Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial en virtud de la apelación ejercida por el ciudadano NERIO CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.111.366 y domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada en fecha, 8 de Diciembre de 2009, por el Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.405.400 y domiciliado en la ciudad de Sinamaica del Municipio Páez del Estado Zulia. I RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES Por auto de fecha 13 de Agosto de 2009, se admitió la demanda y se ordenó citar al ciudadano NERIO CARVAJAL, para que compareciera a dar contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de la citación de la parte demandada. En fecha, 15 de Octubre de 2009, el alguacil del tribunal dejó constancia de haber citado a la parte demandada, ciudadano NERIO CARVAJAL. En fecha, 22 de Octubre de 2009, la parte actora promovió pruebas y en fecha 27 de Octubre fueron admitidas por el Juzgado a quo. En fecha, 2 de Noviembre de 2009, la parte demandada promovió pruebas y en fecha 3 de Noviembre fueron admitidas por el Juzgado a quo. En fecha, 8 de Diciembre de 2009, el Juzgado a quo dicta sentencia declarando con lugar la demanda. En fecha, 14 de Diciembre de 2009, la parte demandada apela de la decisión dictada por el juzgado a quo. En fecha, 15 de Diciembre de 2009, el juzgado a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este juzgado. En fecha, 25 de Enero de 2010, este juzgado recibe el expediente y fija la oportunidad para dictar sentencia. En fecha, 2 de Febrero de 2010, la parte demandada, presenta escrito de conclusiones. II ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos: Que su representada GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL DE LÓPEZ, en su carácter de administradora del inmueble ubicado en la calle 12 (San Antonio), entre la avenida 10 y la troncal del caribe de la población de Sinamaica, Municipio Páez del Estado Zulia, celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano NERIO CARVAJAL, sobre la única y exclusiva propiedad de la Sucesión León Ramón Romero Semprum, como se evidencia del documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Páez (antes Distrito Páez) del Estado Zulia, en fecha 17 de Octubre de 1960, bajo el No. 4, folios 5 al 6, del Protocolo: 1°, Cuarto Trimestre del año 1960, el cual está constituido por una casa ubicada en la Calle San Antonio de la población de Sinamaica, construida de bahareque, techos de zinc y pisos de cemento, constante de sala, comedor, y cocina edificada sobre una extensión de terreno propiedad de la Sucesión León Ramón Romero Semprum, y que encierra una superficie de doscientos cuarenta y ocho (248 Mts2) metros cuadrados, todo comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Linda con casa o negocio que es o fue de Eloy Rodríguez, Calle 12 (antes San Antonio), Sur: Linda con local que es o fue de la sucesión de Manuel Méndez, vía pública de por medio; Este: Linda con casa de habitación de Dolores Larreal de Echeto y Oeste: Linda con casa que e so fue de José Manuel Sánchez. Que en el indicado contrato de arrendamiento se estableció la duración de seis (6) meses contados a partir del 12 de Abril de 2008, es decir, que el mencionado contrato venció el 12 de Octubre de 2008, tal como lo establece la cláusula tercera del prenombrado contrato de arrendamiento, acordándose de manera expresa que el referido contrato podía ser renovado, por períodos iguales, sin con un mes de anticipación por lo menos una de las partes manifiesta a la otra su deseo de continuar el mismo. Que el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) pagaderos mensualmente los días 12 de cada mes, en efectivo. Que el arrendatario NERIO CARVAJAL, antes identificado, adeuda al arrendador por concepto de cánones de arrendamiento no pagados lo siguiente: Cinco meses contados a partir del 12 de Mayo, 12 de Junio, 12 de Julio, 12 de Agosto, 12 de Septiembre y 12 de Octubre de 2008, que a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300,00), mensuales cada uno, ascienden a la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) siendo que hasta la fecha de presentar esta formal demanda judicial el arrendatario, ya identificado, no ha cancelado cantidad alguna de dinero, resultando infructuosas las gestiones realizadas por su representada para lograr la cancelación de la deuda habiendo sido negativas las gestiones realizadas hasta hoy. Que las cláusulas 9 y 10 de ese contrato de arrendamiento se estableció que el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato daba derecho al arrendador a dar por finalizado el mismo, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley. Que al subsumir la norma jurídica y las cláusulas contractuales citadas, se evidencia de manera indubitable que el arrendatario NERIO CARVAJAL, ha incumplido las cláusulas 9 y 10, de dicho contrato, y habiendo expirado el término del contrato y de la prórroga legal, por el término fijado en el convenio arrendaticio, procede demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano NERIO CARVAJAL, para que realice la entrega del inmueble objeto de contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes. II ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte accionada expone: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada. Solicita al Tribunal, declare sin lugar la demanda, ya que, la parte actora fundamenta su acción en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios que trata sobre la prorroga legal o plazo de gracia de la relación arrendaticia, sin embargo, podemos observar y se comprueba de las actas que el contrato de arrendamiento sigue vigente y se ha renovado automáticamente a tiempo indeterminado, ya que, aún permanece ocupando el mismo, y el arrendador no le notificó la finalización de mismo. Señala que no se demuestra de las actas la notificación de la prórroga legal, la cual venció el 12 de Abril del presente año y cuatro meses después se intenta esta demanda, cuando el esta ocupando y haciendo uso adecuado del inmueble arrendado, por lo que la parte actora debió referirse a las causales previstas en el artículo 34 de la referida ley, ya que, es ésta la norma sustantiva a invocar y no el artículo 39, porque tienen un contrato a tiempo indeterminado. Opone la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no esta muy clara cual es la vía legal que se debe tomar en la resolución de una determinada demanda y en este caso la norma indicada es el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. III DE LA DECISIÓN DICTADA POR EL JUZGADO A QUO En fecha, 8 de Diciembre de 2009, el Juzgado de los Municipios Mara, Páez, y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana Georgina Carvajal de López en contra del ciudadano Nerio Carvajal, con fundamento en las siguientes consideraciones: “…Se constata en las actas de este expediente que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, cuyo termino ya expiro y que a la fecha el arrendatario ciudadano Nerio Carvajal, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble al arrendador, que constituye el motivo por el cual se instaura este juicio. Observa esta juzgadora que en su contestación el demandado expuso, que niega rechaza y contradice la demanda, pero a su vez declara que aun permanece ocupando el inmueble, y que no se notifico debidamente de la finalización del contrato. A este respecto esta juzgadora considera necesario traer a colación el contenido del contrato de arrendamiento en la cláusula que señala la duración del mismo y que textualmente establece “TERCERO: LA DURACION DE ESTE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SERA DE SEIS (6) MESES, CONTADOS A PARTIR DEL 12 DE ABRIL DE 2008, PUDIENDO SER PRORROGADO POR PERIODOS IGUALES SI CON UN MES DE ANTICIPACION POR LO MENOS UNA DE LAS PARTES MANIFIESTA A LA OTRA, SU DESEO DE CONTINUAR CON EL MISMO”. En este caso en particular y tal como lo establece la cláusula anteriormente transcrita, no era necesario notificar la finalización del mismo, toda vez que lo establecido era notificar que se quería seguir con el contrato, lo cual quiere decir que el Arrendador no hace notificación alguna porque su intención era la finalización del contrato, en todo caso si el arrendatario quería prorrogar el contrato era este quien debía notificar su intención, cosa que en las actas no se evidencia. Además para que el contrato se convierta en a tiempo indeterminado no basta la permanencia en el mismo, sino también el pago de los canones de arrendamiento circunstancia esta que no probó el demandado en el iter procesal. En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, de las pruebas analizadas y en aras de administrar la justicia, esta Juzgadora refiere lo siguiente. Vale la pena señalar que si bien el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su contenido presenta una tendencia favorable al débil jurídico de la relación arrendaticia, o sea el arrendatario, no obstante quiso crear el equilibrio entre las prerrogativas que ganaba el arrendatario y las que ya tiene garantizadas el Arrendador, como lo es la propiedad, para ello consagro en su articulado normas que permitan al Arrendador procurar la desocupación de un inmueble que haya dado en arrendamiento al final de su termino sin desventajas al Arrendatario tal es el caso del articulo 39 de la mencionada Ley, esgrimido por el demandante. Observa esta sentenciadora, que la parte demandante logro probar que el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, es un contrato a tiempo determinado y que expiro su duración en fecha 12 de abril de 2.008; en consecuencia no habiendo el demandado desvirtuar los hechos alegados por la parte demandante en lo que se refiere al cumplimiento del contrato y consecuencial entrega del inmueble, se concluye que la presente acción ha prosperado en derecho; Y así se decide.” IV PUNTO PREVIO Antes de proceder al análisis del fondo de la controversia procede este juzgador a analizar lo referido a la cuestión previa opuesta por el ciudadano NERIO CARVAJAL, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto no esta muy clara cual es la vía legal que se debe tomar en la resolución de una determinada demanda y en este caso la norma indicada es el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, para decidir el Tribunal observa: Al respecto, el autor Leoncio Cuenca Espinoza, en su obra Las Cuestiones Previas, en el Procedimiento Civil Ordinario, señala lo siguiente: “El ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta sólo por determinadas causales de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible. … En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991) que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.” La jurisprudencia ha aclarado que tal. Prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción, por ejemplo el artículo 1801 del Código Civil… Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse. En este sentido se ha pronunciado, la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de Mayo de 2001, al señalar que además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público e infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer fraude procesal a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.” Asimismo, en Sentencia No. 00353 del 26 de Febrero de 2002, la Sala Político Administrativa, señaló lo siguiente: “Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.” Aplicando los criterios esgrimidos anteriormente, al caso bajo estudio, se puede determinar que la presente demanda se intentó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en tal sentido, partiendo del hecho que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, el Código Civil, en su artículo 1.157, otorga la posibilidad al contratante, sea arrendador o arrendatario, que se encuentre afectado por el incumplimiento del otro contratante, de solicitar judicialmente la Resolución o el Cumplimiento del Contrato, es decir, que la Ley otorga estas dos vías, para acudir a la jurisdicción. Asimismo, por versar la presente demanda sobre un Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, aduciendo la parte actora el vencimiento de la prórroga legal, le resulta aplicable la situación contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. Siguiendo el contenido de la norma transcrita, la Ley también otorga la posibilidad al arrendador de acudir a la jurisdicción, a solicitar el Cumplimiento del Contrato, y la entrega del inmueble en los casos en los cuales haya vencido la prórroga legal, de manera qué, sin que se considere que para la admisión de la demanda es obligatorio el análisis a priori por el órgano juisidiccional, del vencimiento de la prórroga legal o de las términos y duración de la relación arrendaticia, basta con que el demandante alegue esta circunstancia en el libelo de la demanda para que se considere, admisible la misma, pudiendo en caso de no estar presentes las circunstancias expresadas en el artículo citado, declararse improcedente la demanda en la sentencia definitiva. En consecuencia, de las consideraciones expuestas resulta obvio, que no existe una prohibición legal para la admisión de demandada de Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana GEORGINA CARVAJAL. Por otra parte, la Ley no exige requisitos adicionales a los que contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para la admisión de la demanda, ni siquiera en los casos a que se refiere el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, como se expresó anteriormente en este fallo, basta con alegar el vencimiento de la prórroga legal, para considerar admisible la demanda, ya que, de lo contrario se entraría analizar el fondo del asunto in limine litis. Por las consideraciones explanadas considera este operador de justicia, que debe declararse Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al haberlo decidido así el Juzgado a quo, actuó ajustado a derecho. Así se establece. V ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Parte Demandante: 1. Acompañó a la demanda copia certificada del expediente No. 1859-09 contentivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los abogados POMPILIO ARDILA y MARCOS OQUENDO, en contra del ciudadano NERIO CARVAJAL, seguido ante el Juzgado de los Municipios Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y en la cual rielan los siguientes documentos: • Copia simple del Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado entre los ciudadanos GEORGINA CARVAJAL DE LOPEZ, en su carácter de arrendadora y el ciudadano NERIO CARVAJAL, en su carácter de arrendador, en fecha, 12 de Abril de 2008, por un lapso de seis (6) meses prorrogable por periodos iguales solo si las partes manifestaban su voluntad de prorrogarlo. • Copia simple de la autorización de la Administración del Inmueble otorgada por Maria Auxiliadora Sulbaran a Georgina Carvajal de López, para la administración y gestión relacionada con el inmueble ubicado en la calle 12 San Antonio, Sinamaica Municipio Páez del Estado Zulia. • Copia simple del documento por medio del cual la ciudadana Eulalia Ríos de Nivar, vende al ciudadano León Ramón Romero, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez en fecha 17 de Octubre de 1960, bajo el No. 6, Protocolo: Primero, Cuarto Trimestre. • Copias certificadas de la Sentencias pronunciadas en los expedientes números 1803-2008, 1858-2009 y 1895-2009, por el Juzgado de los Municipios Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser copia de un documento público que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece. 2. Acompañó a la demanda copia certificada del acta de matrimonio civil No. 13, correspondiente a los ciudadanos LEÓN RAMÓN ROMERO y MARÍA AUXILIADORA SULBARAN, celebrado en fecha 30 de Enero de 1959, ante la Prefectura del Municipio Ignacio Montilla del Estado Trujillo. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser copia de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada y se tiene como fidedigna. Así se establece. 3. Acompañó a la demanda copia certificada del acta de defunción No. 330, correspondiente al ciudadano LEON RAMÓN ROMERO SEMPRUM, quien falleció en fecha 20 de Mayo de 1979, expedida por el Registro Civil de la Parroquia Mercedes Diaz del Municipio Valera del Estado Trujillo. Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser copia de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada y se tiene como fidedigna. Así se establece. 4. Acompañó a la demanda copia certificada de la declaración sucesoral correspondiente al ciudadano LEON RAMÓN ROMERO SEMPRUM, presentada en fecha, 3 de Julio de 1970, ante el Ministerio de Hacienda, hoy Servicio Autónomo Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser copia de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada y se tiene como fidedigna. Así se establece. 5. Invocó el mérito favorable que se desprendiera a favor de su representada de las actas procesales. Esta invocación guarda relación con el principio de comunidad de la prueba 6. Invocó al confesión vertida por el demandado NERIO CARVAJAL, en el acto de contestación a la demanda, en la cual confiesa su condición de arrendatario del inmueble que no ha cumplido con su obligación pues reconoce y acepta que sigue ocupando el inmueble, su negativa y contumaz conducta de no cumplir la obligación de entregar el inmueble y la indubitable propiedad de que tienen sus representados sobre el inmueble. En relación a la promoción de lo que la parte actora considera confesión de la parte demandada, considera oportuno este juzgador traer a las actas el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, al respecto, en tal sentido, la Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 3 de Agosto de 2.004, Expediente No. 03668, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, ha precisado lo siguiente: “Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa…” Del criterio antes citado, se evidencia que los alegatos y excepciones de las partes no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, toda vez, que los mismos constituyen reconocimientos de hechos que en todo caso se considerarían relevados de prueba, en el presente caso, el reconocimiento de la parte demandad, en cuanto a la existencia del contrato de arrendamiento y del hecho que aún sigue ocupando el mismo, sólo es un hecho relevado de prueba, por haber quedado fuera de los hechos controvertidos, en virtud de tal afirmación, pero de ninguna manera, se encuadra bajo el concepto de confesión espontánea. Así se establece. 7. Invocó el valor probatorio de las decisiones dictadas, en fecha 26 de Noviembre de 2008, 11 de Marzo de 2009 y 13 de Mayo de 2009, que demuestra en los expedientes números 1803-2008, 1858-2009 y 1895-2009, por el Juzgado de los Municipios Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Estas pruebas ya fueron analizadas toda vez, que fueron anexadas a la copia certificada del expediente 1895-2009, que se acompañara al libelo demanda, otorgándoseles pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituyen documentos públicos, que no fueron tachados por la parte demandada. Así se establece. Parte Demandada: 1. Invoca el merito favorable de las actas. 2. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Reina Carvajal Terán, Magali Duarte y Marlon Ramírez. Declarando en fecha, 6 de Noviembre de 2009, la ciudadana Reina Maria Carvajal quien expone: en el particular primero, manifiesta “…Si al señor Nerio lo conozco desde hace tiempo es vecino de la familia y fue mi inquilino el año pasado, hizo contrato de arrendamiento conmigo en Sinamaica”, al Segundo Particular “Diga el testigo que relación tiene con la casa donde vive el señor Nerio Carvajal” respondió “Bueno esa casa era propiedad de mis hermanos y mía. Era porque nosotros la vendimos por cuestiones de salud de mi mama que estaba muy enferma, y por razones de salud la vendimos porque necesitábamos el dinero.” Al Tercer particular, declaró que nunca ha sido citada por un tribunal en relación alguna situación jurídica con el inmueble. Al cuarto particular, señaló que ha tenido dos inquilinos el primero el señor Marlon Ramírez y el segundo el ciudadano Nerio Carvajal, quien siempre fue una persona puntual, cancelaba al día y muy responsable. Los apoderados judiciales de la parte actora, se abstienen de repreguntar por cuanto la declaración del testigo no aporta nada para aclarar lo que se está ventilando. Posteriormente fue evacuada la testimonial de la ciudadana Magaly Duarte de Griego al particular primero respondió… “Al señor Nerio Carvajal si lo conozco es inquilino de mi casa en estos momentos…” al Segundo particular ¿Diga la testigo como demuestra que el señor Nerio Carvajal es su inquilino? Bueno por los recibos de pago, todos los meses cuando me va a cancelar yo le entrego un recibo, porque eso fue un contrato verbal que nosotros hicimos…”.Al Tercer particular, declaró: “No los únicos propietarios fue Benito Carvajal y sus hijos y su esposa y ahora que la casa es mía y así lo dicen los documentos. Al cuarto particular, declara: que antes de comprarla vivía en el inmueble Reina María, su papá, su mamá y sus hermanos luego el señor Marlon Jiménez y por último el señor Nerio Carvajal, que sabe porque vive diagonal a la casa casi al frente y compro la casa para su hijo que se caso y se la alquiló al señor Nerio Carvajal. Por último declaró el ciudadano Marlo Antonio Añez Ramírez, quien declaró a la primera pregunta: que conoce al señor Nerio Carvajal porque fue su vecino y a la señora Maria Auxiliadora Sulbaran no la conoce, a la tercera pregunta respondió. El tiempo que estuve viviendo al lado de esa casa conocí a la señora Reina Maria y su familia. Una vez analizadas las deposiciones de los testigos evacuados, se evidencia que los mismos no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que tales testimoniales son manifiestamente impertinentes, toda vez, que en la contestación a la demanda, el demandado se limitó a negar la expiración del contrato y afirmó que se encontraba en posesión del inmueble y que el contrato aún estaba vigente, por lo que reconoció la celebración del contrato y se deduce de las declaraciones de los testigos, que se pretende traer hechos nuevos al proceso, no estando permitida tal situación debiendo aplicarse el contenido del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, que prohibe a las partes traer hechos nuevos al proceso una vez precluido el lapso de contestación a la demanda, en consecuencia, de lo anterior se desechan las testimoniales evacuadas. Así se establece. 3. Documento de bienechurias registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Zulia, en fecha 4 de Febrero de 1991, bajo el no. 11, Protocolo: 1°, Primer Trimestre, por medio del cual se hace constar que se construyeron unas bienechurias en el inmueble constituido por un terreno que se dice ser ejido u que vienen poseyendo los menores Carvajal Terán, desde hace varios años ubicado en la calle 12 de la Población de Sinamaica Municipio Páez del Estado Zulia. Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto el mismo es manifiestamente impertinente toda vez, que en el presente caso se discute sobre la vigencia del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la demanda, y no la titularidad del inmueble. Así se establece. 4. Documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Páez del Estado Zulia en fecha 19 de Mayo de 1995, bajo el No. 16, Protocolo: Primero, Segundo Trimestre, por medio del cual el Consejo Municipal del Municipio Páez del Estado Zulia, vende a la ciudadana ALICIA TERAN DE CARVAJAL, un terreno ejido situado en la calle 12 de la Población de Sinamaica, Parroquia Sinamaica del Municipio Páez del Estado Zulia, el cual mide ciento cincuenta metros cuadrados con cuarenta y nueve centímetros (150,49 Mts2) y posee los siguientes linderos: Norte: Con vivienda de María Fernández, Sur: Con vivienda de Segundo Palmar, Este: Con vivienda de Euquerio Añez y Oeste: Con vivienda de Julio Silva. Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto el mismo es manifiestamente impertinente toda vez, que en el presente caso se discute sobre la vigencia del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la demanda, y no la titularidad del inmueble. Así se establece. 5. Documento contentivo de con contrato de Arrendamiento, celebrado entre Reina Maria Carvajal y otros y Nerio Carvajal, sobre el inmueble ubicado en al calle 12 de la Población de Sinamaica del Municipio Páez del Estado Zulia, autenticado ante la Notaría Pública de Araure Municipio Araure del Estado Portuguesa, en fecha 17 de Junio de 2008, bajo el No. 72, Tomo: 32 de los libros respectivos, y en fecha 18 de Julio de 2008, ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Páez del Estado Zulia, en fecha 18 de Julio de 2008, bajo el no. 34, Tomo: Cuatro de los Libros de Autenticaciones. Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto el mismo es manifiestamente impertinente toda vez, que en el presente caso se discute sobre la vigencia del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la demanda y el cual no fue desconocido por la parte demandada. Así se establece. 6. Plano de mensura emitido por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Páez, sobre el inmueble ubicado en el Sector San Antonio entre calles 11 y 12 al lado de Cables Occidente C.A. Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto el mismo es manifiestamente impertinente toda vez, que en el presente caso se discute sobre la vigencia del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la demanda, no siendo discutida la ubicación del inmueble arrendado. Así se establece. 7. Promovió seis (6) recibos de cánones de arrendamiento emitidos al ciudadano NERIO CARVAJAL por alquiler de una casa de habitación, correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2009, por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) cada uno, emitidos por Magali de Griego. Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto tales recibos son documentos privados emanados de un tercero que no forma parte en el juicio, siendo requerida su ratificación a los fines de surtir efectos probatorios en esta causa. Así se establece. 8. Promovió inspección judicial en el inmueble ubicado en el sector San Antonio Calle 11, sin número al lado de Cables de Occidente, en Jurisdicción de la Parroquia Sinamaica del Municipio Páez del Estado Zulia, a los efectos de dejar constancia de los linderos y dependencias del mismo. Esta prueba si bien fue practicada por el Juzgado a quo, quien dejó constancia de los hechos y circunstancias peticionados por la parte accionada, considera este juzgador que la misma es impertinente toda vez, que en el presente caso la ubicación y las dependencias del inmueble no son objeto de controversia, y en consecuencia, se desecha esta prueba del proceso. Así se establece. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones: Arguye la parte actora que ha expirado la prórroga legal, negándose la parte accionada, a entregar el inmueble arrendado Por su parte, la demandada aduce que la relación arrendaticia, no es a tiempo determinado, y por lo tanto no operó la prórroga legal, en virtud de haberse prorrogado el contrato de manera indefinida e indeterminada en el tiempo, toda vez, que nunca se le notificó de la prórroga legal. En esta instancia la parte demandada y apelante, presenta escrito en fecha 2 de Febrero de 2010, en el cual esgrime hechos nuevos que no fueron alegados en la oportunidad de la contestación de la demanda, y que pretende sean admitidos en esta instancia, hechos los cuales están referidos a la titularidad del inmueble y a la ubicación del mismo, y como se observa de la traba de la litis, no se encuentran debatidos en esta causa arrendaticia, de manera, que son desechados y el tribunal se abstiene de realizar cualquier conjetura en relación a los mismos. En derivación de lo expuesto pasa el Tribunal a decidir, en relación a las alegaciones y excepciones de las partes, de la siguiente manera: De un análisis realizado del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, encuentra este operador de justicia, que las partes celebraron un primer contrato de arrendamiento, con una duración como se desprende de la Cláusula Tercera, del mismo, de seis (6) meses, contados desde la fecha de la firma del contrato, prorrogable por un período igual siempre y cuando las partes lo notificaran por escrito un mes de anticipación, es decir, que habiéndose firmado el contrato en fecha 12 de Octubre de 2007, este expiraba el 12 de Abril de 2008, fecha en la cual las partes celebran un nuevo contrato el cual tendría igual vigencia de seis (6) meses prorrogable por igual período solo a solicitud de alguna de las partes con un mes de anticipación, por lo cual el contrato expiraba el 12 de Octubre de 2008, correspondiéndole una prórroga legal de seis meses, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”. Al respecto, establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas … a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…” Así pues, tomando en consideración que el criterio para el cálculo de la prórroga legal, lo constituye la duración de la relación arrendaticia, debe considerar quien suscribe la presente decisión, que no obstante de la celebración de dos contratos, la relación arrendaticia es una sola, y su duración no supera el año de duración, siendo en consecuencia, aplicable el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal sentido, la prórroga legal finalizaba el 12 de Abril de 2009. Ahora bien, en el presente caso, señala la parte demandada que ha operado la tácita reconducción por que continúo en posesión del inmueble, por lo que procede este juzgador a determinar a los efectos de dilucidar la procedencia de la demanda por esta causal. De esta manera, la tácita reconducción es una institución contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y que supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo o su prórroga convencional y la legal han expirado dejándose al arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continúa el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración. A este tenor, establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil lo siguiente: “Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” “Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Negrillas del Tribunal) Como se deduce de la norma que antecede, ciertamente opera lo que la doctrina ha denominado, tácita reconducción cuando a la expiración del contrato y su prórroga convencional y la legal el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, no obstante, es menester enfatizar que ésta situación debe realizarse con el consentimiento del arrendador, es decir, que si media oposición de éste no se puede considerar que el contrato fue tácitamente reconducido, y en este orden de ideas, el artículo 1601 del Código Civil, prevé: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” En este sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, señala: “El desahucio no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual se pretende despedir al mismo, al manifestarle que el contrato no continuará, (art. 1601, CC)…”(p.322 T.I) En el mismo orden de ideas, el mismo autor al referirse al artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresa: “De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados a partir del vencimiento de la prórroga legal…” En el caso que se analiza, inmediatamente luego de vencida la prórroga legal la arrendadora GEORGINA CARVAJAL, intento demanda de Cumplimiento de Contrato el 12 de Mayo de 2009, a los efectos de obtener la entrega del inmueble declarándose inadmisible la misma, por el Juzgado a quo, situación que se traduce en su oposición a la permanencia del arrendatario en posesión del inmueble, y que es una actividad que refleja el desahucio a que hace mención la Ley, por lo que no puede afirmarse que en el presente caso ha operado la tácita reconducción del contrato tal como se deduce claramente de las actas que componen el presente expediente específicamente de las copias certificadas de las actuaciones contentivas del artículo 1895-09 llevado por el Juzgado de los Municipios Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la que se deduce la intención clara de la arrendadora de no continuar con el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano NERIO CARVAJAL, desde la fecha de la expiración de la prórroga legal. En este orden de ideas, establecen los artículos 1.159 y 1.160, del Código Civil, lo siguiente: “Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Como se deduce de las actas que componen el expediente los contratos son ley entre las partes y deben cumplirse exactamente como han sido pactados, en el caso que se analiza la parte actora pretende el cumplimiento del contrato en el sentido que se entregue el inmueble arrendado, por expiración de la prórroga legal, fundamentando la decisión en lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. De la norma que se cita se colige, que vencida la prórroga legal, el arrendador puede intentar la demanda de cumplimiento de contrato a los efectos de exigir la entrega del inmueble, siendo esta la obligación del arrendatario una vez expirado el contrato, demostrándose en el caso de marras, que los supuestos de hecho acontecidos se subsumen en los supuestos planteados en la norma que precitada y en consecuencia, la demanda por cumplimiento de contrato en este sentido, debe considerarse procedente en derecho a los efectos de obtener la entrega del inmueble arrendado, por lo que se coincide con el criterio establecido por el a quo, a este respecto, y en consecuencia debe ratificarse la decisión dictada en fecha 8 de Diciembre de 2009. Así se decide. VII DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1. SIN LUGAR, la apelación ejercida por el ciudadano NERIO CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.111.366 y domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada en fecha, 8 de Diciembre de 2009, por el Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. 2. Se RATIFICA la sentencia de fecha 8 de Diciembre de 2009, por el Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-8.405.400 y domiciliado en la ciudad de Sinamaica del Municipio Páez del Estado Zulia. 3. Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Calle 12 (San Antonio) de la Población de Sinamaica, cuyos Linderos: son Norte: Propiedad que es de Eloy Rodríguez, Sur: Propiedad que es o fue de la Sucesión de Manuel Méndez, Este: Con propiedad que es o fue de Dolores Larreal y Oeste: Con propiedad que es o fue de Manuel Sánchez. 4. Se CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia. Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Se deja constancia que los abogados en ejercicio Eduardo José Coello Torres, Angela Cecilia Torres de Coello, Marcos Oquendo Sánchez y Pompilio Ardila Rodríguez, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 17.871, 83.340, 24.146, y 37.930, respectivamente, respectivamente, actuaron como apoderados judiciales de la parte demandante y la ciudadana Lucila Carvajal, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 42.897, actúo en el proceso como apoderada judicial de la parte demandada. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diez (10) días del mes de Agosto de 2010. Año 200° de la Independencia y 147° de la Federación. El Juez Abog. Adán Vivas Santaella La Secretaria Abog. Mariela Pérez de Apollini En la misma fecha siendo la 1:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión. La Secretaria Abog. Mariela Pérez de Apollini.