Expediente: 2.211-10. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 200º y 151º DEMANDANTE: AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.926.450, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES DEL ACTOR: REBECA SEMPRUN, WILLIAM SEMPRUN y JUNIOR BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 135.052, 9.248 y 131.110, respectivamente. DEMANDADO: Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de julio de 1996, bajo el N° 14, Tomo 54-A. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Ocurre ante este Tribunal el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ GUTIERREZ, ya identificado, asistido por la Abogada REBECA SEMPRUN SANDREA, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA, C.A, representada por los ciudadanos ONIS ARGELIS VARLA y MILAGROS PEÑA GOITIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-7.766.192 y 5.837.837, de este domicilio, en su carácter de Presidente y Vicepresidente; alegando que celebró contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 27 de marzo de 2009, sobre un inmueble ubicado en la calle 64, entre avenidas Bella Vista y Santa Rita, signado con el N° 4-75, al lado del Edificio LUIS PAREJO, en la Parroquia Olegario Villalobos de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que se estableció en la clausula tercera del contrato que el lapso de duración era de un año improrrogable, comenzando a regir desde el primero (01) de abril de 2009, hasta el primero de abril de 2010. Que en la clausula sexta del mismo, se convino en que el canon de arrendamiento sería la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) mensuales, que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de su vencimiento y que se consideraba liberada de su obligación con el original del recibo correspondiente que le otorgue el arrendador. Que igualmente se convino que la falta de pago de dos (02) mensualidades de canon de arrendamiento daría a la arrendadora a pedir la inmediata resolución del contrato, la desocupación del local arrendado y al pago de los cánones vencidos y los que faltaren por vencerse, y en la clausula décima segunda la arrendataria se obligó a no realizar modificaciones dentro del inmueble arrendado sin el previo consentimiento dado por escrito por el arrendador y que todo lo que hiciere quedaría en beneficio del local. Que el arrendatario se ha atrasado en el pago de tres (3) cuotas o cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2009 y enero y febrero de 2010, adeudando actualmente la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), los cuales no han podido cobrar pese a las diligencias efectuadas, como la de fecha 20-01-2010, en la que el arrendatario se comprometió a pagara para el 20-02-2010 y lo incumplió. Por todo lo expuesto demanda a la Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA C.A. por Resolución de Contrato, para que desocupe el inmueble y lo entregue libre de personas y bienes, pague los cánones vencidos y los que se sigan venciendo, así como los gastos administrativos establecidos convencionalmente. También pide el actor, el pago de la clausula penal del contrato, las costas y costos del juicio y los honorarios profesionales. En fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010), el Tribunal admitió la demanda. Mediante diligencia presentada el día cinco (05) de abril del presente año, el actor otorgó poder a las Abogadas REBECA SEMPRUN SANDREA, MERY CASIQUE ALVAREZ y YULI KARINA VEGAS. En fecha quince (15) de abril de 2010, el Alguacil del Tribunal expuso que no logro entrevistarse con el representante de la empresa demandada. Posteriormente la parte actora solicitó la citación cartelaria del demandado, siendo concedido por este despacho, cumpliéndose con todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil en fecha 31 de mayo de 2010. Por diligencia suscrita el 22 de abril de 2010, el actor otorgó poder a los Abogados WILLIAM SEMPRUN y JUNIOR BRICEÑO, revocando las facultades conferidas a OLGA LOPEZ, IVAN OSILIA MERY CASIQUE y YULI VEGAS. En fecha veintidós de junio de 2010, la Apoderada judicial de la parte actora solicitó se designara defensor ad Litem a la parte demandada, siendo resuelta satisfactoriamente esta solicitud por el Tribunal, al día siguiente. Una vez notificada y juramentada la defensora ad Litem de la parte demandada, ciudadana ANA MARTÍNEZ MONSALVE, fue citada y dio contestación a la demanda el día 14 de julio del presente año, en los términos que a continuación se narran: Aceptó que su defendida celebró contrato de arrendamiento en fecha 27 de marzo de 2009, con el ciudadano AUGUSTO SANCHEZ, sobre el inmueble descrito anteriormente. Que en diversas oportunidades trató de localizar a la demandada en diversos sitios, le envió un telegrama y fueron infructuosas las diligencias, por ello niega, rechaza y contradice lo establecido por el ciudadano AUGUSTO SANCHEZ GUTIERREZ en la presente demanda. Por escrito presentado en fecha dieciséis de julio de 2010, la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal y en la misma fecha solicitó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato, dándole entrada el Tribunal y formando pieza de medidas, por auto de fecha veintidós (22) de julio de 2010. Posteriormente, en fecha 27 del igual mes y año esta sentenciadora decretó la medida solicitada. DE LOS MEDIOS PROBATORIOS La parte actora acompañó los siguientes a su escrito libelar:  Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 11, Tomo 36 de los libros de autenticaciones, en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), celebrado entre el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ GUTIERREZ y la Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA C.A. Este documento se tiene como fidedigno de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio.  Copia fotostática de siete (7) recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento, emitidos por el ciudadano AUGUSTO SANCHEZ. Estos instrumentos no son valorados en virtud de que se tratan de copias simples de documentos privados.  Copia fotostática de un documento privado contentivo de un compromiso de pago. Esta copia simple no produce ningún valor probatorio.  Carta o telegrama emanado de la ciudadana ANA MARTÍNEZ MONSALVE, defensora Ad Litem de la empresa demandada, dirigido a la referida empresa Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA C.A., sellado y firmado por Ipostel (Instituto Postal Telegráfico). El Tribunal les otorga valor probatorio en virtud de que se encuentra sellado por el órgano administrativo (Ipostel), lo que evidencia que efectivamente fue recibida por la oficina postal. La parte demandada no promovió pruebas. CON ESTOS ANTECEDENTES EL TRIBUNAL PASA A DECIDIR SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA Observa el Tribunal que ha sido demandada la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado por las partes, por incumplimiento en el pago de tres (3) cánones de arrendamiento y por realizar modificaciones al inmueble que a decir de la parte actora, no pueden ser consideradas como mejoras sino que van en detrimento del mismo. Se constata que la parte actora acompañó al libelo de la demanda, copia del contrato de arrendamiento autenticado el día veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 11, Tomo 36 de los libros de autenticaciones, del cual se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ GUTIERREZ y la Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA C.A., sobre el inmueble antes descrito, constatándose de la clausula tercera que el contrato se encontraba vigente para el momento en que se instauró la demanda, por lo que la acción de Resolución del Contrato es admisible y aplicable al caso, por cuanto se trata de un contrato a tiempo determinado. Asimismo se constata, del contenido de la clausula sexta que la arrendataria como contraprestación al uso y disfrute del inmueble dado en arrendamiento, asumió la obligación de pagar un canon mensual de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), conviniendo además en que cuando se efectuara el pago fuera del termino señalado pagaría intereses de mora y gastos administrativos de cobranza calculados a razón de diez por ciento (10%) sobre el monto adeudado y que la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la desocupación del local y el pago de los cánones vencidos. Esta sentenciadora observa que la defensora Ad litem de la demandada, en su escrito de contestación aceptó que su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SANCHEZ, y negó, rechazó y contradijo los alegatos explanados por el actor en su libelo de demanda, de manera que de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, le corresponde a la demandada probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo del cumplimiento de su obligación de pago como arrendataria. Ahora bien, se observa del contenido de las actas procesales, que la parte demandada no promovió pruebas al merito de la causa, sin embargo esta sentenciadora al analizar el contrato de arrendamiento en cumplimiento de los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba, concluye que la arrendataria tiene la obligación de pagar las pensiones locativas mensualmente, y por cuanto no demostró el pago o el hecho extintivo de la obligación contraída, surge para esta jurisdicente la convicción de que efectivamente la arrendataria incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento demandados, y así se declara. Por otra parte, con respecto al alegato del actor sobre las modificaciones realizadas por la arrendataria, las partes contratantes establecieron en la clausula décima segunda lo siguiente: “LA ARRENDATARIA, se obliga a no realizar modificaciones dentro del inmueble dado en arrendamiento, sin el previo consentimiento dado por escrito de EL ARRENDADOR, y todo aquello que hiciere dentro del local, quedará en beneficio del INMUEBLE dado en arrendamiento, sin que la ARRENDATARIA, pueda exigir indemnización alguna por ello, y se obliga a devolver el inmueble al estado original de él, salvo que EL ARRENDADOR, prefiera recibir el inmueble con todas las mejoras, y todas las bienhechurías.” De la clausula transcrita se observa que la arrendataria se obligó a no realizar modificaciones al inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. De manera que habiendo alegado la parte actora la existencia de tales modificaciones, correspondía a éste probar su alegato, de conformidad con lo dispuesto en el ya citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. De la revisión de las actas se constata que no fue incorporado al proceso ningún medio probatorio tendiente a demostrar estas afirmaciones de hecho. Así se declara. Pasa esta sentenciadora a considerar la procedencia de la pretensión del demandante sobre el pago de los gastos administrativos de los meses de diciembre de 2009, enero, febrero y marzo de 2010, los cuales fueron establecidos convencionalmente. Como se indicó con anterioridad, las partes en la clausula sexta del contrato convinieron en que la arrendataria pagaría un canon mensual de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), acordando además que cuando se efectuara el pago fuera del termino señalado pagaría intereses de mora y gastos administrativos de cobranza calculados a razón de diez por ciento (10%) sobre el monto adeudado; deduciendo quien juzga, que el deudor pagaría un mismo porcentaje por dos conceptos diferentes. Ahora bien, el actor no reclama intereses moratorios como resarcimiento legal por el atraso en el pago de la deuda, sino gastos administrativos de cobranza, sin que demostrara las gestiones administrativas que alega haber realizado, y los gastos en que incurrió para que proceda el pago de los mismos. En consecuencia, se declara la improcedencia de la reclamación. Así se decide. También se constata que el actor demanda la Resolución del Contrato, por incumplimiento en el pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento, solicitando entre otras cosas, que se condene al arrendatario al pago de una penalidad prevista en la clausula quinta, que reza lo siguiente: “En caso de terminación del contrato por vencimiento del plazo pactado, o por cualquier otra causa, LA ARRENDATARIA se obliga a devolver el INMUEBLE arrendado a EL ARRENDADOR completamente desocupado, y en el mismo estado que lo recibe, debiendo cancelar LA ARRENDATARIA a el ARRENDADOR, como CLAUSULA PENAL, la cantidad de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,00), como indemnización por cada día de retraso en la desocupación.” El legislador arrendaticio le otorga el derecho a las partes de establecer cláusulas penales por el retardo en la entrega del inmueble, como una indemnización anticipada por los daños y perjuicios que pueda causar el arrendatario por no cumplir con esta obligación al finalizar la duración del contrato. A tal efecto, dispone el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo” Se observa que la clausula transcrita está referida al retraso en la entrega del inmueble en caso de terminación del contrato por vencimiento del plazo pactado o por cualquier otra causa, de manera que no es aplicable la clausula penal por cuanto para el momento en que fue solicitada la resolución, el contrato estaba vigente (no había finalizado por ningún tipo de causa), por lo que mal podría el arrendatario estar en mora por tal concepto. Por otra parte considera este Tribunal que al establecer en el contrato una cláusula penal que impone al Arrendatario la obligación de pagar la suma de Un mil bolívares (Bs.1000) diarios por la mora en la entrega del inmueble después de terminado el contrato, bien que sea por el vencimiento del término o por cualquier otra causa, esta obligación resulta abusiva y en extremo onerosa para el Arrendatario, afectando la naturaleza social del la prestación del servicio del arrendamiento. En consecuencia, se declara improcedente la reclamación de la cláusula penal. Así se decide. El incumplimiento de la Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA C.A., de una de sus obligaciones principales como arrendataria, como lo es el pago de las pensiones arrendaticias, hace procedente en derecho la resolución de contrato de arrendamiento, y como consecuencia la desocupación del inmueble arrendado y el pago de los cánones arrendaticios vencidos y no pagados, y así se decide. DISPOSITIVO Por los fundamentos de hecho y de derecho antes mencionados, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano AUGUSTO SANCHEZ GUTIERREZ en contra de la Sociedad Mercantil CRISTALERIA LA MILAGROSA C.A, ambos ya identificados, en consecuencia: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 11, Tomo 36 de los libros de autenticaciones. Se ordena a la demandada entregar el inmueble ubicado en la calle 64, entre avenidas Bella Vista y Santa Rita, signado con el N° 4-75, al lado del Edificio LUIS PAREJO, en la Parroquia Olegario Villalobos de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, objeto del contrato de arrendamiento. Se condena a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2009 y enero, febrero, marzo del año 2010, que ascienden a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), calculados cada uno de ellos a razón de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5.000,00). Se condena a la demandada a cancelar a la demandante los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. No hay condenatoria en costas en virtud de que la parte demandada no resultó totalmente vencida. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los cuatro (04) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. LA JUEZ, Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc. LA SECRETARIA, Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. En la misma fecha siendo las dos de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA, Abog. Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc. Expediente: 2.211-10.