perturbación que pudiera perjudicar directa o indirectamente el inmueble arrendado, y que la omisión de su parte en el sentido señalado, daría derecho a la reclamación por daños y perjurios. Sobre la discrepancia sostenida por las partes cabe destacar, que aunado a la obligación contractual, la ley sustantiva civil en su artículo 1596, dispone a la letra lo siguiente:
“El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifestado quiera hacer en la cosa arrendada. También esta obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario”.
A este respecto se evidencia de actas, que la parte demandada reconviniente promovió la evacuación de las testifícales de los ciudadanos NICOLAS ADRIAN NEJAMEN FERNANDEZ, AARON ELIEZER BAHAR LUZARDO, EDUARDO GUANIPA MORILLO, LISSETE DE JESUS TORRE ENSUNCHO, ESILDA MARIA ESUNCHO GIRALDA, y ALEJANDRO CAMPOS, destacando en este sentido que los dos últimos no concurrieron al acto de evacuación, quedando desiertos. Estos testigos se promueven con la finalidad de acreditar en juicio la notificación de los daños a la Arrendadora.
Ahora bien, en los que respecta a los cuatro primeros ciudadanos, se constata de sus declaraciones que refieren haber presenciado en fecha 28 de agosto, una conversación entre dos presuntas señoras del Condominio del Edificio IMATACA y los ciudadanos ALEJANDRO y LISANDRO, en la cual estos últimos le informaban a las señoras sobre las filtraciones del apartamento 3A, respondieron que las mismas no eran responsabilidad del Condominio sino del apartamento superior, para lo cual habían notificado a la Arrendadora y procederían a colocar una Nota en la Cartelera del Edificio. A su vez refieren, que el señor ALEJANDRO TAGLIERO había recibido una llamada de la dueña del inmueble, para que procediera a desocuparlo, resultándole imposible comunicarse posteriormente con ella ya que aparecía el teléfono cortado.
Los anteriores hechos se transcriben de forma resumida, ya que las testifícales en su totalidad refieren haber presenciado la misma conversación, destacando en uno u otro caso acontecimientos que igualmente quedaron referidos. Lo anterior en aplicación de la doctrina asentada por el Tribunal Supremo de Justicia, y en reciente data por la Sala de Casación Civil, en fecha 10 de junio de 2009, en la cual se establece que basta que se transcriba en forma resumida el contenido de las pruebas de testigos, de manera que pueda controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos o bases en que se apoyó el Juez para apreciar las testifícales.
Una vez dejado establecido lo anterior y visto que el objeto de las testifícales es acreditar en el proceso el hecho, de que la actora tenía conocimiento de los daños ocurridos en el inmueble, se hace preciso determinar la eficacia probatoria del testimonio, es decir, su conducencia, partiendo del hecho de que el Juez deberá examinar si las deposiciones de los testigos concuerdan entre si y con las demás pruebas cursantes a los autos (ex articulo 508 C.P.C).
Al respecto la doctrina estable como requisito indispensable, que el testimonio contenga las circunstancias de tiempo, modo y lugar que hagan verosímil el conocimiento de los hechos y la ocurrencia del mismo, es decir, que el testigo refiera, cuando, donde y de que manera ocurrió el hecho y cuando, donde y como lo percibió o conoció, lo que se conoce como “Razón del dicho”. A su vez resulta necesario, que no aparezca imposible o improbable la ocurrencia del hecho bajo esas circunstancias de tiempo, modo y lugar, porque lo relatado por el testigo puede resultar en desacuerdo con la naturaleza, los efectos y las características del hecho afirmado. El testigo dentro de la actividad probatoria, es la persona que depone en juicio sobre hechos que, con anterioridad, han caído bajo sus sentidos y adquiere por medio de un encuentro con la realidad, lo cual permite formar valoraciones que serán las que después emita. En contraposición al ‘’testigo presencial’’, se encuentra una categoría distinta llamada “testigo referencial”, los cuales no captan los hechos a través de sus sentidos, sólo declaran sobre circunstancias que otra persona transmite, es decir, no se encuentran presentes en el desenvolvimiento de un hecho.
Dicho lo anterior y de un examen minucioso de las declaraciones rendidas se infiere, que los hechos a los que se refieren los testigos en sus declaraciones, representan circunstancias referenciales, que no fueron obtenidas de manera directa, es decir, que no existió una verdadera percepción o inmediación de los hechos que se pretenden acreditar en el proceso, cuando manifiestan que escucharon a dos (2) señoras sin acreditar su identidad, otros refieren que eran supuestamente del condominio. De manera que, de la declaración no se extraen elementos que concurran a lograr una correcta identidad de las representantes del condominio, ni menos aún la certeza de los hechos.
Adicionalmente a las imperfecciones observadas se debe dejar establecido, que el artículo 1387 del Código, establece la inadmisibilidad de la prueba testifical, cuando se trate de probar lo contrario a una convención contenida en documento público o privado, o lo que la modifique. De lo dicho considera el Tribunal, que el contrato de arrendamiento cursante a los autos y plasmado en documento autentico, no puede ser desvirtuado por medio de la prueba testifical, tomando en cuenta que en su Cláusula Octava dispone, que la Arrendataria se encuentra obligada a notificar de inmediato y por escrito a la arrendadora cualquier hecho, circunstancia o perturbación que pudiera perjudicar directa o indirectamente el inmueble arrendado, al punto de que se contemplo que tal omisión ocasionaría el pago de daños y perjuicios.
En este sentido la convención suscrita contempla la forma en la que se consideraría valida una notificación, por tanto, mal podría acreditarse en juicio la participación sobre los daños ocurridos en el inmueble litigioso, a través de una notificación verbal, dirigida a una persona distinta a la de la Arrendadora, y que se quiere acreditada en el proceso a través de testigos referenciales. Es por todo lo anterior, que la prueba testifical bajo análisis debe desecharse. ASI SE DECIDE.
Como seguimiento a la actividad revisora del Juez y con apoyo al denso material probatorio cursante en actas, el cual ha merecido un análisis pormenorizado de sus efectos, resulta vinculante para el Juzgador precisar, que la parte accionada no logró probar en juicio, la circunstancia fáctica de haber notificado a la propietaria actual del inmueble, sobre los daños existentes en el mismo. Por el contrario existiendo una relación jurídica obligacional que contempla el deber de poner en conocimiento cualquier situación dañosa del inmueble, surge ante tal incumplimiento la obligación de la arrendataria de indemnizarlos, como una consecuencia vinculada a su inobservancia, tomando en cuenta que tal disposición prescribe la posibilidad de aplicar contra el patrimonio del obligado un acto coactivo, dirigido a lograr el equivalente pecuniario con vista a la perdida sufrida por la accionante, de modo que, procura una sentencia condenatoria que representa una sanción conectada al acto antijurídico imputable a la demandada. Tomando especialmente en cuenta, que se encuentran presentes los tres elementos cardinales que delimitan la responsabilidad contractual, como son, la culpa, el daño y el nexo causal, nacido este último de una conducta omisiva a un deber establecido convencionalmente.
Así las cosas, y basado este Juzgador en el resultado de la Experticia y las Inspecciones practicadas al inmueble objeto de litigio, permiten infieren objetivamente la existencia de los daños referidos por la actora en su demanda, los cuales deben ser indemnizados por la empresa REPROZULIA C.A., con vista a los incumplimientos incurridos dentro de la relación arrendaticia que le une a la parte actora.
En cuanto a la estimación de la demanda, se destaca de actas la impugnación realizada por la parte demandada en su contestación, al estimarla exagerada, tal como lo prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Este rechazo representa un asunto a resolver por el Juez en esta sentencia de mérito, como lo tiene decidido la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 00166 del 24 de febrero de 2010, por lo cual el Juzgador visto el informe rendido por los Expertos durante el proceso, fija la suma a indemnizar por la demandada en concepto de daños, en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,oo), todo ello por falta de mantenimiento al inmueble arrendado y por daños ocasionados a los frisos y estructura de techos y paredes, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte se observa, que además de los daños demandados se solicita en base a ellos la Resolución del Contrato de Arrendamiento, lo cual es posible conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, es decir, peticionar la Resolución junto con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En tal sentido, existiendo la condena en concepto de daños a cargo de la Empresa demandada, hace procedente en derecho la solicitud de Resolución del Contrato de arrendamiento que mantienen las partes, por lo tanto, se acuerda la entrega del inmueble a favor de la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT. ASÍ SE DECIDE.
Por último, la parte actora en su demanda solicita el pago de intereses moratorios sobre la base de la suma reclamada, así como la Indexación o corrección monetaria.
En lo que respecta a los intereses de mora reclamados se hace preciso determinar, que la accionante en su Libelo no hace mención a la rata de interés, ni al periodo sobre el cual pretende el pago de los mismos, lo cual constituye una imperfección en cuanto a los requisitos de forma de la demanda, para la debida estructuración de loa pretensión. Adicionalmente se precisa, que la pretensión de Indemnización por daños y perjuicios, no representa técnicamente una obligación de plazo vencido que haga posible deducir una reclamación en concepto de intereses moratorios, tomando en cuenta que la determinación del quantum del daño resarcible, se produce a través del fallo definitivamente firme, como norma individualizada. De manera que, para el momento de la estimación de los daños por la actora, no existía una obligación pecuniaria a cargo de la demandada, capaz de generar intereses de mora. Es por lo anteriormente expuesto, que se Niega la solicitud que por tal concepto hizo la parte actora en su Libelo. ASÍ SE DECIDE.
En lo relativo a la Indexación o Corrección Monetaria, este Sentenciador acuerda la misma, para lo cual habrá de practicarse Experticia Complementaria del Fallo, conforme a lo establecido en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante el nombramiento de tres (3) peritos, tomando como base de calculo la suma condenada, montante a la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,oo), y el índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela, entre el 23 de febrero de 2010, oportunidad en la que se admitió la presente demanda, hasta el momento en que se realice la experticia ordenada. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR LA RECONVENCION
En este sentido, luego de un largo debate entre las partes y habiéndose delimitado las probanzas y el alcance que de ellas emergen, debe el Juzgador determinar conforme al material probatorio, si la empresa demandada reconviniente tuvo conocimiento con antelación al proceso, sobre el acto de enajenación del inmueble litigioso, entre la arrendadora originaria JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, para establecer si la pretensión reconvencional de Retracto Legal, se ejerció en tiempo hábil o por el contrarió operó su caducidad, como lo infiere la parte actora en su escrito de contestación a la Reconvención.
Del cúmulo de pruebas existente en los autos, especial consideración merece la Inspección Judicial cumplida antes de haberse iniciado el presente juicio, ya que en ella intervinieron los sujetos que integran la presente relación procesal, constatando igualmente del expediente de Inspección cursante a los autos, que el abogado actor acompañó junto con su Solicitud, el Poder de Representación que lo acredita como mandatario, así como el contrato de arrendamiento y posteriormente a petición del Juez, se consigna documento traslativo de propiedad, a los fines de acreditar su legitimidad.
Ahora bien, como ha quedado referido en el punto relativo a la Impugnación de la Inspección Extra-litem, se observa del acta levantada al efecto, que el ciudadano ALEJANDRO TAGLIERO, se dio por notificado en su carácter de Presidente de la Empresa demandada y obró contradiciendo a su contraparte en los términos reseñados, por tanto, considera este Juzgador que objetivamente, dicho ciudadano tuvo conocimiento en ese acto sobre la enajenación del inmueble litigioso, en virtud de que en actas constaba como ya quedó referido el documento traslativo de la propiedad. Igualmente se constató, que durante su intervención impugna la representación del apoderado de la actual Arrendadora que según lo dicho, no conocía para ese momento.
Es por lo anterior y en estricta sujeción a la doctrina asentada por la Sala de Casación Civil, debe entenderse que la parte demandada conoció de la venta del inmueble a partir del 21 de octubre de 2009, oportunidad en la cual se practicó la Inspección extralitem examinada y valorada en la causa, y como consecuencia de ello no puede el Presidente de la compañía demandada desconocer el carácter de arrendadora que para ese momento ostentaba la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, como lo prueba el documento adquisitivo de propiedad de fecha 28 de septiembre de 2006, inscrito por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 13, Tomo 45.
En cuanto a las formalidades del acto de inspección se aprecia, que el apoderado actor intervino conforme al mandato de Representación autenticado el 17 de diciembre de 2008, ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 147. Bajo esta perspectiva se debe resaltar, que dicho mandatario al intervenir en los trámites relativos a la Inspección, sus actos produjeron los efectos jurídicos deseados, en el sentido de haber sustituido la voluntad de su representada, pues el apoderado no es un mero nuncios que actúa como un portavoz de su representada, sino que es un verdadero representante, que como hemos dicho su voluntad sustituye a la del mandante, por lo tanto, mal puede la empresa REPROZULIA, C.A. en la voz de su Presidente, cuestionar el carácter de arrendadora que para el momento de la realización del acto ostentaba la accionante reconvenida. Hay constancia en actas que el ciudadano ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, acredita en juicio su condición de Presidente de la empresa demandada, con la representación del Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 30 de agosto de 2004, en la cual se evidencia que dicho ciudadano ocupaba el cargo por un periodo de 5 años, es decir, hasta el pasado 30 de junio de 2010.
En virtud de los resultados anteriores, es a partir del 21 de octubre de 2009, que comenzó a correr el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el Retracto Legal, al que se contrae el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debió a más tardar el día 30 de noviembre de 2009, ejercer su derecho para retraer el inmueble, cosa que no hizo, sino que por el contrario al momento de dar contestación a la demanda de Resolución de Contrato, ejerció su derecho de acción por vía reconvencional. Partiendo de los supuestos esgrimidos, este Sentenciador declara la Caducidad de la acción Reconvencional propuesta por la parte demandada y en consecuencia SIN LUGAR dicha pretensión, como expresamente se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN
Por los argumentos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa hecha valer por la parte demandada Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., relativa al Defecto de Forma de la demanda establecida en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 7.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa hecha valer por la parte demandada Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, establecida en el Ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la Defensa de Fondo propuesta por la parte demandada, relativa a la falta de cualidad o interés tanto activa como pasiva.
CUARTO: CON LUGAR la pretensión principal de Indemnización por Daños y Perjuicios, en consecuencia se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,00), por los conceptos antes referidos. Así mismo, se declara la RESOLUCION del Contrato de Arrendamiento de fecha 9 de agosto de 2002 y se acuerda la entrega del inmueble a la accionante por parte de la Empresa REPROZULIA C.A.
QUINTO: SIN LUGAR la solicitud de pago de intereses de mora acumulados a la demanda principal.
SEXTO: Se acuerda la Corrección Monetaria sobre la suma condenada a pagar en el presente fallo en concepto de daños, la cual se realizará con arreglo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y bajo las modalidades anteriormente referidas.
SEPTIMO: En la Acción Principal, se exime de costas a la parte demandada por no haber sido vencida totalmente, de conformidad con lo previsto en el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil
OCTAVO: LA CADUCIDAD de la Acción de Retracto Legal, hecha valer por la parte demandada-reconviniente Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A. y en consecuencia SIN LUGAR la Reconvención o Mutua Petición.
NOVENO: En lo relativo a la Acción Reconvencional, se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en la misma.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los dos (02) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ
Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA

EL SECRETARIO
MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las doce y dieciocho minutos de la tarde (12:18 p.m.), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho.

EL SECRETARIO