TSJ Regiones - Decisión

Exp. N° 672/09

I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.903.036, domiciliado en Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.
PARTE DEMANDADA: ADALIS MACHADO GARCÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.537.848, domiciliada en un apartamento signado con la letra y número E-2, ubicado en la Torre E, planta baja del Conjunto Residencial Mucuraparo, situado en la calle Guilarte de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: JUNEIMA CORDERO BARRETO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.429.496, domiciliada en la Asunción, Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL COVA ORSETTI y ANGELINA VOLPE GIARAMITA, venezolano, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.089.720 y V-6.994.445, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.24.663 y 44.563, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
NARRATIVA.

En fecha 13 de enero de 2009, se admitió el libelo de demanda presentado por la abogada JUNEIMA CORDERO BARRETO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL, contra la ciudadana ADALIS MACHADO GARCÍA, por RESOLUCION DE CONTRATO ARRENDAMIENTO. Ordenándose la citación de la demandada para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.
Expresa la parte actora en su libelo que constaba de contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo del 2006, cuya copia certificada acompañó marcada con la letra “A”, que su representado el ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL había celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana ADALIS MACHADO GARCÍA, por un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con la letra y número E-2, ubicado en la Torre “E” planta baja del Conjunto Residencial Mucuraparo, situado en la Calle Guilarte de la ciudad de Porlamar, Mariño del Estado Nueva Esparta. Que inicialmente, y tal como se desprende de la cláusula segunda del citado contrato, el lapso de duración se pactó por un plazo de seis (06) meses contados desde el 01 de mayo del 2006 hasta el 01 de noviembre del 2006, y vencida la misma operó la prórroga legal contemplada en el ordinal 1° del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, extendiéndose el plazo hasta el 01 de mayo del 2007, que posteriormente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efecto del cobro de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio del 2007, subsistiendo las estipulaciones del contrato original. Que el canon de arrendamiento se estableció en la cláusula Cuarta del contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000, 00), o sea, QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500, 00), lo cual se obligaba la arrendataria a depositar en la cuenta corriente N° 0134-00-18-110183056999 a nombre de Administradora Integral Margarita, C.A., en el Banco Banesco Universal. Que una vez que el contrato se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, la arrendataria ADALIS MACHADO GARCÍA, procedió a consignar sin que mediara ninguna circunstancia que justificara su proceder.
Señaló referente a los incumplimientos contractuales de la arrendataria que en virtud de la Cláusula sexta del contrato de arrendamiento la arrendataria adquirió la obligación de conservar y devolver todas las pertenencias objeto del contrato y que correspondan al inmueble. Que también adquirió en la cláusula segunda la obligación de permanecer solvente con los pagos de cánones de arrendamiento, así como electricidad y teléfono.
Que según expediente de solicitudes N° 079-07, el cual acompañó marcado “B”, evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García y Otros, el cual evacuó en fecha 08 de agosto del 2008, Inspección Judicial practicada en el apartamento objeto de la presente demanda. De igual manera señaló que constituía un incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la Arrendataria, el hecho de haber incurrido reiteradamente en insolvencia en el pago del servicio de electricidad instalado en el inmueble, destacando que la arrendataria había disfrutado del servicio de energía eléctrica sin efectuar pago alguno, desde la fecha en que empezó a hacer uso del inmueble en fecha 01 de mayo del 2006 hasta el día 15 de noviembre del 2007. Que en efecto el anterior arrendatario que ocupó el inmueble ciudadano ÁNGEL SÁNCHEZ LACAL, había domiciliado el pago del servicio de energía eléctrica a su cuenta corriente N° 0011416296 del Banco Confederado, y no había hecho oportunamente la participación para que cesara el cobro al cual estaba domiciliado, desincorporación que se solicitó por parte de su poderdante el 15 de noviembre del 2007, como se evidencia de la certificación expedida por la empresa SENECA, que se acompañó marcado “C” y la carta de solicitud de desincorporación marcada “D”. Fundamentó su demanda en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, manifestando que de acuerdo a la norma establecida en los mismos como también, en las cláusulas sexta y segunda del contrato de arrendamiento, procede la resolución de dicho contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contractuales en que ha incurrido la arrendataria.
Que por lo anteriormente expuesto es que en nombre de su poderdante ocurrió para demandar como en efecto lo hizo a la ciudadana ADALIS MACHADO GARCÍA, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenada por el Tribunal en: Primero: En que el contrato de arrendamiento celebrado respecto del apartamento signado con la letra y número E-2, ubicado en la Torre E, en la planta baja del Conjunto Residencial Mucuraparo, situado en la Calle Guilarte de Porlamar; Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, ha quedado resuelto como consecuencia de su incumplimiento contractual. Segundo: En hacer entrega a su representado del inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de bienes y de personas, como consecuencia de la Resolución del Contrato de arrendamiento. Tercero: En pagar las costas y costos del presente juicio.
Solicitó conforme al ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, y que se acordara el depósito del mismo en la persona de su poderdante. Estimando su demanda en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 4.999, 00).
Compareció la ciudadana YENNIFER PAOLA COVA VALDERRAMA, Alguacil de este Tribunal y consignó la boleta de citación de la ciudadana ADALIS MACHADO, a quien dijo haber impuesto de su misión, y que dicha ciudadana le manifestó, que no le recibiría ni firmaría dicha boleta.
Compareció la abogada JUNEIMA CORDERO BARRETO, y solicitó de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se ordenara que la Secretaria de este Tribunal librara boleta de notificación a la demandada comunicándole lo declarado por la Alguacil de este Juzgado.
El Tribunal libró la boleta de notificación solicitada y la misma fue consignada por la Secretaria, quien manifestó haber notificado a la ciudadana ADALIS MACHADO GARCÍA, quien recibió y firmó la boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual consigno dicha boleta debidamente firmada.
Comparecieron los abogados MIGUEL COVA ORSETTI y ANGELINA VOLPE GIARAMITA, actuando con el carácter de Apoderados judiciales de la ciudadana ADALIS MACHADO GARCÍA, y siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda lo hicieron de la siguiente manera: Señaló que constaba de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución demanda la actora, que las partes pactaron que el plazo de duración del mismo sería de seis (6) meses contados a partir del día 01 de mayo del 2006, pudiendo ser renovado por períodos iguales y sucesivos, pero con la suscripción de un nuevo contrato, y que en caso de no llegarse a suscribir uno nuevo se entendería el deseo de no renovarlo. Que era el caso que vencido el plazo de duración pactado su representada continuó poseyendo el inmueble cancelando a su vez el canon convenido, por lo que en el presente caso operó la tácita reconducción convirtiéndose el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, como en forma clara, indicó, lo expresó la actora en el capítulo I de su libelo de demanda. Que en el capítulo IV de su libelo el actor demandó en el particular primero de su petitorio, la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado suscrito entre las partes, en fecha 01 de mayo del 2006, alegando como causal para la procedencia de su resolución, el incumplimiento de las cláusulas sexta y segunda del contrato. Que tal como establece la normativa prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales que taxativamente se expresan. Que el legislador en los caso de contrato a tiempo determinado prevé la acción resolutoria establecida en el artículo 1..167 del Código Civil, y para los contratos suscritos a tiempo indeterminado estableció la acción por desalojo prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en el presente caso la actora debió ejercer la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la acción de resolución prevista en el artículo 1.167 del Código Civil. Que por lo expresado solicitaban al Tribunal declarara improcedente la acción de resolución de contrato intentada en contra de su representada.
Que en caso negado que el Tribunal considere improcedente la defensa formulada en el anterior punto previo, daba contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos.
Convino expresamente en la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte actora, así como en el hecho de que el contrato de arrendamiento que una a las partes es a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo la demanda por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo de demanda que el actor tipifica como incumplimiento contractuales de su representada. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con la obligación asumida en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, relativa a la conservación del inmueble. Igualmente negó, rechazó y contradijo que su representada haya incurrido en hechos de deterioro alguno del inmueble arrendado. Asimismo negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya incumplido con la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en cuanto a la cancelación del servicio público de electricidad, no obstante que el mismo está consagrada por el Legislador como causal de desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado.
Finalmente solicitó que en virtud de lo narrado se declarara improcedente la demanda intentada en contra de su representada por el ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL.
Compareció la apoderada judicial de la parte actora, abogada JUNEIMA CORDERO.
Que en cuanto al punto previo opuesto por la demandada referido a la improcedencia de la demanda intentada, fundamentada en que el mismo no era el procedimiento a seguir, en tal sentido señaló que el fundamento de la demanda no solo lo constituía el hecho, en virtud de que también se menciona como causal de incumplimiento de contrato la falta de pago del servicio eléctrico, causal esta que no se encuentra taxativamente prevista en el artículo 34 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual se evidenciaban dos situaciones jurídicas infringidas por parte de la demandada que en tal virtud de ello y atendiendo al principio de economía procesal es que procedió a demandar como en efecto se demandó, en base a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Solicitando fuera declarado inadmisible lo solicitado por la parte demandada en su escrito de contestación.
En la oportunidad de promover pruebas compareció la abogada JUNEIMA CORDERO BARRETO, apoderada de la parte actora y promovió las siguientes:
Invocó y reprodujo a favor de su representado ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL, el mérito favorable de los autos. Igualmente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió, hizo valer y consignó, los siguientes instrumentos:
Marcado “A”, copias certificadas de documento de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL Y ADALIS MACHADO GARCÍA. Marcado “B” expediente de solicitudes N° 0079-07, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, en la cual señala se evidencia el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Marcado “C”, Certificación expedida por la empresa SENECA, la cual demuestran el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contractuales asumidas en su condición de arrendataria. Marcado “D”, carta de solicitud de desincorporación de pago de electricidad efectuado por el ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL, en su condición de propietario del inmueble objeto de esta demanda, a los fines de demostrar que el servicio eléctrico estaba domiciliado al anterior arrendador que ocupó el inmueble ciudadano ÁNGEL SÁNCHEZ LACAL. Marcado E, contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL y el ciudadano ÁNGEL SÁNCHEZ LACAL, en su condición de arrendatario, a los fines de determinar, que el anterior inquilino era el referido ciudadano y a nombre de éste estaba domiciliado el servicio eléctrico, hasta la fecha en que se solicitó la desincorporación. Marcado “F”, relación de pagos de servicio eléctrico expedido por la empresa SENECA. Igualmente solicitó se oficiara a la empresa SENECA, a los fines de que la referida empresa certificara previa comprobación de las copias consignadas, si las mismas se corresponden con los asientos originales que reposan en los archivos de dicha empresa.
Promovió además prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a: Que se oficiara al Banco Confederado, a los fines de que informara al Tribunal sobre: A quien pertenece la cuenta corriente N° 01410001600011416296. Asimismo se informara si se encontraba domiciliado algún tipo de servicio a dicha cuenta, y de ser positivo indicar cual. También la fecha en que fue domiciliado el pago del servicio de electricidad y la fecha en que concluyó el mismo. Solicitó asimismo se oficiara a la empresa SENECA, a los fines de que la misma informara al Tribunal a nombre de quien se encuentra el servicio eléctrico (suministro) N° 4006140. Si dicho servicio fue domiciliado en algún momento y que de ser afirmativo se informe quien solicitó ese servicio, a nombre de quien se realizaban los débitos del suministro de electricidad, si fue presentada alguna documentación que fundamentara la solicitud, que en caso de ser afirmativo se especificara la documentación presentada. De igual manera el número de cuenta donde se realizaban los débitos del pago de electricidad. Por último quien fue la persona que solicitó la desincorporación del pago domiciliado y la fecha en que lo solicitó.
Alegó hacer valer a favor de la parte demandante todas y cada una de las pruebas que promoviera la parte demandada que favorezcan a su poderdante, así como el repreguntar a los testigos que promueva la parte demandada y participar en cada una de las pruebas que ésta promueva.
Compareció la abogada ANGELINA VOLPE GIARAMITA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ADALIS MACHADO GARCÍA, y promovió escrito de pruebas. Reprodujo el mérito que se desprende de los autos en cuanto beneficien a su representada, en especial el que emana del escrito de contestación de la demanda. Promovió marcado con la letra “A” en dieciséis (16) folios útiles, original de comunicación y facturas de gastos, remitida por su representada en fecha 11 de junio del 2006, a la entidad mercantil Administradora Integral, en su carácter de Administradora del Inmueble arrendado y debidamente recibida en fecha 16 de junio del 2006, mediante la cual su representada manifestó al arrendador, en la persona de su administrador, el estado de deterioro en que se encontraba el inmueble al momento en que fue recibido, debiendo incurrir su representada en diferentes gastos para poder hacerlo habitable. Promovió marcado “B” originales de recibos de pagos mensuales del servicio de energía eléctrica del apartamento E-2 de Residencias Mucuraparo. Asimismo promovió prueba de informe, para lo cual solicitó se requiriera a la oficina del Sistema Eléctrico del Estado Nueva Esparta, Residencias Mucuraparo propiedad de FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL SUCRE, se ha encontrado en estado de insolvencia en el pago del servicio eléctrico, en el período comprendido entre el mes de mayo del 2006 hasta la presente fecha.
Las pruebas presentadas por las partes fueron admitidas y se remitieron los oficios respectivos a los fines de solicitar la información requerida en la prueba de informe promovida por las partes.
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MOTIVA.
La parte actora demanda la Resolución de conrato de arrendamiento por incumplimiento de las cláusulas contractuales especialmente la cláusula sexta que se refiere:
… La arrendataria adquirió la obligación de conservar y devolver todas las pertenencias objeto de este contrato que correspondan al inmueble, estén adheridas de modo permanente o no al inmueble, tales como pintura interior, reposición de vidrios, reparación de paredes, acondicionamiento de servicios sanitarios y toda otra reparación que no provenga de defectos estructurales del inmueble…”
Así como también la cláusula Segunda que dice:
La obligación de permanecer
…solvente con los pagos de los canones de arrendamiento y los accesorios a este, tales como electricidad y teléfono…”
Así como en la insolvencia el pago de la electricidad. Acción que intenta de conformidad con el artículo 1.167
…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución el mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…
En la oportunidad para la contestación de la demandada el demandado se opone a la misma por las siguientes consideraciones que el contrato de arrendamiento se estipulo por seis (6) meses contados a partir del 01 de Mayo de 2.006, Que una vez vencido en el mes de Marzo, continuo ocupando el inmueble, cancelado a su vez, el canon convenido convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado por la tácita reconducción, tal y como lo sostiene la parte actora; que por lo tanto dicha acción solo podía ser demandada, conforme lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no la prevista en el artículo 1167 del Código Civil, por lo que solicita la improcedencia de la acción . Dicha defensa la hizo como un punto previo al contestar al fondo de la demanda conviene en la celebración el contrato demandado niega, rechaza y contradice la demanda por no ser cierto los hechos narrados en el libelo de la presente demanda, niega hechos en los que el causante ha deteriorado. Así como el inmueble se evidencia que se encuentra deteriorado.
Planteada así la controversia quien aquí sentencia lo hace en base a las siguientes consideraciones:
Establece el art´ciulo 1167 del Código Civil
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución el mismo, con los daños y perjuicios en ambos caos si hubiere lugar a ello…
De la lectura del artículo se evidencia la facultad que tienen las partes para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra parte no cumpla con sus obligaciones.-
Así mismo nos señala el artículo 1159 del Código Civil
… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Del artículo comentado se deriva o por causas autorizadas por la Ley cumplimiento de carácter obligatorio para ambas partes.
En el presente caso la acción incoada por el actor como de resolución de contrato versa sobre un contrato de arrendamiento por el inmueble ubicado en la Torre E en la planta Baja del Conjunto residencial Mucuraparo, situado en la calle Guilarte de la Ciudad de Porlamar Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Como sustento de la demanda se desprende que la actora señala como presunto incumplimiento en el que incurrió la demandada el deterioro del inmueble y a los efectos de comprobar su afirmación procedió ha acompañar el libelo de la demanda de recibo de seneca y una inspección realizada con anterioridad la cual hizo valer durante el periodo probatorio. Al respecto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pauta.
… Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…
…Literal e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…
Ahora bien el objeto de la pretensión es el contrato de arrendamiento demandado el cual no ha sido objeto de impugnación al contrario reconocidos por ambas partes como contrato a tiempo indeterminado, documento privado que al no ser desconocido por las partes surta efectos conforme al artículo 443 del Código de Procedimiento Civil el cual hace plena prueba.
En cuanto a la defensa alegada por la demandada aludido en el punto previo de la improcedencia de la acción por tratarse de un contrato de los denominados a tiempo indeterminado y que la acción legal es el desalojo ya que la acción propuesta es de resolución de contrato por deterioro, como se señala con anterioridad no es la procedente. Debe este sentenciador a los efectos de no crear un desequilibrio contractual que afecte a las partes en lo que respecta a la procedencia o no de la acción debe determinar con precisión, su apreciación no obstante observa el Tribunal que las partes están contestes en la declaración del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cuestión esta que hace que dicho juicio se ventile tal como lo esta pautado en el artículo 34 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.- Y ASÍ SE DECIDE.-
Es así, que en vista de lo señalado con anterioridad resulta concluyente establecer que la acción propuesta en los términos en que fue planteada es contraria a derecho por lo que la presente demanda debe ser desestimada y ASI SE DECIDE.-
En virtud de las anteriores consideraciones; este Tribunal estima innecesario emitir consideraciones con respecto a los otros alegatos y defensas promovidas en este juicio y ASI SE DECIDE.-
DISPOSITIVA.
Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin Lugar la demandada de resolución de contrato de Arrendamiento, interpuesta por la abogada JUNEIMA CORDERO BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 42.309, en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano FRANKLIN JOSÉ SANDOVAL. contra ADALIS MACHADO GARCIA -
SEGU|NDO: Se condena en costas la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, todo conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los dos (02) días del mes de Junio dos mil nueve (2.009). Años. 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.

El Juez,

Dr. Juan José Anuel Valdivieso

La Secretaria,

Abg. Yanette González González.

En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00 M.) se publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

Abg. Yanette González Gonzalez
JJAV/ygg/tt.-
Exp. N° 672-09.