TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200° y 151°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MASTROIANNI GONZALEZ, C.A., (INMAGCA), constituida según documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de octubre de 1996, bajo el No. 5, Tomo 88-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos MANUEL FERNANDEZ SANCHEZ, MARTÍN GONZÁLEZ PIÑA y MANUEL ANGEL FERNANDEZ OLANO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 10310, 67.680 y 130.332, en su orden, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.928.131, 7.818.460 y 17.916.298, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.630.334, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIAJOSÉ HINESTROZA MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.946.591, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 110.717 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 2116-09
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 13 de agosto de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Admitida como fue la demanda en fecha 17 de septiembre de 2009, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho a su citación, para dar contestación a la demanda.
En fecha 30 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios del alguacil para los gastos del transporte, y en esa misma fecha, el alguacil Titular del Tribunal informó que el apoderado judicial de la parte actora le suministró los recursos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada; y previa solicitud de parte se ordenó aperturar cuaderno separado de medidas a objeto de pronunciarse sobre lo solicitado por la parte actora, y en fecha 14 de octubre de 2009, este Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Consta al folio 43 del expediente, la Secretaria Titular del Tribunal dejó constancia que se libraron recaudos de citación del demandado e hizo entrega de los recaudos de citación al alguacil Titular de este Juzgado.
En fecha 20 de noviembre de 2009, el Alguacil Titular informó al Tribunal que no pudo citar a la parte demandada ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, antes identificado, y consignó al expediente los recaudos de citación. En fecha 24 de noviembre de 2009, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación cartelaria. En fecha 09 de diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora consignó un ejemplar del Diario La Verdad de fecha 03 de diciembre de 2009, y un ejemplar del Diario Panorama, de fecha 07 de diciembre de 2009, donde aparece publicado el cartel de citación del demandado, ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, antes identificado, los cuales fueron agregados al expediente. En fecha 11 de enero de 2010, la Secretaria Titular del Tribunal dejó constancia de haber practicado la fijación de cartel de citación del ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, y que se encuentran cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de febrero de 2010, el apoderado Judicial de la parte actora solicitó la designación de defensor ad-litem a la parte demandada. El Tribunal designó como defensora ad-litem del ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, antes identificado, a la profesional del derecho ciudadana MARIAJOSÉ HINESTROZA MÉNDEZ, previa verificación por el Tribunal mediante cómputo realizado por Secretaria, de haber transcurrido el lapso legal. En fecha 11 de febrero de 2010, la defensora aceptó el cargo previa notificación efectuada por el alguacil y fue debidamente juramentada por este Tribunal. En fecha 23 de marzo de 2010, el Alguacil Titular consignó boleta de citación firmada por la defensora ad-litem.
En fecha 25 de marzo de 2010, la defensora ad-litem del ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, dio contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda del presente proceso, por no ser cierto los hechos narrados, así como el derecho invocado en el juicio que interpuso la Sociedad Mercantil INVERSIONES MASTROIANNI GONZÁLEZ, C.A., (INMAGCA), antes identificada.
Ambas partes promovieron escritos de pruebas. En fecha 07 de abril de 2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes. En fecha 12 de abril de 2010 fue evacuada la testimonial jurada de la ciudadana NANCY COROMOTO PIÑA RIVERO. Consta al folio 92 del expediente, constancia emitida por el Alguacil hizo entrega del oficio signado con el No. 181-10, referido a la prueba de informes promovida por la parte actora dentro de la oportunidad legal.
En fecha 16 de abril de 2010, el Tribunal ordenó realizar cómputo por secretaria y vencido como fue el lapso probatorio dijo “vistos” y entró en estado de sentencia y estando dentro de la oportunidad legal para ello, lo hace de la siguiente manera:
Alegó el apoderado judicial de la parte actora en el escrito libelar que, su representada por documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 6 de abril de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 25, celebró con el ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que versa sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº B-18, del Centro Comercial Mara Norte, ubicado en la vía que conduce de la Ciudad de Maracaibo a la población El Moján, Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son: Noroeste: Con pasillo central; Sureste: Con fachada posterior del centro comercial; Suroeste: Con el local comercial Nº B-19; y Noreste: Con el local B-17. Señaló que la cláusula segunda del contrato ut supra, estableció que la duración del mismo sería de dos (02) años, contados éstos a partir de su fecha cierta, esto es, del 6 de febrero de 2006 al 6 de febrero de 2008, lapso éste prorrogable por períodos iguales, si al vencimiento de su término original, ambas partes de mutuo y común acuerdo así lo acordaban por escrito y con treinta (30) días de anticipación, hecho éste que nunca se produjo, por cuanto el arrendatario continuó disfrutando del inmueble arrendado y la arrendadora recibiendo los cánones de arrendamiento acordados, lo que evidencia la manifestación tácita de voluntad de las partes de mantener la relación contractual bilateral, éste se convirtió entonces en un contrato por tiempo indeterminado. Argumentó que, con la voluntad de ambas partes, el canon se fue incrementado gradualmente, siendo que para el mes de junio del año 2009, era por la suma de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,oo), y para los meses subsiguientes, julio y agosto, por la suma de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales, los cuales debió pagar el arrendatario en los primeros cinco (5) días del mes correspondiente, pagos estos que aún no ha recibido su representada.
Puntualizó que, la cláusula novena del contrato de marras, establece de manera expresa, que el arrendatario se obligó a pagar y mantener solvente todos los servicios públicos tales como electricidad, agua, gas, aseo urbano, derecho de frente, y las cuotas de condominio: que en fecha 3 de julio de 2009, su representada recibió una comunicación del Escritorio Jurídico Zamudio & Asociados, conminándola a pagar las cuotas de condominio que adeudaba el citado local comercial, so pena de proceder por la vía judicial. Con fecha 9 de julio de 2009, y ante las amenazas reiteradas por parte de los encargados de la administración del condominio del Centro Comercial Mara Norte, y para evitar una posible acción judicial con graves perjuicios para su representada, fue que mediante cheque Nº 71001745, girado contra el Banco de Venezuela y por la suma de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo), pagó las cuotas de condominio insolutas correspondiente a los meses de mayo a diciembre de 2008; y de enero a julio de 2009, cuyo comprobante de pago le fue expedido por la Administración del citado Condominio de Centro Comercial Mara Norte, según Recibo Nº 2272, de fecha 09-07-09. Con fecha 20 de julio de 2009, mediante notificación judicial que practicó a través del Juzgado Décimo de Municipios Urbanos de esta Circunscripción Judicial, puso en conocimiento al arrendatario de tal hecho y de su insolvencia e incumplimiento contractual.
Asimismo invocó que el citado arrendatario, ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, tampoco ha cancelado el servicio de agua correspondiente a los años 2007 y 2008, a razón de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) mensuales aproximadamente, lo cual suma la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo) los cuales deben ser cancelados por éste, amén de los servicios de aseo urbano, gas y derecho de frente, que a la fecha de la notificación judicial tampoco había cancelado.
Alegó que al citado ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, le ha venido advirtiendo de manera reiterada sobre su insolvencia con el pago de las cuotas de condominio, Hidrolago, Samat, Sagas e IMAU, así como del estado deplorable del inmueble, en cuanto aseo y mantenimiento se refiere y hace caso omiso a tales requerimientos que son para él, no sólo sugerencias y recomendaciones sino obligaciones que conforme a la voluntad de las partes expresada de forma clara en el contrato de arrendamiento suscrito y la ley, debe cumplir de manera estricta y puntual.
Invocó que por todas las consideraciones antes expuestas, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 34, ordinales “a” y “f” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil y el artículo 26 de la Constitución Nacional, en nombre de su representada demandó por desalojo al ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, anteriormente identificado, para que convenga en lo siguiente:
Primero: En pagar la suma de Seis Mil Cien Bolívares (Bs. 6.100,oo), equivalente a Ciento Diez con Noventa (110,90) Unidades Tributarias producto de sumar, Cuatro Mil Trescientos Bolívares (Bs. 4.300,oo) que adeuda por concepto de tres (3) meses de cánones de arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2009, y la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,oo), que corresponde con a las cuotas de condominio vencidas de los últimos tres (3) años, esto es, 12 meses del año 2003; 12 meses del año 2004; y 12 meses del año 2005, a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) cada uno y que fueron cancelados por su representada; Segundo: Cancelar los montos adeudados por concepto de los servicios públicos y derecho de frente, tales como Hidrolago, Samat, Imau, Sagas; Tercero: Pagar los cánones de arrendamiento que se venzan hasta la total y definitiva desocupación del inmueble; Cuarto: Desalojar de manera inmediata el local arrendado; y Quinto: En pagar las costas procesales. Solicitó que al momento de dictar sentencia, el Tribunal tome en consideración la indexación monetaria correspondiente.
-III-
CONTESTACIÓN
En fecha 25 de marzo de 2010, la defensora ad-litem de la parte demandada dio contestación a la demanda. Invocó el derecho a la defensa que le asiste a su representado de conformidad con lo previsto en el ordinal 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con lo dispuesto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos planteados por la parte demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES MASTROIANNI GONZALEZ, C.A., (INMAGCA), tal como se evidencia al folio 82 del expediente.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Los artículos 33 y 34 literales “a” y “f” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva,…” “…f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.”…
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
La representación de la parte actora en el lapso probatorio promovió:
Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales. Sobre este punto, el Tribunal observa que tal alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, se considera pertinente transcribir parcialmente la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar R. Pierre Tapia, cuyo tenor es el que sigue:
“…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…”…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Por las razones antes expuestas, y en ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración, y así se decide.
Ahora bien, la parte actora alegó que en fecha 6 de abril de 2006, celebró con el ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que versa sobre un local comercial distinguido con el Nº B-18, del Centro Comercial Mara Norte, ubicado en la vía que conduce de la Ciudad de Maracaibo a la población El Moján, Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, bajo el Nº 16, Tomo 25, cuya duración sería de dos (02) años, contados éstos a partir de la fecha cierta del instrumento, esto es, del 6 de febrero de 2006 al 6 de febrero de 2008, lapso éste prorrogable por períodos iguales, si al vencimiento de su término original, ambas partes de mutuo y común acuerdo así lo acordaran por escrito y con treinta (30) días de anticipación, hecho éste que nunca se produjo, por lo que se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado e interpuso la acción de desalojo, en ocasión a que el arrendatario continuó disfrutando del inmueble arrendado y la arrendadora recibiendo los cánones de arrendamiento convenidos, lo que evidencia la manifestación tácita de voluntad de las partes de mantener la relación contractual bilateral. Según el contrato de arrendamiento, constata este Tribunal que si el arrendatario quería prorrogar el tiempo pactado, debió haber comunicado por escrito a la arrendadora tal como lo acordaron en la cláusula segunda transcrita en este fallo, y al finalizar el lapso de la prórroga contractual, hubiese empezado a correr automáticamente la prórroga legal para que el inquilino desocupara conforme a lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues es evidente que, la voluntad e intención de ambas partes al iniciar la relación arrendaticia fue de no prorrogar dicho contrato, quedando condicionada la prórroga previa notificación por escrito de cualquiera de las partes, con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento, su deseo de continuar con el contrato a fin de evitar la indeterminación del mismo.
Según los hechos invocados por la actora, vencido como fue el lapso pactado originalmente, y al no mediar notificación de las partes, el contrato venció el día 6 de febrero de 2008, más un año que le concede la ley de prórroga legal, pues la propia cláusula segunda estableció las condiciones en que se iba a regir la relación arrendaticia, y a pesar de que resulta ambigua o deficiente la redacción de la citada cláusula, este Despacho debe atener al propósito e intención de los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, y por cuanto no consta en autos que hayan notificado la una a la otra, antes del vencimiento del mismo, por lo que pudiéramos estar en presencia de un contrato sin determinación.
Por tal razón, este Tribunal considera necesario destacar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos
Ahora bien, por cuanto corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al aforismo iura novit curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHI, y acogiendo la anterior posición, de la cual se desprende la potestad del Juez en calificar los hechos invocados en las actas procesales, este Juzgado observa que la parte actora anexó el instrumento fundamental de la acción, el cual cursa al folio 13 al 15 del expediente, concerniente al contrato de arrendamiento que fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 6 de febrero de 2006, y entre otros de los hechos convenidos por los contratantes, este Juzgado evidencia que el local comercial de autos fue arrendado por un plazo de duración de dos (2) años contados a partir de la fecha cierta del instrumento, según la cláusula segunda; que ambas partes convinieron que si una notifica a la otra por escrito y con treinta días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento del contrato, pudo haberse prorrogado automáticamente por igual término; que el canon establecido por las partes fue en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas y durante los primeros cinco (5) días de cada mes, quedando expresamente convenido entre las partes y así lo aceptó el arrendatario, que la falta de pago de dos (2) mensualidades, dará el derecho a el arrendador para solicitarle la desocupación del inmueble arrendado amistosamente para solicitar la resolución del contrato por vía judicial y el cobro de las mensualidades adeudadas y las pensiones que faltasen por transcurrir hasta la fecha de terminación del contrato; que fue convenido por los contratantes destinar el inmueble arrendado solo para el uso comercial dirigido al funcionamiento de una Licorería Mara Norte C.A., según las cláusulas tercera y cuarta; que de acuerdo a la cláusula novena del contrato de marras, el arrendatario quedó obligado a pagar y mantener solvente todos los servicios públicos tales como electricidad, agua, gas, aseo urbano, derecho de frente, y las cuotas de condominio. Según el contrato de arrendamiento las partes expresamente acordaron lo que en forma parcial se transcribe a continuación:
“…PRIMERA: EL ARRENDADOR cede en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble constituido por un local comercial, de su única y exclusiva propiedad distinguido el Nro. B-18, del Centro Comercial Mara Norte del sector denominado Hato San Jacinto Vía a el Mojan Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Cuyos linderos son NOROESTE: Con pasillo central; SURESTE: con fachada posterior del centro comercial; SUROESTE: con local comercial B-19; NORESTE: con local B-17. SEGUNDA: El término o plazo de duración de este contrato es de dos (02) años, contado a partir de la fecha cierta; no obstante, si ambas partes contratantes están de acuerdo y así se lo notifican la una a la otra por escrito y con treinta (30) días de anticipación, por los menos a la fecha de vencimiento, este contrato podrá prorrogarse automáticamente por igual término, sin que dicha prórroga o prórrogas configuren “tácita reconducción” o que el contrato pasa a ser por tiempo indeterminado. Igualmente EL ARRENDATARIO acepta, que el canon de arrendamiento de la prórroga o prórrogas, si las hubiese, será actualizado tomando en cuenta la inflación producida en el país para la fecha de vencimiento conforme al índice General de Precios al Consumidor (IGPC) establecido por el Banco Central de Venezuela; y para el fijación del nuevo canon, bastará que EL ARRENDADOR le dirigida a EL ARRENDATARIO una carta participándole el aumento y que EL ARRENDATARIO se la regrese firmada en muestra de aceptación. La negativa del ARRENDATARIO a recibir, suscribir y devolver firmada la carta de notificación de ajuste del canon de arrendamiento en un plazo máximo de quince (15) días, será entendido por EL ARRENDADOR como una negativa tácita de parte de EL ARRENDATARIO al aumento de canon propuesto. Ante este supuesto, las partes se obligan a reunirse personalmente o a través de representantes o apoderados para tratar lo referente al aumento de canon de arrendamiento y lograr un acuerdo que ambas partes suscribirán; si la reunión y acuerdo fuesen posible, porque EL ARRENDATARIO lo rehuya o se niegue a efectuarla, quedará a la discreción de EL ARRENDADOR decidir si acepta prorrogar el contrato sin ajustar el canon de arrendamiento o dar por concluida la relación arrendaticia, solicitando la resolución o el cumplimiento del contrato.”…(Subrayado del Tribunal).
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de la existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente:
“...El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin presión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. b. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia, pues mientras más dure ocupando, mayor será su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia en el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es específica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1° de la misma, con la observación de que LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art. 2°), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art. 3°), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art. 4°) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art. 5°). c. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34), pues el artículo1.615 del Código Civil ha quedado parcial y tácitamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o deshacerse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. e. El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que sí lo será por motivos diferentes. f. El precio del arrendamiento puede ser impuesto por el arrendador, dentro de los términos contenidos en la regulación expedida por el órgano regulador inquilinario, cuando el inmueble está sujeto a regulación.”…(Subrayado del Tribunal).
Por otra parte, la Doctrina ha señalado que el desahucio no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación judicial o extrajudicial, realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado, pero lo que si puede suceder es que las partes convengan en otra obligación como es el caso bajo estudio, quedando el arrendador sometido a la voluntad del arrendatario de manifestar su deseo o no de continuar la relación arrendaticia sin necesidad de practicar el desahucio.
Asimismo ha señalado el autor con anterioridad citado que, vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal, dejando transcurrir aquel tiempo y recibe la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contiene prohibición alguna a que opere la tácita reconducción, y establece una excepción cuando el arrendador interpone la acción de cumplimiento de contrato en el lapso antes citado y el arrendatario ha consignado el precio del arrendamiento ante el órgano jurisdiccional, el arrendador puede retirar la cantidad consignada y no se produce la tácita reconducción, según lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo. Este instrumento fue expresamente aceptado por el demandado, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como cierto que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones generadas del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, pues la parte demandada no demostró que haya manifestado su deseo de continuar dicho contrato antes del vencimiento del término según lo pactado, ni consta en forma escrita que hubo un acuerdo sobre el nuevo canon de arrendamiento, en razón de ello, este órgano jurisdiccional comparte la calificación efectuada por la parte actora que dicho es un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo y el cual quedó bajo las mismas condiciones originalmente acordadas por las partes, así se decide.
Consta a los autos que, la parte actora promovió la testimonial jurada de la ciudadana NANCY COROMOTO PIÑA RIVERO, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a fin de ser ratificado el contenido y firma del recibo No. 2272, de fecha 9 de julio de 2009. Admitida como fue dicha prueba, y previa fijación ordenada por este Tribunal, en fecha 12 de abril de 2010 fue evacuada la testimonial jurada de la citada ciudadana, tal como se evidencia al folio 91 del expediente. Esta prueba se adminicula con las pruebas documentales referidas a la notificación judicial signada con el No. S-1009-2009, evacuada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual riela a los folios 16 al 34 del expediente. De las resultas de dicha actuación constata este Tribunal que en fecha 20 de julio de 2009, el órgano jurisdiccional antes citado se trasladó y constituyó en el local comercial que versa sobre el contrato de arrendamiento de autos, y practicó notificación judicial, con la finalidad de hacer del conocimiento del ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, que el ciudadano PASCUAL MASTROIANNI RICCIO, en su condición de presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MASTROIANNI GONZÁLEZ C.A. (INMAGCA), realizó por ante la Oficina de Administración del Condominio del Centro Comercial Mara Norte, la cancelación de las cuotas de condominio correspondiente a los meses de diciembre de 2008 hasta julio de 2009, por cuanto en fecha 3 de julio de 2009, recibió una comunicación del Escritorio Jurídico Zamudio & Asociados, la acompañó a la notificación y que corre inserta al folio 19 del expediente, en la cual lo conminaban a cancelar las cuotas de condominio antes indicadas so pena de proceder a su cobro por vía judicial, por lo que en fecha 9 de julio de ese ano, mediante cheque procedió a cancelar las cuotas de condominio antes referidas, según recibo No. 2272 de fecha 9 de julio de 2009, instrumento que cursa al folio 20 del expediente. Este Tribunal conforme a lo establecido en los artículos 431, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, concatenados con los artículos 935 y 936 del citado Código, le otorga valor probatorio a las pruebas arriba mencionadas, y en consecuencia, tiene como cierto que, la parte actora tuvo que pagar las cuotas de condominio en virtud del incumplimiento en que incurrió el arrendatario por cuanto se obligó a pagar y mantener solvente el condominio entre otros servicios inherentes al inmueble arrendado según la cláusula novena del contrato de arrendamiento.
En relación a la prueba de informes promovida por la parte actora dentro de la oportunidad legal, consta al folio 92 del expediente, actuación emitida por el Alguacil mediante la cual dejó constancia en fecha 15 de abril de 2010, que hizo entrega del oficio signado con el No. 181-10, dirigida al Escritorio Jurídico Zamudio & Asociados, a fin de ratificar el contenido de la comunicación de fecha 3 de julio de 2009, y en virtud que transcurrió íntegramente el lapso probatorio y la parte actora no hizo uso al derecho de solicitar prórroga a fin de evacuar dicha prueba, aunado a que, no es una prueba fundamental para resolver la presente controversia, este Tribunal desecha dicha prueba conforme a lo establecido en el artículo 509 eiusdem, por cuanto dicha evacuación resultaría extemporánea.
Riela del folio 3 al 8 del expediente, copia certificada del documento constitutivo el cual fue debidamente presentado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 11 de octubre de 1996, anotado bajo el No. 5, Tomo 86-A, cuya copia simple igualmente reposa a los folios 21 al 26 del expediente. De igual forma riela del folio 9 al 12 del expediente, acta de asamblea general extraordinaria de accionistas, de fecha 1 de julio de 2005, mediante el cual se evidencia que el ciudadano PASCUAL MASTROIANNI RICCIO es el presidente de la parte actora. Estos recaudos no fueron cuestionados ni tachados de falso por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto que el ciudadano PASCUAL MASTROIANNI RICCIO es el presidente de la accionante y ejerce la representación de la compañía según la cláusula décima segunda del documento constitutivo y así se decide.
Por su parte, el demandado alegó el principio de la comunidad de la prueba. En ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración.
-VI-
Ahora bien, analizadas las pruebas promovidas por las partes y siendo que el máximo Tribunal ha establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, debe este Tribunal determinar la procedencia de la presente acción.
Ahora bien, precisado como ha el instrumento fundamental de la acción sin determinación de tiempo, debe verificarse la procedencia de las causales alegadas pues si bien la demanda por desalojo está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante un contrato de arrendamiento sin tiempo determinado, pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho parcialmente, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia, ya que quedó plenamente demostrado que la causa que ha generado este proceso en contra de la parte demandada, es la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto del año 2009, y por cuanto la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo los hechos invocados en el escrito libelar y no pudo desvirtuar la insolvencia en el pago reclamado por el actor, y el arrendatario según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se obligó a cancelar por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco días de cada mes, este Tribunal a los fines de determinar tales alegatos pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrendaticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
En lo referente a lo alegado y no probado por la actora que por voluntad de las partes, el canon fue incrementando gradualmente, no consta en autos prueba escrita que la arrendadora haya cumplido con lo establecido en la cláusula segunda del contrato en comento, por lo que considera este Tribunal que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad que originalmente fue pactada, ya que en el transcurso del proceso la actora no logró demostró que el canon de arrendamiento fue incrementado para el mes de junio de 2009, por la suma de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,oo), y para los meses subsiguientes, julio y agosto, por la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales, los cuales debió pagar el arrendatario en los primeros cinco (5) días del mes respectivo.
En tal razón, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; cabe destacar que en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la relación arrendaticia se generó de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, el cual se convirtió sin determinación de tiempo y que la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede parcialmente en derecho la pretensión incoada conforme al instrumento fundamental de la acción y así se decide.
Ahora bien, precisado lo anterior, y por cuanto la parte actora invocó en el escrito libelar el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, entendiéndose sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, los inmuebles según el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, este Tribunal debe determinar la procedencia o no de la causal invocada y a tales efectos observa:
Fue convenido en forma expresa entre las partes según la cláusula novena del contrato de marras, que el arrendatario se obligó a pagar y mantener solvente todos los servicios públicos tales como electricidad, agua, gas, aseo urbano, derecho de frente, y las cuotas de condominio. La parte actora en el transcurso del proceso demostró que en fecha 9 de julio de 2009, pagó la suma de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo), por concepto de las cuotas de condominio insolutas correspondiente a los meses de mayo a diciembre de 2008; y de enero a julio de 2009, cuyo comprobante de pago le fue expedido por la Administración del citado Condominio de Centro Comercial Mara Norte, según Recibo Nº 2272, de fecha 09-07-09, actuación esta que en fecha 20 de julio de 2009, notificó en forma judicial a través del Juzgado Décimo de Municipios Urbanos de esta Circunscripción Judicial, al arrendatario de su insolvencia e incumplimiento contractual, por lo que a juicio de este Tribunal procede en derecho tal cobro, el cual no fue demandado según el petitorio. No obstante, por cuanto demandó según el petitum la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,oo), que corresponde a las cuotas de condominio vencidas de los últimos tres (3) años, esto es, 12 meses del año 2003; 12 meses del año 2004; y 12 meses del año 2005, a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) cada uno y que fueron cancelados por su representada; no procede dicho cobro pues para los años 2003 al 2005 no se había causado la obligación para el arrendatario según el instrumento fundamental de la acción, el cual se inició en el año 2006 y así se decide.
En relación al cobro por los montos adeudados por concepto de los servicios públicos y derecho de frente, tales como Hidrolago, Samat, Imau, Sagas; alegó la parte actora que el citado arrendatario, ciudadano NÉSTOR LUIS GARCÍA, tampoco ha cancelado el servicio de agua correspondiente a los años 2007 y 2008, a razón de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) mensuales aproximadamente, lo cual suma la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo) los cuales deben ser cancelados por éste, amén de los servicios de aseo urbano, gas y derecho de frente, que a la fecha de la notificación judicial tampoco había cancelado, sin que conste pruebas del incumplimiento invocado.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo para ambas partes, quedando en las actas procesales demostrados los supuestos establecidos en el artículo 34 de la ley especial; pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que la parte demandada no pudo demostrar el pago de los meses de junio, julio y agosto de 2009; a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600,oo), según el instrumento fundamental de la acción, quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar en forma parcial lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VII-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MASTROIANNI GONZALEZ, C.A., (INMAGCA), contra el ciudadano NESTOR LUIS GARCIA, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº B-18, del Centro Comercial Mara Norte, ubicado en la vía que conduce de la Ciudad de Maracaibo a la población El Moján, Parroquia Juana de Ávila, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son: Noroeste: Con pasillo central; Sureste: Con fachada posterior del centro comercial; Suroeste: Con el local comercial Nº B-19; y Noreste: Con el local B-17 según lo alegado en el libelo de la demanda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2009, a razón de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,oo) cada uno, según el contrato de arrendamiento. De igual forma se condena a pagar la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo), equivalente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo y abril de 2010, corresponden a las pensiones de arrendamiento causadas hasta la fecha de esta decisión, a razón de Seiscientos bolívares (Bs. 600,oo) cada mensualidad.
CUARTO: No se hace expresa condenatoria de costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,
XIOMARA REYES LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA
En esta misma fecha, siendo las doce y cincuenta y cinco de la tarde (12:55 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA
XR/gb
Exp. Nº 2116-09