TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.831-09
Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana NELLY CAMPOS DE FERRER, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 1.643.753, debidamente representada por la abogada Betsy Colmenter de Martínez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.788, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano OMER ENRIQUE MARTINEZ LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.721.618, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del DESALOJO

Admitida como fue la demanda por este Juzgado en fecha 27 de Octubre de 2.009, la misma se configuró en fecha 07 de Diciembre de 2.009, cuando se ejecutó la medida Preventiva de Secuestro decretada por este Tribunal en fecha 05 de Noviembre de 2.009, y en ese momento estando presente el demandado fue notificado de la ejecución de la medida, por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedando de esta forma citado tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como el demandado se encontró presente en dicho acto de ejecución de medida se configuró su citación tácita, y como las resultas de éstas medida fueron remitidas a éste Juzgado y agregadas a la respectiva pieza de medida de la presente causa en fecha 18 de Diciembre de 2.008, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, no dando contestación en la debida oportunidad, abierto el juicio a pruebas ninguna de las partes presentó escrito de pruebas. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 887 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de Abril de 2.004, anotado bajo el Nº 73, Tomo 47, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa-quinta, situada en el sector denominado Brisas del Sur, calle 126G, Nº 36-50, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.-
De igual forma alega la demandante que conforme a las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta, Sexta y Octava, del referido contrato de arrendamiento, en especial de la cláusula del tiempo, se evidencia que el contrato de arrendamiento nació como un contrato a tiempo determinado, por el término de seis meses, prorrogable contractualmente por un sola vez y por un período igual, siempre que las partes estuvieren de acuerdo en prorrogarlo, es decir, por un período de seis meses más, vencida la prorroga contractual, así como la prorroga legal, el demandado quedaba obligado a entregar el inmueble completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso, y ase, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones, pero es el caso que vencidas como fueron la prórroga contractual y legal, lejos de haber entregado el accionada el inmueble arrendado, continuó ocupándolo en su cualidad de arrendatario y el haberle permitido su permanencia, así como haber recibido el equivalente a los pagos arrendaticios, hizo que el contrato se convirtiera en un contrato sin determinación de tiempo, es decir, a tiempo indeterminado, pero vigente con respecto a las demás estipulaciones contenidas en el mismo.-
Del mismo modo alude la accionante que conforme a lo dispuesto en las cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta del contrato de arrendamiento, y con lo que respecta al pago de los cánones arrendaticios, gastos de acondicionamiento del inmueble en las misma condiciones en que fue recibido por el demandado, y mantenimiento de la solvencia de los servicios públicos, el demandado al otorgar el contrato de arrendamiento, quedó sometido al cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, y a las disposiciones vigentes del marco legal regulatorio que rigen la materia inquilinaria, contrario a esto el demandado, ha venido incumpliendo con sus obligaciones arrendaticias, no solo con lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, sino también ha incumplido con el mantenimiento del inmueble en las mismas condiciones de uso, aseo y conservación en que lo recibió, toda vez que no ha dado cumplimiento con las reparaciones menores que se según el contrato se obligó, así como tampoco ha mantenido la solvencia de los servicios públicos disfrutados.-
De la misma forma alude la actora que con respecto al pago de las pensiones arrendaticias el demandado el primero de mayo de 2.009 efectuó como último pago la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo), tal y como se evidencia de copia de recibo de pago Nº 059-060, y ante su reiterado incumplimiento acudió al departamento de regulación de alquileres, adscrito a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en donde el accionado, cumpliendo con la citación impuesta por ese organismo se comprometió por acta convenio signada con el Nº 280, de fecha 10 de Julio de 2.009, a entregar el inmueble el día 10 de Octubre de 2.009, solvente tanto en los cánones de arrendamiento vencidos para esa fecha, como los cánones que se siguieran venciendo hasta la fecha e entrega del inmueble, así como los servicios públicos, pero el accionado no dio cumplimiento al convenio por cuanto hasta la fecha mantiene insoluto los cánones arrendaticios de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, así como insolvente el pago del servicio de agua desde el mes de Junio de 2.007.-
De la misma manera alega la demandante que el reiterado incumplimiento del demandado constituye una flagrante violación no solo a los dispuesto en las cláusulas Tercera y Quinta del contrato de arrendamiento, sino también con normas de estricto carácter legal, aunado a lo expuesto el demandado, también incurrió en violación de lo establecido en la cláusulas Quinta y Sexta del contrato, toda vez que no se ha comportado como un buen padre de familia, por cuanto no ha cuidad ni mantenido el inmueble de su propiedad en las condiciones en que lo recibió al momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento, lo expuesto lo ha evidenciado por visitas que ha efectuado en distintas oportunidades directamente a su propiedad con persona de la urbanización, percatándose como el demandado ha ejecutado actos contrarios a las estipulaciones del contrato, todo lo cual hace incurrir al accionado en violación de la cláusula sexta y lo dispuesto en los artículos 1.594, 1.595, 1.596, 1.597 eiusdem.-
De la misma forma alude la accionante que habiendo el demandado de manera unilateral y sin causa justificada, dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, a razón de Bs. 300,oo, cada una, lo cual alcanza u monto de Bs. 1.800,oo, más la cantidad de Bs. 128,32 solo por lo que respecta la servicio de agua hasta el mes de Septiembre de 2.009, todo lo cual totaliza la cantidad de Bs. 1.928,32, es por lo que procede en derecho el ejercicio del Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Alude por último la demandante que demanda: Primero: el desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso, aseo y conservación en que lo recibió al momento de la celebración de la convención; Segundo: el pago de los cánones de arrendamientos insolutos correspondiente a los meses de: Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, a razón de Bs. 300,oo, cada una, lo cual alcanza u monto de Bs. 1.800,oo, MÁS LOS CÁNONES QUE SE SIGAN VENCIENDO HASTA LA ENTREGA MATERIAL Y DEFINITIVA DEL INMUEBLE; Tercero: el pago de todos los servicios públicos en un monto aproximado de Bs. 128,32, del servicio de agua; Cuarto: el pago de una suma equivalente a un (01) canon mensual arrendamiento Bs. 300,oo, por concepto de indemnización sustitutiva hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente desocupado, más las facturas por concepto de servicios públicos: Luz, agua.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente primariamente sobre el bien objeto del mismo para esclarecer el presente caso y al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 21 de Abril de 2.004, anotado bajo el Nº 73, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, que en su cláusula Segunda establece lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de Seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta de este instrumento, prorrogable por un período igual, siempre que las partes contratantes esten de mutuo acuerdo en prorrogarlo, en caso de no convenir en su prórroga, por alguna de las partes “EL ARRENDATARIO” deberá entregar el inmueble en la fecha de vencimiento, completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso y aseo, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones”, de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener una relación a tiempo determinado por haber establecido una prórroga contractual, salvo notificación de las partes de la no prorroga contractual del contrato, notificación que no consta en actas por lo que vencido como fue el lapso arrendaticio, es decir, el 21 de Abril de 2.004, el mismo se prorrogó en su única prorroga contractual hasta el 21 de Abril de 2.005, vencida como fue la única prórroga contractual, se inició conforme al artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de seis (06) meses hasta el 21 de Octubre de 2.005, habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento a una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las parte a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.-

Ahora bien observa esta Juzgadora que el demandado OMER ENRIQUE MARTINEZ LOPEZ, ante identificado, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda incoada en su contra, lo que evidentemente produjo para el los efectos de la CONFESIÓN FICTA, establecida en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 362 Ejusdem que textualmente establecen:

Artículo 887 C.P.C.:” La no comparecencia del demandado producirá
los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará
en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”

Artículo 362 C.P.C.: “ Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en éste Código, se le tendrá
por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca......”

Igualmente esta Juzgadora trae a colación la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil de fecha 02 de Noviembre de 2.001, la cual establece: “…. (Omissis)…Del artículo anteriormente transcrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, éstos son: 1) Que el demandado no diese contestación a la demanda. 2) Que la pretensión no sea contraria a derecho. 3) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso. La Sala examina a continuación si en el presente caso proceden estos requisitos: (…Omissis)…) En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, observa. El alcance de la locución: ‘nada probare que lo favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”

De manera que en aplicación de los artículo 887 y 362 del Código de Procedimiento Civil, así como del criterio Jurisprudencial de la Sala de Casación Civil de fecha 02 de Noviembre de 2.001, el Tribunal observa que se evidencia de las actas procesales que conforman este juicio que el demandado no alegó, ni probó, dentro del lapso legal correspondiente, nada que le favoreciera en el lapso de promoción respectivo, por todo lo expuesto le corresponde a este Juzgado revisar el cumplimiento de los requisitos de procedencia de la Confesión ficta y al respecto se observa: en lo que respecta al primer requisito se aprecia de las actas procesales que conforman el presente expediente que el ciudadano OMER ENRIQUE MARTINEZ LOPEZ, no dieron contestación a la demanda incoada en su contra; así mismo en lo que respecta al segundo requisito se aprecia de las actas que la parte actora incuó demanda por Desalojo, con fundamento en el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Publica Segunda de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 21 de Abril de 2.004, anotado bajo el Nº 73, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-, Así mismo la parte demandada fundamenta su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Por cuanto la parte demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, los cuales configuran Seis (06) meses, mensualidades mayores a las exigidas por la legislación; en lo que respecta al tercer requisito, se desprende de las actas que la parte demandada no trajo a las actas ningún elemento probatorio a su favor, de manera que de conformidad con lo antes indicado y en aplicación del criterio jurisprudencial antes citado esta Juzgadora resuelve que se encuentra cumplidos los tres (03) requisitos y en consecuencia como el petitum de la actora no es contrario a derecho, es por lo que el mismo debe prosperar. Así se establece.-
Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: la desocupación o desalojo del inmueble anteriormente determinado, objeto de este litigio, y en consecuencia convenga de inmediato a entregar el inmueble arrendado, dando por terminado definitivamente el contrato de arrendamiento, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, aunado al hecho de estar incursa en una de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio. Así Decide.-; SEGUNDO: cancelar la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,oo), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, más aquellos que se sigan causando hasta la definitiva desocupación del inmueble arrendado, respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo que respecta a la cancelación de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolutos, es decir, los meses de de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito; en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula cuarta, establecieron que la falta de pago de sólo una (01) mensualidad consecutivas de canon de arrendamiento dará derechos a EL ARRENDADOR a solicitar la resolución judicial del contrato con el pago de los cánones insolutos y los que faltaren por vencerse hasta la terminación, al respecto aprecia esta juzgadora que conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida referida a la entrega del inmueble y como quiera que el demandado ha incumplido en su obligación tal conducta le da derecho a la parte accionante a pedir la cancelación de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la total entrega del inmueble. Así Decide.- TERCERO: pagar la cantidad de Bs. 128,32, por concepto del servicio público de agua, al respecto la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento establece lo siguiente: “…. (Omissis), en caso de no convenir en su prórroga, por alguna de las partes “EL ARRENDATARIO” deberá entregar el inmueble en la fecha de vencimiento, completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso y aseo, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones, por lo que resulta obligación del demandado el pago del servicio de agua y como quiera que el demandado ha incumplido en su obligación, tal conducta le da derecho a la parte accionante a pedir la cancelación del servicio público no cancelado. Así Decide.- CUARTO: el pago de la suma equivalente a un canon mensual por concepto de indemnización sustitutiva, como quiera que ates se estableció que el incumplimiento por parte del demandado en la entrega del inmueble sería sancionado con el pago de los cánones de arrendamiento que se causaren hasta la total entrega del bien, resulta improcedente sancionar doblemente el incumplimiento en la entrega por lo que este pedimento no se acuerda por resultar doble indemnización. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana NELLY CAMPOS DE FERRER, contra el ciudadano OMER ENRIQUE MARTINEZ LOPEZ, identificados en actas por DESALOJO, en consecuencia se condena al demandado a: 1.- Entregar el bien inmueble constituido por una casa-quinta, situada en el sector denominado Brisas del Sur, calle 126G, Nº 36-50, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, totalmente desocupado de personas y cosas, 2.- Cancelar la cantidad Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,oo), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.009, más aquellos que se sigan causando hasta la definitiva desocupación del inmueble arrendado y 3.- Cancelar la cantidad de Bs. 128,32, por concepto del servicio público de agua, , como efecto de la Confesión Ficta en que Incurrió.-

Así mismo se condena en costa, al ciudadano OMER ENRIQUE MARTINEZ LOPEZ, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintiséis (26) días del mes de Enero de 2.010. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Doce y Treinta (12:30 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-