TSJ Regiones - Decisión

Conoció por inhibición este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por el Abogado en ejercicio ALBENYS GARCÍA PAZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado con el número 14.233, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ONERI DE JESÚS CAÑIZALES DE MORENO, venezolana, mayor de edad, casada, portadora de la cédula de identidad número 4.532.654 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, como se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintiséis (26) de julio de 2007, anotado con el número 22, Tomo 89 de los libros respectivos, en contra de los ciudadanos NÉSTOR LUIS NAVARRO y NEYLA REBECA AMESTY, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números 12.218.184 y 13.004.014 respectivamente, ambos de este mismo domicilio, para que convengan en el Desalojo de un inmueble arrendado en forma autentica ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha ocho (08) de diciembre de 2003, anotado con el número 84, Tomo 154 de los libros respectivos, que se encuentra situado en la avenida 19C, número 105A-25, sector “La Pomona”, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por una parcela de terreno y una vivienda, dentro de los siguientes linderos; Norte: linda con propiedad que es o fue de Aníbal Reina; Sur: linda con propiedad que es o fue de Arístides Salas; Este: su fondo y linda con propiedad que es o fue de Jesús Pirela; y Oeste: su frente y linda con vía pública, calle 103, que le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintinueve (29) de junio de 2007, anotado con el número 43, Tomo 35, Protocolo Primero, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2007, a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs.120,00) cada uno, fundamentándose en lo establecido en la letra a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos.

I
ANTECEDENTES

Expone la parte demandante, que los demandados se encuentran ocupando el inmueble objeto de la presente acción en calidad de arrendamiento, conforme al documento suscrito con los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos PEDRO JOSÉ PIRELA PUCHE y AUDIO RAMÓN PIRELA BARBOZA, quienes actuaban en representación de la sucesión de CRUZ RAMÓN PIRELA.

Alega la parte demandada, que los demandados no pudieron ejercer el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse insolventes con el pago de los cánones de arrendamiento. Igualmente, afirma que acordó con los demandados que siguieran ocupando el inmueble arrendado, con la condición de cancelar puntualmente el pago de los cánones de arrendamiento, manteniéndose las mismas condiciones contractuales, sustituyéndose o subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador, con lo cual se estaba constituyendo una nueva relación contractual, que dejaba de ser a tiempo determinado para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado.

En tal sentido, señala que los arrendatarios han incumplido con su obligación de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2007, adeudando hasta la fecha la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00).

En fecha tres (03) de diciembre de 2007, los demandados, debidamente asistidos por el Abogado en ejercicio GIUSSEPE NICOLA DUNO, inscrito en el Inpreabogado con el número 120.224, se dieron por citados personalmente en la presente causa, y luego, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Alega que es falso que la demandante sea propietaria del inmueble objeto de esta demanda, ya que existe una contradicción en el documento de propiedad acompañado con respecto a sus linderos. Asimismo, señalan que la demandante no es propietaria del inmueble, porque el antiguo propietario, no era ni es propietario del referido inmueble, simplemente es coheredero y se atrevió a realizar una venta fraudulenta con un poder adulterado y extinguido, razón por la cual desconocen el indicado documento de propiedad.

Expone la parte demandada, que es falso que se encuentren ocupando el inmueble en calidad de arrendatarios y que exista tal contrato de arrendamiento. Alega igualmente, que el referido contrato de arrendamiento fue simulado porque nunca han cancelado cánones de arrendamiento, y han venida poseyendo el inmueble de forma continua, no interrumpida, pacifica, no equivoca y con intención de tenerlo como suyo.

Continua alegando la parte demandada, que el contrato de arrendamiento es ilícito e ilegal desde su nacimiento, porque el referido inmueble no poseía las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, ya que al momento de la firma del contrato estaba deteriorado en un cincuenta por ciento (50%), encontrándose abandonado, deteriorado e inhabitable por mucho tiempo y sirviendo para realizara actos inmorales.

Expone la parte demandada, que en vista de las mejoras realizadas al inmueble y no haber cancelado ningún canon de arrendamiento debido al estado de deterioro del mismo, se presentó la disyuntiva entre el ciudadano PEDRO JOSÉ PIRELA PUCHE (hoy difunto) y el ciudadano AUDIO JOSÉ PIRELA BARBOZA, supuestos arrendadores, y éste último deja sin efecto el supuesto contrato de acuerdo a la cláusula segunda del mismo.

En fecha veinticuatro (24) de mayo de 2010, y en virtud de que en fecha ocho (08) de abril de 2010, fue designada como Juez Temporal de este Despacho, por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, la ciudadana SENOVIA URDANETA GUERRA, que tomó posesión del cargo en fecha diez (10) de mayo de 2010, se abocó al conocimiento de la presente causa y procede a decidir la presente controversia.

II
PUNTOS PREVIOS

Antes de entrar a resolver del fondo del presente litigio, debe esta juzgadora resolver previamente algunos puntos de derecho, en virtud de los alegatos, defensas y denuncias realizadas por las partes.

DE LA TACHA DE FALSEDAD PROPUESTA

Observa quien juzga que el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró con lugar la tacha de falsedad ejercida por la parte demandada sobre el documento-poder registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (05) de octubre de 2001, anotado con el número 03, Tomo 1, Protocolo tercero, cuarto Trimestre, respecto a la identificación del Mandatario, ciudadano AUDIO RAMON PIRELA BARBOZA, sentencia que fue confirmada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo cual el referido instrumento debe desecharse del proceso.

DEL FRAUDE PROCESAL DENUNCIADO

Observa quien juzga que el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró sin lugar la denuncia de fraude procesal realizada de forma incidental por la parte demandada, en sentencia de fecha dieciocho (18) de junio de 2008, que no fue apelada oportunamente, quedando definitivamente firme, por lo que quien juzga no tiene que pronunciarse sobre la referida denunciada que ya fue resuelta oportunamente.

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

Antes de pasar a resolver el mérito de la causa, esta Juzgadora debe primeramente analizar la legitimación a la causa de la parte demandante para intentar la presente acción, en virtud de la excepción perentoria alegada por la parte demandada en su contestación, siendo ésta una decisión necesariamente previa al fondo de la causa. En este sentido, tal como lo afirma el autor patrio Arístides Rengel-Romberg, el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Por ende, a fin de que la parte demandante se encuentre legitimada activamente en la presente causa, resulta necesario que exista una coincidencia entre la condición legitimante prevista en la ley y la situación jurídica en la que el demandante afirma encontrarse, que le otorga la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales mediante una sentencia de fondo o de mérito. De igual manera, el autor Bernardo Loreto Yanes, en su obra “Breves Consideraciones sobre la Defensa de Falta de Cualidad y la Carga de la Prueba”, expresa:
“…la legitimación es una situación jurídica de las partes en juicio derivadas de las puras afirmaciones del actor al instaurarse el mismo…” (Subrayado propio).

De lo anteriormente citado, se deriva que la comprobación de si las partes son realmente titulares activos y pasivos de la relación, es una cuestión de fondo que solamente podrá ser resuelta al final del proceso, mediante el dictamen de la sentencia de mérito, y luego de un análisis sumario de las pruebas traídas a las actas. En el caso de autos, la parte demandada opone dentro de sus defensas de fondo, la falta de cualidad activa de la parte demandante, alegando que hubo un fraude en la adquisición del documento que la acredita como propietaria del inmueble arrendado, en virtud de que el poder con el que fue vendido el inmueble había sido forjado y adulterado, y por ende, no tenía la cualidad suficiente para incoar la presente demanda. Resulta necesario entonces para esta Sentenciadora, entrar a analizar sumariamente los instrumentos fundamentales de la presente acción, de los cuales debe derivarse el interés y a cualidad necesaria para intentar la misma, no sin antes prever lo dispuesto en el artículo 1.355 del Código Civil dispone:
“El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto.”
En este sentido, esta Juzgadora analiza el documento de propiedad del inmueble arrendado, y prevé del mismo el carácter de propietaria de la accionante, y su cualidad activa para intentar la presente demanda arrendaticia, por haber ocurrido una subrogación arrendaticia, en virtud de la enajenación del inmueble arrendado. Asimismo, resulta oportuno aclarar que dicho documento de venta sigue siendo valido, como también el documento contentivo del arrendamiento, puesto que contra los mismos no se ha ejercido una tacha de falsedad o la acción de nulidad de contrato, que no pueden ser objeto de este juicio y deberán realizarse por vía principal. Ahora bien, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, dispone:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.” (Subrayado nuestro).

En este mismo sentido, el jurista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I”, comenta:
“La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor lo establecido en el artículo 20 de la LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales…”

En consecuencia, esta Juzgadora acogiéndose a la doctrina y a la norma parcialmente transcrita, declara improcedente en derecho la defensa de falta de cualidad opuesta y considera que la parte demandante tiene el interés y la cualidad activa necesaria para intentar la presente acción. ASÍ SE DECIDE.

DE LA CALIFICACIÓN JURIDICA DE LA ACCIÓN PROPUESTA Y DE LA NATURALEZA
DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA CONTROVERTIDA

Observa esta Juzgadora, que la parte demandante en su libelo de demanda califica su acción en Desalojo con fundamento en la letra a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que en virtud de la enajenación del inmueble se originó una nueva relación contractual, en los mismos términos que la anterior, pero a tiempo indeterminado. Al respecto, prevé quien juzga que de conformidad con el artículo 20 de la Ley especial arrendaticia, que ya fue citado, la subrogación arrendaticia mantiene la relación arrendaticia en los mismos términos que fue pactada con el arrendador originario. En este sentido, esta Sentenciadora en aplicación del principio de exhaustividad, analiza el contrato de arrendamiento objeto de la referida acción y prevé que en la cláusula segunda del mismo se estableció:
“El presente contrato tiene una duración de doce (12) meses contados a partir de la fecha cierta del presente documento, quedando prorrogado automáticamente por periodos iguales de doce meses; al menos que una de las partes avise a la otra de forma expresa y escrita con sesenta (60) días de anticipación por lo menos a su vencimiento, o al de cualquiera de sus prorrogas si las hubiere, su deseo de no prorrogarlo más.”

En este sentido, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. Al respecto, en sentencia número 381, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha siete (07) de marzo de 2007, con Ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, que estableció:
“…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones…con la ciudadana…es a tiempo determinado, hecho importante para a escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que (…); y por ser el contrato que vincula a alas partes, un contrato a tiempo determinado, (…), lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide……
……Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias,…”

Una vez establecido el anterior criterio jurisprudencial, al cual se acoge plenamente esta sentenciadora, y luego de analizado el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, específicamente su cláusula segunda, prevé que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como erróneamente fue alegado por la parte demandante en su libelo, máxime que la subrogación arrendaticia no transforma la misma en su aspecto temporal, conforme lo dispone el artículo 20 de la Ley especial inquilinaria. Asimismo, prevé esta Juzgadora que ambas partes no han aceptado expresamente que la relación arrendaticia se haya pactado a tiempo indeterminado, ni consta en las actas procesales alguna prueba documental aceptada y suscrita por ambas partes donde conste tal circunstancia, aunado al hecho de que la relación arrendaticia no se ha prorrogado por más de quince (15) años, como lo dispone el artículo 1.580 del Código Civil, para que pueda considerarse ocurrida la tacita reconducción por la voluntad contractual de las partes. En consecuencia, quien juzga en aplicación del criterio jurisprudencial emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia antes citado, considera inadmisible la presente demanda por Desalojo, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

III
DECISIÓN

Por todos los argumentos de hecho y de Derecho analizados, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar:
1) Inadmisible la presente demanda de Desalojo, intentada por la ciudadana ONERI DE JESÚS CAÑIZALES DE MORENO, en contra de los ciudadanos NÉSTOR LUIS NAVARRO y NEYLA REBECA AMESTY, ambos identificados en la parte narrativa del presente fallo.
2) No hay condenatoria en costas procesales, en virtud de la naturaleza del presente fallo.

Se hace constar que los Abogados en ejercicio ALBENYS GARCÍA PAZ y NORBERTO MORILLO, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante, y que los Abogados en ejercicio GIUSSEPE NICOLA DUNO y GERMAN ENRIQUE FLORES, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el trece (13) de agosto de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
La Juez Temporal

Abog. Senovia Urdaneta Guerra
El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos
En la misma fecha y siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva.
El Secretario

Abog. Andrés Virla Villalobos