TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana ALBA LINARES CANO, venezolana, mayor de edad, ingeniero, titular de la cédula de identidad No. 4.921.926, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana VICTORIA GRANADILLO SANTOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.415.942, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 140.200 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIROSLAVA OCANDO, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 4.533.855, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas YBIS OLIVARES y WALLI PARZIANELLO AGUILAR, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 47.968 y 65.265, en su orden, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 2441-10
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 03 de agosto de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue la demanda en fecha 16 de septiembre de 2.010, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 28 de septiembre de 2010, la parte actora solicitó librar los recaudos de citación de la demandada; consignó las copias y emolumentos de ley. En fecha 29 de septiembre de 2.010, la Secretaria dejó constancia que se libraron los recaudos de citación de la demandada e hizo entrega de los recaudos de citación a la Alguacil de este Juzgado. En esa misma fecha se apertura cuaderno de medida previa solicitud de parte. En fecha 30 de septiembre de 2010, este Juzgado negó la medida de secuestro solicitada. La parte actora apeló de la citada decisión.
En fecha 05 de octubre de 2010, el Alguacil practicó la citación personal de la demandada y en esa misma fecha la secretaria dejó constancia en las actas procesales que fueron cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de octubre de 2010, la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas.
En fecha 14 de octubre de 2010, la parte actora contestó las cuestiones previas opuestas y en esa misma fecha promovió escrito de pruebas. Admitidas como fueron dichas pruebas, quedando a salvo su apreciación en la definitiva, se llevó a efecto el acto de nombramiento de expertos en fecha 20 de octubre de 2010. En esa misma fecha, la parte demandada promovió escrito de pruebas y apeló de del auto que admitió la prueba de cotejo promovida por la parte actora. En fecha 21 de octubre de 2010, el Tribunal se pronunció sobre el escrito anterior, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 25 de octubre de 2010, este Tribunal previa solicitud de las partes prorrogó el lapso de evacuación de las pruebas conforme al artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de octubre de 2010, la parte actora desistió de la prueba de cotejo promovida. En fecha 28 de octubre de 2010, este Juzgado homologo dicho desistimiento y en consecuencia negó la apelación ejercida por la parte demandada.
Evacuadas como fueron las pruebas de ambas partes y transcurrido como el lapso de la prórroga concedida en la presente causa, el Tribunal ordenó realizar por secretaria cómputo de los días de despacho transcurridos, y verificado como fue que transcurrió íntegramente el lapso probatorio, este Juzgado en fecha 30 de noviembre de 2010, dice vistos y entró la presente causa en estado de sentencia conforme a lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Despacho lo hace de la siguiente manera:
-III-
Alegó la parte actora que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, de fecha 20 de diciembre de 2005, el cual quedó inserto bajo el No. 37, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MIROSLAVA OCANDO, que versa sobre un inmueble conformado por un apartamento identificado con el No. 00-04, Bloque 22, Edificio 1 de la Urbanización la Marina, Sector 08, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, inmueble este que le pertenece por haber sido adquirido dentro de la comunidad conyugal. Acompañó acta de matrimonio; documento de propiedad y sentencia de divorcio en copia certificada.
Que en el precitado contrato de arrendamiento se convino en la cláusula segunda que el tiempo de duración del contrato era por tiempo determinado de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta de dicho contrato, es decir, del 20 de diciembre de 2005, prorrogable por periodos iguales; a menos que una de las partes manifestará por escrito su deseo de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación por lo menos antes del vencimiento del periodo inicial de vigencia de contrato, o el de sus prórrogas si las hubiere; bajo el entendido de que si se prorrogase, la arrendataria, continuaría con las mismas obligaciones que supone el contrato, no pudiendo entenderse estas prórrogas convencionales como una tácita reconducción. Que dicha relación arrendaticia tuvo una duración total de cuatro (4) años, en virtud de que hubo siete (7) prórrogas convencionales contadas a partir del 20 de diciembre de 2006, hasta el 20 de Junio de 2009, prórrogas éstas que se encuentran contempladas en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, antes mencionado.
Que en fecha primero (1) de mayo de 2009, realizó en tiempo hábil, esto es, con treinta (30) días de anticipación, dando cumplimiento a la cláusula segunda del contrato notificación por escrito a la arrendataria manifestándole su voluntad de no prorrogar el contrato, haciéndose la salvedad que por error de transcripción de la carta, ésta señala como fecha el 02 de mayo de 2009, pero la correcta es la indicada; que la misma fue firmada por la arrendataria en fecha primero (1) de mayo de 2009, y ésta al recibirla escribió con su puño y letra lo siguiente: … “Se aclara que la fecha de entrega del apto es 20 de Junio de 2009, así quedo aceptado por ambas partes”…, refiriéndose ésta al término de vencimiento de la séptima prórroga convencional, lo cual se evidencia de notificación que en original acompañó marcada letra “E”.
Señaló que, fenecida la séptima y última prórroga convencional y hecha la notificación de desahucio respectiva comenzó a correr para la arrendataria la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un (1) año, por cuanto la relación arrendaticia fue de cuatro (4) años y no se encontraba incursa en ningún tipo de incumplimiento de las obligaciones legales y/o contractuales. La referida prórroga legal se cumplió en fecha 20 de junio de 2010, y desde entonces, a través de continuas visitas, ha tratado infructuosamente de lograr que la arrendataria desocupe y entregue el inmueble objeto del contrato.
Esgrimió que por la necesidad que su familia y su persona tienen de ocupar el inmueble de su propiedad, y por cuanto transcurrió íntegramente el plazo concedido a la arrendataria para desocupar el mencionado inmueble, todo amparado de conformidad con lo establecido en el artículo 39 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que procede a demandar por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual a la ciudadana MIROSLAVA OCANDO, antes identificada, para que convenga o sea condenada a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes, y al pago de costas y costos de este proceso.
Estimó la presente acción en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), equivalente a 154 U.T. aproximadamente.
La parte demandada dio contestación a la demanda de conformidad con los artículos 884, 346 y 348 del Código de Procedimiento Civil. Opuso la cuestión previa pautada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relacionado a que la actora no consignó los instrumentos en que se fundamenta el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. Asimismo opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendientes, por haberse realizado sin tener interés jurídico actual.
En ese mismo acto negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
Aceptó en forma expresa que es cierto que firmaron un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 20 de diciembre de 2005, inserto bajo el Nº 37, Tomo 123 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; pero negó, rechazó y contradijo que el referido contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes halla tenido una duración total de cuatro (4) años; que es falso que sólo hubo siete (7) prórrogas convencionales contadas a partir del 20 de diciembre de 2006, hasta el 20 de junio de 2009, puntualizó que no indica en el libelo de la demanda la fecha de comienzo de la primera prórroga, es decir, 21 de junio de 2006, indica 20 de 2006; que es un contrato celebrado a tiempo fijo o también llamado a tiempo determinado renovable automáticamente y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contienen una cláusula de prórrogas sucesivas.
Negó, rechazó y contradijo que el referido contrato haya finalizado y que tuviera una duración de cuatro (4) años, que el contrato está vigente, ya que no ha recibido comunicación alguna que indique que el contrato firmado en fecha 20 de diciembre de 2005, el cual es el que firmó en calidad de arrendataria no sería prorrogado.
Negó, rechazó y contradijo que como arrendataria haya permanecido durante el periodo de cuatro (4) años consecutivos en el inmueble. Que al contar desde la fecha de inicio de la relación arrendaticia 20 de diciembre de 2005, hasta la fecha, han transcurrido cuatro (4) años y casi diez (10) meses de duración del mismo, más nueve (9) prórrogas contractuales y que como hasta la fecha no se ha recibido comunicación que indique que el contrato firmado con fecha cierta 20 de diciembre de 2005 no será prorrogado, el referido contrato con la actual prórroga, cumplirá cinco años en el mes de diciembre del presente año 2010, por consiguiente, es falso e infundado indicar que la relación arrendaticia es de cuatro (4) años.
Negó, rechazó y contradijo que la arrendadora le haya entregado una comunicación donde le participa su voluntad de no prorrogar el contrato firmado por ambas partes en fecha 20 de diciembre de 2005, y que haya escrito con su puño y letra lo siguiente: …“se aclara que la fecha de entrega del apto es 20 de junio de 2009, así quedó aceptado por ambas partes”. (Negritas y subrayados de la demandada); negó, rechazó y contradijo que escribió en la misiva la aclaratoria invocada por la actora en el escrito libelar y que escribiera que aceptaba entregar el apartamento el 20 de junio de 2009. Enfatizó que a todas luces, la alegada notificación que la actora quiere hacer valer como indicadora de notificación de desahucio, en primer lugar señala una fecha cierta de un documento de fecha 29 de noviembre de 2005; que la verdad, correcta y legal fecha cierta de la relación arrendaticia es de fecha 20 de diciembre de 2005, lo que la convierte en una notificación nula y que tiene que considerarse como no realizada conforme a la cláusula segunda.
Que la notificación de desahucio con la verdadera fecha de firma del contrato 20 de diciembre de 2005, nunca fue entregada, es decir, no le fue entregada como lo reza el contrato, con treinta (30) días de anticipación y, además, la comunicación alegada por la parte actora indica una fecha cierta de firma del contrato que no se corresponde con el contrato que firmó.
Negó, rechazó y contradijo que a partir del supuesto fenecimiento de la séptima y supuestamente última prórroga convencional y que supuestamente se haya hecho la comunicación de desahucio, comenzó a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un (1) año, ya que la comunicación alegada no es válida para ser considerada desahucio; que debía mediar el desahucio para que el contrato terminara y ese desahucio debió hacerse dentro del lapso que pactaron las partes, en este caso con un (1) mes de antelación a la fecha de vencimiento del periodo inicial o de una de sus prórrogas.
Citó doctrina con respecto a la cláusula de prórroga sucesiva, publicada en el Libro Homenaje a JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA, Estudios del Derecho Civil, Colección Nº 5 del Tribunal Supremo de Justicia, página 665 que establece:
…“La materia de la cual debemos ocuparnos respecto del contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la denominada cláusula de prórrogas sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos, si con cierta anticipación al vencimiento del plazo original o al de las prórrogas, si la hubiere, una de las partes no manifiesta a la otra su decisión de dar por terminado el contrato. Es decir que la cláusula de prórroga sucesiva es válida en cuanto obedezca la voluntad de las partes, no es contraria de la Ley, al orden público ni a las buenas costumbres y por que resulta beneficiosa para ambas partes.”…
Invocó que la cláusula de prórroga sucesiva en este caso es válida y permanece vigente en la actualidad, y que así quedó en el contrato convenido por lar partes; que no habiéndose realizado el desahucio por la Ley y acordado por las partes en el contrato de la manera legal, correcta y contractualmente acordada, opera la prórroga contractual pactada entre las partes; que a la fecha el contrato de arrendamiento se encuentra vigente en todas y cada una de sus cláusulas y por lo tanto, se debe considerar prorrogado automáticamente, por consiguiente, la arrendadora deberá hacer el correspondiente desahucio de la manera acordada en el contrato para que se tenga como cierta la fecha de terminación del contrato y la entrada en vigencia de la prórroga legal.
Negó, rechazó y contradijo en su carácter de arrendataria que se haya negado a desocupar y entregar el inmueble propiedad de la demandante, a pesar de sus supuestas continuas visitas por haberse cumplido la prórroga legal, por ser absolutamente falso que la haya notificado al respecto sobre dicha prórroga. Al no haberse efectuado el desahucio y haberse prorrogado el contrato de manera ordinaria desparecen los elementos requeridos para la procedencia de la prórroga legal, por ello si la arrendadora deseaba dar por terminado el contrato lo debió hacer por algunas de las figuras establecidas en el Código Civil, en este caso debió mediar la voluntad de ambas partes por tratarse de un contrato de arrendamiento. En consecuencia, nunca operó la prórroga legal en el presente contrato.
Alegó que la ciudadana ALBA LINARES CANO, antes identificada, no quiere recibir los cánones de arrendamientos desde el mes de julio de 2010; negó, rechazó y contradijo que le haya hecho continuas visitas, por lo que procedió a consignar ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, los cánones de arrendamientos que la arrendadora se niega a recibir.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, por infundada, temeraria e improcedente la demanda que por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual según lo establecido en los artículos 39 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechazó y contradijo la estimación de la demanda por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), por exagerado e infundido. Alegó que su familia y ella son honestas, trabajadoras, respetuosas de las leyes y apreciadas en la comunidad donde han vividos en calidad de arrendados por casi cinco (05) años y lo único que pide es respeto al contrato celebrado y que es Ley entre partes, por lo que solicitó sea declarada improcedente la acción incoada en su contra, por la nulidad de la notificación presentada.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Los Artículos 7, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.”
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo establecido, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario… ”
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”…
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
PRUEBAS DE LAS PARTES
La parte actora en fecha 14 de octubre de 2010, promovió el mérito favorable que se desprende de las actas procesales. Sobre este punto el Tribunal observa que, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente sentencia de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente N° 03287, páginas 642 y 643, Tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue:
…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”…
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide.
Junto con el libelo de la demanda la parte actora consignó copia certificada de acta de matrimonio marcada con la letra “B”; copia certificada de la sentencia de divorcio marcada con la letra “D”, las cuales rielan a los folios 8 al 9 y 17 al 23 del expediente, en su orden. Asimismo corre inserta a los folios 13 al 16 del presente expediente, documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Estos instrumentos no fueron cuestionados por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.384 y 1.360 del Código Civil y tiene como cierto la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae y en consecuencia, este Juzgado aprecia que, la parte actora adquirió el inmueble arrendado dentro de la comunidad conyugal.
Corre inserto a los folios 6 al 7 del presente expediente, en su forma original el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas ALBA LINARES CANO y MIROSLAVA OCANDO, autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo, de fecha 20 de diciembre de 2005, anotado bajo el No.37, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, celebrado por un lapso de duración de seis (6) meses prorrogables tal como lo dispone la cláusula segunda y que se transcribe a continuación:
…”SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la firma cierta de este documento, prorrogables por periodos iguales; al menos que una de las partes manifieste por escrito, su deseo de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación.”… (Subrayado del Tribunal)
En el acto de contestación de la demanda la accionada de autos reconoció en forma expresa el contrato de arrendamiento consignado por la actora, firmado entre ambas en fecha 20 de diciembre de 2005 y consignó copia simple del contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”, el cual riela a los folios 62 y 63 del expediente. En el lapso probatorio la parte demandada promovió prueba de informes dirigida a la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que informe al Tribunal si existen en esa Oficina contratos de fecha de 29 de noviembre de 2005 y 20 de diciembre de 2010, celebrado entre las ciudadanas ALBA LINARES CANO y MIROSLAVA OCANDO. Riela a los folios 159 al 162 del expediente, las resultas de la citada prueba. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1384 del Código Civil, pero no aprecia dicha prueba por cuanto remitió copia certificada del documento de fecha 20 de diciembre de 2005, el cual está plenamente reconocido en autos. En tal razón, concluye este Tribunal que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia ni las obligaciones y derechos que generó dicho contrato y así se decide.
Corre al folio 24 del expediente, comunicación de fecha 02 de mayo de 2009, emitida por la ciudadana ALBA M. LINARES, mediante la cual notifica a la ciudadana MIROSLAVA OCANDO, su decisión de finalizar el contrato de arrendamiento firmado entre ambas. Este instrumento fue duramente cuestionado por la parte demandada en el acto de la contestación, señaló que la notificación no fue realizada como lo reza el contrato, con un (01) mes antes del vencimiento del término o de una de sus prórrogas, por lo que debe tenerse por no realizada y por consiguiente no existe el derecho reclamado, por lo que la falta de cumplimiento de dicha condición hace improcedente la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual. La parte actora conforme a los artículos 445 y 446 del Código de Procedimiento Civil, y a los fines de acreditar la veracidad del instrumento privado con el cual se practicó la notificación de desahucio en lo que respecta a la firma de la parte demandada, promovió prueba de cotejo. En fecha 20 de octubre de 2010, se llevó a efecto el acto de designación de expertos de la prueba promovida por la parte actora. En esa misma fecha, la parte demandada alegó que la misiva recibida en fecha 01 de mayo de 2009, no indica la fecha cierta del contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes y promovió prueba de cotejo a los fines de demostrar que la firmante del contrato de arrendamiento en calidad de arrendadora y la persona que escribió el texto que aparece en la carta de fecha 01 de mayo de 2009 es la ciudadana ALBA LINARES. En fecha 25 de octubre de 2010, la parte demandada apela del auto de admisión de fecha 18 de octubre de 2010, en lo referente a la admisión de la prueba de cotejo promovida por la parte actora, ya que en ningún momento ha negado la firma de la misiva recibida, lo cual fue aceptado por la demandada en el acto de la contestación. En fecha 6 de octubre de 2010, la parte actora desiste de la prueba de cotejo promovida en ocasión a la confesión de la parte demandada en el escrito de fecha 25 de octubre de 2010, que manifestó que recibió y firmó la notificación, desistimiento que fue homologado por este Tribunal y en consecuencia fue negada la apelación del auto de admisión referido a la prueba de cotejo promovida por la parte actora.
En fecha 27 de octubre de 2010, la parte demandada insiste que no se niega la recepción de la misiva, sino el contenido de la misma por ilegal. Admitida como fue la prueba de cotejo promovida por la parte demandada en fecha 21 de octubre de 2010, se llevó a efecto el nombramiento de los expertos designados en fecha 8 de noviembre de 2010; asimismo la parte demandada solicitó conforme a lo establecido en el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil ordene a las partes involucradas en el proceso, comparecer ante este Juzgado a los fines de tomar las muestras de escritura y firmas. Cumplidas las notificaciones, juramentación de los expertos y demás formalidades de ley, en fecha 12 de noviembre de 2010, el Tribunal fijó oportunidad a los fines de tomar las muestras de escritura y firmas a las partes involucradas en este proceso, cuyo acto quedó desierto en fecha 16 de noviembre de 2010. En fecha 17 de noviembre de 2010, la parte demandada solicitó que este Despacho fije nuevamente oportunidad para que comparezcan las partes conforme a lo establecido en el artículo 448 eiusdem y fundamenta dicho pedimento en los artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. El Tribunal en fecha 18 de noviembre de 2010, con vista a la solicitud efectuada por la ciudadana WALLI PARZIANELLO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana MIROSLAVA OCANDO, plenamente identificada en autos, mediante la cual solicitó al Tribunal que en vista de haber concedido la prórroga solicitada por los expertos designados a los fines de consignar el informe pericial que corresponde y en aras de lo establecido en los artículos 51 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, fije nueva oportunidad para que las ciudadanas ALBA LINARES y MIROSLAVA OCANDO, plenamente identificadas en autos, comparezcan en este Juzgado con el objeto de tomarles las respectivas muestras de escritura y firmas de acuerdo a lo establecido en la parte infine del artículo 448 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se trata de una prueba fundamental para que los expertos puedan hacer sus respectivas valoraciones y consignar el informe pericial correspondiente en el plazo otorgado, siendo que este Juzgado conforme a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, que establece que el Juez es el director del proceso y esta obligado a darle a la norma aplicable al caso la correcta interpretación, concatenado con lo contemplado por el artículo 4 de Código Civil; así como lo establecido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que establece la obligación para los jueces de garantizar el derecho a la defensa y mantener a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas sin preferencia ni desigualdades, negó dicha solicitud conforme a lo consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto en fecha 12 de noviembre de 2010, se pronunció sobre lo peticionado en forma oportuna y adecuada siendo inaplicable al caso bajo estudio el artículo 51 de la citada Constitución, aunado a que lo señalado por la parte demandada, no es ajustado a derecho fijar nuevamente el acto para que las ciudadanas ALBA LINARES y MIROSLAVA OCANDO, plenamente identificadas en autos, comparezcan a este Juzgado con el objeto de tomarles las respectivas muestras de escritura y firmas, de acuerdo a lo establecido en la parte infine del artículo 448 del Código de Procedimiento Civil, ya que según lo establecido por el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil las partes se encuentran a derecho desde el momento en que es practicada la citación para la contestación de la demanda, la cual trae como resultado la presunción legal de que los litigantes conocen todo lo que acaece en el proceso, pues fijar nueva oportunidad infringe lo estipulado en el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil, pues estaría creando un híbrido legal no previsto en la norma adjetiva y, con ello, se coloca a las partes en un estado de indefensión total, pues la fijación de un nuevo acto en caso de incomparecencia de la parte contraria no está previsto en nuestro ordenamiento jurídico, pues es clara la intención del legislador en el caso del artículo 448 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte, no contempla la posibilidad de fijar nueva oportunidad a la parte referida en el comentado artículo y sólo se refiere a su comparecencia para escribir y firmar lo que el juez le dicte, sin poder desnaturalizar las consecuencias jurídicas que dicha norma contrae.
Ahora bien, vista la defensa ejercida por la parte demandada, mediante la cual considera que la misiva de fecha 01 de mayo de 2009, no esta ajustada a derecho, pasa esta Sentenciadora a analizar dicho instrumento y lo hace conforme las siguientes observaciones:
Considera prudente este Tribunal resaltar previamente que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad, que consiste en que el Juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas procesales coincida con la verdad real; el de legalidad, conforme al cual debe atenerse a las normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculten para obrar conforme a la equidad y el principio de presentación, según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos.
Ahora bien, se desprende de autos que la parte accionante alegó en el escrito libelar que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado, por un lapso de seis (6) meses prorrogables, contados a partir del día 20 de diciembre de 2005, el cual se prorrogó automáticamente por varios periodos de seis (6) meses, hasta el día 20 de junio de 2009, en ocasión a que realizó notificación por escrito a la arrendataria manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato el día 1 de mayo de 2009, cuya prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la ley especial, comenzó a correr a partir del desahucio y venció en fecha 20 de junio de 2010, y por cuanto la demandada no ha entregado el inmueble de marras, y por cuanto no se encuentra incursa en ningún tipo de incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentándose en la negativa de la entrega del inmueble al momento de finalizar la prórroga legal del citado contrato.
Este Juzgado por mandato del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción incoada, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, con base al aforismo iura novit curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, este Tribunal decide:
En este orden de ideas, cabe destacar que, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 301, ha señalado que:
“…si antes del vencimiento de tal prórroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción a menos que luego de ese desahucio le reciba directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario,”…
Por otra parte, la Doctrina ha señalado que el desahucio “…no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. (lll. 1.2.3). No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado (…).”…Cita del Código Civil Venezolano Legis, septiembre 2006 – septiembre 2007, pág. 430.
De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, por lo que este Tribunal le otorgó valor probatorio al contrato de arrendamiento que riela a los autos. En lo atinente de la defensa invocada por la parte demandada que la notificación nunca fue entregada con un (1) mes de anticipación al vencimiento del mismo, es decir, no le fue entregada como lo reza el contrato, lo que la convierte en una notificación nula y que por lo tanto tiene que considerase como no realizada; que la fecha cierta de la supuesta comunicación es de fecha 29 de noviembre de 2005 y que la fecha verdadera y contractualmente establecida entre ambas en el contrato de arrendamiento es el 20 de diciembre de 2005, por lo que la referida comunicación irrespeta la cláusula segunda del contrato firmado por ambas partes, el cual es Ley entre las partes; que no puede haber acción sino hay interés jurídico actual; que la arrendadora no ha entregado en ningún momento una comunicación que indique con un mes de anticipación, su deseo de no prorrogar el contrato firmado entre ambas en fecha 20 de diciembre de 2005.
Al respecto observa el Tribunal:
La parte demandada reconoció en fecha 25 de octubre de 2010, que en ningún momento negó la firma ni la recepción de la misiva de fecha 01 de mayo de 2009, mediante la cual la arrendadora le participó su decisión de finalizar el contrato de arrendamiento de fecha 29 de noviembre de 2005; reiterando que, el cuestionamiento va dirigido a que la arrendadora no le participó su voluntad de no prorrogar el contrato firmado por ambas partes en fecha 20 de diciembre de 2005, por una parte y por la otra que, no escribió con su puño y letra la aclaratoria que la fecha de entrega del apartamento es 20 de junio de 2009.
Así las cosas constata este Despacho que la tan cuestionada misiva de fecha 02 de mayo de 2009, recibida en fecha 01 de mayo de 2009 reza textualmente:
“…La presente es con el fin de hacer de su conocimiento, mi decisión de finalizar el contrato de arrendamiento firmado ente ambas; documento No. 271885 con fecha 29-11-2005, planilla No. 108181, inserto bajo el No. 37, tomo 123 de los libros llevados por la notaria publica décima primera de Maracaibo; sobre el inmueble tipo apartamento ubicado en la Urb. La Marina, Bloque 22, Edificio 1, Apartamento No. 00-04, sector 08, parroquia Juana de Ávila; Por tal motivo le agradezco tome las medidas pertinentes para la realización de la entrega del apartamento a la fecha 02 de Junio de 2009 (01-06-2009).”…
De autos quedó plenamente demostrado que, la aclaratoria efectuada en la citada carta a puño y letra fue realizada por la arrendadora en ocasión a la no comparecencia del acto que fijó el Tribunal conforme el artículo 448 del Código de Procedimiento Civil; que manifestó por escrito su decisión de finalizar la relación arrendaticia que las vincula entre sí; que la arrendadora y la arrendataria celebraron un contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2005, según los datos que identifican dicho documento No. 271885, planilla No. 108181, inserto bajo el No. 37, Tomo 123 de los libros llevados por la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo y que versa sobre el inmueble tipo apartamento ubicado en la Urb. La Marina, Bloque 22, Edificio 1, Apartamento No. 00-04, sector 08, Parroquia Juana de Ávila, cuya propiedad acredito en las actas procesales; que la arrendataria firmó y recibió dicha misiva en fecha 01 de mayo de 2009; que no existe otro contrato de arrendamiento de fecha 29 de noviembre de 2009, celebrado entre ambas partes; que la notificación se realizó con un (1) mes de antelación a la fecha de vencimiento de la prórroga convencional y que, la parte actora dejó transcurrir íntegramente el lapso que establece la ley como prórroga legal conforme al artículo 38 literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual considera este Tribunal que, la inexactitud de la fecha del documento no daña la validez de la notificación por escrito realizada por la parte actora, pues no existe incertidumbre absoluta de la relación arrendaticia invocada en autos y por cuanto quedó evidenciado que la arrendataria disfrutó la prórroga legal que la ley le otorga, este Tribunal le otorga valor probatorio, en consecuencia declara válida y oportuna dicha notificación y así se decide.
En cuanto a las testimoniales promovidas por la parte actora y evacuadas en fecha 21 de octubre de 2010, de los ciudadanos OLGA PILAR FEREIRA, DANIEL ENRIQUE RONDÓN y FRANCISCO JAVIER MARTÍNEZ MENDOZA, observa este Tribunal que dichas deposiciones fueron dirigidas para demostrar que la parte actora entregó una notificación a la parte demandada, hecho que quedó debatido en la presente causa, y a pesar que la representación judicial de la arrendataria ejercicio el derecho a la repregunta, este Despacho desecha dichas declaraciones de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.387 del Código Civil, pues nada aportan a los fines de esclarecer los hechos controvertidos en la presente causa y así se decide.
La parte demandada promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos NELLY LEONOR LEAL SÁNCHEZ, NELLY YONEIDA GUANIPA ACOSTA y GUILLERMO COROMOTO MARTINEZ SOTO, observa este Tribunal que dichas deposiciones fueron dirigidas para demostrar la relación arrendaticia que no fue un hecho controvertido y si a la arrendataria la habían mandado a desocupar el inmueble arrendado. La parte actora no ejerció el derecho a la repregunta con fundamento a la promovente no estableció el objeto de la prueba. En este sentido, cabe destacar que existe sentencia reiterada que en la promoción de testigos no es necesario establecer el objeto de la prueba, pues la contraparte tiene el derecho a la repregunta. No obstante, por cuanto las deposiciones de los citados testigos van dirigidas a declarar sobre hechos referidos a la relación arrendaticia plenamente comprobada en autos y sobre hechos relacionados a la desocupación del inmueble arrendado, este Juzgado desecha dichas declaraciones de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.387 del Código Civil, pues nada aportan a los fines de esclarecer los hechos controvertidos en la presente causa y así se decide.
Riela a los folios 69 al 79 del expediente, recibos de pago por concepto del alquiler del apartamento objeto del contrato de arrendamiento, a partir de la fecha 26 de enero de 2008 al 22 de junio de 2010. Estos recaudos no fueron cuestionados por la parte actora. No obstante, este Tribunal no los aprecia por cuanto no forman parte de los hechos controvertidos en la presente causa, y así se decide.
Cursa a los folios 80 al 102 del expediente, recaudos en copia simple contentivos al expediente de consignación que realiza la arrendataria en el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de los cánones de arrendamientos que la arrendadora se niega a recibir. Estas pruebas no fueron impugnadas por la parte actora, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que la arrendadora a partir del mes de julio de 2010, se rehusó a recibir los cánones de arrendamiento y así se decide.
La parte demandada promovió la confesión de la parte actora en el escrito libelar. En cuanto a la confesión judicial, la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal de Justicia, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, en el Exp. R. C Nº 2003- 936, en fecha 20 de julio de 2004 dejó asentado:
“…Sobre la confesión y sus distintas manifestaciones, esta Sala en sentencia N° RC-0347 de fecha 2 de noviembre de 2001, caso: Myriam Albornoz de Galavís contra Daniel Galavís y otros, expediente N° 00-801, dejó sentado el presente criterio jurisprudencial: “...Respecto a la figura de la confesión como tal, el autor Ramón F. Feo, en su obra Estudios sobre el Código de Procedimiento Civil venezolano, Tomo II, pág. 84, la define como: “la declaración o reconocimiento que una parte hace en el juicio de los hechos litigiosos alegados por la contraria”. Según el Dr. Arminio Borjas, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo II, pág. 224, “la confesión es la declaración por la cual una persona reconoce positivamente que un hecho debe tenerse como comprobado respecto de ella”.En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido. No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes. En este sentido, afirma el citado autor, Armínio Borjas, que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pág. 229). Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juridicidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...”. (Resaltado del Tribunal).”…
En consecuencia, no procede la confesión en el presente caso.
En el lapso probatorio la parte demandada promovió la exhibición de los documentos que fueron consignados junto con la demanda; inspección judicial y prueba de informes a los fines de solicitar copias certificadas, siendo que este Despacho negó en fecha 21 de octubre de 2010, la admisión de las mismas.
-VI-
PUNTOS PREVIOS
La parte demandada opuso la cuestión previa pautada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relacionado a que la parte actora no acompañó los instrumentos en que se fundamenta el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
Señaló que la accionante en el escrito libelar, en el reverso del primer folio, de una lectura muy simple se observa que se menciona una supuesta comunicación, donde supuestamente le notificó por escrito la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, comunicación que dice haberle entregado en la fecha 1 de mayo de 2009. La referida comunicación que acompañó al libelo de la demanda marcada con la letra “E”, indica textualmente: “…firmado entre ambas; documento Nº 271885 con la fecha 29-11-2005… (Negritas y subrayado de la demandada).
Que el contrato de arrendamiento que firmó con la arrendadora tiene fecha cierta de haberse firmado el 20 de diciembre de 2005, como oportunamente lo demostrara, que la arrendadora en ningún momento le ha entregado una comunicación que indique el contrato firmado en esa fecha y su voluntad de no continuarlo, por consiguiente la referida comunicación debe ser considerada nula, sin ningún tipo de efecto jurídico, es inexistente, ya que indica un supuesto contrato firmado entre ambas de fecha 29 de noviembre de 2005, por consiguiente el instrumento que la actora acompañó al libelo no existe y, por consiguiente, no demuestra haberle entregado una comunicación que finalice el contrato que firmaron en fecha 20 de diciembre de 2005, el Tribunal observa:
Consta de las actas procesales que la arrendataria aceptó en forma expresa que firmó y recibió la misiva en fecha 1 de mayo de 2009, pero cuestionó el contenido de la misma, en ocasión a que la actora indica un documento de fecha 29 de noviembre de 2005, y en vista del análisis efectuado al citado recaudo, considera este Tribunal que la parte actora consignó los instrumentos en que fundamentó el derecho deducido con el libelo quedando sometido al contradictorio la validez o no del desahucio en el transcurso del proceso, razón por la cual declara improcedente la cuestión previa pautada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
En lo relacionado a la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendientes, por haberse realizado sin tener interés jurídico actual, observa este Despacho:
La parte demandada fundamentó dicha defensa en que, a todas luces, la alegada notificación en primer lugar nunca fue realizada, lo que la convierte en una notificación nula y que tiene que considerarse como no realizada, ya que el contrato es muy claro al respecto en su cláusula segunda y señaló textualmente: “…prorrogables por periodos iguales; al menos que una de las partes manifieste por escrito, su deseo de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación”…
Alegó que si se desprende de la cláusula segunda del contrato que el tiempo de duración de es de seis (06) meses, contados a partir de la fecha cierta de ese documento, prorrogables por periodos iguales; a menos que una de las partes manifieste por escrito, su deseo de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación, que la fecha cierta en la cual comenzó a regir fue el 20 de diciembre de 2005 y éste fue prorrogándose en base a la cláusula segunda del contrato, por lapsos iguales de seis (06) meses, pero como la notificación nunca fue entregada con un (1) mes de anticipación al vencimiento del mismo, es decir, no le fue entregada como lo reza el contrato, lo que la convierte en una notificación nula y que por lo tanto tiene que considerase como no realizada; que la fecha cierta de la supuesta comunicación es de fecha 29 de noviembre de 2005 y la verdadera y contractualmente establecida entre ambas en el contrato de arrendamiento es 20 de diciembre de 2005, por lo que la referida comunicación irrespeta la cláusula segunda del contrato firmado por ambas partes, el cual es Ley entre las partes; que no puede haber acción sino hay interés jurídico actual; que la arrendadora no ha entregado en ningún momento una comunicación que indique con un mes de anticipación su deseo de no prorrogar el contrato firmado entre ambas partes en fecha 20 de diciembre de 2005 y para mayor claridad consignó copia simple del contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”. Concluyó que la notificación no fue realizada como lo reza el contrato, con un (01) mes antes del vencimiento del término o de una de sus prórrogas, por lo que se tiene por no realizada y por consiguiente no existe derecho reclamado, por lo que la falta de cumplimiento de dicha condición hace improcedente la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual.
Conforme a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 eiusdem, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. En el caso de autos quedó plenamente demostrado que, la arrendadora notificó por escrito a la arrendataria y que transcurrió el lapso que la ley le concede como prórroga legal, razón por la cual se declara improcedente la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendientes, y así se decide.
En lo referente a la impugnación de la cuantía por exagerada e infundada, estimación por la parte actora en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), y en virtud que la parte demandada nada fundamentó al respecto, se declara improcedente y así se decide.
-VII-
Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y cumplidos como fueron los presupuestos procesales establecidos en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la determinación del tiempo y concedida la prórroga legal a la arrendataria, obligatoria para la arrendadora, este Tribunal considera que no encuentra fundamento jurídico en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para declarar vinculante la posición de la parte demandada, pues la ley es garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios, por ser justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas en el proceso; quedando evidentemente a criterio del órgano jurisdiccional en el caso sometido a su consideración, de acuerdo a los hechos y el derecho dilucidado en el proceso y así se decide.
Ahora bien, precisado como ha quedado que tanto el contrato de arrendamiento de fecha 20 de diciembre de 2005 como la notificación por escrito de fecha 01 de mayo de 2009, fueron reconocidas por la parte demandada en el transcurso del proceso, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 39 eiusdem, mediante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
-VIII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana ALBA LINARES CANO, en contra de la ciudadana MIROSLAVA OCANDO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble conformado por un apartamento identificado con el No. 00-04, Bloque 22, Edificio 1 de la Urbanización la Marina, Sector 08, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el libelo de la demanda.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (6) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA TITULAR,
XIOMARA REYES
MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR.

XR/
Exp. Nº 2441-10
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO