TSJ Regiones - Decisión

I. BREVE RELACIÓN DE LAS ACTAS
Conoce este Órgano Jurisdiccional de la presente demanda de Resolución de Contrato de Compra-venta, en virtud de la distribución hecha por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, en fecha 7818-07, incoada por SENAI CUEVAS IBARRA, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad 5.919.893, abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 83.360, domiciliada en ésta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, obrando en éste acto en mi carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil "COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAlBO, SOCIEDAD ANÓNIMA" (COMDIMA), inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de Septiembre de 1.962, bajo el número 93, Libro 52, Tomo 3, modificados sus. Estatutos Sociales conforme a Acta de Asamblea General Extraordinaria, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy en día Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Febrero de 1.977, anotada bajo el número 36, Tomo 7-A, contra la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 24 de Mayo de 1995, bajo número 80, del Tomo 53-A.

A la presente demanda se le dio curso el curso de ley el día 7 de febrero de 2007, en cuyo auto se otorgó al demandado el lapso de veinte (20) días de despacho después de su citación, para que diera contestación a los términos de la demanda.

Cumplidos todos los trámites de citación personal del representante legal de la demandada, hasta el 22 de octubre de 2007, sin poder ser localizado, conforme exposición realizada por el Alguacil del Tribunal, la citación de dicha parte se rigió por las reglas del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo menester designar y juramentar para la defensa de sus derechos como Defensor Ad Litem al Abogado en ejercicio CARLOS ORDÓÑEZ VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 13.704.143, de este domicilio, quien en fecha 26 de febrero de 2008 se dio por notificado del cargo y presentó juramento en señal de aceptación, siendo citado formalmente 21 de abril de 2008, y dando contestación a la demanda mediante escrito del 14 de mayo de 2008.

Seguidamente, el 9 y 11 de junio de 2008, las partes presentaron sus escritos de pruebas, quedando agregadas por auto del 13 de junio de 2008 y admitidas el 20 de junio de 2008.

Sustanciado el período de pruebas, y habiendo la parte actora presentado sus respectivos informes, este Órgano pasa dictar la sentencia realizando las siguientes consideraciones:

II. LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

TÉRMINOS DE LA DEMANDA:
En el escrito libelar, la representante judicial de la empresa accionante, arguyó:

• Que el objeto de la accionante es el desarrollo de la Zona Industrial de Maracaibo, y en cumplimiento al mismo, urbanizará y dotará de la infraestructura necesaria a dicha zona, luego fomentará sitios en los cuales las empresas de carácter fabril puedan establecer los centros de producción, que realizará toda clase de promociones, actos y contratos destinados al logro de su objeto principal, podrá dedicarse a cualquier otra actividad de lícito comercio directa o indirectamente, destinada al logro de los objetivos que persigue, todo de conformidad con el Artículo 3° del Contrato o Estatutos Sociales;
• Que para dar cumplimiento a su objeto y al Decreto número 1.378, emanado de la Presidencia de la República, en fecha 1 de Enero de 1.976, tal como consta de Documento de Parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo, el día 2 de Marzo de 1.979, bajo el número 27, Protocolo Primero, Tomo 12;
• Que en ejecución de dicho objeto social, y según documento de compra venta, protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de Junio de 1995, bajo el No. 8, Protocolo 1, Tomo 24, Segundo Trimestre, fue celebrado Contrato de Compra-Venta, entre COMDIMA y la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 24 de Mayo de 1995, bajo número 80, del Tomo 53-A, el cual versó sobre la adquisición de una superficie de terreno de CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTÍMETROS CUADRADOS (4.521,15 Mts), que conforma la Parcela No. MP7-8, la cual forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo "Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación", en jurisdicción de la Parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia.
• Que dicha parcela tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: En Cincuenta metros (50 Mts) y linda con la parcela No. MP7-7; SUR: En cincuenta metros (50 Mts), y linda con la Calle 150; ESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts), y linda con las Parcelas MP7-4, MP7-5 y MP7-6; y OESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts) y linda con las Parcelas Nos. MP7-11 y MP7-12 del mismo Parcelamiento, encontrándose signado y ubicado dicho lote de terreno en el Plano de Parcelamiento o Urbanismo, agregado bajo el No. 396, al Cuaderno de comprobantes del Primer Trimestre del año 1979, llevados por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuando se protocolizó el respectivo documento; sobre la identificada Parcela No. M7-8, pesan las servidumbres y cargas propias de la Ley de Ventas de Parcelas y del Documento de Parcelamiento Urbanismo Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de Marzo de 1979, bajo el No. 27, Tomo 12, Protocolo Primero, Primer Trimestre;
• Que el precio de venta acordado fue por la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.877.495,00), suma ésta que recibió la accionante;
• Que entre las estipulaciones acordadas en el documento de Compra-Venta de la mencionada parcela, se convino en lo siguiente:
o Que “...De conformidad con el Numeral 14° de la Cláusula Octava del Documento Parcelamiento o Urbanismo "ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO-PRIMERA-ETAPA DE AMPLIACIÓN", todas y cada una de las cláusulas contenidas en mismo, se consideran como parte integrante de las Parcelas de terreno…”,
o Que el mismo numeral 14° fija: "...salvo que COMDIMA por causas particulares modifique, sustituya o suprima una o mas de éstas cláusulas en el documento correspondiente...".
o Que "...el incumplimiento total o parcial de cualquiera de las condiciones anteriormente señaladas, y cualquier otra obligación establecida en presente documento o en el indicado Documento de Parcelamiento, dará derecho a COMDIMA a,... resolver judicialmente el presente contrato...".
o Que el Documento de Parcelamiento fue declarado por la compradora en conocerlo y aceptarlo.
o Que el mencionado numeral 15° de la Cláusula Octava del documento de parcelamiento textualmente dice: "...15.- Sin perjuicio de otras que COMDIMA pueda establecer en otro documentos, se establecen las siguientes Cláusulas de Resolución de Compra-Venta “...b) El incumplimiento de los plazos para obtener la aprobación de Proyecto, permisos de construcción, y en efecto no ejecutar las obras correspondientes, conforme a lo establecido en el numeral Segundo de ésta Cláusula...".
o Que este literal de la Cláusula Octava del documento de parcelamiento mencionado, textualmente señala que: "...El dueño de parcela, se obliga a obtener de los organismos competentes la aprobación del proyecto correspondiente, en un plazo de Seis (06) meses, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de Compra-Venta de la parcela; y, previa aprobación de COMDIMA, deberá iniciar los trabajos de construcción, instalación y montaje en un lapso de Doce (12) meses, contados a partir del otorgamiento del permiso correspondiente, quedando entendido que en todo caso debe terminar las construcciones, instalaciones y montajes aprobados en el lapso de Dieciocho (18) meses, contados a partir del otorgamiento del documento de Compra-Venta de la parcela correspondiente, a menos que COMDIMA establezca plazos mayores, en razón a las características y complejidades de la Industria a instalarse..."
o Que en el respectivo contrato de compra venta de la citada parcela No. MP7-8, COMDIMA estipuló como plazos: "... "LA COMPRADORA" deberá obtener de los organismos competentes la aprobación del proyecto correspondiente, construir la cerca perimetral de la señalada parcela, y previa aprobación de COMDIMA, iniciar los trabajos de construcción, instalación y montaje de la industria a instalarse, dentro de un lapso de seis (6) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento; asimismo deberá tener concluidas las obras dentro de un lapso de DOS (2) años, también contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente Documento...".
o Que se convino en la Cláusula Octava del mencionado documento de parcelamiento, que: "...En caso de producirse la Resolución del respectivo contrato de Compra-Venta de parcelas, por alguna de las causales establecidas en ésta Cláusula Octava, u otras que establezca COMDIMA, quedará en beneficio de ésta, por vía de Cláusula Penal por el incumplimiento...", según el contrato, "...al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del valor de adquisición de la Parcela, y la devolución de la misma por el mismo precio de adquisición y bajo la mejoras, bienhechurías, instalaciones y construcciones efectuadas en la citada parcela de terreno, quedarán en beneficio de COMDIMA, y LA COMPRADORA no tendrá derecho a reclamación o compensación alguna por tales conceptos..." .
• Que la Sociedad Mercantil TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, no ha cumplido con las obligaciones contraídas contractualmente, por no haber efectuado las construcciones, mejoras e instalaciones señaladas en el numeral Segundo de la aludida Cláusula Octava, ni en las otras Cláusulas del señalado Documento de Parcelamiento, no obstante los numerosos requerimientos que en ese sentido le han hecho, y debido a la conducta omisa asumida por la mencionada sociedad compradora de la parcela en referencia, está legítimamente facultada COMDIMA para exigir tanto la Resolución del mencionado Contrato de Compra-Venta como el pago de la Cláusula Penal pactada, como resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados tanto a mi representada, como al desarrollo de la ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO;
• Que en efecto se demanda a la Sociedad Mercantil TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, para que convenga, o en su defecto que a ello sea condenada por éste Tribunal, en lo siguiente:
o 1. En Resolver el Contrato de Compra-Venta celebrado con COMDIMA, sobre la parcela No. MP7-8, debidamente identificadas y deslindadas en éste libelo, y que consta en documento protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de Junio de 1995, bajo el No. 8, Protocolo 1, Tomo 24, Segundo Trimestre, y que en consecuencia una vez resuelto dicho contrato de conformidad con la ley, la parcela en cuestión, ya identificada pase a ser nuevamente propiedad de COMDIMA de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil vigente, en concordancia con los Artículos 1.159 y 1.160 eiusdem.
o 2. En Pagar a COMDIMA la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 2.938.747,00), que representa el Cincuenta por ciento (50%) del precio de venta del citado inmueble, acordado por las partes, en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.877.495,00), fijado como monto de la Cláusula Penal, en el documento de Compra-Venta anteriormente mencionado, con fundamento en el Artículo 1.257 del Código Civil vigente, en concordancia con el Artículo 1.254 eiusdem.
• Que COMDIMA se compromete a rembolsar a la Sociedad Mercantil Compradora, el precio de venta indicado, luego de deducidos el monto de la Cláusula Penal, y la suma requerida para cubrir el pago de las Costas y Costos causados en el presente proceso, los cuales formalmente se protestan.

TÉRMINOS DE LA CONTESTACIÓN:
Arguyó el Defensor Ad Litem designado y juramentado para representar a la parte demandada, que no obstante dada la condición de defensor y vista la imposibilidad de tener mayores conocimientos de los puntos de hecho controvertidos por no tener contacto directo con su representada no tiene mayores defensas que alegar, pero niega, rechaza y contradice la demanda intentada en contra de su defendido por no ser ciertos los hechos, así como el derecho invocado por no tener sustentación fáctica, lo que resulta improcedente. Que se declare sin lugar la demanda y se condene al pago de las costas procesales a la parte demandante.

III. PRUEBAS DE LAS PARTES. VALORACIÓN.

Observa este Sentenciador que la parte accionante con el escrito inicial de la demanda produjo:

• Documento de sustitución de poder judicial, autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 11 de febrero de 2005, anotado bajo el No. 8, Tomo 102 de los Libros de autenticaciones.

Constituye este medio, una documental de índole privada, otorgada ante la autoridad competente con facultades para darle autenticidad, y cuya actividad propia de la contraparte para oponerse es la impugnación del mismo, con sujeción a lo dispuesto en los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le tiene válidamente constituido en virtud de la falta de objeción. Con la misma se aprecia la condición de la profesional actuante ciudadana Senai Cuevas Ibarra, como apoderada judicial de la empresa demandante, en derivación de la sustitución del mandato judicial que le hiciera el abogado Hebert Hernández García, en su persona y de los abogados Mercedes Fuenmayor Montilla, Luisa Núñez Faría y Everlyn Hernández Castillo; por virtud del poder originario conferido por el Directorio de COMDIMA al expresado abogado Hebert Hernández de fecha 5 de marzo de 1998, bajo el No. 60, Tomo 20 y debidamente registrado ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo en fecha 25 de junio de 1998, bajo el No. 48, Protocolo 3°, Tomo 2, Segundo Trimestre. Así se aprecia.

• Copia simple de documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de Junio de 1995, bajo el No. 8, Protocolo 1, Tomo 24, Segundo Trimestre.

En relación el medio en examen, este Juzgador aprecia que en el período probatorio dicha parte accionante proporcionó copias certificadas del mismo, expedida por la Registradora Pública nombrada en fecha 2 de junio de 2008. La presente documental tratándose de un instrumento público, aportado luego en período útil en copia certificada, una vez sujeto al contradictorio no fue impugnado por la parte demandada, tal como lo posibilita el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le tiene como fidedigna de su original y por consiguiente dicho instrumento arroja certeza probatoria tal como la tiene consagrada el precepto legal del artículo 1359 del Código Civil. Así se establece.

De esta documental se determina la convención celebrada ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de Junio de 1995, anotada debidamente bajo el No. 8, Protocolo 1, Tomo 24, Segundo Trimestre; entre los ciudadanos HEBERT JOSÉ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, casado, abogado, portador de la Cédula de Identidad No. 4.144.877, y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, procediendo con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil de este domicilio, Sociedad Anónima, COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO (COMDIMA), y la sociedad mercantil “TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA” representada por su Presidente CARLOS EDUARDO BICELIS BALOUKJY, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 1.845.130, del mismo domicilio; mediante el cual la primera dio en venta pura y simple a la segunda un inmueble con una superficie de CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTÍMETROS CUADRADOS (4.521,15 Mts), que conforma la Parcela No. MP7-8, la cual forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo "Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación", en jurisdicción de la Parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia; con las siguientes medidas y linderos: NORTE: En Cincuenta metros (50 Mts) y linda con la parcela No. MP7-7; SUR: En cincuenta metros (50 Mts), y linda con la Calle 150; ESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts), y linda con las Parcelas MP7-4, MP7-5 y MP7-6; y OESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts) y linda con las Parcelas Nos. MP7-11 y MP7-12 del mismo Parcelamiento.

Se evidencia igualmente, que en dicha convención se puntualizó como precio de la venta la suma de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.877.495,00), fijándose a su vez el cronograma de pago; sumas que para el momento de la interposición de la demanda, la accionante vendedora declaró satisfactoriamente pagadas.

Del instrumento en examen, se determina que la demandada compradora declaró quedar sujeta mediante esta convención a las obligaciones especiales que se le estamparon. Las mismas se señalaron de la forma siguiente:

o "…3) “LA COMPRADORA" deberá en un plazo de treinta (30) días, proceder a la demarcación de la parcela No. MP7-8, y en un plazo de seis (6) meses construir las cercas perimetrales; igualmente deberá obtener de los organismos competentes la aprobación del proyecto correspondiente y previa aprobación de COMDIMA, deberá iniciar los trabajos de construcción, instalación y montaje y deberá tener concluidas las obras dentro de un lapso de DOS (2) años, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente Documento...".
o “…6) De conformidad con lo establecido en el Numeral 14° de la Cláusula Octava del Documento Parcelamiento o Urbanismo "ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO-PRIMERA-ETAPA DE AMPLIACIÓN", todas y cada una de las cláusulas contenidas en dicho Documento de Parcelamiento, se consideran como parte incluidas en este documento de compra venta de Parcelas de terreno, por lo que rigen en este contrato…”; “…En consecuencia, la inobservancia por parte de “LA COMPRADORA” de cualquiera de las obligaciones contenidas tanto en este Documento, como en el Documento de Parcelamiento o Urbanismo ya mencionado, dará derecho a COMDIMA a considerar resuelto este contrato de pleno derecho…”
o Que se convino en el mismo numeral 6: “……por lo que “LA COMPRADORA” pagará a COMDIMA daños y perjuicios, que por vía de cláusula penal se establecen en la cantidad correspondiente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del valor de adquisición de la Parcela No. MP7-8, y la devolución a COMDIMA por el mismo precio de adquisición y bajo la misma forma de pago establecida en este documento…”

Se evalúa certeramente, que las cláusulas supra trascritas transfieren conocimiento directo a este Juzgador -del instrumento público analizado- sobre la voluntad contractual de las partes, y sobre cuyas aserciones se hará pronunciamiento expreso en este fallo en el aparte correspondiente a las consideraciones para decidir. Quedan así reconocidas estas voluntades consensuales. Así se decide.-

• Documento original de Parcelamiento o Urbanismo Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de Marzo de 1979, bajo el No. 27, Tomo 12, Protocolo Primero, Primer Trimestre.

Tratándose de un documento público, el mismo una vez sujeto al contradictorio al no haber sido tachado, tal como lo posibilita el artículo 440 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, arroja certeza probatoria tal como la tiene consagrada el precepto legal del artículo 1359 del Código Civil. Así se establece.

Se desprende de este documento:

o Que el literal 2° de la Cláusula Octava del documento de parcelamiento mencionado, textualmente señala que: "...El dueño de parcela, se obliga a obtener de los organismos competentes la aprobación del proyecto correspondiente, en un plazo de Seis (06) meses, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de Compra-Venta de la parcela; y, previa aprobación de COMDIMA, deberá iniciar los trabajos de construcción, instalación y montaje en un lapso de Doce (12) meses, contados a partir del otorgamiento del permiso correspondiente, quedando entendido que en todo caso debe terminar las construcciones, instalaciones y montajes aprobados en el lapso de Dieciocho (18) meses, contados a partir del otorgamiento del documento de Compra-Venta de la parcela correspondiente, a menos que COMDIMA establezca plazos mayores, en razón a las características y complejidades de la Industria a instalarse..."
o Que el numeral 14° del artículo Octavo, fija: "...Todas y cada una de las Cláusulas establecidas en este Documento de Parcelamiento de la Zona Industrial de Maracaibo, Primera Etapa de Ampliación, se consideran como parte integrante del inmueble mismo y como incluidos en el respectivo documento de compra venta de parcela, por lo que la regirán en todo su contenido, salvo que COMDIMA por causas particulares modifique, sustituya o suprima una o mas de éstas cláusulas en el documento correspondiente...".
o Que en el numeral 15° del señalado artículo Octavo, se precisa: "..Sin perjuicio de otras que COMDIMA pueda establecer en otro documentos, se establecen las siguientes Cláusulas de Resolución de Compra Venta: …b) el incumplimiento en los plazos para obtener la aprobación de Proyectos, permisos de construcción, yen efecto no ejecutar las obras correspondientes…”

Se tasa positivamente el instrumento bajo examen, en todo cuanto del mismo se derivan los cimientos de la convención contenida en el reseñado documento de compra venta precedentemente a éste ya superado. Así se determina.

• Copia simple de Gaceta Oficial de la República de Venezuela, No. 30.884, Año CIII, Mes III, que contiene el Decreto número 1.378, emanado de la Presidencia de la República, en fecha 1 de Enero de 1.976.

En relación al expresado instrumento se debe destacar que asiendo aprehensión de la vertiente Casacionista del Máximo Tribunal, en decisión del 14 de junio de 2006 en Sala de Casación Civil, sentencia No. 00381, este instrumento debe ser asimilado como un documentos público administrativo, entendidos éstos por el Tribunal Supremo como “…aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.”

Del precedente criterio jurisprudencial se desprende que las actuaciones administrativas son documentos públicos administrativos que no se pueden asimilar completamente a los documentos públicos porque el interesado puede impugnar el hecho que se derive de estas actuaciones con apoyo de otros medios legales y no sólo por la tacha de falsedad o de la simulación como ocurre con los documentos públicos. Sin embargo, tienen el mismo efecto probatorio que los documentos públicos por provenir de funcionarios públicos que dan fe de lo percibido por sus sentidos. De la precedente consideración se evidencia que en conformidad con el criterio jurisprudencial dictado por la indicada Sala, las actuaciones administrativas deben valorarse como documentos públicos administrativos con la misma eficacia probatoria del documento público; por lo que este Juzgador aplica este razonamiento al documento en examen y así lo valora en este juicio. Así se resuelve.

En derivación de esta premisa queda valorado el indicado medio, y del mismo se determina satisfactoriamente del articulo 1° la orden de ejecución de ampliación de la zona industrial de Maracaibo, y del artículo 3° que la empresa mercantil COMDIMA -parte actora en esta causa- es el ente encargado de la coordinación y ejecución de todas las acciones necesarias para el cumplimiento del Decreto, pudiendo solicitar el apoyo técnico de la Corporación Para el Desarrollo de la Región Zuliana.

• Inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta, la cual fue realizada in situ por este Tribunal, en fecha 2 de Julio de 2008.

Promovido y evacuado este medio de prueba en este proceso, sujeto al contradictorio, en cuya oportunidad no se encontró presente la contraparte, se aprecia en todo su valor probatorio en todo cuanto de dicha inspección se puede desprender y que ayude a comprobar los alegatos de la parte demandante promovente, todo con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1428 del Código Civil en conjunción con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.-

En este orden, tiene total validez el medio ya que por la naturaleza de los hechos constatados éstos no podían verificarse con otro tipo de probanza y habiendo la parte promovente hecho uso del medio en juicio, precisamente con la intención de determinar las condiciones que presenta el inmueble objeto del contrato cuya resolución se discute, siendo tal cometido cumplido a través de la observación directa que pudo realizar este Jurisdicente en el sitio, se pudo obtener prueba irrefutable de los hechos deducidos por la parte actora en tendencia a la falta de la demandada en acatar el convenio de ejecución de las obras en el período que se precisó en el indicado contrato de compraventa.

De tal suerte, se desprende por observación realizada mediante los sentidos, al momento de la evacuación, tal como se refiere en el Particular Primero: “…que por el frente del referido inmueble en el interior del mismo se encuentra lleno de basura y plantas de cují”; en el Particular Segundo se dejó constancia que: “se aprecia que el inmueble se encuentra cercado con paredes de bloques de cemento sin frisar” y finalmente en el Particular Tercero, se determinó: “no se observa otra construcción, solo la indicada en el punto anterior.”

Queda de esta forma valorado el medio, y se entienden probados los argumentos hechos por la parte actora en la demanda relacionados a la total falta de la parte demandada de haber ejecutado las obras necesarias para cumplir con los límites de la contratación expuesta al momento de celebrarse la compra venta del bien inmueble objeto de dicho contrato. Así se establece.-

Por su parte el Defensor Ad Litem de la parte demandada en la oportunidad de promoción de pruebas procuró a favor de su representado:

• Invocó el mérito de las actas e invocó los principios de adquisición procesal y de comunidad de la prueba.

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Realizado como ha quedado el análisis probatorio, resulta propio referir sobre la presente etapa de este fallo, el acertado criterio sostenido por el Tratadista Alberto José La Roche en su obra “Anotaciones de Derecho Procesal Civil. Procedimiento Ordinario. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Maracaibo-Estado Zulia. 2004, Pág. 270-272, en cuanto a que la conducta de las partes en el litigio, puede ser concebida como un diálogo donde actor y demandado concurren para validar sus respectivas "quejas" mediante sus particulares afirma¬ciones, y será mediante el uso de los medios probatorios que trataran de crear en el Juez el convencimiento sobre la verosimilitud de los hechos aportados en el debate; de allí que el juez, se enfrenta a estadios diferentes de conocimiento y percepción.¬ Al inicio, ignora si las pretensiones de las partes son legítimas o temerarias, y no tiene percepción sobre los medios que se utilizarán y cuales serán los resultados.¬ Inmediatamente posterior, se inicia el mecanismo de diferenciación entre los medios utilizados por las partes, cuáles son los resultados obte¬nidos con dichos medios, estándole vedado pronunciarse previamente sobre esa per¬cepción, quedando reservado dicho pronunciamiento para la fase de apre¬ciación de tales resultados y la influencia que pueda tener sobre la deci¬sión que ha de dictarse, en función del mayor o menor convencimiento que se logre inculcarle. Y finalmente, la claridad constituye la regla como consecuencia de la valoración que se haga sobre los hechos aportados al debate procesal; con su decisión podrá fijar la legitimidad de las preten¬siones, aplicando así la norma jurídica favorable a quién ha demostrado dicha legitimidad.¬

De allí que en la fase cognoscitiva, se valoran todos los actos procesales, se valora el resulta¬do de los medios probatorios utilizados, se aprecia su idoneidad, conducencia, legalidad y utilidad, ceñido el Jurisdicente a las reglas que el legislador tiene establecidas, garantizándole así a las partes la recta aplicación de las reglas del debido proceso; e igualmente, -en el sistema de la libre apreciación de las pruebas-lo que constituye el único modo de evitar la arbitrariedad, la incertidumbre y el riesgo de error, requiriéndose que el Juez haga uso de un método técnico para apreciar adecuadamente el valor de los medios de prueba, así como su resultado.¬

Tales reflexiones se hacen para dejar claramente determinado que una situación es la apreciación valorativa que se puede hacer de una prueba aportada en juicio y otra cosa es el convencimiento sobre la verosimilitud de los hechos aportados en el debate al que se llega cuando dicha prueba se concatena con las demás probanzas y los hechos discutidos en el proceso.

Siendo este el criterio de este Juzgador para el momento del análisis probatorio, pasa de seguidas a desarrollarlo en función de las pruebas aportadas y los hechos deducidos.

Se ha comprobado ciertamente que los accionantes, sociedad mercantil “COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAlBO, SOCIEDAD ANÓNIMA" (COMDIMA), inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de Septiembre de 1.962, bajo el número 93, Libro 52, Tomo 3, modificados sus. Estatutos Sociales conforme a Acta de Asamblea General Extraordinaria, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy en día Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Febrero de 1.977, anotada bajo el número 36, Tomo 7-A, y la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 24 de Mayo de 1995, bajo número 80, del Tomo 53-A, realizaron una convención mediante instrumento protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de Junio de 1995, bajo el No. 8, Protocolo 1, Tomo 24, Segundo Trimestre, en el cual se pactó, muy específicamente:

La venta pura y simple del inmueble con una superficie de CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTÍMETROS CUADRADOS (4.521,15 Mts), que conforma la Parcela No. MP7-8, la cual forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo "Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación", en jurisdicción de la Parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia; comprendido entre las siguientes medidas y linderos: NORTE: En Cincuenta metros (50 Mts) y linda con la parcela No. MP7-7; SUR: En cincuenta metros (50 Mts), y linda con la Calle 150; ESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts), y linda con las Parcelas MP7-4, MP7-5 y MP7-6; y OESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts) y linda con las Parcelas Nos. MP7-11 y MP7-12 del mismo Parcelamiento; que el precio de la venta se estableció en la suma de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.877.495,00), fijándose a su vez el cronograma de pago; sumas que para el momento de la interposición de la demanda, la accionante vendedora declaró satisfactoriamente pagadas; que la demandada compradora declaró quedar sujeta mediante esta convención a las obligaciones especiales que se le estamparon, destacándose: “…3) “LA COMPRADORA" deberá en un plazo de treinta (30) días, proceder a la demarcación de la parcela No. MP7-8, y en un plazo de seis (6) meses construir las cercas perimetrales; igualmente deberá obtener de los organismos competentes la aprobación del proyecto correspondiente y previa aprobación de COMDIMA, deberá iniciar los trabajos de construcción, instalación y montaje y deberá tener concluidas las obras dentro de un lapso de DOS (2) años, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente Documento..."; que “…6) De conformidad con lo establecido en el Numeral 14° de la Cláusula Octava del Documento Parcelamiento o Urbanismo "ZONA INDUSTRIAL DE MARACAIBO-PRIMERA-ETAPA DE AMPLIACIÓN", todas y cada una de las cláusulas contenidas en dicho Documento de Parcelamiento, se consideran como parte incluidas en este documento de compra venta de Parcelas de terreno, por lo que rigen en este contrato…”; “…En consecuencia, la inobservancia por parte de “LA COMPRADORA” de cualquiera de las obligaciones contenidas tanto en este Documento, como en el Documento de Parcelamiento o Urbanismo ya mencionado, dará derecho a COMDIMA a considerar resuelto este contrato de pleno derecho…”; y que en el numeral 6 se precisó: “……por lo que “LA COMPRADORA” pagará a COMDIMA daños y perjuicios, que por vía de cláusula penal se establecen en la cantidad correspondiente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del valor de adquisición de la Parcela No. MP7-8, y la devolución a COMDIMA por el mismo precio de adquisición y bajo la misma forma de pago establecida en este documento…”

Bajo estos lineamientos consensuales, se pudo fácilmente corroborar de actas, que la parte demandada no ha dado fiel cumplimiento a los mismos, dado que se encuentran suficientemente rebasados los lapsos otorgados para la ejecución de las obligaciones que en el indicado contrato fueron adquiridas, puesto es certera la circunstancia que la parte demandada no aportó elementos de pruebas en descarga de los hechos elementales alegados por la parte demandante y habiendo el Tribunal por aprehensión directa mediante prueba de inspección en el lugar que conforma el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pide, dejado constancia de la falta de construcción alguna que indicara la ejecución de dichas obligaciones, nada puede beneficiar en esta causa a la parte incumplidora. Así se determina.

Al efecto debe establecerse que, conforme lo preceptuado en el artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece: “La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, José Luis Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica.

Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.

En orden al reconocimiento de las convenciones contractuales, es importante apuntar que los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, por su parte establecen:

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Partiendo de lo dispuesto en este último artículo citado ut supra, ante el incumplimiento de una de las partes de un contrato bilateral, la parte afectada, tiene dos vías a su elección, puede solicitar la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo, con la indemnización de daños y perjuicios a que haya lugar.

En este caso, demostrado el incumplimiento de la empresa demandada TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, la vía de la resolución de contrato resulta acorde con lo planteado por los hechos demostrados por la parte actora, siendo necesaria para su procedencia, que se demuestre el incumplimiento de la obligación, situación que fue demostrada por el demandante, y que la parte accionada no logró desvirtuar; de manera que no es posible determinar que el incumplimiento se haya debido a una causa extraña no imputable a ésta, en consecuencia, se considera procedente la demanda en lo que respecta a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la sociedad mercantil COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAlBO, SOCIEDAD ANÓNIMA" (COMDIMA), condenándose a la demandada al pago de los conceptos propios y derivados de dicho incumplimiento. Así se establece.

En cuanto al monto de los daños y perjuicios demandados a tenor del artículo 1.167 del Código Civil, faculta a quien solicite la resolución del contrato a solicitar los daños y perjuicios, devenidos del incumplimiento.
Al efecto, dispone el Código Civil, en su artículo 1258, lo siguiente: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.”
En el caso que se analiza las partes pactaron en el numeral 6 del referido contrato de compra venta una cláusula penal, al siguiente tenor: “…En consecuencia, la inobservancia por parte de “LA COMPRADORA” de cualquiera de las obligaciones contenidas tanto en este Documento, como en el Documento de Parcelamiento o Urbanismo ya mencionado, dará derecho a COMDIMA a considerar resuelto este contrato de pleno derecho, por lo que “LA COMPRADORA” pagará a COMDIMA daños y perjuicios, que por vía de cláusula penal se establecen en la cantidad correspondiente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del valor de adquisición de la Parcela No. MP7-8, y la devolución a COMDIMA por el mismo precio de adquisición y bajo la misma forma de pago establecida en este documento…” En derivación de lo expuesto, se declara procedente la reclamación efectuada por concepto de daños y perjuicios, de acuerdo a lo pactado por las partes en la cláusula penal, en consecuencia se condena a la parte demandada TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, al pago de la suma de DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 2.938.747,00), que a la fecha representan DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS BOLÍVARES (Bs. 2.938,74), que constituye el Cincuenta por ciento (50%) del precio de venta del citado inmueble, acordado por las partes, en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.877.495,00), hoy día, CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 5.877,49), fijado como monto de la Cláusula Penal, en el documento de Compra-Venta anteriormente mencionado.

VI. DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

- CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, intentada por la Sociedad Mercantil "COMPAÑÍA PARA EL DESARROLLO DE LA ZONA INDUSTRIAL DE MARACAlBO, SOCIEDAD ANÓNIMA" (COMDIMA), inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó la Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de Septiembre de 1.962, bajo el número 93, Libro 52, Tomo 3, modificados sus. Estatutos Sociales conforme a Acta de Asamblea General Extraordinaria, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy en día Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 14 de Febrero de 1.977, anotada bajo el número 36, Tomo 7-A, contra la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 24 de Mayo de 1995, bajo número 80, del Tomo 53-A.
- SE DECLARA RESUELTO, el contrato de compraventa contentivo en documento protocolizado por ante la Oficina del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de Junio de 1995, bajo el No. 8, Protocolo 1, Tomo 24, Segundo Trimestre, celebrado entre COMDIMA y la Sociedad Mercantil de este mismo domicilio, TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, el cual versó sobre la adquisición de una superficie de terreno de CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON QUINCE CENTÍMETROS CUADRADOS (4.521,15 Mts), que conforma la Parcela No. MP7-8, la cual forma parte de mayor extensión del denominado Parcelamiento o Urbanismo "Zona Industrial de Maracaibo-Primera Etapa de Ampliación", en jurisdicción de la Parroquia Marcial Hernández del Municipio Autónomo San Francisco del Estado Zulia; encuadrado dentro las siguientes medidas y linderos: NORTE: En Cincuenta metros (50 Mts) y linda con la parcela No. MP7-7; SUR: En cincuenta metros (50 Mts), y linda con la Calle 150; ESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts), y linda con las Parcelas MP7-4, MP7-5 y MP7-6; y OESTE: En Noventa metros con cuarenta y dos centímetros (90,42 Mts) y linda con las Parcelas Nos. MP7-11 y MP7-12 del mismo Parcelamiento, encontrándose signado y ubicado dicho lote de terreno en el Plano de Parcelamiento o Urbanismo, agregado bajo el No. 396, al Cuaderno de comprobantes del Primer Trimestre del año 1979, llevados por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
- SE CONDENA a la parte demandada TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, al pago de la suma de DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 2.938.747,00), que a la fecha representan DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS BOLÍVARES (Bs. 2.938,74), que constituye el Cincuenta por ciento (50%) del precio de venta del citado inmueble, acordado por las partes, en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.877.495,00), hoy día, CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 5.877,49), fijado como monto de la Cláusula Penal, en el documento de Compra-Venta.
- SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandada, empresa mercantil TIARCA INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciséis días del mes de julio del año dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez,

Abog. Adan Vivas Santaella La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini
En la misma fecha anterior, se dictó y publicó la anterior Resolución, anotándose en el Libro respectivo llevado por el Tribunal, bajo el No. 822.-
La Secretaria,