TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 43.937
I
Sube al conocimiento de este Tribunal el presente expediente, en virtud de recurso de apelación que interpusiera la parte demandada contra la sentencia definitiva recaída en el juicio que le dio lugar, concerniente a una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la profesional del derecho, ciudadana ANA MORELLA GONZÁLEZ ELIZONDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.557.878, abogada en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 25.342, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil C.A. LA CASA ELÉCTRICA, constituida por ante la secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No.213, folios 262 y 263, en fecha 03 de julio de 1936, posteriormente registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente 1.306, obrando contra la hoy recurrente, sociedad mercantil SALUD VITAL, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto del Estado Zulia, el día 16 de Junio de 1998, bajo el No.30, tomo 25-A, representada por su presidente ciudadano CALOGERO ALAIMO y su vicepresidente, ciudadana VILMA DOMÍNGUEZ DE ALAIMO, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.160.093 y 5.038.386, respectivamente y domiciliados en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
En el caso de marras, se pretendió el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de término, suscrito entre los sujetos que intervienen en condición material del juicio, a través de la firma de un contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo con fecha 18 de junio de 2004, bajo el No.13, Tomo 118, en el cual se conviene el alquiler de un inmueble constituido por dos locales comerciales de su propiedad, marcados con los Nos. 3 y 4, en la planta baja del edificio “A”, del Conjunto Residencial “LA CARMANIA”, ubicado entre los kilómetros 1 y 2 de la carretera que conduce de Maracaibo a Perijá, jurisdicción de la Parroquia Francisco Ochoa del Municipio San Francisco del Estado Zulia; los locales comerciales dados en arrendamiento, conforman un solo local que consta de dos (2) entradas o puertas con su santamaría y dos (2) salas sanitarias, correspondiéndoles dos (2) puestos de estacionamiento según el documento de condominio que lo rige. La referida demanda fue distribuida al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual la admitió en fecha tres (03) de Julio de 2008, ordenando la citación de la demandada. Agotada la citación personal y habiéndose proveído la cartelaria e informada de la admisión del juicio la Procuraduría General de la República, el día diez (10) de Noviembre de 2008, se presentó ante el recinto de la recurrida el ciudadano VICENZO ALAIMO DOMÍNGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.530.805, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de vicepresidente de la demandada sociedad mercantil SALUD VITAL, C.A., otorgando poder apud acta a la abogada en ejercicio, ciudadana ANGÉLICA SOFÍA MORALES DOMÍNGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.606.625, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 112.824, quien en fecha doce (12) de Noviembre de 2008, compareció ante el Tribunal a quo presentando escrito de contestación de la demanda en representación de la demandada, reconociendo la relación arrendaticia y la propiedad de la parte actora sobre el inmueble alquilado, y negando, rechazando y contradiciendo los hechos narrados en el libelo por la parte actora.
Precluida la articulación probatoria, y habiendo el Tribunal de la recurrida realizado las gestiones requeridas para la evacuación de los medios de prueba y la conciliación de las partes contendoras, procedió a dictar sentencia en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2008, declarando con lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda. El día siete (7) de Enero de 2009, la apoderada de la parte demandada perdidosa, recurrió en apelación contra el fallo recaído, impugnación que fue oída en ambos efectos por el a quo, por auto de fecha ocho (8) de Enero de 2009, ordenando la remisión del expediente al Órgano Receptor y Distribuidor de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia, correspondiendo su conocimiento al Tribunal que con el carácter de segunda instancia dicta el presente fallo.
II
El Tribunal de la recurrida, abordó como punto previo al fondo de la controversia, el alegato de la parte demandada sobre la inadmisibilidad de la demanda, que se sostuvo con fundamento al artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

Al respecto, aseguró la parte accionada en el escrito de contestación de la demanda lo que de seguidas se transcribe:
“Ahora bien, es el caso que vencido el lapso de la prórroga contractual el día 18 de junio de 2008 ha comenzado ha transcurrir de pleno de derecho y en beneficio de la arrendataria la prorroga (sic) legal de un (1) año de conformidad con el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (sic), prorroga (sic) legal ésta que debe mantenerse en vigencia hasta el día 18 de junio de 2009; y siendo éste el caso, queda evidenciada la manifiesta inadmisibilidad de la demanda propuesta en contra de mi representada por cumplimiento de contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 ejusdem.

(…omissis…)

De lo anteriormente expuesto se observa en primera instancia que el Tribunal debió inadmitir la demanda incoada en contra de mi representada por encontrarnos todavía en el transcurso de la prorroga (sic) legal de conformidad con lo estipulado por el mencionado artículo 41 de la ley especial arrendaticia. Sin embargo, al no haberse producido dicho hecho, se invoca el prenombrado artículo a favor de mi representada y como defensa de parte en vista de que la especialidad y brevedad del presente juicio hace superfluo alegar dicho argumento como cuestión previa, de conformidad con el ordinal 11° del artículo 346 del código adjetivo civil.”

Llama la atención de este Tribunal, el desconocimiento del procedimiento breve aplicado a la materia inquilinaria que manifiesta la representación en juicio de la parte demandada. En su criterio, resulta superfluo proponer la prohibición de la ley de admitir la acción (que a fin de cuentas es el argumento que sin nombrar persigue) como cuestión previa en un juicio tan breve como el de arrendamiento. No yerra esa representación cuando adminicula su defensa preliminar, con el artículo 346, numeral 11, del Código de Procedimiento Civil, pues en efecto, esa es la norma de remisión que impide que la acción sea admitida cuando se trate de un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y la relación locativa se encuentre en el lapso de prórroga legal. En ese caso se estaría frente a una demanda inverosímil, por ser contraria a la ley, específicamente al artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que ya fue copiado en este fallo.
Ahora, lo que no puede compartir este Tribunal de alzada con la parte demandada, es que la proposición de la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción, devenga superflua porque el Tribunal no lo haya hecho in limine litis, pues en realidad esa defensa previa es una manifestación del control del justiciable con la administración de justicia. Y mucho menos participa quien suscribe, del argumento de que al no presentarse como cuestión previa, se trasforma en una defensa de fondo. La verdad es que este tipo de argumentos no dejan de ser cuestiones previas en los juicios breves de arrendamientos, pues a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la ley de alquiler, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. La única excepción a esa norma, es la prevista en el mismo artículo, que ordena al Juez que cuando se propongan las cuestiones previas relativas a la falta de jurisdicción o de competencia, se las resuelva en el mismo día o en el siguiente, pero el resto de las cuestiones, se repite, se proponen junto a la contestación de la demanda y se resuelven, como lo hizo el a quo, como punto previo del fallo definitivo, sin que por ello dejen de ser defensas previas y se conviertan en argumentos de fondo.
No cabe duda para quien suscribe, que la particular cuestión previa propuesta por la abogada ANGÉLICA SOFÍA MORALES DOMÍNGUEZ, conviene resolverla como lo propone el legislador, en la sentencia de fondo, pues precisamente, su definición toca el mérito de la causa y resolverlo antes produciría la necesaria inhibición del Juez, por adelanto de opinión.
Por ello advierte esta Sentenciadora con preocupación, que la apoderada de la demandada confunde la interposición de la cuestión previa con la posibilidad de oponer defensas de naturaleza perentoria en la contestación de la demanda, como lo autoriza el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Esta situación, quizás, se hubiese regulado si en la primera instancia se le hubiera dado el trato correspondiente a la cuestión previa. En efecto, la misma debía resolverse como punto previo, tal cual lo hizo el Juez de la recurrida, pero debió además advertir que se trataba en esencia de una cuestión previa, exponiéndolo así en la parte dispositiva del fallo. Es posible que tales aseveraciones parezcan baladí ante la inminencia de la extinción de las formas en el proceso, pero lo cierto que las mismas son inherentes a su consecución, pues en realidad ni el artículo 26 ni el 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela presagian la interdicción de las formas procesales, sino que condenan aquellas que sean prolijas o innecesarias. Resulta que la resolución de una cuestión previa no es mucho menos que eso, al contrario, de su debida tramitación depende la consagración del debido proceso y, sobretodo, del derecho a la defensa, en el entendido de que las cuestiones previas tienden a depurar los vicios de los cuales el proceso pueda padecer. De allí que estime este Tribunal que el tratamiento que se le debía dar al alegato de la parte sobre la prohibición de la ley de admitir la acción, era como cuestión previa en el fallo definitivo, tal y como se hará en la presente resolución.
El supuesto que contempla el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, proporciona cierta seguridad al arrendatario de un inmueble que ha decido disfrutar de la prórroga legal que le provee el artículo 38 de esa misma ley, impidiendo que se admitan demandas que busquen la desocupación de un inmueble porque haya expirado el término de su arriendo. No hay duda de que la mencionada disposición debe ser aplicada con extremo cuidado, pues cuando el Juez declara que el arrendatario está haciendo uso de la prórroga legal está al mismo tiempo indicando que en efecto el término convencional del contrato ha expirado y que se avecina la obligada desocupación del inmueble. Y en el presente caso, particularmente, toca el fondo del asunto el alegato propuesto, pues la controversia gira en torno a si para el momento de impetración, la arrendataria ocupaba el inmueble al amparo de una prórroga convencional o una prórroga legal. En el primer supuesto, defendido por la parte demandada, ésta aun podía disponer del inmueble por un año más, o sea la prórroga legal; en el segundo, expuesto por la actora, la parte demandada debía desocupar de inmediato el inmueble por haber finalizado el lapso de prórroga que le brinda el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ello, sin que parezca inverosímil, el Tribunal abordará el fondo de la controversia y su resolución por la recurrida, antes inclusive de pronunciarse sobre el punto previo. Y al respecto se observa que la parte demandante expone que la duración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, fue pactada para extenderse durante tres (3) años, prorrogable por un año más, siempre que así lo requiriese la arrendataria por lo menos con un mes de anticipo al vencimiento de los primeros tres años. Señala la parte demandante que al no constar tal manifestación de requerir la prórroga convencional por parte de la inquilina, el contrato sólo se extendió por un lapso de tres (3) años, finalizado el cual corría la prórroga legal y una vez consumada, la parte demandada de este juicio debía hacer entrega del inmueble libre de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en las que lo recibió.
Por su lado, la representación judicial de la demandada sociedad mercantil SALUD VITAL, C.A., sostuvo que realmente sí hizo la manifestación de voluntad de hacer uso de la prórroga convencional a que daba lugar el contrato, hecha llegar a la parte actora oralmente, porque a su decir, en el contrato no se establecen formas o modalidades que limiten el modo de requerir la señalada prórroga convencional, de allí – continúa – que sea válido hacerlo verbalmente.
Revisado el contrato que fundamenta la presente acción, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo con fecha 18 de junio de 2004, bajo el No.13, Tomo 118, se encuentra este Tribunal que en su cláusula segunda se establecen las condiciones de duración del contrato, reguladas del modo siguiente:
“El lapso de duración de este contrato es de tres (3) años, prorrogable por un (1) año, si al vencimiento del lapso estipulado, “La Arrendataria” ejerce la potestad de prorrogarlo, siempre que haya dado cumplimiento a todas sus obligaciones contractuales, debiendo participarle a “La Arrendadora” de su deseo de prorrogar el contrato por un (1) mes de antelación al vencimiento del lapso de duración original, comenzando a regir el presente contrato el día dieciocho (18) de Junio de 2004”.

Se colige de este modo, como lo hizo el a quo, que el contrato tuvo una duración que abarca el periodo comprendido entre el día dieciocho (18) de Junio de 2004, hasta el día diecisiete (17) de Junio de 2007, consumándose así el lapso de los tres (3) años que las partes concertaron. No obstante ello, existió la posibilidad de que se extendiera su duración por un nuevo periodo de un (1) año, que se entendería como prórroga convencional y que tendría lugar cumplidas que fueran las siguientes condiciones: primero, que la arrendataria haya dado cumplimiento a todas sus obligaciones contractuales y, segundo, que al vencimiento del lapso estipulado, la arrendataria ejerza la potestad de prorrogarlo, debiendo para tal fin participarle a la arrendadora de su deseo de prorrogar el contrato con un (1) mes de antelación al vencimiento del lapso de duración original.
Lo anterior trae consigo que para entender el momento en el cual se encuentra la relación arrendaticia y, con ello, la procedencia de la acción, deba tenerse en cuenta esas dos condiciones, la primera de las cuales desde ya se desecha, pues no formó parte de la controversia el incumplimiento de los deberes de la arrendataria, como el pago del canon, el uso del local arrendado con la diligencia de un bonis pater familiae, la ejecución de mejoras y reformas sin el consentimiento de la arrendadora, etcétera.
Es decir, que la arrendataria cumplió con el primero de los requisitos que las partes establecieron en el contrato que se dieron. De allí que sólo quede por verificar, si la arrendataria participó oportunamente a la arrendadora de su voluntad de ejercer la potestad de prorrogar el contrato. Al respecto se advierte que se considera lapso hábil para el ejercicio de tal obligación de manifestación, el que se comprende en los días previos al dieciocho (18) de Mayo de 2007, pues a partir de allí se verifica el último mes del lapso de los tres (3) años de duración original, resultando ése periodo del dieciocho (18) de Mayo al diecisiete (17) de Junio de 2007, o un periodo posterior, inhábil para requerir la prórroga.
No corresponde a este Tribunal de alzada la valoración de las pruebas aportadas al proceso, pues tal cometido lo tienen los Tribunales de mérito a los fines de garantizar, entre otros, el principio de inmediación. No obstante ello, esta Juzgadora hace una exhausta exploración de las actas, para encontrarse que en ellas no riela prueba alguna que favorezca a la parte demandada, en su específico deber de manifestar con la previsión de un mes, su voluntad de hacer uso de la prórroga convencional y evitar el fenecimiento del contrato y el inicio de la prórroga legal.
Observa, pues, el Tribunal, que en ausencia de pruebas que convenzan de lo contrario, la parte demandada no probó que hubiere hecho la participación oportuna que permitiere pensar que llegado el vencimiento de los tres años originales del contrato, el mismo se renovó por la actividad de la arrendataria, por un año más que se considera de prórroga convencional. Al respecto manifestó la recurrida lo que de seguidas se trascribe:
“Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la Sentencia de mérito y determinar la procedencia de la acción propuesta por la abogada ANA MORELLA GONZÁLEZ apoderada judicial de la Sociedad Mercantil LA CASA ELÉCTRICA C.A, y que lo que se está discutiendo es el incumplimiento de la obligación contraída que es la entrega del inmueble objeto de litigio por estar vencida y transcurrida totalmente la prorroga (sic) legal del contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil SALUD VITAL C.A., de fecha 18-06-2004, siendo que la relación arrendaticia es por tiempo determinado de tres años (3) prorrogable por un año (1) contado desde el 18-06-2004 y que la arrendataria, en este caso la Sociedad Mercantil Salud Vital, debía participarle a la arrendadora de su deseo de prorrogar el contrato con un (1) mes de antelación al vencimiento del lapso de duración original, de conformidad con la cláusula segunda del contrato y que se da perfectamente entre LA CASA ELÉCTRICA C.A., (arrendadora) y LA SOCIEDAD MERCANTIL SALUD VITAL C.A, siendo sus representantes los ciudadanos CALOGERO ALAIMO MANCUSO Y VILMA DOMÍNGUEZ DE ALAIMO (arrendataria), esto queda evidenciado según documento contentivo de contrato suscrito en fecha 18 de junio de 2004, autenticado por ante la Notaria (sic) Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia; siendo que lo que se discute como tal, es el incumplimiento de dichas obligaciones, de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda de dicho contrato de arrendamiento convenido por las partes intervinientes en el proceso.-

Este sentenciador observa que la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes del proceso era de tres (3) años contados a partir de la fecha de celebración del mismo, esto es en fecha 18 de junio de 2004, más una prorroga (sic) con una duración de un (1) año, con la aceptación de la arrendataria de hacer uso de tal prorroga (sic) convencional, según se desprende de la cláusula segunda del mismo contrato de arrendamiento, que establece: “el lapso de duración de este contrato es de 3 años, prorrogable por un año, si al vencimiento del lapso estipulado, la arrendataria ejerce la potestad de prorrogarlo, siempre que haya dado cumplimiento a sus obligaciones, deberá participar a la Arrendadora de su deseo de prorrogar el contrato con un mes de antelación al vencimiento del lapso de duración original, comenzando a regir el contrato el 18-06-2004”. Por lo que este Juzgador, ha llegado a la convicción de que la arrendataria no realizo (sic) su manifestación de aceptación de hacer uso de la prórroga convencional de un (1) año, antes del vencimiento de duración del contrato con un mes de antelación, en virtud de que la parte demandada no probo (sic) fehacientemente en este proceso tal hecho, lo que produce en este operador de justicia la plena convicción de la veracidad de los argumentos de la representante judicial de la parte actora al respecto; en consecuencia opero (sic) la prórroga legal establecida 38 de la Ley de arrendamientos (sic) Inmobiliarios que reza:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”

Es bien sabido que dentro de las instituciones novedosas que trajo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra la de la prórroga legal obligatoria:

“que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo, es decir, que la relación arrendaticia debe tener una fecha fija para su inicio y otra para su terminación. El plazo fijo viene entonces a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer cuando se inicia y cuando termina la relación arrendaticia contractual, por lo tanto, la fecha incide sobre la formación del hecho contractual y sus consecuencias”. Guerrero Quintero, Gilberto, citado por González Fernández Arquímedes (2000) en: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Comentada y concordada. Caracas: Editora El Guay. P. 73 (sic)

Dando cumplimiento con aplicación de las normas antes analizadas al presente caso, y verificado como ha sido en el presente juicio que la parte demandada en el transcurso del debate procesal presentó argumentos de hecho y de derecho infundados con los cuales no logró contrarrestar o destruir las pretensiones invocadas por la actora en el presente juicio y además se desprende del escrito presentado al momento de la contestación de la demanda, la aceptación expresa de la demandada sobre el reconocimiento por su parte de la existencia del contrato de arrendamiento y la identidad del inmueble objeto de la presente demanda, pero desconociendo a su vez el vencimiento del término del contrato, la notificación por parte de la arrendadora del uso al derecho de la prorroga (sic) legal, la negativa de la expiración del contrato y de la prorroga (sic) legal así como las formulaciones alegadas por la parte actora para actuar en este juicio, de la misma forma los fundamentos de hecho y de derecho que sirvieron de soporte a la pretensión de la actora, a lo cual este sentenciador señala que mediante los mismos argumentos de hecho y de derecho invocados por la demandada quedó probada la acción intentada por la actora, ya que al hablar de que la relación arrendaticia llevada entre las partes derivadas del contrato de arrendamiento, lo hace con alegatos confusos y que no tienen relación con lo demandado, los cuales se encuentran alejados de la realidad, ya que de manera simple y sencilla al observar las consecuencias jurídicas de no haber manifestado su deseo de hacer uso de la prorroga (sic) convencional de un (1) año, con un mes de antelación y al realizar el computo (sic) matemático de las fechas indicadas desde la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 18 de junio del año 2004, y de la notificación judicial hecha por ante el Juzgado Octavo de los Municipios en fecha 13 de junio de 2007, así como de la correspondencia antes mencionada enviada por un servicio Courier, también en fecha 13-06-08 y entregada en fecha 14-06-08, informando del vencimiento de la prorroga (sic) legal por medio de estos documentos antes descritos es que se determina y se tiene la fecha cierta de la culminación del tiempo de duración para ocupar el inmueble objeto de la presente demanda por parte de la arrendataria, así como del tiempo durante el cual la arrendataria debía o debió ocupar dicho inmueble, es decir desde el 18 de junio de 2004 hasta el 18 de junio de 2008, con la prorroga (sic) legal otorgada por derecho de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos (sic), ya que transcurrieron tres (3) años de permanencia hasta el 18/06/2007 en el inmueble objeto de litigio y no habiendo hecho uso de la facultad que poseía la arrendataria de prorrogar por un (01) año el referido contrato, por lo menos con un mes de antelación; desde ese último momento hasta la fecha 18-06-08 opero (sic) la prórroga legal, mas no la prórroga convencional establecidas (sic) por las partes en el referido contrato de arrendamiento. Por lo que este Tribunal determina la expiración del tiempo en que debía ocupar dicho inmueble. Y ASI SE DECIDE.-

En el capítulo anterior han quedado claramente establecidos los fundamentos de este sentenciador para concluir que el lapso de la prórroga legal transcurrió en demasía, por lo que está último ha debido cumplir con su obligación de entregar la cosa arrendada al finalizar el lapso convenido en el contrato y al transcurrir el tiempo legal de la prórroga. Por su parte, la demandante oportunamente promovió e hizo evacuar documentos e instrumentos probatorios como por ejemplo los antes mencionados, es decir, la notificación judicial realizada por ante el organismo competente, que corre inserta a los folios veintitrés (23) al treinta y seis (36), la comunicación emanada de La Sociedad Mercantil LA CASA ELÉCTRICA C.A. dirigida a la Empresa Mercantil SALUD VITAL C.A., de fecha 13-0-2007, enviada mediante el servicio Courier TEALCA que se encuentra inserta a los folios treinta y siete (37) y treinta y ocho (38) así como el telegrama de fecha 29-05-08 que se encuentra inserta (sic) al folio cuarenta (40) los cuales el Tribunal consideran (sic) que tienen valor probatorio por estar suscritos por la parte demandante y recibidos por la parte demandada por tanto, las mismas le dan fe a este Juzgador acerca de los hechos que se pretenden probar a través de ellas, en razón de lo cual se les da valor probatorio en el presente procedimiento. Y ASÍ SE DECIDE.-
Siendo así, se verifica en esta causa que, las partes en litigio celebraron efectivamente un contrato de arrendamiento de fecha 18-06-2004 con una duración de tres (3) años contados a partir de la misma fecha que antecede y que en su cláusula segunda establece la prórroga convencional de un (1) año, y según la parte demandada por comunicación que hiciera de fecha de fecha 23-05-08, dirigida a La Casa Eléctrica C.A., en atención a Federico Pineda Newberry, donde expresan que: “haremos uso de una prorroga (sic) más por el mismo período convenido inicialmente”, firmado por el Dr. Calogero Alaimo Mancuso y Vilma Domínguez de Alaimo, y recibido por La Casa Eléctrica en fecha 27-05-2008, de la misma se evidencia de actas, que dicha comunicación, es decir, su manifestación es EXTEMPORÁNEA, por ser realizada en fecha 23-05-08, mucho después de haber sido notificada por parte de la Empresa Mercantil LA CASA ELÉCTRICA C.A., a través de un organismo público, como lo fue el Juzgado Octavo de Municipios en fecha 13 de junio de 2007 y de la comunicación enviada por la misma CASA ELÉCTRICA C.A., a través del servicio Courier en la misma fecha expresando que ya el contrato de arrendamiento vencería en fecha 18-06-07 y que se les otorgaría el derecho de prorroga (sic) legal de un (1) año, como se ha explicado ya reiteradamente, así como el telegrama donde se le informa a la Sociedad Mercantil SALUD VITAL C.A., en las personas de sus representantes CALOGERO ALAIMO y VILMA DE ALAIMO que el contrato se vencería y que la prorroga (sic) legal se encontraba transcurrida y agotada, de fecha 18-06-2008, por lo que se muestra que la parte demandada estaba completamente informada de la prorroga (sic) legal, su derecho, su vencimiento y su agotamiento, ya que de dichos documentos se evidencian, firmas y sellos de recibidos e informes de terceros que demuestran el hecho de haber sido recibidos (sic) dicho telegrama, comunicaciones, entre otros y no como lo alega la parte demandada, la prorroga (sic) establecida convencionalmente; sin embargo, el ordinal 2° del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios rige para el caso de autos y establece el derecho del arrendatario y la obligación del arrendador de prorrogar la duración del contrato por un (01) año, lo cual se cumple de pleno derecho sin necesidad de notificación de las partes.

Por tanto, tomando en consideración el fundamento normativo antes expuesto, este Juzgador sin ser la materia sobre la cual deba decidir en esta causa, debe esclarecerle a ambas partes en esta causa que de un simple conteo se evidencia que habiendo terminado el término pactado por las partes involucradas en este proceso, se observa que fue cumplida la prórroga legal, la cual se venció el 18 de junio de 2008, por lo tanto, quedan firmes los alegatos expuestos y declarados por la actora en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.-

También se concluye que, una vez cumplida la prórroga legal antes referida, la arrendataria no cumplió con lo establecido en el mencionado contrato, ya que no entregó el inmueble objeto del litigio conforme lo establece la Ley, pero igualmente se evidencia de autos que la arrendataria si (sic) cumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y los servicios públicos contemplados en el referido Contrato de Arrendamiento y así quedó plenamente demostrado en autos. ASI SE DECLARA.-

Pero es el caso y cabe destacar que para que esa situación se de (sic), deben concurrir varios elementos, que no se configuraron en el mismo. De igual manera del recorrido al libelo y al mismo contrato de arrendamiento se va a tomar la fecha y condiciones para determinar la culminación de la relación arrendaticia, ante lo cual claramente se observa del mismo que en su cláusula SEGUNDA, las partes convinieron que la duración del contrato es de tres (03) años prorrogable por un (1) año contados a partir de la firma del contrato, pero como se dijo anteriormente la Sociedad Mercantil SALUD VITAL C.A., en las personas de sus representantes se comprometieron a hacer entrega de dicho inmueble en el tiempo estipulado en dicho contrato, al momento de celebrar el mismo, salvo que el arrendatario faltando estos al cumplimiento del mismo; y es así como de manera expresa se evidencia que la relación arrendaticia es claramente A TIEMPO DETERMINADO, porque las partes, así lo pactaron, ya que a lo que culminará (sic) el período respectivo se debía hacer la entrega del mismo para fecha determinada y efectivamente es el cumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en esta causa y celebrado el 18 de junio de 2004.”

Comparte este Tribunal la posición de la primera instancia en este juicio, con apoyo al contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; en este caso, la parte demandada sostiene haber comunicado a la parte actora de este juicio, su voluntad unilateral de mantenerse por un año más en la ocupación del inmueble en condición de inquilina y bajo la modalidad de contrato prorrogado convencionalmente, y manifiesta esa misma parte demandada que tal comunicación tuvo lugar oportunamente en reiteradas ocasiones de manera verbal. Entiende este Tribunal que si bien las partes no pactaron que esa comunicación de mantener la relación contractual se hiciera por escrito, no es menos cierto que la exteriorización de la misma debe encontrarse probada en las actas, ya que se encuentra contradicha por la parte actora, que sostiene precisamente como principal argumento, que no hubo manifestación de aprovechar la prórroga convencional que las partes acordaron en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento se pretende, por lo cual en fecha diecisiete (17) de Junio de 2007, el contrato feneció en su duración convencional, iniciándose a partir del día siguiente a esa fecha la prórroga legal que, de conformidad con el literal b) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un año que vino a cumplirse el día diecisiete (17) de Junio de 2008, tal y como lo declaró el a quo en el fallo que mediante la presente sentencia se reitera por las razones expuestas y así se decide.
No obstante ello, observa el Tribunal como lo indicó en líneas anteriores, que la cuestión previa propuesta por la parte demandada relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, de conformidad con el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue resuelta por el Juez de la recurrida en el punto previo de la misma, indicando al efecto lo que sigue:
“…Ahora bien con respecto a esta excepción o defensa de fondo este sentenciador cree conveniente señalar que la parte demandada confunde los fundamentos de hecho y de derecho en esta defensa, por cuanto es claro y evidente, así se desprende de las actas, que la parte actora invoca sus pretensiones en el libelo de la demanda de manera coherente, determinada, asertiva e idónea y relacionada tantos en los hechos como en el derecho, porque de manera correcta, su acción y pretensión al demandar, aduce la fecha del respectivo contrato de arrendamiento, así como los dos documentos públicos y privados, ya que estos guardan y siguen la relación estrecha con el contrato de arrendamiento, constituyendo una consecuencia inmediata y plegada a la voluntad de las partes contratantes, donde la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble, lo cual debe mencionarse para poder explicar lo que en derecho corresponde primero como el uso al derecho de la prórroga legal que tiene la parte demandada, demostrando con ello la disposición de respetar el derecho de prórroga legal que le pertenece a la misma, sin embargo este sentenciador como director del proceso, se encuentra vigilante de resguardar los derechos y garantías que le corresponden a cada una de las partes intervinientes en la presente causa, sobre todo de los derechos que le corresponden a la arrendataria por la especialidad de esta materia, y es por eso que se debe explicar de manera general a la demandada que la celebración del contrato de arrendamiento fue en fecha 18 de junio de 2004, esto es a los efectos de inicio y continuidad de una relación arrendaticia por el tiempo prolongado como lo señala el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que a los efectos de demostrar que el contrato de arrendamiento se hizo inexorable en el tiempo, y se solicitó el cumplimiento de la entrega del mismo con anterioridad, siendo que la arrendadora no estaba en la obligación de notificar a la arrendataria su derecho al uso de la prorroga (sic) legal, ya que la misma opera de pleno derecho, sin embargo ella (sic), la parte demandante fue diligente y antes de vencerse el contrato se evidencia de actas que realizó una notificación judicial ante el organismo competente en fecha 13-06-07 y que en la misma fecha envió comunicación a través del servicio Courier TEALCA “notificando de la prorroga (sic) legal” y de su correspondiente vencimiento.

Siendo que el Juez como medio para la realización de los fines del Estado Social de Derecho y de Justicia (Artículo 2 de la vigente Constitución) con sus actos debe garantizar la pretensión de la parte actora, y estudiar que la misma no sea contraria derecho, a la moral y a las buenas costumbres. Por otro lado, se evidencia en actas que la parte demandada, niega y contradice tales hechos, por lo tanto constituyen el thema decidendum en este proceso. Así la acción correspondiente que de manera eficaz invocó la parte actora para demandar en la presente causa, en consecuencia es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, lo que procede en derecho a reclamar y señala este sentenciador que así fue previamente analizado por este órgano jurisdiccional al momento de admitir la demanda. Y ASI SE DECIDE.-”

No puede este Tribunal participar del criterio del a quo, en cuanto el mismo supone que la prohibición de la ley de admitir la acción, queda superada desde el mismo momento en el cual el Juez estudia que la demanda no sea contraria a la ley, al orden público ni a las buenas costumbres. Lo cierto es que existen causales específicas que prohíben que se admita la acción, por ello no basta que la demanda no adolezca de ser contraria a la ley o a los valores sociales, ni que la acción seleccionada por el pretensor sea la idónea, sino que además supere los obstáculos que impone el mismo legislador. Uno de esos obstáculos es el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de ese Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
Consiste esta norma, como antes se acertó, en brindar al inquilino de un inmueble la seguridad que requiere en la víspera de su desocupación, impidiendo que se incoen demandas que pueden acompañarse de medidas cautelares que perturben el disfrute de la prórroga que tiene ganada legalmente. Y es que la relación arrendaticia puede transitar por dos distintos estadios temporales: el lapso de duración propiamente dicho y la prórroga; ésta última a su vez puede ser convencional o legal. Si el Juzgador in limine litis encuentra que la demanda pretende el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, y que la relación contractual se encuentra en el último de los estadios nombrados (prórroga legal), declarará inadmisible la acción, por así ordenárselo el artículo 41 ibidem. Si al contrario, se consigue con que la relación transita por un estadio que representa un tertium genus, es decir, por la ocupación de hecho dado que el lapso de la misma feneció, entonces admitirá a trámite la acción.
Observa este Tribunal que sobre la norma de comentarios, poco adelantó en el punto previo el Juez de la recurrida; sin embargo, sí abordó el tema del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la parte motiva del fallo, y lo hizo desde la siguiente óptica:
“Se dictamina que, aun cuando en efecto se trata de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en el in fine de la norma el legislador prevé la admisión para los casos, como el de autos, en los que se acuse el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales por parte del arrendatario, que en el de marras, lo constituye el incumplimiento de la entrega del inmueble en el tiempo estipulado y haberse cumplido la prorroga (sic) legal, por estar totalmente transcurrida y agotada.”

En efecto, la parte final del tantas veces referido artículo 41 de la ley especial, dispone que la prohibición de admitir la acción, encuentra una excepción cuando la demanda sea interpuesta por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, en cuyo caso sí deberá admitirse a trámite. Concierne esta disposición a la demanda que pretende el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, aun cuando esté en presencia de la prórroga legal, pero que además se evidencie la delación de infracción de obligaciones legales o contractuales, que de ordinario se traducen en el pago de cuotas insolutas, el subarrendamiento, las modificaciones del inmueble sin autorización del arrendador, el uso del inmueble para fines no acordados o ilícitos, entre muchos otros, excluyendo el incumplimiento del arrendatario de devolver el inmueble al término del lapso, pues esa es la pretensión principal que se regula en la primera parte del artículo.
Es esa y no otra la lectura que debe dársele a la disposición in fine del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto se adminicula con el artículo 40 ejusdem, según el cual si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Efectivamente, si se alega el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales durante la supuesta prórroga legal, realmente no se está en presencia de tal prórroga desde que el arrendatario no tiene derecho a ella por ser contumaz a sus obligaciones.
El Juzgado Sexto de los Municipios, en cambio, afirma que esas obligaciones legales o contractuales, en el presente caso, se constituyen en el deber de entrega del inmueble, provocando en el estudio de la norma un silogismo circular indefinido que lleva a decir que se inadmitirán las demandas en las que se presente la prórroga legal, cuando las mismas versen sobre su cumplimiento por vencimiento de término, pero se admitirán aquéllas en las que se verifique el incumplimiento de las obligaciones y una de esas obligaciones es la entrega del inmueble; entonces, todas las demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento de término, terminarán admitiéndose, por que todas acusan el incumplimiento de la obligación del demandado de entregar el inmueble al vencimiento del término.
Es esa una interpretación que se aleja del espíritu del legislador. Pero no obstante ello, no yerra el Tribunal de mérito al declarar la improcedencia del alegato de la apoderada de la parte demandada sobre le prohibición de la ley de admitir la acción, sólo que debió hacerlo por un argumento distinto al utilizado en la recurrida. La verdadera razón por la cual la presente demanda es admisible, estriba en que la falta de notificación oportuna de la arrendataria a la arrendadora sobre su voluntad de hacer uso de la prórroga convencional de un año, hizo que el contrato se venciera el día diecisiete (17) de Junio de 2007, iniciándose en fecha dieciocho (18) de Junio de 2007, el lapso de un (1) año de prórroga legal, finalizando la misma el día diecisiete (17) de Junio de 2008, fecha para la cual no había sido interpuesta la demanda, que tuvo lugar ante la Oficina General de recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio el día treinta (30) de Junio de 2008. En consecuencia se ratifica la decisión del Tribunal de la recurrida, en cuanto a la cuestión previa propuesta, pero por los motivos expuestos en este fallo, distintos a los argumentados por el Juzgado a quo.
Por último, observa el Tribunal que en un capítulo particular del fallo apelado, el Juzgado a quo concedió a la arrendataria una lapso de seis (6) meses contados a partir de la fecha de esa sentencia, para que desocupara el inmueble, todo fundamentado en que la demandada presta el servicio público de salud, reconocido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como un derecho fundamental. Esta Sentenciadora advierte que el mencionado lapso otorgado no puede ser contado desde el momento en el cual se dicta la resolución, pues los efectos de la misma se encuentran suspendidos en el tiempo, dado que la apelación de la sentencia definitiva se oye en ambos efectos, el devolutivo y, precisamente, el efecto suspensivo. De allí que el plazo conferido sólo se computa a partir del dies a quo en el cual quede definitivamente firme el fallo apelado, y no antes. No significa ello que esta Superioridad comparta la posición del Tribunal de cognición de otorgar el descrito lapso, la cual no consigue fundamento en el ordenamiento sub-constitucional, ni se justifica en la desaplicación del régimen legal por control difuso de la constitucionalidad, sólo que la revisión de tal criterio, en cuanto el mismo beneficia a la parte apelante, se encuentra impedida a este Órgano Jurisdiccional de segunda instancia, por expresa prohibición que informa el principio de reformatio in pejus, pues su modificación o reconsideración perjudica la condición obtenida por el demandado-apelante, y beneficia a la parte victoriosa que, al contrario, no apeló y sí solicitó expresamente la ratificación del fallo, el cual mediante la presente sentencia se confirma, tal y como se expondrá de manera positiva, expresa y precisa en la parte dispositiva de este fallo.
Por lo demás, el fallo dictado por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2008, se encuentra ajustado a derecho por lo cual es deber para este Tribunal ratificar el mismo.
III
En orden a las consideraciones expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la abogada ANGÉLICA SOFÍA MORALES DOMÍNGUEZ, apoderada judicial de la sociedad mercantil SALUD VITAL, C.A. Queda en estos términos confirmado el fallo recurrido, por las razones expuestas en esta sentencia.
Se condena en costas al la parte demandada-apelante, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
La Juez,
(Fdo.)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez.
La Secretaria,
(Fdo.)
Abg. Militza Hernández Cubillán.
En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el Nº______, del Libro Correspondiente. La Secretaria, (Fdo.) Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta del expediente No. 43.937. LO CERTIFICO, Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre de dos mil nueve (2009).

ELUN/ yrgf