TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE Nº 2032-2009
MOTIVO: DESALOJO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Tribunal demanda de Desalojo, recibida del Órgano Distribuidor el 14 de octubre del 2009 y admitida por este tribunal en fecha 16 de octubre del mismo año, presentada por la S.M. VALORES E.J.E., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 20 de diciembre del 2002, Nº 22, tomo 53-A, de este domicilio en la persona de de Presidente de la misma, el ciudadano ELÍAS MOLKO ABADI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.537.404, de este domicilio, representado legalmente por los abogados MARIA TORRES, IVÁN TORRES y PEDRO RINCÓN, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nº 140.311, 13.614 y 61.033 respectivamente, de este domicilio, en contra del ciudadano JUAN FRANCISCO MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.628.499, de este domicilio, representado legalmente por los abogados ALVARO OBALLOS ROA y HUGO RODRÍGUEZ VERA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 28.998 y 9.243 respectivamente de este domicilio, por DESALOJO, alegando la accionánte que celebró contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, con la demandado de marras, el 30 de mayo de 1997, Nº 621, tomo 01, por medio de la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 17 de mayo de 1974, Nº 98, tomo 17-A, sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el Nº 39 en el Centro Comercial El Varillal, Ubicado en la Av. 100 (Av. Sabaneta), Nº 54-60, en jurisdicción de la parroquia Cecilio Acosta, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia cuyos linderos son Norte: pasillo exterior norte del centro comercial, Sur: Muro de contención, Este: local Nº 40 y Oeste: escalera entre pasillo exterior norte y plaza central del centro comercial, la cual le perteneció al representante de la accionante según documento inscrito ante Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro en ese entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el 12 de febrero de 1980, Nº 23 folios 89 al 125, protocolo 1º, tomo 14º, y luego le vendió a la empresa accionante ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 9 de febrero del 2006, Nº 28, protocolo 1º, tomo 1º, con un último canon de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales, pagaderos los primeros 5 días de cada mes, durante los mencionados traspasos del inmueble el demandado continuó ocupando en calidad de arrendatario el mismo, pero desde el mes de enero del 2007 la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, hasta el mes de septiembre del 2009, adeudando 33 meses de canon de arrendamiento, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo) equivalente a 74,40 Unidades Tributarias, por lo que basado en los artículos 33 y 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acude ante esta sala, para que la parte demandada sea constreñida a:
1) El desalojo del inmueble en pugna.

2) El pago de los 33 meses de canon de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales cada uno, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo).

Estimando la presente causa en la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo) equivalente a 74,40 Unidades Tributarias.
El 4 de noviembre del 2009 la parte demandada solicitó medida de Secuestro sobre el bien inmueble de la parte demandante, medida esta que fue negada mediante sentencia interlocutoria el 10 de noviembre del 2009 por no haber demostrado suficientemente el Fomus Bonis Iuris.
En fecha 30 de noviembre del 2009 expone el alguacil de este tribunal haberse dirigido en varias oportunidades al domicilio del demandado sin posibilidad de conseguirlo y que se le presentó la ciudadana RESALIDA BAEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.628.499, la cual manifestó al alguacil “soy la suegra del ciudadano JUAN FRANCISCO MARÍN, pero en estos momentos el no se encuentra y no se a que hora pueda regresar” esto de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Siendo necesaria la citación por prensa la cual se agrego a las actas el 28 de enero del 2010, fijándose por secretaría el cartel de citación el 1 de febrero del 2010, para lo cual se nombro como defensora admiten a la ciudadana MIRIAM PARDO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado Nº 49.336, la cual fue notificada el 8 de marzo del 2010.
En fecha 10 de marzo del 2010 la parte demandada consignó poder Apud-Acta, dándose la citación presunta del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
El 12 de marzo del 2010 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda de la siguiente forma:
1) Alegó la falta de cualidad del demandante de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puesto que menciona que en ningún momento firmo contrato de arrendamiento con la demandante, que lo firmó fue con la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., también expresó que le negaron el derecho de preferencia ofertiva que aparece en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dice no haber tenido conocimiento de la venta del inmueble hasta el mes de enero del 2007.

2) Declaró como cierto que celebró contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de mayo de 1997, Nº 621, tomo 01, con la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el Nº 39 en el Centro Comercial El Varillal, Ubicado en la Av. 100 (Av. Sabaneta), con una canon de arrendamiento de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) mensuales pagaderos los primeros 5 días de cada mes, y en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento dice que debe hacerse los pagos en las oficinas de LA ARRENDADORA, ubicada en el local 47 del Centro Comercial El Varillal, en el mismo Centro Comercial donde esta ubicado el local objeto de este litigio, por lo que niega, rechaza y contradice que le adeude a la demandante 33 meses de canon de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales cada uno, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo) desde el mes de enero del 2007 la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, hasta el mes de septiembre del 2009, así como también menciona que nunca se hizo la oferta de venta referida en el artículo 42 de la Ley Arrendamiento Inmobiliario y que tampoco fue notificado por los nuevos propietarios de haber adquirido el local que viene ocupando como arrendatario.

3) Alegó que si se encontraba “atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe a que cundo se dirigió a pagar como ésta establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, a las Oficinas de “LA ARRENDADORA” se le manifestó que el local había sido vendido a un tercero, esta información fue recibida en el mes de enero de 2007, desde esa fecha (…) esperó que alguien le notificara a quién debía pagarle el canon de arrendamiento, pero nadie de parte de los compradores le informó sobre dicho pago, hasta que se enteró por la publicación del cartel de citación en prensa”.

4) Negó y rechazó los fundamentos jurídicos de la acción, señalados por la demandante contenidos en los artículos 1264, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, ya que estas están referidas o regulan la relación entre las partes contratantes y como alega ha demostrado el demandado no realizó contrato alguno con la demandante.

Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la promoción y evacuación probatoria, solo las partes lo hicieron de la siguiente manera:

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1) Promovió el merito favorable de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Promovió la confesión de la parte demandada contenida en las dos ultimas líneas del primer párrafo del Particular “SEGUNDO” de su escrito de contestación a la demanda y que trata sobre la “FALTA DE CUALIDAD” cuando confiesa “…fue vendido en dos oportunidades, estado vigente dicho Contrato de Arrendamiento, y en ninguna de ellas se le hizo la Oferta a la que tiene derecho y nunca tuvo conocimiento de estas ventas hasta el mes de Enero de 2007”. En cuento a este alegato el mismo será resulto como punto previo en la presente sentencia. Así se decide.

3) Ratificó el contenido del documento reconocido de contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, con la demandado de marras, el 30 de mayo de 1997, Nº 621. Esta probanza, al no haber sido contrariada en forma y tiempo legal establecido, y emanar de organismo público que le revierte tal carácter, adquiere plena fe probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

4) Ratificó el contenido del documento inscrito ante Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de diciembre de 2002, Nº 21, protocolo 1ª, tomo 12. Este medio probatorio, al no haber sido contrariada en forma y tiempo legal alguno, y emanar de organismo público que le revierte tal condición, adquiere toda fe probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.

5) Ratificó el contenido del documento inscrito ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 9 de febrero del 2006, Nº 28, protocolo 1º, tomo 1º. Esta prueba, al no haber sido contrariada en forma y tiempo legal, y emanar de organismo público que le revierte tal fe, adquiere todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

6) Ratificó Inspección Judicial practicada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 26 de marzo del 2008, donde se dejó constancia que aparece la nota de reconocimiento del documento de arrendamiento celebrado entre la Urbanizadora Inmobiliaria Inversiones Definidas C.A., en el que arrendó el ciudadano JUAN FRANCISCO MARÍN titular de la cédula de identidad Nº 7.628.499, local comercial Nº 39, del Centro Comercial el Varillal, esto ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia. En relación a este medio probatorio el mismo adquiere todo valor probatorio al no haber sido contrariado en forma y periodo legal correspondiente, y fe pública por emanar de un órgano que le revierte tal carácter de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) Promovió el merito favorable de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Promovió las testimoniales de las ciudadanas TAMARA MINU ROSALES BAEZ y OXALIDA ROSA BAEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 4.534.086 y 5.059.037, de este domicilio. En relación a estas deposiciones, serán valoradas en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

PUNTO PREVIO

Visto el planteamiento de la controversia, esta operadora de justicia encuentra necesario resolver como punto previo la defensa de fondo alegada por la parte demandada, la cual esgrime:
“(…) de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puesto que menciona que en ningún momento firmo contrato de arrendamiento con la demandante, que lo firmó fue con la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., también expresó que le negaron el derecho de preferencia ofertiva que aparece en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dice no haber tenido conocimiento de la venta del inmueble hasta el mes de enero del 2007 (…)”

Ahora bien, debe aclarar esta sentenciadora en primer lugar que la figura jurídica identificada como falta de cualidad, que se propone como cuestión de fondo en la causa esta referida en especial a la LEGITIMATIO AD CAUSAM, es decir, a la legitimación para estar en justicia, a la carencia de una relación de identidad lógica entre la persona del accionante y la persona a quien la ley concede la cualidad de accionado en este caso.
En este mismo orden de ideas, el concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por tanto, por su propia naturaleza, es necesario resolver de manera casuística, es decir, atendiendo a las circunstancias de cada paso particularmente considerado, aplicando las teorías que en campo del derecho emergen de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica, y ello porque la ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio.
Siguiendo el criterio que ha venido sosteniendo los Tribunales de la Republica, y examinada la jurisprudencia venezolana sobre la materia, puede concluirse que ha predominado en ella, a partir de las reformas del Código de Procedimiento Civil de 1904, 1916 y 1985, las enseñanza de los autores franceses, principalmente la noción expuesta por GARSONNET, según la cual:
“cualidad es la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el titulo por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso”.

Este ha sido el concepto seguido por el tratadista patrio ARMINIO BORJAS, para quien la cualidad es la condición o requisito exigido para promover una demanda o para sostener un juicio.
En este orden de ideas, LUÍS LORETO (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal N° 18, 1940) sostiene:
“La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha de 21 de abril de 1947, estableció:
“Toda persona que afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y por toda persona por cuanto se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.

Mas recientemente JOSÉ ANDRÉS FUENMAYOR G., en su estudio titulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del articulo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o a la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”.
“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo mas posible a la realidad jurídica. Para ello propongo este concepto: La Cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de los efectos jurídicos que pueden surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”.

Fuera de los casos previstos por la ley no se pueden valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno. Al hilo con cuanto se ha expuesto, en este caso de marras, el escollo fundamental para el ejercicio de la pretensión de especie estriba en lo conforme a las enseñanzas de Loreto (ob. cit. P 72), en lo tocante a la cualidad:
“Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera (…)”.

En virtud de lo antes expuesto, considera esta Jurisdicente conveniente citar el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa, con respecto al punto de la cualidad, plasmado en sentencia de fecha 18 de septiembre de 2002, de la cual se pasa ha transcribir el siguiente extracto:
“La Cualidad o legitimatio ad causan es condición especial para el ejercicio del derecho y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del maestro LUÍS LORETO, como aquella”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación ROBERTO GOLDSCHMIDT. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p 183.).

En el caso bajo estudio, aplicando la doctrina y la jurisprudencia antes transcrita observa esta jurisdicente que la falta de cualidad alegada por la parte demandada no cumple con los presupuestos legal y doctrinariamente establecidos, por cuanto se evidencia de la cadena documental el carácter que tiene la actora para demandar en la que ha habido la continuidad de la relación arrendaticia es por lo que esta sentenciadora declara improcedente la defensa de fondo alegada por la parte demandada. Así se decide.
Con relación a lo alegado por el demandado con respecto al derecho de preferencia, tal solicitud debe fundamentarse en un proceso autónomo e independiente, por cuanto se trata de una acción autónoma y excluyente de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”
Como quiera que esta operadora de justicia tiene; la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa:
En primer lugar el demandante alega que celebró contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, con la demandado de marras, el 30 de mayo de 1997, Nº 621, tomo 01, por medio de la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 17 de mayo de 1974, Nº 98, tomo 17-A, sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el Nº 39 en el Centro Comercial El Varillal, Ubicado en la Av. 100 (Av. Sabaneta), Nº 54-60, en jurisdicción de la parroquia Cecilio Acosta, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia cuyos linderos son Norte: pasillo exterior norte del centro comercial, Sur: Muro de contención, Este: local Nº 40 y Oeste: escalera entre pasillo exterior norte y plaza central del centro comercial, la cual le perteneció al representante de la accionante según documento inscrito ante Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro en ese entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el 12 de febrero de 1980, Nº 23 folios 89 al 125, protocolo 1º, tomo 14º, y luego le vendió a la empresa accionante ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 9 de febrero del 2006, Nº 28, protocolo 1º, tomo 1º, con un último canon de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales, pagaderos los primeros 5 días de cada mes, durante los mencionados traspasos del inmueble el demandado continuó ocupando en calidad de arrendatario el mismo, pero desde el mes de enero del 2007 la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, hasta el mes de septiembre del 2009, adeudando 33 meses de canon de arrendamiento, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo) equivalente a 74,40 Unidades Tributarias, por lo que basado en los artículos 33 y 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acude ante esta sala, para que la parte demandada sea constreñida a:
El desalojo del inmueble en pugna. El pago de los 33 meses de canon de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales cada uno, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo). Estimando la presente causa en la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo) equivalente a 74,40 Unidades Tributarias.
En segundo lugar la parte demandada dio contestación a la demanda de la siguiente forma: Alegó la falta de cualidad del demandante de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puesto que menciona que en ningún momento firmo contrato de arrendamiento con la demandante, que lo firmó fue con la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., también expresó que le negaron el derecho de preferencia ofertiva que aparece en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dice no haber tenido conocimiento de la venta del inmueble hasta el mes de enero del 2007. Declaró como cierto que celebró contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el 30 de mayo de 1997, Nº 621, tomo 01, con la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., sobre un inmueble conformado por un local comercial signado con el Nº 39 en el Centro Comercial El Varillal, Ubicado en la Av. 100 (Av. Sabaneta), con una canon de arrendamiento de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) mensuales pagaderos los primeros 5 días de cada mes, y en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento dice que debe hacerse los pagos en las oficinas de LA ARRENDADORA, ubicada en el local 47 del Centro Comercial El Varillal, en el mismo Centro Comercial donde esta ubicado el local objeto de este litigio, por lo que niega, rechaza y contradice que le adeude a la demandante 33 meses de canon de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales cada uno, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo) desde el mes de enero del 2007 la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, hasta el mes de septiembre del 2009, así como también menciona que nunca se hizo la oferta de venta referida en el artículo 42 de la Ley Arrendamiento Inmobiliario y que tampoco fue notificado por los nuevos propietarios de haber adquirido el local que viene ocupando como arrendatario.
Alegó que si se encontraba “atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe a que cundo se dirigió a pagar como ésta establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, a las Oficinas de “LA ARRENDADORA” se le manifestó que el local había sido vendido a un tercero, esta información fue recibida en el mes de enero de 2007, desde esa fecha (…) esperó que alguien le notificara a quién debía pagarle el canon de arrendamiento, pero nadie de parte de los compradores le informó sobre dicho pago, hasta que se enteró por la publicación del cartel de citación en prensa”.
Negó y rechazó los fundamentos jurídicos de la acción, señalados por la demandante contenidos en los artículos 1264, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, ya que estas están referidas o regulan la relación entre las partes contratantes y como alega ha demostrado el demandado no realizó contrato alguno con la demandante.
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal entra analizar la existencia o no de la relación arrendaticia alegada por las partes, por lo que considera pertinente, esta jurisdicente, analizar la cadena documental al respecto traída a la presente pugna por la parte actora:
Con respecto al contenido del contrato reconocido de arrendamiento ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, con el demandado de marras, el 30 de mayo de 1997, Nº 621. En la que la S.M. URBANIZADORA INMOBILIARIA INVERSIONES DEFINIDAS S.A., cede en arrendamiento al demandado marras. El contenido del documento inscrito ante Oficina Subalterna del Segundo Circuito de en ese entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el 12 de febrero de 1980, Nº 23 folios 89 al 125, protocolo 1º, tomo 14º. En la que vende el inmueble en litigio al ciudadano ELÍAS MOLKO ABADI y el contenido del documento inscrito ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el 9 de febrero del 2006, Nº 28, protocolo 1º, tomo 1º. En la que el ciudadano ELÍAS MOLKO ABADI vende a la empresa VALORES E.J.E., C.A., el mismo inmueble, destacando además que es él quien representa a la misma. Por lo que se destaca que si bien es cierto existe una cadena documental de la actuación de la accionante, pero tampoco es menos cierto que en este juicio de la vía del desalojo no esta planteado el estudiar a quien realmente le pertenece el inmueble, debido a que ello conlleva a un juicio que debe ser planteado autónomo e independiente de este, por lo que se concluye existe una relación arrendaticia de tipo indeterminado e ininterrumpido, que dio sus inicios el 30 de mayo de 1997 al 30 de septiembre del 2009.
En relación a los testigos promovidos y evacuados, el testimonio rendido por la ciudadana TAMARA MINU ROSALES BAEZ, dio contestación de la siguiente forma:
“PRIMERA PREGUNTA CONTESTO: Si lo conozco, desde hace como unos siete años aproximadamente. SEGUNDA PREGUNTA CONTESTO: Si, si me consta. TERCERA PREGUNTA CONTESTO: Si, yo estaba pagando por que yo trabaja aquí en el local del al lado en una peluquería, bueno yo escuche a la muchacha diciéndole que no, que no le podrían recibir el pago porque, lo que yo escuche fue que iba el abogado que se entendiera con el abogado, que el abogado iba a ir para haya, para que le cancelaran al abogado, ósea que se entendieran con el abogado. PRIMERA REPREGUNTA CONTESTO: JUAN MARÍN. SEGUNDA REPREGUNTA CONTESTO: Que yo sepa es JUAN MARÍN, ósea no se si me confundí con la pregunta, que yo sepa es JUAN MARÍN. TERCERA REPREGUNTA CONTESTO Una señorita de apellido RANGEL, esa es la que yo conocí allí. (Negrillas de esta jurisdicción).”

Con respecto a este testigo la misma se contradice por cuanto confunde al ciudadano JUAN MARÍN alegando en una respuesta que el mismo es arrendador y arrendatario, confusión que resulta ilógica, para una persona que dice conocer a otra durante un periodo de 7 años como alega la testigo, por lo que se rechaza esta deposición de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
En cuanto a la testigo OXALIDA ROSA BAEZ dio contestación de la siguiente forma:
“PRIMERA PREGUNTA CONTESTO: Si. SEGUNDA PREGUNTA CONTESTO: Si. TERCERA PREGUNTA: CONTESTO: si. CUARTA PREGUNTA CONTESTO: Bueno yo estaba en la oficina hablando con la señorita BELIBEL RANGEL, llego el señor JUAN MARIN a cancelar y ella le dijo que no podía recibir el dinero, por que ese local estaba vendido, que quien iba a ir a cobrar era el abogado. PRIMERA REPREGUNTA CONTESTO: Bueno por que yo trabaja en un taller de costura, que esta hay mismo en el Centro Comercial, el local 37, hacen cinco años. SEGUNDA REPREGUNTA CONTESTO: En el año dos mil cinco, hasta el dos mil seis. TERCERA REPREGUNTA CONTESTO: Bueno era el quince de Enero fue del dos mil seis, siete. (Negrillas de esta jurisdicción).”

Con respecto a este testigo la misma se contradice por cuanto la testigo alegó haber trabajado de oficios del hogar en el taller de costura del año 2005 al 2006, y posteriormente alega estar presente en un hecho que acontecían un año después de la fecha cese de sus labores, por lo que se rechaza esta deposición de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.
Ahora bien, alega la parte demandada en su contestación a la demanda que es cierto que si se encontraba
“atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento, se debe a que cuando se dirigió a pagar como ésta establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, a las Oficinas de “LA ARRENDADORA” se le manifestó que el local había sido vendido a un tercero, esta información fue recibida en el mes de enero de 2007, desde esa fecha (…) esperó que alguien le notificara a quién debía pagarle el canon de arrendamiento, pero nadie de parte de los compradores le informó sobre dicho pago, hasta que se enteró por la publicación del cartel de citación en prensa.”
En el mismo orden de ideas, insertas bajo el principio de “a confesión de parte relevo de prueba”, se determina la confesión en el escrito de contestación a la demanda que la parte demandada, manifiesta que adeuda a la Arrendadora desde el mes de enero del 2007 (…) esperó que alguien le notificara a quién debía pagarle el canon de arrendamiento, pero nadie de parte de los compradores le informó sobre dicho pago, hasta que se enteró por la publicación del cartel de citación en prensa (…). Por lo que quedando demostrada la relación arrendaticia en el ínterin del proceso así como también, adquirieron todo valor probatorio la cadena documental presentada por la parte actora, la parte demandada le corresponde demostrar conforme al principio de la inversión de la carga de la prueba los hechos en que fundamenta su defensa, esto de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen:
“Artículo 1354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

“Artículo 506 Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En consecuencia le corresponde a la parte demandada demostrar el pago de la relación arrendaticia demostrada, aunado al hecho de que la misma confesó estar insolvente con el respectivo pago del canon de arrendamiento y como en actas de la presente causa no existe demostración alguno de pago de cánones bien sea por vía directa o por consignación arrendaticia alguna la cancelación de dichos cánones, por lo que queda condenada a el pago de los mismos adeudados desde el mes de enero del 2007 la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, hasta el mes de septiembre del 2009.
En cuanto a la procedencia de la acción de Desalojo propuesta por la parte demandante considera esta administradora de justicia inherente al thema decidemdum plasmar textualmente lo previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala textualmente las circunstancias taxativas bajo las cuales opera esta acción al expresar:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

En este sentido, la actora fundamenta su petitorio en la falta de pago de 33 cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de enero del 2007 la parte demandada no ha cancelado canon de arrendamiento alguno, hasta el mes de septiembre del 2009 y debido a que la parte demandada no demostró el pago de los cánones demandados, considera esta operadora de justicia que la misma se encuentra insolvente, y al estar cumplidos los extremos legales se declara procedente la presente acción de desalojo. Así se decide.

DISPOSITIVO
En base a lo antes expuesto éste Juzgado UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley:
1) CON LUGAR: La demanda presentada la S.M. VALORES E.J.E., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 20 de diciembre del 2002, Nº 22, tomo 53-A, de este domicilio en la persona de de Presidente de la misma, el ciudadano ELÍAS MOLKO ABADI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.537.404, de este domicilio, representado legalmente por los abogados MARIA TORRES, IVÁN TORRES y PEDRO RINCÓN, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nº 140.311, 13.614 y 61.033 respectivamente, de este domicilio, en contra del ciudadano JUAN FRANCISCO MARÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.628.499, de este domicilio, representado legalmente por los abogados ALVARO OBALLOS ROA y HUGO RODRÍGUEZ VERA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 28.998 y 9.243 respectivamente de este domicilio, por DESALOJO. En consecuencia se ordena a la parte demandada a dar cumplimiento con el pago de de los 33 meses de canon de arrendamiento, a razón de CIENTO VEINTE Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 124,oo) mensuales cada uno, para un total de CUATRO MIL NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.092,oo), correspondientes a los meses de enero del 2007 septiembre del 2009. Así como también la entrega del bien inmueble libre de personas y objetos. Así se decide.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Hay condenatoria en costas para la parte demandante por haber resultado perdidosa en el presente fallo, esto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala del despacho del Juzgado undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los 22 días del mes de abril del 2010. Años 200° de Independencia y 150° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dada por la Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las 10:11 am se dictó y público el fallo que antecede.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA