TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda

EXPEDIENTE N°. 6803

PARTE ACTORA AURORA CORTEZ MICAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.826.527.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA KENDRINA DE LOS ANGELES TORRES y YOLETH LEAL HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-15.562.433 y V-15.719.611, e inscritas en el Inpreabogado bajo los números: 108.575 y 109.536 respectivamente, domiciliadas en el Municipio San francisco del estado Zulia.

PARTE DEMANDADA JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V- 22.450.345, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA MIREYA ORTIZ y ORLANDO GERCIA PRADA, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: V-4.522.739 y V-7.737.766, e inscritos en el inpreabogados bajo los números: 51.892 y 35.007, respectivamente, de igual domicilio.

MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Y DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE.

SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 20 de febrero de 2008, se le dio entrada a la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y ENTREGA DE INMUEBLE, presentada por los Apoderados Judiciales de la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, incoada contra el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, la cual fue admitida en fecha 25 de febrero de 2008, por este JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, por ser competente para ello, y no libró la respectiva compulsa de Citación por cuanto la parte actora no proveyó las copias simples para su debida certificación. (fs. 1 al 18).

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

La Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Nº 5.262 de fecha 11 de Septiembre de 1.998, y la cual entro en vigencia a partir del 1º de Julio de 1.999, establece en su TITULO IV, De los Órganos del Poder Judicial. Capitulo I, De la Organización de los Tribunales, articulo 60 que:

“Artículo 60.- El Poder Judicial se ejerce por la Corte Suprema de Justicia, los Tribunales de Jurisdicción ordinaria y los Tribunales de Jurisdicción Especial…”

Así mismo, en el Capitulo IV, establece la competencia de los Tribunales de Municipio, en el que, en su artículo 70 indica:

“Artículo 70.-… Los Juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.

Los Juzgados ordinarios tienen competencia para:
1. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”
Aplicada en complemento y concordancia con Resolución N° 2009-0006, dictada en Sala Plena por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18-03-2009, publicada en fecha 02-04-2009, Gaceta Oficial N° 39.152.

Considera este Tribunal conveniente, mencionar las disposiciones relativas a la competencia en razón de la materia y el territorio, establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en la cual en sus artículos 28 y 29 establece:

“Artículo 28.- La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute, y por las disposiciones legales que la regulan.”

“Artículo 29.- La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”

En concordancia con el artículo 42 ejusdem:

“Artículo 42.- Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato…”

Sin embargo, el artículo 47 ejusdem señala:

“Artículo 47.- La competencia por el territorio puede derogarse por convenio de las partes, caso en el cual la demanda podrá proponerse ante la autoridad judicial del lugar que se haya elegido como domicilio. La derogación no podrá efectuarse cuando se trate de causas en las que debe intervenir el Ministerio Público, ni en cualquier otro en que la ley expresamente lo determine.”

Del análisis de las anteriores disposiciones, y de las actas que conforman el presente expediente, se observa, que la Ley faculta a este Tribunal para conocer de la presente causa por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE, por cuanto versa sobre un contrato de arrendamiento relacionado a un inmueble que a pesar de estar ubicado en Jurisdicción de la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, de ser ese el mismo lugar de la celebración de dicho contrato de arrendamiento, y aun siendo ese mismo lugar el domicilio del demandado, hubo convencionalmente entre las partes contratantes y del presente procedimiento judicial, la elección de un domicilio especial establecido en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción judicial, donde expresamente se lee en el contenido de su DUODÉCIMA cláusula, lo siguiente: “Para todos los efectos de este contrato las partes eligen como domicilio especial a la Ciudad de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, a cuya jurisdicción declaran someterse. …” por lo tanto, y vista la elección contractual del domicilio especial, se considera este JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO AZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, COMPETENTE para conocer, sustanciar y decidir la presente causa. ASÍ SE DECIDE.

ANTECEDENTES

En fecha 12 de marzo de 2008, los Apoderadas Judiciales de la parte actora proporcionan al tribunal los gastos para sacar las copias simples de los recaudos par ser certificados y elaborar así las compulsas de citación del demandado. (f. 19).

Auto del Tribunal de fecha 14 de marzo de 2008, donde se ordeno librar los correspondientes recaudos, exhorto y oficio para la citación de la demandada, y hacer entrega a las abogadas apoderadas, a los fines de que gestionen todo lo conducente para llevar a cabo dicha citación. El Alguacil natural de este Tribunal recibe el día 18-03-2008 el oficio 6130-6803-2008. (fs. 20 al 23).

En fecha 28 de mayo de 2008, los Apoderadas Judiciales de la parte actora retiran recaudos de citación del demandado. (f. 24).

En fecha 08 de abril de 2008, el ciudadano JOSE GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, otorgó poder Apud acta a los Abogados en ejercicio MIREYA ORTIZ y ORLANDO GARCÍA PRADA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 51.892 y 35.007, respectivamente. (f. 25).

Auto del Tribunal de fecha 10 de abril de 2008, donde recibe actuaciones emanadas del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNCIIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. (fs. 26 al 34).

Nota del secretario donde hace constar que en fecha 14 de abril de 2008, recibió escrito de contestación de la demanda, constante de cinco (5) folios útiles. (fs. 35 al 40).
Se recibió en fecha 16 de abril de 2008, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte demandada el Abogado en ejercicio ORLANDO GARCÍA PRADA. (fs. 41 y 42).

Auto del Tribunal de fecha 17 de abril de 2008, donde se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada y se libran oficio y exhorto. (f. 43).

En fecha 21 de abril de 2008, el alguacil recibe oficio número 6130-566-6803-2008. (f. vto. 45).

En fecha 22 de abril de 2008, la Apoderada Judicial de la parte demandante Abogada en ejercicio KENDRINA TORRES MONTIEL, presenta escrito de promoción de pruebas y anexo, constante de cinco (5) folios útiles. (fs. 46 al 50).

Auto del Tribunal de fecha 23 de abril de 2008, donde se admiten las pruebas promovidas por la parte actora a excepción de la promoción CUARTA por ser inoficiosa, y se libra oficio. (fs. 51 al 53).

En fecha 24 de abril de 2008, el Alguacil recibió oficio número 6130-586-6803-2008. (f. vto. 53).

Exposición del Alguacil de fecha 09 de mayo de 2008, donde informa que en la misma fecha, el oficio número 6130-586-6803-2008, fue recibido por el ciudadano OMAR A. PEÑA quien firmó la copia y el libro de oficios. (fs. 54 al 56).

Auto del Tribunal de fecha 05 de Junio de 2008, donde se recibió comunicación emanada de la junta de condominio conjunto residencial universitario, junto con anexos, constantes de veinticuatro (24) folios. (fs. 59 al 83).

Auto del Tribunal de fecha 25 de junio de 2008, donde se recibió actuaciones emanada de el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Maracaibo. (fs. 84 al 105).

Auto del Tribunal de fecha 08 de enero de 2009, donde se ordeno oficiar al JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Maracaibo. (f. 106).

Se libró oficio No. 6130-07-6803-2009, en fecha 08 de enero de 2009, dirigido al JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Maracaibo, el cual fue recibido por el Alguacil natural de este Tribunal en esta misma fecha. (f. 107 y vto.).

Se recibió en fecha 09 de febrero de 2009, oficio emanado del JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Maracaibo. (f. 108).

THEMA DECIDENDUM
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

Expresan los Apoderados judiciales de la parte actora que su poderdante en fecha 21 de abril de 2005 celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ.

Expresaron que dicho contrato versa sobre el alquiler de un inmueble propiedad de la ciudadana ALEXANDRA YUBISAY ANDRADE ZULAICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 12.466.999, quien le concedió a su poderdante la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN antes identificada, en usufructo el inmueble objeto de arrendamiento.

Alegan que según lo estipulado por ambas partes en la cláusula séptima, el contrato se encuentra vigente, ya que se ha prorrogado automáticamente y no ha habido manifestación de ninguna de las partes de no prorrogarlo.

Expresan que consta en la cláusula cuarta del aludido contrato, que el arrendatario, ciudadano JESUS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, quedó obligado a cancelar las cuotas de condominio estipuladas por la junta de condominio.

Que se evidencia de comunicación emitida por la administradora del conjunto residencial universitario, que el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, se encuentra insolvente con la junta de condominio y que además cuando ha realizado pagos, los ha realizado siempre en forma irregular o extemporánea.

Expresaron que el apartamento se encuentra en estado de insolvencia ante este órgano, en virtud de lo cual debe pagar por concepto de cuotas ordinarias correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero 2008 y el mes de febrero del mismo año, los cuales arrojan la cantidad de CIENTO TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 130,00) más la cantidad de DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 10,00); lo cual representa un total de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 150,00), por lo que le genera como propietaria asumir el pago de los interés, honorarios de abogados y costos y costas ocasionados por el incumplimiento.

Solicitan que una vez se concluya la misma, el arrendatario entregue el inmueble solvente, tal como lo establece el precitado contrato de arrendamiento.

Sustenta la demanda según lo consagrado en el código civil, en el artículo 1.167.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

El Apoderado Judicial de la parte demandada el Abogado en ejercicio ORLANDO GARCÍA PRADA, expreso:

El apoderado judicial de la parte demandada, opuso al fondo la excepción procesal perentoria denominada FALTA DE CUALIDAD EN LA PERSONA DEL ACTOR para intentar en el presente juicio, por cuanto tal y como lo señala la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, a través de sus representantes legales en su escrito de demanda, por cuanto la legitima propietaria del inmueble en litigio es la ciudadana ALEXANDRA ANDRADE ZULAICA, teniendo la parte actora solo el usufructo sobre el referido inmueble. Y que por tal razón no tenia o no tiene la parte actora capacidad necesaria para disponer o administrar dicho inmueble, y mucho menos capacidad procesal para demandar por ante los Tribunales de la República la desocupación del referido inmueble objeto del presente proceso.

Expreso el Apoderado de la parte demandada, que su representado acepta y reconoce que suscribió con la parte actora el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 21 de Abril de 2005, el cual quedo anotado bajo el No. 2, tomo 69 de los libros de autenticaciones, pero lo que no acepta y por lo tanto niega, rechaza y contradice, es que lo suscribió a sabiendas de que era la ciudadana ALEXANDRA ANDRADE ZULAICA, la propietaria de dicho inmueble y que la parte actora solamente era la usufructuaria del mismo, por cuanto nunca a su representado se le comunico o informó que mucho antes de suscribir el contrato de arrendamiento antes señalado, se había realizado tal traspaso de titularidad o propiedad entre estas dos ciudadanas.

Alega el Apoderado del demandado, que su representado reconoce y acepta que actualmente el contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, se ha prorrogado automáticamente por seis (06) meses más de duración y que actualmente se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento convenidos por el arrendamiento del inmueble alquilado.

Pero lo que no acepta y por lo tanto niega, rechaza y contradice su representado, es que actualmente se encuentra insolvente con respecto al pago de las cuotas del condominio estipuladas por la junta de condominio del conjunto residencial universitario, correspondientes a los meses de diciembre del año 2007 y de enero y febrero del año 2008, tal y como supuestamente lo señala la comunicación de fecha 11 de febrero de año 2008, emitida por la administradora del conjunto residencial universitario, ciudadana MARIA DOMINGUEZ, razón por la cual impugnó dicha comunicación, por cuanto las mismas fueron canceladas todas por ante el condominio desde que se suscribió el contrato de arrendamiento antes señalado, hasta el día de hoy. Y que si alguna de las cuotas de condominio, pudieron haber sido canceladas de manera extemporánea se debió al hecho de que el condominio, no las tenia lista para su cobro al momento de su vencimiento, pasando el tiempo hasta que comunico a todos y cada uno de los propietarios e inquilinos del conjunto residencial universitario (edificio Lara), su exigibilidad o cobro en el tiempo. Situación esta que era conocida por la parte actora por lo manifiesto en su demanda.

Expresa que se pudiese afirmar que la parte actora convalidó al no pedir desde un principio la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con su representado, por haberse este ciudadano “caracterizado durante toda la relación arrendaticia, por cancelar de manera extemporánea, sus obligaciones para con la junta de condominio mensual…”, desde el año 2005 su representado supuestamente viene incumpliendo con la obligación de cancelar la cuota de condominio mensual, pero no la del pago del arrendamiento y de los servicios públicos (así se infiere del escrito de demanda presentado por la actora, donde nada reclama al respecto), y es tres (03) años después que la parte actora supuestamente se da cuenta de ello y procede a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento que la une con su representado por ante este digno tribunal.

Expresa que no es cierto que la actora haya realizado alguna gestión supuestamente amistosa y reiterada para que su representado procediera a cancelar las cuotas de condominio correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero y febrero del año 2008, por cuanto la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, no reside en Venezuela sino en la República de Colombia y su representado no la ve desde la firma del contrato de arrendamiento, habiéndose convenido entre ambos, que los cánones de arrendamiento adeudados y derivados del contrato de arrendamiento le serian depositados a la parte actora en una cuenta bancaria de su titularidad en un banco de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

Expresa que han de concluir, PRIMERO: que su representado no le adeuda a la parte actora cantidad de dinero alguna por concepto de pago o cobro de cuotas de condominio desde el día 21 de abril del año 2007, por las razones antes señaladas; SEGUNDO: que su representado no le adeuda cantidad de dinero alguna a la parte actora por concepto de pago o cobro de cánones de arrendamiento desde el día 21 de abril de 2007. TERCERO. Que su representado no le adeuda a la parte actora cantidad de dinero alguna por concepto de pago o cobro de servicios públicos. CUARTO: que la presente demanda lo único que busca es que mediante una orden judicial mi representado desocupe el apartamento, distinguido con el No, A-2-3, situado en el piso 1 del edificio denominado Lara, del conjunto residencia universitario ubicado en la calle 69 entre avenida 15c y 15D, jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, arrendado por la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, parte actora en este proceso, con la única finalidad de entregárselo a la ciudadana ALEXANDRA ANDRADE ZULAICA, sin quererse respetar por la parte actora todos y cada uno de los derechos que le puedan corresponder al ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, parte demandada en este proceso como consecuencia de relación arrendaticia que lo une con la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN por los hechos antes mencionados. Y por ultimo QUINTO: no es cierto que su representado adeude a la parte actora como consecuencia del presente proceso la cantidad estimada en su demanda de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00).

DOCUMENTOS CONSIGNADOS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA

* Original del Poder Judicial y extrajudicial, otorgado por la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, a las abogadas en ejercicio YOLETH LEAL HERNANDEZ y KENDRINA DE LOS ANGELES TORRES MONTIEL, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda, inserto bajo el N°. 31, Tomo 125, de fecha 28 de noviembre de 2007, constante de dos (02) folios útiles.

* Original del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, el fecha 21 de abril de 2005, el cual quedó anotado bajo el No. 2, Tomo 69 de los libros de autenticaciones, constante de cuatro (04) folios útiles.

* Original del contrato de compra venta de fecha 30 de noviembre de 2000, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda del municipio Lagunillas del estado Zulia, quedando anotado bajo el N°. 36, Tomo 67 de los libros respectivos, constante de tres (03) folios útiles.

Comunicación privada emanada de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Universitario, constante de un (01) folio útil.

HECHOS CONTROVERTIDOS

- La falta de cualidad de la parte actora para demandar por estar en una condición de usufructuaria.
- El incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio por parte del demandado.

DE LA CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

En relación a la excepción procesal perentoria opuesta al fondo, por el apoderado judicial de la parte demandada, denominada FALTA DE CUALIDAD EN LA PERSONA DEL ACTOR, para intentar la acción en el presente juicio, por cuanto la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, no es la legitima propietaria del inmueble en litigio, sino lo es la ciudadana ALEXANDRA ANDRADE ZULAICA, teniendo la parte actora solo el usufructo sobre el referido inmueble. Y que por tal razón a decir de la parte demandada, la parte actora no tenía o no tiene capacidad necesaria para disponer o administrar dicho inmueble.

En tal sentido, el Tribunal considera que es importante traer a colación lo dispuesto en el artículo 597 del Código Civil, el cual expresa:

“Artículo 597. El usufructuario puede donar, ceder o arrendar su derecho de usufructo, pero quedará siempre responsable de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.”

Es expresa la disposición antes citada al otorgarle la capacidad a la usufructuaria para donar, ceder o arrendar su derecho de usufructo; es por lo que si posee capacidad la actora para disponer de su derecho de usufructo, en este caso arrendarlo; así como también cualidad para demandar por cuanto la usufructuaria será responsable de la cosa usufructuada. ASÍ SE DECIDE.

De manera complementaria y genérica, es preciso recordar lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil, los cuales contemplan lo siguiente:

“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más persona para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico.”

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL

MERITO FAVORABLE.

PRUEBA DE INFORME. Solicitó que se oficie a la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO, ubicado en Jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia, ubicado específicamente en la Calle 69 entre Avenida 15C y 15D. a los fines de que informe a este Tribunal lo siguiente:
1).- Se sirva enviar el estado de cuenta que presenta el apartamento distinguido con el N°. A-2-3, Piso 1, del Edificio denominado “LARA”, es decir, los pagos realizados por el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad número V- 22.450.345 desde la fecha 25 de abril de 2005 hasta la presente fecha.
2).- Indique los conceptos aprobados en asamblea a los que esta obligado a pagar dicho apartamento, por disposición de la Ley de Propiedad Horizontal.
3).- Informe las fechas en las que se generaron tales obligaciones (cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la junta de condominio) y las fechas en que las mismas debieron ser pagadas, y en las cuales se emitieron tales pagos, determinando así si hubo retraso en la cancelación de los mismos; indicando si es reincidente o no en tal incumplimiento el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ titular de la cédula de identidad número V- 22.450.345.
4).- Indique al Tribunal el nombre de la persona de quien hayan recibido algún pago para ser abonado a favor del referido Apartamento, por los conceptos indicados.
5).- Si dicho Apartamento presenta o presentó algún estado de insolvencia y en caso de haberse suscitado, indique en que fecha se registra tal insolvencia y el tiempo en el que se mantuvo o permaneció insoluto.
6).- Indique al Tribunal cual es el modo o forma de pago estipulado por parte de la junta de condominio, para los copropietarios, es decir, si estos deben dirigirse al departamento u oficina de condominio a ejecutar los pagos relativos a las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, o acaso existe alguna persona encargada en ir y cobrar tales conceptos a cada apartamento del conjunto residencial universitario.
PRUEBA DOCUMENTAL. Promueve comunicación en original emitida y sellada por la empresa telefónica CANTV, donde se demuestra que el status del cliente o usuario de la línea telefónica 02617527574, se encuentra en la actualidad “INACTIVO”, poseyendo una deuda de bolívares CIENTO TRES MIL CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 103,79).

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL

MERITO FAVORABLE.

TESTIMONIALES. Promueve la testimonial de los ciudadanos: DEIVIS JOHAN RIVAS, ENDERSON PARRA PIELA, YANET MARÍA DÍAZ, CARLOS PACHECO y MIRTHA RIERA venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad números: V-16.606.796, V-20.751.099, V-12.890.345, V-10.428.035 y V-7.561.780, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

INSPECCIÓN JUDICIAL. Promueve y solicitó a este Tribunal se sirviera constituirse en la sede del condominio del conjunto residencial universitario, ubicado en la calle 69, entre avenida 15C y 15D, Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de que deje constancia de los siguientes hechos:
1.- Si por ante dicho condominio se encuentra adscrito el inmueble o apartamento, distinguido con el N°. A-2-3, situado en el piso 1 del Edifico denominado Lara, del conjunto residencial universitario, ubicado en la calle 69 entre Avenida 15 C y 15D, jurisdicción de la Parroquia Juana de Avila del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
2.- En caso de que el apartamento antes identificado se encuentre adscrito al condominio del conjunto residencial universitario, dejen constancia quien es su propietario o inquilino actualmente.
3.- En caso de que el apartamento antes identificado se encuentre adscrito al condominio del conjunto residencial universitario, que persona cancela las cuotas de condominio generados por el apartamento antes identificado mensualmente, desde el mes de abril del año 2005 hasta el mes de febrero del año 2008.
4.- Dejen constancia, si desde el mes de abril de año 2005 hasta el mes de febrero del año 2008, se adeudan cuotas de condominio mensuales con respecto inmueble o apartamento, distinguido con el N°. A-2-3, piso 1, perteneciente al edificio denominado Lara, del conjunto residencial universitario, por parte de su propietario o inquilino actual en los libros o registros manuales o computarizados de pago llevados al respecto.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Es un Principio Universal del derecho probatorio la obligación que tienen las partes de demostrar los hechos alegados conforme a lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

“Articulo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que producido la extinción de su obligación.”

VALORACIÒN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

PRUEBA INSTRUMENTAL

En relación al Original del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, en fecha 21 de abril de 2005, el cual quedó anotado bajo el N°. 2, Tomo 69, de los libros de respectivos. Constante de cuatro (4) folios útiles.

Es necesario señalar el valor probatorio que tiene el documento autenticado, como es el caso, y para ello, el artículo 1.357 del Código civil, establece:

“Artículo 1.357.- Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”

Por las razones antes expresadas, se le da pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento antes descrito, en el cual demuestra la relación arrendaticia entre las partes demandante y demandada; así mismo se evidencia de éste contrato que en su cláusula CUARTA, fundamenta lo siguiente:

“EL PAGO DE CONDOMINIO COMO EL PAGO DE TODOS LOS SERVICIOS PÚBLICOS, TALES COMO AGUA, TELÉFONO, ASEO, ENERGIA ELECTRICA Y CUALQUIER OTRO DEL CUAL SE HICIERE USO, SERAN POR CUENTA DE “EL ARRENDATARIO”, QUIEN LOS RECIBE TOTALMENTE SOLVENTE E IGUALMENTE SE OBLIGA A ENTREGARLO EN LAS MISMAS CONDICIONES. “EL ARRENDATARIO” SE OBLIGA A ENTREGARLE MENSUALMENTE A “EL ARRENDADOR” LAS FACTURAS DONDE SE EVIDENCIA LA SOLVENCIA TANTO DE CONDOMINIO COMO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DE LOS CUALES HICIERE USO. LA FALTA DE PAGO DE DOS (02) MENSUALIDADES CONSECUTIVAS DE CONDOMINIO, DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS AQUÍ SEÑALADOS O DE CUALQUIER OTRO CON EL CUAL CONTASE EL INMUEBLE ARRENDADO, DARÁ EL DERECHO A “EL ARRENDADOR” A EXIGIR LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA DEL INMUEBLE, MÁS EL PAGO DE LOS CONCEPTOS POR SERVICIOS PÚBLICOS ADEUDADOS Y LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO POR VENCERSE HASTA LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO. MÁS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) DIARIOS POR RETRASO EN LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE Y ENTREGA DE LAS LLAVES EN FUNCIÓN DE LA FECHA ACORDADA PARA SU DESOCUPACIÓN”, (subrayado del Tribunal).

Dicha cláusula establece algunos parámetros que regulan la relación arrendaticia:

1)- que el pago del condominio y de los servicios públicos es por cuenta del arrendatario;

2)- que éste se obliga a entregarle mensualmente a el arrendador las facturas donde se evidencie la solvencia tanto del condominio como de los servicios públicos;

3)- que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de condominio o de los servicios públicos, dará derecho al arrendador a exigir la desocupación inmediata del inmueble y el pago de los conceptos respectivos. Entre otros.

Dichos parámetros reguladores contractuales, por cuanto han sido Autenticado por un funcionario que tiene facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento fue autenticado, es por lo que se le da el pleno valor probatorio del derecho exigido o reclamado mediante la presente demanda, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

En relación a la Original del contrato de compra venta de fecha 30 de noviembre de 2000, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda del municipio Lagunillas del estado Zulia, quedando anotado bajo el N°. 36, Tomo 67 de los libros respectivos, y que posteriormente fue registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30 de enero de 2002, quedando registrado bajo el N°. 8, Protocolo 1°, Tomo 8°, de los libros respectivos, constante de tres (03) folios útiles.

Mediante este instrumento se demuestra que la parte actora ciudadana AURORA CORTEZ MICAN, posee una condición de USUFRUCTUARIA, y que la condición de propietaria la tiene la ciudadana ALEXANDRA YUBISAY ANDRADE ZULAICA. Dándosele pleno valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el articulo 1.357 del Código civil, anteriormente citado. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto, a la Comunicación privada emanada de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Universitario, constante de un (01) folio útil.

Esta carta se dirige a la ciudadana AURORA CORTEZ, en la cual se comunica que el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ cancela las cuotas mensuales ordinarias y extraordinarias pautadas por la junta de condominio desde que se les informó, que el mencionado ciudadano se encontraba arrendado en dicho inmueble y que estaba obligado ha realizar tales pagos, MAS SIN EMBARGO, LOS REALIZA DE FORMA IRREGULAR. En tal sentido en la presente fecha adeuda, los meses de.
*Cuota del mes de diciembre, que representa la cantidad de SESENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 65,00),
* Cuota del mes de enero, que representa la cantidad de SESENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 65,00),
* Cuota del mes que va corriendo es decir, el mes de febrero, arriba un monto de SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 65,00),
*De igual forma, adeuda la cantidad de DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 10,00) por cada mes adeudado o vencimiento del pago de la correspondiente cuota de condominio; en calidad de multa a pagar pautada por la junta de condominio.

El Tribunal considera importante señalar lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 431.- Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”

De la norma antes transcrita nuestro máximo Tribunal en Sala de Casación Civil, en fecha 19 de septiembre de 2001, Ponente Magistrado Dr. Omar Alfredo Mora Díaz, juicio Robert Camerón Reagor Vs. Compañía Occidental de Hidrocarburos ha reiterado el criterio con respecto a los documentos privados emanado de un tercero, el cual expresa:

“…artículo éste, que contiene la regla que regula el establecimiento de las pruebas que emanan de terceros, las cuales deben ser ratificadas por este mismo y no por alguna otra persona, y más si se trata de firma plasmada en documentos, que en este caso, solo pueden ser ratificados por quien suscribe…”

Es decir, no basta con presentar un documento privado emanado de un tercero; en este caso de la ciudadana MARÍA DOMINGUEZ, en su condición de Administradora de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Universitario; es necesario para que este adquiera validez, debió ser ratificado por el tercero del cual fue emanado o suscrito dicho instrumento, mediante una prueba testimonial.

En el marco de lo anterior, teniendo la parte demandante la carga de probar la autenticidad de dicha comunicación privada y no habiendo cumplido con ésta obligación probatoria, justifica para que este Operador de Justicia deseche la comunicación escrita presentada y no le atribuya valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBA DE INFORME

En relación a la prueba de informe solicitada por la parte actora, se ofició a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO, ubicado en Jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia, ubicado específicamente en la Calle 69 entre Avenida 15C y 15D.

Dicha prueba de informe es a los fines de que informara lo siguiente:

1. Se sirviera enviar el estado de cuenta que presenta el apartamento distinguido con el N°. A-2-3, Piso N°. 1, del Edificio denominado “LARA”, es decir, los pagos realizados por el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad número V- 22.450.345 desde la fecha 25 de Abril de 2005 hasta la presente fecha.

La junta de condominio hizo saber que en relación al estado de cuenta que presenta el apartamento distinguido con el N°. A-2-3 ubicado en el 1 piso del edificio LARA que forma parte de ese conjunto residencial; habitado por el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, y propiedad de la ciudadana AURORA CORTEZ, quien es la propietaria, razón por la cual los recibos de pago salen con su nombre, pero que es importante resaltar que quien los canceló desde el mes de abril del año 2005 es el ciudadano inquilino antes nombrado. Ya que tanto el como la propietaria les manifestaron que para esa fecha, él era quien le correspondía hacer todos los pagos relativos al condominio.

Se observa del estado de cuenta marcando con la letra “A” y se denota una irregularidad en la cancelación de los cánones de arrendamiento, en el sentido que se mantiene insolvente por varios meses y luego cancela todos los meses a la vez.

2. Indicaran los conceptos aprobados en asamblea a los que esta obligado a pagar dicho apartamento, por disposición de la Ley de Propiedad Horizontal.
Informaron que los conceptos aprobados en asamblea desde el mes de abril del año 2005 hasta la actualidad, están establecidos en actas de asamblea que anexaron, marcados con la letra “B y C”, la primera de fecha seis (06) de junio de 2006 y la segunda veinte (20) de junio de 2007.

3. Informe las fechas en las que se generaron tales obligaciones (cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la junta de condominio) y las fechas en que las mismas debieron ser pagadas, y en las cuales se emitieron tales pagos, determinando así si hubo retraso en la cancelación de los mismos; indicando si es reincidente o no en tal incumplimiento el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ titular de la cédula de identidad número V- 22.450.345.

Expresaron Que el pago del monto mensual acordado por la junta de condominio del Conjunto Residencial Universitario, especificados en las actas de asamblea anteriormente citadas por ellos; deben ser cancelados todos los últimos de cada mes. Y que razón por la cual con el cuadro explicativo anexado y marcado con la letra “A”, se puede observar que el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, si es reincidente en el incumplimiento de los montos a los que debe pagar por concepto de mensualidad de cuota de condominio. Ya que según lo expresado prácticamente desde el mes de Abril del año 2005 hasta la actualidad, ha estado insolvente hasta cuatro meses atrasados. Cuestión ésta que se evidencia en el cuadro explicativo anexado y los sustentan con recibos de condominio marcados con las letras D, F, G, H, I, J, K, L, M, N, Ñ y O.

4. Indique al Tribunal el nombre de la persona de quien hayan recibido algún pago para ser abonado a favor del referido Apartamento, por los conceptos indicados.

Informaron que los pagos de los conceptos antes descritos, eran cancelados por el ciudadano JESÚS LÓPEZ, pero en los recibos se colocaba AURORA CORTEZ ya que es la propietaria del apartamento N°. A-2-3 del edificio LARA del ese conjunto residencial.

5. Si dicho Apartamento presenta o presentó algún estado de insolvencia y en caso de haberse suscitado, indique en que fecha se registra tal insolvencia y el tiempo en el que se mantuvo o permaneció insoluto.

Señalan que en la actualidad, es decir, para la fecha en que se emitió la información suministrada; el apartamento N°. A-2-3 del edificio LARA de ese conjunto residencial no se encuentra en estado de insolvencia más sin embargo desde el mes de abril del año 2005 si se ha encontrado insolvente, así mismo se observa que para la fecha en que se introdujo la demanda el arrendatario se encontraba insolvente desde el mes de diciembre de 2007 hasta el mes de marzo de 2008; todo esto se evidencia en cuadro explicativo anexado marcado con la letra “A”, y en los recibos marcados con las letras D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N y Ñ.

6. Indique al Tribunal cual es el modo o forma de pago estipulado por parte de la junta de condominio, para los copropietarios, es decir, si estos deben dirigirse al departamento u oficina de condominio a ejecutar los pagos relativos a cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, o acaso existe alguna persona encargada en ir y cobrar tales conceptos a cada apartamento del conjunto residencial universitario.

Informaron que el modo o forma de pago puede ser efectuado por los propietarios de los apartamentos o de los inquilinos que deben pagar, por concepto de cuotas mensuales en efectivo, en cheque o en deposito bancario. Que de igual forma, todos y cada uno de los propietarios o inquilinos de los apartamentos deben dirigirse todos los últimos de cada mes a la oficina de Administración de la Junta de Condominio, la cual tiene un horario de atención de nueve (09:00 am) de la mañana a doce (12:00 m); de tres (3:00 pm) de la tarde a seis (6:00 pm) de la tarde, de lunes a viernes y los días sábados de nueve (9:00 am) de la mañana a doce (12:00 m). Solo la administradora de la junta de condominio se dirige a los apartamentos a realizar cobro cuando los propietarios se encuentran insolventes con cuotas a pagar.

Una vez analizada la información suministrada por la Junta de Condominio del Conjunto residencial Universitario, se aprecia y valora dicha prueba de informe ya que la naturaleza de la misma es para traer a los autos hechos litigiosos que consten en documentos o libros, entre otros, que consten en oficinas Públicas o Privadas, cuyos hechos no sean susceptibles traer al expediente mediante otros medios de pruebas, así como también por ser dicha información emana de la junta autorizada para emitirla además de haber sido emitida en tiempo hábil para hacerlo. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBA DOCUMENTAL

Referente a la comunicación original emitida y sellada por la empresa telefónica CANTV, de fecha 16 de Abril de 2008, constante de un (01) folio útil.

La misma, se encuentra anexado al escrito de promoción de pruebas marcado con la letra “A”, en la cual se presenta la descripción de estatus de cliente, de la línea telefónica 0261 7527574, es “inactivo”, poseyendo una deuda de CIENTO TRES BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bsf. 103,79), lo que demuestra un incumplimiento en el pago de los servicios públicos, a los que se suscribió el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ con la firma del contrato de arrendamiento; por tales motivos se aprecia y se valora la presente prueba documental. ASÍ SE DECIDE.

VALORACIÒN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

PRUEBA TESTIMONIAL

Es importante cita lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa:

“Artículo 508.- Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”

La disposición jurídica citada, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentado en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación.

Así mismo este Tribunal, se acoge al criterio de la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado TULIO ÁLVAREZ LEDO. En el juicio de divorcio seguido por MIREYA TORRES de BELISARIO, contra JOSÉ ROMÁN BELISARIO LÓPEZ, de fecha veinte (20) de agosto de dos mil cuatro (2004):

“Es criterio de la Sala, que el juez está obligado a dar las razones para desechar la declaración del testigo, lo cual puede ocurrir: 1) Cuando se trate de un testigo inhábil; y, 2) Cuando el testigo pareciera no haber dicho la verdad, por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo aunque no hubiere sido tachado en el juicio.

Si bien es cierto que en el examen de la prueba testifical los jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias.”

En fundamento a la disposición legal y al criterio jurisprudencial antes transcritos, este Juzgador analiza que la parte demandada promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos DEIVIS JOHAN RIVAS, ENDERSON PARRA PIELA, YANET MARÍA DÍAZ, CARLOS PACHECO y MIRTHA RIERA venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad números: V-16.606.796, V-20.751.099, V-12.890.345, V-10.428.035 y V-7.561.780, respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Por cuanto, se observa de las actuaciones del Juzgado Décimo de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Maracaibo, que el Apoderado Judicial de la parte demandada renunció a los testigos YANET MARÍA DÍAZ, CARLOS PACHECO y MIRTHA RIERA, no aportando ningún elemento de convicción para ser valorado, por tal motivo ni se aprecia ni se valora. ASÍ SE DECIDE.
En relación a las testimoniales declaradas por los ciudadanos DEIVIS JOHAN RIVAS y ENDERSON PARRA PIELA, este tribunal procede a escanear a continuación las actas donde se evidencia dichas declaraciones transcritas en el referido Tribunal exhortado de Municipio con sewde en Maracibo, y al efecto se observa a continuación:

De las anteriores respuestas se pudo observar que el testigo ciudadano DEIVIS JOHAN RIVAS, conoce al ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, que lo conoce desde hace año y medio; así mismo expresa que viven en el mismo edificio, además de que existe una oficina de condominio, la cual cumple la función de departamento de cobranza del condominio, y que a veces demoran en la puntualidad del cobro de las mismas, que el condominio no cobra puntualmente las cuotas de condominio. Cuestiones éstas que no forman parte de los hechos controvertidos en la presente causa, es decir, los hechos narrados por el testigo no forman parte vinculante en el fondo de éste procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, basado en el incumplimiento del pago de mensualidades de condominio y de servicios públicos, por tal motivo ni se aprecia ni se valora dicha testimonial, debido a que no se está deliberando si la junta de condominio cobra de manera tardía las mensualidades del condominio, sino si el arrendatario paga con puntualidad dichas mensualidades. ASÍ SE DECIDE.

De las anteriores respuestas se pudo observar que el testigo el ciudadano ENDERSON EDUARDO PARRA PIRELA, conoce al ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, que lo conoce desde hace 8 a 9 meses aproximadamente; así mismo expresa que viven en el mismo edificio, además de que existe una oficina de condominio, así mismo expresó que allí mensualmente ellos van a la oficina del condominio hacer el pago y a esperar que este listo ya que eso depende de los consumos que allí se hagan y hay veces que no se puede pagar ya que no lo cobran puntualmente a la fecha casi todos los meses. Cuestiones éstas que no forman parte de los hechos controvertidos en la presente causa, es decir, los hechos narrados por el testigo no forman parte vinculante en el fondo de éste procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, basado en el incumplimiento en el pago de mensualidades de condominio y de servicios públicos, por tal motivo, ni se aprecia ni se valora dicha testimonial; debido a que no se está deliberando si la junta de condominio cobra de manera tardía las mensualidades del condominio, sino si el arrendatario paga con puntualidad dichas mensualidades. ASÍ SE DECIDE.

INSPECCIÓN JUDICIAL

En relación a la inspección Judicial, solicitada por la parte demandada; que a continuación se adjunta de forma escaneada:

Es importante traer a colación lo estipulado en los artículos 936, 938 y 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 472 ejusdem y 1.428 del Código Civil, los cuales establecen:
“Artículo 936.- Cualquier Juez Civil es competente para instruir las justificaciones y diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho o algún derecho propio del interesado en ellas. El procedimiento se reducirá a acordar, el mismo día que se promuevan, lo necesario para practicarlas; concluidas, se entregarán al solicitante sin decreto alguno.”
“Artículo 938.- Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde, se efectuara con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos especiales.”
En concordancia:
“Artículo 472.- El Juez, a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos...”
En concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil:

“Artículo 1.428.- El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.”

De dicha Inspección, éste Juzgador puede observar, que según lo que ha dejado constancia el Tribunal exhortado por medio de lo manifestado por la notificada, es que el apartamento N°. A 2-3, situado en el piso N°.2, en el edificio denominado Lara del Conjunto Residencial Universitario, ubicado en la calle 69, entre avenida 15C y 15D, en la ciudad de Maracaibo, se encuentra adscrito al condominio, así mismo que la propietaria del inmueble es la ciudadana AURORA CORTEZ, pero que el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ es quien lo habita, así mismo se dejó constancia que el ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ, es quien actualmente cancela las cuotas de condominio y que hasta la fecha en que se efectuó la inspección el mencionado inmueble se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento.

Este Juzgador se acoge al criterio de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de Noviembre de 1993, Ponente Conjuez Dr. Miguel Jacir H., juicio Pablo Henning Sánchez Vs. Abogada Ismelda Gravina Alvarado, Exp. No. 92-0034; O.P.T. 1993, No. 11 Pág. 232 y ss:

“…la inspección judicial practicada por un Juez, debe considerarse como un documento público o auténtico que hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso…”

Así pues, que la Inspección promovida surte todos los efectos legales y hace fe plena de lo que allí se evidencia y no siendo atacado como falso este Juzgador considera válida entre las partes como respecto a terceros por ende aprecia y valora la Inspección Judicial promovida. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El acto de promoción de pruebas constituye la oportunidad procesal que tienen las partes para aportar al proceso, por los medios y procedimientos aceptados por la Ley, los hechos que ilustren al Juez la veracidad de sus alegatos y así poder llegar al convencimiento o la certeza sobre los hechos alegados; siendo obligación del Juez decidir conforme a lo alegado y probado en autos, de allí la importancia de la valoración de las pruebas. Ahora bien éste Juzgador para decidir observa:

En relación a la discrepancia entre la parte actora y la parte demandada, donde la última de éstas expresaba lo siguiente “…niega, rechaza y contradice mi representado es que actualmente se encuentra insolvente con respecto al pago de las CUOTAS DEL CONDOMINIO estipuladas por la JUNTA DE CONDOMINIO del Conjunto Residencial Universitario, correspondiente a los meses de Diciembre del año 2007 y de Enero y Febrero del año 2008…” Es importante traer a colación la información esgrimida de la prueba de informe suministrada por la Junta de Condominio donde se evidencia el incumplimiento en el pago de las mensualidades de condominio de los meses de Diciembre del año 2007, de Enero y Febrero del año 2008, habiendo sido valorada dicha prueba, se constata el incumplimiento del arrendatario al dejar de pagar las mensualidades del condómino, aún cuando a su defensa alegó que la junta de condominio hacia de forma tardía el cobro de dichas mensualidades, lo cual no excusa el incumplimiento por parte del arrendatario, debido a que los propietario o inquilinos deben dirigirse todos los últimos de cada mes a la oficina de Administración de la Junta de Condominio a efectuar el referido pago sin necesidad de que sea la junta de condominio la que deba dirigirse puerta a puerta al cobro de tales obligaciones, haciéndose solo en los casos donde el propietario se encuentra insolvente con las cuotas a pagar. ASÍ SE DECIDE.

De esta forma, se estableció que con base a lo estipulado por las partes contratantes, el arrendatario debía cancelar las cuotas del condominio, tal como lo dispone la junta de condominio los ultimo de cada mes, así mismo de la prueba de informe emanada de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Universitario, se observa que si bien en cierto, para la fecha que se practico la prueba de informe (27 de mayo de 2008), se encontraba solvente el arrendatario en las mensualidades de condominio, es evidente que dichos pagos están fuera del lapso oportuno para haberlos realizado, por lo que considera este Juzgador son extemporáneos, resultando pues que para el momento en que la arrendadora introdujo la demanda (25 de febrero de 2008) por resolución de contrato basado en el incumplimiento del mismo, por la no cancelación de las mensualidades del condominio, se encontraba el hoy demandado en estado de insolvencia, y mas aún cuando contractualmente quedo pactado que el pago del condominio y de los servicios públicos es por cuenta del arrendatario, que éste se obliga a entregarle mensualmente a el arrendador las facturas donde se evidencie la solvencia tanto del condominio como de los servicios públicos, y que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de condominio o de los servicios públicos, dará derecho al arrendador a exigir la desocupación inmediata del inmueble y el pago de los conceptos respectivos.

En consecuencia es importante señalar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Subrayado nuestro).

Como corolario de lo anterior quedó plenamente demostrado que el arrendatario ha dejado de pagar tres (3) mensualidades consecutivas, es decir, ha dejado de cumplir con su obligación y siendo que en el contrato de arrendamiento escrito que los vincula se establece claramente que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas de condominio o de los servicios públicos daría derecho al arrendador a exigir la desocupación inmediata del inmueble; éste Juzgador considera causal suficiente para decretar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos y análisis antes expuestos, y con apego a lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO incoada por la ciudadana AURORA CORTEZ MICAN en contra del Ciudadano JESÚS GABRIEL LÓPEZ GONZÁLEZ, suficientemente identificados. En consecuencia:

• Se ordena la desocupación del inmueble, constituido por un apartamento, distinguido con el N°, A-2-3, situado en el piso 1 del edificio denominado LARA, del Conjunto Residencia Universitario ubicado en la calle 69 entre avenida 15C y 15D, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila de la ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, para ser entregado solvente, tal como lo establece el contrato de arrendamiento fundamento base de la presente acción judicial.

• Se condena en costa a la parte demandada por haber sido vencida totalmente, tal como lo establece el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los seis (6) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ,

ABG. ELÍAS JESÚS GARCÍA LUGO

El SECRETARIO

ABG. JHONNY ROMERO A.

En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia, siendo las tres horas y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.).-

EL SECRETARIO,