TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 1837

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
199º y 150º

Vistos los antecedentes.
DEMANDANTE: BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.081.768, domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
DEMANDADO: GUILLERMO SOSA LLONTOP, extranjero, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.939.578 y de este domicilio.
Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por DESALOJO ARRENDATICIO incoada por la profesional del derecho LUZ MARINA JEREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 38.297, actuando como apoderada judicial de la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, anteriormente identificada, en contra del ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, arriba identificado; en la referida causa, se presento la demanda y posteriormente su reforma la cual fue admitida en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil nueve (2009), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
En fecha diecinueve de noviembre de 2009, el Alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para su traslado y se libraron los recaudos de citación.
En fecha diecinueve (19) de noviembre 2009, la apoderada judicial de la parte demandante ciudadana LUZ MARINA JEREZ, estampa diligencia consignando copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado por las partes.
En fecha catorce de enero de 2010, el alguacil de este tribunal expone, consignando el recibo de la citación practicada al ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, parte demandada en la presente causa.
En fecha dieciocho (18) de enero de 2010, la parte demandada ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, titular de la cedula de identidad Nº E-81.939.578, asistido por el Profesional del Derecho RAFAEL JOSÉ RINCON URDANETA, inscrito en el Inpreabogado Nº 83.665, presento escrito de contestación a la demanda y otorgo poder especial apud acta, a los profesionales del derecho RAFAEL RINCON, CARLOS RINCON y ORLANDO OBALLOS, todos plenamente identificados en actas.
En fecha veintiocho (28) de enero de 2010, la profesional del derecho LUZ MARINA JEREZ, en su carácter de apoderada actora, presento escrito de promoción de pruebas, en cuyo particular tercero, promueve una prueba de inspección judicial, siendo acordada por este tribunal en la misma fecha y fijada para el primer día de despacho siguiente a su admisión, a la una hora de la tarde, siendo declarada desierta en fecha 29 de enero de 2010.
Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia, pasa este Tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato expreso del artículo 243, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL LIBELO DE DEMANDA
De la lectura realizada al libelo presentado por la profesional del derecho LUZ MARINA JEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 38.297, actuando en su condición de apoderada actora, el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos:
1. Que consta de documento autenticado en fecha uno (1) de agosto del año dos mil uno (2001), que el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, en representación de la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida 13 entre calle 71 y 72 Nº 71-48, sector tierra negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
2. Que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció como tiempo de duración de seis (06) meses contados a partir de la fecha cierta del documento, es decir, a partir del 01 de agosto de 2001. y que en el contrato se produjo la tacita reconducción, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
3. Que conforme a la causal de desalojo prevista en el literal e) del Artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios se demandara el desalojo del inmueble arrendado cundo el demandado haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal. Alega la demandante que en el presente caso hay un deterioro fuera de lo normal en techos, pisos, puertas, rejas, instalaciones eléctricas, baños, ocasionados por el mal uso dado al inmueble, todo lo cual puede ser apreciado de la inspección judicial realizada por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha veintinueve (29) de septiembre del año dos mil nueve (2009). Asimismo, señala la causal prevista en la letra e) que será causa de desalojo, las reformas realizadas al inmueble y no autorizadas.
4. Que la parte demandada ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, sub-arrendó parcialmente sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora a la Asociación Cooperativa PERUVEN SOSA R.S, el inmueble objeto de la presente litis, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora. y se estableció en el local que construyó sin permiso un negocio de papelería y litografía, recarga de cartuchos, lo que se puede apreciar en inspección antes mencionada, incurriendo en la causal de desalojo prevista en el literal g) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
5. Que la parte demandada ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, incurrió en violación de la causal de desalojo prevista en la letra d) del Artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, cuando cambió el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin previo consentimiento y por escrito de la arrendadora.
6. Que así mismo el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, adeuda todos los servicios públicos, agua, electricidad e impuestos municipales.-
7.- Que el ciudadano GUIILERMO SOSA LLONTOP, adeuda el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre.y octubre de 2009 a razón de Seiscientos Bolívares (Bs. 600), razón por la cual demanda por desalojo al ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 18 de enero de 2010, el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, extranjero, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° E-81.939.578, asistido por el profesional del derecho RAFAEL JOSÉ RINCON URDANETA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 83.665, procedió a dar contestación de la demanda en los siguientes términos:
1. Que en fecha once (11) de abril del año mil novecientos ochenta y seis (1986), suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº 102.240, quien actuó en representación del ciudadano LUIS SÁNCHEZ ASPRINO, titular de la cédula de identidad Nº 2.875.966, y que posteriormente, en fecha 01 de agosto de 2001, suscribió nuevamente contrato de arrendamiento con el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, antes identificado, esta vez en representación de la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, titular de la cédula de identidad Nº 4.081.768, autenticado anta la Notaría pública Tercera de Maracaibo, y cita algunas de las cláusulas en su escrito de contestación, las cuales se dan por reproducidas.
2. Que dicha relación arrendaticia, se ha desarrollado con toda normalidad, y que ha permanecido en la posesión del inmueble hasta la presente fecha, y debe tomarse en cuenta por la naturaleza del contrato que este debe considerarse favorable a el arrendatario (artículo 1.214, in fine, en concordancia a los artículos 1579, primer aparte y 1594 del Código Civil), ya que ha permanecido en posesión y goce del inmueble arrendado y que por su parte la arrendadora ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, continua percibiendo los cánones de arrendamiento, ahora por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) por mes, invocando las instrumentales consignadas y signadas bajo las letras “C”, “D”, “E”.
3. Que a partir del primero (1) de agosto del año dos mil nueve (2009), se encontraba en el inicio de la prorroga legal, según se evidencia de la correspondencia de fecha veinticinco (25) de junio de año dos mil nueve (2009), donde la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, informó por medio de su representante la abogada MIRIAM PEROZO, quien se identifica en la correspondencia con cédula de identidad número 4.519.977, en la que se le informa que el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de esta demanda no sería prorrogado, y consecuencialmente y tomando en cuenta que la relación contractual data de más de veintitrés (23) años, por cuanto suscribió contrato por el mismo inmueble, según se evidencia del contrato reconocido bajo el número 209, Tomo 12, de fecha once (11) de abril del año mil novecientos ochenta y seis (1986), en consecuencia, la prorroga legal que tiene la arrendadora de conceder es de hasta tres (39 años, siendo potestad de su persona escoger el tiempo de prorroga que se requiera y no como de manera confusa se solicita en la mencionada correspondencia.
4. Que tal situación se mantiene hasta el día de hoy, pese a la confusión de la arrendadora y pese a su falta de percepción, de que debe entregar el inmueble arrendado, no disfrutando del beneficio de la prorroga legal y que realmente está ejerciendo derechos irrenunciables (artículo 7 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios) devenidos de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. Por lo tanto, los derechos y obligaciones de las partes quedaron establecidos en el segundo contrato de arrendamiento, celebrado en 01 de agosto de 2001, y que se ha prorrogado sucesivamente por períodos de seis meses hasta el día de hoy, por lo tanto niega y rechaza que haya operado la tácita reconducción., fundándose en la cláusula segunda del referido contrato.
5. Que si bien el término del contrato de se prorrogó automáticamente por Ministerio de la Ley, siendo que era obligatorio para la arrendadora conceder dicha prorroga por el mismo lapso de seis meses sino manifestaba lo contrario por escrito con al menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Hecho que acontece el día veinticinco (25) de junio del año dos mil nueve (2009), mediante correspondencia escrita, iniciándose por lo tanto el día primero (1) de agosto del año dos mil nueve (2009, de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prorroga legal ya mencionada. Por lo tanto, el contrato suscrito ha permanecido por tiempo determinado y no se ha producido la tácita reconducción.
6. Que en fecha catorce (14) de agosto del año dos mil nueve (2009), se presentó en el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y consigno a favor de la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, lo correspondiente al mes de agosto de 2009, por arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio a razón de seiscientos bolívares (Bs.600,00) en cheque de gerencia Nº 03731066. El Tribunal instó al consignatario a retirar el cheque de gerencia y depositar la misma cantidad en efectivo en la cuenta corriente del tribunal, lo que aconteció en fecha 16 de septiembre de 2009, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2009, y ese mismo día se procede a depositar las misma cantidad en dicha cuenta correspondiente al canon de arrendamiento del mes de septiembre del dos mil nueve (2009).
6. Que los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, se han consignado en los meses correspondientes, anexando los instrumentos signados con las letras “I” “J” “K”, y respectivamente el mes de enero de 2010 ha sido consignado, no obstante no se tiene a la fecha el instrumento de prueba de la referida consignación.
7. Solicita que la presente demanda sea declarada inadmisible.

DOCUMENTOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON EL ESCRITO LIBELAR

Inspección Extrajudicial practicada por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de septiembre de 2009. La mencionada probanza se refiere a un documento publico que no fue desconocido, ni impugnado ni tachada por la parte demandante, en consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, la tiene como fidedigna y le merece fe pública respecto de las circunstancias de modo, tiempo y lugar percibidas por el Juez Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA JUNTO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

1.- Original del Contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos LEOPOLDO GONZÁLEZ, autorizado por el ciudadano LUIS SÁNCHEZ ASPRINO, y GUILLERMO SOSA LLONTOP, en fecha 11 de abril de 1986. Respecto de la mencionada probanza, observa este juzgador que la misma no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandante, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429, este juzgador respecto del hecho que la parte demanda pretende demostrar, esto es que el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, en fecha once de abril del año mil novecientos ochenta y seis (1986), celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LEOPOLDO GONZALEZ, actuando en representación del ciudadano LUIS SÁNCHEZ ASPRINO, a través del cual éste ultimo le cedía el inmueble objeto del presente juicio. Así se establece.
2.- Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LEOPOLDO GONZÁLEZ, autorizado por la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO y GUILLERMO SOSA LLONTOP, en fecha 01 de agosto de 2001. La mencionada documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandante, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento civil, se le tiene como fidedigna respecto del hecho que trata de demostrar la parte demandada, esto es que en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001), el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, autorizado por la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, a través del cual está última le cedió un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida 13 entre calle 71 y 72 Nº 71-48, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Así se decide.
3.- Recibos de pagos de fechas 08/07/2009, 15/06/2009, 08/05/2009, por un monto de seiscientos bolívares cada uno, signados con las letras “c” “d” y “e”.- Las mencionadas probanzas se refieren a instrumentos privados simples emanados de la parte demandada que no han sido suscritas por la arrendadora de autos. De allí que no pueden oponérsele a ésta, por cuanto, esta clase de documentos no tiene valor probatorio por sí mismos, mientras no sean reconocidos por la parte a quien se oponen o sean tenidos como legalmente reconocidos.
A tal efecto, el artículo 1368 del Código Civil establece:
El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado y, además, debe expresarse en letras las cantidades el cuerpo del documento, en aquellos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero.

Los documentos privados pueden ser de dos especies: los suscritos, o sea, los documentos privados propiamente dichos y los no suscritos. Sobre ambas especies de documentos, el procesalista Arminio Borjas (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo III, Librería Piñango, Caracas - Venezuela, 1973, p.278), expresa:
Los primeros deben estar firmados necesariamente por la parte obligada, cuando se trata de una estipulación contractual, o por la parte que los otorga, cuales quieran que sean su objeto, su forma y su naturaleza, como un contrato, una carta, un telegrama original, un recibo, un giro, etcétera, y si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y si se tratare de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, el instrumento deberá estar firmado por una persona mayor de edad que firme a ruego de aquél, y además por testigos.
Los instrumentos privados no suscritos que se pueden hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito son los libros de los comerciantes, los registros y papeles domésticos, las anotaciones puestas por el acreedor a continuación al margen o al dorso de su título de crédito, de un recibo precedente o del duplicado de un título personal del deudor, y las cartas misivas y los telegramas escritos de puño y letra de su autor y enviados por éste a su destino o a la Oficina Telegráfica correspondiente.

Teniendo en consideración la legislación y la doctrina citadas, observa este Juzgador, que los mencionados recibos consignados por la parte demandada, no están suscritos ni por la parte demandada ni por la parte demandante, a pesar que supuestamente, se desprende de su contenido que el arrendatario de autos debe pagar la cantidad seiscientos bolívares fuertes (Bs. 600,00) por concepto de canon mensual correspondiente a los meses de mayo, junio y julio del año dos mil nueve (2009). En tal sentido no pueden serle opuestos a la demandante como prueba de encontrarse solvente en el cumplimiento de la cláusula tercera, del contrato originario celebrado entre los ciudadanos BEATRIZ SANCHEZ ASPRINO y GUILLERMO SOSA LLONTOP, arriba identificados. Lo anterior no contribuye a demostrar la supuesta solvencia de la demandada de autos, respecto del pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre del año dos mil nueve (2009), por lo que este Juzgador desecha los mencionados recibos y no les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.
4.- Copia fotostática de correspondencia de fecha veinticinco (25) de junio del año dos mil nueve (2009), signada con la letra “F”.- La parte demandada consigna la mencionada comunicación con la finalidad de demostrar que el contrato de arrendamiento que le vincula con la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, es un contrato a tiempo determinado y en tal virtud se encuentra haciendo uso de la prórroga legal que le acuerda el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La mencionada documental fue impugnada por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas consignado en fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil diez (2010). Destaca este Juzgador que la mencionada comunicación fue consignada por la parte demandada adjunta al escrito de contestación de la demanda, en fecha dieciocho (18) de enero del año dos mil diez (2010). Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora podrá impugnarla dentro de los cinco día siguientes si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, de allí que la impugnación debe formularse los días diecinueve (19), veinte (20), veintiuno (21), veintidós (22) o veinticinco (25) de enero del año en curso. Sin embargo consta en actas que la mencionada comunicación fue impugnada en fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil diez (2010), esto es, en el octavo día siguiente a la contestación de la demanda. En consecuencia, este juzgador tiene como extemporánea la impugnación formulada por la parte demandante. No obstante lo anterior, este juzgador desecha la mencionada comunicación, en primer lugar, por que la misma no está suscrita por la arrendadora ni por la arrendataria de autos. En segundo lugar, por tratarse de un documento privado simple, la parte promovente ha debido consignarla en original y en tercer lugar, por que la misma esta suscrita por una abogado que responde al nombre MIRIAM PEROZO, que obra supuestamente en representación de la arrendadora de autos, siendo que no consta en actas de manera fehaciente la alegada representación. Así se establece.
5.- Originales de constancias de consignaciones arrendaticias de fechas 01/10/2009, 22/10/2009, 11/11/2009, 10/12/2009. Las mencionadas constancias se refieren a documentos públicos que no fueron desconocidos, ni impugnados, ni tachados por la parte demandante, en consecuencia, este juzgador las tiene como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LA OPORTUNIDAD DEL LAPSO PROBATORIO

En fecha 28 de enero de 2010, la apoderada judicial de la parte demandante, encontrándose dentro de la oportunidad legal, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
1.- Promueve Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LEOPOLDO GONZÁLEZ, autorizado por la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO y GUILLERMO SOSA LLONTOP, en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno ( 2001). Respecto de la mencionada documental, este Tribunal la apreció ut supra. Así se establece
2.- Promueve la inspección extralitem practicada por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 29 de septiembre de 2009.-Respecto de la mencionada documental, este Juzgador la apreciará en la motiva del presente fallo. Así se establece.
3.- Solicita a este tribunal una inspección ocular en el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo a fin de hacer constar las modificaciones realizadas por el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP.- La mencionada prueba fue admitida por este Tribunal en fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil diez (2010), y en consecuencia, fue fijada para el primer día de despacho siguiente a la una hora de la tarde (1.00 p.m.). Siendo el día y fecha fijados, el Tribunal declaró desierto el acto por no haber comparecido ni la parte promovente ni la contraparte. En consecuencia, este Tribunal la desecha, por falta de impulso procesal de la parte demandante.- Así se establece.
4.- Invoca la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticia y señala que la demanda por desalojo no se encuentra fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos.- Respecto de estas documentales, el Juzgador las apreciará en la motiva del presente fallo. Así se establece.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD DEL LAPSO PROBATORIO

En fecha 01 de febrero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, encontrándose dentro de la oportunidad legal, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
1.- Invocó el principio de la comunidad de la prueba y el merito favorable que arrojen las actas en su favor.-
2.- Promovió y consignó recibos de pago de la Compañía Anónima de Energía Eléctrica de Venezuela, de fecha 11 de diciembre de 2009, factura Nº 100018856027.- Los referidos recibos, pertenecen a lo denominados documentos emanados de una empresa pública, de allí que de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados por la parte promovente mediante la prueba de informes. Se destaca de las actas que conforman el expediente, que la parte demandada no promovió la prueba de informes, en consecuencia, este Tribunal desecha los mencionados recibos y no les confiere valor probatorio.- Así se establece.-
3.- Promovió y consignó correspondencia en original de fecha 22 de marzo de 2009.- La mencionada documental se trata de un documento privado simple suscrito por la parte demandante, de igual manera, no fue tachada por la misma, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo tiene por reconocido y le otorga valor probatorio, respecto del hecho que la parte demandante ha ofrecido en venta a el arrendatario el inmueble de su propiedad, ubicado en la avenida 13, entre calles 71 y 72, N° 71-48, sector Tierra negra, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y de igual manera, le hace de su conocimiento el incremento del canon de arrendamiento. Todo lo cual, lleva a la convicción de este juzgador, de la existencia de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO y GUILLERMO SOSA LLONTOP.- Así se decide.-
4.- Promovió y consignó copia simple factura Nº 81.286, correspondiente al pago de los servicios municipales, hasta el mes de diciembre de 2009.- La mencionada documental se refiere a un documento emanado de una entidad pública, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificada mediante la prueba de informes. Sin embargo, no consta en actas que la parte demandada haya promovido la respectiva prueba de informes, en consecuencia, este Tribunal la desecha y no le otorga valor probatorio. Así se establece.-
5.- Ratificó y promovió todas y cada uno de los originales de los recibos consignaciones arrendaticias realizadas ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.- Respecto de estas documentales, este Juzgador las apreciará en la motiva del presente fallo.- Así se establece.-
6.- Ratificó el contrato de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 2001, anexo en actas.- Respecto del mencionado contrato de arrendamiento, este Juzgador lo apreció ut supra.- Así se establece.-
7.- Solicita que la inspección judicial practicada extra-litem en fecha 29 de septiembre de 2009, no sea apreciada en la definitiva por no encontrarse enmarcada dentro de los presupuestos procesales del Artículo 1429 del código civil y no haber sido ratificada en juicio conforme a lo establecido en los artículos 1428 del código civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 425 del Código de Procedimiento Civil.- Respecto del mencionado documento público, este Juzgador lo apreciará en la motiva del presente fallo. Así se establece.-

DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante alega que en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001), el ciudadano LEOPOLDO GONZALEZ, obrando en su representación, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano GULLERMO SOSA LONTOP y por tal motivo le cedió un inmueble de su propiedad situado en la avenida 13 entre calles 71 y 72, N° 71-48, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. De igual manera alega que el arrendatario a incumplido el mencionado contrato y se encuentra incurso en las causales previstas en los numerales a, d, e y g del artículo 34 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia lo demanda por desalojo.
A su vez, el demandado alega en la contestación de la demanda que en fecha once (11) de abril del año mil novecientos ochenta y seis (1986) celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, quien actuó en representación del ciudadano LUIS SÁNCHEZ ASPRINO, quien le cedió el inmueble objeto de la presente demanda, y que a partir de esa fecha ha permanecido en posesión y goce del referido inmueble arrendado y la arrendadora continúa percibiendo los cánones de arrendamiento por cada mes. Que en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001) se suscribió un contrato de arrendamiento , suscrito entre él y el ciudadano LEOPOLDO GONZÁLEZ, obrando en esta ocasión en representaciónm de la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO. Que aunque la relación contractual data de más de veintitrés (23) años, el contrato suscrito ha permanecido por tiempo determinado y no se ha producido la tácita reconducción, por lo cual la arrendadora está obligada a concederle hasta un máximo de tres (3) años de prorroga legal, que se inició a partir del primero (1) de agosto del año dos mil nueve (2009). Que no ha incurrido en la causal de incumplimiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que consignó ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre del año dos mil nueve (2009).

Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

De igual forma, establece el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, lo siguiente:

“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.- En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.

En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO
La parte demandada, alega en el escrito de contestación de la demanda:
Aclaro a este Tribunal que a partir del primero (1) de agosto del año dos mil nueve (2009), me encontraba en el inicio de la prorroga legal, según se evidencia de la correspondencia de fecha 25 de junio de 2009, donde la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, informó por medio de su representante la abogada MIRIAM PEROZO, quien se identifica en la correspondencia con cédula de identidad número V- 4.519.977, correspondencia contentiva de un (1) folio que se anexa en original con la letra “F” en la que se me informa que el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de esta demanda no sería prorrogado, y consecuencialmente y tomando en cuenta que la relación contractual data de más de veintitrés (23) años, por cuanto mi representado suscribió contrato por el mismo inmueble, según se evidencia del contrato reconocido bajo el número 209, Tomo 12, de fecha once (11) de abril de 1986, ya mencionado, signado con la letra “A”, consecuencialmente la prorroga legal que tiene obligación La Arrendadora de conceder es de hasta tres (3) años, siendo potestad de mi persona escoger el tiempo de prorroga que se requiera y no como de manera confusa se solicita en la correspondencia antes indicada (…).
Tal situación se mantiene hasta el día de hoy, en el que pese a la confusión de La Arrendadora y pese a su falta de percepción, de que yo debo entregar el inmueble arrendado, no disfrutando del beneficio de la prorroga legal, realmente estoy ejerciendo derechos irrenunciables (artículo 7 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios) devenidos de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. Por lo tanto, los derechos y obligaciones de las partes quedaron establecidos en el segundo contrato de arrendamiento suscrito el primero (1°) de agosto de 2001, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 55, Tomo 113 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría ya mencionada, signado con la letra “B”, estableciéndose como término del contrato seis (6) meses, mismo que venció el primero de febrero de 2002, y que se ha prorrogado sucesivamente por períodos de seis (6) meses cada vez, hasta el día de hoy. Por lo tanto es totalmente incierto y por ello niego y rechazo que haya operado la tácita reconducción. Y que en consecuencia el contrato devino en contrato por tiempo indeterminado, basándose en que lo anterior no es cierto, por cuanto la cláusula SEGUNDA del referido contrato, Sección, validez temporal del contrato, reza lo siguiente El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la firma del presente contrato prorrogable por un término igual a menos que cada una de las partes manifieste por escrito con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Pues bien el término del contrato se prorrogó automáticamente por Ministerio de la Ley, siendo que era obligatorio para La Arrendadora conceder dicha prorroga por el mismo lapso de tiempo (seis meses) si no manifestaba lo contrario por escrito con al menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento. Hecho que acontece el día 25 de junio de 2009, mediante correspondencia escrita adjunta con la letra “F”, iniciándose por lo tanto el día 01 de agosto de 2009 de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prorroga legal ya mencionada. Por lo tanto, el contrato suscrito ha permanecido por tiempo determinado y no se ha producido la tácita reconducción. (…).

Destaca este Juzgador, que a los folios cincuenta y siete (57) al cincuenta y ocho (58) de las actas procesales riela inserto contratote arrendamiento reconocido ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha once (11) de abril del año mil novecientos ochenta y seis (1986) y anotado bajo el N° 209 del Tomo 12 de los Libros de Reconocimientos, en lo adelante el primer contrato. La cláusula SEGUNDA del mencionado contrato expresa textualmente: El presente contrato tendrá una duración de UN AÑO (1) contado(s) a partir del día FECHA CIERTA. prorrogable de manera automática e indefinida por el mismo lapso, si con dos meses de anticipación por lo menos y por escrito antes de terminar cada periodo cualquiera de las partes contratantes no le diere un aviso a la otra, manifestándole su voluntad de no continuar con este contrato. (…).(Cursiva del Tribunal). La cláusula CUARTA del mencionado contrato estipula: “El inmueble arrendado sólo podrá ser destinado para ser usado como HABITACIÓN Y TALLER DE ORFEBRERÍA. (…).(Cursiva del Tribunal).
Destaca este Juzgador que en las actas procesales no consta que la el arrendador LÑUIS SÁNCHEZ ASPRINO le haya notificada al arrendatario GUILLERMO SOSA LLONTOP, su voluntad de de no continuar el contrato y viceversa. En consecuencia, luego de vencido el término original de un (1) año, se verificó una prórroga contractual con una duración de un (1) año, a tenor de lo estipulado por las partes en la cláusula SEGUNDA del primer contrato: prorrogable (s) de manera automática e indefinida por el mismo lapso ( cursivas y subrayado del Tribunal) Vencida esta prórroga contractual, el arrendatario continúo ocupando el inmueble sin oposición por parte del arrendador, de lo cual se concluye en sana lógica que el contrato se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
De otra parte, el artículo 1580 del Código Civil establece: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientoas celebrados por más de de aquél tiempo se limitan a quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa parar habitarla, puede estipularse que dure por toda la vida del arrendatario. (…) “. (Cursiva del Tribunal). Se observa de la cláusula CUARTA del mencionado contrato estipula: “El inmueble arrendado sólo podrá ser destinado para ser usado como HABITACIÓN Y TALLER DE ORFEBRERÍAK, por lo que debe entenderse que en este caso procede la prohibición establecida por el legislador, debido a que el inmueble arrendado no se utilizaría exclusivamente para habitación del arrendatario. Teniendo en cuenta lo estipulado en la cláusula antes citada, además del hecho que desde el día (11) once de abril del año mil novecientos ochenta y seis (1986) hasta el día primero (1) de agosto del año dos mil uno, transcurrieron quince (15) años, por lo que debe concluirse que han culminado los efectos del primer contrato. Así se decide.-
A su vez, en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001), en lo adelante el segundo contrato, que riela inserto a los folios cuarenta y cinco (45) al cuarenta y ocho (48) de las actas procesales, se lee textualmente en las cláusulas SEGUNDA y CUARTA: SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir de la firma del presente documento, prorrogable por un tiempo igual, a menos que unas de las partes manifieste por escrito con treinta (30 ) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo. (…). CUARTA: El destino que se le dará al inmueble será única y exclusivamente para uso de oficina que usará en el ejercicio de su actividad comercial, siendo causa de resolución del contrato el hecho de que el arrendatario lo destine para otros fines sin la autorización por escrito de LA ARRENDADORA. (…) (Cursivas y subrayado del Tribunal).-
Se sigue de lo anterior que el segundo contrato de arrendamiento se pacto por un término de seis (6) meses contados a partir de la firma del documento, el cual se prorrogaría por un termino igual de seis (6) meses, a menos que una de las partes manifestare por escrito con Treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo. El segundo contrato se inició el día primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001) y finalizó el día primero (1) de febrero del año dos mil dos (2002). Siendo que no hay constancia en actas que en fecha primero (1) de enero del año dos mil uno (2001), alguna de las partes manifestara a la otra su intención de no prorrogarlo, se inició una única prorroga contractual de seis (6) meses, la cual culminó el día primero de agosto del año dos mi dos (2002).
Vencida la prorroga contractual, el arrendatario continúo ocupando el inmueble con el consentimiento de la arrendadora BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, afirmación que se desprende del hecho que la arrendadora no notificó a el arrendatario su voluntad de no prorrogar el segundo contrato y a su vez el arrendatario no notificó a la arrendadora su voluntad de no continuar ocupando el inmueble. En consecuencia, operó la prorroga legal de seis (6) meses que establece el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La referida prorroga se inicio el día primero (1) de agosto del año dos mil dos (2002) y finalizó el día primero (1) de febrero del año dos mi tres (2003).
Vencida la prorroga legal, el arrendatario continúo ocupando el inmueble con el consentimiento de la arrendadora BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, afirmación que se desprende del hecho que la arrendadora no exigió al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En consecuencia, operó la tácita reconducción.
El autor LEÓN JIMÉNEZ JORGA, (La Temporalidad del Contrato de Arrendamiento, EN: ESTUDIOS DE DERECHO CIVIL, Volumen I, Colección Libros Homenaje N° 5, Tribunal Supremo de Justicia, Caracas, 2002, pág. 654), sostiene que: “La tácita reconducción es la prórroga implícita del contrato de arrendamiento la cual se produce cuando ala finalización del plazo previsto en el contrato, el arrendatario se mantiene en el inmueble arrendado y el arrendador no le pide su desocupación”.
Continúa expresando el citado autor (Pág. 662):
“Concluida la prórroga legal el arrendador podrá exigir la arrendatario la entrega del inmueble arrendado, mediante la acción de cumplimiento con fundamento en el artículo 1167 del Código civil, si el arrendatario se negare a entregar el inmueble arrendado.
Sobre el particular debe observarse que, según el artículo 39 del Decreto-Ley, el vencimiento del lapso máximo de la prórroga no le pone fin automáticamente al contrato, sino que da al arrendador el derecho de exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, por la cual debemos concluir en que, si vencida la prórroga legal el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, entonces se producirá la tácita reconducción y el contrato pasaría a ser un contrato por tiempo indefinido, pues de los términos del Decreto-Ley no cabe deducir que se hayan derogado las disposiciones del Código civil relativas a la tácita reconducción.-

En el caso de autos se verificó la tacita reconducción, por cuanto, en primer lugar, el segundo contrato se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. En segundo lugar, vencida la prorroga contractual, y posteriormente vencida la prorroga legal el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado y en tercer lugar, no hubo desahucio, es decir, no hubo oposición por parte de la arrendadora a la ocupación que continúo ejerciendo el arrendatario GUILLERMO SOSA LLONTOP. En consecuencia, el segundo contrato de arrendamiento que se había celebrado a tiempo determinado se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, esto es sin término fijo. Así se decide.-
La parte demandante alega la causal de desalojo prevista en el literal e) del artículo 34 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, afirmando: “(…) que en el presente caso hay un deterioro fuera de lo normal en los techos, pisos, puertas, rejas instalaciones eléctricas, baños, ocasionados por el mal uso del inmueble, todo lo cual se puede apreciar de la inspección realizada por el, en fecha veintinueve (29) de septiembre del año dos mil nueve (2009”). La mencionada inspección extralitem se trata de un documento público que no fue impugnado, ni desconocido ni tachado por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo tiene como fidedigno y le merece fe pública de los observado por el Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia y le acuerda pleno valor probatorio atendiendo las siguientes consideraciones.
Observa este Juzgador, que la cláusula novena del contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001), se lee textualmente: Las reparaciones menores que requiera el inmueble durante el arrendamiento, serán por cuenta del arrendatario entendiéndose por éstas las que no excedan de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00); y las mayores serán por cuenta de la arrendadora y deberán ser notificadas por escrito por parte del arrendatario y en caso de negligencia correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO. (Cursivas del Tribunal).
El artículo 1429 del Código Civil, establece “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.
El autor Emilio Clavo baca (Código Civil Venezolano, Ediciones Libra, Caracas 2003, pp.856-857) al interpretar el artículo antes citado, sostiene:
“Puede observarse al estudiar con detenimiento, que el artículo 1429 del CC. Es una regla de procedimiento inserta en la ley sustantiva, por tanto es de aplicación preferente, y en ella le confiere de manera expresa a la autoridad judicial la facultad de practicar inspecciones oculares antes de promover el juicio
Más para su procedencia deben darse dos condiciones: el sobrevenimiento de perjuicios por retardo y tratar de dejar constancia de un estado o de circunstancias que pueden desaparecer con el transcurso del tiempo.
A este respecto, la jurisprudencia ha asentado que los recaudos relativos a esta modalidad de la prueba tiene la fuerza de documento público o auténtico, puesto que llena los requisitos previstos en el artículo 135 del Código Civil”.

Por lo anteriormente citado considera este jurisdiccente que parar otorgarle validez a la mencionada inspección judicial, el proponente deba ratificarla en el presente proceso mediante la realización de una nueve inspección parar demostrar que los hechos han desaparecido o se han modificad, ni se requiere que el funcionario que la haya realizado deba acudir al proceso para ratificarla, pues si los hechos no han desaparecido o no se han modificado, vale decir que están iguales que para el momento de realizarse la diligencia probatoria, será el no proponente quien tiene que proponer otra inspección judicial en el caso concreto para dejar constancia que los hechos sobre los cuales versó la inspección extrajudicial, han desaparecido o se han modificado. Este criterio de la no necesidad de ratificación en el proceso, ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 399, de fecha treinta (30) de noviembre del año dos mil (2000), señalándose que basta que la parte solicitante de la inspección extrajudicial alegue y demuestre o fundamente el temor que tiene y el perjuicio que los hechos desaparezcan, lo cual será analizado por el Juzgado, satisfecho lo cual conllevará a la práctica de la diligencia, entendiéndose la misma como promovida y evacuada válidamente, no requiriendo ratificación al haber el funcionario analizado y apreciado por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Destaca este Juzgador que en el acta de inspección judicial de fecha veintinueve (29) de septiembre del año dos mil nueve (2009), el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de septiembre del año dos mil nueve (2009), se lee textualmente al particular tercero: “El Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra en regular estado de mantenimiento y conservación en lo que se refiere a fachada, techos y pisos; en mal estado de mantenimiento y conservación las paredes, puertas y conexiones eléctricas” (Cursivas del Tribunal). En la imagen fotográfica signada con el número diecinueve (19), que riela inserta al folio veintitrés (23) del expediente se capta una filtración moderada en el techo del área del taller de orfebrería. En las imágenes signadas con lo números veintitrés (23) y veinticuatro (24), se capta el deterioro causado por filtraciones severas en el techo del pasillo del inmueble. En las imágenes treinta y tres (33), treinta y cuatro (34) y treinta y cinco (35), se capta el deterioro del techo y las paredes del área del lavadero.
En opinión de este Juzgador los daños que presenta la platabanda del inmueble consistentes en filtraciones en el área del taller de orfebrería y el área del pasillo del inmueble, para ser reparados requiere erogar una cantidad de dinero que excede de los estimado en la cláusula novena para las reparaciones menores, de allí que el monto de los gastos a erogar por la reparación de los mismos, se subsume dentro de lo que se considera reparaciones mayores, de allí que han debido ser notificados oportunamente por el arrendatario al arrendador. Sin embargo, no hay constancia en actas de haberse efectuado la respectiva notificación a la arrendadora. Lo anterior lleva a la convicción de este Juzgador que la parte demandante ha demostrado la causal contenida en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se decide.-
La parte demandante alega en el libelo de demanda, que el arrendatario ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, se encuentra incurso en la causal prevista en el literal “d” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efecto dispone:
Sólo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cual quiera de las siguientes causales:
(…)
d) En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y expreso del arrendador. (Subrayado del Tribunal)
(…).

Para demostrar su alegato, la parte demandante consigna al libelo de la demanda inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en cuyas imágenes fotográficas signadas con los números veintiocho (28), veintinueve (29), treinta (30) treinta y uno (31), treinta y dos (32) y treinta y tres (33), se observa que el inmueble arrendado también ha sido destinado como vivienda del arrendatario y de su núcleo familiar. Esto se evidencia del texto del acta de inspección judicial que riela inserto al folio quince (15) de las actas procesales, que el particular SEGUNDO, se lee textualmente: “SEGUNDO: El Tribunal deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido está dividido en un área destinada a vivienda y en un área destinada al funcionamiento del Taller de Orfebrería, que además se encuentra subdividido en un área de oficina y en un área de maquinas. El Tribunal deja constancia que al momento de practicarse la presente inspección, se encontraban en el inmueble los hermanos del notificado y su tío en el área de maquinas, y su cónyuge y dos hijos en el área destinada a vivienda.”.
Por lo anteriormente expuesto, el arrendatario ha incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001), que dispone: “CUARTA: El destino que se le dará al inmueble será única y exclusivamente para uso de oficina que usará en el ejercicio de su actividad comercial; siendo causa de resolución del contrato el hecho que EL ARRENDATARIO lo destine a otros fines sin la autorización por escrito de LA ARRENDADORA”. Lo anterior lleva a la convicción de este Juzgador, que la parte demandante ha demostrado que la conducta del arrendatario se enmarca dentro del supuesto previsto como causal de desalojo en el literal d) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Igualmente, la parte demandante alega en el libelo de demanda, que el arrendatario ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, a subarrendado parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito a la arrendadora a la Cooperativa PERUVEN SOSA R.S., registrada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo en fecha seis (6) de abril del año dos mil nueve (2009), bajo el N° 24, folio 94, Protocolo Primero, Tomo 20 y estableció un local que se construyó sin permiso de la arrendadora un negocio de papelería y litografía, recarga de cartuchos, en consecuencia, se encuentra incurso en la causal prevista en el literal “g” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efecto dispone:
Sólo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cual quiera de las siguientes causales:
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”
(…)

A su vez, la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento establece: QUINTA: Este contrato se considera rigurosamente celebrado INTIUITE PERSONAE, y por lo tanto no podrá ser traspasad, y el inmueble objeto del arrendamiento, no podrá ser subarrendado total o en partes sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA. En el mismo contrato de arrendamiento, la cláusula sexta establece textualmente: SEXTA: EL ARRENDATARIO no podrá realizar ningún tipo de modificación o mejoras que alteren la estructura del inmueble sin el consentimiento escrito de LA ARRENDADOR, y si las mismas son realizadas y no causan daños a dichas estructuras e instalaciones quedarán en beneficio del inmueble, sin que LA ARRENDADORA tenga que indemnizar a EL ARRENDATARIO TALES CONCEPTOS.
Aprecia este juzgador que a los folios veinte (20), veintiuno (21) del expediente, rielan insertas las imágenes fotográficas signadas con los números once (11), doce (12), trece (13), catorce (14) y quince (15), en las cuales se captan evidencias del cumplimiento de exigencias gubernamentales por parte de la asociación Cooperativas Peruven Sosa R.S.,de la entrada principal parar acceso a la oficina del establecimiento comercial PERUVEN; y el especio físico interno y los mobiliarios utilizados por la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PERUVEN, respectivamente. De igual manera, a los folios veintinueve (29) y treinta (30)del expediente, aprecia este Juzgador que las imágenes fotográficas signadas con los números treinta y siete (379, treinta y ocho (38), treinta y nueve (39), cuarenta (40) y cuarenta y uno (41) , captan la parte interna del anexo donde funciona la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PERUVEN y el mobiliario necesario para la ejecución de sus actividades administrativas, e igualmente captan la parte externa de la fachada y puertas de acceso frontal y laterales, respectivamente de la mencionada Cooperativa.
Por último, en el acta de inspección judicial que riela inserta al folio quince del expediente se lee textualmente en el particular CUARTO:” El Tribunal deja constancia que en la parte delantera del inmueble donde se encuentra constituido, existe una construcción de apariencia reciente, donde se encuentra una máquina estampadora”.
La parte demandante alega que el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, adeuda todos los servicios públicos, agua, luz eléctrica, impuestos municipales, encontrándose el inmueble insolvente y con grandes deudas. En relación con el anterior alegato, la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno (2001), en su parte in fine establece: “ (…) Es entendido que el pago de los serviciaos públicos como energía eléctrica, aseo, gas, agua, impuestos municipales, etc., y demás servicios que afecten el inmueble serán por cuenta de EL ARRENDATARIO”.
Ahora bien, la parte demandante, no consignó a las actas la prueba fehaciente de que el arrendador adeuda los mencionados servicios públicos. En consecuencia, este juzgador desestima el mencionado alegato, de conformidad con lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.-
Por último la parte demandante alega que el arrendatario GUILLERMO SOSA LLONTOP, ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del año dos mil nueve, a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) cada mes, y en consecuencia demanda el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en la causal prevista en el literal a del artículo 34 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha primero (1) de agosto del año dos mil nueve (2009), se lee textualmente: El canon de arrendamiento del presente contrato es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) mensuales, el cual EL ARRENDATARIO se compromete a pagar a LA ARRENDADORA los dos (2) primeros días de cada mes en dinero en efectivo y de legal circulación en el país. La falta de pago de dos mensualidades dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato con pago de todas las mensualidades hasta el vencimiento, así como a exigir la inmediata desocupación del inmueble intentando las acciones legales a que diere lugar por los mismos motivos, (…)“.
En criterio del este Juzgador, la citada cláusula es contraria al orden público inqulinario. En el ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. De allí no es de extrañar que en el artículo 7 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se someta a protección los derechos que la misma establece parar beneficiar o proteger a los arrendatarios y les otorgue carácter de irrenunciables, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Afirma, GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inquilinario, UCAB – CARACAS, 2003, P. 10):
“Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite sobre los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo, tal como ocurre en el caso de la aceptación de la oferta regulada en el parágrafo único del artículo 44 LAI; o la prescripción de la acción de reintegro a que se refiere al artículo 62 eiusdem; así como otros tantos ejemplos que pueden suministrarse.”

Entre los innumerables derechos irrenunciables consagrados en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra el derecho al plazo legal para el pago del alquiler dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, cualquiera que sea el tipo de contrato en orden a su duración, al tenor de lo dispuesto por el artículo 51 y siguientes, eiusdem. En cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario, no es igual en un contrato a tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art.51) conduce por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, sí este tiempo no excede de aquel (artículo 1616 del Código Civil); en tanto que cuando se está ante una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, artículo 34 DRFLAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, para este Juzgador, que no sólo es suficiente el vencimiento de los dos meses parar que sin más, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en el artículo 51 del DRFLAI.
En tal sentido, GUILLERMO GUERRERO QUINTERO (op cit), expresa:
“Es evidente que al contemplarse en el literal a) del artículo 34 en referencia, el vencimiento de dos meses del modo que allí se establece, no hay duda que al vencerse el segundo mes, como supuesto de procedencia a que se contrae la norma, desde allí debe impretermitiblemente el lapso de esos quince (15) días continuos siguientes durante cualesquiera de los cuales puede efectuarse el pago por consignación, y mientras ese lapso o plazo no haya agotado, es de considerar, entones que no existe incumplimiento por el arrendatario de pagar el arrendamiento en los términos impuestos por la Ley, toda vez que el incumplimiento de pago de una sola mensualidad no es más que un incumplimiento parcial permitido ex lege; no sancionado, que no tiene la potencialidad o fuerza suficiente parar poner término al contrato por tiempo indefinido, mediante la acción de desalojo; y una acción intentada bajo el criterio del vencimiento de las dos mensualidades sin que haya transcurrido el plazo para la consignación nos parece resulta improcedente por lo anticipada, tratándose de que en tal caso, no existe mora debitoris que justifique dicha acción.”

Es indudable que las partes pueden establecer un plazo mayor de dos meses para sólo así proceda el desalojo, por los dos meses en comento se han establecido como protección únicamente del arrendatario, y si entre los contratantes se estipula un tiempo mayor en beneficio del inquilino, es indudable que ese tiempo mayor priva frente al literal a) de artículo 34 de DRFLAI, por que en tal caso se trata de una ley entre las partes (art. 1159 CC) que en lugar de colidir con tal norma, más bien le otorga mayor contenido en su aplicación práctica, ampliando de tal modo su ámbito de resguardo tutelado en beneficio del arrendatario, a quien se ha propuesto beneficiar; y lógicamente lo que no podrían los contratantes sería reducir los dos (2) meses consagrados en su protección, por que equivaldría a la renuncia de su derecho en clara violación del artículo 7, ejudem, en cuyo caso la cláusula quedaría sin valor alguno, tal y como si no hubiese sido concertada interpartes.
La parte demandada en el lapso de pruebas, consigna originales de constancias de consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil nueve, a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) cada mes. Al folio sesenta y ocho (68) de las actas procesales, riela inserta constancia de consignación arrendaticia, de fecha primero (1) de octubre de dos mi nueve (2009) en la cual se lee textualmente: Quien suscribe FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZ, venezolano, mayor de edad, abogado titular de la cédula de identidad No. 3.645.758, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Juez del Juzgado Primero de loS Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y san Francisco de La Circunscripción judicial del Estado Zulia, hace constar que en fecha 17 de septiembre de 2009, se le dio entrada en este Tribunal a la consignación arrendaticia No. 15/2009, hecha por el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, en beneficio de la señora BEATRIZ EUGENIA SANCHEZ ASPRINO, por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00), correspondiente al canon arrendaticio de los meses de AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2009, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada mes, (…).
De igual manera al folio sesenta y nueve (69) de las actas procesales riela inserta constancia de consignación arrendaticia, de fecha veintidós (22) de octubre del año dos mil nueve (2009) en la cual se lee textualmente: Quien suscribe FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZ, venezolano, mayor de edad, abogado titular de la cédula de identidad No. 3.645.758, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Juez del Juzgado Primero de loS Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y san Francisco de La Circunscripción judicial del Estado Zulia, hace constar que en fecha 17 de septiembre de 2009, se le dio entrada en este Tribunal a la consignación arrendaticia No. 15/2009, hecha por el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, en beneficio de la señora BEATRIZ EUGENIA SANCHEZ ASPRINO, y que con esta misma fecha se está consignando la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), correspondiente al canon arrendaticio deL mes de OCTUBRE de 2009, (…).
Asimismo, al folio setenta (70) de las actas procesales riela inserta constancia de consignación arrendaticia, de fecha once (11) de noviembre del año dos mil nueve (2009) en la cual se lee textualmente: Quien suscribe FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZ, venezolano, mayor de edad, abogado titular de la cédula de identidad No. 3.645.758, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Juez del Juzgado Primero de loS Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y san Francisco de La Circunscripción judicial del Estado Zulia, hace constar que en fecha 17 de septiembre de 2009, se le dio entrada en este Tribunal a la consignación arrendaticia No. 15/2009, hecha por el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, en beneficio de la señora BEATRIZ EUGENIA SANCHEZ ASPRINO, y que con esta misma fecha se está consignando la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), correspondiente al canon arrendaticio del mes de NOVIEMBRE de 2009, (…).
Asimismo, al folio setenta y uno (71) de las actas procesales riela inserta constancia de consignación arrendaticia, de fecha diez (10) de noviembre del año dos mil nueve (2009) en la cual se lee textualmente: Quien suscribe FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZ, venezolano, mayor de edad, abogado titular de la cédula de identidad No. 3.645.758, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Juez del Juzgado Primero de loS Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y san Francisco de La Circunscripción judicial del Estado Zulia, hace constar que en fecha 17 de septiembre de 2009, se le dio entrada en este Tribunal a la consignación arrendaticia No. 15/2009, hecha por el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, en beneficio de la señora BEATRIZ EUGENIA SANCHEZ ASPRINO, y que con esta misma fecha se está consignando la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), correspondiente al canon arrendaticio del mes de DICIEMBRE de 2009, (…).
Las mencionadas documentales fueron impugnadas por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas consignado en fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil diez (2010). Destaca este Juzgador que las mencionadas constancias de consignación arrendaticia fueron consignadas por la parte demandada adjuntas al escrito de contestación de la demanda, en fecha dieciocho (18) de enero del año dos mil diez (2010). Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora podrá impugnarla dentro de los cinco día siguientes si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, de allí que la impugnación debe formularse los días diecinueve (19), veinte (20), veintiuno (21), veintidós (22) o veinticinco (25) de enero del año en curso. Sin embargo consta en actas que la mencionada constancias fueron impugnadas en fecha veintiocho (28) de enero del año dos mil diez (2010), esto es, en el octavo (8) día siguiente a la contestación de la demanda. En consecuencia, este juzgador tiene como extemporánea la impugnación formulada por la parte demandante.
Las referidas documentales, constituyen documentos públicos, y en consecuencia se les tiene como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha cinco (5) de mayo del año dos mil cuatro (2004) y posteriormente ratificada por la mencionada Sala Constitucional en fecha diecinueve (19) de mayo del año dos mil seis (2006), de la manera siguiente:
“Por otro lado, la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al Juzgado consignatario. En este sentido se ha pronunciado la Sala cuando estableció:
(…)
(…) la Sala concluye que el juzgado supuesto agraviante no incurrió en un grotesco error en cuanto a la calificación que dio a las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, pues ellas fueron autorizadas por el Juez Primero de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas con la facultad para darle fe pública a dicho acto, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y por ello son documentos públicos.
En virtud de los anteriores argumentos la Sala considera que el supuesto agraviante no lesionó el derecho a la defensa ni el debido proceso del demandante por la apreciación de las consignaciones, pues éstas, como documentos públicos, podían promoverse hasta los últimos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (s. S.C. N° 803 del 5 de mayo de 2004, caso Rubén Darío Osorio Serna)”

En atención a la disposición legal, la doctrina y jurisprudencia citadas, este Juzgador llega a la convicción que el arrendatario GUILLERMO SOSA LLONTOP, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil nueve.- Así se decide.-
Por lo anteriormente expuesto, considera este juzgador que el arrendatario GUILLERMO SOSA LLONTOP, no ha cumplido lo estipulado en las cláusulas CUARTA, QUINTA, SEXTA Y NOVENA del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (1) de agosto del año dos mil uno,(2001), por lo que su conducta se enmarca o se subsume en los supuestos previstos como causales de desalojo en los literales d), e) y g) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, en puridad de derecho, debe declararse, como en efecto se hará en el dispositivo del presente fallo, el desalojo del ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, ordenándole hacer entrega a libre de personas y bienes a la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO del inmueble suficientemente identificado en actas. Así se decide.-

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO contra el ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP; ambos identificados en actas. En consecuencia:
1.- Se condena a la parte demandada, ciudadano GUILLERMO SOSA LLONTOP, extranjero, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.939.578 y domiciliada en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, a hacer entrega a la parte demandante BEATRIZ SÁNCHEZ ASPRINO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.081.768, , venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.924, 632 y de este domicilio, libre de personas y de bienes el inmueble ubicado en la avenida 13 entre calle 71 y72, N° 71-48, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
2.- Se ordena hacer entrega a la parte demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil nueve (2009), más los cánones de arrendamientos que se causaren hasta la ejecución del presente fallo, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600,00) cada mes.
3.- No hay condenatoria en costas.
Se deja constancia que la parte demandante estuvo representada por la profesional del Derecho LUZ MARINA JEREZ, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 38.297 y la parte demandada estuvo representada por los profesionales del Derecho RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA, CARLOS ERNESTO RINCÓN URDANETA y ORLANDO OBALLOS ROA, titulares de las cédula de identidad números 4.157.164, 13.002.745 y 3.925.455, en ese orden inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas 83.665, 83.375 y 114.745, respectivamente, todos de este domicilio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil diez (2010).- Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

Abg. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

Abg. CAROLINA VALBUENA FINOL

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las ocho horas y diez minutos de la mañana (8:10 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 34-2010.

LA SECRETARIA,

Abg. CAROLINA VALBUENA FINOL

WCG/alpf.-