TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadano OMAR LABARCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.738.982 y domiciliado en la Ciudad de Santa Bárbara, Municipio Colón del Estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano YOHEN MELÉNDEZ VÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad N° 13.550.575, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 96.826, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.378.699, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, MARIO HERNÁNDEZ VILLALOBOS, LEONARDO HERNÁNDEZ PIRELA y PAOLA LÓPEZ REVEROL, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 29.196, 29.095, 53.355 y 148.290, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: No. 2444-10
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 16 de septiembre de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue la demanda en fecha 21 de septiembre de 2010, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 29 de septiembre de 2010, la parte actora presentó diligencia y consignó copia del libelo, del auto de admisión y suministró los emolumentos a los efectos de practicar la citación de la demandada de autos.
En fecha 26 de octubre de 2010, el alguacil dejó constancia que le entregó la compulsa a la parte demandada, quien se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente. En fecha 29 de octubre de 2010, parte demandante solicitó que se perfeccionara dicha citación conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01 de noviembre de 2010, el Tribunal libró la boleta de notificación de conformidad con lo establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 8 de noviembre de 2010, la parte demandada comparece ante este Tribunal se da por citada y otorgó poder apud acta
En fecha 10 de noviembre de 2010, la parte demandada da contestación a la demanda.
En fecha 16 de noviembre de 2010, la parte demandada promueve escrito de pruebas. El Tribunal se pronuncia en fecha 17 de noviembre de 2010 y admite las pruebas documentales.
Concluido como fue el debate probatorio, previa verificación del cómputo ordenado por este Tribunal, en fecha 26 de noviembre de 2010, este Juzgado dijo vistos conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, siendo que en fecha 2 de diciembre de 2010, difirió dicho pronunciamiento por auto expreso por un lapso de cinco (5) días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, lo hace de la siguiente manera:
-III-
Alegó la representación judicial de la parte actora que en fecha 19 de noviembre de 1999, firmó un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el N° 44, Tomo 174 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, antes identificada, el cual consignó en copia simple marcado con la letra “B”, que versa sobre un inmueble propiedad de su representado, constituido por un apartamento signado con el N° 1-A del Edificio Jardín Canaima, situado en la Avenida 14B, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y comprendido dentro de los siguientes linderos generales: por el Norte: La calle 60C intermedia a nivel del terreno, la caseta eléctrica para transformadores, jardineras y manos de protección del edificio y al extremo Este, con la respectiva pared exterior del Oeste, de los apartamentos del bloque “B”; al Este: El respectivo pasillo central intermedio con el correspondiente apartamento del Bloque “C”; al sur: Y por su extremo Este, con la respectiva pared exterior Oeste de los apartamentos del Bloque “D” y a nivel del terreno con el espacio destinado a campo de juego de los niños; y por el oeste: Espacio del edificio donde a nivel del terreno está construido parte del parque infantil e intermedio con terreno de vivienda separado del Edificio o por un muro y con vista para la Avenida 15. Alegó que el apartamento tiene una superficie de ciento cincuenta y un metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (151,80 Mts.2): que le pertenece un maletero de los construidos en la primera planta del Edificio signado con el mismo número y letra del apartamento, además forma parte de este inmueble los derechos que sobre las cosas comunes corresponden al propietario del apartamento conforme se expresa en el mencionado documento de Condominio, habiéndosele asignado en el Estacionamiento del Edificio el N° 1 A; que las demás especificaciones y determinaciones constan en el documento registrado ante el Registro Público Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de agosto de 1974, anotado bajo el N° 48, Tomo 6, Protocolo 1°, el cual consignó en copia certificada marcado con la letra “C”.
Enfatizó que en el mencionado contrato de arrendamiento firmado por ambas partes se estipuló en la cláusula segunda que el término del duración del contrato es de seis meses, prorrogables por períodos iguales y sucesivos, de manera automática, siempre que las partes contratantes no manifestaren la una a la otra lo contrario por escrito y con un mes de anticipación por lo menos a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas si las hubiere. El aviso de no querer prorrogar el contrato puede ser hecho por carta, telegrama, teniéndose por recibido y con el efecto de la notificación legal por el simple hecho de serle entregado a la arrendataria, sus dependientes o cualquier persona que se encuentre en el inmueble alquilado.
Que el día 19 de mayo de 2000, quedó vencido dicho contrato de arrendamiento y la arrendataria ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, no ha querido desocupar dicho inmueble de manera pacifica y amigable, habiéndosele participado verbalmente su desocupación en varias oportunidades desde hace un (1) año y medio aproximadamente, negándose a firmar las solicitudes de notificación de desocupación.
Señaló que la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, desde hace años dice a viva voz a todos los vecinos de manera amenazadora, que ella se va a quedar con el inmueble, debido a que ella se lo merece, que el Estado Venezolano se lo va a adjudicar y todo lo que ha hecho es con la esperanza de quedarse a vivir allí, que en lo que den la propiedad, ella enseguida lo va a vender, solo por su deseo de tener algo que no le corresponde.
Que por todo lo antes expuesto, es por lo que demandó en toda forma de derecho a la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, ya identificada, en su carácter de arrendataria de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal “b” y literal “e”, en concordancia con el artículo 33 ejusdem y solicitó la desocupación total y la entrega inmediata del inmueble basada en la imperiosa necesidad que tiene su representado como propietario de dicho inmueble, ya que su hija ciudadana ROSEMARY MARGARITA LABARCA BARBOZA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.135.841 y de igual domicilio, según consta del acta de nacimiento N° 762, emitida por la Prefectura del Municipio San Carlos del Zulia, Distrito Colón del Estado Zulia, la cual consignó en copia simple marcado con letra “D”, se encuentra casada actualmente con el ciudadano CESAR DAVID RINCÓN GODOY, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°9.708.394 y de igual domicilio, según consta del acta de matrimonio signada con el N° 422, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, la cual consignó en copia simple marcado con la letra “E”.
Alegó que la hija de su representado, tiene dos (2) hijos identificados con los nombres de SIMÓN ENRQIUE MERIDA LABARCA y CATALINA RINCÓN LABARCA, venezolanos, de 15 y 6 años de edad, identificados en las actas de nacimientos signadas con los Nros. 678 y 2.808, emitidas la primera, por el Prefecto del Municipio Maturín, Estado Monagas y la segunda, por la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que necesitan ocupar el inmueble; que no es justo que la hija de su representado ROSEMARY MARGARITA LABARCA BARBOZA, y su núcleo familiar, estén pagando un canon de arrendamiento de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), en un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Bahía del Lago, Villa N° 2, Sector Milagro Norte, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual consignó en copia simple el documento de arrendamiento marcado con la letra “F”, teniendo ella todo el derecho sobre el descrito apartamento: que debido a la situación económica del país, ella no puede seguir pagando más cánones de arrendamiento porque se le hace imposible. Que haga entrega del inmueble completamente desocupado de personas y en las mismas condiciones en que la arrendataria lo recibió. Solicitó la indexación o corrección monetaria de la suma de dinero que condene a pagar desde la fecha de introducción de la presente demanda hasta el momento de dictarse la sentencia definitiva utilizando para ello los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C.) que dicte mensualmente el Banco Central de Venezuela, y se ordene realizar la misma mediante una complementaria del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Demandó las costas y costos del presente proceso hasta su total y definitiva terminación, así como los honorarios profesionales estimados en un veinticinco por ciento (25%) del monto total de la demanda.
En el acto de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda intentada por la parte actora, por no estar acorde con la realidad de los hechos sucedidos, lo que la hace improcedente en derecho.
Señaló que ciertamente tal como lo afirma y acepta el actor en la demanda, su representada celebró con él, un contrato de arrendamiento por tiempo determinado que versa sobre el inmueble identificado en autos, haciendo la salvedad que el mismo fue autenticado bajo el Nro. 77 y no bajo el Nro. 44, como erróneamente fue señalado en el libelo de demanda. No obstante, señaló que su representada suscribió con el demandante un contrato de arrendamiento idéntico al señalado en el libelo de demanda, otorgado con anterioridad al indicado, el día 13 de noviembre de 1998, por ante la misma Notaría Pública Tercera de Maracaibo, autenticado bajo el Nro. 35, Tomo 211; que ambos contratos son idénticos en sus modalidades y constituyen una sola relación arrendaticia; reiteró que existe una relación contractual de arrendamiento única y continua en lo que al tiempo se refiere.
Que es cierto que conforme a lo previsto y estipulado en la cláusula segunda del contrato, el término inicial de duración es de seis (06) meses; pero como el mismo actor afirma y acepta, prorrogables por períodos iguales y sucesivos, de manera automática, siempre que las partes contratantes no manifestaren la una a la otra lo contrario por escrito y con un (01) mes de anticipación por lo menos a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas si las hubiere.
Destacó que en la cláusula segunda del citado contrato se estipuló de manera expresa las formas de efectuar el desahucio contractual; que fueron establecidas las modalidades bajo las cuales se podría efectuar válidamente el aviso para que alguna de las partes manifieste su deseo de no querer prorrogar el contrato, modalidades estas que en su totalidad deben ser efectuadas de manera escrita y a saber: mediante carta y/o telegrama, teniéndose por recibido y con el efecto de la notificación legal por el simple hecho de serle entregado a la arrendataria, sus dependientes o cualquier persona que se encuentre en el inmueble alquilado.
Que por expresas estipulaciones, previsiones y determinaciones pactadas por ambas partes en el contrato, que constituyen ley entre las partes contratantes, el desahucio debe practicarse única y excusablemente por escrito y nunca de manera verbal, y por tanto la única manera de demostrar el hecho de haberse efectuado tal notificación entregada a la arrendataria, es con el acuse recibo suscrito por la misma arrendataria, sus dependientes o cualquier persona que se encuentre en el inmueble alquilado, lo cual no sucedió en ningún momento tal y como lo ha manifestado y aceptado el actor en el libelo de demanda, quien ha pretendido inválidamente cumplir con este requisito contractual de notificación, mediante la siguiente afirmación: …“habiéndosele participado verbalmente su desocupación en varias oportunidades desde hace un año (1) y medio aproximadamente, negándose a firmar las solicitudes de Notificación de Desocupación.”…
Que tal y como lo ha afirmado y confesado voluntariamente el actor en el libelo de demanda, nunca se desahució ni válida ni oportunamente, ni mucho menos por escrito a la arrendataria, puesto que nunca el arrendador le manifestó por escrito y con un mes de anticipación por lo menos a la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, su voluntad de no continuar y/o no prorrogar dicho contrato, siendo, entonces, que consecuencialmente el contrato siguió prorrogándose de manera automática y sucesiva por períodos de seis (06) meses, cuestión esta que aún persiste y que el contrato escrito de arrendamiento continua por tiempo determinado. Invocó los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Enfatizó que constituye una clara y evidente contradicción del demandante al citar la cláusula segunda contractual y afirmar que el contrato de marras es por tiempo determinado de seis meses prorrogable automática y sucesivamente por períodos iguales, que incluso hace inadmisible la demanda conforme a lo preceptuado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, puesto que resulta contraria a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que desde el día 19 de mayo de 2000, quedó vencido el aludido contrato de arrendamiento.
Que es falso que a la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, se le haya participado verbalmente su desocupación en varias oportunidades, cuestión esta que no sucedió nunca y mucho menos desde hace un (1) año y medio aproximadamente; que es falso que la arrendataria demandada se haya negado a firmar las solicitudes de desocupación, puesto que tales notificaciones nunca le fueron efectuadas válidamente, ni por el arrendador ni por nadie más; que no existe un arrendamiento verbal ni a tiempo indeterminado.
Puntualizó que entre las partes siempre ha habido una relación respetuosa y hasta cordial, incluso poniéndose de acuerdo siempre en la manera como han ido aumentando los cánones mensuales de arrendamiento, los cuales han sido pagados de manera puntual, a la entera y cabal satisfacción del arrendador; sin haberse opuesto en ningún momento a la permanencia de la arrendataria en el inmueble arrendado y no haberle solicitado nunca por escrito ni de ninguna otra manera válida, eficaz y oportuna la desocupación del mismo, sino que, inexplicablemente entabló el presente proceso judicial, el cual será declarado sin lugar e improcedente, en virtud de que no le asiste la razón por la falsedad de los hechos narrados y por la improcedencia del derecho invocado.
Reiteró que el desahucio debe efectuarse inexcusablemente por escrito; que no hay forma posible, válida y legal de efectuarlo de manera verbal y aún más el desahucio deberá ser entregado por escrito y recibido por la arrendataria y ésta debe acusar recibo del mismo por escrito, mediante la suscripción de su firma del telegrama o la carta escrita, todo lo cual nunca sucedió.
Que el contrato de arrendamiento escrito y por tiempo determinado, se ha venido prorrogando de manera automática y sucesiva por períodos de seis (06) meses cada uno, desde el día 14 de mayo de 1.999 en adelante, toda vez que la duración inicial y contractual prevista en el primer contrato suscrito el cual dio origen a la relación arrendaticia comenzó desde el día 13 de noviembre de 1998 y finalizó el 13 de mayo de 1999. Que desde entonces el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito por ambas partes ha sido objeto de veinticuatro (24) prórrogas contractuales automáticas y sucesivas, cada una de seis (06) meses, incluyendo la prórroga contractual que está en curso desde el día 14 de mayo de 2010, por lo tanto la relación arrendaticia se encuentra totalmente vigente y sin haberse efectuado desahucio alguno.
Que es importante traer a colación que durante el transcurso de todas estas prórrogas la arrendataria ha pagado puntualmente a el arrendador, todos los cánones mensuales de arrendamiento y éste último los ha recibido a su entera y cabal satisfacción, incluyendo los aumentos periódicos sufridos, lo cual implica aceptación irrevocable de todas las prórrogas que de manera automática y sucesiva se han producido y que mantienen la vigencia del contrato y de la ocupación de la arrendataria.
Puntualizó que todas las prórrogas que hasta ahora se han producido en la presente relación arrendaticia son prórrogas contractuales por no haberse efectuado el desahucio por parte de ninguno de los contratantes, ni haber manifestado por escrito el uno al otro y con un mes de anticipación por lo menos a la finalización de los primeros seis (06) meses de duración del contrato o de la prórroga en curso, su deseo y/o voluntad de no continuarlo, de darlo por terminado. Que la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable única y exclusivamente a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, prórroga legal que tiene carácter obligatorio para el arrendador, quien está obligado a respetarla y a permitirle al arrendatario hacer uso de ella, teniendo carácter potestativo para el arrendatario quien decidirá libremente y según su conveniencia si desea hacer uso de ella. Que en el supuesto negado que su representada hubiese sido participada o notificada legal y válidamente de la no continuación del contrato lo cual nunca sucedió, el arrendador está obligado a respetar y a permitirle la prórroga legal, que en el presente caso por tratarse de una relación arrendaticia con una duración de más de diez (10) años, le corresponde una prórroga legal por un lapso máximo de tres (03) años conforme a lo previsto en el literal d) del artículo 38 ejusdem.
Que resulta improcedente en derecho las causales de desalojo invocadas en la demanda contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición esta que está prevista y consagrada única y exclusivamente para demandar el desalojo de inmuebles arrendados bajo un contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, y por tanto en ningún caso y bajo ningún pretexto podrá invocarse las causales previstas en el artículo 34 citado, cuando se trate de una relación arrendaticia que este vigente mediante un contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado, como el que actualmente rige la relación arrendaticia entre su representada y el demandante. Invocó el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que a tenor de lo previsto y ordenado en la citada disposición legal, la demanda interpuesta por el ciudadano OMAR LABARCA, además de ser improcedente en derecho, debió ser inadmitida por el Tribunal, ya que las causales contenidas en dicho artículo 34 sólo pueden invocarse para demandar el desalojo de inmuebles contratados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, pero nunca podrán invocarse para pretender el desalojo cuando se trate y se esté en presencia de contratos escritos y a tiempo determinado, como el que rige la relación arrendaticia hoy bajo estudio.
Señaló que el actor en ninguna parte de la demanda solicitó ni exigió el pago de suma o cantidad alguna por parte de la demandada y es que ni siquiera estimó su demanda, infringiendo así lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, resulta totalmente ilógica e improcedente la solicitud de que se acuerde la indexación o corrección monetaria de suma de dinero alguna, ni que se condene a pagar cantidad alguna desde la fecha de introducción de su demanda hasta el momento de dictarse sentencia definitiva, e indefectiblemente correrá la misma suerte fatal su desacertada solicitud de condenatoria de las costas y costos del presente proceso, lo que incluye la improcedencia de la condenatoria de honorarios profesionales, los cuales de manera absurda e ilógica estimó en un 25% del monto total de la demanda puesto que en la demanda no se exige el pago de ninguna suma dineraria y ni siquiera se la estimó.
Que por todo lo antes expuesto, en nombre de su representada, ciudadana ESTHELLA GONZALEZ DE PIÑA, identificada en actas, solicitó se declare sin lugar la temeraria demanda incoada en contra de su representada por ser absolutamente falsos los hechos alegados en ella e improcedente el derecho invocado.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
Con vista a la defensa ejercida por la parte demandada, este Tribunal observa:
Establecen los artículos 7, 33, 34, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.”
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:”…
Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario… ”
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”…
En este mismo orden, es importante destacar que, Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló la importancia sobre la calificación del instrumento fundamental de la acción y dijo:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante ante de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerare incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último puntualizó dicho fallo que:
“…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declara inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
…”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal).

Así las cosas y con vista a la defensa ejercida por la parte demandada que alegó que la relación arrendaticia tiene una duración de más de diez (10) años, este Juzgado forzosamente debe pronunciarse sobre tal defensa, pues en arrendamiento las normas que rigen la materia son de orden público, por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pasa a analizar el instrumento fundamental de la pretensión y lo hace de la siguiente manera:
Riela a los folios 9 y 12 del expediente, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 19 de noviembre de 1999, anotado bajo el No. 77, Tomo 174, el cual fue acompañado junto con la demanda marcado con la letra “B”, reconocido y aceptado por la parte demandada en el acto de la contestación. Este instrumento se adminicula con el documento que trajo a los autos la parte demandada de fecha 13 de noviembre de 1998. Cabe destacar que tal como lo invocó la parte demandada, el Tribunal constata que en la cláusula segunda del contrato, las partes establecieron un término de duración de seis meses, prorrogables, por períodos iguales y sucesivos, de manera automática. A tales efectos se transcribe textualmente la cláusula segunda del aludido contrato de arrendamiento la cual reza lo siguiente:
“SEGUNDA: El término de duración del presente contrato es de seis meses, prorrogables, por períodos iguales y sucesivos, de manera automática, siempre que las partes contratantes no manifestaren la una a la otra lo contrario por escrito y con un mes de anticipación por lo menos a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas si las hubiere. El aviso de no querer prorrogar el contrato puede ser hecho por carta, telegrama, teniéndose por recibido y con el efecto de la notificación legal por el simple hecho de serle entregado a la Arrendataria, sus dependientes o cualquier persona que se encuentre en el inmueble alquilado:”…
De la revisión y análisis efectuado a la antes transcrita cláusula observa este Juzgado que, la voluntad de ambas partes al momento de celebrar dicho contrato fue pactar un contrato a tiempo determinado, por una duración de seis (6) meses prorrogable de manera automática, sin que conste en autos que alguna de las partes haya manifestado a la otra su voluntad de no continuar dicha contratación, razón por la cual, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y se tiene como cierto que a partir de 1999, ambas partes contrajeron derechos y obligaciones generados del citado contrato de arrendamiento con determinación de tiempo y que el actor al interponer la acción de desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no procedió ajustado a derecho y así se declara.
VI-
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la parte actora se fundamentó en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado y que la arrendataria ha ocasionado deterioros mayores o efectuado reformas al inmueble no autorizadas por el arrendador, conforme a lo previsto en el artículo 34, literales “b” y “e”, este Despacho, con vista a la jurisprudencia antes señalada y en ocasión al instrumento fundamental de la acción que acompañó junto con el escrito libelar que establece en la cláusula segunda que el aviso de no querer prorrogar el contrato puede ser hecho por carta, telegrama, teniéndose por recibido y con el efecto de la notificación legal entregado a la arrendataria, es por lo que se hace pertinente invocar en este orden que la doctrina ha señalado que el desahucio “…no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. (lll. 1.2.3). No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado (…).”…Cita del Código Civil Venezolano Legis, septiembre 2006 – septiembre 2007, pág. 430.
De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permite a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, y por cuanto no medió notificación conforme a la cláusula segunda del tantas veces citado contrato, tal como lo invocó la parte demandada, forzosamente este Tribunal debe declarar improcedente la presente acción, en el entendido que, el arrendador deberá tomar en consideración lo pautado en los artículos 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de dar terminación a la relación arrendaticia si fuere el caso, y no demandar el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, y así se declara.
Con vista a la anterior declaración se hace inoficioso analizar el resto de las probanzas y así se decide.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentado por el ciudadano OMAR LABARCA, contra la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente en el proceso.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR.

MARIELIS ESCANDELA
Exp. 2444-10
Desalojo