REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA Maracaibo, 13 de octubre de 2009 199° Y 150° Expediente: N° 11654 PARTE ACTORA: Osmar Ramón Fuenmayor, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.891.216. ABOGADO ASISTENTE: Abdon Medina Castillo, debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el N° 34078. PARTE DEMANDADA: Dalmiro José Rivas Vásquez y Mirelis Del Carmen Vilchez de Rivas, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad N° V- 5.167.938 y V- 4.018.813, respectivamente. DEFENSOR AD-LITEM: Octavio Villalobos Molero, debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el N° 47.799. FECHA DE ENTRADA: 14 de julio de 2008. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato. SENTENCIA: Definitiva. SÍNTESIS NARRATIVA Se inició el presente procedimiento contentivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.891.216, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ABDON MEDINA CASTILLO, debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el N° 3407, en contra de los ciudadanos DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad N° V- 5.167.938 y V- 4.018.813, respectivamente. En fecha 14 de julio de 2008, este Juzgado admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada y de esta manera ordenó citar a los ciudadanos DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS, a los fines de que procedan a dar contestación a la demanda. Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2008, el Alguacil Natural de este Juzgado expuso que una vez trasladado en la dirección indicada por la parte actora, no pudo realizar la citación. En fecha 29 de septiembre de 2008, la parte actora solicita al tribunal la citación cartelaria de la parte demandada, de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, mediante auto de fecha 26 de septiembre de 2008, este Juzgado actúa conforme a lo solicitado, ordenando la publicación de los carteles de citación en los diarios La Verdad y Panorama de esta Ciudad de Maracaibo. Mediante escrito de fecha 22 de enero de 2009, la parte actora solicita a este Juzgado se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en este sentido en fecha 30 de enero de 2009 este Juzgado niega el referido decreto. En fecha 09 de febrero de 2009, la parte actora, ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, debidamente asistido por el abogado ABDON MEDINA CASTILLO, solicita al Tribunal se sirva designar defensor ad-litem a la parte demandada, a los fines legales subsiguientes. Mediante auto de fecha 10 de febrero de 2009, este Juzgado designa a la abogada en ejercicio MARIAJOSE HINESTROZA, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 110.717, como defensor ad-litem de la parte demandada, ciudadanos DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS. En fecha 22 de abril de 2009, la abogada en ejercicio MARIAJOSE HINESTROZA, comparece por ante este Juzgado y de esta manera acepta la designación y prestó juramento de Ley. Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2009, se ordena librar los recaudos de citación a la misma a los fines de que proceda a dar contestación a la demanda. Mediante escrito de fecha 08 de junio de 2009, la abogada en ejercicio MARIAJOSE HINESTROZA, procedió a dar contestación a la demanda intentada. No obstante a ello, este Juzgado mediante sentencia de fecha 10 de junio de 2009, en vista de la extemporaneidad de la contestación de la demanda, acuerda reponer la causa al estado de nombrar nuevo defensor ad-litem; en tal sentido designa al ciudadano OCTAVIO VILLALOBOS MOLERO, debidamente inscrito en el inpreabogado bajo el N° 47.799, como defensor ad-litem de los ciudadanos DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS. Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2009, el abogado en ejercicio OCTAVIO VILLALOBOS MOLERO, procedió a aceptar la designación realizada por este Juzgado y de esta manera presta el respectivo juramento de ley. En fecha 22 de julio de 2009, el defensor ad-litem dio contestación a la demanda y en fecha 29 de julio de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 31 de julio de 2009, el tribunal dictó auto mediante el cual admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas. LÍMITES DE LA CONTROVERSIA El ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, señaló que celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, distinguido con el N° PH-1, ubicado en el P.H sobre los módulos 1 y 2, el cual forma parte del Centro Residencial integral “Martín”, ubicado éste en la avenida 2, El Milagro, entre las cuadras 77 y 78, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de doscientos quince metros cuadrados con cuarenta y cinco decímetros cuadrados (215, 45 MTS.2) y su terraza con una superficie de cincuenta y ocho metros cuadrados con un decímetro cuadrado (58,01 MTS.2), cuyos linderos y demás medidas se encuentran claramente detalladas en el documento adquisitivo protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 08 de diciembre de 1995, anotado bajo el N° 43, tomo 29, protocolo 1°, de igual forma señaló expresamente que: “…es el caso que del prenombrado contrato de arrendamiento se desprenden obligaciones de imperativo cumplimiento para cada una de las partes, entre otras…Es de hacer notar que los prenombrados arrendatarios desde el inicio de la relación arrendataria han incumplido con su principal obligación como es el pago del canon de arrendamiento haciendo caso omiso a las tantas solicitudes extrajudiciales alegando que no tienen dinero como pagar, que no han conseguido inmueble acorde con sus necesidades para mudarse, prometiendo incluso el PAGO TOTAL de lo adeudado por arrendamiento con una supuesta venta de un inmueble que al parecer tienen ya pactada y además de todos estos alegatos manifiestan la ocurrencia de una serie de infortunios de toda índole (económicos, familiar, de salud, etc.)…El tiempo ha transcurrido inexorablemente y los arrendatarios se mantienen en posesión precaria del inmueble en absoluto estado de rebeldía y a manos militaris impidiéndome el derecho que tengo por Ley de inspeccionar el estado de conservación y mantenimiento del inmueble, amén de que conforme a la Cláusula Octava no se le exigió a los arrendatarios garantías reales ni personales a los fines de las obligaciones arrendatarias, encontrándose insolvente en el servicio de electricidad. Dicho esto ciudadana, juez, los ya identificados arrendatarios han acumulado una deuda por concepto de canon de arrendamiento equivalente a dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000, oo) (Bs. F.16.000, oo) que son el resultado de la insolvencia desde el 26 – 02 – 2007 hasta el 26 – 06 – 2008; ambos inclusive, es decir, dieciséis (16) meses consecutivos”. En consecuencia pretendió: Primero: Decrete el desalojo judicial del inmueble de la propiedad del ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, el cual se encuentra identificado detalladamente en el documento de adquisición y arrendamiento celebrado por las partes fundante de esta acción, el cual deberán devolver los arrendatarios totalmente desocupado, en el mismo óptimo estado de conservación y mantenimiento y solvente en cuanto a los servicios públicos. Segundo: Se condene a los arrendatarios a cancelar la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000, oo) (Bs. F. 16.000, oo) por concepto de canon de arrendamientos vencidos e insolutos desde el 26-02-2007 hasta el 26-06-2008, a razón de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000, oo) (Bs. F. 1.000, oo) cada mes y además las mensualidades que se causen desde esta última fecha hasta aquella en que se dicte sentencia definitivamente firme. Tercero: Que se condene a los demandados al pago de las costas y costos procesales. Por su parte el defensor ad-litem negó, rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos en la demanda. ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE A tal efecto, Carnelutti en su obra “Teoría General del Derecho”, señala que la prueba es un equivalente sensible del hecho que hay que valorar aplicada al Derecho in genere, la prueba se refiere a un hecho que es preciso valorar jurídicamente; considerada en relación al proceso, la valoración ha de hacerse tomando en cuenta el resultado que por su medio intenta obtenerse; por lo que tomando en cuenta lo anteriormente expuesto, este Juzgador pasa a estimar las pruebas promovidas por la parte demandante: DOCUMENTALES: • Promovió el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 01 de marzo de 2007, bajo el N° 13, tomo 53, de los libros respectivos. • Promovió documento de venta con pacto de retracto, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de diciembre de 1995, bajo el N° 43, del protocolo 1, tomo 29. Las pruebas que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, en tanto que no fueron tachadas de falsas por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, considera este juzgador que es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan: El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce … un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatrio” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas del juez). El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla. La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5). Ahora bien, en el caso analizado la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito entre el y los ciudadanos DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ Y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS, en fecha 01 de marzo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo. La pretensión la sustentó en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; (cursivas del tribunal). Aunado a ello, la parte demandante alega que en el contrato de arrendamiento se estableció en su Cláusula Segunda que el tiempo de duración del contrato sería de tres meses contados a partir del 26 de febrero de 2007, no obstante a ello las partes le dieron el carácter de improrrogable, por el transcurso del tiempo y en consecuencia ha operado la tácita reconducción convirtiendo dicho contrato en indeterminado, situación o supuesto que se subsume en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a” que establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble: a) cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. En este sentido, el artículo 1600 del Código Civil, establece lo siguiente: ‘Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo’. Del contenido, aunado a la situación de hecho antes transcrita, se evidencia que en el contrato a que se refiere esta acción, ciertamente se produjo la tácita reconducción y la conversión del contrato a tiempo indeterminado; es por lo que, la parte actora, ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, solicita el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y de igual forma pretende que la parte demandada le cancele las siguientes cantidades: 1.- Dieciséis Millones de Bolívares (Bs. 16.000.000, oo) (Bs. F. 16.000, oo) por concepto de canon de arrendamiento vencidos e insolutos desde el día 26 de febrero de 2007 hasta el 26 de junio de 2008, a razón de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000, oo) (Bs. F.1.000, oo) mensuales. 2.- Asimismo, las mensualidades que se causen desde esta última fecha hasta aquella en que se dicte la sentencia definitivamente firme. Así pues y para demostrar su pretensión promovió el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 01 de marzo de 2007, bajo el N° 13, tomo 53, de los libros respectivos; con lo cual quedó plenamente demostrado lo alegado por la parte actora; en tal sentido este juzgador cree oportuno el momento para transcribir el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”; (cursivas del tribunal). Respecto a esta norma el autor Emilio Calvo Baca, en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente: “…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…”; (cursivas del tribunal). Código de Procedimiento Civil comentado, Emilio Calvo Baca pp. 356-358. En consecuencia y, por cuanto, la parte demandada no desvirtuó los hechos alegados por la parte actora, es por lo que este tribunal procede a declarar con lugar la demanda intentada por el ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.891.216, en contra de los ciudadanos, DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ Y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad N° V- 5.167.938 y V- 4.018.813, respectivamente; en tal sentido la parte demandada deberá entregarle a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° PH-1, ubicado en el P.H, sobre los módulos 1 y 2, el cual forma parte del Centro Residencial Integral “Martín”, ubicado éste en la avenida 2, El Milagro, entre las cuadras 77 y 78 en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; igualmente deberá cancelarle las siguientes cantidades: 1.- Dieciséis Millones de Bolívares (Bs. 16.000.000, oo) (Bs. F. 16.000, oo) por concepto de canon de arrendamiento vencidos e insolutos contados desde el día 26 de febrero de 2007 hasta el 26 de junio de 2008, a razón de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000, oo) (Bs. F.1.000, oo) mensuales. 2.- Asimismo, cancele las mensualidades correspondientes a los meses contados a partir del día 26 de julio de 2008 hasta el 26 de septiembre de 2009, en consecuencia habiendo transcurrido 15 meses, y calculados en base a la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000, oo) (Bs. F. 1.000, oo) mensuales, hacen un equivalente a Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000, oo) (Bs. 15.000, oo). DISPOSITIVA Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de de arrendamiento, intentada por el ciudadano OSMAR RAMÓN FUENMAYOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.891.216, en contra de los ciudadanos, DALMIRO JOSÉ RIVAS VÁSQUEZ Y MIRELIS DEL CARMEN VILCHEZ DE RIVAS, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad N° V- 5.167.938 y V- 4.018.813, respectivamente. Segundo: Se ordena a los ciudadanos Dalmiro José Rivas Vásquez y Mirelis Del Carmen Vilchez de Rivas hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° PH-1, ubicado en el P.H, sobre los módulos 1 y 2, el cual forma parte del Centro Residencial Integral “Martín”, ubicado éste en la avenida 2, El Milagro, entre las cuadras 77 y 78, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. De igual forma se ordena a los ciudadanos, ya identificados, a cancelar las siguientes cantidades: 1.- Dieciséis Millones de Bolívares (Bs. 16.000.000, oo) (Bs. F. 16.000, oo) por concepto de canon de arrendamiento vencidos e insolutos contados desde el día 26 de febrero de 2007 hasta el 26 de junio de 2008, a razón de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000, oo) (Bs. F.1.000, oo) mensuales. 2.- Asimismo, las mensualidades correspondientes a los meses contados a partir del día 26 de julio de 2008 hasta el 26 de septiembre de 2009, en consecuencia habiendo transcurrido 15 meses, y calculados en base a la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000, oo) (Bs. F. 1.000, oo) mensuales, hacen un equivalente a Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000, oo) (Bs. F. 15.000, oo). Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en el presente juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo a los 13 días del mes de octubre del año 2009. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación. EL JUEZ CARLOS RAFAEL FRÍAS LA SECRETARIA MARÍA ROSA ARRIETA FINOL En la misma fecha siendo las diez (10:00) horas de la mañana se dictó y publicó el fallo que antecede signada con el N° 54. LA SECRETARIA MARÍA ROSA ARRIETA FINOL CRF/fa.- Exp. N° 11654.