TSJ Regiones - Decisión

Exp. 2514

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE
LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
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Conoció por remisión del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por la Abogada en ejercicio ANTONIA POLANCO CALDERA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 4.521.547 e inscrita en el Inpreabogado con el número 24.805 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana GLORIA NORIEGA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad 5.810.210 y de igual domicilio, representación que se evidencia en Documento-Poder autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de agosto de 2008, anotado con el número 73, Tomo 90 de los libros de autenticaciones respectivos, en contra de la ciudadana FABIOLA ROMINA FARÍA RINCÓN, venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad número 12.381.123 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que convenga en el Desalojo del inmueble constituido por una casa con un área de terreno de setenta metros cuadrados (70 mts2), número 16-32, ubicada en la Urbanización Complejo Habitacional Altos de Sol Amada, etapa I, calle 24 de julio con avenida Miranda, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que le pertenece según contrato de promesa de compra-venta celebrado con el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), en fecha veinticinco (25) de julio de 2001, y arrendado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de agosto de 2007, anotado con el número 44, Tomo 50 de los libros de autenticaciones, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a la meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), y como justa indemnización, fundamentándose en lo establecido en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

I
ANTECEDENTES

En fecha cinco (05) de octubre de 2009, la parte demandante solicitó una Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble arrendado, y en la misma fecha este Tribunal ordenó ampliar la referida solicitud de medida, de conformidad con el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veintidós (22) de octubre de 2009, la Apoderada Judicial solicitante consigna una serie de recaudos y en fecha veintiséis (26) de octubre de 2009 este Tribunal de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7mo del artículo 599 ejusdem, decreta Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia.

En fecha veintiséis (26) de noviembre de 2009, el JUZGADO PRIMERO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA, SAN FRANCISCO, MARA, PÁEZ Y ALMIRANTE PADILLA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ejecuto la Medida Decretada y notificó al ciudadano LEONARDO JOSÉ AMESTY LABARCA, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 11.291.512, y en fecha primero (1°) de diciembre de 2009, fueron recibidas las resultas en este Tribunal.

En fecha veintidós (22) de septiembre de 2010, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, presentó escrito de oposición a la medida preventiva, en los siguientes términos:

Alega que el inmueble objeto de la medida de secuestro lo ocupa en calidad de adjudicataria desde el día veintiocho (28) de febrero de 2008, situación esta que es conocida por la demandante, ya que fue visitada por los funcionarios del FONDUR y le notificaron que esas viviendas eran de interés social y que la persona que se la tenía arrendada, solo tenía celebrado con el FONDUR un Contrato de Promesa de Venta, en el que expresamente se establece en su cláusula octava, la prohibición de arrendar el inmueble. En tal sentido, el funcionario del FONDUR le indicó que no siguiera cancelando ningún canon de arrendamiento, y que dicha vivienda a partir de ese momento se le adjudicaba en forma temporal, para seguirla habitando con su grupo familiar.

Asimismo, expone que FONDUR desapareció y todos los expedientes que este llevaba relacionado con las adjudicaciones y cualquier tipo de contrato relacionado con la asignación de viviendas construidas con los recursos del Fondo de Aportes del Sector Público entre los años 1999 al 2008, pasaron al MINISTERIO POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA y al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), asignándosele a este último según Resolución número 107, de fecha ocho (08) de junio de 2009, publicada en Gaceta Oficial número 39.263, de fecha catorce (14) de septiembre de 2009, la facultad para la elaboración, gerencia y coordinación del Proceso Nacional de Regularización de la Situación Legal y Financiera de las Viviendas construidas con aportes del Sector Público.

En tal sentido, señala que en el mes de octubre de 2009, empezaron los censos del referido Banco y se realizó en la Urbanización Altos del Sol Amada, el Censo para el Plan Piloto de Regularización de la Titularidad de la Vivienda 2009, y se le informó que seguía como adjudicataria del inmueble, y que en aplicación del artículo 4 de la Resolución 107, tenía que esperar a que se le notificara para la firma del contrato de compra venta.

Por último, expone que desde el momento en que se le adjudicó en forma temporal el inmueble por parte del FONDUR organismo encargado de asignarlo y posteriormente el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), quedó sin efecto la promesa de venta que había celebrado la demandante, y en consecuencia el Contrato de Arrendamiento, quedo sin vigencia, toda vez que esta no ostenta ninguna propiedad, ni cualidad para arrendar la vivienda.

En fecha veintinueve (29) de septiembre de 2010, la parte demandante presentó escrito, alegando que la oposición realizada por la parte demandada no tiene ningún asidero jurídico, ya que manifiesta ser adjudicataria del inmueble, cuando en realidad es arrendataria del mismo. Asimismo, alega que es falso que el contrato de arrendamiento haya quedado sin vigencia, lo cual no demostró en su escrito. Igualmente, afirma que en el presente juicio no se esta ventilando ningún acto administrativo de adjudicación de vivienda, sino una demandada de Desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecidos contractualmente.

Expone que es improcedente la oposición hecha a la medida decretada por este Tribunal, porque para que surta sus efectos debe estar basada en los siguientes supuestos: Ilegalidad del decreto; Inmotivación por parte del Juez del decreto de la misma; Ilegalidad en su ejecución y por no encontrarse llenos los extremos de ley. Por último, señala que tampoco existe un tercero que alegue mejor derecho sobre lo ejecutado, por lo cual, los argumentos expuestos por la parte demandada, no hacen factible ni procedente en buen derecho la oposición esgrimida.

II
ANÁLISIS DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES

A continuación, esta Juzgadora pasa a analizar las pruebas aportadas en la presente incidencia cautelar, apertura ope legis:

Invoca la parte demandada el mérito favorable que a su favor arrojan las actas procesales.
Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes, sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la Prueba y Adquisición Procesal. ASÍ SE DECIDE.

Promueve la prueba documental constituida por el Contrato de Promesa de Compra Venta, celebrado entre la parte demandante y el hoy extinto FONDUR, en fecha veinticinco (25) de julio de 2001. En este sentido, en sentencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal supremo de Justicia, número 05203, de fecha veintisiete (27) de julio de 2005, con Ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, se dispuso:
“Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia de la Sala han señalado como características esenciales de lo contratos administrativos: a) Que una de las partes en el contrato sea un ente público; b) La presencia en el contrato de las llamadas cláusulas exorbitantes; y c) La finalidad de utilidad de servicio público en el contrato…”

Al respecto, observa esta Juzgadora que la anterior prueba documental constituye un contrato administrativo, en virtud de que una de las partes contratantes es un ente público, como lo era FONDUR, actualmente absorbido por el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDAS y BANAVIH, existen cláusulas exorbitantes a favor de la administración pública, como se desprende de una simple lectura de las cláusulas quinta, sexta, octava y décima de la referida contratación, y es de notable interés público, dada la naturaleza social contentiva en la contratación, en consecuencia, la referida prueba documental debe ser valorada como un documento público administrativo que no fue impugnado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Ahora bien, considera prudente quien juzga, traer a colación lo dispuesto en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, número 358, de fecha nueve (09) de julio de 2009, con Ponencia del Magistrado Luis Ortiz Hernández, que estableció:
“…Los Contratos de promesa bilateral de compra venta son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para al compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo…
…Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para al celebración de un futuro contrato.
- Puede ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.”

De lo anterior, puede desprenderse que la documental analizada no le otorga a la parte demandante el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del litigio, ya que este contrato es preparatorio al definitivo, en consecuencia, lo aprecia en el sentido de que efectivamente a la parte demandante le fue adjudicado temporalmente el referido bien, bajo las cláusulas contractuales allí establecidas, por lo que al momento de solicitar la medida cumplía con el requisito del fumus boni iuris. ASÍ SE VALORA.

Promueve la copia simple de la Gaceta Oficial número 39.263, de fecha catorce (14) de septiembre de 2009, en donde se publica la Resolución número 107, de fecha ocho (08) de junio de 2009, que no fue impugnada por la contraparte, por lo que de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, se considera fidedigna y se le otorga valor probatorio, en el sentido de que efectivamente el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA delegó en el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, la facultad de elaboración, gerencia y coordinación del proceso nacional de regularización de la situación legal y financiera de las viviendas construidas con los recursos del Fondo de Aportes del Sector Público entre los años 1999 al 2008. ASÍ SE VALORA.

Promueve la copia simple del Acta de Adjudicación Temporal, emitida por la Oficina de Vivienda de FONDUR, en fecha veintiocho (28) de febrero de 2008 y la Planilla de Censo del Plan Piloto de Regularización de la Titularidad de Vivienda 2009, emitida por la Gerencia de Cobranzas del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT, las cuales fueron impugnadas por la parte demandante en escrito presentado en fecha cuatro (04) de octubre de 2010. Igualmente, promueve las pruebas de informes dirigidas al MINISTERIO EL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA y al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, para que informen a este Tribunal si la ciudadana FABIOLA RAMONA FARÍA RINCÓN, es la única ocupante del inmueble objeto del litigio, y que ellos la colocaron y reconocen como única beneficiaria y adjudicataria del inmueble; y si la parte demandante fue notificada por FONDUR, en el mes de febrero 2008, de que se le había iniciado un procedimiento administrativo, y que le podía ser revocada la adjudicación que le habían otorgado, por el incumplimiento de las cláusulas establecidas en el contrato de promesa de compra-venta. Al respecto observa quien juzga, que ambas solicitudes fueron respondidas en la comunicación número CJ/O/2010-003448, emitida en fecha veintiséis (26) de octubre de 2010, por la Consultoría Jurídica del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, que señala que luego de realizado el Censo del Plan Piloto de Regularización de la Titularidad de la Vivienda 2009, el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, procedió conforme a lo establecido en resolución número 107, de fecha ocho (08) de junio de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial número 39.263, de fecha catorce (14) de septiembre de 2009,a verificar que la parte demandada es la ocupante junto con su grupo familiar del inmueble objeto de este litigio, que de la documentación que corre inserta en sus archivos, se desprende el incumplimiento de la parte demandante, de la disposición contenida en el artículo 4 de la resolución antes citada, que adquiere vigor con la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes procesales, que violenta flagrantemente la cláusula octava de la promesa de compra-venta, suscrito entre la parte demandante y FONDUR, y finalmente, que BANAVIT, en cumplimiento de la normativa previamente referida, le otorga los derechos sobre el inmueble a la persona que realmente lo ocupa, quien en definitiva tiene la necesidad de vivienda y que deberá resultar beneficiada con la adjudicación de la misma.

Ahora bien, antes de entrar a valorar las referidas pruebas documentales y de informes, resulta conveniente citar al procesalista, Arístides Rengel-Romberg, que en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil”, comenta:
“…Especial referencia debemos hacer a los llamados documentos administrativos, esto es, aquellos emanados de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la Ley…
…Sin embargo, en el sentido estricto, tomando en cuenta la función del documento administrativo, que no es otra sino la documentación de actos de la Administración Pública y no la función certificadora, con facultad de dar fe pública, que tiene el funcionario en el campo civil, la jurisprudencia ha venido destacando la diferencia que separa a estos documentos del documento público o auténtico del derecho Civil. En efecto --ha dicho la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo-- que las actuaciones administrativas formalizadas en una documentación, constituyen el documento administrativo y versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que lo suscribe, conformaciones de voluntad del órgano que la suscribe, conformando la extensa gama de actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica, que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos, certificaciones, verificaciones, registros, etc.…
...Están dotados de una presunción de veracidad y legitimidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones; presunción que corresponde desvirtuar al particular involucrado en el acto…
… La presunción de veracidad y legitimidad se basa en el principio de ejecutividad y ejecutoriedad que les atribuye el artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que deben considerarse ciertos hasta pueda en contrario…
…De no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al documento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos…”

Al respecto, prevé quien juzga que la anterior prueba documental constituye un documento público administrativo, que fue impugnado por la contraparte, pero ratificado mediante la prueba de informe promovida, en consecuencia, se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429, 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y sin entrar a dilucidar la validez o legalidad del respectivo procedimiento administrativo, las aprecia en el sentido de que la parte demandada logró desvirtuar la existencia del fumus boni iuris, requisito necesario para la permanencia del decreto cautelar. ASÍ SE VALORA.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Antes de entrar a decidir el fondo de esta incidencia cautelar, esta Juzgadora considera necesario establecer que el objeto de la oposición de parte a las medidas preventivas decretadas, tiene como finalidad enervar los efectos jurídicos de los medios de prueba acompañados por la parte demandante a su solicitud de medida, y así lograr demostrar el incumplimiento de los extremos exigidos para el decreto de cualquier cautelar, no pudiendo esta Sentenciadora en el procedimiento cautelar hacer algún tipo de pronunciamiento sobre el mérito o fondo de la causa principal.

Del análisis de las actas del presente expediente y de los medios probatorios insertos en ellas, esta Juzgadora tiene la convicción de que la parte demandada opositora aportó los elementos necesarios al proceso que fundamentan su impugnación y que llevan a esta Juzgadora a suspender la Medida Preventiva decretada. ASÍ SE DECIDE.

Después de analizadas las pruebas aportadas a la presente incidencia, esta Sentenciadora observa que la parte demandada-opositora logró demostrar que no existen uno de los requisitos necesarios para el decreto y mantenimiento de cualquier Medida Cautelar, como lo constituye la presunción grave del derecho que se reclama, conocido doctrinalmente como fumus boni iuris, quedando desvirtuado en esta incidencia los documentos acompañados por la parte solicitante-demandante, máxime que la misma no acudió a la presente incidencia probatoria a ratificar y/o promover algún medio probatorio tendiente a desvirtuar el fundamento de la oposición realizada por la parte demandada, constituido principalmente por las pruebas documentales y de informes. ASÍ SE DECIDE.

IV
DECISIÓN

Por los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar CON LUGAR la Oposición a la Medida Preventiva de Secuestro decretada en el presente juicio de Desalojo, Cobro de Bolívares y Daños y Perjuicios, intentado por la ciudadana GLORIA NORIEGA GUTIÉRREZ, en contra de la ciudadana FABIOLA FARÍA RINCÓN, ambas identificadas en la parte narrativa del presente fallo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencido totalmente en la presente incidencia, se condena en costas procesales a la parte demandante.

Se hace constar que la Abogada en ejercicio ANTONIA POLANCO CALDERA, obró en el proceso con el carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante-solicitante; y que las Abogadas en ejercicio DORTI COLINA YEPEZ e IVONNE ESCORCIA CATALAN, obraron en el proceso con el carácter de Apoderadas Judiciales de la parte demandada-opositora. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los dieciséis (16) días del mes diciembre de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.
La Jueza

Adriana Marcano Montero
El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó la anterior sentencia interlocutoria.
El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos