Exp. Nº 02784
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Demandante: TERIS ROSA JIMÉNEZ MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.035.256 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Abogada Asistente de la Parte Actora: LILIA DUGARTE MÉNDEZ, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 47.843 y de este domicilio.
Demandado: YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.742.295 y de este domicilio.
Abogado Asistente de la Parte Demandada: ALEXIS VARGAS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 60.602 y de este mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 02784, que este Juzgado en fecha 27 de enero de 2009, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana TERIS ROSA JIMÉNEZ MEDINA en contra del ciudadano YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO, antes identificado, siendo emplazado para que diera contestación a la demanda en el SEGUNDO día de Despacho siguiente previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, con respecto a su citación.
Seguidamente, en fecha 29 de enero del año que discurre, se libaron recaudos de citación, siendo citado, el demandado de autos, en fecha 11 de febrero de 2009, según boleta que fuera agregada a las actas en esa misma fecha (11-02-2009).
Posteriormente, en fecha 13 de febrero de 2009, se presentó en estrados el ciudadano YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO, parte demandada en el presente juicio, con la debida asistencia, y consignó escrito de contestación a la demanda, escrito que fue agregado a las actas en esa misma oportunidad.
Aperturado el juicio a pruebas, la parte accionante consignó su respectivo escrito de promoción en fecha 05 de marzo de 2009, mientras que la parte demandada presentó su escrito el día 03 del referido mes y año, los cuales fueron agregados y admitidos por este Tribunal en la debida oportunidad, tal como se evidencia de autos.

Planteamiento de la Controversia:

Alegatos de la parte actora:

La parte demandante en su escrito libelar, alegó que con fecha 27 de julio de 2001 suscribió con el ciudadano YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27 de julio de 2001, el cual quedó inserto bajo el N° 50 , Tomo 62 de los libros respectivos, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial Ciudad El Trébol, Edificio Chaguaramos, signado con el N° 5-D, Planta Baja, Avenida Circunvalación N° 2 en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Alegó igualmente, que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mensuales, y que posteriormente por acuerdo entre las partes se realizaron aumentos de la cuota mensual y en la presente fecha se encuentra fijado en la cantidad de SEISCENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600,00).
Aseveró que en fecha 27 de abril de 2007 le notificó por escrito al ciudadano YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO para que realizara la desocupación del inmueble objeto del contrato; que el referido ciudadano, según documento autenticado en fecha 01 de agosto de 2008 por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el N° 31, Tomo 212 de los libros respectivos, se comprometió entregar el inmueble dado en arrendamiento, en el término de tres (3) meses contados a partir de la fecha de la firma de ese documento y que hasta la fecha no ha dado cumplimiento con el aludido compromiso.
Que por ello, es que acude a este Tribunal a demandar como real y efectivamente demanda al ciudadano YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO, por cumplimiento de contrato sobre la entrega del inmueble, y que en caso de no hacerlo voluntariamente sea obligado por este Tribunal en las mismas condiciones en que declaró haberlo recibido en el contrato original.
Fundamentó su demanda en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Demandó las costas y costos procesales e indicó la dirección del demandado.

Alegatos de la parte accionada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado arguyó lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos formulados en el escrito libelar, por ser totalmente falsos y contradictorios a la realidad de los hechos y del derecho invocado, por cuanto pretenden fundamentar su acción por cumplimiento de contrato, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirmó que desde el 2002 cuando se venció el contrato, la arrendadora no procuró renovar dicho contrato por tiempo indeterminado, es por ello, que la parte actora ha incoado una demanda en su contra por cumplimiento de contrato, la cual carece de fundamento legal por cuanto los contratos cuando se convierten a tiempo indeterminado tendría que demandarse por otra vía jurídica y no por ésta.
Aseveró además, que hasta el momento ha venido cancelando puntualmente el canon de arrendamiento, que desde Diciembre de 2007 hasta la actualidad, lo es, por SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600,00); sin embargo, la ciudadana TERIS ROSA JIMÉNEZ MEDINA, en el mes de abril de 2007, le dirigió una carta de culminación del contrato.
Igualmente, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, donde dice que se prórroga sucesivamente de mutuo acuerdo, ya que la Arrendadora nunca le dijo sobre prórrogas del contrato y que él confiando en la buena fe de la arrendadora, se adhirió al contrato que habían firmado en año 2001; igualmente afirmó, que en la actualidad rige el mismo contrato y que aún tiene vigencia en el tiempo, operando de pleno derecho la tácita reconducción y así pidió al Tribunal lo declarara, de conformidad con el Artículo 1.600 del Código Civil, situación que invocó a su favor, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es una norma de estricto orden público y que por ende él en su carácter de arrendatario, es considerado como débil jurídico.
Que en vista de que el contrato se firmó en el 2001 y fue prorrogado por ambas partes sin necesidad de firmar uno nuevo, operó la tácita reconducción; y que las partes involucradas en el presente procedimiento jamás rescindieron, anularon o invalidaron el referido contrato por ante ninguna Notaría, y que por ello imperó el principio de la buena fe en la ejecución de contratos, previsto en el Artículo 1.160 del Código Civil vigente.
Por último, solicitó al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada en su contra.
Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, en consecuencia, este Tribunal, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho que a cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntada concreta de la Ley, que proceda en esta causa así:
ANÁLISIS PROBATORIO

Doctrinal y Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez aportadas al proceso pertenecen al mismo y escapan a la esfera jurídica de su promovente, razón por la cual, el Juez está en la obligación de analizarlas y emitir pronunciamiento conforme a los Principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, en ese sentido, entra al análisis de las mismas.

Pruebas de la Parte Actora:

La parte actora promovió e hizo evacuar los siguientes medios de pruebas:
.- Produjo el demandante conjuntamente con el libelo de demanda, lo siguiente:
a.- El documento base de la pretensión, esto es, contrato de arrendamiento que celebraron las partes en fecha 27 de Julio de 2001 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 50, Tomo 62 de los libros respectivos, el cual fue ratificado por el accionante en el lapso probatorio respectivo, siendo apreciado y valorado por este Tribunal, a tenor de lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, aunado al hecho cierto de que el mismo, no fue desconocido, impugnado y mucho menos tachado de falso por la parte demandada. Así se declara.-
b.- Igualmente, produjo documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, de fecha 3 de febrero de 1992, bajo el N° 11, Tomo 3°, Protocolo 1, Primer Trimestre, documento que este Tribunal lo aprecia y valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
c.- Produjo documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 01 de agosto de 2008, anotado bajo el N° 31, Tomo 212 de los libros respectivos, el cual, será analizado pormenorizadamente en la dispositiva del fallo.
d.- Consignó comunicación de fecha 27 de abril de 2007, suscrita por su persona dirigida al ciudadano JOE PAREDES, firmada en señal de recibido, que el Tribunal aprecia y valora por cuanto no fue impugnada y desconocida por el demandado, de conformidad con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

.- En juicio contradictorio, invocó el mérito favorable de las actas procesales y ratificó los documentos consignados en el escrito libelar, los cuales ya fueron analizados y valorados por este Tribunal.

Pruebas de la Parte Demandada:

La parte demandada en tiempo oportuno promovió las siguientes probanzas:
a).- Invocó el mérito favorable que se desprenden de las actas procesales.-
b).- Promovió una serie de recibos de pago de carácter privado y planillas de depósitos bancarios de distintas fechas, emitidos por la entidad financiera Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), que acreditan las distintas formas de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales no fueron desconocidos, impugnados ni mucho menos tachado por su adversario, razón por la cual, este Tribunal aprecia y valora dichos instrumentos privados. En propósito pedagógico, este Juzgador y a tenor del Artículo 1.383 del Código Civil, analiza planillas de depósito (vaucher´s), toda vez, que la Doctrina y la Jurisprudencia han equiparado el valor probatorio de las mismos al de las tarjas, tal como lo ratificó la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2005, según la cual:

…Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula eficacia probatoria, como es el Artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el Juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los Artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma, se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…de allí su apreciación y valoración.

Observando este Operador de Justicia que en el presente caso no se discute el cumplimiento o la resolución del contrato por falta de pago, por lo tanto, los aludidos instrumentos no aportan elementos de convicción para la decisión de fondo.

Analizados los medios probáticos, el Tribunal observa lo siguiente:

La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.
En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio según el cual el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).
Consta de las actas procesales el instrumento fundamental de la pretensión, que lo es, el contrato de arrendamiento que celebraron las partes en fecha 27 de Julio de 2001 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 50, Tomo 62 de los libros respectivos y, que ya este Tribunal lo valoró y le atribuyó todo su valor probatorio, en cuya Cláusula Cuarta del mismo, se estableció lo siguiente:

De manera expresa se establece y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del presente contrato, prorrogable automáticamente por el mismo término, siempre y cuando alguna de las partes no hayan manifestado su voluntad de no continuar con el mismo, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento. Esta manifestación debe ser hecha por escrito. Todas las cláusulas que integran este contrato serán aplicables a su prórroga, exceptuando la cláusula tercera.

De la interpretación de la aludida cláusula contractual, se infiere, que la prórroga contractual deviene automáticamente por el mismo término, esto es, seis (6) meses, salvo que, cualquiera de las partes manifieste su voluntad con sesenta (60) días de anticipación y por escrito, de no darle continuidad o resolver la vinculación arrendaticia, por lo que, a criterio de este Juzgador, la vinculación arrendaticia que hoy ocupa nuestra atención, lo es, A TIEMPO DETERMINADO. Así se establece.
Por otra parte, de actas se evidencia comunicación privada de fecha 27 de abril de 2007 dirigida al demandando de autos ciudadano YOE PAREDES, donde la actora le participa su voluntad de no continuar con la vinculación arrendaticia, participación esta, que fue hecha con sobrada anticipación a los sesenta días a los cuales se alude en la referida cláusula cuarta, razón por la cual, el contrato arrendaticio precluyó el día 27 de julio de 2007, fecha, en la cual, de pleno derecho, comenzó a regir el término de la PRÓRROGA LEGAL, que lo es, de DOS (2) años, de conformidad con el Literal C) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello traduce, que en el presente caso, la prórroga legal vence el día veintisiete (27) de julio del presente año 2009, lo cual significa que la prórroga legal aún se encuentra vigente, en el entendido, de que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la Materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, constituyendo el Legislador patrio dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho, esto es, el arrendatario no tiene que solicitarla, como si tiene que solicitar la renovación del contrato conforme a las estipulaciones contractuales y procede cuando el arrendatario esté solvente con los cánones de arrendamientos y no esté incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, como en el caso de marras.-
En razón de lo anterior, este Sentenciador declarará en la dispositiva del fallo la IMPROCEDENCIA y consecuencialmente a ello, SIN LUGAR la acción propuesta, a tenor del Artículo 41 de la Ley Especial de la Materia, que señala lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean impuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
De esta manera, este Juzgador, también observa que: Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetos al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias; por ello, el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 01 de agosto de 2008, bajo el N° 31, Tomo 212 de los libros respectivos, donde el ciudadano YOE PAREDES, demandado de autos, expresó lo siguiente: “… por cuanto se me ha vencido la prórroga legal me comprometo a entregar el inmueble dado en arrendamiento, en el término de tres (3)meses contados a partir de la presente firma, totalmente desocupado, en perfectas condiciones en las que lo recibí y solvente con todos los servicios”, documento este, suscrito por el propio demandado, quien emitió una declaración de voluntad que atenta contra los derechos, que de carácter irrenunciable le confiere el aludido Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de orden público, siendo que, en este caso, el demandado renunció mediante dicho documento, al beneficio de la prórroga legal, en consecuencia, este Tribunal desestima el contenido de tal declaración y, así se decide.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley: DECLARA:
1.-SIN LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana TERIS ROSA JIMÉNEZ MEDINA en contra del ciudadano YOE DE LA TRINIDAD PAREDES QUINTERO, debido a su Improcedencia.
2.- Se condena en costas procesales a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los nueve días (9) del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 pm)
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales