TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 43982

I

Subió al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional expediente remitido del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en contra de la sentencia que profiriera el referido Tribunal, en fecha 14 de Enero de 2009, cuyas partes litigantes en el aludido proceso judicial son los ciudadanos LUCELIA MARÍA RUIZ AMAYA, representada judicialmente por los abogados en ejercicio GERARDO ALFONSO ECHETO ABISSI y LEXYS REGINA GONZÁLEZ, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 112.224, y 25.347, como parte actora, y HUBERT HUMBERTO SOTO GUZMAN, representado judicialmente por los profesionales del derecho HUBERT SOTO PÉREZ y NELLY MARÍA CASTELLANO URDANETA, debidamente inscritos en el INPREABGOADO bajo los Nos. 57.701, y 39.459, como parte demandada.

El caso de marras, se trata de una pretensión de desalojo, apoyada en el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la sentencia presupuesto de la apelación:

El Juzgado de la causa, fijó los límites de la controversia de la siguiente manera:

“Alega la parte actora, que con fecha 03-11-04 suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano HUBERT HUMBERTO SOTO GUZMAN, sobre el inmueble antes descrito, que dicho inmueble fue arrendado por un lapso de seis meses, con fecha de vigencia de una semana después de la firma del contrato en Notaría, es decir, del (sic) 03-11-04 y con una prórroga consecutiva por voluntad de los contratantes; la cual de producirse debía ser mediante documento escrito privado, suscrito por las partes contratantes; y que una vez vencido el lapso de la prórroga (03-11-05), si se deseaba renovar el contrato, debía ser por mutuo acuerdo y mediante la firma de un nuevo contrato de arrendamiento, suscrito con por lo menos 45 días de anticipación al vencimiento de la prórroga si la hubiere, y reformándose únicamente lo referente al canon de arrendamiento y al tiempo de la duración de la renovación, lo cual alega la parte nunca sucedió de esa forma, ya que nunca hubo consentimiento escrito, ni verbal de las partes para prorrogar o renovar el contrato, pero que sin embargo (sic) ese continuó, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado, afirma también que dicho inmueble tiene fijado como canon de arrendamiento, la cantidad mensual de Bs.F 200,00 que es la misma cantidad desde que se firmó el contrato en el año 2004, alegando que se evidencia de consignaciones de cánones de arrendamiento que el arrendatario hace por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, canon que alega la parte demandante que la parte arrendataria se ha negado a reformar, no obstante la insistencia de su representada de que ese monto es irrisorio y no ayudaba a su sustento desde hace varios años, valiéndose de su condición de arrendatario y la conversión del contrato a tiempo indeterminado para negarse a la discusión del nuevo canon de arrendamiento. Alega que para el momento de arrendar el inmueble, en el 2004, se fue a vivir por razones de salud (ulcera gástrica), con su hijo GERARDO PIRELA, en su casa de habitación, alega que su hijo para el momento no tenía pareja y vivía solo en su apartamento y a partir de Mayo de 2006, el hijo comenzó a vivir con su pareja, por lo que su hijo requería de privacidad, esa situación comenzó a generar problemas entre ellos e incomodidades en su entorno familiar, ya que su representada no se la llevaba bien con su nuera, por lo que a partir del mes de julio de 2006, la misma le planteó al arrendatario, la necesidad de desocupar el inmueble, llegando a suscribirse un documento privado entre el arrendatario y la propietaria de opción de compra del inmueble, expresando que si para la fecha 15-10-06, no se entregaba el inmueble, debía entregar el mismo completamente desocupado de personas y objetos, lo cual incumplió porque alega que no compró ni desocupó el inmueble, permaneciendo en su condición de inquilino, depositando los cánones de arrendamiento en los órganos judiciales competentes, a fin de evitar acciones de desalojo inmediato, e incremento del irrisorio canon que cancela (sic), así alega que es así porque su progenitor es abogado, y que cuenta con asesoramiento legal gratuito que ha impedido la entrega del inmueble a su propietaria. Afirma también que en vista de la necesidad urgente que tiene su hijo y su familia, sin tener lugar donde vivir y a los fines de mantener lo mejor posible, ya que la misma presenta quebrantamiento permanente en virtud de su problema gástrico, así como su tranquilidad personal, necesaria para una persona de su edad de 64 años (sic).

Alega la parte demandada, que su mandante suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana LUCELIA MARÍA RUIZ AMAYA, sobre el inmueble identificado en actas, que el contrato lo firmaron en fecha 03 de Noviembre de 2004, autenticado por la Notaría Sexta bajo el No. 85, Tomo 65, alega que también es cierto que el plazo fijado era de 6 meses (…). Así alega que su mandante en ningún momento ha sido notificado (…) ni en forma verbal o escrita, (…) sobre la prórroga, la cual al no ser participada como lo establece la cláusula segunda, por lo que alega que el contrato se fue prorrogando automáticamente como lo prevé el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alega que como dichas cláusulas nunca fueron cumplidas por la arrendadora, no se renovó, no se reformó ni para que se firmara otro contrato con por lo menos 45 días de anticipación, convirtiéndose este en un contrato indeterminado cancelándose en su vencimiento los cánones respectivos, como un buen padre de familia, negando, rechazando y contradiciendo que se realizaron innumerables diligencias para realizar el pago de los cánones de arrendamiento, afirma que nunca su mandante le ha dejado de cancelar (sic) su canon de arrendamiento y que cada vez que ella iba a solicitar el pago se le cancelaba (sic) y otorgaba su recibo (…).

Siguiendo el orden cronológico de la narración de la sentencia recurrida, motivó el Juzgador a-quo su decisión de la siguiente manera:

“Asimismo, se evidencia de actas, según lo alegado por la parte actora, su necesidad urgente que tiene de ocupar el inmueble, ya que “vive en una situación incomoda con su hijo y familia, sin tener otro lugar donde vivir, y en bienestar de su salud física, de igual manera su tranquilidad personal, por ser una persona de edad.” Por lo que toma como base lo establecido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido únicamente a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, por lo que, para decidir al fondo de la presente causa este juzgador considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen la materia arrendaticia específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras. Así, se tiene que entre las causales de desalojo judicial se encuentra la invocada por la actora. En el caso de la causal establecida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según la cual:

El literal b) del artículo 34, conduce a que no solamente se interprete sino que se analice el contenido y alcance de dicha norma, el cual es taxativo, expreso, ya que en él se señalan las condiciones o requisitos que deben cumplirse para que prospere la acción de desalojo en materia inmobiliaria, del cual se infiere que sólo en estos casos puede el arrendador demandar el mismo y para el caso de marras, es perfectamente observable que la actora al momento de presentar en su escrito de libelo de demanda su acción motivada en el desalojo, este sentenciador procede a analizar conjuntamente todos los documentos fundamentos de la acción propuesta para verificar si ciertamente están cumplidos los extremos o condiciones de ley para que le prospere dicha acción.
(…) en el caso de marras la propietaria del inmueble (…), tiene la necesidad actual de usarlo; en cuanto al término necesidad utilizado por el legislador en esta causal, el sentido que ha de atribuírsele al literal b), del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se extiende a algunos requerimientos esenciales de los mismos, como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales.
Son distintos los contextos en los cuales el propietario puede requerir el desalojo para ocupar él o sus parientes el inmueble en arrendamiento, esto se traduce en una situación de hecho que debe ser apreciada por el Juez competente, tomando en consideración los factores: situación económica; si el inquilino, o el propietario poseen otra vivienda; condiciones de salud del propietario, entre otros; que deberán probar o impugnar las partes en el juicio. (…)
De todo lo antes expuesto se desprende que dicha necesidad es motivo suficiente para que prospere la presente acción de desalojo, ya que al solicitar la actora la desocupación, porque dicho inmueble va a ser ocupado por ella misma y el hecho de que según informe médico suscrito por el Dr. RICARDO ROMAY RINCÓN, manifiesta que desde fecha 11-10-07, la ciudadana LUCELIA MARÍA RUÍZ AMAYA, “es su paciente, que consultó la primera vez por presentar severos tipos de síntomas digestivos y que hasta la fecha 19-06-08 se ha enfermado presentando los mismos y otros tipos de síntomas y enfermedades (…) y que hasta la fecha la mencionada ciudadana se encuentra en aparentes condiciones clínicas estables, dejando por sentado la necesidad de practicar un nuevo estudio endoscópico a fin de valorar el estado de su enfermedad úlcero péptica.” Hace que la propietaria del inmueble realmente necesite el inmueble objeto de litigio (…) hecho que fue probado suficientemente en el transcurso de este proceso, sin olvidar la extemporaneidad del pago en que incurrió el demandado, siendo ambos motivos suficientes para la desocupación del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.” (Énfasis y subrayado propios de la sentencia.)
(…)

Los anteriores fundamentos, hicieron nacer al Sentenciador de Primera Instancia la convicción suficiente para declarar con lugar la pretensión de desalojo intentada, ordenando la entrega material de la cosa, libre de personas y de bienes, en un lapso improrrogable de seis meses.

II

Corresponde ahora a este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actuando como Tribunal Superior del Juzgado de la causa, pronunciarse sobre la procedencia o no del recurso ordinario de apelación, luego de analizada como fue la sentencia recurrida, y de haber efectuado un exhaustivo análisis del expediente sometido a la consideración y a la jurisdicción de esta Sentenciadora.

Con respecto a la acción de desalojo, el doctrinario Gilberto Guerrero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Ediciones UCAB, año 2003, Pág. 171, expresa lo siguiente:

“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”

La doctrina nacional, ha enumerado tres requisitos fundamentales para que prospere en derecho la acción de desalojo, apoyada en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: 1) Relación arrendaticia a tiempo indeterminado, 2) la cualidad de propietario del inmueble y 3) la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.

En ese sentido, señala el autor ut supra citado lo siguiente:

“La necesidad de ocupación tanto del propietario como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular (…)”

En el caso de marras, ha podido constatar esta Superioridad que se han consumado los requisitos que exigen tanto la doctrina como la legislación para que proceda en derecho la pretensión de desalojo, es decir, quien ejerce el derecho de acción es la propietaria del inmueble, la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y de los elementos que cursan en el juicio se desprende la necesidad que tiene la propietaria de ocupar el inmueble, motivo por el cual, considera esta Jurisdicente ajustada a derecho la sentencia presupuesto de la apelación.

Así las cosas, en otro orden de ideas, la apelación es generalmente aceptada como el recurso del cual son titulares las partes contendoras y cualquier persona a la que la injusticia del juez de primera instancia perjudique con su sentencia, con la finalidad de hacer valer por ante el Tribunal que conoce en grado de la causa de la referida injusticia y disconformidad con el derecho de la que se encuentra infectada la sentencia dictada por el Tribunal inferior, y se corrijan los errores jurídicos producidos, en ese sentido la apelación es “El recurso mediante el cual la parte, o los terceros que han sufrido agravio por la sentencia del juez de primer grado de jurisdicción, provocan un nuevo examen de la relación controvertida por el juez superior o de segundo grado, que debe dictar sentencia final.” Arístides Rengel Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 401.

Como el objeto de la apelación lo constituye la pretensión procesal reconocida por el juez, o negada por el mismo, en este caso reconocida a la parte actora por cuanto se han llenado los extremos que exige tanto la ley sustantiva, como la adjetiva para que se proceda al desalojo, esta Sentenciadora desestima por infundado el recurso de apelación intentado, y en consecuencia, confirma la sentencia de primera instancia como expresa e inequívocamente será asentado en la parte dispositiva del presente fallo.

III

Por los razonamientos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Enero de 2009.
SEGUNDO: CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Enero de 2009, y en consecuencia se declara CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana LUCELIA MARÍA RUIZ AMAYA, en contra del ciudadano HUBERT HUMBERTO SOTO GUZMAN, ambos identificados en actas, en virtud de los razonamientos esgrimidos en la parte motiva del presente fallo, por consiguiente, SE ORDENA la entrega material libre de personas y de cosas, del bien dado en arrendamiento, dentro de los seis meses siguientes a la notificación de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada y apelante, por haber resultado totalmente vencida en esta Instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintinueve (29) días del mes de Enero de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
La Jueza,

(FDO) La Secretaria,
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez (FDO)
Abg. Militza Hernández Cubillán
En la misma fecha, siendo las _________, se dictó y público el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No.________. - La Secretaria.- Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta de su original, el cual corresponde al expediente No.43982. LO CERTIFICO, Maracaibo, veintinueve de Enero de dos mil diez (2010).-

Abg. Militza Hernández Cubillán.
ELUN/CDAB