TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Años 198° y 150°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana CARMEN LUISA GARCÍA VIUDA DE JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 1.691.494, domiciliada en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMENEZ & GARCÍA, COMPAÑÍA ANONIMA (JIGARCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotado bajo el No. 41, Tomo 21-A, en fecha 29 de agosto de 1994.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ILDEGAR ARISPE BORGES, ROQUE ARISPE, NADIA EL MASRI y WILMER SABALLE, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nº 23.413, 98.652, 101.740 y 91.370 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.606.991, 15.750.931, 15.391.936 y 13.299.121 en su orden, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano RICONOBALDO JIMENEZ MADERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.053.793, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana ADRIANA REBECA MENDOZA VALERA, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 14.901.074, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 105.448.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: No. 1938-09
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 14 de enero de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Indicó la parte actora, en el escrito libelar que la ciudadana CARMEN LUISA GARCIA VIUDA DE JIMENEZ, antes identificada, cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano RICONOBALDO JIMENEZ GARCÍA, antes identificado, un inmueble constituido por una casa, distinguida con el no. 14B-73, situada en la calle 89-A, “Cedeño”, hacia el este de la avenida 15 “Las Delicias”, Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de mayo de 1992, anotado bajo el No.303, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria. Posteriormente la ciudadana CARMEN LUISA GARCÍA VIUDA DE JIMENEZ, traspasó los derechos de propiedad, dominio y posesión que le asistían sobre el mencionado inmueble arrendado, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMENEZ & GARCÍA, COMPAÑÍA ANONIMA (JIGARCA), según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 14 de enero de 2008, anotado bajo el No. 66, Tomo 7, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 29 de abril de 2008, el cual quedó registrado bajo el No. 40, Protocolo 1, Tomo 11, que anexó en original marcado con la letra “B”.
Alegó que la duración del contrato de arrendamiento se estipuló por un (01) año, contados a partir del 01 de enero de 1992, prorrogable automáticamente por periodos iguales; que el canon de arrendamiento mensual fue convenido inicialmente por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), siendo el canon mensual actual la cantidad de cien bolívares fuertes (Bs. F 100,oo), cantidad esta que el arrendatario se comprometió a pagar a la arrendadora, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días del mes, tal como se pactó en la cláusula tercera del citado contrato, y que además se acordó que la falta de pago de dos (2) cuotas o cánones de arrendamiento consecutivos, así como la falta de pago de los servicios públicos de que goza el inmueble, serán causa de resolución del contrato, sin perjuicio de cualquier otra acción judicial o legal a que hubiera lugar.
La parte demandante manifestó que el demandado, ha dejado de pagar las mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, por lo que le adeuda a la ciudadana CARMEN LUISA GARCÍA VIUDA DE JIMENEZ, la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,oo), y ha dejado de pagarle a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMENEZ & GARCIA, COMPAÑÍA ANONIMA (JIGARCA), las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, la cantidad de mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.200,oo), a razón de cien bolívares fuertes (Bs. F. 100,oo), por mes, por el referido concepto, lo cual arroja una totalidad de mil seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.600,oo), adeudando además las mensualidades de arrendamiento que se continúen vencidos hasta la efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.
Admitida como fue la demanda en fecha 19 de enero de 2009, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 23 de enero de 2009, la ciudadana CARMEN LUISA GARCÍA VIUDA DE JIMENEZ antes identificada, actuando en su propio nombre y procediendo con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMENEZ & GARCÍA, COMPAÑÍA ANONIMA (JIGARCA), identificada en autos, asistida por el profesional del derecho, ciudadano ILDEGAR ARISPE BORGES, inscrito en el Inpre-abogado bajo el No. 23.413, otorgó poder apud-acta.
En fecha 06 de febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado. En esa misma fecha el Alguacil Suplente del Tribunal dejó constancia de la consignación anterior. En fecha 9 de febrero de 2009, este Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
El día 16 de febrero de 2009, la Secretaria Suplente dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación del demandado e hizo entrega de los recaudos de citación al Alguacil Suplente de este Tribunal, y el día 20 de febrero de 2009, el Alguacil Suplente dejó constancia en autos que, el demandado se rehusó a firmar el recibo y boleta de citación, por lo que consignó dichos recaudos sin firmar, tal como se evidencia del folio 32 del expediente.
En fecha 26 de febrero de 2009, la parte demandada, con la asistencia de autos, presentó contestación de demanda, constante de tres (3) folios útiles y ocho (8) folios útiles sus anexos.
Solamente la parte demandante promovió escrito de pruebas.
En fecha 19 de marzo de 2009, este Juzgado repuso la presente causa, al estado en que se encontraba para el día 13 de marzo de 2009, y transcurridos como fueron los lapsos procesales establecidos en los artículos 883 y 889 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 24 de marzo de 2009, este Tribunal dijo vistos y estando dentro de la oportunidad para decidir, lo hace de la siguiente manera:
-III-
PUNTO PREVIO
Consta en las actas procesales que, el día 20 de febrero de 2009, el Alguacil Suplente dejó constancia en autos que, el demandado se rehusó a firmar el recibo y boleta de citación, por lo que consignó dichos recaudos sin firmar, tal como se evidencia del folio 32 del expediente, y que en fecha 26 de febrero de 2009, la parte demandada, con la asistencia de autos, compareció personalmente y presentó contestación a la demanda.
De acuerdo a la sentencia dictada el día 5 de octubre de 2007, emanada de la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, publicada en la Jurisprudencia Ramírez & Garay, Tomo 248, correspondiente al mes de octubre de 2007, pág. 186, que determinó la validez de la contestación de la demanda de manera anticipada, en los juicios breves y por cuanto de la revisión del escrito presentado por el demandado se evidencia que no opuso cuestiones previas que pudieran vulnerar el derecho de defensa de la parte actora para contradecirlas, y al haberse en el presente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que se perfeccionó la citación, este Tribunal con vista a la jurisprudencia antes citadas, debe entender que la parte demandada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defensa, y en consecuencia, declara válida la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal establecido y así se decide.
En el escrito de contestación de la demanda, el ciudadano RICONOBALDO JIMÉNEZ MADERA, antes identificado, asistido por la profesional del derecho, ciudadana ADRIANA REBECA MENDOZA, plenamente identificada en actas, manifestó que en el año 1992, ya tenía un año de estar habitando el inmueble, el cual consta de una casa signada con el No. 14B-73; que suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN VIUDA DE JIMENEZ, que aparte de la relación familiar, existió la relación laboral donde se desempeñaba como trabajador de la antigua Heladería Da Antonio, C.A., desde el año 1982, tal como se evidencia en el anexo signado con la letra “A”, de la cuenta individual del Seguro Social donde específica fecha de ingreso y patrono. Que en el año 1999, cuando la Heladería cerró sus puertas el Sr. ARNOLDO JIMÉNEZ (difunto) convino en un acuerdo en cuanto a sus prestaciones, utilidades y por antigüedad y recibió como parte de la cancelación, la casa, pues para el momento la empresa no disponía de lo que le correspondía por 17 años de labor. Que debido a ese pacto entre caballeros le fue cancelado en el año 1999 por tales conceptos, sólo la cantidad de doscientos setenta y nueve mil ciento treinta y dos bolívares (Bs. 279.132,oo), tal como lo evidencia el recibo de pago anexado y marcado con la letra “B”. Que aparte de lo deducido en esa oportunidad continuó cancelando la cantidad de cien bolívares mensualmente hasta finales del año 2007, cuando la ciudadana Carmen, le dijo sin más razón que dejara de cancelar, por lo que asumió que había terminado de cancelar la casa. Alegó que desde el año de la celebración del contrato y del posterior convenio con el mencionado difunto, su familia y él habitaban sin ninguna perturbación ni interrupción en el inmueble en cuestión; que para el momento se había realizado la tradición del inmueble, así como lo específica el artículo 1.487 del Código Civil, por lo que le sorprendió una carta recibida el día 09 de octubre del 2008, en donde se le notificó el desalojo del inmueble por la supuesta falta de pago de cánones caídos, carta anexa marcada con la letra “C”, a lo que sus asistentes legales respondieron por escrito y en los mismos términos que lo hacen de esta misma forma, tal como se evidencia en anexo marcado con la letra “D”. Asimismo anexó constancia de residencia ininterrumpida debidamente sellada y firmada por el órgano competente que certificó los años que pacíficamente han venido viviendo en la casa y consignó recibos al día de los servicios públicos del inmueble haciendo constar la solvencia y mantenimiento de los mismos. Manifestó que le parece irrisorio que luego que su primo ARNALDO JIMÉNEZ muriera y de tantos años de pacífica posesión del inmueble se realice inclusive una venta en el año 2008, donde la compradora es la misma Sra. CARMEN VIUDA DE JIMÉNEZ quien es la actual Presidenta de INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, lo que deja ver la mala fe y forma fraudulenta en la que pretende desacreditar la venta y tradición de la cosa ya hecha hace años.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Por cuanto en arrendamiento las normas que rigen la materia son de orden público, es por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal pasa a analizar hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda y lo hace de la siguiente manera:
La pretensión fue interpuesta por la ciudadana CARMEN LUISA GARCÍA VIUDA DE JIMENEZ, actuando en nombre propio y en nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMENEZ & GARCÍA, COMPAÑÍA ANONIMA (JIGARCA), y por cuanto la parte demandada admitió que en el año 1992, suscribió un contrato de arrendamiento con la co-actora CARMEN DE JIMÉNEZ y señaló que la compradora es la misma persona, ciudadana CARMEN VIUDA DE JIMÉNEZ quien es la actual Presidenta de INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, observa el Tribunal:
Entiende este Despacho de la escasa defensa invocada por la parte demandada en el acto de la contestación que, cuestionó la legitimación a la causa de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCÍA, parte co-actora en el presente proceso, al señalar que la persona natural es la misma compradora que funge como actual Presidente de la persona jurídica, en ocasión a que surge manifiestamente de los propios términos de la demanda, y que proviene de una relación jurídica distinta y anterior.
Señalan los doctores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en el libro denominado Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, págs. 63 y 64, que:
“…Si el propietario vende o enajena en cualquier otra forma Inter vivos el inmueble, sin advertir que está arrendado, o manifestando que lo enajena “libre de todo gravamen” (cuando en verdad subsiste el gravamen que supone un arrendamiento, desconocido por el adquiriente), incurre sin duda en responsabilidad civil y penal, debiendo indemnizar los daños y perjuicios derivados del impedimento de ocupación y uso de la cosa vendida. La venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador, como ocurre por ej. en el derecho italiano (Art. 1.602 CC). No hay una cesión ex lege del contrato de arrendamiento, subyacente en toda compraventa. La definición legal del arrendamiento no presupone entre nosotros la propiedad del objeto por parte del arrendador: El arrendamiento –dice el artículo 1.592—es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla>>. Aunque el arrendador pierda la potestad jurídica para hacer gozar al arrendatario del inmueble que ha vendido, la Ley suple tal potestad al expresar el artículo 20 que el adquiriente respetará la relación arrendaticia en los términos que ha sido pactada. En efecto, el vendedor seguirá siendo arrendador y el nuevo propietario un tercero ajeno a la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño. En cierta forma, el artículo 1.962 de nuestro Código Civil presupone la no cesión tácita del arrendamiento a favor del comprador, cuando expresa que <>. Si el propietario-arrendador ha cedido la cosa a título de propiedad, el arrendatario puede prescribirla adquisitivamente frente al nuevo propietario, quien por ende no es su arrendador. Ello se debe a que el título precario del arrendatario no se lo puede oponer el adquiriente, ya que éste es un tercero en la relación arrendaticia.”…
Asimismo de acuerdo con la sentencia N° 00081, referente al expediente N° 2001-000429, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arriechi G., de fecha 25 de febrero de 2004, del T.S.J. Casación Civil, en juicio seguido por I. Alamo y otros contra Inversiones Mariquita Pérez, C.A., la Sala consideró que el contrato de cesión de todos los derechos, acciones y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, al no presentarlo junto con el libelo de la demanda o hacer uso de las excepciones que establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora perdió la oportunidad para producir eficazmente dichos documentos.
Así las cosas se debe considerar que, la capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal- ha señalado el Maestro Loreto, expresamente que debe existir una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado y contra quien se ejercita dicha acción.
Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes en juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir, distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común. Ese derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal Adjetivo.
Entonces, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra, la cual, conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, no puede ser opuesta como cuestión previa.
En el caso de autos, riela a las actas procesales, un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 303, Tomo 43 de los libros llevados por esa Notaria, de fecha 13 de mayo de 1992, suscrito entre la ciudadana CARMEN GARCÍA DE JIMÉNEZ y el ciudadano RICONOBALDO JIMÉNEZ MADERA. Este instrumento fue aceptado por la parte demandada, por lo que, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que existe una relación contractual con determinación del tiempo y que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones originadas del citado documento.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora que la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMÉNEZ & GARCIA, C.A. (JIGARCA), actuando con el carácter de propietaria del inmueble de autos, interpone conjuntamente la presente acción, con la ciudadana CARMEN DE JIMÉNEZ, y en tanto y en cuanto, con vista a la corta y confusa argumentación de la parte demandada, este Tribunal considera pertinente señalar que, la persona natural que suscribió el instrumento fundamental de la acción es totalmente diferente a la persona jurídica que adquirió el inmueble libre de todo gravamen, en fecha 24 de enero de 1995, tal como se evidencia del documento que riela a los folios 7 al 9 del expediente, y no en fecha 14 de enero de 2008, como erróneamente fue invocado en el libelo de la demanda, el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 2008, anotado bajo el No. 40, Protocolo 1, Tomo 11, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, y tiene como cierto que la ciudadana CARMEN DE JIMÉNEZ vendió el inmueble de autos a una persona jurídica, debidamente representada por el ciudadano ARNOLDO JIMÉNEZ TAPIA, y siendo que, según la doctrina, la venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador, y por cuanto un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos, y siendo que la cualidad o legitimatio ad causam es un presupuesto procesal para el ejercicio del derecho de acción, observa esta Sentenciadora que a pesar que la persona jurídica, co-actora, según el instrumento producido en autos es propietaria del inmueble, no tiene idoneidad para actuar en el presente juicio como titular de la acción, en su aspecto activo, ya que la relación arrendaticia fue celebrada entre la ciudadana CARMEN DE JIMÉNEZ, en su carácter de arrendadora y el arrendatario, sin que conste en autos la cesión de la relación arrendaticia invocada a favor de la persona jurídica, condición especial para el ejercicio del derecho de acción, y así se decide.
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:
Ahora bien, consta del documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, de fecha 13 de mayo de 1992, anotado bajo el No. 303, Tomo 4, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, arriba valorado por este Tribunal que, la ciudadana CARMEN GARCÍA DE JIMENEZ, cedió en arrendamiento a la parte demandada, un inmueble constituido por una casa, distinguida con el No.14B-73, situada en la calle 89-A, “Cedeño”, hacia el Este de la avenida 15 “Las Delicias”, Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de enero de 1992, prorrogable a su vencimiento por periodos iguales, comprometiéndose el arrendatario al pago del canon de arrendamiento mensual por la cantidad de dos mil bolívares, pagaderos por mensualidades adelantadas puntualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes calendario y que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a pedir la desocupación del inmueble arrendado, según consta de la cláusula tercera de referido contrato de arrendamiento.
En el lapso probatorio la parte actora invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, y muy especialmente en lo atinente a demostrar el estado de insolvencia de la parte demandada. Sobre este punto, la Jurisprudencia Patria ha establecido que dicho mérito en modo alguno constituye un medio de pruebas, y así lo acoge este Tribunal para mantener la integridad de la Legislación y la uniformidad de la Jurisprudencia, por mandato expreso del Artículo 321 de la Ley Adjetiva Civil, y así se declara.
En relación a los recaudos consignados junto con el escrito de contestación a la demanda, referentes a la copias emitidas por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, cuenta individual; recibo por prestaciones sociales; certificado de vacunación antirrábica; constancia de residencia, recibo de Enelven e Hidrolago, este Tribunal los desecha, por cuanto van dirigidos a demostrar hechos aislados a la presente controversia. En lo atinente a las comunicaciones cruzadas que rielan a los folios 41 y 42 del presente expediente, el Tribunal las desecha por cuanto nada aportan a fin de dilucidar la presente causa.
-VI-
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la actora se fundamentó en la falta de pago en que incurrió el arrendatario de los cánones de arrendamientos causados en los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y con especial atención al contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala que, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en contra del arrendatario, es la supuesta falta de pago, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, y en vista que el arrendatario alegó que canceló la cantidad de cien bolívares mensualmente hasta finales del año 2007, sin haber acreditado dicho pago, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, la insolvencia del arrendatario quedó plenamente demostrada por el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial.
En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, pues al oponer como defensa la adquisición del inmueble arrendado, forzosamente tenía la carga de la prueba de demostrar el otorgamiento del instrumento de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede parcialmente en derecho la pretensión incoada y así se decide.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato de arrendamiento con determinación del tiempo para ambas partes; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados; quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar parcialmente lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: La falta de cualidad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JIMENEZ & GARCÍA, COMPAÑÍA ANONIMA (JIGARCA), como parte co-actora en el presente proceso.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentado por la Ciudadana CARMEN LUISA GARCÍA VIUDA DE JIMENEZ, contra el ciudadano RICONOBALDO JIMÉNEZ MADERA, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.
TERCERO: Como consecuencia de la declaratoria anterior, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por una casa, distinguida con el No. 14B-73, situada en la Calle 89-A, “Cedeño”, hacia el Este de la Avenida 15 “Las Delicias”, Jurisdicción de la Parroquia Chiquiquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el escrito libelar.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 400,oo), correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, según el escrito libelar.
QUINTO: Con vista a la anterior declaración, no se hace especial condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA SUPLENTE,

Abog. MARIELIS ESCANDELA DE BRAVO

Siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA SUPLENTE.

Exp. 1938-09
Resolución de Contrato de Arrendamiento