TSJ Regiones - Decisión

Vista la anterior demanda y los recaudos acompañados, presentada por los abogados POMPILIO ARDILA RODRÍGUEZ y MARCOS OQUENDO SÁNCHEZ, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL DE LÓPEZ, désele entrada, fórmese expediente, numérese y anótese en el libro respectivo. Ahora bien, éste Tribunal antes de pronunciarse sobre la admisión de la presente causa, considera necesario realizar las siguientes consideraciones.
Al respecto debe señalarse lo siguiente: de el estudio realizado al libelo de demanda se evidencia que la acción ejercida por la parte actora es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.159 y 1160 del Código Civil, en su demanda señala que su representada celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Nerio Carvajal, alegó: “… El Contrato de Arrendamiento privado… y que fue suscrito por las partes antes identificadas, el cual se celebro por el termino de seis (6) meses, contados a partir del día 12 de abril de 2008, es decir, que el antes mencionado contrato venció el día 12 de Octubre de 2008, y tal y como lo establece la Cláusula Tercera del prenombrado convenio arrendaticio, acordándose de manera expresa, que el referido contrato podía ser renovado, por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos, una de las partes manifiesta a la otra , su deseo de continuar con el mismo, situación esta que no ocurrió...” De igual manera, alegaron lo siguiente “…Alegamos como fundamento de esta acción, además del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fuente de obligaciones, los artículos 1.159 y 1.160, del Código Civil, siendo la causa principal de esta demanda exigir, judicialmente, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, antes referido, y DEMANDAR la ENTREGA del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así como EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTOS, VENCIDOS Y NO PAGADOS, correspondientes a los meses de : 12 de mayo, 12 de junio, 12 de julio, 12 de agosto, 12 de septiembre y 12 de octubre de 2008, tal y como fue convenido. E igualmente quedo esculpido en el citado contrato, que EL ARRENDATARIO debía cumplir con la entrega del inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento; es decir, el día 12 de octubre de 2008, obligación esta cosa que NO cumplió…” . También alegaron “… Igualmente, DEMANDAMOS, a NERIO CARVAJAL, identificado en actas, para que en virtud de que la presente acción trata del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por expiración del termino…”
Observa esta juzgadora de lo alegado por la parte actora en su demanda, que se trata de un contrato a tiempo determinado que a la presente fecha se encuentra en el lapso de la Prorroga legal. Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en Sentencia N° 1664, de fecha 3 de Octubre de 2006, al expediente N° 06-0092, en relación con las demandas por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones contractuales, dijo: “Dicho amparo se fundamentó en que el Juzgado de Primera Instancia, actuando como alzada, al interpretar el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que durante el lapso de prórroga legal sólo son admisibles las demandas de cumplimiento de contrato por el incumplimiento del arrendatario en las obligaciones contractuales y expresar que no está incluidas en ese supuesto las demandas por resolución de contrato de arrendamiento incurrió, según criterio de la accionante, en error judicial, conculcando su derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 26 de la Constitución.
Por su parte el fallo emitido por el a-quo, que conoció en primera instancia la presente acción de amparo constitucional, la declaró con lugar sobre la base de que, al ser la falta de pago de los cánones de arrendamiento un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, la resolución de contrato solicitada era consecuencia jurídica del incumplimiento y, por lo tanto, no estaba excluida de la previsión del artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:
“Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales”.
La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prorroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo los mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la Ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato), o por resolución del contrato (artículo 1167 del Código Civil), según sea el caso.”
Con base ala referida jurisprudencia y en atención a lo alegado por la parte actora, concluye esta sentenciadora que la indicación en el libelo de la demanda de lo siguiente … “siendo la causa principal de esta demanda exigir, judicialmente, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, antes referido, y DEMANDAR la ENTREGA del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.”, Conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, y por esa determinación no es procedente demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término mientras este en vigencia el lapso de la prorroga legal. De conformidad con lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…” (subrayado nuestro)
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara inadmisible la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la ciudadana GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL DE LOPEZ, en contra del ciudadano NERIO CARVAJAL.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Regístrese. Publíquese.
Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en San Rafael de el Mojan a los 11 días del mes marzo de 2.009.
.Año 198º y 150º de Independencia y Federación.
LA JUEZ,

Dra. JACKELINE TORRES CARRILLO
LA SECRETARIA,

Abg. LEDYS PIÑA GARCIA

En la misma fecha se dictó y publico la sentencia bajo el N° 31, siendo las 3:00 p.m., previo el anuncio de Ley dado a las puertas del despacho por el Alguacil del Tribunal. Se registro bajo el asiento diario N° 11. Se expidió la copia ordenada por Secretaria y se archivo el expediente.
LA SECRETARIA,

ABG. LEDYS PIÑA GARCIA