TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° Y 151°

EXPEDIENTE N° 11193
PARTE ACTORA:
FRANCISCO HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 16715265, domiciliado en la ciudad de Maracaibo, Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES:
ZAIDA PADRÓN BRACHO, ÁNGEL ENRIQUE MENDOZA, ÁNGEL SEGOVIA CORONADO y RUTH MARY PRIETO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 60875, 61920, 57700 y 51956, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
LILIA GONZÁLEZ y OLGA GONZÁLEZ DE MANEIRO venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 4.538.034 y 4.146.527, respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES:
AIDA MORENO, CRISTINA GALUÉ y ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 29.514, 108.113 y 10.312, respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (COMPRA-VENTA).
FECHA DE ENTRADA: 25 DE MARZO DEL AÑO 2008.
SENTENCIA: DEFINITIVA

SÍNTESIS NARRATIVA
Por auto de fecha 25 de marzo del año 2008, el tribunal admitió la demanda intentada en derecho.
En fecha 16 de mayo del año 2008, el tribunal dictó auto mediante el cual de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil ordenó librar cartel de citación a los ciudadanos, Olga González de Maneiro y Lilia González Fernández.
En fecha 1 de julio del año 2008, la secretaria natural de este tribunal dio cumplimiento a la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 28 de julio del año 2008, el tribunal designó como defensor ad-liten de la parte demandada a la profesional del derecho Lohal Cayaurima Rivas Raga.
En fecha 24 de septiembre del año 2008, el tribunal designó como defensor ad-litem de los demandados al profesional del derecho Octavio Villalobos.
En fecha 8 de diciembre del año 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 30 de enero del año 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y en fecha 5 de febrero fueron consignadas las pruebas de la parte actora.
En fecha 16 de febrero del año 2009, el tribunal admitió en derecho las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 19 de mayo del año 2009, el tribunal fijó el término para la presentación de los informes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de julio del presente año, la partes del presente juicio consignaron escrito de informes.
En fecha 30 de septiembre del año 2009, el tribunal repuso la causa al estado de le evacuación de la testimonial de la ciudadana cristina Galué y Olga Fernández.
En fecha 27 de abril del año 2010, el tribunal dictó auto mediante el cual fijó el décimo quinto día para la presentación de los informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil y el día 26 de la mayo las partes consignaron los informes en la presente causa.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
El ciudadano Francisco Hidalgo, consignó escrito libelar y señaló que en fecha 26 de marzo del año 2003 suscribió con la ciudadana Olga Josefina Fernández, un contrato de arrendamiento, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 63, tomo 18, de los libros respectivos.
Señaló que el día 8 de diciembre del año 2006, se presentó en el inmueble arrendado la ciudadana Cristina Galué, quien le informó: “que era abogada, y además, Apoderada (sic) General (sic), de las ciudadana OLGA (sic) FERNÁNDEZ (sic) VIUDA (sic) DEGONZALEZ (sic) y de LILIA (sic) GONZÁLEZ (sic) FERNÁNDEZ (sic) […], tiene el carácter de co-propietaria, del mencionado inmueble […] quien luego de mostrarme la una (sic) copia de (sic) referido Instrumento (sic) Poder (sic) , me hizo entrega de un documento firmado previamente por ella […]”
Refirió que del mencionado instrumento se desprende la improcedente e infructuosa intención de la arrendadora de poner fin a la relación arrendaticia. Igualmente manifestó que: “ […] la notificación que el día ocho (08) (sic) de diciembre de 2006, me hiciera la apoderada de la administradora y propietaria, del inmueble arrendado, se desprende, que dicha notificación, no se hizo de manera auténtica, y tampoco se fijo (sic) en él, las condiciones ni modalidades de la negociación. Siendo de esta manera, y al no haberse cumplido con los requisitos de Ley, que además son de orden público, no pudiendo ser inobservados por los particulares: tal notificación no tiene el carácter, que la apoderada pretendió darle, respecto a la Preferencia (sic) Ofertiva (sic) Arrendaticia (sic), dispuesta en la Ley especial. Pero que sin lugar a dudas, y no obstante lo anterior, sí contiene esta notificación, una manifestación expresa de la voluntad de la propietaria del referido inmueble, ciudadana LILIA GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, antes identificada, en venderme el inmueble en cuestión, pero no ya los tramites (sic) e (sic) la Ley especial inquilinaria, dado el incumplimiento de las formalidades de ley, si no por las previsiones del derecho común. Ciudadano juez, en atención a la oferta de venta recibida de parte de la apodera (sic) de la propietaria, el día cuatro (sic) de marzo de 2008, por intermedio de la Notario (sic) Interino (sic) Novena de Maracaibo, procedí (sic) notificar a la apoderada de la propietaria, abogada Cristina Galué […] no solamente mí aceptación la referida oferta de venta, sino que también, procedí a efectuarle el pago de precio fijado por su mandante en la referida oferta de venta […] pero que dicho pago no fue aceptado por la referida apoderada, todo lo cual consta en las resultas de la citada notificación la cual acompaño al presente escrito con la Letra (sic) “E”, dentro de la cual se encuentra el citado cheque”.
Fundamentó la acción de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1133, 1137 y 1161 del Código Civil y demandó a la ciudadana Olga González de Maneiro y Lilia González Fernández, por cumplimiento de contrato de venta, celebrado entre ellos.
Por su parte los codemandados señalaron: “[…] mis representada, ciudadana LILIA (sic) GONZALEZ (sic) FERNANDEZ (sic) y OLGA (sic) GONZALEZ (sic) DE (sic) MANEIRO (sic), parte demandadas en este juicio, carecen de LEGITIMACIÓN (sic) PASIVA (sic) para sostener el mismo, por cuanto no intervinieron en el presunto contrato de arrendamiento ni en el otorgamiento de la carta privada llamada por el demandante “oferta de venta”; una suscribieron contrato alguno y no existen en los autos, documento alguno que se desprenda la cualidad de contratantes. Todos y cada uno de los argumentos que pretende hacer valer la parte actora, carece de legalidad y bajo pretensiones temerarias procura escudarse y exigir el cumplimiento de una convención inexistente, que nunca se realizó y que antes por el contrario, jamás fue querida por mis conferentes, si por sí ni por intermedio de apoderado alguno. La ciudadana OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic), quien fue la persona que suscribió en contrato de arrendamiento con el actor FRANCISCO (sic) HIDALGO (sic), es una simple administradora del bien inmueble propiedad de mis mandantes, sin facultades para disponer de él. Solo las propietarias lo pueden hacer; vale decir, disponer de lo que es de ellas. Por lo expuesto, ciudadano Juez (sic), es por lo que desde ahora solicito muy respetuosamente del tribunal (sic), tenga a bien desechar la presente acción ejercida en contra de mis mandantes, por carecer de la LEGITIMACIÓN (sic) PARA (sic) COMPARECER (sic) EN (sic) ESTE (sic) JUICIO (sic), condenando en consecuencia a la parte actora FRANCISCO (sic) HIDALGO (sic) al pago de las costas procesales, las cuales desde ahora protesto.”
Refirieron: “Como bien lo expresa la parte actora en su libelo, la abogada CRISTINA (sic) […] le manifestó la intención mediante carta o misiva privada, de OLGA (sic)[…] de dar por resuelto el contrato de arrendamiento y a la vez, la pretensión de vender el inmueble. Afirma la parte actora, que esta correspondencia privada, la suscribe CRISTINA (sic) GALUE (sic), en su condición de apoderada de OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) administradora del inmueble y de mi mandante LILIA (sic) GONZALEZ (sic) FERNANDEZ (sic), en su carácter de co-propietaria del inmueble; pero, que solo (sic) actuó la abogada CRISTICA (sic) GALUE (sic), en nombre y representación de OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) quien como bien lo expresa la parte actora en su libelo de demanda, es la administradora del inmueble. Esto se evidencia de lo dicho por él en su libelo de demanda, u del contenido de la correspondencia o misiva suscrita por CRISTINA (sic) GALUE (sic) y acompañada con el libelo de la demanda, el cual desde ahora desconozco e impugno por no ser ni emanado de mis representadas, ni suscritos por ellas, ni tienen nada que ver con su contenido […] Cuando él cita textualmente el contenido de la carta, dice: “reciba un cordial saludo, por me dio (sic) de la presente me dijiro a usted un (sic) representación de a ciudadana Olga Fernandez (sic) viuda de González…” Con lo cual evidentemente y sin ningún lugar a dudas, que la abogada CRISTINA GALUE está actuando solo y únicamente en nombre y representación de OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) y de nadie más. Este instrumento lo acompaña marcado con la letra “D” la parte actora, y como ha quedado expresado, desde ahora lo desconozco y e (sic) impugno”.
También señalaron: “Afirma en su libelo de demanda, que es improcedente la intención de la arrendadora de poner fin a la relación arrendaticia, puesto que “al prolongarse en el tiempo el arrendamiento, ya no rige la relación arrendaticia, por haberse vencido su término de duración lo que lógicamente extinguió su eficacia..” Esta afirmación de la parte actora, es contraria a derecho, a disposición expresa de la Ley y a la lógica jurídica que informa todo nuestro sistema normativo. No es verdad que al prolongarse en el tiempo deja de regir la relación arrendaticia; no más que puede suceder es que un contrato por tiempo determinado, al prolongarse en el tiempo, se convierta en tiempo indeterminado, peor la relación arrendaticia subsiste entre las partes contratantes. También afirma la parte actora en su libelo de demanda, dicha misiva no vale como notificación de oferta arrendaticia, toda vez que no cumple con los extremos exigidos por la Ley especial que rige la materia, la cual no es otra que el decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual hace un análisis del artículo 42 de la mencionada Ley que regula esta materia y concluye con lo dicho al inicio de este párrafo. Esto es, no hubo notificación de oferta arrendaticia. Luego, dice que no hay oferta arrendaticia, pero si la manifestación de voluntad de OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) de vender el inmueble. Recuérdese que OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) es solo la administradora del inmueble, más (sic) no su propietaria. La propiedad del mismo le corresponde únicamente a mis mandantes; y que la abogada CRISTINA GALUE, solo actúa cuando suscribe el documento acompañado con la letra “D”, solo y únicamente en nombre y representación de OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic), tal y como lo afirma el actor en su libelo de demanda, esto es, mis conferentes (sic) en ningún momento, ni por sí ni por medio de apoderado alguno han manifestado su voluntad de vender el inmueble. Por lo tanto, nuevamente impugno y desconozco a nombre de mis mandantes, el instrumento acompañado con el libelo de la demanda marcado con la letra “D”. En cuanto a los fundamentos de derecho esgrimidos por el actor en su libelo de demanda, manifiesta que la oferta de venta se debe ver a la luz de las disposiciones del Código Civil, y menciona y transcribe parcialmente el contenido del artículo 1.137 (sic) del Código Civil, que a la letra dice […]”
Igualmente señalaron que: “ […] En el caso que nos ocupa, la abogada que se dice actuar en nombre y representación de OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) no tiene ni ha tenido las facultades ni el poder como para hacer la “oferta de venta” al arrendatario del inmueble a que se contraen las presentes actuaciones. Ni se encuentra expresamente autorizada, ni en el mismo se establecen condiciones para su venta. Es solo el dicho de ella, en una correspondencia que acompaña el actor marcada con la letra “D” al libelo de la demanda, el cual nuevamente desconozco e impugno desde ahora, por no emanar de ninguna de mis mandantes y no tener absolutamente nada que ver con ellas con el supuesto negocio jurídico que dice el actor existe”
Fundamentaron su escrito libelar en el artículo 1161 del Código Civil y el artículo 50 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al tiempo que negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, solicitando al tribunal al desestime.

PUNTO PREVIO
Este juzgador antes de entrar a resolver el mérito del presente asunto, cree oportuno el momento para pronunciarse sobre el punto previo alegado de la siguiente manera:
La parte demandada señaló lo siguiente: “En el presente procedimiento, la parte actora, esto es, FRANCISCO (sic) HIDALGO (sic), aduce que recibió de la ciudadana CRISTINA (sic) GALUE (sic) […] diciéndose actuar en su condición de mandataria de la ciudadana OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic), oferta de venta del inmueble que él venía ocupando en su carácter de arrendatario, y el cual le fuere cedido en arrendamiento por la antes mencionada OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic). Conforme a los términos de dicha oferta de venta, se indica en la misma: “la intención de mi representada la ciudadana OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) de notificarle por escrito su decisión de dejar sin efecto la prorroga del mencionado contrato por un período más de tiempo…El motivo de la decisión que se ha tomado esta fundamentada en que se pretende vender el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por la cantidad de … (sic) Dicha información se hace de su conocimiento, ya que de acuerdo al artículo 42 de la Ley de Ley […] de Arrendamiento Inmobiliario usted posee la preferencia ante cualquier tercero como posible comprador siempre y cuando se encuentre solvente y satisfaga las aspiraciones de la propietaria…” Conforme a los términos de la correspondencia que le remitiera CRISTINA (sic) GALUE (sic) al actor, se evidencia clara y ciertamente que, OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) le cedió en arrendamiento el local en cuestión a FRANCISCO (sic) HIDALGO (sic), quien lo viene poseyendo en forma precaria; por lo tanto, que existe un contrato de arrendamiento inmobiliario entre ambos, que la legislación aplicables es la contenida en la Ley especial que rige la materia […] Todos y cada uno de los argumentos que pretende hacer valer la parte actora, carece de legalidad y bajo pretensiones temerarias procura escudarse y exigir el cumplimiento de una convención inexistente, que nunca se realizó y que antes por el contrario, jamás fue querida por mis conferentes (sic), si por sí ni por intermedio de apoderado alguno. La ciudadana OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic), quien fue la persona que suscribió en (sic) contrato de arrendamiento con el actor FRANCISCO (sic) HIDALGO (sic), es una simple administradora del bien inmueble propiedad de mis mandantes, sin facultades para disponer de él. Solo las propietarias lo pueden hacer; vale decir, disponer de lo que es de ellas. Por lo expuesto, ciudadano Juez (sic), es por lo que desde ahora solicito muy respetuosamente del Tribunal (sic), tenga a bien desechar la presente acción ejercida en contra de mis mandantes, por carecer de la LEGITIMACIÓN (sic) PARA (sic) COMPARECER (sic) EN (sic) ESTE (sic) JUICIO (sic), condenando en consecuencia a la parte actora FRANCISCO (sic) HIDALGO (sic) al pago de las costas procesales, las cuales desde ahora protesto”.
Ahora bien, con relación a la defensa de fondo alegada, este juzgador considera que en las actas riela inserto el documento contentivo del poder general de disposición y administración, autenticado en fecha 17 de enero del año 2005, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo; el cual fue otorgado por las ciudadanas Olga Fernández viuda de González y Lilia González Fernández a los ciudadanos Cristina Galué y Christián Galué; en tal sentido, y, por cuanto, el referido documento no fue tachado de falso por la contraparte, es por lo que este juzgado considera que las ciudadanas Olga González y Lilia González, tienen la cualidad de demandadas en el presente litigio, motivo por el cual se declara improcedente el punto previo alegado. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMADANTE
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandante en su escrito de escrito de promoción de pruebas invocó el mérito de las actas; en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió copia simple del contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana Olga Josefina Fernández y Francisco Hidalgo, en fecha 26 de marzo del año 2003, ante la Notaría Pública Décima, sobre el inmueble objeto de la presente acción. Marcado con la letra “a”.
El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, por cuanto, el mismo no fue tachado de falso por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió constante de cinco folios útiles, documento de propiedad objeto del presente juicio, el cual fue registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 30 de noviembre del año 2000, anotado bajo el N° 49, protocolo primero, tomo 15.
El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, por cuanto, el mismo no fue tachado de falso por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió marcado con la letra “c” el instrumento poder general de disposición y administración, que las ciudadanas Olga Fernández viuda de González y Lilia González, le confirieron a la abogada Cristina Isabel Galué Urdaneta. Con este medio de pretende demostrar que la abogada Cristina Isabel Galué Urdaneta, tenía el carácter de apoderada general de la co-propietaria del inmueble objeto de la presente acción Lilia González Fernández para el momento de hacerle el ofrecimiento de venta sobre el descrito inmueble.
El documento que antecede se estimó al momento de pronunciarse este juzgado con relación a la defensa de fondo alega, en tal sentido otro pronunciamiento al respecto, resultaría inoficioso. Así se decide.

• Promovió la comunicación privada que fecha 8 de diciembre del año 2006, dirigió la abogada Cristina Isabel Galué Urdaneta, en su condición de apoderada general de las ciudadanas Olga Fernández viuda de González y Lilia González.
El documento que antecede es el medio fundante de la acción, en tal sentido, este tribunal considera que lo oportuno es pronunciarse sobre su validez o no en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Promovió las resultas de la notificación que se le hizo a la apoderada general de los ciudadanos Olga Fernández viuda de González y Lilia González.

• Promovió copias del expediente que cursa ante el Juzgado Quinto de los Municipios, el cual contiene la demanda que por desalojo interpuso la abogada Cristina Isabel Galué Urdaneta en contra de las ciudadanas Olga Fernández viuda de González y Lilia González.
Las documentales que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, en virtud de que son actuaciones públicas de carácter judicial, las cuales no fueron tachadas de falsa por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMADADA
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandada en su escrito de escrito de promoción de pruebas invocó el mérito de las actas; en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió el documento público otorgado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 30 de noviembre del año 2000, anotado bajo el N° 49, protocolo primero, tomo 15. Con el referido instrumento se evidencia clara, cierta y diafanamente que la señora Olga Fernández viuda de González no es la propietaria del inmueble a que se contraen las actuaciones, persona esta que por intermedio de la abogada Cristina Galué es quien hace la propuesta u oferta de venta, todo dentro de la relación arrendaticia existente entre el actor y Olga Fernández viuda de González.
El documento que antecede se estimó en considerandos anteriores, en tal sentido otro pronunciamiento al respecto, resultaría inoficioso. Así se decide.

TESTIMONIALES:
• La ciudadana Cristina Galué, titular de la cédula de identidad N° 15.726.572, rindió declaración y expresó: “Fue suscrito de mi puño y letra en representación de la ciudadana Olga Fernández de González, ratifico que son ciertas las palabras aquí contenidas y mía la firma, ratificando de igual manera la declaración que realice en una oportunidad anterior a esta”
La declaración que antecede se desestima en todo su valor probatorio, en virtud de lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “No puede tampoco testificar […] el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, a favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones […]”
En tal sentido, y por cuanto, de las actas se evidencia que la testigo promovida es la persona a quien las co-demandadas le otorgaron poder, es por lo que este tribunal considera que es más que obvio el interés que ésta pueda tener en las resultas del juicio, por lo que forzoso es para este juzgado desechar la declaración. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, considera este juzgador que es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan:
La parte actora en su escrito de informes señaló que: “ […] Con relación a la supuesta, falta de cualidad o interés, que tienen las demandadas de autos, para sostener el presente juicio. Debo decir, que no cabe duda, que al momento de considerar las demandadas de autos, oponer a la pretensión de mi mandante, la referida falta de cualidad o interés para sostener el juicio, no habían dado las referidas demandadas, una detenida y necesaria lectura al documento privado fechado el día 08 de Diciembre (sic) de 2.006 (sic), mediante el cual, en primer lugar se le notifica, a mi representado, la intensión (sic) de dar por terminada la relación arrendaticia, habida entre las partes en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito entre ellos y en segundo lugar, igualmente se le notifica sobre la intención lógicamente de las propietarias LILIA GONZALEZ y OLGA GONZALEZ DE MANEIRO, de dar en venta el referido inmueble en su condición de propietarias. Y me atrevo a afirmar, que no dieron al referido documento (desahucio y oferta de venta) de fecha 08 de Diciembre (sic) de 2006, el cual corre inserto al expediente en copia simple marcada con la letra “D”, y bajo el folio 16 y su vuelto, la necesaria lectura, que les permitiera interpretar de manera asertiva el real contenido del mismo; en virtud de que, si hacemos un análisis poco profundo del documento en cuestión o sea a aquel documento privado fechado el día 08 de Diciembre (sic) de 2.006 (sic) […] Ciudadano Juez (sic), si nos sujetamos, como en derecho estamos obligado a hacerlo, a lo que establece la universalmente conocida TEORIA (sic) DEL (sic) MANDATO (sic), la cual tienen como premisa única y principal que todos los actos celebrados por el mandatario, dentro de los límites que les fueron conferidos pro su mandante, mediante instrumento poder otorgado con las solemnidades exigidos por la ley, comprometen a esté (sic) (mandante) y lo obligan al cumplimiento de las obligaciones adquiridas sin que pueda, justificar su incumplimiento en causas no demostrables, ya que se supone, que cuando se confiere mandato de tal naturaleza, o sea mandato General de administración y disposición, el mandante conferente (sic) está en disposición de cumplir los acuerdo celebrados por su mandatario dentro de los límites de las facultades conferidas en dicho instrumento […] Por otra parte ciudadano juez, dentro de (sic) articulación probatoria que por mandato legal discurrió en el presente procedimiento, la representación judicial de la parte demandada promovió las testimoniales juradas de las ciudadana OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZALEZ (sic) y CRISTINA (sic) GALUE (sic) […] la primera por ser madre de las demandadas de auto, y quien a su ves (sic) tiene el carácter de administradora del bien inmueble objeto de la presente acción, todo lo cual esta (sic) probado en actas; en virtud de lo cual y de conformidad con lo establecido en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, es inhábil, para ser testigo a favor de las demandadas de auto; y la segunda de las nombradas o sea la abogada en ejercicio CRISTINA (sic) GALUE (sic), parte co-demandada en el presente procedimiento; fue quien realizó la notificación ofertiva que constituye uno de los fundamentos de la presente acción; es apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio; lo que también la inhabilita para ser testigo, de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que pido al tribunal desestime por ilegal cualquier ciudadanas declaración que como testigo hayan (sic) hecho las referidas ciudadanas. En virtud de todo lo antes expuestos y con los elementos probatorios ya mencionados, que tanto el desconocimiento como la impugnación del referido documento, hecho por las demandadas de auto, no es procedente en el presente caso, y así pido al tribunal que lo ordene. Ahora bien ciudadano juez, siendo de esta manera, y no habiendo olas demandadas de auto alegado validamente (sic) nada a su favor, que pudiera contradecir los (sic) alegado por mí representado en su escrito de demanda; así como tampoco, pudieron probar algo que les favoreciera; y siendo que mí representado logro probar todo cuanto alego, es en virtud de ello, que es forzoso para este tribunal, declarar con lugar la presente acción”
Por su parte, los demandados en su escrito de informes entre otras cosas, alegaron que: “ […] Efectivamente CRISTINA (sic) ISABEL (sic) GALUÉ (sic) URDANETA (sic) , tiene poder de las personas que menciona la actora en su escrito y que han sido identificadas por él. Pero, de la correspondencia que acompaña el actor marcado con la letra “D” conjuntamente con el libelo de la demanda, se lee claramente que Cristina Isabel Galué Urdaneta, actúa UNICA (sic) Y (sic) EXCLUSIVAMENTE (sic) en nombre y representación de (sic) ciudadanas OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE (sic) GONZÁLEZ (sic) y de nadie más. Las actuaciones del apoderado en nombre de uno solo de sus poderdantes, no dañan ni benefician al resto. Ratificó, promovió e hizo valer en favor de su pretensión todo el valor probatorio que se desprende, de la comunicación privada, que en fecha ocho (08) de diciembre 2006, le dirigió la abogada CRISTINA (sic) ISABEL (sic) GALUÉ (sic) URDANETA (sic), en su condición de apoderada general de las ciudadanas OLGA (sic) FERNANDEZ (sic) VIUDA (sic) DE GONZÁLEZ (sic) Y (sic) LILIA (sic) GONZÁLEZ (sic), quienes tienen la primera de las nombradas el carácter de co-propietaria del mismo inmueble; en la que entre otras cosas le ofrece venderle el inmueble objeto de la presente acción […] Consecuencia de todo lo expuesto, ciudadano Juez, es que la parte actora no demostró lo indemostrable: cristina Galué no tenia (sic) facultades para recibir cantidades de dinero ni para darse por notificada. Por todo lo expuesto, en nombre y representación de mis conferentes (sic), NIEGO (sic), RECHAZO (sic) Y (sic) CONTRADIGO (sic) en todas y cada una de sus partes y términos, tanto los hechos narrados pro el actor en su libelo de demanda, como también el derecho invocado por este, por ser totalmente falsos los hechos libelados, e improcedente el Derecho (sic) en el cual fundamenta la pretensión deducida en la temeraria, ilegal e improcedente demanda. Pido se admita el presente escrito de INFORMES (sic), el cual se encuentra concatenado con los términos de la Contestación (sic) a la demanda, así como las pruebas promovidas y evacuadas y que en la definitiva sus argumentos sean apreciados y consecuencialmente desestimada la presente acción […]”
Ahora bien, en el presente caso la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de venta suscrito con las demandadas de autos; en virtud de gozar de la preferencia ofertiva, ya que posee en calidad de arrendatario el inmueble.
A este respecto el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) (sic) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”
Así se observa que el contrato al cual hace referencia la parte actora, es el documento privado cursante en las actas en el folio 16, de fecha 8 de diciembre del año 2006, suscrito por la profesional del derecho Cristina Galué y dirigido al ciudadano Francisco Hidalgo; en el mismo se le notifica al ciudadano Francisco Hidalgo, el deseo de renovarle el contrato de arrendamiento y que, por cuanto éste procederá a ser vendido, se le ofrece en venta, a tenor de lo dispuesto en el artículo 42 de de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la parte actora erró en derecho al considerar como contrato la notificación cursante en las actas, que además de ser impugnada en el presente litigio, se desecha en todo su valor probatorio, ya que la prueba testimonial no era la más idónea para ratificar y darle validez al referido instrumento, en virtud de que la abogada que lo suscribió tiene un interés inminente en el juicio, por ostentar el carácter de mandante de las co-demandadas.
No obstante a ello mal, puede equipararse o compararse una notificación como al descrita con un contrato de venta. Notificación en la cual se le informa al arrendatario, la preferencia ofertiva que tiene por ser el inquilino del bien inmueble, (previo al cumplimiento de requisitos de Ley), es una simple oferta que deberá tomar o dejar el o los arrendatario (s) para luego proceder a materializar la venta respectiva, venta esta que en autos no consta, y que jamás debe ni debió haberse comparado con la notificación antes referida; en tal virtud y de acuerdo a los fundamentos antes expuesto, concatenados con lo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal declara sin lugar la demanda intentada, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de venta, intentada por el ciudadano Francisco Hidalgo, en contra de las codemandadas Olga González y Lilia González; todo en virtud de los argumentos antes expuestos.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida totalmente en el presente juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo a los nueve días del mes de agosto del año 2010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS
LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha siendo las once (11:00) horas de la mañana se dictó y publicó el fallo que antecede signada con el N° ______.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

CRF/MRAF/ROBERT
Exp. N° 11193