TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE N° 2062-2009
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 3 de noviembre del 2009, y admitida por esta sala el 5 de noviembre del 2009, reformada el 12 de noviembre del 2009 y admitida su reforma el 13 de noviembre del 2009, incoada por la ciudadana JOSEFINA COROMOTO CLAVEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.637.246, domiciliada en el municipio San Francisco del Estado Zulia, representada legalmente por la abogada EDMARY ANDRADE, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.032, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, en contra del ciudadano RENNY DE JESÚS SULBARAN ROSALES, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad N° 9.736.631, domiciliado en el Municipio de San Francisco del Estado Zulia, asistido por el abogado JESÚS ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 34.113, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, relativo al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, donde alega la parte demandante que el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble, formado por un apartamento Nº 4, signado con el Nº 42A-247, ubicado en la Coromoto, en la parroquia San Francisco, del Municipio San Francisco del Estado Zulia, que a su vez forma parte del conjunto de apartamentos con su terreno propio, propiedad de la parte demandante denominado Conjunto Residencial El Clavel, según documento inscrito ante el Registro Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el 28 de abril del 2008, Nº 10, tomo 1, protocolo 9, segundo trimestre. En el mencionado contrato acordaron un tiempo de 6 meses sin la intención de renovar el contrato, el 7 de enero del 2008 y en el mes de septiembre del 2009, estableciendo de que ya para el 9 de octubre del 2009 se le terminaba la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero el mismo continua ocupando el inmueble sin intenciones de desocuparlo pese a las diligencias de la demandante, ni tampoco da cumplimiento a las reparaciones del apartamento, y se atrasa con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que acude ante esta sala a solicitar:
1) El cumplimiento del contrato celebrado entre las partes el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, y entregue el inmueble arrendado así como lo adeudado por canon de arrendamiento.
2) Y el pago de los honorarios de abogado calculados en un 30% del valor de la demanda.

Esta acción ha sido estimada en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) equivalentes a 90,90 Unidades Tributarias.

El 7 de diciembre del 2009 consta en el expediente la exposición del alguacil de este tribunal donde se constata el cumplimiento de la citación personal de la demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Más adelante el 14 de diciembre del 2009 la demandada de autos contestó la demanda de la siguiente forma:
1) Alegó como cierto lo alegado por la actora en cuanto a la desocupación del inmueble, lo cual realizará en ocho días a partir de la presente fecha.

2) Negó, rechazó y contradijo a la sobreestimación de los supuestos daños ya que apenas el 10 de diciembre del 2009 se cumplió un mes de la conclusión de la prorroga legal, mes que cancelará a la fecha de su vencimiento, solicitándole a esta sala una ajuste a los presuntos daños y en los honorarios de abogado, debido a que observa la parte demandada que coincidencialmente fueron sobreestimados en el mismo monto del deposito realizado conforme al contenido de la cláusula Décimo Séptima del contrato de arrendamiento entre las partes intervinientes celebrado el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112.

Posteriormente aperturado el estadium procesal para la promoción y evacuación probatoria la parte actora lo hizo de la siguiente manera:

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA ACTORA:

1) Promovió en copias simples el documento inscrito ante el Registro Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el 28 de abril del 2008, Nº 10, tomo 1, protocolo 9, segundo trimestre. En relación a esta probanza, a pesar de haber sido consignadas en copias simples, pero no haber sido contrariada en la forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, y emanar de una autoridad pública que le revierte tal carácter, concluye esta sentenciadora que la misma adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.

2) Promovió en original contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112. respecto a este medio de prueba, al no haber sido contrariada en la forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada y emanar de una autoridad pública que le revierte tal carácter, concluye esta sentenciadora que la misma adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

3) Promovió en copias fotostáticas de fechas 7 de enero del 2008 y 2 de septiembre del 2009, de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este proceso. En lo que respecta a este medio probatorio, a pesar de haber sido consignada en copias simple, la misma no fue contrariada en la forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, por lo concluye esta sentenciadora que la misma adquiere todo valor probatorio. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
Esta Juzgadora pasa a examinar el fondo de la controversia:
En primer lugar alega la parte actora que el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble, formado por un apartamento Nº 4, signado con el Nº 42A-247, ubicado en la Coromoto, en la parroquia San Francisco, del Municipio San Francisco del Estado Zulia, que a su vez forma parte del conjunto de apartamentos con su terreno propio, propiedad de la parte demandante denominado Conjunto Residencial El Clavel, según documento inscrito ante el Registro Subalterno del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el 28 de abril del 2008, Nº 10, tomo 1, protocolo 9, segundo trimestre. En el mencionado contrato acordaron un tiempo de 6 meses sin la intención de renovar el contrato, el 7 de enero del 2008 y en el mes de septiembre del 2009, estableciendo de que ya para el 9 de octubre del 2009 se le terminaba la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero el mismo continua ocupando el inmueble sin intenciones de desocuparlo pese a las diligencias de la demandante, ni tampoco da cumplimiento a las reparaciones del apartamento, y se atrasa con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que acude ante esta sala a solicitar;
El cumplimiento del contrato celebrado entre las partes el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, y entregue el inmueble arrendado así como lo adeudado por canon de arrendamiento. Y el pago de los honorarios de abogado calculados en un 30% del valor de la demanda. Esta acción ha sido estimada en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) equivalentes a 90,90 Unidades Tributarias.
En segundo lugar conviene la parte demandada en la demanda incoada en su contra en cuanto a la desocupación del inmueble, lo cual realizará en ocho días a partir de la presente fecha. Negó, rechazó y contradijo a la sobreestimación de los supuestos daños ya que apenas el 10 de diciembre del 2009 se cumplió un mes de la conclusión de la prorroga legal, mes que cancelará a la fecha de su vencimiento, solicitándole a esta sala una ajuste a los presuntos daños y en los honorarios de abogado, debido a que observa la parte demandada que coincidencialmente fueron sobreestimados en el mismo monto del deposito realizado conforme al contenido de la cláusula Décimo Séptima del contrato de arrendamiento entre las partes intervinientes celebrado el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112.
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal entra analizar los alegatos expuestos por la demandada en su contestación a la demanda incoada en su contra.
En la misma conviene la parte demandada en la demanda incoada en su contra en cuanto a la desocupación del inmueble, lo cual realizará en ocho días a partir de la presente fecha”. En consecuencia concluye esta sentenciadora que la relación existente entre la parte demandada ciudadano RENNY DE JESÚS SULBARAN ROSALES, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad N° 9.736.631, domiciliado en el Municipio de San Francisco del Estado Zulia, y la parte actora ciudadana JOSEFINA COROMOTO CLAVEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.637.246, domiciliada en el municipio San Francisco del Estado Zulia, es una relación arrendaticia, debido a la admisión de los hechos, efectuada por la parte demandada en la contestación de la demanda, quedando de esta forma demostrada tal relación arrendaticia. Así se decide
Con respecto al canon de arrendamiento solicitado por la parte actora en su escrito libelar, la parte accionante alega le adeuda la parte demandada el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del 2009, que de conformidad con la cláusula tercera el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, se estipula en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 2.500,oo), ahora bien, el demandado no produce en el ínterin del proceso, ningún tipo de documento que demuestre el pago del mismo, por lo que evidencia esta jurisdicente que tal pago es procedente al verificar lo alegado por la parte actora en este respecto. Así se decide.
En otro orden de ideas esta operadora de justicia observa, que en cuanto al pedimento de la parte actora referente el pago de indemnización por reparación de daños causados al inmueble arrendado. Estimando la acción en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), se evidencias de actas que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda al respecto expone lo siguiente:
“Niego, rechazo y contradijo a la sobreestimación de los supuestos daños ya que apenas el 10 de diciembre del 2009 se cumplió un mes de la conclusión de la prorroga legal, mes que cancelare a la fecha de su vencimiento, solicitándole a esta sala un ajuste a los presuntos daños y en los honorarios de abogado, debido a que coincidencialmente fueron sobreestimados en el mismo monto del deposito realizado conforme al contenido de la cláusula Décimo Séptima del contrato de arrendamiento celebrado el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112”.

Con la anterior exposición de la demandada revierte la carga de la prueba de demostrar los supuestos daños causados por el demandado a la parte accionante de esta causa, y como tales daños no fueron demostrados en forma alguna por la actora en el ínterin del proceso de desecha tal pedimento. Así se decide.
Ahora bien, en relación a dar por cumplimiento el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y hacer entrega efectiva del bien inmueble arrendado tenemos lo siguiente en la cláusula segunda del mismo;
“SEGUNDA: El término de duración de este contrato será de seis (06) meses, contados a partir de la protocolización del presente documento, no prorrogable. Una vez terminado dicho lapso de tiempo el presente contrato se considerará terminado sin necesidad de aviso previo a EL ARRENDATARIO.”

Dicho contrato de arrendamiento se celebró el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, con un período de seis meses, que serian a saber 9 de octubre, 9 de noviembre y 9 de diciembre del 2008, 9 de enero, 9 de febrero y 9 de marzo del 2009, luego de conformidad con el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas de esta jurisdicción)

Comenzarían a correr seis meses más de prorroga legal que serian a saber el 9 de abril, 9 mayo, 9 de junio, 9 de julio, 9 de agosto y 9 de septiembre del 2009, aunado al hecho de que la parte demandante solo pidió el pago de canon de arrendamiento del mes de noviembre del 2009, lo que hace concluir a esta jurisdicente que la parte demandada se encontraba solvente hasta el pago del canon anterior al mes de noviembre del 2009, por lo que considera esta operadora de justicia cumplidos los extremos legales para declarar Parcialmente Con Lugar la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a favor de la demandante. Así se decide.

DISPOSITIVO
En base a lo antes expuesto éste Juzgado UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley:
1) PARCIALMENTE CON LUGAR: La demanda incoada por la ciudadana JOSEFINA COROMOTO CLAVEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.637.246, domiciliada en el municipio San Francisco del Estado Zulia, representada legalmente por la abogada EDMARY ANDRADE, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.032, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, en contra del ciudadano RENNY DE JESÚS SULBARAN ROSALES, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad N° 9.736.631, domiciliado en el Municipio de San Francisco del Estado Zulia, asistido por el abogado JESÚS ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 34.113, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia, relativo al juicio de CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia se ordena a la parte demandada dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado el 9 de octubre del 2008, ante la Notaria Publica de San Francisco, bajo el Nº 31, tomo 112, haciendo la efectiva entrega a la parte demandante del inmueble arrendado, libre de personas y objetos en las mismas condiciones en las que lo recibió, así como también del pago adeudado del canon de arrendamiento del mes de noviembre del 2009 por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 2.500,oo). Así se decide.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
No hay condenatoria en costas por haber resultado un fallo parcialmente con lugar, esto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala del despacho del Juzgado undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los 21 días del mes de enero del 2010. Años 199° de Independencia y 150° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dada por la Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las 10:30am se dictó y público el fallo que antecede.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA