TSJ Regiones - Decisión

Exp.1.672-2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL EDIFICIO F2, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, registrado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo en fecha 29 de Abril de 1980 bajo el No. 14, Tomo 6, Protocolo 1°.

DEMANDADO: LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, mayor de edad venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-5.817.802, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de desalojo recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el día 28 de Febrero de 2008, siendo admitido en fecha 03 de Marzo del mismo año, presentada por la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA,, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.853.915, actuando en representación del condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE ya identificado, asistida por la abogada en ejercicio LEDDY BRAVO FARIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 72.903 en contra de la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, antes identificada.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos: que la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, mayor de edad venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-5.817.802, es propietaria de un apartamento distinguido con las siglas “f2-6”, en modulo f del conjunto residencial gallo verde, ubicado en la calle 99 D, esquina avenida 49 y calle 98 con avenida 21-A, del sector sabaneta larga y gallo verde jurisdicción del municipio cacique mara, distrito Maracaibo ( Hoy parroquia Cecilio Acosta del Municipio Maracaibo).
Indica la representación judicial de la parte demandante que desde el mes de enero del año 2000, la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, en su condición de propietaria del inmueble ha acumulado en el CONDOMINIO EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, una deuda que alcanza la cantidad de DOS MIL NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO TREINTA CENTIMOS ( Bs. 2.097,30) por concepto de cuotas ordinarias, extraordinarias de condominio y de mora insolutas y de plazo vencido, negándose rotundamente, según manifiesta la representación judicial de la parte demandante, a cancelar las cuotas de condominio vencidas, a pesar de todas las gestiones de cobro y todos los convenios y formas de pago propuestas.
Manifiesta la representación de la parte demandante que el monto adeudado por la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, es por la cantidad de DOS MIL NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO TREINTA CENTIMOS ( Bs. 2.097,30) , por los siguientes conceptos: Año 2000 : desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2000, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Año 2001: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2001, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Año 2002: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2002, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Año 2003: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2003, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Año 2004: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2003, es decir doce (12) meses a razón de Quince (15,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00);Año 2005: desde el mes de enero hasta el mes de septiembre del 2005, es decir nueve (9) meses a razón de Quince (15,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, sumando la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 135,00), y los meses de octubre a diciembre, es decir tres (3) meses a razón de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 25,00) sumando la cantidad de SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 75,00), por lo que en el año 2005 la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, adeuda la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 210,00); Año 2006: desde el mes de enero al mes de junio de 2005 es decir seis (6) meses, meses a razón de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 25,00) sumando la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), Y desde el mes de julio al mes de diciembre del año 2006, es decir seis (6) meses a razón de TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 35,00) suma la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 210,00) por lo que en el año 2006 la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, adeuda la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 360,00); año 2007: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2007, es decir doce (12) meses a razón de TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 35,00) por cuotas ordinarias de condominio, lo que hace un total de CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES ( Bs. 420,00). Es por lo que la suma de todos estos años pendientes desde el 2000 hasta el año 2007, totalizan por concepto de cuotas ordinarias de condominio la suma de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.650,00).
Por concepto de mora, Año 2005 desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2005, es decir doce (12) meses a razón de cuatro bolívares (4,00), totalizando la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 48,00);, Año 2006 desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2006, es decir doce (12) meses a razón de cuatro bolívares (4,00), totalizando la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 48,00);Año 2007 desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2007, es decir doce (12) meses a razón de cuatro bolívares (4,00), totalizando la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 48,00); todo lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES ( Bs. 144,00) por concepto de intereses de mora.
Por concepto de cuotas especiales: Cuota especial para cancelar deuda de Hidrolago por la cantidad de VEINTIDOS BOLIVARES CON TRES (Bs. 22,3), Cuota especial para cubrir déficit presupuestario por la cantidad de VEINTE BOLIVARES ( Bs. 20,00) , Cuota especial para cubrir déficit presupuestario por la cantidad de VEINTIOCHO BOLIVARES ( Bs. 28,00); Cuota especial para cancelar deuda de Hidrolago por la cantidad de VEINTE BOLIVARES ( Bs. 20,00); Cuota especial para cubrir reparación del edificio por la cantidad de VEINTITRES BOLIVARES (Bs. 23,00); Cuota especial para instalación de pisos en la entrada del edificio por la cantidad de NOVENTA BOLIVARES ( Bs. 90.00); cuota especial para la defensa del recurso de amparo e intimación de honorarios profesionales por la cantidad de CIEN BOLIVARES ( Bs. 100,00). Todas de plazo vencido, por la cantidad de TRESCIENTOS TRES BOLIVARES CON TRES (Bs. 303,3) ; por lo que todas estas cantidades insolutas desde el año 2000 al año 2007 totalizan la cantidad de DOS MIL NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO TREINTA CENTIMOS ( Bs. 2.097,30) ; indicando del mismo modo que todos los aumentos de las cuotas de condominio fueron aprobadas en actas de asambleas de propietarios del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE en los años 1.999, 2000, 2001, 20002, 2003, y 2006.
Siento todas las razones anteriores motivos suficientes para que la representación del EFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, demandara a la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, para que cancele la cantidad de DOS MIL NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO TREINTA CENTIMOS ( Bs. 2.097,30) , mas las cuotas ordinarias, extraordinarias e intereses de mora que siguieren causándose, solicitando del mismo modo la indexación correspondiente.

ALEGATOS DE DA LA PATE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA
Estando dentro del lapso para dar contestación a la demanda las ciudadanas ANA LEON DE MONTERO Y BEATRIZ MONTERO DE RODRIGUEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.644 y 46.573, respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de las ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, expusieron:
Opusieron la falta de cualidad o interés de conformidad con lo establecido en el articulo 3641 de la ley adjetiva, a la demandante ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, quien demanda a la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, alegando tener el carácter de administradora del Edificio f2 del conjunto residencial gallo verde, señalando al respecto la representación judicial de la parte demandada que la actora consignó junto con el libelo una acta de asamblea de fecha 20 de julio de 2004 donde aparece su nombramiento para el periodo 2004 y 2005. Asimismo señala la representación judicial de la parte demandante que dicha acta de asamblea fue notariada por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el 29 de noviembre de 2007, cuando los periodos que se le habían designado como administradora tenían dos años vencidos, es decir, cuando habían fenecido sus períodos para la cual fue elegida, sin presentar nueva acta de asamblea que hiciera constar su reelección.
Por otra parte manifiesta la parte demandada que en las actas procesales del expediente no consta el acta de asamblea de junta de condominio con el fin especial para ejercer en juicio u otorgar poderes la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA. Señala de es afirma la representación judicial de la parte demandada, que no consta en las actas de este proceso la autorización otorgadas por la junta de condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, a la referida administradora ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, para ejercer en juicio la representación de los propietarios de conformidad con la normativa legal vigente que rige para los condominios que sería el artículo 20 literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, Del mismo modo señala la demandadq que la demandante no es clara en su escrito libelar pues señala textualmente que el acta constituta del modulo f2 está debidamente registrado por ante la oficina subalterna del primer segundo de registro del distrito Maracaibo de fecha 29 de abril de 1980, bajo el numeral 14, tomo 6, protocolo primero. Igualmente señala que la demandante se contradice al no señalar claramente el circuito correspondiente, y menos indica que el acta constitutiva rige para el condominio del modulo f constituido de cuatro edificios, por lo que entra en unas galimatías jurídicas que va en contra de los derechos de nuestra representada al momento de defenderse.
Puntualiza del mismo modo que los estatutos del acta constitutiva del modulo f donde se encuentra ubicado el apartamento de la demandada esta protocolizado por ante la oficina subalterna del segundo circuito del registro del antes distrito Maracaibo del estado Zulia, el 14 de abril de 1980, bajo el No. 14, folios del 35 al 48, protocolo primero, tomo 6. dicha acta constitutiva se corresponde al modulo f que esta conformado por cuatro edificios f1, f2, f3, f4, cada edificio consta de 16 apartamentos para un total de 16 apartamentos de los cuales uno es para la habitación del conserje tal y como está establecido en el acta constitutiva se debe nombrar una junta de condominio y un administrador para que administre a los cuatro edificios que corresponde al modulo CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, así lo indica textualmente el capitulo V, cláusula décima primera del inmueble a que se refiere este documento, el modulo f será administrado por la persona natural o jurídica que indique la mayoría absoluta de los propietarios de los apartamentos reunidos en asamblea convocada al respecto, mediante votación secreta y a proposición de cualquiera de ellos; señalando en este estado la representación judicial de la demandada que el acta de asamblea presentada por al demandante aparecen nombrados los propietarios de un solo edificio más no así la totalidad de los edificios indicados el acta constitutiva del CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE modulo f, en donde se señala que todos los propietarios de los cuatro edificios tienen que elegir a la administradora, siendo esta a juicio de la demandada otra razón para declarar la falta de cualidad o de interés de la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA.
Del mismo modo manifiesta la representación judicial de la demandada, que el notario público cuando auténtica la referida acta, indica que tuvo a su vista el acta de nombramiento, el administrador y junta de condominio pero en ningún caso indica que tuvo a su vista el acta de asamblea donde se acordó la reforma de los estatutos del acta constitutiva del condominio del modulo f del conjunto residencial Gallo Verde, donde conste que fueron independizados la administración de los cuatro edificios.

Negaron rechazaron y contradijeron que adeuden lo siguiente: Año 2000 : desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2000, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Año 2001: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2001, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Año 2002: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2002, es decir doce (12) meses a razón de diez (10,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00); Negaron rechazaron y contradijeron que la demandada adeude las cuotas de condominio de los meses correspondientes a enero, febrero, marzo, del año 2003, por un total de TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,00).
Negó, rechazó, y contradijo que adeuden lo siguiente: Año 2005 desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2005, es decir doce (12) meses a razón de cuatro bolívares (4,00), totalizando la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 48,00);, Año 2006 desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2006, es decir doce (12) meses a razón de cuatro bolívares (4,00), totalizando la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 48,00);Año 2007 desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2007, es decir doce (12) meses a razón de cuatro bolívares (4,00), totalizando la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 48,00); todo lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES ( Bs. 144,00) por concepto de intereses de mora.
Negó, rechazó y contradijo, que adeudara lo siguiente: Cuota especial para cancelar deuda de Hidrolago por la cantidad de VEINTIDOS BOLIVARES CON TRES (Bs. 22,3), Cuota especial para cubrir déficit presupuestario por la cantidad de VEINTE BOLIVARES ( Bs. 20,00) , Cuota especial para cubrir déficit presupuestario por la cantidad de VEINTIOCHO BOLIVARES ( Bs. 28,00); Cuota especial para cancelar deuda de Hidrolago por la cantidad de VEINTE BOLIVARES ( Bs. 20,00); Cuota especial para cubrir reparación del edificio por la cantidad de VEINTITRES BOLIVARES (Bs. 23,00); Cuota especial para instalación de pisos en la entrada del edificio por la cantidad de NOVENTA BOLIVARES ( Bs. 90.00); cuota especial para la defensa del recurso de amparo e intimación de honorarios profesionales por la cantidad de CIEN BOLIVARES ( Bs. 100,00) totalizando la cantidad por la cantidad de TRESCIENTOS TRES BOLIVARES CON TRES (Bs. 303,3),
Negó, rechazó, contradijo, e impgnó los avisos de cobro consignados por la demandante, signados con los Nos. CC-01 Al CC-96, CM-01 al CM-36 y al CE-01 al CE-07, manifestando que dichos recibos no son los que originalmente se entregan a los propietarios al momento de cancelar las correspondientes cuotas de condominio.
Negaron, rechazaron y contradijeron e impugnaron el poder apud acta otorgado por la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, a los abogadas LEDDY BRAVO FARIA, FERNANDO DIAZ ZARRAGA Y MARINA DIAZ ZARRAGA, inscritos en los inpreabogados bajo los Nos. 72.903, 14.706, 47.795, respectivamente, alegando que el referido poder no consta haya sido presentado en el acta de asamblea de la junta de condominio.
Negaron, rechazaron y contradijeron e impugnaron el acta de asamblea de fecha 20 de julio de 2004, notariada en fecha 29 de noviembre de 2007, alegando que el periodo para el cual había sido designada la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, cuando fue notariada ya había concluido, no habiendo otra asamblea de propietarios que demostrara su reelección con el fin especial de ejercer en juicio u otorgar poder, y del mismo modo señala no presenta el acta de asamblea que demuestre la división legal de la administración de los edificios del modulo F DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE.
Reconocen que adeudan a condominio del modulo F DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, lo siguiente: desde el mes de abril al mes de diciembre del año 2003 a razón de diez bolívares (Bs. 10,00) mensuales, para un total de NOVENTA BOLIVARES (Bs. 90.00); Año 2004: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2003, es decir doce (12) meses a razón de Quince (15,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 180,00);Año 2005: desde el mes de enero hasta el mes de septiembre del 2005, es decir nueve (9) meses a razón de Quince (15,00) bolívares por cuotas ordinarias de condominio, sumando la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 135,00), y los meses de octubre a diciembre, es decir tres (3) meses a razón de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 25,00) sumando la cantidad de SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 75,00), por lo que en el año 2005 la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, adeuda la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 210,00); Año 2006: desde el mes de enero al mes de junio de 2005 es decir seis (6) meses, meses a razón de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 25,00) sumando la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), Y desde el mes de julio al mes de diciembre del año 2006, es decir seis (6) meses a razon de TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 35,00) suma la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 210,00) por lo que en el año 2006 la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, adeuda la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 360,00); año 2007: desde el mes de enero al mes de diciembre del año 2007, es decir doce (12) meses a razón de TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 35,00) por cuotas ordinarias de condominio, lo que hace un total de CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES ( Bs. 420,00)
Por lo que manifiesta la representación judicial de la parte demandada que su representada debe al modulo F, del conjunto residencial Gallo Verde es por concepto de cuotas ordinarias de condominio la cantidad de MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 1.230,00).

OPOSICION A LA FALTA DE INTERES

Sobre la falta de interés indicó la demandante que su condición de administradora del condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, demandó en nombre de ese condominio y ejerciendo a su vez en juicio la representación de los propietarios fue actuando legalmente y autorizada por la comunidad de propietarios de edificio F2, en concordancia con el artículo 20 literal e de la ley de propiedad horizontal, con la intención de ejercer su cargo de administradora y dicho nombramiento se evidencia en el acta de asamblea de fecha 20 de julio de 2004, donde señala fue elegida para los periodos 2004 y 2005 y no designada como administradora para el periodo 2004 2005,, tal como lo alega la representación judicial de la demandada. Indica además que es cierto que fue notariada por ante la Notaria Tercera de Maracaibo en fecha 29 de noviembre de 2007 pero con la autorización expresa de la junta de condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, en fecha 30 de octubre de 2007, la cual se encuentra inserta en el folio 12 del libro de junta de condominio del referido edificio, por lo cual señala que no se puede afirmar que los periodos en los cuales se le habían designado como administradora tenían dos años vencidos, y tampoco alegar que esos periodos habían fenecido, ya que la comunidad de propietarios del referido edifico se mantenían atentos de todas las actuaciones llevadas por la junta de condominio y la administración, por lo cual no era necesario convocar a reelección o elección de los miembros de la junta de condominio simplemente tácitamente aceptaron tal continuidad y así fue demostrado en acta de asamblea celebrada en marzo de 2008, cuando todas las actuaciones que durante cuatro periodos que llevó la junta de condominio y la administradora, es decir durante los periodos del 2004 al 2008, convalidadas por esa asamblea general de propietarios.
Igualmente manifestó que los propietarios que conforman el EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, no se encargaron de convocar una reelección o una nueva elección mal podría solicitarla la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA. Es por lo cual manifiesta la representación judicial de la parte demandante que la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, si está autorizada por la junta de condominio para ejercer las facultades de representación que le otorga el artículo 20 del literal c, de la ley de propiedad horizontal en concordancia con el documento de condominio del modulo f del conjunto residencial gallo verde para ejercer la acción de cobro de bolívares en contra de la demandada, y señala “que en cuanto a la evidencia del notario público tercero de Maracaibo, donde fue notariada según señala las apoderadas de las demandada la vestuta acta de asamblea de fecha 20 de junio de 2004, donde en su nota dice que tuvo a la vista pero no indica que estuvo a su vista el libro de acta de la junta de condominio del edificio f2, sobre esto quiero manifestar que si bien la administradora no exhibió el libro de junta de condominio en acto de la autenticación de “la vestatua” acta en fecha 29 de noviembre de 2007, quiere decir, que el acta no fue levantada en el libro de junta de condominio del edificio, ya que el simple hecho de existir el acta inserta en el libro de actas de acuerdos de propietarios, evidencia la voluntad de la junta de condominio y por ende de los propietarios del EDIFICIO F2, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, de estar en juicio por medio de su administradora y por tal motivo pido a este tribunal en fundamento al artículo 267 de la constitución de la república Bolivariana de Venezuela que consagra la prohibición de sacrificar la justicia por la ausencia de formalidades no esenciales, considerando que no se puede ser desechado el procedimiento que por cobro de bolívares intentó el condominio del edifico f2 en contra de la ciudadana propietaria hoy demandada” Sic
Igualmente manifestó que si bien es cierto que el condominio del edificio en cuestión se le dio la denominación de modulo f del conjunto residencial gallo verde y que consta de 4 edificios, marcados con los números f1, f2, f3, y f4 cada edificio consta de 16 apartamentos para un total de 64 apartamentos y que también se encuentra un inmueble destinado para el uso de la conserjería, señala la demandante que no es menos cierto que los propietarios de cada uno de los edificios que conforman el modulo f decidieron desprenderse de un administración común, y administrarse individualmente sin perjuicio a las disposiciones determinadas en documento de condominio que se refiere a las cuotas comunes sobre el terreno, muro exteriores, techos del oficio, pasillos comunes, esos derechos que representan un condominio, que es todo lo relativo a las cosas y gastos comunes de los mismos, y la administración los cuales se regirán por las disposiciones contenidas en los artículos del 8 al 17 del primer capitulo referido a los apartamentos y gastos comunes, al administrador en su articulo 20 y sus ocho literales, y lo relativo a las asambleas se regirá por lo dispuesto en artículos 22 y 25 de la ley de propiedad horizontal, y en razón a esta normativa que cada uno de los propietarios que conforman este edificio decidieron manejar su propia administración desde el año 1987 con el fin de poder disfrutar de manera eficaz, el derecho del goce, uso y disfrute y disposición de sus bienes inherentes a la propiedad.

PUNTO PREVIO

Estando la presente causa en el lapso legal para decidir, esta sentenciadora lo hace teniendo las siguientes consideraciones y cumpliendo con la obligación procesal de resolver el siguiente PUNTO PREVIO.
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda opuso como ya bien se indicó precedentemente la falta de cualidad o de interés de la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, en su carácter de administradora del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, haciendo énfasis a que nuestro ordenamiento jurídico otorga la peculiaridad procesal civil, que permite al demandado la alegación de la falta de cualidad antes de contestar al fondo de la demanda o alegarla en conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, para resolverla como cuestión al fondo de la demanda.
Se hace necesario dilucidar dos cuestiones fundamentales a saber; PRIMERO: Fijar el sentido exacto y propio de la noción de cualidad. SEGUNDO: establecer la falta de cualidad en el actor o en el demandado; lo que puede alegarse al contestar al fondo; como efectivamente lo realizó la parte demandada, quien alegó la falta de cualidad del actor.
Resulta fundamental determinar con precisión quienes han de integrar legítimamente la relación procesal desde el punto de vista del actor y del demandado, cuando se plantea efectivamente la cuestión práctica de saber que sujetos de derecho deben y pueden figurar en la relación procesal, las partes legitimas, es menester determinar entonces, quien es legitimado activo y quien es el legitimado pasivo. El problema de la cualidad se resuelve entonces con la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo un derecho o poder jurídico; se trata en resumen de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejerce.
La doctrina moderna ha tomado del derecho común la expresión legitimación de la causa (Legitimatio ad caussam) para distinguirla de la legitimación del proceso (legitimatio ad processum), la que nos ocupa es la que se refiere al actor y al demandado, llamada legitimación a la causa activa, y legitimación a la causa pasiva que es la medida de la acción; para que exista acción debe haber interés, aunque sea eventual o futuro, salvo en el caso que la ley lo exija.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”
Esto es la legitimación ad causa, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”

En otra emblemática decisión referida a la misma materia de la falta de cualidad en Sentencia del 14 de Julio del 2003 (caso de P. Musso en recurso de revisión), aclaró el concepto de legitimación o cualidad, para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refería al fondo de la controversia o era una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. “la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación activa está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539).
Ahora bien la representación judicial de la parte demandante utilizando como fundamento en primer lugar que el periodo para cual había sido electa como administradora de dicha junta de condominio era para los el lapso de 2004 y 2005, dicha acta de asamblea fue notariada en fecha 29 de Noviembre de 2007, y posteriormente el acta en donde fue convalidada la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA,, fue notariada en fecha 23 de mayo de 2008, y la demanda fue interpuesta en fecha 28 de febrero de 2008, en segundo lugar alega la falta de cualidad dado a que la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, actuaba en representación del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, y no de todos los edificios que conforman el modulo f del conjunto residencia gallo verde.
En ese sentido el artículo 26 de la ley de propiedad horizontal establece lo siguiente:
…. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias-
1. Atribuciones de la junta de Condominio y del administrador;
2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta. …
Ahora bien, el documento de condominio del conjunto residencial GALLO VERDE, el cual corre inserto en el expediente contentivo de esta causa en los folios del ciento setenta y dos (172) al ciento ochenta y nueve (189) establece lo siguiente :
“ …El inmueble a que se refiere este documento ( Conjunto residencial gallo verde) (Modulo f) será administrado por la persona natura o jurídica que designen la mayoría absoluta de los propietarios de los apartamentos reunidos en asamblea convocada especialmente al efecto mediante votación secreta y a proposición de cualquiera de ellos…”
Es necesario acotar que del mismo documento de condominio se desprende que el modulo f del inmueble denominado CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, y siendo ratificado tanto por la demandante, como por la demandada de esta causa, está conformado por 4 edificios, que son f1, f2, f3, y f4, por tanto del documento se deduce, que para dicho modulo sería designado un administrador, el cual ejercería las funciones inherentes a su cargo respectivo.
Trabando en el mismo orden de ideas, el artículo 29 de la referida ley dispone :
“Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación”

Ahora bien de la norma ut supra transcrita norma se infiere que para que el documento de condominio pudiera ser modificado, se deben cubrir las mismas formalidades para la elaboración del mismo, en ese sentido el encabezado del citado artículo 26 de ley de propiedad Horizontal establece lo siguiente:
“Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos 0 locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro…”

Resulta evidente que para realizar cualquier modificación del documento de condominio, ésta debe hacerse por unanimidad de propietarios, y la misma acta donde se realice la modificación de condominio debe ser registrada por ante la oficina inmobiliaria correspondiente a los fines de cumplir con lo establecido en las normas antes citadas. En el caso de autos observamos que la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, se encontraba electa como administradora solo del condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, sin embargo no fue promovida algún acta de asamblea, en donde quedara plasmada la decisión unánime de los propietarios del modulo F del conjunto residencial gallo verde en donde manifestaran su voluntad de modificar el documento de condominio y de dividir la juntas de condominio a los efectos de que cada uno de los cuatro edificios que conforman el módulo f del referido conjunto residencial, pudiera llevar por separado su junta de condominio con su correspondiente administración, y por tanto al no ser traído a juicio ningún documento registrado por ante la oficina de registro subalterno correspondiente, en donde conste tal modificación es que este Tribunal considera que la ciudadana ESTHELA GUERRA DE CAYAMA, carece de la cualidad para ejercer en juicio, por cuanto sólo cuenta con la autorización del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, y no del módulo “F” completo, es decir, los tres edificios restantes, tal cual lo dispone el documento de condominio de fecha 29 de abril de 1980 registrando por ante lo Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Maracaibo, y según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Así se decide.-
DECISION
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1. CON LUGAR la falta de cualidad opuesta por las ciudadanas ANA LEON DE MONTERO Y BEATRIZ MONTERO DE RODRIGUEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.644 y 46.573, actuando con el carácter de apoderadas judicial de la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, antes identificada.
2. Como consecuencia de la anterior declaratoria se declara SIN LUGAR, la demanda interpuesta por la junta de condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, en contra de la ciudadana LUCY DEL CARMEN VALERO PEREIRA, ya identificada.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
PUBLIQUESE, REGISTRESE
Obró como apoderada judicial de la parte actora las abogadas en ejercicio LEDDY BRAVO FARIA, FERNANDO DIAZ ZARRAGA Y MARINA DIAZ ZARRAGA, inscritos en los inpreabogados bajo los Nos. 72.903, 14.706, 47.795 respectivamente. Y como apodera judicial de la parte demandada las abogadas en ejercicio ANA LEON DE MONTERO Y BEATRIZ MONTERO DE RODRIGUEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.644 y 46.573, respectivamente.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintinueve (29) días del mes de Enero del año Dos Mil Diez (2010). Años 199° y 150° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

Mgs. GLORIMAR SOTO DE EL YABER.
LA SECRETARIA

MG. SC. FANNY L. RAMOS PEÑA

En la misma fecha, siendo las Doce y veinte (12:20 p.m.), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

MG. SC. FANNY L. RAMOS PEÑA

Expediente Nº 1.672-2008
GSDEY/FR/.-