REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 2.868-2.009.- Motivo: DESALOJO.- Vista la anterior demanda recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos, incoada por la ciudadana XIOMARA JOSEFINA VILORIA SOLARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.027.098, debidamente asistida por el abogado Denys Tapia Silva, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.876, ambos de este domicilio, en contra el ciudadano CARLOS ARTURO SAN JUAN SANTO DOMINGO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 9.137.107, domiciliado en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, por DESALOJO, estimada en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. F. 10.000,oo), equivalente a CIENTO OCHENTA Y UN CON OCHENTA Y UNO (181,81 U.T.)Unidades Tributarias.- Una vez revisado el libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, el Tribunal ha observado que la ciudadana XIOMARA JOSEFINA VILORIA SOLARTE, celebró un contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano CARLOS ARTURO SAN JUAN SANTO DOMINGO, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 22 de Diciembre de 2.008, el cual quedó anotado bajo el N° 57, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, del cual se desprende en su Cláusula Segunda lo siguiente: “El termino de duración de este contrato ha sido convenido en SEIS (6) MESES contados a partir el día 15 de mayo de 2.008 y se podrá prorrogar solo por un período igual y por una vez, a menos que una de las partes diere aviso oportuno a la otra y por escrito, en un termino que no excederá de treinta (30) días antes de su culminación, de su voluntad de rescindirlo, pudiendo firmar el acuse de recibo de tal notificación cualquier persona que para el momento se encontrase como responsable del inmueble objeto de este contrato”, ante esta manifestación de voluntad establecida por las partes de mutuo acuerdo en el contrato de arrendamiento que regiría la relación arrendaticia, este Tribunal para resolver sobre la admisibilidad de la presente demanda hace las siguientes consideraciones: A tales efectos esta Juzgadora trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “ …. (Omissis)… CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). “… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis).” Ahora bien en aplicación a lo antes indicado al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se ha podido constatar que el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda estableció que el termino de duración convenido fue de SEIS (6) MESES contados a partir el día 15 de mayo de 2.008, prorrogable por un solo período, salvo que las partes participaran su no prórroga contractual, y como quiera que de los anexos del escrito libelar no consta notificación alguna, es por lo que se desprende que iniciado el contrato en fecha 15 de Mayo de 2.008, el mismo finalizaría el 15 de Noviembre de 2.008, pero el mismo se prorrogo en su única prorroga contractual hasta el 15 de Mayo de 2.009, lo que hace ver la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, vencida la prórroga contractual se inició a partir del 15 de Mayo de 2.009 la prórroga legal hasta el 15 de Noviembre de 2.009, en virtud del inicio de la prórroga legal se trae a colación lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación … (Omissis)”. De la misma forma se trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: Requisitos de la Prorroga Legal.- Esos requisitos estos clasificados en original o consustánciales (en atención al objeto y la tiempo prefijado), derivados o consecuencialmente (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumpliente)…(Omissis). En cuanto al tiempo prefijado por escrito.- Del articulo 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prorroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que no lo tiene ni puede ejercerlo el arrendatario que no tenga el contrato por escrito, y no solo escriturado, sino que además tiene allí su duración por tiempo determinado, pues de no constar tal determinación, de nada sirve la escrituración… (Omissis). Derivados o consecuenciales. Si en el contrato esta escriturado en el mismo consta el plazo prefijado de su duración, para el caso que el arrendador objete la prorroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prorroga, deberá llenar otras exigencias o requisitos como son: que se encuentra en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales al vencimiento del plazo prefijado. No se trata del cumplimiento únicamente de las obligaciones contempladas en la relación escriturada, sino también las establecidas a cargo del arrendatario en la ley. Por lo general ene e contrato no se establecen todas las obligaciones del arrendamiento, lo que es innecesario de estar prevista en la ley. En el articulo 40 de LAI se preceptúa que: “si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”; de donde se obtiene que las obligaciones del arrendatario no son únicamente las establecidas en el contrato escrito sino también en el Código Civil en cuanto concierne a la relación arrendaticia (arts. 1.579, 1.583, 1.589, 1.592, 1.593, 1.596, 1.597, 1.598, 1.612 y otros), entre otras leyes de la República tratándose de la relación que tenga por objeto anotación que realizamos en el número 1.1 supra (en orden al inmueble a que se refieren); así como las obligaciones a que se contrae l numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil (la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras según el contrato y artículo 537 eiusdem, norma esta última que se refiere al pago anticipado que únicamente podrá con fundamento en la misma exigirse siempre que se trate de inmueble regulado por LAI… (Omissis)” De manera que conforme a la doctrina antes transcrita se aprecia que para que el arrendatario tenga derecho al disfrute de la prórroga legal, no debe encontrarse incurso en el incumplimiento de algunas de sus obligaciones, al respecto se aprecia del escrito libelar que la parte actora alude que vencido el término de duración convenido inicialmente en el contrato, el día 15 de noviembre de 2.008, se produjo la única prórroga pactada la cual culminaría el día 5 de mayo de 2.009, siendo que para esa fecha el arrendatario no hizo entrega del inmueble y no habiendo solicitado la desocupación inmediata del inmueble conforme a los términos, habiendo el arrendatario continuado habitando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento convenido, el contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, al respecto y conforme lo establece el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en su último aparte, al indicar que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, es por lo que a juicio de este Tribunal indica que la calificación realizada por la demandante resulta errónea, ya que vencida como fue la única prórroga contractual se iniciaba de pleno derecho la prórroga legal, tal y como lo establece el artículo 39 Ejusdem, continuando de esta manera la relación arrendaticia bajo un contracto de arrendamiento a tiempo determinado, lo que hace que la naturaleza de la relación arrendaticia es a tiempo determinado. Así se establece.- Ahora bien en lo que respecta a la pretensión formulada por la parte demandante la misma referida al Desalojo por cuanto el demandado se encuentra incursa en el incumplimiento de la obligación como lo es el cancelar los cánones de arrendamiento, comprendidos desde el mes de Agosto de 2.009 hasta Octubre de 2.009, pero no alude nada en cuanto a que llegado el momento del inicio de la prórroga legal el demandado se encuentra incurso en algún incumplimiento, si bien la demandante alude que el demandado se encuentra insolvente en el pago del servicio público de hidrolago, el mismo no es reclamado, sin embargo se precia del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda que en su cláusula quinta las partes establecieron que el arrendatario declara recibir el inmueble completamente solvente en lo que respecta a dichos servicios y se obliga a devolverlo a la finalización de este contrato o de cualquiera de sus prórrogas, en las mismas condiciones de solvencia en que declara recibirlo en este acto, lo que hace denotar que la exigencia en la solvencia del pago de los servicios públicos es pertinente a la finalización del contrato o la relación arrendaticia; sin embargo al respecto de lo indicado, este Juzgado cree conducente trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).- La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eijusdem…. Omissis). La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. “En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI). Desalojo y cobro de pensiones insolutas. Según el artículo 34 de LAI: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….). Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo. ¿Es ese el sentido de la citada norma? Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble… Omissis)…” Ahora bien observa este Tribunal y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente que desde el 15 de Mayo de 2.009, fecha en que finalizó la única prórroga contractual hasta el 15 de Noviembre de 2.009, fecha en que finaliza la prórroga legal, correspondiente por existir entre las partes una relación arrendaticia no mayor de un año, la misma será a tiempo determinado, tal y como lo establece la parte final del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto se encuentra en vigencia la prórroga legal arrendaticia, de manera que si el demandado incumplió con una de sus obligaciones como lo es la cancelación del canon de arrendamiento de los meses desde Agosta hasta Octubre de 2.009, le nacía a la parte demandante el derecho a demandar la Resolución del Contrato de arrendamiento por cuanto durante la prórroga legal el contrato de arrendamiento sigue a tiempo determinado, más no el desalojo por cuanto el contrato de arrendamiento o la relación existente no es a tiempo indeterminado. Así se establece.- Ante esta circunstancia de que la parte actora incuó demanda por Desalojo y no por Resolución de Contrato de Arrendamiento, es importante destacar lo siguiente, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló: “Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incuó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal. Y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.” …(Subrayado del Juzgado). Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló: …”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal. Señala además dicho fallo que: …”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …” Continúa dicho fallo: … “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide….” De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo determinado por estar en curso la prórroga legal hasta el 15 de Noviembre de 2.009, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y no el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, por cuanto esta vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, situación que no es el caso de marras, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que si el Tribunal se percata del error jurídico en cuanto a la calificación de la demanda, el mismo debe declarar la inadmisibilidad de la misma, es por lo que este Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción del Estado Zulia del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda, por cuanto la pretensión formulada resulta contraria a Derecho, por no haber la accionante escogido la acción pertinente, para dar por terminado la relación arrendaticia a tiempo determinado existente. Así se Decide.- En Maracaibo a los Trece (13) días del mes de Noviembre de 2.009. 199º y 150º.- La Juez, ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA. P.