Conoció por distribución este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 3.933.497 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la Abogada en ejercicio ANTONIA POLANCO CALDERA, inscrita en el Inpreabogado con el número 24.805, en contra de la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEUMAN, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 1.657.521 y de este mismo domicilio, para que convenga en el Desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio “Los Olivos”, calle 66A, distinguido con el número 66A-05, en jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por la necesidad que tiene su hija de ocupar el inmueble, fundamentándose en lo establecido en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
I
ANTECEDENTES
Alega la parte demandante, que en fecha dos (02) de julio de 2001, y con la debida autorización de su cónyuge, ciudadano JOSÉ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 2.869.373, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEUMAN, ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado con el número 9, Tomo 54 de los libros respectivos, y que conforme a la cláusula segunda del referido contrato, entró en vigencia el día veintinueve (29) de junio de 2001, prorrogable por seis (06) meses más, a voluntad conjunta de ambas partes, siendo que para la fecha se ha transformado en un contrato a tiempo indeterminado.
Asimismo expone, que en virtud de la necesidad que tiene su legítima hija, ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS OLIVARES de ocupar el inmueble con su esposo e hijos, ya que la misma actualmente vive arrimada en un apartamento que le prestó su otro hijo, ciudadano HENDRY CONTRERAS, en el Conjunto Residencial Combinado La Victoria, y como quiera que éste lo necesita para vivir con su familia, en virtud de que fue trasladado de su puesto de trabajo, es por lo que procede a demandar de conformidad con el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, solicita la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas y solvente con los servicios públicos.
En fecha ocho (08) de mayo de 2009, el Alguacil de este Tribunal citó personalmente a la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEUMAN. En fecha trece (13) de mayo de 2009, la parte demandada procedió a contestar oportunamente la demanda en los siguientes términos:
Alega que es cierto que en fecha dos (02) de julio del año 2001, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES sobre el inmueble objeto de esta causa, que nació como un contrato a tiempo determinado, y se convirtió con el paso del tiempo en un contrato a tiempo indeterminado.
Asimismo, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo expuesto en la demanda incoada en su contra, por no ser ciertos los hechos narrados ni el derecho invocado. Refiere, que la ciudadana NIXIDA OLIVARES, carece de la cualidad para intentar la acción establecida en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que no se ha demostrado lo establecido en la ley para tal acción, por lo que debe declararse sin lugar la misma. Igualmente, indica al Tribunal que la arrendadora en realidad requiere el inmueble para ampliar la actividad comercial del Pulilavado y de la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS Y REPUESTO MYRCO. En la misma oportunidad, procedió a reconvenir a la parte demandante.
II
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
Expone la parte demandada-reconviniente, que al momento de llevarse a cabo el arrendamiento del inmueble antes identificado, este constaba de sala, comedor, cocina, cinco (05) habitaciones y dos (02) baños. Pero desde hace cuatro (04) años y (06) meses fue dividido por convenio entre las partes, dejando sólo para el uso de su familia tres (03) habitaciones, sala y dos (02) baños, de los cuales uno se encuentra inusable, con la condición de que pagaría la mitad del canon estipulado para el momento, esto debido a que la arrendadora montaría un Pulilavado y una venta de repuestos, señalando que tal acuerdo no se materializó, incumpliendo la arrendadora al acuerdo y lo establecido en el Decreto de Regulación de Alquileres, de fecha ocho (08) de abril de 2003. En este sentido, manifiesta que en cinco (05) años y cuatro (04) meses, ha pagado en exceso a lo largo de la relación contractual, la cantidad de OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.900,00), haciendo un detalle mes a mes en dicho escrito, razón por la cual reconviene a la ciudadana NIXIDA OLIVARES, en su condición de arrendadora, para que convenga en que es cierto lo indicado, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, ordenando la restitución de la cantidad que ha pagado en exceso y a la cual tiene derecho por ley. Asimismo, solicita los intereses y la indexación de la cantidad demandada. En la oportunidad procesal correspondiente, procedió la parte demandante-reconvenida a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado en la aludida reconvención, en forma absoluta y radical, excepto el hecho cierto de haberse celebrado la vinculación arrendaticia. Alega que es cierto, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento, que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), hoy, CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), y aún cuando la duración del contrato fue pactada por seis (06) meses, este canon se mantuvo por veintinueve (29) meses, y no es sino hasta el mes de enero de 2004 cuando dicho canon sufrió el primer aumento a CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), hoy CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00), y se mantuvo hasta el mes de julio de 2004, hasta llegar al canon de arrendamiento actual de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), hoy equivalente a TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 360,00).
Por último, señala que para el caso negado, de que haya habido un supuesto exceso en los aumentos del canon de arrendamiento, la parte demandada-reconviniente debió acudir ante la Oficina de Regulación de Inquilinato, dependiente de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, y haber obtenido la providencia administrativa favorable a la regulación del canon con la correspondiente decisión que declara el exceso del mismo.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
En fecha veintisiete (27) de mayo de 2009, la parte demandada-reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas, y procedió a promover las siguientes pruebas:
Invoca al igual que la demandante, el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a su favor, especialmente los recibos de pago acompañados, los cuales quedaron firmes. Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la Prueba y Adquisición Procesal. Sin embargo, con respecto a las copias de los recibos de pago acompañados con el escrito de contestación, observa esta Juzgadora que las referidas pruebas documentales resultan impertinentes en la presente causa, en virtud de que la misma no se fundamenta en la falta de pago y tal situación no ha sido alegada ni controvertida en la presente causa, por lo que se desechan. ASÍ SE DECIDE.
Promueve la Inspección Judicial en el inmueble objeto de esta causa, con el objeto de verificar que el mismo fue dividido para explotar en él un establecimiento comercial. Al respecto, observa esta Juzgadora que la misma se evacuó el día dos (02) de junio de 2009, y se dejó constancia que dicho inmueble se encuentra conformado por un pequeño depósito, un baño, comedor, cocina, tres (03) cuartos y su patio, sin embargo, prevé esta Juzgadora que la misma resulta inconducente para la resolución de mérito de la presente causa, en virtud de que no es posible evidenciar mediante la misma, lo pretendido por la promovente, resultando necesaria la prueba de experticia, por lo que se desecha. ASÍ SE DECIDE.
Por último, solicita al Tribunal inste a la parte demandante-reconvenida para que presente copia de su Rif, del de su esposo, de la ciudadana ALYS CONTRERAS y del ciudadano GUSTAVO PIRELA, todos identificados. Observa esta Juzgadora, que en auto de fecha veintisiete (27) de mayo de 2009, este Tribunal declaró la misma inadmisible por ilegal e improcedente, por lo que esta Sentenciadora no tiene nada que apreciar. ASÍ SE DECIDE.
En fecha primero (1°) de junio de 2009, la parte demandante-reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales, y muy especialmente los documentos acompañados con el libelo de demanda. Al respecto, esta Juzgadora en aplicación del Principio de Exhaustividad, pasa a valorar las referidas pruebas documentales, en los siguientes términos:
Consigna el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Al respecto, observa esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye un Instrumento Público, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que efectivamente existe la relación arrendaticia entre las partes procesales, a tiempo indeterminado. ASÍ SE VALORA.
Consigna la carta-autorización suscrita por el ciudadano JOSÉ CONTRERAS y la ciudadana NIXIDA OLIVARES PIÑEIRO, en la cual éste la autoriza a fungir como arrendadora del inmueble objeto de esta demanda. Al respecto, observa esta Juzgadora que la anterior prueba documental constituye un Instrumento Privado que no fue impugnado en forma alguna por la contraparte. Sin embargo, prevé esta Juzgadora que la misma emana de un tercero que no es parte en la presente causa, debiendo la parte promovente cumplir con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que la misma produjera valor probatorio en la presente causa, por lo que se desecha por ilegal e improcedente. ASÍ SE DECIDE.
Consigna en copias fotostáticas el acta de nacimiento de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS, el acta de matrimonio de los ciudadanos GUSTAVO JOSÉ PIRELA CLAVEL y ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS, y copia certificada del acta de nacimiento de la menor GUSDALIS ANDREINA PIRELA CONTRERAS. Al respecto, observa esta Juzgadora que las referidas pruebas documentales constituyen copias simples y certificada de Instrumentos Públicos que no fueron impugnadas en forma alguna por la contraparte, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que demuestran el parentesco por consanguinidad de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS, con la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES; el estado civil de ésta, que es casada con el ciudadano GUSTAVO JOSÉ PIRELA CLAVEL; y por último, que de esa unión procrearon a la menor GUASDALIS ANDREINA PIRELA CONTRERAS. ASÍ SE VALORAN.
Promueve en original el documento de propiedad del inmueble. Al respecto, observa esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye un Instrumento Público Autenticado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que el inmueble arrendado pertenece al ciudadano JOSÉ CONTRERAS, quien no es parte en la presente causa. ASÍ SE VALORA.
Promueve en original el acta de nacimiento de su nieto GERARDO ANDRÉS PIRELA CONTRERAS, hijo de ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS OLIVARES, quien es su hija. Al respecto, observa esta Juzgadora que la anterior prueba documental constituye un Instrumento Público, por lo que se le otorga pleno valor probatorio en el sentido de que tal y como fue alegado, la hija de la demandante que tiene la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la causa, tiene un hijo. ASÍ SE VALORA.
Promueve en original el acta de matrimonio de los ciudadanos HENDRICK JOSÉ CONTRERAS y ANABEL VILLALOBOS. Al respecto, considera esta Juzgadora que la anterior prueba documental resulta inconducente para la resolución de la presente causa, ya que no conllevan a demostrar la existencia de alguno de los requisitos de procedencia de la presente acción, por lo que se desecha. ASÍ SE DECIDE.
Promueve en copia fotostática el documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Combinado La Victoria, segunda etapa, número PB-B, Edificio 19, que le pertenece a la ciudadana ANABEL VILLALOBOS, que está actualmente ocupado por su hija ALIS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS y su grupo familiar. Al respecto, observa esta Juzgadora que dicho documento no fue impugnado en forma alguna por la contraparte, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, en el sentido de que el inmueble que alega la parte demandante estar ocupado por su hija, efectivamente le pertenece a la ciudadana ANABEL VILLALOBOS. ASÍ SE VALORA.
Por último, promueve constancia de residencia certificada por la Intendencia de Seguridad de la Parroquial Coquivacoa, a fin de demostrar que su hijo HENDRICK JOSÉ CONTRERAS y su nuera ANABEL VILLALOBOS, residen junto con los padres de su nuera, desde hace más de dos (02) años. Al respecto, prevé esta Juzgadora que la anterior prueba documental constituye un instrumento público administrativo, que no fue impugnado en forma alguna por la contraparte, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga valor probatorio que genera un indicio, de que efectivamente el inmueble descrito en la valoración anterior, no es ocupado por sus propietarios. ASÍ SE VALORA.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Antes de entrar a realizar las motivaciones finales del presente fallo, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación al autor Gilberto Guerrero Quintero, que en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, comenta:
“…, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación,… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño,……Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.”
Tomando en cuenta la doctrina patria parcialmente transcrita, esta Sentenciadora considera que la necesidad de ocupación del propietario deviene por una circunstancia especial, que lo obliga necesariamente a ocupar el inmueble arrendado, y de no ser así, se causaría un perjuicio al necesitado, tanto en el orden económico, social y/o familiar, como de cualquier otra especie, es decir, cualquier otra circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar el inmueble para satisfacer su exigencia y no resultar afectado.
Al verificar esta Sentenciadora si efectivamente se cumplieron los requisitos de procedencia de la presente acción, observa que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes procesales a tiempo indeterminado. Sin embargo, la parte demandante no ostenta el carácter de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, sino el de simple arrendadora, incumpliendo con uno de los requisitos de procedencia de la presente acción, en virtud de que sólo el propietario del inmueble arrendado posee la cualidad necesaria para accionar por Desalojo con fundamento en la necesidad del inmueble, como se desprende del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como fue expresado en la doctrina parcialmente citada, a la que se acoge plenamente esta Sentenciadora. En consecuencia, esta Juzgadora debe declarar improcedente la presente acción, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo, por no cumplir con los requisitos de procedencia. ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a la reconvención propuesta, considera conveniente quien juzga citar el artículo 58 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedara sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.” (Subrayado nuestro).
Asimismo, el artículo 60 ejusdem, dispone:
“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.” (Subrayado nuestro).
De igual manera, el autor patrio Juan Garay, en su obra “LEY DE ALQUILERES”, comenta que:
“…Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no está regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo…”
Después de analizadas las anteriores normas legales y la doctrina parcialmente transcrita, esta Sentenciadora prevé que resulta un requisito y antecedente necesario para la procedencia de la pretensión de reintegro de sobrealquileres, la existencia del acto administrativo previo, que en primer lugar determine si el inmueble debe o no ser regulado, y en caso positivo que establezca el monto del canon de arrendamiento, es decir, debe existir obligatoriamente la regulación previa por parte del órgano administrativo competente, pues en caso contrario, resultaría imposible determinar si se han cobrado o no sobrealquileres y a que periodo de tiempo pertenecen. Por lo que esta Juzgadora está en la obligación de declarar la improcedencia de la reconvención de reintegro por los fundamentos antes expuestos, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por los hechos y fundamentos de derecho antes explanados, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar SIN LUGAR, la demanda de Desalojo, intentada por la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES, en contra de la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEUMAN, y SIN LUGAR, la reconvención, intentada por la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEUMAN, en contra de la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES, ambas identificadas en la parte narrativa del presente fallo.
No hay condenatoria en costas procesales, por no haber vencimiento total de alguna de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se hace constar que la Abogada en ejercicio ANTONIA POLANCO CALDERA, obró en el proceso con el carácter de Abogada Asistente de la parte demandante, y que los Abogados en ejercicio MARICEL IRAGORRI, YLBA CHIRINOS y RUBÉN OVALLES, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de junio de 2009.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
La Jueza
Adriana Marcano Montero
El Secretario
Abog. Andrés Virla Villalobos
En la misma fecha y siendo las dos de la tarde (02:00 a.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva.
El Secretario
Abog. Andrés Virla Villalobos
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