TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 42.489

I

Consta en las actas procesales que el día 11 de julio de 2007, inició este proceso por demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el abogado en ejercicio Nelson Enrique Hernández Araujo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 16.526, actuando en representación de la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.887.819, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.735.109, y del mismo domicilio.
En el escrito libelar se fundamentó la pretensión de la siguiente manera:
“…Celebró mi representada, Contrato de Arrendamiento, con opción de compra, el día viernes cuatro de noviembre de dos mil cinco (04/11/2005), mediante documento autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, inserto bajo el número 68, Tomo 112… con Ana Mercedes González… cuyo objeto fue un inmueble compuesto por casa y terreno, número 2-47, del Sector 02, en la calle 46 (Los Búcaros), que forma parte de la primera etapa de la Urbanización “Nueva Democracia”, en la parroquia Idelfonzo Vásquez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia la cual tiene un área de construcción de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (Mts. 45,00), características: loza de fundación, muros portantes, columnas, vigas de concreto, revestida con manto asfáltico de 3mm de espesor, tejas criollas, paredes de bloques de concreto, pisos de cerámica, marcos metálicos en ventanas con protectores, porche, sala, comedor, cocina con mesón de cerámica, una sala de baño, la parcela de terreno sobre la cual se construyó la vivienda, fue adjudicada según consta en contrato de préstamo de fecha 29 de octubre de 1998, suscrito con la asociación civil Nueva Democracia (Acinde), adquirida por la Asociación según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 12 de diciembre de 1995, número 19, protocolo 1°, tomo 25. Los linderos y medidas son: NOROESTE: Con vía pública, calle 46 (Los Búcaros), mide siete metros con cincuenta centímetros (Mts. 7,50); SURESTE: Con parcelas números 2-64 y 2-63, mide siete metros con cincuenta centímetros (Mts. 7,50); NORESTE: Con parcela número 2-48, mide veinte metros con treinta centímetros (Mts. 20,30); SUROESTE: Con parcela número 2-46, mide diecinueve metros con setenta y un centímetros (Mts. 19,71), todo lo cual hace una superficie de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS, CON TRES DECÍMETROS CUADRADOS (Mts. 150,03)… en la cláusula tercera del mismo, se especificó un término de seis meses (06) por días calendarios, con prórroga automática, venció la primera prórroga el cuatro de mayo de 2006, la segunda el cuatro de noviembre de 2006. Ahora bien, antes del vencimiento de una nueva prórroga (Que sería el cuatro de mayo de 2007) NOTIFIQUÉ JUDICIALMENTE, a la Arrendataria, opcionaria… LA VOLUNTAD, de mi cliente como arrendadora, DE NO CONTINUAR CON LA VIDA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRIENDO-OPCIÓN CELEBRADO, el cual tuvo una duración hasta el cuatro de mayo de 2007… estando obligada a entregar el inmueble totalmente desocupado el día cinco de mayo de 2007… En aquella fecha, mi cliente pactó para un lapso de seis (06) meses, por un valor total de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo), y recibió NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo) en calidad de arras, los cuales tiene la disposición mi cliente de devolverlos íntegros, si no hay un acuerdo de compra por un mayor valor que tiene el inmueble, sin cerrar la negociación… En el decurso del tiempo, Ana Mercedes González, no ha comprado, no paga el canon de arriendo que debe pagar, no entrega la casa, eternizando sin resolver la situación, que evidentemente cambió de valor, y su tiempo para finiquitar la compra venció, siendo que mi cliente mantiene su voluntad de vender por su valor real actual, no depreciado, de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo)… Ahora bien… vencido como está el contrato de arriendo la única prórroga y el tiempo de la opción, PIDO SU RESOLUCIÓN, con los demás pronunciamientos, demandando para ello a Ana Mercedes González… para que de por resuelto el contrato, o en su defecto lo declare el Juzgado, con el particular de que mi cliente está en capacidad de devolverle los NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), dados inicialmente…”.
Se adjuntó al libelo de demanda el Informe técnico de avalúo emitido por el Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU), en fecha 13 de diciembre de 2006. Y el expediente Nº 0453, tramitado por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el que consta la solicitud, los documentos respectivos que se acompañaron a la misma y la notificación practicada el día 28 de marzo de 2007, por el mencionado Tribunal.
La parte demandada contestó en los siguientes términos:
“…Es cierto que suscribí con la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS… un contrato de alquiler con opción a compra en fecha 04 de Noviembre de 2005… Niego, rechazo y contradigo que haya sido notificada de un supuesto avalúo hecho por la Oficina de Planeamiento Urbano (OMPU) y que el mismo arrojara como resultado que el inmueble tuviera un costo de TREINTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 37.435.143,07)… Es cierto que pacté con la demandante en la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 28.000.000,oo) la compra del mencionado inmueble y asimismo, también es cierto que le entregué a la demandante la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,oo) en calidad de arras… Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto lo alegado por la parte actora cuando en su libelo de demanda asegura que me encuentro insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento establecidos en el mencionado contrato, siendo esta situación falsa porque actualmente me encuentro solvente con dichos pagos… La parte actora ha violado cláusulas contractuales suscritas entre las partes, entre otras, la Cláusula Quinta del mencionado contrato, cuando se estableció que LA ARRENDADORA… se compromete a facilitarme y suministrarme todos los datos y documentos necesarios para la tramitación y culminación de un crédito con una entidad bancaria a los efectos de proceder a cancelarle la diferencia o remanente de la deuda; asimismo, en el mencionado contrato de alquiler con opción a compra LA ARRENDADORA se compromete a NO MODIFICAR EL PRECIO CONVENIDO EN LA VENTA DETERMINADA… la parte actora no cumplió con lo establecido en las cláusulas contenidas en el mencionado contrato, por ejemplo, no me facilitó los documentos (planos, permisología, documento registrado) para poder protocolizar la posterior venta entre ambas partes… la demandante actuó en forma dolosa y de mala fe, mal intencionada, porque me otorgó un documento autenticado de alquiler y opción a compra del mencionado inmueble a sabiendas que no podía hacerlo, porque en el documento que el Instituto de Desarrollo Social (IDES) le otorgó a la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS… le prohíbe a la demandante otorgar ningún tipo de documento (compra-venta, hipoteca, enajenación, etc.) en un lapso no menor a cinco (05) años, prohibición ésta que se evidencia en dicho documento… En fecha 12 de Diciembre de 2006 le entregué a la demandante la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 192.000,oo) para la cancelación del servicio de Hidrolago, y ésta no procedió a cancelar dicho servicio, teniendo que la suscrita hacer un convenimiento de pago con el mencionado ente del Estado, a los efectos de poner al día dicho servicio…”.
Durante la instrucción de la causa, la parte demandada promovió la prueba documental constituida por el estado de cuenta emanado de la Hidrológica de Maracaibo “Hidrolago”, dos recibos correspondientes al pago del servicio del agua; la copia del cheque Nº 00000196, cuenta corriente Nº 016-0101-47-0003232816- Banco Occidental de Descuento, por la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,oo), así como diecinueve depósitos bancarios concernientes al pago de los cánones de arrendamiento del contrato de alquiler con opción a compra, y por último dos recibos por concepto de pago de arrendamiento de los meses noviembre y diciembre de 2006.
Sucesivamente, la parte demandante ratificó la notificación judicial, el contrato de arrendamiento con opción a compra, el contrato de préstamo, el documento de la adjudicación que realizó el Instituto de Desarrollo Social (IDES) a la ciudadana Marlene Margarita Prieto Chirinos, y el avalúo emitido por la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), los cuales se consignaron con el escrito libelar. Asimismo, promovió la prueba de informe a los efectos de que se oficiara a diversas instituciones entre ellas tenemos: a la Asociación Civil Nueva Democracia (ACINDE), al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a la Notaría Pública Tercera de Maracaibo y al Instituto de Desarrollo Social (IDES). En fecha 02 de noviembre de 2007, este Tribunal admitió en tiempo hábil y cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por las partes.
II
En ese orden de ideas, esta Juzgadora para decidir observa:
En el presente proceso la parte demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 04 de noviembre de 2005, bajo el No. 68, Tomo 112. Cuyo juicio se ha tramitado conforme al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, Libro IV de los Procedimientos Especiales, Título XII del Procedimiento Breve, artículos 881 y siguientes. De acuerdo con lo preceptuado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Título IV de la Terminación de la Relación Arrendaticia, Capítulo I de las Demandas, artículo 33 que específicamente señala: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.” (Negrillas y Subrayado de este Juzgado).
El instrumento fundante de la pretensión lo constituye el referido instrumento público suscrito por las partes, el cual contiene un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble identificado en autos; si bien es cierto que las demandas de materia arrendaticia deben tramitarse por el procedimiento breve tal como lo ordena la aludida Ley Especial, y que las demandas objeto de un contrato de opción a compra deben formalizarse en atención al procedimiento ordinario instituido en el Código Adjetivo Civil; no es menos cierto que en el caso bajo estudio el pacto arrendaticio comprende la opción a compra sobre el mismo inmueble objeto de arrendamiento, tal como se infiere de las disposiciones acordadas por las partes, especialmente en la cláusula tercera que indica lo siguiente: “…El término del contrato de alquiler con opción a compra se establece a seis meses renovables automáticamente, contados a partir de la fecha cierta de este documento quedando entendido que si hubiere necesidad por parte del ente crediticio donde se tramitará el crédito hipotecario será dada una prórroga adicional…”, de esta manera se precisó en el contrato, que la opción a compra se prorrogará del mismo modo que el vínculo arrendaticio, lo que significa que la opción a compra sigue la suerte del arrendamiento en cuanto al periodo de duración, pues aquella depende del término de tiempo de la relación arrendaticia, naturalmente la opción a compra del inmueble previamente identificado está inmersa en el acuerdo arrendaticio y tanto es así que sufrirá las mismas prórrogas que el arrendamiento.
De allí que, en atención a lo convenido por las partes en este caso en concreto, se colige que la opción a compra deriva de la relación arrendaticia, razón por la cual, se tramitó por el procedimiento breve la presente demanda, de conformidad con lo consagrado en el mencionado artículo 33 de la citada Ley Especial, que refiere claramente que todas aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia se substanciarán y sentenciarán en atención a las disposiciones previstas en ella y al procedimiento breve establecido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.
En otro orden de ideas, es menester apuntar que nuestro legislador patrio a través del Código Civil, Libro III de las maneras de adquirir y transmitir la propiedad y demás derechos, Título III de las obligaciones, Capítulo I de las fuentes de las obligaciones, Sección I de los contratos, artículo 1.167, estableció lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Respecto a la pretensión de resolución de un contrato bilateral la doctrina ha señalado que: “…Acción Resolutoria. Es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). De manera que, en un contrato bilateral es ineludible verificar que efectivamente hubo el incumplimiento de la obligación de una de las partes, para que la otra tenga la potestad de reclamar ante las autoridades competentes la resolución del pacto, es decir, se trata de un derecho que depende de la comprobación del incumplimiento del contrato asumido por uno de los suscriptores del mismo.
En la presente causa, el actor alegó el vencimiento del lapso de duración del contrato, la falta de pago de los cánones de arrendamiento y que además la parte demandada no le ha comprado el inmueble; entonces resulta oportuno constatar la certeza de los referidos argumentos para determinar la procedencia en derecho de las pretensiones planteadas en el libelo de demanda.
El contrato de arrendamiento con opción a compra objeto de esta controversia se suscribió el día 04 de noviembre de 2005, y la parte actora acompañó el escrito libelar con el documento público contentivo del expediente Nº 0453, tramitado por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del cual se desprende la notificación practicada en fecha 28 de marzo de 2007, a la ciudadana Ana Mercedes González para comunicarle sobre la voluntad de la arrendadora Marlene Margarita Prieto Chirinos, de no prorrogar el contrato de arrendamiento con opción a compra suscitado entre ellas. En virtud de la pertinencia del instrumento público in comento en el presente litigio, se le confiere pleno valor probatorio al mismo. Y así se decide.
Entonces, si la arrendadora notificó a la arrendataria el día 28 de marzo de 2007, de que no se continuaría prorrogando el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre ellas, significa que el periodo de duración del contrato culminó el día 04 de mayo de 2007, lo que implica que el lapso de tiempo de la relación arrendaticia tuvo una duración de un (01) año y seis (06) meses. Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Título V de la prórroga legal artículo 38, señala que: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …omissis… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”. Pues bien, el contrato de arrendamiento con opción a compra que riela en autos inició en fecha 04 de noviembre de 2005 y finalizó el día 04 de mayo de 2007, sin embargo, de conformidad con lo establecido en el precepto ut supra citado, la relación arrendaticia producida entre las partes se prorrogará imperativamente para el arrendador y facultativamente para el arrendatario por un lapso de un (1) año, es decir, que en el caso bajo estudio la prórroga legal continuaba hasta el día 04 de mayo de 2008. Siendo oportuno destacar que se admitió la demanda en fecha 11 de julio de 2007, lo que significa que aun para ese momento en el cual la arrendadora instauró el presente juicio la prórroga legal estaba en curso, admisión que tuvo lugar en virtud del alegato de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia, no se violaron los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Consta en las actas procesales que la parte demandada se excepcionó, manifestando que estaba solvente con el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y consignó en la etapa probatoria diecinueve (19) planillas de depósitos bancarios correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento del contrato de alquiler con opción a compra, cuyas cantidades dinerarias se depositaron desde el día 05 de diciembre de 2005 hasta el día 08 de octubre de 2007, en el Banco de Venezuela en la cuenta No. 0102-0219-11-01-08781434, signada a la ciudadana Andrea Sarai Nieves Prieto. Sin embargo, los referidos instrumentos de ninguna manera fueron impugnados por la arrendadora Marlene Margarita Prieto Chirinos, a pesar de que la arrendataria presentó en juicio las mencionadas planillas de depósitos bancarios a favor de la cuenta No. 0102-0219-11-01-08781434, cuya titular es la ciudadana Andrea Sarai Nieves Prieto, quien es una tercera en esta causa. De modo que, como las fechas de tales planillas de depósitos bancarios coinciden con el lapso de tiempo del acuerdo arrendaticio, además el canon de arrendamiento pactado concuerda con las cantidades de dinero depositadas por la arrendataria, y dado que la arrendadora no impugnó los aludidos instrumentos, esta Sentenciadora les atribuye pleno valor probatorio en virtud de la pertinencia de los mismos en el proceso. Y así se decide.
Asimismo, se refleja en autos dos recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses noviembre y diciembre de 2006, en los cuales se evidencia que la ciudadana Marlene Prieto recibió de la arrendataria Ana Mercedes González las cantidades dinerarias concernientes a dos mensualidades arrendaticias. Cuyos recibos resultan oportunos en este litigio, ya que en las planillas de depósitos bancarias consignadas durante la instrucción de la causa se observó interrumpida la secuencia en las fechas de las mismas, porque faltaban las planillas de depósitos bancarios de los meses noviembre y diciembre de 2006. No obstante, la arrendadora de ningún modo impugnó tales instrumentos, de manera que vista la relación lógica que guardan tales recibos de pago con los hechos controvertidos, es la razón por la que se les concede pleno valor probatorio en esta causa. Y así se decide.
Pues bien, no cabe duda que la arrendataria demostró que ciertamente estaba cumpliendo con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento respectivos, por lo que el día 11 de julio de 2007, fecha en la cual se admitió esta demanda la arrendadora aún no podía exigir la resolución del contrato de arrendamiento, porque todavía estaba vigente la prórroga legal y la arrendataria se encontraba solvente con el pago arrendaticio; evidentemente que en aquel momento no había nacido el derecho para la arrendadora de reclamar la resolución del convenio de arrendamiento. En ese sentido, mal puede este Tribunal declarar la resolución del acuerdo arrendaticio, puesto que la arrendataria de ninguna manera incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y aún estaba corriendo la prórroga legal. Y así se decide.
Sin embargo, la opción a compra acordada sobre el inmueble descrito en autos si finalizó el día 04 de mayo de 2007, tal como lo estipularon las partes en la cláusula tercera del documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 04 de noviembre de 2005, bajo el No. 68, Tomo 112. De modo que, transcurrió el periodo establecido para la opción a compra del bien antes identificado, y no consta en las actas procesales ningún medio de prueba de los establecidos en el Código de Procedimiento Civil, que demuestre que la promitente compradora pagara el saldo restante del precio de la venta a la promitente vendedora, con el propósito de que se procediera a la transferencia de la propiedad definitiva, así como tampoco consta que el incumplimiento del saldo restante sea imputable a la arrendadora. Resulta evidente que se extinguió el pacto de la opción a compra dado el vencimiento del término del mismo, en virtud de lo cual es procedente en derecho la petición de resolución del pacto de opción a compra sobre el inmueble objeto del arrendamiento. Y así se decide.
En relación al informe técnico de avalúo relativo al bien inmueble objeto de este litigio, es conveniente apuntar primeramente que en la cláusula quinta del contrato se acordó que la arrendadora se comprometía a no modificar el precio de venta convenido en la opción a compra, por otro lado no consta en las actas procesales que la promitente compradora haya pagado el precio pactado previamente en la opción, por lo que llegado el vencimiento del tiempo establecido para la misma ya ésta caducó. Así que, es poco relevante el informe técnico de avalúo en esta causa, y en consecuencia se desecha del proceso. Y así se decide.
Respecto al estado de cuenta emanado de la Hidrológica de Maracaibo “Hidrolago”, el recibo de pago correspondiente al servicio del agua y la comunicación de fecha 09 de abril de 2007, se infiere que la arrendataria pagó la cantidad de Ciento Noventa y Dos Mil Bolívares a la ciudadana Marlene Prieto para que ésta pagara la deuda del servicio de agua, cuestión que no constituye un hecho controvertido en el proceso, motivo por el cual, se desechan tales instrumentos del juicio. Y así se decide.
En cuanto al informe emitido por el Instituto de Desarrollo Social en fecha 28 de marzo de 2008, mediante el cual remitió copia certificada del documento de préstamo suscrito entre la Fundación “Instituto de Desarrollo Social” (IDES) con la ciudadana Marlene Margarita Prieto Chirinos, es oportuno resaltar que el referido instrumento de ninguna manera prueba hechos debatidos en este juicio. Lo mismo, sucede con el informe proferido por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a través del cual se expidió copia certificada del documento protocolizado en fecha 12 de diciembre de 1995, bajo el Nº 19, Protocolo 1°, Tomo 25, cuyo instrumento de ningún modo guarda una relación lógica con los hechos ventilados en la causa. Por último, el informe emanado de la Asociación Civil Nueva Democracia (ACINDE), el día 07 de enero de 2008, del cual se desprende que a la arrendadora le fue adjudicado y vendido el inmueble objeto del presente juicio, y que el crédito fue otorgado por el Instituto de Desarrollo Social (IDES), mediante documentos privados soportados con depósitos bancarios y expedientes que reposan en la referida Asociación. Pues bien, dado el contenido de tales informes, resulta menester resaltar que los mismos no aportan prueba pertinente en este litigio, en consecuencia se desechan del proceso. Y así se decide.
Ahora bien, la parte actora únicamente probó que notificó a la arrendataria el día 28 de marzo de 2007, de que no se prorrogaría el documento de arrendamiento con opción a compra autenticado en fecha 04 de noviembre de 2005; mientras que la parte demandada demostró que ciertamente pagó los cánones de arrendamiento respectivos, es decir, que es absolutamente falso el alegato de la actora relativo a la falta de pago de la arrendataria. Por otro lado, no cabe la menor duda que para el momento en el que se instauró la presente demanda aún estaba en curso la prórroga legal que es imperativa para la arrendadora, razón por la cual, de acuerdo con lo instituido en el Ordenamiento Jurídico Vigente es incongruente la resolución del convenio arrendaticio suscitado entre las partes.
En torno a la opción a compra convenida entre la arrendadora y la arrendataria, de ninguna manera se comprobó en los autos de que la promitente compradora efectivamente haya pagado el saldo restante tal como quedó establecido en la cláusula cuarta del contrato in comento; por lo que vencido el término estipulado para la opción a compra del inmueble objeto de arrendamiento, sin que una de las partes haya cumplido con su obligación de pagar el precio de la venta, naturalmente se extinguió el contrato de opción a compra, y en consecuencia, esta Juzgadora determina procedente en derecho la resolución del mismo. Y así se decide.
III
En base a los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la acción que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS en contra de la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, identificadas anteriormente.
SEGUNDO: CON LUGAR, la acción que por resolución de contrato de opción a compra instaurara la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS en contra de la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, previamente identificadas.
En consecuencia, se ordena a la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS devolver la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), que actualmente se traduce en un monto total de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), a la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, puesto que fue el dinero entregado por la promitente compradora en calidad de arras.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del dispositivo del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los ( ) días de febrero de dos mil diez.-
Años 199° de la Independencia y 151° de la federación.-
La Juez,

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán
En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el N°.______,del Libro Correspondiente. La Secretaria.

ELUN/ npjb

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la acción que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS en contra de la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, identificadas anteriormente.
SEGUNDO: CON LUGAR, la acción que por resolución de contrato de opción a compra instaurara la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS en contra de la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, previamente identificadas.
En consecuencia, se ordena a la ciudadana MARLENE MARGARITA PRIETO CHIRINOS devolver la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), que actualmente se traduce en un monto total de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), a la ciudadana ANA MERCEDES GONZÁLEZ, puesto que fue el dinero entregado por la promitente compradora en calidad de arras.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del dispositivo del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los ( ) días de febrero de dos mil diez.-
Años 199° de la Independencia y 151° de la federación.-
La Juez,
(FDO)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria,
(FDO)
Abog. Militza Hernández Cubillán

En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el N°.______,del Libro Correspondiente.- La Secretaria, (fdo.). Quien suscribe, La Secretaria de este Juzgado, Abg. Militza Hernández Cubillán., hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el Expediente No. 42.489, lo Certifico en Maracaibo a los ( ) días del mes de febrero de 2010.

ELUN/npjb