REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA. I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadano OSCAR ARMANDO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.805.039, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados JUDITH REYES DE TERRAZAS, PEDRO JAVIER RODRÍGUEZ REYES y JOSE VICENTE SANTANA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.054, 73.292 y 1.497, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.561.826, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: No acreditó en los autos. II.- DETERMINACIÓN PRELIMAR DE LA CAUSA.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN SOTILLO, debidamente asistido de abogado en contra de la sentencia pronunciada el día 21.9.2009 por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao del estado Nueva Esparta, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 6.11.2009. Recibida por este tribunal a los fines de su distribución en fecha 19.11.2009 (f.287) a quien correspondió por sorteo y se le asignó en fecha 20.11.2009 (f Vto. 287) la numeración correspondiente. Por auto de fecha 23.11.2009 (f.288) se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a ese día para dictar el fallo definitivo. Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones: III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Se inició por ante el Tribunal del Municipio Maneiro de este Estado demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACÓN en contra del ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, ambos identificados. Por auto de fecha 27.3.2009 (f.28 al 29) se admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación. En fecha 1.4.2009 (f.30) el abogado PEDRO JAVIER RODRÍGUEZ en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó las copias simples para la elaboración de la compulsa de citación del demandado y manifestó haber puesto a disposición del alguacil los medios o recursos necesarios de transporte para que éste se traslade al domicilio de la demandada. En fecha 2.4.2009 (f.31) el ciudadano alguacil del Tribunal del Municipio Maneiro de este Estado por diligencia señaló que se le había puesto a su disposición el medio de transporte necesario para la citación del demandado. En fecha 2.4.2009 (f.32 al 33) se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación. En fecha 6.4.2009 (f. Vto.33) se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas correspondiente. En fecha 30.4.2009 (f.34 al 44) compareció el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO asistido de abogado y presentó escrito de contestación a la demanda. En fecha 30.4.2009 (f.46 al 47) se dictó decisión mediante el cual se declaró con lugar la cuestión previa relacionada con la incompetencia territorial de Juez y consecuencialmente remitió la competencia a un Juzgado que por distribución le corresponda de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial por ser el competente para conocer de este asunto. Librándose el oficio respectivo en fecha 6.5.2009 (f.48 al 49). En fecha 8.5.2009 (f.50) se recibió por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, y correspondió conocer al Juzgado Cuarto de los Municipios antes mencionados. En fecha 14.5.2009 (f. 53 al 65) comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y presentaron escrito contentivo de la contestación a las oposiciones de las cuestiones previas. Por auto de fecha 25.5.2009 (f.67) el Dr. JUAN JOSE ANUEL VALDIVIESO en su carácter de Juez del Tribunal Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 2.6.2009 (f.68 al 71) los abogados YUDITH REYES y PEDRO RODRÍGUEZ en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignaron el instrumento poder que le fuera otorgado por el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON. Por auto de fecha 4.6.2009 (f.74) se admitió la reconvención propuesta y se fijó el segundo día de despacho siguiente a ese día para que el demandante-reconvenido diera contestación a la demanda. En fecha 9.6.2009 (f. 75 al 76) los apoderados judiciales de la parte actora presentaron escrito de contestación a la reconvención intentada en contra de su representando. En fecha 11.6.2009 (f. 77 al 225) el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO asistido de abogado presentó escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. En fecha 15.6.2009 (f.226) el abogado PEDRO RODRÍGUEZ en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde que la parte demandada consignó el libelo de contestación de la demanda, opuso cuestiones previas y la reconvención hasta el 15.6.2009. En fecha 25.6.2009 (f.227 al 230) los apoderados judiciales de la parte actora presentaron escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 25.6.2009 (f.231) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora a través de sus apoderados judiciales, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva fijándose para el tercer día de despacho siguiente a ese día para oír las declaraciones de los ciudadanos AURA GARCÍA y VICTORIA MARTÍNEZ y el cuarto día de despacho siguiente a ese mismo día para la evacuación de la testigo GRACIELA DOLOTES SUÑIGA. Por auto de fecha 29.6.2009 (f.232) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En fecha 1.7.2009 (f.233 al 240) tuvo lugar la evacuación de los testigos AURA JOSEFINA GARCÍA de CAMAÑO y VICTORIA JOSEFINA MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, respectivamente. En fecha 1.6.2009 (f.241) se fijó el tercer día de despacho siguiente a ese día a las 10:00a.m, para que tenga lugar el acto conciliatorio entre las partes a fin de buscar una solución satisfactoria para los mismos. En fecha 2.7.2009 (f.242) se declaró desierto el acto de la testigo GRACIELA DOLORES SUÑIGA, ante su falta de comparecencia. En fecha 7.7.2009 (f.243) se levantó el acto conciliatorio entre las partes haciéndose presente los abogados YUDITH REYES DE TERRAZAS y PEDRO RODRÍGUEZ como apoderado de la parte actora, el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO asistido de abogado quienes pidieron se le concediera un plazo de dos días de despacho para tratar de llegar a un acuerdo satisfactorio para ambos, lo cual fue acordado en el mismo acto aclarándole que una vez vencido el mismo y si las partes no llegaran a un acuerdo se procedería a dictar sentencia dentro del lapso de cinco días siguientes. Por auto de fecha 14.7.2009 (f.247) se fijó el quinto día de despacho para dictar el fallo correspondiente. En fecha 22.7.2009 (f.248 al 250) se agregó a los autos el cómputo emanado del Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado. En fecha 28.7.2009 (f.251) los abogados JUDITH REYES DE TERRAZAS y PEDRO RODRIGUEZ REYES en su carácter acreditado en los autos otorgaron poder apud acta al abogado JOSE VICENTE SANTANA. En fecha 30.7.2009 (f.252) el abogado JOSE VICENTE SANTANA en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de observaciones. En fecha 21.9.2009 (f.253 al 278) se dictó decisión declarando sin lugar la oposición a la medida de secuestro, sin lugar las cuestiones previas opuestas de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, el defecto de forma y la existencia de una condición o plazo pendiente, con lugar la demanda, sin lugar la reconvención y se condenó en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. Apelada por la parte demandada en fecha 3.11.2009 y oída en ambos efectos por auto de fecha 6.11.09. CUADERNO DE MEDIDAS.- Por auto de fecha 6.4.2009 (f.1 al 8) se aperturó el cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida solicitada y se le instó a la parte solicitante conforme al artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, amplié las pruebas necesarias en torno al fomus bonis iuri, para pronunciarse con relación a la medida de secuestro pedida sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia. En fecha 16.4.2009 (f.9 al 10) los abogados JUDITH REYES DE TERRAZAS y PEDRO RODRIGUEZ REYES en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitaron se decretara la medida preventiva de secuestro y consignó copia fotostática de expediente de consignación arrendaticia llevado por ante el Tribunal del Municipio Maneiro de este Estado. (f.11 al 72) y relación de las cuotas y pagos de condominio de la casa 121 desde enero de 2008 hasta enero de 2009. (f.73). Por auto de fecha 24.4.2009 (f.76) se decretó la medida de secuestro sobre la casa Nro, 121 ubicada en el Conjunto Residencial Agua Marina Country Club, situado en la Urbanización El Paraíso, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado. Se dejó constancia de haberse librado oficio y comisión al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Maneiro, Villalba y Península de Macanao de este Estado. En fecha 28.4.2009 (f.79 al 85) el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO asistido de abogado presentó escrito mediante la cual hace oposición a la medida decretada. Cursa a los folios 88 al 89) escrito presentado por los abogados JUDITH REYES DE TERRAZAS y PEDRO RODRIGUEZ REYES en su carácter acreditado en los autos mediante el cual solicita se mantenga la medida de secuestro. En fecha 8.6.2009 (f.91 al 112) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Maneiro, Villalba y Península de Macanao de este Estado. IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.- PRUEBAS APORTADAS.- Parte Demandante: 1.- Original (f. 10 al 14) de documento privado autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 23.10.2007, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 126, suscrito entre el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON (EL ARRENDADOR) y el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO (EL ARRENDATARIO) mediante el cual el arrendador le dio en arrendamiento al arrendatario un inmueble constituido por una cada distinguida con el N°. 121, dentro del Conjunto AGUA MARINA COUNTRY CLUB, ubicada en la Urbanización El Paraíso, de la ciudad de Pampatar, jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro de este Estado, por un plazo fijo de un (1) año contado a partir del 1.11.2007 hasta el 1.11.2008 con un canon de arrendamiento de Un Millón Seiscientos Mil bolívares (Bs.1.600.000,00) mensuales y consecutivos a partir del 1.11.2007 y a partir del 1.1.2008 la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00 puntualmente por mensualidades vencidas los cinco (5) primeros días de cada mes.- El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 2.- Copia al carbón (f.15) de planilla denominada “Formulario para la consignación de telegramas” emitida en fecha 28.10.2008 cuyo remitente lo es el señor OSCAR CHACÓN al destinatario JUAS SOTILLO donde se le informa que el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos el 23.10.2007 sobre la casa Nro.121 del Conjunto Agua Marina Country Club, Urbanización El Paraíso, vencía el 1.11.08, igualmente agradecía la desocupación del inmueble ya que el tiempo solicitado por él, un año, para desocuparlo ya estaba por vencerse y el contrato no va ser renovado. El anterior documento que se cataloga como una prueba libre, consta que no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 3.- Copia al carbón (f.16) de factura Nro.0016 emitida en fecha 9.1.08, mediante el cual se extrae que la ciudadana AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Un Mil Seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.600,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de noviembre de 2007. El anterior documento consta que no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 4.- Copia al carbón (f.17) de factura Nro.0030 emitida en fecha 25.2.2008, mediante el cual se extrae que la ciudadana AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Un Mil Seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.600,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2007. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 5.- Copia al carbón (f.18) de factura Nro.0039 emitida en fecha 25.3.2008, mediante el cual se extrae que la ciudadana AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de enero 2008 mediante cheque Nro. 33793069 de Banesco. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 6.- Copia al carbón (f.19) de factura Nro.0032 emitida en fecha 10.5.2008, mediante el cual se extrae que el ciudadano IVAN CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Dos Mil Novecientos bolívares fuertes (Bs. F. 2.900,00) por concepto de alquiler correspondiente a los meses de octubre de 2007 y febrero 2008 de (Bs.900,00) y (2.000,00) respectivamente. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 7.- Copia al carbón (f.20) de factura Nro.0033 emitida en fecha 11.6.2008, mediante el cual se extrae que el ciudadano IVAN CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de marzo 2008 mediante cheque Nro. 13899885. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 8.- Copia al carbón (f.21) de factura Nro.0042 emitida en fecha 5.7.2008, mediante el cual se extrae que el ciudadano IVAN CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de abril 2008, mediante cheque Nro.39048752, Banesco. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 9.- Copia al carbón (f.22) de factura Nro.0067 emitida en fecha 6.8.2008, mediante el cual se extrae que la empresa INVERSIONES CAAMAÑO, C.A, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de mayo 2008, mediante cheque Nro. 20048780. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 10.- Original (f.23) de recibo Nro.001 emitido en fecha 13.9.2008, mediante el cual se extrae que la ciudadana AURA DE CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de junio 2008 por la casa N°. 121 en Agua Marina Country Club, mediante cheque Nro. 30048807 de Banesco. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 11.- Copia al carbón (f.24 al 26) de facturas Nros.000054, 000062, 000070, emitidas en fecha 11.10.08, 1.11.08 y 1.12.08, mediante el cual se extrae que la ciudadana AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO las sumas de Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00), Cuatro Mil bolívares fuertes (Bs. F.4.000,00) y Dos Mil bolívares fuertes (Bs. F.2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente a los mes de julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, mediante cheques Nros. 41048820, 19048826 y 18048838 de Banesco, respectivamente. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 12.- Copia certificada (f.60 al 65) de documento autenticado por ante la Notaría Segunda del Maturín, Estado Monagas en fecha 3.2.2005, anotado bajo el Nro.49, Tomo 09, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado en fecha 16.1.2008, anotado bajo el Nro. 8, folios 33 al 39, Protocolo Primero, Tomo 2, Primer trimestre de ese año, de donde se extrae que el ciudadano JOSE ABAD CHACON BUSTAMANTE y su cónyuge OLGA ESPERANZA CHACON DE CHACON, celebraron con los ciudadanos OSCAR ARMANDO CHACON y JUDITH TRINIDAD RODRÍGUEZ GIULLEN, un contrato de compra venta sobre un inmueble integrado por una parcela de terreno y una casa quinta, ubicada en la Urbanización Agua Marina Country Club, parcela 121, cuarta etapa, Municipio Maneiro de este Estado, alinderado así: NORESTE: avenida 02, SUROESTE: carretera vieja que conduce a La Asunción; al SURESTE: con vivienda 122 y al NOROESTE: con vivienda 120, la parcela tiene un área aproximada de Ciento Noventa y Dos metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados, la casa tiene un área de construcción aproximada de Ciento Setenta y Cinco metros cuadrados, la planta baja tiene Noventa y Un metros cuadrados con Cincuenta decímetros cuadrados y la planta alta de Ochenta y Tres metros cuadrados con Cincuenta decímetros cuadrados, le corresponde un porcentaje de condominio de 0.81967213% sobre las cosas comunes de la primera, segunda, tercera y cuarta etapas de la Urbanización. El precio de la venta se fijó en Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00). El anterior documento consta que no fue objeto de desconocimiento durante la oportunidad legal prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 13.- Testimoniales:- 13.a).- La ciudadana AURA JOSEFINA GARCÍA DE CAAMAÑO en fecha 1.7.2009 fue interrogada por la abogada JUDITH REYES DE TERRAZAS, contestando que conoce al ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO; que ese conocimiento venía del que señor OSCAR CHACÓN, su esposa contrató sus servicios a la empresa Caamaño para arrendar una vivienda una casa que tenía en Agua Marina Country Club con el Nro. 121, para alquilársela al señor JUAN SOTILLO; que el señor JUAN SOTILLO siempre que se le vencía el alquiler tenían que estarlo llamando y decía que venía para sus oficinas y se quedaban esperando; que el señor Chacón no esta de acuerdo con esa forma de pago, este es un señor mayor le llamaba para ver que pasaba con sus pagos porque era el pago que tenía para cubrir sus necesidades, frecuentemente le llamaba para saber que pasaba con su pago, su alquiler, con su renta; que cuando el señor Chacón cuando venía a sus oficinas lo acompañaba su esposa, la señora Judith Trinidad Rodríguez; que el señor Chacón lo llamaba y le decía que había bastante irresponsabilidad en el pago porque justamente si él llamaba se le decía que el señor JUAN no había pagado y él decía que no era posible que fuera una persona tan irresponsable, porque tenía él que trasladarse desde Maturín para ver que pasaba con sus pagos; que se tardaba 2 o 3 meses con el pago, y cuando venía a pagar le decía que él estaba pasando por un promesita pero que iba a cumplir con ese compromiso pero sierre se retrazaba; que nunca se había celebrado ningún plazo especial distinto al establecido en el contratado de arrendamiento; que no se había celebrado ningún contrato de arrendamiento entre el señor Oscar Chacón y Juan Sotillo para el año 2001; que no había recibido ningún pago para actualización, sólo recibió un pago para tramitación que es la comisión que recibían los inmobiliarios por sus honorarios. Asimismo, el demandado asistido de abogado luego de expresar que la declaración de testigo es extemporánea e irrito sin que pudiera convalidar su presencia en este acto, procedió a ejercer su derecho de repregunta, respondiendo la testigo que conocía al señor JUAN SOTILLO porque a través de que llegó a su oficina solicitando sus servicios procedió a solicitarle la cédula y conoció a su grupo familiar, procediendo a alquilarle la casa en Agua Marina; que le había alquilado a JUAN SOTILLO el 2 de junio del 2003; que fungía como arrendadora por autorización del señor CHACÓN, le alquiló al señor JUAN SOTILLO y le cobró a éste los cánones de arrendamiento; que no recordaba si los contratos que suscribió JUAN SOTILLO sufrían incremento en el canon de arrendamiento; que se le llamaba por teléfono para decirle que no se le iba a renovar el contrato, el cual contestaba que no conseguía para donde mudarse y hablaba con el propietario y le decía que le diera un chance que el consiguiera donde mudarse pero siempre estaba incumpliendo en los pagos de alquiler; que ellos recibían el pago en vista de la necesidad que estos pobres señores necesitaban para cubrir sus necesidades; que venía a declarar por solicitud de la abogada la señora Judith y por su interés en solventar ese problema. Esta testimonial al no presentar contradicciones se valora con base al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 13.b).- La ciudadana VICTORIA JOSEFINA MARTÍNEZ RODRÍGUEZ en fecha 1.7.2009 fue interrogada por la abogada JUDITH REYES DE TERRAZAS, contestando que conoce al ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO; que ese conocimiento provenía de la relación que había con la inmobiliaria y el señor JUAN SOTILLO como inquilino; que el señor JUAN SOTILLO estaba atrasado, siempre se atrasaba, y ella muchas veces lo llamaba para recordarle que ya se le estaba venciendo el plazo para cancelar la mensualidad; que había que llamarlo porque en aquella oportunidad él estaba pasando por momentos difíciles y siempre había que llamarlo; que el señor OSCAR CHACON no estaba de acuerdo con la forma de pago de éste de hecho estaba sumamente molesto por el atraso de JUAN SOTILLO; que la mayoría de las veces el señor OSCAR CHACON venía acompañado de su esposa la señora JUDITH RODRÍGUEZ; que él siempre estaba molesto y decía por que tanta irresponsabilidad por parte del señor JUAN SOTILLO, porque ese era su sustento, el medio por el cual ellos podían cubrir sus necesidades, que ella no encontraba a veces que decirle; que no tenía conocimiento de ningún documento con plazo especial diferente al contrato de arrendamiento. Asimismo, el demandado asistido de abogado luego de expresar que la declaración de testigo es extemporánea e irrito sin que pudiera convalidar su presencia en este acto, procedió a ejercer su derecho de repregunta, respondiendo la testigo que trabaja en CAAMAÑO Y ASOCIADOS, trabajaba en CAAMAÑO Y ASOCIADOS; que desempeñaba el cargo de secretaria; que la fecha exacta no la sabía ya que eso fue hace mucho tiempo eso fue más o menos en el año 2003; que ahora no recordaba cuantos contratos se había suscrito con JUAN SOTILLO, como cinco aproximadamente de verdad no recordaba; que no era la encargada de recibir el pago porque no era la administradora pero si lo hacía en ocasiones cuando la señora Aura Caamaño no estaba; que no recordaba si en los contratos se incrementaban el canon de arrendamiento; que vino a declarar porque en aquel momento era secretaria de la inmobiliaria, en aquel tiempo; que se refería al periodo del año 2003 al 2006, trabajaba como secretaria de Caamaño y Asociados. Esta testimonial al no presentar contradicciones se valora con base al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 13.c).- En lo que respecta a la prueba testimonial de la ciudadana GRACIELA DOLORES SUÑIGA BERMUDEZ, el tribunal de la causa en fecha 2.7.2009 en virtud de que ésta no compareció al llamado que se le hizo se vio obligado a declarar desierto dicho acto. Y así se decide. Parte Demandada.- En la etapa de pruebas promovió: 1).- Original de recibo de caja (f.82) identificado con el Nro. 3772 emitido por la INMOBILIARIA CAAMAÑO & ASOCIAFOS en fecha 11.1.2001 mediante el cual se extrae que había recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.800.000,00) por concepto de canon de arrendamiento T-H N°. 121 Agua Marina para el periodo comprendido entre 1/11 al 31/11/04. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 2).- Originales de recibos de caja (f.83 al 93) emitidos por la INMOBILIARIA CAAMAÑO & ASOCIAFOS en fecha 2.6.03, 2.6.03, 5.8.03, 6.9.03, 6.10.03, 8.11.03, 8.12.03, 9.1.04, 12.2.04, 12.03.04 y 20.4.04, mediante los cuales ésta manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO en el primero la suma de (Bs. 2.100.000,00) y en los restantes (Bs.700.000,00) cada uno por concepto de depósito de garantía de la casa N°. 121, Agua Marina Country Club, Urb. El Paraíso, por tramitación de la casa N°. 121, los dos primeros mediante cheque de gerencia Nro.00027113; por alquiler de la quinta Nro.121 para el periodo comprendido entre 1/7/ al 31/7/03; por canon de arrendamiento para los periodos comprendidos entre el 1/8/al 31/08/03, 1/9/ al 31/09/03, 1/10/ al 30/10/03, 1/11/ al 30/11/03, 1/12/ al 30/12/03, 1/1/ al 30/01/04, y del 1/2/ al 28/2/04, por la casa antes referida, mediante cheques Nros. 03024995 del Banco Provincial, 06 del Banco BOD, 21078476 del Banco Venezuela, 03025612, 00030048, 03614406, 03614721 y 03025663, del Banco Provincial respectivamente. Los anteriores documentos no fueron objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 3.- Originales de recibos de caja (f.94 al 96) identificados con los Nros. 3527, 3620 y 3628, emitidos por la INMOBILIARIA CAAMAÑO & ASOCIAFOS en fecha 19.5.04, 18.6.04 y 29.7.04, mediante los cuales ésta manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de (Bs. 700.000,00) cada uno por alquiler de la quinta Nro.121 Agua Marina Country Club para el periodo comprendido entre 1/4 al 30/4/04, 1/5/ al 30/5/04 y del 1/6/ al 30/6/04, mediante cheques Nros. 67512073 del Banco Provincial, 204443011 del Banco Mercantil, y 03615323 del Banco Provincial, respectivamente. Los anterioriores documentos no fueron objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 4.- Copia al carbón (f.97) de planilla de depósito Nro. 8699447 del Banco Mercantil mediante la cual se extrae que fue depositada en la cuenta Nro. 01050172548172001533 en fecha 27.8.04 a nombre de IVAN CAAMAÑO la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00), cuyo depositante firmó ilegible. La Sala de Casación Civil mediante sentencia Nro. 01283, emitida el 29 de octubre del 2004, expediente Nº 03729, estableció con relación al valor probatorio de esta clase de documentos, lo siguiente: “….Dichos depósitos bancarios se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 124 del Código de Comercio. En los mismos se observa el estampado de la máquina validadora del banco impreso en cada uno de ellos, donde consta el nombre del titular de la cuenta, la cantidad depositada, el número del terminal bancario, la fecha del depósito y el número de la cuenta en que se efectúa el depósito, constituyendo los mismos el comprobante que le queda al depositante, del depósito efectuado ……omisis…. En el caso de autos, como bien señala el formalizante en la denuncia bajo examen, el Juez de alzada al valorar las copias de los depósitos bancarios realizados por la parte demandada en la cuenta bancaria a nombre de la demandante, realizó tal apreciación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 124 del Código de Comercio, sin encuadrar tales copias de depósitos bancarios en ninguno de los supuestos previstos en dicha norma. Sin embargo, esa sola omisión, en modo alguno, podría constituirse en óbice para que esta Sala procediera a anular la valoración y apreciación que de tales medios probatorios realizó el Sentenciador Superior, pues, como ha quedado evidenciado, el mismo no sólo se conformó con realizar la valoración general aludida por el recurrente, ya que seguidamente, de una manera precisa y enfática, expresó las consideraciones particulares para considerar procedente la valoración de tales instrumentos probatorios aportados al proceso por la parte demandada, expresando clara y diáfanamente, los motivos que le impusieron la apreciación de los mismos correlacionados no sólo con las circunstancias particulares del caso, sino incluso con otros elementos probatorios insertos al expediente del juicio, indicando por último de forma inequívoca, los hechos que derivaban de tal valoración…….” El anterior documento consistente en la copia al carbón de una planilla de depósito bancario en virtud de que según el contenido del mismo se evidencia que fue emitido en fecha 27.8.04 planilla Nro. 8699447 del Banco Mercantil mediante la cual se extrae que fue depositada en la cuenta Nro. 01050172548172001533 en fecha 27.8.04 a nombre de IVAN CAAMAÑO la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00) cuyo depositante firmó ilegible y que dicho documento contiene estampada la impresión de la máquina validadora perteneciente a la institución bancaria antes mencionada, se le imparte valor probatoria para comprobar lo antes resaltado. Y así se decide. 5.- Originales de recibos de caja (f.98 al 110) identificados con los Nros. 3647, 3684, 3719, 3743, 3760, 4061, 4060, 4096, 4128, 4178, 4179, 4201, y 4228, emitidos por la INMOBILIARIA CAAMAÑO & ASOCIAFOS en fecha 19.8.04, 27.9.04, 20.10.04, 3.12.04, 9.1.05, 9.3.06, 9.3.06, 17.4.06, 7.6.06, 22.8.06, 19.9.06, 24.10.06, 23.12.06, mediante los cuales ésta manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO los primeros cinco (5) la suma de (Bs. 800.000,00) cada uno, los seis (6) siguientes por la suma de Novecientos Mil bolívares (Bs.900.000,00) cada uno y el siguiente por Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs.1.800.000,00) y el último por la suma de Un Mil Cuatrocientos Veintiséis Mil bolívares (Bs.1.426.000,00) por concepto de alquiler de la quinta Nro.121 Agua Marina Country Club para el periodo comprendido entre 1/7/ al 30/7/04, 1/8/ al 30/8/04, 1/9 al 30/9/04, 1/10/ al 30/10/04, 1/12/ al 31/12/04, 1/12/ al 31/12/04, 1/11 al 30/11/05, 1/01 al 30/1/06, del 1/02/ al 28/2/06, 1/3 al 31/3/06, 1/4/06 al 30/6/06, 1/5/ al 30/5/06, 1/6/ al 30/6/06 y de los meses de julio, agosto y septiembre de 2006. Estos documentos no fueron objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 6.- Copias al carbón (f.111 al 113) de las planillas de depósito Nros. 396175929, 198699102, 427774823 del Banco Mercantil mediante las cuales se extrae que fueron depositadas en la cuenta Nros. 01050172548172001533 en fecha 26.1.06, 2.3.06 y 9.10.06 por el ciudadano JUAN SOTILLO a nombre de IVAN CAAMAÑO la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00), las dos primeras y la última por (Bs.3.254.600,00). La Sala de Casación Civil mediante sentencia Nro. 01283, emitida el 29 de octubre del 2004, expediente Nº 03729, estableció con relación al valor probatorio de esta clase de documentos, lo siguiente: “….Dichos depósitos bancarios se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 124 del Código de Comercio. En los mismos se observa el estampado de la máquina validadora del banco impreso en cada uno de ellos, donde consta el nombre del titular de la cuenta, la cantidad depositada, el número del terminal bancario, la fecha del depósito y el número de la cuenta en que se efectúa el depósito, constituyendo los mismos el comprobante que le queda al depositante, del depósito efectuado ……omisis…. En el caso de autos, como bien señala el formalizante en la denuncia bajo examen, el Juez de alzada al valorar las copias de los depósitos bancarios realizados por la parte demandada en la cuenta bancaria a nombre de la demandante, realizó tal apreciación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 124 del Código de Comercio, sin encuadrar tales copias de depósitos bancarios en ninguno de los supuestos previstos en dicha norma. Sin embargo, esa sola omisión, en modo alguno, podría constituirse en óbice para que esta Sala procediera a anular la valoración y apreciación que de tales medios probatorios realizó el Sentenciador Superior, pues, como ha quedado evidenciado, el mismo no sólo se conformó con realizar la valoración general aludida por el recurrente, ya que seguidamente, de una manera precisa y enfática, expresó las consideraciones particulares para considerar procedente la valoración de tales instrumentos probatorios aportados al proceso por la parte demandada, expresando clara y diáfanamente, los motivos que le impusieron la apreciación de los mismos correlacionados no sólo con las circunstancias particulares del caso, sino incluso con otros elementos probatorios insertos al expediente del juicio, indicando por último de forma inequívoca, los hechos que derivaban de tal valoración…….” Las planillas de depósito Nros. 396175929, 198699102, 427774823 del Banco Mercantil mediante las cuales se extrae que fueron depositadas en la cuenta Nros. 01050172548172001533 en fecha 26.1.06, 2.3.06 y 9.10.06 por el ciudadano JUAN SOTILLO a nombre de IVAN CAAMAÑO la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00), las dos primeras y la última por (Bs.3.254.600,00); dichos documentos contienen estampada la impresión de la máquina validadora perteneciente a la institución bancaria antes mencionada, se le imparte valor probatoria para comprobar lo antes resaltado. Y así se decide. 7.- Copia al carbón (f.114 al 119) de seis (6) facturas identificadas con los Nros.0016, 0030, 0039,0032, 0033 y 0042, emitidas en fecha 9.1.08, 25.2.05, 25.3.08, 10.5.08, 11.6.08 y 5.7.08, mediante los cuales se extrae que la ciudadana AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, manifestó haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO en los dos primeros (Bs.1.600,00) cada uno, la tercera (Bs.2.000,00) y la cuarta (Bs.2.900,00) y las dos últimas por (Bs.2.000,00) cada una por concepto de alquiler correspondiente a los mes de noviembre de 2007, diciembre de 2007, enero de 2008, octubre de 2007, enero de 2008, marzo y abril de 2008, respectivamente. Estos documentos no fueron objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 8.- Original (f.120) de recibo Nro. 0067, emitido en fecha 6.8.02008 por la empresa INVERSIONES CAAMAÑO, C.A, a nombre de JUAN SOTILLO por la suma de (Bs.2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de mayo de 2008. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 9.- Original (f.121) de recibo Nro. 0066, emitido en fecha 6.8.02008 por la empresa INVERSIONES CAAMAÑO, C.A, a nombre de JUAN SOTILLO por la suma de (Bs.2.000,00) por concepto de alquiler correspondiente al mes de junio de 2008. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 10.- Original (f.122) de factura Nro.000054 emitida por AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, a nombre del ciudadano JUAN SOTILLO por la suma de (Bs.2.000,00) por concepto de alquiler de casa N°. 121 correspondiente al mes de julio de 2008. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 11.- Original (f.123) de factura Nro.000062 emitida por AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, a nombre del ciudadano JUAN SOTILLO por la suma de (Bs.4.000,00) por concepto de alquiler de casa N°. 121 correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2008. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 12.- Original (f.124) de factura Nro.000070 emitida por AURA GARCÍA DE CAAMAÑO, a nombre del ciudadano JUAN SOTILLO por la suma de (Bs.2.000,00) por concepto de alquiler de casa N°. 121 correspondiente al mes de octubre de 2008. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 13.- Original (f.125) de recibo mediante el cual se infiere que el 10.5.08 la empresa INVERSIONES CAAMAÑO, C.A, manifiesta haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de DOS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.900,00) por concepto de alquiler pendiente del mes de octubre de 2007 y febrero de 2008 por la casa N°. 121, Agua Marina Country Club. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 14.- Original (f.126) de recibo mediante el cual se infiere que el 13.9.2008 la ciudadana AURA DE CAAMAÑO manifiesta haber recibido del ciudadano JUAN SOTILLO la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.000,00) por concepto de alquiler pendiente del mes de junio de 2008 por la casa N°. 121, Agua Marina Country Club. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. 15.- Copia certificada (f.127 al 218) expedida por el Tribunal del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial relacionadas con las actuaciones llevadas en el expediente de consignación identificado con el Nro. 09-375, de donde se extrae que el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO asistido de abogado en fecha 8.1.2009 consignó por ante ese tribunal a favor del ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON la suma de Dos Mil bolívares (Bs.2.000,00) por concepto de canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2009; que en fecha 15.1.09 consignó Dos Mil bolívares (Bs.2.000,00) correspondiente al mes de diciembre de 2008; que en fecha 13.2.2008 consignó el mes de febrero de 2009; que en fecha 13.3.09 consignó el mes de febrero de 2009; que en fecha 15.4.2009 consignó el mes de marzo de 2009. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base al artículo 1357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide. 16.- Copia fotostática (f.219 al 221) del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 1.8.2005 entre OSCAR ARMANDO CHACON como arrendador, la ciudadana AURA GARCÍA DE CAAMAÑO como Directora de la Inmobiliaria Caamaño & Asociados, C.A y el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nro.121, dentro del Conjunto Residencial Agua Marina Country Club, ubicado en la Urb. El Paraíso de la ciudad de Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado, por un periodo de seis meses contados a partir del 1.8.2005 hasta el 30.1.2006, con un canon de arrendamiento de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/CTMS (Bs.900.000,00) que el arrendatario se obliga a depositar en las oficinas de Caamaño & Asociados, en dinero efectivo por mensualidades vencidas, es decir, dentro los primeros cinco días del inicio del siguiente mes. El anterior documento al no haber sido desconocido por su adversario conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio con fundamento en el artículo 1363 del Código Civil para demostrar lo convenido por los sujetos. Y así se decide. 17.- Copia fotostática (f.222) de recibo de consignación emitidos los días 22.12.08 y 9.2.08 emitido por la Oficina IPOSTEL a favor del cliente JUAN SOTILLO por la emisión de dos telegramas, respectivamente. Este documento se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1375 del Código Civil. Y así se decide. 18.- Original (f.223) de acuse de recibo emitido en fecha 8.1.2009 por el Jefe de la Oficina Postal Telegráfica de Porlamar dirigido al ciudadano JUAN SOTILLO con relación al telegrama 1341 consignado el día 10.12.2008 que iba para Caamaño y Asociados, fue entregado el 10.12.2008 recibido por GRECIELA ZUNIAGA, A AS 3:00PM. Estima este juzgado que el precitado documento al emanar de un 0rgano Público se le asigna valor probatorio con fundamento en el artículo 1375 del Código Civil. Y así se decide. 19.- Original (f.223) de acuse de recibo emitido en fecha 8.1.2009 por el Jefe de la Oficina Postal Telegráfica de Porlamar dirigido al ciudadano JUAN SOTILLO con relación al telegrama 1341 consignado el día 10.12.2008 que iba para Caamaño y Asociados, fue entregado el 10.12.2008 recibido por GRECIELA ZUNIAGA, A AS 3:00PM. Estima este juzgado que el precitado documento al emanar de un 0rgano Público se le asigna valor probatorio con fundamento en el artículo 1375 del Código Civil. Y así se decide. 20.- Original (f.224) de acuse de recibo emitido en fecha 8.1.2009 por el Jefe de la Oficina Postal Telegráfica de Porlamar dirigido al ciudadano JUAN SOTILLO con relación al telegrama 1402 consignado el día 26.12.2008 que iba para Caamaño y Asociados, fue entregado el 26/12/2008 recibido IVAN CAAMAÑO. Estima este juzgado que el precitado documento al emanar de un 0rgano Público se le asigna valor probatorio con fundamento en el artículo 1375 del Código Civil. Y así se decide. 21.- Original (f.225) de los telegramas Nros. 282 y 1402, mediante los cuales el ciudadano JUAN SOTILLO le comunicó al Sr. CHACÓN, Sres CAAMAÑO Y ASOCIADOS que se acogía a la prorroga legal a la cual tenía derecho en relación a el inmueble arrendado por su persona ubicado en Aguamarina Country Club, casa N°. 121, El Paraíso; que su presencia en sus oficinas el día viernes 19.12.2008 donde fue atendido por la recepcionista a los fines de cancelar temporalmente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2008 referente al inmueble ubicado en Agua Marina Country Club casa 121, Urb. El Paraíso entre su persona y el Sr. Oscar Armando Chacón no habiéndole recibido el pago en comento, le agradecía se sirviera informar el motivo de su abstención y cuando se lo recibirían, que se le informara por esta misma vía. SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial el 21.9.2009 mediante la cual se declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, basándose en los siguientes motivos, a saber: “....En el caso que nos ocupa nos encontramos en presencia de una medida de secuestro dictada en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. ….omissis… Para quien sentencia es necesario tener presente que la oposición a una medida de secuestro de un inmueble, dentro de un procedimiento de las medidas preventivas contempladas en el Código de Procedimiento Civil. En este contexto debe señalarse que el trámite de la oposición a la medida de secuestro debió efectuarse, por el procedimiento de las medidas preventivas contemplado en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil y no por el procedimiento breve previsto en el mencionado cuerpo normativo. Por lo expuesto se observa que la oposición a la medida se realizó el día 28 de Abril de 2009, antes de practicarse la medida, y antes de que transcurrieran tres días de haber sido decretada, con lo cual dicha oposición resulta totalmente extemporánea por anticipada, violando así lo establecido en el citado artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, como se tiene decidido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro.1.467 de fecha 13-07 Exp. 00-2620 y que el Tribunal acoge en su integridad Y ASÍ SE DECLARA. …..omissis… La cuestión previa del ordinal 2 que se comenta está íntimamente ligada con la llamada capacidad procesal, por lo que la representación del demandado ha debido señalar aquellos hechos o eventos que impiden al demandante el obrar en juicio, por lo cual ha debido precisar en que momento o bajo que circunstancia se le privó el libre ejercicio de sus derechos, impidiéndole gestionar sus asuntos por sí misma o mediante apoderados, como sucede en el presente caso. En virtud de lo expuesto este Tribunal declara sin lugar la cuestión opuesta de conformidad con el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. …Una vez más no hay ningún señalamiento que permita establecer el por que la demandante es ilegitima, pues no se señala ningún hecho que demuestre que no tiene la condición de abogado o la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no está otorgado en forma legal. Esta ausencia de argumentación en tal sentido trae como consecuencia inmediata la declaratoria sin lugar de la cuestión previa que se analiza en cuanto a los aspectos comentados se refiere, quedando por analizar el punto referente a la insuficiencia de poder. ....se evidencia así que el accionante-arrendador es el propietario del inmueble arrendado, por l o que siendo el basamento de dicha cuestión previa la falta de propiedad del inmueble arrendado por parte del arrendador, dicha cuestión debe ser declarada sin lugar como ASÍ SE DECIDE. ….Sin mayores señalamientos jurídicos se opuso a la demanda la cuestión previa establecida en el ordinal 6 del art. 346 del Código de Procedimiento Civil por no contener la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base su pretensión, con las pertinentes conclusiones. (……) Examinando detenidamente el libelo de la demanda el Tribunal observa que en la demanda se describe el inmueble arrendado, las razones por las cuales se exige el cumplimiento del contrato, la identificación plena de las partes, así como una clara relación de los demás hechos y que igualmente ha sido prolija la fundamentación del derecho como se hizo en el capítulo 2 de la demanda. Y en cuento a las conclusiones ellas constan en el capítulo 8 de la demanda, razón por la cual el Tribunal declara sin lugar la mencionada cuestión previa. Y ASÍ SE DECIDE. Igualmente se opuso la cuestión previa de condición o plazo pendiente bajo el alegato de que dado que el arrendatario estaba disfrutando el inmueble en base a la prorroga legal, procede la cuestión de plazo pendiente. (…..) Señalando lo antes expuesto, en tal sentido observa el Tribunal que la referida cuestión previa se vincula con el fondo de la cuestión debatida ya que la accionante solicita la entrega del inmueble arrendado por no tener derecho el demandado a la prorroga legal, mientras que la parte demandada sostiene que disfruta el inmueble en uso de la misma, lo cual conforma la del plazo pendiente. En razón de ello se reserva la oportunidad de la decisión al fondo par pronunciarse sobre la cuestión previa del ordinal 7 del art. 346 del Código de Procedimiento Civil…. QUINTO: que para que se proceda la prórroga legal es necesario que el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales. SEXTO: que siendo el pago del canon en lo términos convenidos, una de las principales obligaciones del arrendatario, para que éste pueda acceder a la prórroga legal se encuentra obligado, al finalizar el plazo fijo, a estar al día en el cumplimiento de sus obligaciones, como se dejo establecido en la cláusula cuarta del contrato y como lo exige expresamente el art. 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SÉPTIMO: que habiéndose fijado como fecha de terminación del mismo el día primero (1) de Noviembre de 2008, es necesario concluir en que en ese día comenzaban a correr dos lapsos: a.- el de cinco (5) días para pagar al arrendador o consignar a su nombre, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2008 y b.- el comienzo de la prórroga legal a la cual sólo tendría derecho al arrendatario si estuviere solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, cuya duración dependería no del contrato cuyo cumplimiento se ha demandado, sino de la duración de la relación arrendaticia. OCTAVO: que habiendo quedado demostrado que el mes de Octubre del 2008 fue pagado el día 1 de Diciembre de 2008, dicho pago, aún aceptado por el arrendador, no produce el efecto liberatorio deseado, ya que para el momento en que feneció el plazo fijo, el arrendatario no se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones y por lo tanto nunca le llegó a nacer el derecho que reclama. Pretender que el arrendatario no podía recibir el pago atrasado de lo que debía, sería permitir un enriquecimiento sin causa de parte del arrendatario. Y ASÍ SE DECLARA. NOVENO: que como consecuencia de lo expuesto en los orinales anteriores, este Tribunal debe declarar sin lugar la cuestión previa de condición o plazo pendiente, pues ha quedado evidenciado que en el caso de autos no se dieron los supuestos necesarios par que procediera la prórroga legal del contrato y por lo tanto no existe condición o plazo pendiente alguno para que el arrendatario haga entrega del inmueble que 1e fue arrendado Y ASÍ SE DECLARA. DÉCIMO: que habiéndose demostrado que el demandado no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento a la finalización del plazo fijo, hay que concluir en que no tenía el derecho a la prorroga legal, lo cual significa que el sentenciador tiene la convicción de que existe plena prueba de los hechos alegados por la accionante, conlleva a este sentenciador a que en aplicación del principio según el cual a los jueces les está prohibido declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúe con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficacia, para lo cual se requiere que en todo momento se atenga a lo alegado y probado en autos, y que en todo caso y no existiendo fundadas dudas sobre las aspiraciones de la parte demandante deberá sentenciar a su favor. En mérito de las consideraciones antes expuestas es deber de este juzgador declarar con lugar la demanda incoada por la parte actora el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACÓN contra el demandado el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, lo cual hará el Tribunal en el dispositivo de este fallo mediante decisión expresa, positiva y precisa, ya que no procede la Prórroga Legal, pues conforme a lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solamente procede la misma si el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, norma ésta, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 ejusdem, es de estricto orden público no pudiendo ser subvertida por los particulares, ni aún por la autoridad judicial. ASÍ SE DECIDE. (....omissis....) PRIMERO: Sin lugar la oposición a la medida de secuestro practicada en el presente juicio; SEGUNDO: Sin lugar las cuestiones previas opuestas de: Ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; de la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya o porque el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente; La de defecto de forma, por no haber señalado en la demanda la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión del accionante, con las pertinentes conclusiones y La de existencia de una condición o plazo pendiente; TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, intentada por el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON, mayor de edad,…contra el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO…. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención intentada por el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, mayor de edad,…en contra del ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON…. QUINTO: se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencido....” ARGUMENTOS DEL APELANTE.- El ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO debidamente asistido por el abogado LUIS A. ALFONZO compareció ante esta Alzada y procedió a fundamentar su apelación en los siguientes términos: - que la relación de arrendamiento ha estado mantenida por más de cinco (5) años, siendo que cada año al vencimiento del término de cada contrato se realizaba un nuevo contrato continuando su persona en el inmueble arrendado con consentimiento del arrendador, hasta la presente fecha, produciéndose por ello en consecuencia la tácita reconducción, por la posesión pacífica por parte de la arrendataria se presume la renovación del contrato y que el arrendamiento se considera sin determinación de tiempo, por lo que operó la llamada tacita reconducción y las reglas en este juicio quedaría sujetas a lo relativo con los contratos sin determinación, quedando entendido de esta manera el establecimiento de la naturaleza jurídica de la acción. - que el demandante reduce su petitorio a cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y consiguientemente la entrega del inmueble libre de personas y de bienes, tal como lo interpuesto en forma errónea la Sentencia Apelada. - que la actora alegó en su demanda que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal arrendaticia, debido a la extemporaneidad en que consignó el pago del canon de arrendamiento, por ante el Juzgado del Municipio Maneiro, situación que nunca fue desconocida en el proceso y admitida por el Adquo, correspondiente a los meses de Noviembre de 2008, Diciembre de 2008, enero y febrero de 2009, sin que tal situación fuese valorada por el Juez, si el último contrato de arrendamiento venció el día 01 de noviembre de 2008, entonces si el arrendador estaba consciente que después de vencido el contrato, no recibió pago alguno, aunado a ello desconocía la conducta que éste debió asumir, ha debido ser la de interponer la acción correspondiente al momento del incumplimiento, a los fines de exigir el pago o desocupación del inmueble, pero no se justifica que haya adoptado una conducta pacífica, frente al hecho de no recibir cancelación alguna de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de que sostiene no cancele, por cuanto no consta en autos que haya intentado acción judicial alguna, inmediatamente después de ocurrir la conducta supuestamente ilícita de su persona como arrendatario. - que no se podía considerar ni mucho menos tenía sentido alegar en la demanda que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal, toda vez que el lapso correspondiente había transcurrido con exceso al tiempo en que fue intentada la presente acción, lo que ocurrió en fecha 25.3.2009. - que se evidenciaba de los autos que el arrendador aceptaba los pagos efectuados de los cánones de arrendamientos en fechas posteriores a su vencimiento, lo que demostraba por sí solos el relajamiento del contrato en cuanto a las oportunidades de pago, e incluso se puede observar en el recibo signado con la letra A39 de fecha 1.12.2008, la expresión “plazo especial convenido mes de octubre de 2008”, el arrendador aceptaba el pago de los arrendamientos en fecha distinta a la pactada en el contrato, sin hacer oposición a ello, pago estos realizados en fechas diferentes a los cinco (5) días de cada mes que se ha aceptado por más de tres, dos (02) años, tal como puede observarse de las cláusulas del contrato inicial y posteriormente renovado a través del tiempo, siendo esta presunción una consecuencia directa de la Ley que determinan de un hecho conocido para establecer uno desconocido, siendo esto probado en base a los recibos acompañados, no valorada correctamente en el fallo apelado, confunde el sentenciador las máximas experiencias con las pruebas de las presunciones y hechos notorios, al justificar la conducta permisiva del arrendador de hacer efectivo los cánones de arrendamientos por espacio de más de dos (02) años en la relación arrendaticia con l o acontecido a nivel mundial de la llamada rescisión económica, cuando claramente se sabía y esto si era un hecho notorio, que esta se originó fue a mediados del año pasado, es inaudito este fundamento esgrimido en el fallo. - que en la sentencia apelada se daban valor probatorio a las pruebas testimoniales, las cuales fueron evacuadas fuera del lapso legal correspondiente, es decir son extemporáneas en su debida oportunidad se denunció ante el Juez, esta irregularidad, no obstante ello, fueron valoradas y no desechadas, situación esta que admite el aquo, que si bien era cierto fueron promovidas dentro del lapso las mismas se evacuaron fuera de éste, siendo que la única forma y manera y por auto razonado lo haya considerado así el tribunal como necesario para la decisión de la causa, por lo que el juez de la sentencia apelada viola preceptos legales previamente establecido incurriendo en un quebrantamiento de norma legal expresa. - que en ningún momento el juez dictó auto alguno con anterioridad a la fecha del acto de testimoniales, considerándolas necesarias para la decisión de la causa, además de ello una vez fenecido el lapso de evacuación de pruebas reabre el mismo, violando el artículo 202 del CPC, y menos aún existe acuerdo entre las partes para que tales testimoniales se evacuaran, esta situación no puede pasar desapercibida por este Tribunal actuando como Alzada. - que además las testimoniales provienen de personas vinculadas directamente con el demandante, al ser la administradora del inmueble en el caso de la Sra. AURA JOSEFINA GARCÍA CAAMAÑO parte interesada en las resultas del proceso, por cuanto es la persona quien hacía las cobranzas de los alquileres y así como las ciudadanas VICTORIA JOSEFINA RODRÍGUEZ era empleada de la ciudadana AURA JOSEFINA CAAMAÑO y su secretaria. - que se han violado normas elementales de orden público al ser cercenado el derecho a la prórroga legal a la que tenía por mandato de la ley. ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL JUICIO.- 1.- Como fundamento de la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento los abogados JUDITH REYES DE TERRAZAS y PEDRO JAVIER RODRÍGUEZ REYES en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON, señalaron: - que en fecha 23.10.2007 su representado celebró contrato de arrendamiento con el señor JUAN ANTONIO SOTILLO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta en esa misma, anotado bajo el Nro.25, Tomo 126, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el N°. 121, situada dentro del Conjunto Residencial “AGUA MARINA COUNTRY CLUB”, ubicado en la Urbanización EL Paraíso de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado. - que en el contrato se convino la firme voluntad de obligarse a un plazo fijo de un año exacto, contado a partir del primero de noviembre del 2007 hasta el primero de noviembre de 2008, fecha en la cual sin necesidad de notificación alguna entre las partes. - que el arrendatario debía entregar el inmueble en las mismas condiciones en que fue recibido, quedando expresamente convenido que en ningún caso operara la tácita reconducción siendo la intención de las partes que el término de duración de este contrato es siempre fijo y determinado, venciendo dicho lapso comenzaría de pleno derecho para el arrendatario siempre y cuanto se encontrare solvente y dado cumplimiento a las obligaciones que en este contrato se asumen, la prorroga establecida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a menos que el arrendatario manifestara su voluntad de desocupar el inmueble en la fecha de su vencimiento. - que el canon de arrendamiento fue fijado en UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.600.000,00) mensuales y consecutivos, a partir del 1.11.2007 y que a partir del 1.1.2008 sería la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) el cual se obligaba a pagar puntualmente a el arrendador por mensualidades vencidas los cinco primeros días de cada mes, aceptando para ello el único lugar de pago la oficina de INVERSIONES CAAMAÑO, C.A ubicada en el Centro Comercial Bayside, planta baja, N°-1-42, calle Las Amapolas, Costa Azul, Municipio Mariño de este Estado. - que el inmueble en cuestión se encuentra detentado, esto es poseído sin título alguno que lo justifique y de mala fe, el señor JUAN ANTONIO SOTILLO el que en forma absolutamente arbitraría el ilegal, desconocía la obligación que tenía de entregarle a su mandante el inmueble antes descrito desde el 1 de noviembre del 2008, para que éste pueda gozar de los derechos de uso, goce y disfrute que por defecto le corresponde sobre el referido inmueble y se ha rehusado a abandonarlo a pesar de los requerimientos que en tal sentido le han sido hechos por su mandante. - que con la finalidad de que se le entregara el inmueble el señor OSCAR ARMANDO CHACON se reunió en la ciudad de Porlamar con el señor JUAN ANTONIO SOTILLO en su carácter ya señalado y con la ciudadana AURA DE CAAMAÑO representante legal de la administradora del inmueble INVERSIONES CAAMAÑO, C.A, para informarle que no le sería renovado el contrato de arrendamiento, ratificándosele también esto vía telegrama con acuse de recibo, a la dirección del inmueble arrendado tal y como se demostraba del Formulario para la consignación del telegrama, debidamente enviado por IPOSTEL y sellado como recibo en fecha 28.10.2008. - que se le confirmó en dicho telegrama que el contrato de arrendamiento había terminado y que debía entregar el inmueble al finalizar el mismo, aunque esto o era un requisito necesario, pudiera decirse que se hizo por razones de cortesía pues es bien específico lo establecido en la cláusula tercera del contrato. - que la administradora del inmueble INVERSIONES CAAMAÑO, C.A, a través de sus representante la señora AURA CAAMAÑO se reunió con el demandado en múltiples oportunidades exhibiéndole el contrato de arrendamiento y demás soportes para rusticar el derecho que como arrendador le asistía y le asiste a su representado, aún más se le dio lectura en su presencia al contenido de la cláusula tercera del mencionado contrato a fin de que se cerciorara por si mismo una vez más de lo que su mandante le estaba solicitando a lo que dicho ciudadano quedó en dar respuesta, lo que no hizo, sino que sigue ocupándolo como si pudiera disponer del inmueble. - que durante la vigencia del contrato el señor JUAN ANTONIO SOTILLO incumplió de manera reiterada la obligación que como arrendatario se comprometió con su mandante a cancelar el pago que por concepto de canon de arrendamiento debía realizar puntualmente a el arrendador por mensualidades vencidas los cinco días de cada mes, trayendo como consecuencia el incumplimiento del mismo, prueba de ello se demuestra en el cuadro explicativo que se describe en el libelo de la demanda. - que en vista de ese cuadro se podía evidenciar que para el momento de la fecha de culminación del contrato, es decir, el 1.11.2008 el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO no estaba al día con el pago del canon de arrendamiento, generando como consecuencia incumplimiento de contrato lo que conlleva a perder el derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el único mes del contrato que venció el primero de noviembre de 2008, lo canceló el primero de diciembre del 2008, un mes después de vencido el lapso legal de quince días, evidentemente no hizo el pago oportunamente ya que este era el último mes del contrato, incumplió así lo establecido contractualmente y como consecuencia perdió el derecho que le otorga la Ley de gozar de la prorroga legal. 2.- Por otra parte, el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO debidamente asistido de abogado al momento de dar contestación a la demanda procedió a oponer cuestiones previas, rechazar y contradecir además de reconvenir a la parte actora, en los siguientes términos: - que oponía la falta de jurisdicción o la incompetencia de éste, en efecto la incompetencia del tribunal, le venía dada por el territorio, siendo el Tribunal competente para conocer de la presente causa el de la ciudad de Porlamar y ello por así determinarlo las partes en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda otorgado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 23.10.2007, bajo el Nro.25, Tomo 126. - que del contenido contractual se determinaba de una manera directa el tribunal competente por el territorio para conocer, escapa pues del Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado conocer de la demanda, por lo que la misma debió ser propuesta por ante la autoridad judicial elegido por las partes como domicilio. - que al establece las partes como domicilio la ciudad de Porlamar para el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, lógicamente la citada ciudad es el lugar donde debía proponerse la acción y ello se desprende del contenido de la cláusula décima sexta, siendo entonces que son las mismas partes las que acordaron otorgarle a los Tribunales de esa jurisdicción la competencia, son razones suficiente para considerar que ese Juzgado es incompetente por el territorio. - que el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON carecía de capacidad procesal (legitimatio ad procesum) para comparecer como parte actora en este proceso, y ello deriva en que este ciudadano no es el propietario del inmueble del cual era arrendatario desde el año 2003, ubicado en la Urbanización El Paraíso, Conjunto Agua Marina Country Club de la ciudad de Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado, ya que el actor solo es co apoderado de uno de los verdaderos propietarios y no tenía capacidad para actuar en juicio y las facultades que tenía eran limitadas. - que el poder otorgado y consignado en el expediente esta otorgado por una persona que no tenía la facultades necesarias para otorgar poderes en juicio, ya que este por las razones esgrimidas en el cuestión previa numeral 2°, no tenía facultades para otorgar poderes en juicio, por lo que carecía de valor jurídico y el mismo es insuficiente. - que oponía la cuestión previa en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en efecto para que las demandas sean admitidas por los tribunales competentes deben cumplir una serie de requisitos indispensables para tal fin, en el caso civil estos están establecidos en el artículo 340 de la Ley Adjetiva, haciendo referencia al ordinal 5° “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión con las pertinentes conclusiones, por otro lado el artículo 341 ejusdem establece los supuestos bajo los cuales no debe admitirse una demanda propuesta, supuestos estos que obliga al juez de oficio a no admitir la demanda en el caso que nos ocupa, existe supuesto que permiten no admitir la demanda por ser contraria al orden público, en el entendido de que la pretensión de la demanda no puede ir contra las reglas establecidas en normas cuya aplicación no permite relajamiento, ni ser subvertidas por los particulares y no entrar en juego los conceptos que en materia procesal se manejan sobre el orden público absoluto y relativo. - que en el libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento invocando algunos artículos del Código Civil como el 545, 1159 y 1167, siendo éstos indicados los establecidos en la Ley substantiva como los que conceden el derecho e imponen la obligación, la cual permite o prohíbe ciertos actos, pero estos necesitan para su efectividad en el fundamento en libelo de demandas de invocar aquellos que permiten su aplicación es decir aquella norma que según la doctrina jurídica establece los medios para el efectivo cumplimiento de esas normas de fondo, en este caso la norma adjetiva necesaria para aplicar un derecho establecido en la Ley Substantiva y cumplidos estos requisitos de fondo, los tribunales competentes admitirán las mismas, y por cuanto en el caso de autos la parte actora no hizo uso de este requisito legal para fundamentar la demanda presentada, y por no cumplir con los requisitos establecidos por la ley para la admisibilidad debe ser declarada inadmisible. - que oponía la cuestión previa en el numeral 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que actualmente estando en uso de la prorroga legal desde la fecha del término del vencimiento del contrato cuya resolución se pide, prorroga legal por dos (2) años que al concluir la misma quedaría obligado a la entre material del inmueble arrendado, por ser su relación de arrendamiento por más de cinco años, siendo que conforme al artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta prorroga legal opera de pleno derecho por lo que este plazo se encuentra pendiente de cumplimiento. - que era cierto que entre el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON y su persona se encuentra otorgado un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública de Pampatar, en fecha 23.10.2007, bajo el Nro.25, Tomo 126, cuyo término venció el día 1.11.2008 pero igualmente era cierto que esta relación arrendaticia es iniciada desde el 11.1.2001 no como sublimemente pretende indicar la parte actora que la relación data del último contrato firmado en fecha 23 de octubre de 2007, pretendiendo señalar que esta relación de arrendamiento tiene tan solo un año. - que era cierto que opera de pleno derecho la prorroga legal, contemplada en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde la fecha del término del vencimiento del contrato cuya resolución se pide tomando en consideración el inicio de la relación arrendaticia, ya que la parte arrendadora pretendió desconocer su derecho al uso de la prorroga legal, al indicarle en una comunicación vía telefónica de no renovación y por ende entenderse de no conceder el lapso de ley por concepto de la prorroga legal. - que el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON desde le inicio de la relación arrendaticia y especialmente es los últimos cinco años ha hecho aumentos reiterados en los cánones de arrendamiento en violación directa al Decreto de Congelación contenido en la Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para Industrias Ligeras y Comercio, Vivienda y Hábitat e Infraestructura, de fecha 18 de mayo de 2004 y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 en fecha 19 de mayo de 2004 medida esta que ha sido prorrogada sucesivamente a través de todo ese tiempo. - que era cierto que el último canon de arrendamiento mensual según la cláusula cuarta era por la cantidad de (Bs.1.600,00) desde el 1.11.2007 y desde el 1.1.2008 de (Bs.2.000,00), pero no era cierto que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, en este punto es interesante observar lo alegado por la actora de que los pagos de los cánones de arrendamiento no se hacía en su debida oportunidad, ello era totalmente incierto, ya que los mismos se efectuaban en las Oficinas de la empresa INVERSIONES CAAMAÑO, C.A por así estar establecido en la cláusula cuarta de contrato, en el supuesto negado de ser cierto ello trae como una consecuencia directa por haber recibido los pagos, una relajamiento de la cláusula contractual, convenido tácitamente por las partes, ya que se aceptaba el pago de los cánones de arrendamiento. - que negaba, rechazaba y contradecía que haya dejado de cumplir con sus obligaciones como arrendatario desde el inicio de la relación, lo cual demostraría en su debida oportunidad legal. - que rechazaba, negaba y contradecía que la relación de arrendamiento haya dado por un término fijo de un año desde el 1.11.2007 hasta el 1.11.2008, la relación de arrendamiento ha estado mantenida por más de cinco (5) años siendo que casa año al vencimiento del término de cada contrato se realizaba un nuevo contrato continuando su persona en el inmueble arrendado con consentimiento del arrendador hasta la presente fecha, produciéndose por ello en consecuencia la tácita reconducción. - que estaba prohibido por Ley que en los casos de contrato a tiempo indeterminado se demande el cumplimiento o resolución del contrato por falta de pago o vencimiento del término, lo cual puede tener como resultado la entrega del inmueble, por lo que no procede que en un contrato a tiempo indeterminado se demande el cumplimiento de un contrato y entrega del inmueble por vencimiento de término. - que los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda se desprende que la acción intentada es de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y que el contrato de arrendamiento que originó la relación contractual entre las partes que inicialmente fue determinado en el tiempo se trasformó en indeterminado. - que los hechos antes narrados y aducidos por la actora, encuadran dentro del prepuesto de hecho establecido en el artículo 34 literal a del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es decir establece la acción a intentarse en los casos de arrendamiento a tiempo indeterminado es la del desalojo razones suficientes para declarar la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato debiendo el juzgador desechar en consecuencia la acción intentada. - que observaba un error inexcusable de derecho ya que la parta actora solicitó medida de secuestro alegando lo dispuesto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y no se analiza el artículo antes referido en su numeral 7° ninguno de los supuestos que allí se plasman es materia de la presente demanda por cuanto el mismo se refiere a un juicio por cumplimiento de contrato o por vencimiento de un término considerando que en esos términos no están contemplado en el artículo referido lo alegado por el actor en su solicitud, ya que el mismo fue reformado y puesta en vigencia las actuales normas procesales según gaceta oficial Nro.3.694 extraordinaria de fecha 22.1.1986 quedó eliminado el vencimiento del contrato como causal de secuestro. PUNTOS PREVIOS: PUNTO PREVIO I OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO. CUADERNO DE MEDIDAS.- En el caso que nos ocupa nos encontramos en presencia de una medida de secuestro dictada en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Para quien sentencia es necesario tener presente que la oposición a una medida de secuestro de un inmueble, dentro de un procedimiento de las medidas preventivas contempladas en el Código de Procedimiento Civil. En este contexto debe señalarse que el trámite de la oposición a la medida de secuestro debió efectuarse, por el procedimiento de las medidas preventivas contemplado en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil y no por el procedimiento breve previsto en el mencionado cuerpo normativo. Por lo expuesto se observa que la oposición a la medida se realizó el día 28 de Abril de 2009, antes de practicarse la medida, y antes de que transcurrieran tres días de haber sido decretada, con lo cual dicha oposición resulta totalmente extemporánea por anticipada, violando así lo establecido en el citado artículo 602 del Código de Procedimiento Civil Y ASÍ SE DECIDE. PUNTO PREVIO II Como segundo punto previo a se encuentra el concerniente a que si en este asunto se produjo durante su desarrollo alguna falla procesal que menoscabara el orden público legal o constitucional. Este Tribunal dispone copiar textualmente lo expuesto por el abogado asistente de la parte demandada-reconviniente en el acto de la evacuación de las testigos ciudadanas AURA JOSEFINA GARCÍA DE CAMAÑO y VICTORIA JOSEFINA MARTINEZ RODRIGUEZ, celebrado en fecha 01 de Julio de 2009: “...En este estado expongo al Tribunal sin que nuestra presencia signifique en algún momento convalidad este acto de declaración de testigo por ser el mismo extemporáneo e irrito en consecuencia, ya que la parte actora tuvo tiempo suficiente para promover sus pruebas dentro de los diez días tal como lo estipula nuestro Código de Procedimiento civil y el Tribunal proveer la evacuación de los testigos dentro de esos diez días, salvo que por auto razonado lo considere el Tribunal necesario para la decisión de la causa con anterioridad o con fecha anterior a este acto, asimismo contempla la norma procesal establecida en el articulo 396 del C.P.C. la posibilidad de evacuarse esa prueba de común acuerdo entre las partes e igualmente establece el articulo 202 ejusdem que los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse en el caso de autos no existe una decisión interlocutoria de este Despacho que por interpretación de la Ley lo haya acordado, no obstante a ello a los fines de preservar los derechos e intereses que pudieran afectar al demandado Juan Sotillo, nos permitimos con mucho respeto ejercer a todo evento el derecho de repregunta en los siguientes términos………” En este sentido, al examinar las actas del presente expediente se evidencia que al folio 231 se encuentra inserto un auto de fecha 25/06/09 donde fueron fijada las testimoniales de los ciudadanos AURA JOSEFINA GARCIA DE CAMAÑO Y VICTORIA JOSEFINA MARTINES RODRIGUEZ para el tercer (3º) día de despacho siguiente a la fecha señalada para oír dichas declaraciones y tal como quedó asentado en el acta de declaración de testigo transcrita esta se evacuo en la oportunidad señalada y el abogado asistente en su exposición manifiesta que se encontraba presente a los fines de preservar los derechos e intereses que pudieran afectar al demandado Juan Sotillo y procedió a ejercer su derecho de repregunta.- De lo anteriormente expuesto se puede comprobar que a la parte Demandada-reconviniente no se le violó ni menoscabó su derecho a la defensa por cuanto estuvo presente en el acto de evacuación de testigo, debidamente asistido de abogado y pudo hacer uso del derecho de repregunta a los fines de desvirtuar lo expuesto por los testigos respectivamente; ahí, que se estima que las afirmaciones del abogado LUIS ALFONZO actuando como abogado asistente del ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO; donde solicita que dichas pruebas no sean valoradas, debe ser desestimado por considerarse que el tribunal fijo por auto la evacuación de la prueba y el estuvo presente en la evacuación de la misma; teniendo control de dicha prueba.- Todo esto en perfecta sintonía con lo establecido en el artículo 257 de nuestra Constitución Nacional que establece: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. Y así se decide. PUNTO PREVIO III CUESTIONES PREVIAS ALEGADA POR LA DEMANDADA- RECONVINIENTE.- LA TRAMITACIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS EN LOS JUICIOS DE ARRENDAMIENTO REGULADOS POR LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.- La Sala Constitucional mediante sentencia N°. 137 emitida en fecha 1 de febrero del año 2006, en el expediente N°. 05-2426, estableció en torno al tratamiento que debe otorgársele a las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas cuando éstas son propuestas dentro del marco de un procedimiento regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “…Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de la cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrido los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil… …Este criterio lo comparte la Sala, por cuanto al no hacer referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas, se aplica supletoriamente el Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las cuestiones previas de esta naturaleza deben ser subsanadas en un lapso de cinco (5) días, conforme lo dispone el artículo 354 eiusdem y sólo si en dicho plazo no se corrigen los defectos o vicios señalados por el Juez el proceso quedará extinguido…” De lo enunciado se colige que en los casos en que se opongan cuestiones previas que sean susceptibles de ser subsanadas, como es el caso de aquellas que contemplan los numerales del 2° al 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que las mismas deben ser resueltas en la oportunidad de pronunciar la sentencia definitiva, y que asimismo, cuando las mismas son declaradas con lugar se requiere que al actor se le conceda el lapso correspondiente para que las subsane, ya que de lo contrario, si se declara extinguido el proceso sin concederle al actor dicha oportunidad se le estaría vulnerando su derecho constitucional a la defensa. En el caso sub judice se desprende que la parte accionada-reconviniente dentro de la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso las cuestiones previa descritas en los numerales 2º,3º,6° y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionadas con la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esta otorgado en forma legal o sea insuficiente, el defecto de forma de la demanda y la existencia de una condición o plazo pendiente. Advertido lo anterior, corresponde estudiar las defensas previas opuestas como punto previo de este fallo, a los efectos de que una vez resuelta se le conceda a la parte accionada la oportunidad para proceder a su subsanación, para el caso de que según lo resuelto sea procedente. Y así se decide. LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 2° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.- Manifiesta el demandado en su escrito para fundamental esta cuestión previa lo siguiente: “que el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON, carece de capacidad procesal para comparecer en juicio porque no es propietario del inmueble del cual es arrendatario; de igual forma manifiesta “que el actor, solo es Co-apoderado de uno de los verdaderos propietarios, y no tiene capacidad para actuar en juicio, y las facultades que tienen son limitadas”.- La Ilegitimidad de la persona del actor es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga “legitimación ad-procesum”, sin el cual el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Analizado lo expuesto esta juzgadora a los fines proveer observa lo siguiente: Se evidencia de las actas procesales que forman de este expediente que efectivamente el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON actúa en su carácter de Arrendador del inmueble objeto de la presente causa, tal y como consta del Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios 6 al 8; también se comprueba que la parte actora en su escrito de fecha 14.05-09, el cual denomina escrito de contestación a la oposición de cuestiones previa señala que consigna documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 16-01-08, anotado bajo el Nº 8, folios 33 al 39. Protocolo Primero, Tomo 2, Primer Trimestre de 2008, Subsanando lo alegado por el demandado, motivo por el cual se declara improcedente la cuestión previa 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.- LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 3° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYA, O PORQUE EL PODER NO ESTA OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE.- Manifiesta el demandado en su escrito para fundamental esta cuestión previa lo siguiente: “En efecto, el poder otorgado y consignado en el expediente, esta otorgado por una persona que no tiene la facultades necesarias para otorgar poderes en juicio, …. No tiene facultades, para otorgar poderes en juicio, por lo que carece de valor jurídico y el mismo es insuficiente”. Analizado lo expuesto esta juzgadora a los fines proveer observa lo siguiente: El primer supuesto del ordinal 3º del articulo 346, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; se refiere a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, esto es, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio. El segundo supuesto del ordinal 3º del articulo 346, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la ley; y El tercer supuesto del ordinal 3º del articulo 346, se refiere a la ilegitimad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente. En el caso bajo análisis se evidencia claramente que el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON, le otorgo poder a los abogados JUDITH REYES DE TERRAZAS, PEDRO JAVIER RODRÍGUEZ REYES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.054, 73.292, respectivamente; quienes tienen capacidad necesaria para actuar en juicio, son abogados en ejercicios y tienen capacidad técnica para representarlo o asistirlos en el mismo, ejercen su representación mediante un poder que fue otorgado en forma legal. El abogado LUIS ALFONZO, actuando como abogado asistente del ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, realiza una errada interpretación de este supuesto al interpretar que el poder es otorgado por una persona que no tiene facultad para esta en juicio, le atribuye esta ilegitimidad al poderdante.- Motivo por el cual se declara improcedente la cuestión previa 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA.- Dispone el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. Los requisitos formales de la demanda contenidos en el artículo 340 eiusdem, pueden ser agrupados en tres grupos: - Sujetos, que tiene que ver con la identificación de las partes y de sus apoderados. - Objeto, que se refiere al petitum o la finalidad perseguida por el actor con la demanda incoada. - La Causa a pedir, con el fundamento de la pretensión debiendo el accionante hacer una relación de los hechos y del derecho aplicable, con las pertinentes conclusiones. Ahora bien, se observa que la parte demandada opuso la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándola en los siguientes términos: “...En efecto, para que las demandas sean admitidas por los tribunales competentes deben cumplir una serie de requisitos indispensables para tal fin, en el caso civil estos están establecidos en el artículo 340 de la Ley Adjetiva (Código de Procedimiento Civil; hacemos referencia al ordinal 5º “Las relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, con las pertinentes conclusiones…” Ahora bien, se observa del libelo de demanda presentado se puede verificar (sic) que la parte actora fundamenta una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO invocando algunos artículos del Código Civil como el 545,1.159 u 1.167 siendo estos indicados los establecidos en la ley Substantiva como los que conceden el derecho e imponen la obligación, la que permite o prohíbe ciertos actos; pero estos necesitan para su efectividad en el fundamento en libelo de demanda invocar aquellos que permitan su aplicación es decir aquella norma que según la doctrina jurídica establece los medios para el efectivo cumplimiento de esas normas de fondo. Establecidos los hechos expresados por el demandado para fundamentar su defensa previa se observa que en este asunto con la sola lectura del libelo de la demanda el actor se evidencia que en su capitulo 2 esta consagrado las normas de derecho en el cual fundamenta su acción. En atención a lo supra señalado se desestima la cuestión previa relacionada con el defecto de forma de la demanda, basada en la infracción del numeral 5° del artículo 340 del referido código adjetivo. Y así se decide. LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 7° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE.- Manifiesta el demandado en su escrito para fundamental esta cuestión previa lo siguiente: “Actualmente estoy uso (Sic) de la Prorroga legal establecida en el articulo 38 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento desde la fecha del termino del vencimiento del contrato cuya resolución se pide, prorroga legal por dos (02) años, que al concluir la misma, quedaría obligado a la entrega material del inmueble arrendado, por ser mi relación de arrendamiento por mas de cinco (05) años, siendo que conforme al articulo 39 ejusdem, esta prorroga legal, opera de pleno derecho por lo que este plazo se encuentra pendiente de cumplimiento, siendo esta obligación de carácter legal, como consecuencia del negocio jurídico existente entre las partes.” La alegada cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, se refiere a que le nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Lo afirmado por el demandado para fundamentar esta defensa previa forma parte del thema decidendum. En razón de ello se reserva la oportunidad de la decisión al fondo para pronunciarse sobre esta cuestión previa. Y así se decide. LA CARGA DE LA PRUEBA.- A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)… …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…». En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda. De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en vista del rechazo categórico realizado por la parte demandada a las pretensiones del actor, en este caso la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar los hechos que alegó en el libelo, como lo son el incumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento y de la entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y cosas, y la parte accionada, que si cancelaba puntualmente sus cánones de arrendamiento y que tiene derecho a la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.- El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”.- Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. La acción propuesta la califica la parte actora en el libelo como de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 23.10.2007 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 25, Tomo 126 suscrito entre los ciudadanos OSCAR ARMANDO CHACON Y JUAN ANTONIO SOTILLO por el incumplimiento por parte del arrendador de entregar el referido inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 121, dentro del conjunto “AGUA MARINA COUNTRY CJUB”, ubicada en la Urbanización El Paraíso, de la ciudad de Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, fundamentada en los artículos 545, 1159, 1160 1167 del Código Civil y articulo 40, 51 y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al no cumplir la parte accionada con la entrega del inmueble arrendado, lo cual constituyó el thema decidendum de ésta controversia, y por lo tanto debió ser objeto de pruebas durante el curso del juicio. Y así se decide. Ahora bien, se desprende de las pruebas aportadas durante la etapa correspondiente, especialmente del contrato aportado por la demandante conjuntamente con el libelo, y los contratos que consignó la parte accionada durante la secuela probatoria que rielan a los folios de este expediente, así como de la testimonial rendida por las ciudadanas AURA JOSEFINA GARCIA DE CAMAÑO Y VICTORIA JOSEFINA MARTINES RODRIGUEZ, se extrae que en efecto, entre las partes existe la relación contractual que se invoca en el libelo de la demanda que se inició el 11.1.2001. Es decir, conforme a las actuaciones probatorias desplegadas en este asunto resulta concluyente expresar que se comprobó la existencia de la relación contractual que se invoca en el libelo de la demanda; que el tiempo de vigencia del contrato es por tiempo determinado; que la relación de arrendamiento alcanzó su tiempo de vigencia desde el primero (1º) de noviembre del 2007, hasta el primero (1º) de noviembre del 2008 y que el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO a pesar de haberse comprometido a entregar el inmueble arrendado luego de verificada la finalización del contrato incumplió dicho compromiso asumido, pues a pesar de la resistencia de la arrendadora hoy demandante se mantuvo en posesión del bien inmueble.- Del contrato se evidencia que las partes contratantes acordaron que en la fecha de la terminación del contrato EL ARRENDATARIO: “sin necesidad de notificación alguna entre las partes, deberá entregar el inmuebles en las mismas condiciones en que fue recibido. Queda expresamente convenido que en ningún caso operara la tacita reconducción siendo la intención de las partes que el termino de duración de este contrato es siempre fijo y determinado. Vencido dicho lapso, comenzará de pleno derecho para EL ARRENDATARIO siempre y cuando se encuentre solvente y dado cumplimiento a las obligaciones que en este contrato se asumen, la prorroga establecida en el Articulo 39 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, a menos que EL ARRENDATARIO manifieste su voluntad de desocupar el inmueble en la fecha de su vencimiento”; Y la demandada llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda rechazó categóricamente la misma argumentando –entre otros- que la relación de arrendamiento ha estado mantenida por más de cinco (5) años siendo que casa año al vencimiento del término de cada contrato se realizaba un nuevo contrato continuando su persona en el inmueble arrendado con consentimiento del arrendador hasta la presente fecha y que el último de ellos es el contrato al que se hace referencia en la demanda; admitiendo expresamente que dicho contrato siempre era por tiempo determinado.- Y así se decide.- La parte accionante comprobó que el demandado se encontraba insolvente para la fecha de la terminación del plazo fijo de un año, con las copias de la consignación arrendaticia realizada por la demandada a favor del accionante quedo demostrado que el mes de Octubre del 2008 fue pagado el día 1 de Diciembre de 2008, dicho pago, aún aceptado por el arrendador, no produce el efecto liberatorio deseado, ya que para el momento en que feneció el plazo fijo el 01-11-2008, el arrendatario no se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones y por lo tanto nunca le llegó a nacer el derecho que reclama. En atención a lo supra señalado se desestima la cuestión previa del numeral 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil 7º relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente. Y así se decide. Es así, que con la consignación realizada por ante el Tribunal del municipio Maneiro del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del 2008 en Diciembre del 2008, el demandado desvirtuó lo alegado como defensa: Que tiene derecho a prorroga legal por encontrarse solvente en el pago del canon de arrendamiento para la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento; por lo cual se tiene como cierto que se encontraba insolvente y se estima que efectivamente se verificó el incumplimiento delatado por la parte demandante en el libelo, y por ende, el cumplimiento demandado resulta procedente.- Y así se decide. DE LA RECONVENCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 35 Del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, debidamente asistido por el abogado LUIS ALFONZO INSCRITO EN EL I.P.S.A BAJO EL Nº 17.695, en su contestación reconvino a la parte actora OSCAR ARMANDO CHACON, fundamentando la misma en los siguientes términos: - que es arrendatario de un inmueble ubicado en la Urbanización El Paraíso Conjunto Agua Marina Country Club, N°. 121 de la ciudad de Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado, fungiendo como arrendador del mismo, el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON, iniciada esta desde el 11.1.2001. - que el arrendador pretendía menoscabar el derecho a la prorroga legal al cual tengo derecho, siendo ello de orden público y por haber cumplido con sus obligaciones contractuales desde el momento mismo de iniciada la relación de arrendamiento, razones por las cuales acudió a reconvenir al ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON a los fines de que conviniera o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal a conceder la prorroga legal de dos (2) años, por estar cumplidas sus obligaciones contractuales desde el inicio de la relación de fecha 11.1.2001 y a cancelar las costas originadas por la reconvención. A este respecto, la parte actora-reconvenida en la oportunidad de dar contestación la realizó rechazando y contradiciendo lo alegado por la parte demandada reconvincente; fundamentándose en el hecho cierto de que la parte demandado reconviniente celebro con ella Contrato de Arrendamiento que riela a los folios 10 al 14; y en el cual en su cláusula Tercera Consagra lo siguiente “ Las partes que suscriben este convenio manifiestan su firme voluntad de obligarse a un plazo fijo de un (1) año exacto, contado a partir del primero (1º) de noviembre del 2007, hasta el primero (1º) de noviembre del 2008; fecha en la cual sin necesidad de notificación alguna entre las partes EL ARRENDATARIO, deberá el inmuebles en las mismas condiciones en que fue recibido. Queda expresamente convenido que en ningún caso operara la tacita reconducción siendo la intención de las partes que el termino de duración de este contrato es siempre fijo y determinado. Vencido dicho lapso, comenzará de pleno derecho para EL ARRENDATARIO siempre y cuando se encuentre solvente y dado cumplimiento a las obligaciones que en este contrato se asumen, la prorroga establecida en el Articulo 39 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, a menos que EL ARRENDATARIO manifieste su voluntad de desocupar el inmueble en la fecha de su vencimiento” ; manifestando de forma categórica que EL ARRENDATARIO, JUAN ANTONIO SOTILLO, no estaba solvente en el pago del canon de arrendamiento para el momento en que venció el contrato, dicho ciudadano cancelo el mes de noviembre en Diciembre; un mes después.- En virtud de lo expuesto este Tribunal declara sin lugar la Reconvención propuesta en su oportunidad legal.- Y así se decide. De ahí, que ante la ausencia de elementos que permitan de alguna manera al menos presumir que la demandante consintió en forma tácita o expresa la permanencia de la parte accionada en el bien arrendado, bien sea otorgando una nueva prorroga, suscribiendo un nuevo contrato, o en su defecto, aceptando pagos por concepto de cánones de arrendamiento después de fenecido el plazo fijo de un año, resulta inexorable que el demandado cumpla con el contrato y proceda a entregarle al ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON de forma inmediata el inmueble consistente en una casa ubicado en la Urbanización El Paraíso Conjunto Agua Marina Country Club, N°. 121 de la ciudad de Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado. Y así se decide. VI.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandado- reconviniente ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, en contra de la sentencia pronunciada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial el 21.9.2009 mediante la cual se declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención.-SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON contra el ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO ya identificados, y consecuencialmente, se ordena al demandado a entregar de forma inmediata el inmueble consistente en una casa ubicado en la Urbanización El Paraíso Conjunto Agua Marina Country Club, N°. 121 de la ciudad de Pampatar, jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado.- TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENSION interpuesta por el demandado- reconviniente ciudadano JUAN ANTONIO SOTILLO, en contra de el ciudadano OSCAR ARMANDO CHACON. CUARTO: Queda confirmado pero con distinta motivación el fallo apelado. QUINTO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y en su oportunidad BÁJESE el presente expediente al Tribunal de la causa. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en La Asunción, a los Veintiocho (28) días del mes de enero del año dos mil diez (2010). AÑOS: 199° y 150°. LA JUEZA TEMPORAL Dra. NEIDA GONZALEZ LÓPEZ LA SECRETARIA TEMPORAL, Abg. MARÍA LEÓN LÁREZ. EXP: N° 10.943-09.- NGL/MLL/Cg.- Sentencia Definitiva.- En esta misma fecha se dictó y publicó la presente decisión previa las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA TEMPORAL, Abg. MARÍA LEÓN LÁREZ.