TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadana MONIQUE LOUISE MORCHIPONT, de nacionalidad francesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-82.274.050, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ALFREDO TINOCO y GIANNA DI BERARDINO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 97.834 y 97.833, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-6.815.606, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó en los autos.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inició la presente demanda por Desalojo, incoada por la ciudadana MONIQUE LOUISE MORCHIPONT en contra del ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI, ya identificados.
Por auto de fecha 26.11.2008 (f.11 al 12) se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera por ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a objeto de que diera contestación a la demanda.
En fecha 1.12.2008 (f.13) compareció la ciudadana MONIQUE LOUISE MORCHIPONT, asistida de abogado y por diligencia otorgó poder apud acta a los abogados ALFREDO TINOCO y GIANNA DI BERARDINO.
Por auto de fecha 3.12.2008 (f.16) se ordenó reformar el auto de admisión en el sentido de que donde se lee: emplácese a la parte demandada, ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI, titular de la cédula de identidad N°. V-6.815.606, domiciliado en el Cardón, Calle Santa Inés, casa Nimbera, Municipio Antolin del Campo, Estado Nueva Esparta (al lado del Centro Comercial Costa Azul), debía leerse: Emplácese a la parte demandada, ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI, titular de la cédula de identidad N°. V-6.815.606, domiciliado en el Cardón, Calle Santa Inés, casa Nimbera, Municipio Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta...”
En fecha 8.12.2008 (f.17) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia consignó las copias respectivas para que se practicara la citación de la parte demandada.
Por auto de fecha 19.1.2009 (f.19) el Dr. JERJES DORTA MARTÍNEZ en su carácter de Juez Temporal de este despacho se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 21.1.2009 (f.20 al 21) la ciudadana Alguacil de este Tribunal por diligencia consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI.
Por auto de fecha 27.2.2009 (f.22) quien suscribe la presente decisión en mi condición de Jueza Titular me aboqué al conocimiento de la causa y se ordenó practicar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 21.1.09 exclusive al 29.1.09 inclusive, desde el 29.1.09 exclusive al 17.2.09 inclusive y desde el 17.2.09 exclusive al 27.2.09 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido 2, 10 y 5 días de despacho respectivamente.
Por auto de fecha 27.2.2009 (f.23) se difirió el dictamen de la presente decisión por un lapso de treinta (30) días consecutivos a partir de ese día exclusive.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
PRUEBA APORTADAS.-
Parte Actora:
Se deja constancia que la parte actora no promovió pruebas durante la etapa correspondiente, sólo se desprende de los autos del documento traído conjuntamente con el escrito libelar:
1.- Copia certificada (f.7 al 10) de documento autenticado por ante la Notaría Pública de La Asunción, Municipio Arismendi, del Estado Nueva Esparta en fecha 9 de Mayo de 2008, anotado bajo el Nro.32, Tomo 14, de donde se infiere que la ciudadana MONIQUE LOUISE MORCHIPONT le dio en arrendamiento al ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI un inmueble ubicado en la ciudad de El Cardón, Municipio Antolin del Campo del Estado Nueva Esparta, la planta alta de la casa denominada “Unidad Habitacional N°. 03” constituida por una terraza, hall de acceso, sala recibo, cocina comedor, habitación principal con baño privado y terraza, habitación auxiliar, baño de visitas, además de un área de aparcamiento para cuatro vehículos de los cuales un puesto es techado y tres puestos descubiertos, piscina, cuarto de máquinas e hidroneumático, un tanque de agua de treinta y cinco mil litros (35.000lts) y un segundo tanque de trece mil litros (13.00o lts) el cual será utilizado por el arrendatario únicamente para su vivienda familiar y se obliga a no cambiar su uso sin la previa autorización dada por escrito, el canon fue fijado en DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.500,00) mensuales, por un lapso de seis (6) meses fijos prorrogables, contado a partir del 9 de mayo del 2008 hasta el 9 de noviembre de 2008. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
Parte Demandada.-
Se deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna ni menos aún dio contestación a la demanda.
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la acción de desalojo la ciudadana MONIQUE LOUISE MORCHIPONT, asistida por el abogado ALFREDO TINOCO, señaló lo siguiente:
- que el 9 de mayo de 2008, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI sobre un inmueble constituido por la planta alta de la casa denominada Unidad Habitacional 3, ubicada en el Cardón, Municipio Antolin del Campo de este Estado.
- que según la cláusula segunda de dicho contrato el canon de arrendamiento fue convenido en Dos Mil Quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales por cuanto se trata de una obligación de valor, la cual debería pagar el arrendatario dentro de los primeros cinco días de cada mes.
- que el arrendatario, ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI no había cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2008, muy a pesar de las gestiones de cobro que había realizado en varias oportunidades las cuales han dado resultados infructuosos, manifestando además su negativa rotunda a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa a pesar de estar en mora con el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, lo que significa que sea considerado como un poseedor de mala fe.
Consta que la parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda.
NATURALEZA DEL CONTRATO.-
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servando, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga – si el inquilino tiene derecho a ella – y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a unos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha diecisiete (17) de junio del año dos mil tres (Exp. 1998-14655) emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:
“……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....”.

Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.
Precisado lo anterior, se desprende de los autos que en el contrato de arrendamiento suscrito el día 9.5.2008 entre las partes el cual cursa a los folios que van desde el 7 al 10 se pactó que la vigencia del mismo es por tiempo fijo de seis meses, en vista de que emerge de la cláusula Tercera que se estableció expresamente que:
“...La duración del presente contrato es de seis (6) meses fijo prorrogable, contado a partir del 9 de Mayo del 2.008, hasta el 9 de Noviembre del 2.008...”

En atención al contenido de la precitada cláusula y en consonancia con el criterio precedentemente apuntado se tiene que el contrato que se inició por tiempo fijo finalizó en fecha 9 de noviembre de 2008, y que consecuencialmente, a partir de ese momento se inició de pleno derecho al lapso de la prorroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliario que en este caso es de seis (6) meses.
Sobre este particular, tanto la Sala Civil como la Constitucional se han pronunciado sobre este punto en forma coincidente, a saber:
- Sentencia de la Sala Civil N°. RC-00019 de fecha 5 de febrero de 2007, expediente N°. 06493:
“...se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino...

(....Omissis...)
Por tanto, de las anteriores consideraciones y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Sala, observa que el Juzgador de alzada con base a los hechos establecidos en la causa del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, al no admitir la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunstancia a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar, que el ad quem, en modo alguno, infringió por falta aplicación el artículo 34 ejusdem, pues su actuación estuvo ajustada a derecho.
En consecuencia, la Sala, declara improcedente la presente denuncia por falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, falta de aplicación de los artículos 33 ejusdem, 1.167, 1269 y 1580 del Código Civil. Así se decide....”

- Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 28 de junio del 2005 (Exp. N°.04-184):
“…Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.

El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic)……… No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público………….” (Resaltado de la Sala).-

En fin, de acuerdo a los criterios establecidos en los fallos parcialmente transcritos la instauración de la acción de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento o bien, la de desalojo, va a depender en todo momento del tiempo de vigencia del contrato, pues en el primero de los casos, solo se aplicará a aquellas relaciones arrendaticias que se encuentren contempladas en un contrato por tiempo fijo y el segundo, solo tendrá vigencia y aplicabilidad cuando la relación de arrendamiento que se pretende extinguir sea verbal o por tiempo indeterminado. Lo anteriormente establecido al estar íntimamente vinculados con el orden público está obligado el Juzgador a acatarlo al punto de que en los casos en que se incumplan tales parámetros proceda en aplicación del “principio iura novit curia” a declarar la inadmisibilidad de la demanda aun de oficio.
Atendiendo a tales circunstancias, se observa que en el caso de marras el contrato suscrito entre las partes es por tiempo fijo toda vez que en su cláusula tercera se estableció: “La duración del presente contrato es de seis (6) meses fijo prorrogable, contad a partir del 9 de Mayo del 2.008, hasta el 9 de Noviembre del 2.008” lo que quiere decir que el mismo venció el día 09.11.2008 y que a partir de esa fecha exclusive se inició de pleno derecho la prorroga legal que en este caso es de seis (6) meses y que consecuencialmente debe abarcar desde esa fecha antes mencionada hasta el 9 de mayo del año que transcurre.
Lo anteriormente establecido revela que la interposición de la presente demanda se produjo cuando estaba transcurriendo el lapso de la prorroga legal contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por consiguiente, en vista de que el sustento factico de la misma se circunscribe a la falta de pago de cánones de arrendamientos –incumplimiento de la obligación contractual– atendiendo al artículo 41 eiusdem debió proponerse la acción de resolución de contrato y no la demanda de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la referida ley, la cual como se explicó al inicio de este fallo debe recaer en todo momento cuando la relación de arrendamiento que se pretende extinguir sea verbal o por tiempo indeterminado.
Así las cosas, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe ser declarada inadmisible en aplicación del “Principio Iura Novit Curia”, toda vez que –se insiste– el actor equivocó la vía para obtener la extinción de la relación contractual de arrendamiento que mantiene con su contraparte desde el 9 de mayo de 2008. Y así se decide.
IV- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Desalojo fue intentada por la ciudadana MONIQUE LOUISE MORCHIPONT en contra del ciudadano ERNESTO PHELAN VELUTINI, todos identificados.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Cuatro (4) días del mes de marzo del año Dos mil nueve. (2009). AÑOS 198º y 150º.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ
EXP: Nº 10.607-08.-
JSDC/CF/Cg.-
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ