TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.915-2.010.-
MOTIVO: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana SARA BEATRIZ LEAL CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.796.097, en su condición de apoderado del ciudadano JOSE FLORENCIO LEAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.663.246, debidamente asistida por la abogada Teresa Rangel, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.548, incuó formal demanda contra el ciudadano JOAQUIN RAMON GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° 4.158.563, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del DESALOJO.-

Admitida como fue la demanda y la reforma de la demanda por este Juzgado en fechas 14 y 20 de Enero de 2.010, se ordenó la citación del demandado JOAQUIN RAMON GONZALEZ, en fecha 05 de Febrero de 2.010, el Alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber citado al demandado, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, a tales efectos en fecha 08 de Febrero de 2.010 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, quedando el juicio abierto a prueba, dentro de dicho lapso ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas por este Juzgado en fechas 17, 18 y 26 de Febrero de 2.010, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
DEL CONTRADICTORIO.

Alega la parte atora que su progenitor es propietario legitimo por más de 35 años aproximadamente de un inmueble constituido por una casa familiar, ubicada en el Barrio Altos de Jalisco calle San Pedro signado con la nomenclatura municipal N° 41-118, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo Estado Zulia, según se evidencia en documento de propiedad autenticado ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo del día 21 de Enero de 1975, quedando anotado bajo el 12, tomo 08.-
Así mismo alega la accionante que su ‘progenitor realizó contrato de Arrendamiento del inmueble antes descrito con el demandado, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, el día 19 de Septiembre 2.001.-
Alude la parte demandante que el accionado, incumplió con lo convenido en el contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes en sus cláusulas segunda, la cual indica así: “El tiempo de duración será de 2 años contados a partir del 25 de Junio de presente año o sea 2.001 y finaliza el día 25 de Junio 2.003 y no podrá prorrogarse, sino en virtud de otorgar un nuevo contrato por escrito”el cual no se efectuó todo lo contrario, se le solicito al arrendatario que desocupar el inmueble arrendado oportunamente a través de carta de desocupación que se negó recibir el demandado otorgándole el termino legal sin embargo el accionado se dirigió a la Oficina de Regulación de Alquileres pertenecientes a la Alcaldía de Maracaibo en fecha 08 de Mayo 2.008 donde el mismo firma acta convenio N° 179, y reconoce su condición de Arrendatario y se compromete y acepta un Plazo único y definitivo de un año, es decir que su Desocupación debía realizarse el día 08 de Mayo de 2.009, por cuanto su padre tiene la necesidad de ocupar dicho Inmueble; así mismo alude que el demandado incumple lo acordado en la cláusula tercera que expresa lo siguiente “el canon de arrendamiento a sido fijado por el Arrendador y aceptado por el Arrendatario y donde este se obliga a cancelar CON TODA PUNTUALIDAD la cantidad de 20.000Bs viejos, sin embargo se logró aumentar el canon a 25.000 BS mensuales de los anteriores hoy 25Bs fuertes, que en concordancia con la cláusula novena del contrato de arrendamiento manifiesta lo siguientes “Que la falta de pago de DOS (2) Mensualidades Consecutivas de Arrendamiento le da Derecho a el Arrendador pedir la Resolución de este contrato y a solicitar de EL Arrendatario el pago inmediato de los arrendamientos atrasados y los que falten para verse el contrato y por lo consiguiente a la Entrega Inmediata por parte de el Arrendatario del Inmueble arrendada y en caso de una cobranza judicial tanto los gastos judiciales así como los honorarios de abogado y el abogado será por cuenta de el Arrendatario y quien desde ya conviene en pagarlos, y para lo cual compromete SUS BIENES HABIDOS y POR HABER. Así mismo en el convenio realizado por ante la Oficina de Regulación de Alquileres reconoce que mantiene un deuda de un año de cánones de arrendamiento y su compromiso de cancelarlo todo lo cual consta en carta que consigna e igualmente consigna los Recibos de pagos correspondiente hasta el mes de abril 2.009 evidenciando la deuda que mantiene el arrendatario sobre el inmueble antes descrito.-
Alude de la misma forma la parte demandante que una vez tramitado extrajudicialmente todos las diligencias necesarias en función de lograr resolver en forma amigable la situación antes planteada, inclusive hasta el punto de que en fecha 02 de Diciembre 2.009 acudió a la misma OFICINA DE REGULACION DE ALQUILERES, con el fin de lograr nuevamente reconsiderar la situación de desocupación del inmueble y la cancelación de los cánones de Arrendamiento atrasado, citación que le entregó para que acudiera ante la oficina antes mencionada, pero sucede ciudadano Juez que el ciudadano JOAQUÍN RAMÓN GONZÁLEZ, no quiso entrar a la oficina para convenir según consta en la constancia que anexa suscrita por la Abogada Jefe de la Oficina de Regulación de Alquileres, la cual emite indicando que ciertamente el ciudadano JOAQUÍN RAMÓN GONZÁLEZ, en carácter de Arrendatario Compareció al acto fijado por ante esta Oficina, Negándose entrar a la misma en consecuencia no se pudo llegar a ningún acuerdo, como se evidencia ciudadano Juez la negativa de el arrendatario a desocupar el inmueble motivo llegar hasta esta instancia en función de demandar al accionado por Desalojo de conformidad a los artículos 1.579, 1.592, 1.616, 1.617 del Código Civil Vigente, igualmente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el cual se hizo mención anteriormente, y la ley de arrendamiento inmobiliario en sus artículos 27, 34 literales a,b,f.
Alega la demandante que reclama la desocupación inmediata del inmueble objeto de la demanda y la cancelación de los pagos atrasados desde el mes de mayo de 2.009, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre y de lo que va de enero de 2.010 a razón de VEINTICINCO BOLIVARES, los cuales ascienden a la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLUVARES, más los intereses por concepto de cláusula penal o demora a razón de DOS (2) bolívares diarios los cuales suman la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES, haciendo un total entre la deuda de los cánones de arrendamiento como los intereses por demora de SETECIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 767,oo).-

Por su parte el demandado alude que antes de dar contestación a la demanda solicita la desestimación del caso, por cuanto en los actuales momentos no está en calidad de arrendatario del inmueble, ubicado en el Sector Alto de Jalisco, calle San Pedro casa N° 41-118, Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por cuanto la ciudadana NOREXI ANTONIO DIAZ BRACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.971.774, la actual y legitima propietaria del inmueble en litigio el cual adquirió de legítimos dueños MARIA AUXILIADORA AREVALO PEREZ y CARLOS JOSE AREVALO HERNANDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad titulares de la Cedula de Identidad N° 106.515 y 140.756 respectivamente y domiciliados en la esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta en la Oficina Subalterna de Registro de Primer Circuito del Estado Zulia, anotado bajo el N° 44 Protocolo Primero, Tomo 2, de fecha 16 de Agosto de 1962.-
Alega el demandado que no es cierto que el progenitor de la demandante es propietario legitimo de un inmueble ubicado en el Sector Alto de Jalisco, calle San Pedro casa N° 41-118, Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por cuanto la propietaria legitima es la ciudadana NOREXI ANTONIA DIAZ BRACHO, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.971.774, quien adquirió de sus legítimos dueños, según consta en documento Autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo en fecha 12 de Junio del 2.008anotado bajo el N° 26, Protocolo Primero, tomo 98 de los libros de autenticaciones.-
Así mismo alude el accionado que la ciudadana NOREXI ANTONIA DIAZ BRACHO, viene poseyendo el inmueble con goce de legitimo derecho, de manera consecutiva, no interrumpida, pacifica, publica, con animo de dueña, desde hace 31 años aproximadamente.-
Del mismo modo alude que en ningún momento la ciudadana demandante, ni en su nombre, ni en nombre del señor JOSE FLORENCIO LEAL, se ocuparon del inmueble para establece legitima propiedad.-
De la misma manera alude el demandado que considero que no puede existir una demanda de desocupación o desalojo en su contra por cuanto no es el legitimo propietario del inmueble, según el articulo 773 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-
De igual forma alega el accionado que no es cierto que adeuda ningún tipo de cantidad de dinero al señor JOSE FLORENCIO LEAL, ni a su representada, por cuanto la legitima propietaria del inmueble es la ciudadana NorexiI Antonia Díaz Bracho, con quien no he realizado, ningún tipo de contrato de arrendamiento o venta con la ante mencionada ciudadana.-

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Invoca a el mérito favorable que resulte de las actas procesales llevadas en este proceso, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve el mérito del instrumento de propiedad autenticado ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo del día 21 de Enero de 1975, quedando anotado bajo el 12, tomo 08, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- y del Justificativo de testigo evacuado por ante la Notaría Cuarta de Maracaibo en fecha 27 de Mayo de 2.009, el mismo por emanar de tercero debió ser ratificada durante el desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-
3.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos GREGORIA BARRIO RIVERO, MARIANA SALAS, GLADYS JOSEFINA NAVARES, y WILLIAM DE JESUS SANTIAGO RIVERA, de los cuales la ciudadana GREGORIA BARRIO RIVERO, no rindió su declaración, por oo que al respecto de la misma está Juzgadora no tiene que emitir ningún pronunciamiento de valor. Así se Decide.- En lo que respecta a la ciudadana MARIANA SALAS DE BOLAÑO, esta testigo al rendir su declaración se contradijo en sus respuesta por cuanto manifiesta que el demando se encontraba arrendado en el inmueble y en otra pregunta manifestó no saber si el actor y el accionado habían celebrado un contrato de arrendamiento, por lo que la misma no es apreciada por este Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.- En lo que respecta a los ciudadanos GLADYS NAVARES y WILLIAM SANTIAGO RIVERA, los mismos rindieron sus declaraciones y quedaron contestes en sus dichos en lo que respecta a que conocen al actor desde hace más de 30 años, que saben de que el actor y el accionado celebraron contrato de arrendamiento, saben que el demandado se ha negado a desocupar el inmueble objeto del arrendamiento, saben que el demandado adeuda cánones de arrendamiento, por lo que los mismos son apreciados por esta Juzgadora, por haber quedado contestes en sus dichos, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
4.- Promueve la prueba de información a la Oficina de Regulación de Alquileres Alcaldía de Maracaibo, la cual fue evacuada, y por tanto es estimada por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicha entidad, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Promueve y consigna copia simple del documento del terreno e inmueble donde habita por más de 30 años que perteneció a los ciudadanos MARIA AUXILIADORA AREVALO PEREZ y CARLOS JOSE AREVALO HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la Cedula de Identidad N° 106.515 y 140.156 respectivamente, inscrito bajo el sistema de folio personal del Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, Tomo 2, N° 44 folio 1, año 1962,
2.- Promueve original documento autenticado de la Notaria Publica Octava de Maracaibo en fecha 12 de Junio de 2.008 anotado bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo 98, donde la ciudadana Norexi Antonia Díaz Bracho titular de la cedula de Identidad N° 7.971.774 es su legitima propiedad del terreno e inmueble y no JOSE FLORENCIO LEAL, este medio probatorio no es valorado por esta Juzgadora por cuanto el mismo no tiene relación con el tema objeto de la presente sentencia y por ende no aporta ninguna prueba para resolver el presente litigio. Así se Decide.-
3.- Promueve plano de mensura del terreno perteneciente a la Comunidad Arevalo donde se determina la porción de terreno vendida a la ciudadana NOREXI ANTONIA DIAZ BRACHO, este medio probatorio no es valorado por esta Juzgadora por cuanto el mismo no tiene relación con el tema objeto de la presente sentencia y por ende no aporta ninguna prueba para resolver el presente litigio. Así se Decide.-
4.- Promueve documento privado de los vecinos del sector donde habita en unión de su familia, donde dan fe y testimonio del tiempo que habita en dicho inmueble objeto del litigio con sus Nombres cédula y dirección, el mismo por emanar de tercero debió ser ratificada durante el desarrollo del juicio, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto no fue reconocida este Juzgado la desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-
5.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos América del Carmen Chávez Ferrer, Edilia del Carmen Abreu y Haydee Teresa Pérez Vivas, las cuales rindieron sus deposiciones, los cuales rindieron su declaraciones y quedaron contestes en sus deposiciones, pero al respecto de las mismas y dado que de las actas no se aprecia que existe otro medio de prueba que corrobore los dichos de los testigos, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la referida testimonial por no merecerle fe a esta Juzgadora, por cuanto las deposiciones no tiene relación con el tema objeto de la presente sentencia y por ende no aporta ninguna prueba para resolver el presente litigio. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente primariamente sobre el bien objeto del mismo para esclarecer el presente caso y al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 19 de Septiembre de 2.001, anotado bajo el Nº 45, Tomo 149, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, por cuanto este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- el cual en su cláusula Segunda establece lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato de arrendamiento es de Dos (2) años, contados a partir del día Veinticinco (25) de Junio del presente año y finaliza el día Veinticinco (25) de Junio del año Dos Mil Tres (2003) y no podrá prorrogarse, sino en virtud de otorgar un nuevo contrato por escrito y ante un Notario Público de esta ciudad de Maracaibo, así mismo ambas partes convienen que en caso de elaborara un nuevo contrato para continuar ocupando el inmueble, este debe aceptarlo expresamente, de lo contrario el contrato de arrendamiento queda extinguido y EL ARRENDATARIO” estará obligado a restituir el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió o sea en buenas condiciones en caso de que “EL ARRENDATARIO” no entregue el inmueble a la fecha de terminación de este contrato deberá pagar como cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) diarios por cada día que transcurra después de terminado el contrato y esta Novedad no podrá transcurrir por más de quince (15) días” … (Omissis)”, de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener una relación a tiempo determinado de dos años, vencido como fue el lapso arrendaticio, es decir, el 25 de Junio de 2.003, se inició conforme al artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de Un año hasta el 25 de Junio de 2.004, habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto al demandado que éste siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento a una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las parte a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.-
De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, le corresponde a esta Juzgadora verificar la procedencia de la acción solicitada por lo que se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1 que establece:
“En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….
Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI)
Con vista al pago por consignación.
El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).
La falta de pago.
Insolvencia inquilinaria y desalojo.
Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).
Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....
Desalojo y cobro de pensiones insolutas.
Según el artículo 34 de LAI:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).
Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.
¿Es ese el sentido de la citada norma?
Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.
Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo del articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El Máximo Tribunal de la Republica en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso:
Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal pretensión.
Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) el artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.
Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.
Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.
Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).
Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)”. (Omissis)….
Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, Edgar Dario Nuñez Alcántara, referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:
“Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”.
Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).
Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:
“Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:
a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.
Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….
Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)…..”

Al respecto la parte demandada alega no adeudar cantidad alguna a la parte demandante o a su representado, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…

De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.
En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, que la parte demandada no acredita a las actas prueba alguna que demuestre el cumplimiento en la obligación que se le reclama, ya que de las actas no se evidencia que el accionado trajo a las actas prueba alguna de su solvencia, por lo que es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa la actora.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que no existe prueba traída por la parte demandada probando su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se le reclaman. Así se Decide.

De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa en que no adeuda nada a la parte actora o a su representado, aludiendo además que el demandante no es el propietario del bien inmueble sino otra persona, se hace necesario indicar que es de saber que en los juicios en materia arrendaticia, no se discute la propiedad del bien inmueble, sino la posesión del mismo, de allí que el fundamento de la acción es el instrumento que demuestre la existencia de la relación arrendaticia y para el presente caso queda demostrado la existencia del vinculo arrendaticio a través del contrato de arrendamiento celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 19 de Septiembre de 2.001, anotado bajo el Nº 45, Tomo 149, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, de allí que le corresponde a cada parte demostrar el cumplimiento de las obligaciones asumidas mediante el mismo, y en cuanto al demandado demostrar estar solvente en la obligación que se le reclama, hecho éste que durante el lapso probatorio la demandada no demostró por cuanto no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.
La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.
A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.
Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.
Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:
a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.
b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.
c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del termino de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.
d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.
2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).
B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.
Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.
Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un termino para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.
Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.
Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”

Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte actora logró demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo de 2.009, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre y Enero de 2.010, y no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.-

Sin embargo si bien se aprecia de las actas la configuración de la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menos ciertos que la parte accionante fundamentó su pretensión en los literales b y f del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales le corresponden a esta Juzgadora determinar si de las actas se configura que la actora logró demostrar la existencia de los mismos, por lo que se trae a colación la referida disposición legal que establece:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo….. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble…..(Omissis)”

Conforme a la antes indicada disposición legal le correspondía a la parte demandante demostrar la configuración de estas otras causales también alegadas y a tal efecto en lo que respecta al literal b) alega la parte actora que su padre necesita el inmueble porque no tiene donde vivir, respecto a esta causal se observa de las actas procesales que la parte actora no arrojó a las actas ningún elemento probatorio destinado a demostrar la necesidad del inmueble para habitarlo; y en lo que respecta al literal f) referido a que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente respecto a esta causal se observa de las actas procesales que el bien objeto de la relación arrendaticia es un bien inmueble conformado por una casa de habitación, más no esta referido a un apartamento, y esta causal es aplicable a los inmuebles sometidos a régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno, de manera que en otro tipo de inmuebles no puede ser aplicable salvo que el arrendador incluya este reglamento como anexo del contrato de arrendamiento, caso en el cual si podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de condiciones que no han sido convenidas contractualmente, de manera que o siendo esta situación en el caso objeto de análisis se aprecia que la parte actora no arrojó a las actas ningún elemento probatorio destinado a demostrar la configuración de esta causal. Así Decide.-
De igual forma la parte accionante reclama además de los cánones de arrendamientos adeudados, los intereses por concepto de cláusula penal o demora a razón de DOS (2) bolívares diarios, al respecto de la procedencia de los mismos se trae a colación la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 19 de Septiembre de 2.001, anotado bajo el Nº 45, Tomo 149, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, la cual establece lo siguiente: “…. (Omissis) en caso de que “EL ARRENDATARIO” no entregue el inmueble a la fecha de terminación de este contrato deberá pagar como cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) diarios por cada día que transcurra después de terminado el contrato y esta Novedad no podrá transcurrir por más de quince (15) días” … (Omissis)”, así mismo se trae a colación Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, de manera que conforme a la disposición legal antes indicada y la convención contractual celebrada entre las partes, los mismos establecieron la penalidad en caso de incumplimiento en la entrega del inmueble, lo que hace el pedimento realizado por la parte actora procedente conforme a derecho. Así Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana SARA BEATRIZ LEAL CAMPOS, en su condición de apoderada del ciudadano JOSE FLORENCIO LEAL, contra el ciudadano JOAQUIN RAMON GONZALEZ, en consecuencia se condena a la parte demandada a: 1.- Entregar a la actora el bien inmueble constituido por una casa familiar, ubicada en el Barrio Altos de Jalisco calle San Pedro signado con la nomenclatura municipal N° 41-118, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo Estado Zulia, totalmente desocupado de personas y cosas; 2.- Cancelar la cantidad DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLUVARES (Bs. 225,oo) por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.009 y Enero de 2.010, a razón de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 25,oo); 3.- Cancelar la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES, por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble.

Así mismo se condena en costas a la parte demandada ciudadano JOAQUIN RAMON GONZALEZ, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veinte (20) días del mes de Abril de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Doce y Cincuenta y Cinco (12:55 PM) minutos de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-