TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana AURA GONZALEZ DE CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.825.085.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ROBERTO LIPAVSKY, NOHEVIC GONZALEZ y ALFREDO JOSE LÓPEZ DELGADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.924, 62.735 y 121.422, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana VALDEREZ ARREAZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.174.558, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó en los autos.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inicio por ante el Tribunal de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana AURA GONZALEZ DE CASTILLO en contra de la ciudadana VALDEREZ ARREAZA, ya identificadas.
Por auto de fecha 9.11.2009 (f.15 al 16) se admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada VALDEREZ ARREAZA a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 19.11.2009 (f.17 al 18) la ciudadana AURA GONZALEZ DE CASTILLO asistida de abogado confirió poder apud acta a los abogados ROBERTO LIPAVSKY, NOHEVIC GONZALEZ y ALFREDO LÓDEZ DELGADO.
En fecha 14.12.2009 (f19) el abogado ROBERTO LIPAVSKY en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó los medios necesarios para que se practicara la citación de la demandada.
En fecha 13.1.2010 (f.20) el alguacil del Tribunal de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado por diligencia manifestó haber recibido los emolumentos correspondientes para practicar la citación de la demandada.
En fecha 13.1.2010 (f.21) se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación.
En fecha 9.2.2010 (f.22 al 31) el alguacil de dicho tribunal por diligencia consignó la compulsa de citación sin firmar en virtud de no haber localizado a las ciudadana VALDEREZ ARREAZA en la dirección suministrada.
En fecha 19.2.2010 (f.32) el abogado ROBERTO LIPAVSKY en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se citara a la parte demandada por medio de cartel.
En fecha 3.3.2010 (f.33) la ciudadana VALDEREZ MARÍA ARREAZA GUERRA asistida de abogado por diligencia se dio por citada en el presente juicio.
En fecha 8.3.2010 (f.34 al 35) la ciudadana VALDEREZ ARREAZA GUERRA asistida de abogado presentó escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 17.3.2010 (f. 36 al 37) se declinó la competencia por la cuantía al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado, librándose oficio en esa misma fecha.
En fecha 23.3.2010 (f.38) se recibió por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado a los fines de su distribución correspondiéndole previo sorteo a este Tribunal, quien en fecha 24.3.2010 (f. Vto.38) le asignó la numeración particular.
Por auto de fecha 25.3.2010 (f.39 al 41) se aceptó la competencia para conocer, sustanciar y decidir la presente acción y solicitó al Tribunal declinante cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 3.3.2010 exclusive al 17.3.2010 inclusive, se libró oficio en esa misma fecha.
En fecha 12.4.2010 (f.44 al 45) la ciudadana VALDEREZ ARREAZA GUERRA asistida de abogado presentó escrito de promoción de pruebas con sus anexos. (f.46 al 48).
En fecha 24.3.2010 (f. 49 al 61) la ciudadana VALDEREZ ARREAZA GUERRA asistida de abogado presentó escrito de promoción de pruebas con sus anexos.
Por auto de fecha 13.4.2010 (f.62) se le aclaró a la parte demandada que una vez constara en los autos el cómputo solicitado al Tribunal de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado se procedería a proveer sobre la admisión de las pruebas promovidas.
En fecha 26.4.2010 (f. 63 al 64) se agregó a los autos el oficio Nro. 2490-124 emanado del Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado mediante el cual remite cómputo de los días de despacho transcurridos por ante ese despacho desde el 3.3.10 exclusive al 17.3.10 inclusive, dejándose constancia que transcurrieron 7 días de despacho.
Por auto de fecha 28.4.2010 (f.65) se les aclaró a las partes que las pruebas promovidas fueron presentadas dentro del lapso de ley según cómputo emanado del Tribunal de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de este Estado.
Por auto de fecha 28.4.2010 (f.66) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 25.3.2010 exclusive al 12.4.10 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido seis días de despacho.
Por auto de fecha 28.4.2010 (f.67 al 69) se ordenó extender de pruebas por diez días de despacho a los efectos de cumplirse con la evacuación de las mismas.
Por auto de fecha 28.4.2010 (f.70 al 73) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva, fijándose para el cuarto día de despacho siguiente a las 9:00 y 10:00a.m a los fines de que HERMELINDA BERMUDEZ COVA y YULEIMA DEL CARMEN OROPEZA BRACHO rindan declaración. Y el tercer día de despacho siguiente a ese día a las 10:00a.m luego de verificada la citación personal de la parte actora para absolver posiciones juradas y el día inmediato siguiente a las 10:00am para que la promovente las absuelva recíprocamente. Se libró boleta en esa misma fecha.
En fecha 7.5.2010 (f.74) tuvo lugar el acto de evacuación de la prueba testimonial rendida por la ciudadana HERMELINDA BERMUDEZ COVA.
En fecha 7.3.2010 (f.75 al 76) tuvo lugar el acto de la evacuación de la prueba testimonial rendida por la ciudadana YULEIMA DEL CARMNE OROPEZA BRACHO.
Por auto de fecha 17.5.2010 (f.77) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 28.4.2010 hasta el día 14.5.2010 ambas fechas inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido diez días de despacho.
Por auto de fecha 17.5.2010 (f.78) se les aclaró a las partes que a partir de ese día exclusive se iniciaba la oportunidad para dictar sentencia.
Por auto de fecha 24.5.2010 (f.79) se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta días consecutivos a partir de ese día exclusive.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal la pronuncia en función de las siguientes consideraciones:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamentos de la demanda argumentó la ciudadana AURA GONZALEZ DE CASTILLO con la asistencia de abogado, lo siguiente:
- que en fecha 2 de julio del 2004 se autenticó ante la Notaría Pública de La Asunción, anotado bajo el Nro. 08, Tomo 11, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado que celebró con la ciudadana VALDEREZ ARREAZA respecto a un inmueble constituido por el apartamento N°. 1, de Residencias San Judas Tadeo, ubicado en la ciudad de La Asunción, sector La Otrabanda, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, por un periodo de un año fijo, venciendo el 13 de abril del 2005, oportunidad en la que empezó a correr el lapso de prorroga legal que se acordó de un año y vencida la prorroga el 13 de abril de 2006 la inquilina se ha negado a devolver el apartamento arrendado que esta usufructuando ilegalmente y sin cancelar canon de arrendamiento alguno.
- que tiene un atraso de tres años y seis meses en el entendido que su estima y consideración excesiva contribuyeron a este incumplimiento pero no deseaban recurrir a la vía judicial.
- que en ocasión al incumplimiento por parte de la arrendataria de sus principales obligaciones, esto es el pago de las pensiones de arrendamiento y la devolución del inmueble al final del contrato es por lo que se veía en la impostergable necesidad de acudir a demandar a la inquilina antes mencionada por cumplimiento de contrato por vencimiento del término a fin de que se le condene a la devolución del inmueble.
Por su parte, la ciudadana VALDEREZ ARREAZA con la debida asistencia en la oportunidad de dar contestación a la demanda expresó lo siguiente:
- que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes por no ser cierto que adeude a la actora suma de dinero por concepto de cánones de arrendamiento.
- que no era cierto que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado.
- que le hacía saber a la arrendadora que en reiteradas decisiones dictadas por los Tribunales Nacionales con respecto a la materia inquilinaria y muy especialmente a lo atiente a la prorroga legal, ha quedado sentado como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prorroga legal opera de pleno derecho como lo establece el artículo 39, pero si vencida la prorroga legal establecida el inquilino se mantuviere en posesión del inmueble haciendo uso y disfrute del mismo pagando los cánones establecidos sin que la arrendadora le haya exigido su desocupación judicial el contrato deja de ser a tiempo determinado para convertirse en tiempo indeterminado.
- que la acción propuesta no es la adecuada en este caso ya que este no es el procedimiento a seguir en los asuntos sujetos a contratos a tiempo indeterminado, razón por la cual solicitaba que se declarara la inadmisibilidad de la acción por no haberse llenado en ella los extremos legales.
- que la estimación de la demanda fue fijada en QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) sin detallar la estimación, de donde nace esa suma de dinero por lo tanto se oponía a la misma por exagerada y arbitraria, además de ello la cuantía sobrepasa lo estipulado en la Ley de Arancel Judicial, que establece que la cuantía para conocer los Tribunales de Municipio TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS que a la fecha de la demanda era CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES ya que para esa fecha la unidad tributaria tenía un monto de CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES dada esa mescolansa (sic) de cifras y cantidades el tribunal de Municipio no es competente para conocer de dicha acción en razón de la cuantía, por lo que igualmente debe declararse inadmisible la presente acción.
PUNTO PREVIO.-
Antes de entrar a analizar lo concerniente a la impugnación de la estimación de la demanda y sobre el fondo de la presente acción de cumplimiento, este Tribunal considera oportuno resolver como punto previo el relacionado a la naturaleza del contrato y la vía para accionar en estos casos, en función que el demandado en su escrito de contestación de fecha 8.3.2010, expresó:
“...que la Prorroga Legal opera de pleno derecho como lo establece el artículo 39 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero si vencida la prorroga legal establecida, el inquilino se mantiene en posesión del inmueble, haciendo uso y disfrute del mismo, y pagando los cánones establecidos, sin que la arrendadora le hala exigido su desocupación judicial. Una vez vencida la prorroga legal de pleno derecho, y si no se estableció prorroga automática en el Contrato de Arrendamiento, el contrato deja de ser a tiempo Determinado para convertirse en tiempo indeterminado (subrayado mío).
Por lo que la acción propuesta no es la adecuada en este caso, ya que este no es el procedimiento a seguir en los asuntos sujetos a contratos a tiempo indeterminado, razón por la cual solicito a este digno tribunal declarar la INADMISIBILIDAD de la acción por no haberse llenado en ella los extremos legales....”

NATURALEZA DEL CONTRATO.-
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció lo siguiente:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servando, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga – si el inquilino tiene derecho a ella – y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a unos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”
En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha diecisiete (17) de junio del año dos mil tres (Exp. 1998-14655) emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:
“……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....”.

Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.
Precisado lo anterior, se desprende de los autos y de las pruebas documentales aportadas, cursantes a los folios 11 al 13 se celebró de arrendamiento por tiempo determinado el día 2.7.2004, ya que según la cláusula segunda el tiempo de vigencia se acordó por un (1) año fijo, sin posibilidades de prorroga convencionales y que una vez fenecida tanto la vigencia pactada y la prorroga legal conforme al artículo 38 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de seis (6) meses en virtud de que consta que la parte demandada durante el periodo de tiempo que supera los tres (3) años, contados desde 14.10.2004 hasta 4.11.2009 continuó en el uso y goce del bien arrendado de manera pacífica e ininterrumpida, lo cual refleja que la acción idónea para exigir la extinción del mismo por vencimiento de término o por incumplimiento de alguna de sus cláusulas lo es la demanda de desalojo, cuyas causales se encuentran taxativamente plasmadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término en razón de que ésta al igual que la acción de resolución de contrato se encuentran reservadas solo a los contratos de arrendamiento por tiempo fijo o determinado. Lo anteriormente afirmado se pone de manifiesto conforme a los señalamientos efectuados por el actor en el libelo, cuando expresa “…En vista de que no hay manera de hacer entrar en razón a la referida inquilina, a quien le hemos tenido excesiva consideración pero se niega a devolver el inmueble, vencido como está el contrato, y tampoco paga canon de arrendamiento ni pago alguno sustitutivo del mismo, desde que se ha vencido el contrato, esto es tiene un atraso de tres años y seis meses….”, así como según la cláusula segunda del contrato de marras en donde se especificó “…El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (01) año fijo contados a partir del 13 de Abril de 2004…”
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°. RC-00019 de fecha 5 de febrero de 2007, expediente N°. 06493, estableció la única vía para solicitar un desalojo, en lo siguiente:
“...se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino...
(....Omissis...)
Por tanto, de las anteriores consideraciones y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Sala, observa que el Juzgador de alzada con base a los hechos establecidos en la causa del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, al no admitir la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunstancia a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar, que el ad quem, en modo alguno, infringió por falta aplicación el artículo 34 ejusdem, pues su actuación estuvo ajustada a derecho.
En consecuencia, la Sala, declara improcedente la presente denuncia por falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, falta de aplicación de los artículos 33 ejusdem, 1.167, 1269 y 1580 del Código Civil. Así se decide....”
Del mismo modo, la Sala Constitucional el 28 de junio del 2005 (Exp. N°.04-184) mediante el cual en un caso similar al que hoy se analiza, señaló que se había consumado una subversión del proceso en razón de que el Tribunal de la causa dictaminó la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a pesar de que el mismo carecía de determinación de tiempo, a saber:
“…Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic)……… No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público….”
En suma de lo resuelto y los criterios antes copiados, los cuales comparte esta sentenciadora a plenitud, se juzga que al igual que en los dos casos analizados por la Sala Constitucional en la causa estudiada se concretó una subversión del procedimiento aplicable según la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe ceñirse inexorablemente a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto, en lugar de incoarse la correspondiente acción de cumplimiento de contrato debió la parte actora atender al mandato y a las causales taxativas que contempla el artículo 34 de la citada e incoar la demanda de desalojo. Y así se decide.
Así las cosas, tomando en cuenta que el actor equivocó la vía para obtener la extinción de la relación contractual de arrendamiento que según lo afirma mantiene con su contraparte desde el 2.7.2004, concluye este tribunal como garante de la legalidad y del orden constitucional que el auto de admisión emitido en fecha 9.11.2009 debe forzosamente ser revocado, y que en su lugar debe declararse, tal y como se hará en forma clara, lacónica y precisa en la parte dispositiva de este fallo, la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por AURA GONZALEZ DE CASTILLO en contra de VALDEREZ ARREAZA. Y así se decide.
En vista de lo antes expuesto, resulta innecesario analizar el resto de los argumentos o defensas expresadas por los sujetos intervinientes. Y así se decide.
Vale decir solo a título de comentario, que en torno a este punto la parte accionante en el Capitulo Quinto del escrito de promoción de pruebas mencionó que a su juicio, el parágrafo segundo del artículo 34 de la ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza a ejercer otras acciones distintas a la de desalojo, a pesar de que el contrato de arrendamiento que une a los contratantes sea por tiempo indeterminado o verbal, cuando la causal que se invoca para extinguir la relación contractual sea diferente a la que contempla la norma, sin embargo dicho comentario no se adapta al caso estudiado en donde emerge según el libelo que el contrato que se invoca es de naturaleza verbal, y la causal que se alega para optar por su extinción y obtener la entrega del bien, concuerda con la prevista en el ordinal a) que se refiere a la insolvencia en el pago de las pensiones locatarias. Y así se decide.
IV- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: NULO el auto de admisión emitido en fecha 9.11.2009 y en consecuencia, se declara la INADMISIBILIDAD de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada por AURA GONZALEZ DE CASTILLO, en contra de VALDEREZ ARREAZA, arriba identificados.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por resultar vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión por sido dictada fuera del lapso de ley.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los nueve (9) días del mes de julio del año Dos mil Diez. (2010). AÑOS 200º y 151º.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ
EXP: Nº 11.012/10.-
JSDC/CF/Cg.-
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ