Se da inicio a la presente causa por demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano JOSÉ VICENTE MATOS SALAS, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio y de este domicilio, identificado con la cédula de identidad No. V-11.862.523 e inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el No. 63.957, actuando en el carácter de apoderado judicial de la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.667.818 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.802.583 y del mismo domicilio. I RELACIÓN DE LAS ACTAS Por auto de fecha trece (13) de Octubre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra. En fecha, treinta (30) de Octubre de 2008, al alguacil del tribunal dejó constancia de haber citado a la parte demandada. En fecha, tres (3) de Noviembre de 2008, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda. En fecha, cinco (5) de Noviembre de 2008, tanto el apoderado judicial de la parte demandante, como el apoderado judicial de la parte demandada, promueven pruebas y en la misma fecha son admitidas por el tribunal. II ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos: Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 14 de Noviembre de 2002, bajo el No. 16, Tomo: 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, que la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACON, dio en calidad de arrendamiento al ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, ya identificado, un inmueble de su propiedad constituido por una casa quinta ubicada en la Avenida 10, entre Calles 68 y 69, distinguida con el No. 68-115, de la nomenclatura municipal de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el sector conocido como tierra negra, la cual posee las siguientes dependencias: cuatro habitaciones, sala comedor, tres salas de baño, cocina, porche, garaje, lavadero y patio posterior, dotada de los muebles y equipos que se determinaron en el inventario anexo al citado documento de arrendamiento. Que en la cláusula tercera se estableció que la relación arrendaticia sería de un (1) año contados a partir del 15 de Octubre de 2002, acordándose también entre ambas partes la posibilidad de llevar a cabo prórrogas de un año, si con un mes de anticipación y por escrito, a la fecha de vencimiento del contrato, ambas partes acordaran dicha prórroga. Que es menester referir que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado de manera regular y permanentemente en el tiempo hasta la actualidad. Que se estipuló en la cláusula cuarta que las partes fijaron como canon inicial de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) que debería pagar el arrendatario por mensualidades adelantadas los días quince (15) de cada mes. Que a partir del mes de enero del año 2007, ambas partes aumentaron de común acuerdo el canon de arrendamiento mensual, en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) actualmente UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,00). Que dicho contrato de arrendamiento se fue prorrogando de manera regular y permanente hasta la actualidad. Que en la cláusula quinta se convino que “La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a LA ARRENDADORA, a considerar resuelto el contrato de pleno derecho y a solicitar la desocupación inmediata del inmueble, quedando EL ARRENDATARIO, también obligado a cancelarle a LA ARRENDADORA lo previsto en la cláusula penal mas delante estipulada” (SIC). Que se acordó en la cláusula sexta que el arrendatario podría realizar algunas mejoras, previa la aprobación de la arrendadora. Que se estipuló en la cláusula décima primera, que el arrendatario, debería notificar por escrito a la arrendadora, sobre cualquier novedad dañosa que afectara al inmueble debiendo efectuar esa notificación inmediatamente que tenga conocimiento del daño. Que las partes estipularon en la cláusula décima cuarta que la arrendadora recibía del arrendatario, el equivalente al canon de tres (3) meses de arrendamiento o lo que es lo mismo, la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) y en caso de prorroga esa cantidad la iría incrementando el arrendatario para adecuarla al incremento convencional del canon. Que estipularon en la cláusula décima quinta que el arrendatario se comprometía a efectuarle cada seis (6) meses, servicio de mantenimiento preventivo a las unidades de aire acondicionado central de las cuales está dotado el inmueble, y presentarle constancia de ello a la arrendadora. Que se estipuló en la cláusula penal que el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones asumidas por el contrato, lo dejaría resuelto de pleno derecho, pudiendo la arrendadora pedir la inmediata entrega del inmueble y tomar posesión efectiva del inmueble arrendado, quedando obligado el arrendatario a cancelarle a la arrendadora: a) los cánones que se hallaren insolutos para el momento, b)los que faltaren por vencer hasta el incumplimiento del término convenido del contrato, c) cualquier otro gasto incluyendo los honorarios profesionales de abogados que las circunstancias causan así como los costos y costas procesales que ocasione el incumplimiento. Que la arrendadora ha dado cumplimiento al contrato toda vez, que ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones, manteniendo al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, no obstante, el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, adeudando hasta la fecha de la interposición de la demanda los cánones correspondientes a los meses de Junio, Julio Agosto y Septiembre del año 2008, los cuales ascienden a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1500,00) cada uno. Que el arrendatario ha violado varias de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, Código Civil y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como son: a) El haber transformado, sin permiso de su representada un baño del inmueble arrendado en lavadero, lo cual viola lo establecido en el artículo 1.597 del Código Civil, y el literal “e” del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. b) El haber roto paredes internas para hacer remodelaciones, sin autorización de la arrendadora, lo cual viola expresamente la cláusula sexta del contrato y el literal “e” del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. c) La falta de notificación por parte del arrendatario a su representada del adosamiento que efectuaren los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado, los cuales están identificados con las nomenclaturas municipales No. 68-103 y No. 68-129, lo cual viola expresamente lo establecido en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento y lo establecido en el artículo 1.596 del Código Civil. d) El haber removido sin permiso la reja protectora externa con que contaba el inmueble, y que se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado al lado izquierdo del inmueble arrendado, el cual está identificado con la nomenclatura municipal No. 68-103, lo cual viola expresamente lo establecido en el artículo 1.597 del Código Civil, y el literal “e” del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. f) El haber eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de su representada el closet que se encontraba en el lavadero del inmueble arrendado, lo cual viola expresamente lo establecido en el artículo 1.597 del Código Civil, y el literal “e” del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. g) El no haber presentado hasta la fecha a su representada ninguna constancia del mantenimiento preventivo que debió efectuar el arrendador a las unidades de aire acondicionado central con las cuales cuenta el inmueble cada seis meses, en contravención con lo establecido en la cláusula décima quinta del contrato. h) El no haber ajustado el monto correspondiente al depósito dado en garantía en el decurso de las prórrogas que se han llevado a efecto, por cuanto su representada solamente he recibido el depósito inicial establecido en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento. Por los fundamentos expuestos, demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 33 y los literales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, en su condición de arrendatario par que convenga en DESALOJAR el inmueble arrendado, en pagarle a la accionante la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bsf. 6000,00) por concepto de cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan venciendo hasta la fecha de la terminación de la prorroga del contrato. Reclama los costos y costas procesales, así como la indexación monetaria. III ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada admite los siguientes hechos: Reconoce la celebración del contrato de arrendamiento y que la relación arrendaticia sería de un año contado a partir del 15 de Octubre de 2002, señala que el inmueble arrendado se destinaría a casa de habitación y esencialmente a estética femenina. Admite que el canon de arrendamiento inicial se estableció en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) mensuales, pagaderos mediante mensualidades anticipadas los días quince de cada mes, contados a partir del día 15 de Octubre del 2002, siendo que el último canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) actualmente UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.500,00). Niega, rechaza y contradice los siguientes hechos: Que se hubiesen estipulado prórrogas de un año, si con un mes de anticipación y por escrito a la fecha de vencimiento del contrato, ambas partes acordaren dicha prórroga, señala que lo cierto es que en el contrato de arrendamiento se estipuló una sola prórroga de duración por acuerdo entre las partes manifestando por escrito con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento. Que una vez que culminó el término de un año previsto en la referida cláusula, por cuanto ninguna de las partes manifestó por escrito su voluntad de prorrogarlo quedando el arrendatario en posesión del inmueble arrendado y cumplimiento con todas y cada una de las obligaciones arrendaticias operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil. Niega que el demandado haya tenido una actitud de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales convenidos y que adeuda a la fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008, cada uno por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) para un total de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6000,00). Aduce que el demandado ha cancelado todos y cada uno de los meses en la oportunidad que debió hacerlo, es así como en el mes de Junio lo canceló mediante un cheque librado contra el Banco Nacional de Crédito No. 60600032 de fecha 16 de Junio de 2008, a la orden de NORIS LABRADOR, por la cantidad de Bs. 1.500,00. Que los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2008, ante la negativa de la arrendadora fueron consignados de conformidad con lo dispuesto en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente No. 099-08, los días 29 de Julio de 2008, respectivamente cada uno por la cantidad de Bs. 1500,00 monto del canon de arrendamiento convenido. Rechaza la acción que por desalojo intenta el demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto su representado ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento en el tiempo oportuno. Niega que hayan violado varias obligaciones contenidas en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia rechazan que haya: Transformado, sin permiso de su representada un baño del inmueble arrendado en lavadero; Roto paredes internas para hacer remodelaciones, sin autorización de la arrendadora; Removido sin permiso la reja protectora externa con que contaba el inmueble, y que se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado al lado izquierdo del inmueble arrendado, el cual está identificado con la nomenclatura municipal No. 68-103; eliminado en el inmueble arrendado, sin permiso de su representada el closet que se encontraba en el lavadero del inmueble arrendado. Niega, que el demandado haya tenido conocimiento o tenga la obligación contractual y legal de haber notificado al demandante el adosamiento que hayan realizado los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado identificado según la demandante con los Nos. 68-103 y 68-129 y señala que de acuerdo a la cláusula décima tercera la arrendadora estaba facultada para que por sí o por medio de un representante debidamente acreditado verificara periódicamente el estado de uso y conservación del inmueble. Niegan que el arrendatario haya tenido o tenga la obligación legal de haber ajustado el monto correspondiente al depósito dado en garantía en el decurso de la tácita reconducción e indican que el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al establecer que el arrendador podría deducirse del deposito los cánones pendientes deudas por servicios públicos, o daños que reparar, daños a las unidades de aire acondicionado, mobiliario, cocina, puertas, instalaciones eléctricas hasta que haya ocurrido la entrega total y definitiva del inmueble arrendado a satisfacción de la arrendadora y se la hayan cancelado todas y cada una de las cantidades que en virtud del contrato se adeuden. Indica que el artículo 21 de la ley, establece que es el arrendador quien debe exigir al arrendatario las garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por este y esta exigencia no puede suponer que el arrendatario se fije asimismo el tipo de garantía o el monto del depósito y mas aún cuando se ha verificado la tácita reconducción del contrato Niegan que el demandado no haya presentado ninguna constancia del mantenimiento preventivo que debió efectuar a las unidades de aire acondicionado. Niegan que el vencimiento del contrato sea el 14 de Noviembre de 2008. Aduce que el contrato de arrendamiento por efecto de la tácita reconducción producida pasó de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a tiempo indeterminado y las mejoras que se realizaron en el inmueble fueron consentidas por la arrendadora para adecuar el inmueble al uso que conforme al contrato fue convenido esto es para habitación y establecimiento de una empresa dedica esencialmente a la estética femenina. Arguye que el demando DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, no ha incurrido en ninguna de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que amerite una acción de desalojo o de resolución de contrato, por violación de las obligaciones contractuales, y señala que en consecuencia, el demandado no está obligado a: Pagar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf.6000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y pagar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf.6000,00) por concepto de cánones de arrendamiento mensuales que se siguieran causando a partir del 13 de Octubre de 2008, hasta el 14 de Noviembre de 2008, y que el demandante le adeude cantidad alguna por concepto de indemnización y que esta deba ser indexada. IV ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PARTE DEMANDANTE: 1. Acompañó a la demanda documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha catorce (14) de noviembre de 2002, bajo el No. 16, Tomo: 77, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACÓN y el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, sobre un inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la Avenida 10, entre las calles 68 y 69 de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, distinguida con el No. 68-115. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.157 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece. 2. Invocó el merito favorable que se desprendiera a favor de su representado de las actas procesales. 3. Promovió prueba de inspección judicial en el inmueble arrendado, a los efectos, que el Tribunal dejara constancia: • Del retiro de varias puertas internas. • Que se realizó una transformación de un baño del inmueble arrendado en lavadero. • Que se rompieron varias puertas internas para hacer remodelaciones. • Evidenciar el adosamiento que efectuaron los inmuebles colindantes con el inmueble arrendado identificados con las nomenclaturas municipales No. 68-103 y No. 68-129. • De la remoción que se hizo de la reja protectora externa con la que contaba el inmueble arrendado y la cual se encontraba sobre el lindero colindante con el inmueble situado en el lado izquierdo del inmueble arrendado el cual se encuentra identificado con la nomenclatura municipal No. 68-103. • De la eliminación de un closet que se encontraba en el lavadero del inmueble. • De cualquier otro deterioro del inmueble que se señala. En relación a esta prueba el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado dejando constancia de los siguientes hechos: En cuanto al primer particular, señala que el interior del inmueble se aprecian cuatro (4) marcos de puertas sin sus respectivas puertas. En relación al segundo particular, el Tribunal no puede dejar constancia de tales hechos por lo que procede a describir las divisiones actuales que posee el inmueble: en la entrada principal se aprecia una sala de recibidor pequeña y luego otra puerta principal que da acceso a una sala de espera y una sala sanitaria en la cual se encuentran cuatro (4) puertas de madera, en el siguiente acceso a mano izquierda se aprecia otra sala con closet y puerta de acceso al mismo y un baño, existe una pasillo que a mano derecha da acceso a un área que posee puerta de acceso que da paso a una habitación con vestier y una sala sanitaria y una puerta que da paso al estacionamiento, en el pasillo a mano izquierda se observa un espacio de cocina así como una puerta que da paso a la parte exterior de la casa, al final del mismo se aprecia una sala sanitaria y dentro del mismo una lavadora, además se observa un lavadero y una sala destinada al lavado de cabello. En relación al tercer particular, el tribunal se abstiene de realizar cualquier señalamiento, por ser imposible dejar constancia de esas circunstancias. Con respecto, al cuarto particular, desde el frente de del inmueble identificado con el No. 68-103, se aprecia que existe un adosamiento en la cerca del inmueble objeto de la inspección y en el lindero del inmueble identificado con el No. 68-129 se aprecia un adosamiento en la cerca del inmueble objeto de la inspección. Sobre el inicio de la cerca medianera se observa un cerca color negro y luego al iniciar el pasillo un adosamiento hasta el final del inmueble. Los particulares, quinto y sexto el tribunal se abstuvo de proveerlos por no poder dejar constancia de tales circunstancias. En relación al séptimo particular el tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra en buen estado sin apreciarse deterioro. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. PARTE DEMANDADA: 1. Invocó el valor probatorio que se desprendiera a favor de su representado del contrato de arrendamiento promovido por la parte actora. 2. Promovió cuatro (4) constancias de consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble distinguido con el No. 68-115, avenida 10 entre calles 68 y 69 expedidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, realizados por el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, a favor de la ciudadana NORIS LABRADOR CHACÓN, titular de la cédula de identidad No. 5.667.818, en el expediente No. 099-08 según lo prevé el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determinados de la siguiente manera: Julio de 2008, en fecha 25 de Julio de 2008, Agosto de 2008 en fecha 14 de Agosto de 2008, Septiembre de 2008, en fecha 16 de Septiembre de 2008 y Octubre de 2008, en fecha 18 de Octubre de 2008, todos por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00). Esta prueba este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 3. Promovió cuatro (4) recibos expedidos por el ciudadano JAIRO SARABIA, de fechas 12 de Febrero por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), de 27 de Mayo de 2008, por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 300,00) de fecha 2 de Junio de 2008, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 290,00) de fecha 26 de Agosto de 2008, por la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 690,00) y de fecha 4 de Noviembre de 2008, por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 380,00), correspondientes al mantenimiento y reparaciones de las unidades de aire acondicionado del inmueble objeto de arrendamiento. Estas pruebas este juzgador no las aprecia y las desecha del proceso, por cuanto son documentos privados emanados de terceros que no forman parte del juicio y que requieren ser ratificados mediante la prueba testimonial. Así se establece. 4. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines que informe si ante ese despacho cursa el expediente No. 099-08 contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia iniciado por el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, titular de la cédula de identidad No. 5.802.583, a favor de la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACÓN, titular de la cédula de identidad No. 5.667.818 correspondientes a los cánones de arrendamiento sobre un inmueble situado en la avenida 10 entre calles 68 y 69, distinguido con el No. 68-115 de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Si en el referido expediente hay constancia del depósito o consignación de los cánones de arrendamiento del inmueble determinado, correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2008, realizados por el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN y las fecha de las consignaciones y remita copia de todo el expediente y consignaciones efectuadas. En relación a esta prueba observa el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio No. 281-2008, informa que cursa ante ese despacho la consignación signada con el No. 099/2008, realizada por el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN a favor de la ciudadana NORIS LABRADOR CHACÍN y remite copia certificada de las actuaciones contentivas del expediente. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 507 ejusdem. Así se establece. 5. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara al Banco Nacional de Crédito, a los fines que comunicara si contra la cuenta corriente No. 01910032412132005699 a nombre de Ningalis Studio S.A, se giró el cheque No. 60600032 a nombre de NORIS LABRADOR, por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) en caso afirmativo informe si el referido cheque fue cobrado o endosado por su beneficiaria y remita copia del citado cheque incluyendo el anverso y reverso donde consta los endosos. En relación a esta prueba mediante comunicación de fecha, 17 de Diciembre de 2008, la indicada institución bancaria remitió copia del cheque No. 316000039 de la cuenta corriente 1910032412132005699 a nombre del cliente NINGALIS STUDIO S.A, por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1500,00) librado a la orden de FELIX BONILLA, titular de la cédula de identidad No. 5.169.001. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 507 ejusdem. Así se establece. 6. Promovió copia certificada del expediente No. 099-2008, contentivo de la consignación arrendaticia realizada ante el Juzgado de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, a favor de la ciudadana NORIS LABRADOR CHACÓN. Estas pruebas este juzgador las aprecia y les otorga el valor probatorio que de las mismas se desprenden de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 7. Promovió las testimoniales de los ciudadanos LUISA ELENA LEÓN DE EKMEIRO, MARCOS VINICIO OCANDO SARCOS, FELIX ROMÁN BONILLA ÁLVAREZ y JAIRO ENRIQUE SARABIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.522.611, 7.600.953, 5.169.001 y 9.764.238, respectivamente y domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En relación a esta prueba se comisionó al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, evacuándose la testimonial del ciudadano FELIX BONILLA, en fecha 28 de Noviembre de 2008, declarando el referido ciudadano que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL, quien ocupa en calidad de arrendatario el inmueble arrendado signado con el No. 68-115, situado en la avenida 10 entre calles 68 y 69 en Maracaibo y que allí funciona un salón de belleza o estética, que tiene conocimiento que esa estética funciona allí desde hace cuatro (4) años, que tiene conocimiento que el ciudadano Ningalis Montiel, no ha efectuado reforma alguna al inmueble, que en ningún momento vio a la ciudadana NORIS LABRADOR, reclamando haber modificado el inmueble sin su consentimiento, que en ningún momento vio a la ciudadana NORIS LABRADOR, en la estética ni reclamando a los vecinos colindantes que se habían adosado al inmueble. Posteriormente, al ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora, contestó que conoce labora en la Línea de taxi llamada Rotaria Cars, la administra, y que tiene conocimiento que la estética del señor DUILIO NINGALIS, es para la atención del público femenino. Esta testimonial el tribunal no la aprecia y la desecha del proceso, por cuanto no le merece fe la declaración emitida por el referido ciudadano. Así se establece. En relación a las testimoniales de los ciudadanos LUISA ELENA LEÓN DE EKMEIRO, MARCOS VINICIO OCANDO SARCOS, y JAIRO ENRIQUE SARABIA, este juzgador no las aprecia y las desecha del proceso por cuanto las mismas no fueron evacuadas durante el lapso probatorio. Así se establece. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Habiendo transcurrido los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones: Se da inicio a la presente causa por demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACÓN, en contra de DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, alegando que el referido ciudadano ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, ha realizado modificaciones al inmueble no autorizadas por la arrendadora, así como también ha incumplido lo pactado en el contrato de arrendamiento al no realizar el mantenimiento de las unidades de aire acondicionado cada seis meses. Por su parte, el apoderado judicial de la parte accionada negó, rechazó y contradijo en todas sus partes las demanda incoada, y señala que los cánones de arrendamiento ante la negativa de la arrendadora a recibirlos, fueron consignados ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a excepción del correspondiente al mes de Junio el cual fue cancelado con un cheque del Banco Nacional de Crédito. Aduce que si le realizó servicio de mantenimiento preventivo a las unidades de aire acondicionado y niega que haya realizado modificaciones al inmueble sin autorización de la arrendadora. Ahora bien, para decidir el tribunal observa: Primeramente, constata el Tribunal, que la parte demandada, ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, admite como cierta la relación arrendaticia, la cual como se desprende del documento contentivo del contrato de arrendamiento, inició como una relación a tiempo determinado, toda vez, que las partes convinieron en la cláusula tercera lo siguiente: “TERCERA: La duración de este contrato será de UN (1) año contado a partir del día 15 de Octubre del 2002, siendo prorrogable por otro período de UN (1) año, por acuerdo entre las partes manifestado por escrito, UN (1) mes antes de la fecha de vencimiento...” Partiendo de este supuesto, no observándose de autos que las partes manifestaran su deseo de prorrogar el contrato de manera escrita tal como lo establece el contrato de arrendamiento, una vez, concluido el contrato en fecha 15 de Octubre de 2003, comenzó a transcurrir la prórroga legal, y expirada ésta, operó la tácita reconducción del contrato la cual es una institución contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y que supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo o su prórroga convencional y la legal han expirado dejándose al arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continúa el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración. A este tenor, establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil lo siguiente: “Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” “Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” En vista a las consideraciones anteriores, resulta claro que en el presente caso, todas las cláusulas del contrato quedan íntegramente vigentes a excepción de la referida a la duración del mismo, debiendo procederse como lo dispone la normativa legal, en relación a los contratos indeterminados. En el mismo orden ideas, el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala: “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmuebles deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…” Partiendo de lo dispuesto en el artículo citado ut supra, ante el incumplimiento en el pago de dos cánones consecutivos y la realización de modificaciones al inmueble no autorizadas, constatado que ha operado la tácita reconducción, la parte afectada, puede solicitar el desalojo del inmueble con fundamento en la causal contenida en los literales “a” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dejando establecido lo anterior, procede el Tribunal a resolver sobre el incumplimiento de la parte demandada, el cual señala la parte actora, se refiere a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, a la realización de modificaciones no autorizadas y a la falta de realización de mantenimiento preventivo de los aires acondicionados, en cuanto, al primer y tercer supuesto, el demandado afirma que se encuentra solvente y que ha cumplido con lo acordado en el contrato en lo referido al mantenimiento de los aires, y en cuanto las modificaciones no autorizadas las niega. A este respecto, resulta oportuno citar lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” La norma en comento se refiere a la distribución de la carga de la prueba, así la carga de probar la tiene quien alegue hechos afirmados que incluye el conocimiento que se tienen sobre los hechos y la conformidad sobre ellos. Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la extinta Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente: “Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.” (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. Andrés Octavio Méndez Carballo, toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465). Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. En tal sentido, incumbía a la parte demandada, demostrar su solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento y que ha realizado el mantenimiento preventivo a las unidades de aire acondicionado y a la parte demandante le correspondía demostrar que se realizaron modificaciones al inmueble. Así una vez, analizadas las pruebas promovidas por las partes, se evidencia que el ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL, promueve prueba de informes a los fines de demostrar el pago del mes de Junio, y al respecto, el Banco Nacional de Crédito remite una comunicación, en la cual señalan la emisión de un cheque signado con el No. 316000039 al ciudadano FELIX BONILLA, girado contra la cuenta corriente No. 1910032412132005699 a nombre del cliente NINGALIS STUDIO S.A, por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1500,00), por lo que se evidencia que tal cheque no concuerda con el señalado por la parte demandada, a través del cual aduce que canceló el canon correspondiente al mes de Junio, en consecuencia, no puede este juzgador tener como demostrado este hecho. De igual manera, la parte demandada, promueve prueba de informes a los fines que el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, remitiera información sobre las consignaciones realizadas en ese Tribunal de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre, a este respecto, el referido juzgado remite copia certificada de las consignaciones realizadas evidenciándose que las mismas fueron efectuadas de la siguiente manera el canon del mes de Julio de 2008, en fecha 25 de Julio de 2008, el del mes de Agosto de 2008 en fecha 14 de Agosto de 2008, el del mes de Septiembre de 2008, en fecha 16 de Septiembre de 2008 y el del mes de Octubre de 2008, en fecha 18 de Octubre de 2008, todos por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00). Al respecto, dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” En tal sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inquilinario, p. 422, señala: “El pago por consignación consiste en el beneficio o derecho que le concede LAI al arrendatario, o a cualquier tercero que actúe en nombre y en descargo de aquél cuando el arrendado o propietario rehusé recibir la pensión de arrendamiento vencida para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad…” De igual manera, en cuanto a la procedencia del desalojo por falta de pago, señala el mismo autor: “ … no sólo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, procede la acción de desalojo, sino que haya transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes a tenor de los previsto en el artículo 51 de LAI (vid. Pago por consignación).” Como se observa la consignación es un beneficio otorgado por el legislador al arrendatario solvente, cuando el arrendador se niega a recibir el pago del canon de arrendamiento, no obstante, para que pueda proceder la demanda de desalojo, debe adeudar dos cánones consecutivos y transcurrido los quince días que la ley le otorga sin que hubiese consignado los mismos. Ahora bien, en el presente caso, se presenta una situación atípica, puesto que la parte demandada ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, aduce que canceló el canon de arrendamiento del mes de Junio a la ciudadana NORIS LABRADOR, mediante un cheque emitido a su nombre, situación ésta que no fue demostrada a través de la prueba de informes promovida a tal efecto, por lo que a pesar que la consignación fue realizada en fecha 25 de Julio de 2008, es decir, que no había transcurrido el lapso de quince días a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede considerarse al arrendatario solvente por cuanto no se demostró el pago del canon correspondiente al mes anterior y la consignación efectuada correspondía solo al mes de Julio de 2008, por lo que para ser considerado en estado de solvencia ha debido demostrar el pago del canon mes de Junio de 2008, mediante cualquier otro medio, consignar conjuntamente los cánones de arrendamiento de los meses de Junio y Julio de 2008, antes del día 30 de Julio de 2008, o que la arrendadora hubiese retirado los cánones de arrendamiento consignados en los meses posteriores, para que de esta forma pudiera considerar este juzgador la consignación legítimamente efectuada y asumir su solvencia respecto al canon referido al mes de Junio de 2008. En derivación de lo expuesto, se considera ilegítima la consignación realizada, por cuanto el arrendatario no demostró que al momento de realizarla se encontraba solvente, mediante la acreditación del pago del canon correspondiente al mes de Junio de 2008. Así se establece. De igual manera, la parte demandada promueve una serie de recibos emitidos por concepto del servicio de mantenimiento preventivo realizado a las unidades de aire acondicionado instaladas en el inmueble arrendado, no obstante, las mismas constituyen documentos privados emanados de tercero que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, por lo que tal hecho no se encuentra demostrado, y debe considerarse que el arrendatario no dio cumplimiento a esta obligación. Así se establece. En cuanto a las modificaciones efectuadas sin autorización de la arrendadora ciudadana NORIS LABRADOR, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “e” lo siguiente: “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: ….e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmuebles deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.” A este respecto, la parte actora promueve una inspección judicial, a través de la cual el Tribunal pudo constatar la existencia de un adosamiento en ambos lados del inmueble, así como la existencia de cuatro (4) marcos sin sus puertas, no obstante, el Tribunal a pesar de la apreciación de esta prueba, no conoce el estado, ni la distribución y dependencias con las cual contaba el inmueble al momento de la celebración del contrato, de esta manera, asume que el mismo se encontraba en buen estado y que contaba con las dependencias que se describen en el contrato, pero le resulta imposible determinar en que consisten las modificaciones o remodelaciones que señala la parte actora y si las mismas fueron realizadas sin su consentimiento, por lo que se tiene como no demostrado este hecho, en consecuencia, no puede considerarse al ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, incurso en lo establecido en el literal “e” del artículo 34 ejusdem. Así se establece. En cuanto al monto reclamado por la parte actora, con fundamento en la cláusula penal del contrato, resulta pertinente señalar lo siguiente: Dispone, el artículo 1258 del Código Civil, lo siguiente: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.” Con relación a este punto el autor Antonio Ramón Marín en su obra “Contratos” Volumen I, señala lo siguiente: “Si la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución, el acreedor no puede aspirar a recibir una suma mayor de la previamente estipulada expresamente por el propio contrato, además así como el deudor no puede pretender que se le rebaje el monto o cuantía de la pena, lógicamente tampoco debe poder hacerlo el acreedor para lograr un aumento.” Ahora bien, de la lectura del documento contentivo del contrato de arrendamiento, se evidencia que las partes acordaron lo siguiente: “CLÁUSULA PENAL: Es convenio expreso de las Partes que el incumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO” de cualquiera de las obligaciones que asume por este contrato, lo dejará resuelto de pleno derecho, pudiendo “LA ARRENDADORA”, pedir la inmediata entrega del inmueble y tomar posesión efectiva del inmueble arrendado, quedando obligado “EL ARRENDATARIO” a cancelarle a “LA ARRENDADORA”: a) Los cánones de arrendamiento que se hallen insolutos para el momento; b) los que falten por vencer hasta el cumplimiento del término convenido del contrato; c) cualquier otro gasto incluyendo honorarios profesionales de abogados que las circunstancias causen así como los costos y costas procesales que ocasione su incumplimiento.” Ahora bien, como quiera que, en el presente caso ha operado la tácita reconducción del contrato fundamento de la demanda, no puede determinarse la fecha de culminación del mismo, para establecer los cánones que falten por vencerse hasta el cumplimiento del término convenido, por lo que yerra la parte accionada cuando establece que la última prorroga del contrato culminaba el 14 de Noviembre de 2008 y reclama los cánones que se causaren hasta esa fecha, en consecuencia, la referida cláusula penal no resulta aplicable al caso de marras, por haber quedado sin efecto el literal “b” de la misma desde el momento en que opero la tácita reconducción del contrato. Así se establece. Con fundamento en las consideraciones efectuadas, al haberse declarado la ilegitimidad de la consignación arrendaticia realizada, considera este juzgador que la parte demandada ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, no dio cumplimiento con la obligación establecida en el contrato de arrendamiento referida al pago del canon de arrendamiento, de allí que deba considerarse que el mismo incurrió en la causal de desalojo, prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando procedente la demanda sólo de acuerdo a lo dispuesto en este literal y en consecuencia, debe declararse parcialmente con lugar la misma, quedando de esta manera plasmado en el dispositivo del fallo. Así se decide. En lo referido a la indexación monetaria, se observa que la presente causa versa sobre una demanda de desalojo, fundamentada en un contrato de arrendamiento en el cual el canon establecido fue aumentado progresivamente por las partes, por lo cual a juicio de quien suscribe la presente decisión tales aumentos del canon, compensaron los posibles perjuicios ocasionados por el efecto inflacionario, en consecuencia, se niega la misma. Así se decide. VI DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: - PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana NORIS COROMOTO LABRADOR CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.667.818 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano DUILIO NINGALIS MONTIEL MELEAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.802.583 y del mismo domicilio. - SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la avenida 10, entre calles 68 y 69, en el sector conocido como tierra negra distinguida con el No. 68-115, de la nomenclatura municipal de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. - SE CONDENA, a la parte demandada, al pago de la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2008, a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) cada uno. - NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, dada la naturaleza del fallo. Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Dieciocho (18) días del mes de Febrero de 2010. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación. El Juez Abog. Adán Vivas Santaella La Secretaria, Abog. Mariela Pérez de Apollini. En la misma fecha siendo las 12:40 m, se dictó y publicó la anterior decisión. La Secretaria, Abog. Mariela Pérez de Apollini.